środa, 26 lipiec 2017 09:59

Tani kredyt - okazja czy pułapka? Featured

Written by
Rate this item
(0 votes)
Tani kredyt - okazja czy pułapka? Elżbieta Sobólska

Uwaga wspólnoty, spółdzielnie, kredytobiorcy – rośnie ryzyko stopy procentowej. Dotychczasowe niskie stopy procentowe to był dobry czas na zaciąganie kredytów dla rozsądnych kredytobiorców pamiętających, że oprocentowanie kredytu jest zmienne – nie zawsze malejące!

Ostatnie dwa lata (czerwiec 2015 – czerwiec 2017) zostaną zapisane w historii ekonomii Polski jako okres ekstremalnie niskich i stabilnych stóp procentowych. Warto przypomnieć, że od czerwca 2015 referencyjna wysokość oprocentowania kredytów na polskim rynku międzybankowym (WIBOR) wahała się w granicach od 1,67 proc. do 1,75 proc. Wiele wspólnot korzysta z okazji, zaciągając niezwykle tani kredyt na remont budynku, należy jednak się zastanowić, czy tani kredyt to faktyczna okazja, czy pułapka?

 

Ucieczka przed inflacją

W czasach kilku- lub kilkunastoprocentowej inflacji wszystko było proste i oczywiste – inwestycja zrealizowana w chwili obecnej i po obecnych cenach pozwalała wspólnocie częściowo „uciec” przed inflacją. Odwrotnie jeśli inwestycja była finansowana ze środków własnych, oprócz kosztów inwestycji członkowie wspólnoty do czasu zrealizowania inwestycji ponosili wysokie i cały czas rosnące koszty eksploatacji oraz „gonili ceny”.

Od dwóch lat mamy nieco inną sytuację, nie musimy „gonić” cen, kredyt staje się instrumentem służącym wyłącznie modernizacji budynku, a brak presji inflacyjnej skłoniło wiele zarządów wspólnot do podjęcia ambitnych zadań inwestycyjnych. Aktualnie na koszt kredytu dla wspólnoty mieszkaniowej  w przykładowej kwocie około 150 tys. zł składają się dwa elementy: prowizja przygotowawcza w wysokości około 1 proc. oraz marża kredytowa w wysokości około 2,5 proc.

 

Przykład:

             Członkowie wspólnoty w wyniku modernizacji węzła cieplnego, instalacji CO oraz CWU oraz docieplenia budynku uzyskają roczne oszczędności w wysokości 7000 zł.

             Kwota kredytu wynosi 150 000 zł i jest rozłożona na 10 lat spłaty.

             Oprocentowanie kredytu wynosi WIBOR 3M (1,72 proc. stan na połowę lipca 2015) + marża banku w wysokości 3 proc. = 4,72 proc.

Roczne uśrednione odsetki dla spłaty kredytu w ratach równych wyniosą około 3436 zł.

Prowizja przygotowawcza wynosi 1 proc. kwoty kredytu, ale kwotę prowizji należy podzielić przez 10 lat trwania kredytu, wtedy rocznie przypadnie ułamek prowizji w wysokości 150 zł.

Zatem członkowie wspólnoty zyskają rocznie 7000 zł – 3436 zł – 150 zł = 3414 zł.

 

Niestety, utrzymanie obecnych stóp procentowych przez 10 lat jest trudne do wyobrażenia, należy urealnić wyliczenia, choć nadal pozostaną „wróżbą z fusów”. Przyjmując, że za 5 lat oprocentowanie kredytu wzrośnie do 9 proc. (przyjmuję, że WIBOR 3M w 2020 wyniesie 6 proc.), zysk w pierwszych pięciu latach kredytu utrzyma się w wysokości 4414 zł rocznie, ale wraz ze wzrostem oprocentowania kredytu zysk z obniżenia kosztów eksploatacji po pięciu latach spłaty kredytu spada do zera.

Powyższy przykład pozwala wyciągnąć dwa bardzo ważne wnioski:

– kredyt jest bardzo korzystnym narzędziem (dźwignią finansową) pod warunkiem, że zysk wspólnoty osiągnięty na inwestycji jest wyższy niż koszty obsługi kredytu bankowego,

– zaciąganie kredytu w czasach bardzo niskich stóp procentowych może być pułapką dla tych kredytobiorców, którzy nie będą pamiętali o ryzyku zmiany stopy procentowej.

Wzrost stóp procentowych „zjada” oszczędności powstałe w wyniku docieplenia budynku nie tylko na skutek wzrostu odsetek od kredytu, ale również na wzroście kosztów energii i ciepła, czego nie uwzględniono w powyższym przykładzie.

Należy ostrzec te wspólnoty, które zaciągają kredyt w maksymalnej wysokości, jaką są w stanie obecnie obsłużyć w wariancie rat równych. Nadejdą takie czasy, gdy powróci inflacja, stopy procentowe wzrosną i trzeba będzie podnieść zaliczkę na fundusz remontowy, a nie będzie to proste, gdy ceny energii, usług i towarów również zaczną rosnąć. Niskie stopy procentowe to dobry czas na zaciąganie kredytów dla rozsądnych kredytobiorców pamiętających, że oprocentowanie kredytu jest zmienne – nie zawsze malejące!

Inwestycje „wyższej konieczności”  

Inwestycje nieprzekładające się na obniżenie kosztów eksploatacyjnych budynku powinny być poprzedzone jeszcze bardziej wnikliwą analizą oraz konsultacją społeczną. Podjęcie decyzji o zaciągnięciu kredytu na cele nieprzychodowe przypomina trochę decyzję osoby fizycznej o zaciągnięciu kredytu na wyjazd wakacyjny – najpierw przyjemność, a później praca, czy odwrotnie? W praktyce można spotkać inwestycje finansowane z kredytu bankowego służące odnowieniu elewacji czy osuszeniu budynku, ale wynika to z bardzo rozmytej granicy pomiędzy inwestycją wyższej konieczności a inwestycją dla przyjemności. To, co dla jednych jest koniecznością dla innych, np. odnowienie elewacji jest zbędnym luksusem – stąd apel o szczególnie wnikliwą konsultację społeczną zwłaszcza w czasach bardzo niskich stóp procentowych. Członkowie wspólnoty nie będą mieli „poduszki finansowej” w postaci obniżonych kosztów eksploatacji. W czasach inflacji i wyższych stóp procentowych wszystkie koszty wzrosną i znacząca podwyżka zaliczek będzie nieunikniona.

Odrębną grupą są inwestycje „wyższej konieczności” polegające na realizacji prac, które nie przynoszą obniżenia kosztów eksploatacji, ale służą zabezpieczeniu stanu technicznego budynku i nie mogą być odsunięte w czasie, np. zabezpieczenie dachu zerwanego przez huragan, naprawa naruszonej przez sąsiednią budowę konstrukcji budynku. Niezależnie od środków pochodzących z ubezpieczenia lub odszkodowań firmy budowlanej, które wpłyną na rachunek wspólnoty w przyszłości (czasami odległej) w tej sytuacji istnieje wybór pomiędzy:

– pokryciem nakładów inwestycyjnych z jednorazową składką na szybkie wykonanie inwestycji,

– rozłożeniem nakładów inwestycyjnych w czasie dzięki kredytowi bankowemu i również szybkie wykonanie inwestycji.

Wszystko zależy od możliwości finansowych członków wspólnoty i ich akceptacji dla poniesienia kosztów finansowych, ale w sytuacji wyższej konieczności wzrost stóp procentowych jest kosztem łatwo zaakceptowanym przez członków wspólnoty.

Podsumowując, kredyt jest bardzo dobrym narzędziem pozwalającym sfinansować inwestycje, ale wymaga przeprowadzenia analizy finansowej, zachowania rozsądku i dyscypliny członków wspólnoty we wnoszeniu zaliczek. Zaciągnięcie kredytu na maksymalny okres kredytowania, jaki można uzyskać w banku i maksymalną kwotę, jaką można obsłużyć przy aktualnej zaliczce jest obecnie niezwykle ryzykowne.

Autor: Paweł Ołubek

Liczba wyświetleń artykułu : 273 times Last modified on czwartek, 27 lipiec 2017 06:51

Zapisz sie do newslettera