Czy wspólnota mieszkaniowa jako czynny podatnik VAT prawidłowo stosuje zwolnienia od podatku VAT od od sprzedaży mediów. Dotyczy to wody, energii cieplnej, odbioru ścieków z lokali mieszkalnych i użytkowych oraz wywozu nieczystości?

Właściciel lokalu jako członek wspólnoty ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu. Jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Są to w szczególności wydatki ponoszone na klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.

Kto korzysta ze zwolnienia?

Odsprzedaż mediów przez wspólnotę do lokali mieszkalnych stanowi odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (zob. art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1, art. 8 ust. 1 i art. 2 pkt 6 ustawy o VAT). Dostawa (odsprzedaż) tych mediów może jednak korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku VAT, zwalnia się od podatku czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę. Z kolei w myśl § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (DzU z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (DzU z 2010 r. nr 206, poz. 1367 z późn. zm.), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Przez opłaty niezależne od właściciela należy rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych (zob. art. 2 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów). (…)

Autor: Marcin Szymankiewicz

Całość tekstu w numerze 05/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.

Opublikowano w kategorii : Finanse

Od 1 stycznia 2014 r. w sposób istotny zmienią się zasady rozliczeń podatku VAT. W szczególności dotknie to rozliczeń dokonywanych przez wspólnoty mieszkaniowe w związku ze znajdującymi się w ich zarządzie lokalami użytkowymi.

Właśnie z dniem 1 stycznia 2014 r. weszły w życie bardzo ważne zmiany w ustawie z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.), dalej: ustawa o VAT. W istotny sposób zmienią się zasady rozliczeń podatku VAT, w tym te dokonywane przez wspólnoty mieszkaniowe w związku ze znajdującymi się w ich zarządzie lokalami użytkowymi.

Wspólnota mieszkaniowa dokonując odsprzedaży właścicielom lokali (w tym lokali użytkowych), zakupionych uprzednio w tym celu towarów i usług związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku VAT. Natomiast w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną wspólnota mieszkaniowa nie występuje w charakterze podatnika VAT (por. interpretacja ogólna ministra finansów z 21.06.2011 r., PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571).

Dla wspólnot najważniejszymi czynnościami opodatkowanymi VAT jest:

–odsprzedaż mediów właścicielom lokali, także lokali użytkowych,
–świadczenie usług najmu lokali użytkowych.

Poniżej ograniczę się do przedstawienia zmienionych zasad stosowania zwolnienia podmiotowego oraz zasad rozliczania (od 1 stycznia 2014 r.) czynności dokonywanych przez wspólnoty mieszkaniowe będące podatnikami VAT czynnymi. W praktyce wspólnoty mieszkaniowe nie wybierają tzw. metody kasowej przewidzianej w art. 21 ustawy o VAT, więc ten aspekt zostanie pominięty.

Wspólnoty mieszkaniowe – podatnicy VAT czynni

Od 1 stycznia 2014 r. według całkowicie innych zasad rozpoznawany będzie obowiązek podatkowy.

Zasady ustalania podstawy opodatkowania

Od 1 stycznia 2014 r. ulegną zmianie również zasady ustalania podstawy opodatkowania. Podstawą opodatkowania w dalszym ciągu (art. 29a ust. 1 in principio ustawy o VAT) stanowić będzie wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej.

Jednak inna redakcja przepisu art. 29a ust. 1 ww. ustawy, określającego zasadę ogólną ustalania podstawy opodatkowania, wiązać się będzie z koniecznością sięgnięcia do art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy, aby wyłączyć kwotę podatku VAT z podstawy opodatkowania. Wspólnoty mieszkaniowe wynajmujące lokale użytkowe muszą mieć na uwadze, że na podstawie art. 29a ust. 6 ustawy o VAT organy podatkowe mogą przyjmować, że podstawa opodatkowania usług najmu obejmuje kwotę podatku od nieruchomości w części przypadającej na wynajmowany lokal użytkowy (nie obejmuje ona podatku VAT należnego od tych usług) oraz odsprzedaży mediów ( np. prąd, gaz, woda). Objęcie tych składników umowy najmu podstawą opodatkowania z tytułu usług najmu oznacza objęcie ich stawką właściwą dla tych usług. Dla najmu lokali użytkowych będzie to stawka podstawowa.

Również po 31 grudnia 2013 r. wspólnoty mieszkaniowe będące podatnikami VAT czynnymi, na udokumentowanie dokonywanej sprzedaży (m.in. dostawy mediów właścicielom lokali czy świadcząc usługi najmu) zobowiązane będą wystawiać fakturę. W sytuacji, gdy nabywcą będzie inny podatnik lub osoba prawna niebędąca podatnikiem (tak zazwyczaj jest w przypadku sprzedaży mediów do lokalu użytkowego lub wynajmu lokalu użytkowego), wystawienie faktury będzie obowiązkowe (zob. art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT).

W przypadku pozostałych nabywców oraz czynności zwolnionych, np. dostawa mediów do lokalu mieszkalnego (niezależnie od statusu nabywcy), obowiązek wystawienia faktury ma zasadniczo wystąpić po otrzymaniu takiego żądania od nabywcy (zob. art. 106b ust. 2 i 3 ustawy o VAT). Niestety, w przypadku dostawy mediów i usług najmu kwestia ta może rodzić wątpliwości.

Od 1 stycznia 2014 r. faktury potwierdzające dokonanie dostawy mediów czy usługi najmu powinny być wystawione nie później niż z chwilą upływu terminu płatności, stosownie do art. 106i ust. 3 pkt 3 ustawy o VAT. Faktury nie mogą być wystawione wcześniej niż 30. dnia przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi (zob. art. 106i ust. 7 pkt 1 ustawy o VAT). Nie dotyczy to jednak, m.in. dostaw mediów oraz usług najmu, jeżeli faktura zawiera informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy (art. 106i ust. 8 ustawy o VAT).

W przypadku czynności dokowanych na przełomie 2013/2014 wspólnoty mieszkaniowe powinny mieć na uwadze przepisy przejściowe zawarte w ustawie z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.).

Ustawą z 8 listopada 2013 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw Sejm przedłużył czasowe stosowanie stawek 23 i 8 proc. o dalsze 3 lata. W chwili oddawania niniejszego numeru Wspólnoty Mieszkaniowej do druku prace legislacyjne nie były jeszcze zakończone. Najprawdopodobniej w przyszłym roku nie nastąpi zmiana wysokości opodatkowania w zakresie dostawy mediów do lokali użytkowych czy najmu lokali użytkowych.

Podatnicy VAT zwolnieni podmiotowo

Formalnie rzecz biorąc, od 1 stycznia 2014 r. w miejsce zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 lub 9 ustawy o VAT, zwolniona zostanie sprzedaż dokonywana przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150 000 zł . W przypadku podatników rozpoczynających działalność kwota liczona jest w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku, podobnie jak to było w stanie prawnym obwiązującym do 31 grudnia 2013 r.

Do wartości tej sprzedaży do 31 grudnia 2013 r. nie wlicza się (art. 113 ust. 2 ustawy o VAT):

– odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku,
– dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Niestety, od 1 stycznia 2014 r. art. 113 ust. 2 ustawy o VAT otrzyma nowe brzmienie, więc od tej daty do wartości tej sprzedaży nie wlicza się:

  1. wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz sprzedaży wysyłkowej z terytorium kraju oraz sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju;
  2. odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy o VAT, z wyjątkiem:
    • transakcji związanych z nieruchomościami,
    • usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38–41 ustawy o VAT,
    • usług ubezpieczeniowych – jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;
  3. odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Najważniejsza zmianą dla wspólnot mieszkaniowych jest to, że od 1 stycznia 2014 r. z wartości sprzedaży, od której przekroczenia zależy obowiązek rejestracji jako podatnik VAT czynny nie będą wyłączone już wszystkie czynności zwolnione.

Z punktu widzenia wspólnot mieszkaniowych istotne może być, że zwolnione od podatku VAT transakcje związane z nieruchomościami (niestety, ustawodawca nie wyjaśnia, jaki to ma być związek, np. czy mogą być za takie czynności uznane dostawy mediów do lokali mieszkalnych) – jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Brak przepisów przejściowych odnośnie do stosowania znowelizowanych przepisów art. 113 ustawy o VAT może rodzić wątpliwości, czy ustalając prawo do korzystania ze zwolnienia w roku 2014 r. na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, wspólnoty mieszkaniowe powinny liczyć wartość sprzedaży według nowych, czy jeszcze według starych zasad. Można się spodziewać, że organy podatkowe zaprezentują pogląd, że należy postępować według nowych zasad, a to oznacza, że wartość sprzedaży z części czynności zwolnionych, np. transakcji związanych z nieruchomościami wykonanych w 2013 r., powinna być uwzględniona przy liczeniu tego limitu. Dla niektórych wspólnot oznaczać to może, że pomimo iż w trakcie 2013 r. nie utraciły prawa do korzystania ze zwolnienia podmiotowego, to od 1 stycznia 2014 r. nie będą mogły korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy.

Od 1 stycznia 2014 r. zmianie ulega również sposób opodatkowania czynności, której dokonanie spowodowało utratę prawa do korzystania ze zwolnienia. W 2013 r. opodatkowaniu podlegała jedynie nadwyżka ponad limit sprzedaży w wysokości 150 000 zł (u podatników zwolnionych na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT), natomiast od 1 stycznia 2014 r. opodatkowaniu podlegać będzie cała czynność, której dokonanie spowodowało przekroczenie tej kwoty. Przy analizie takiej sytuacji należy pamiętać o art. 113 ust. 5 ustawy o VAT, który z dniem 1 stycznia 2104 r. otrzyma nowe brzmienie.

W dalszym ciągu wspólnoty mieszkaniowe zwolnione od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9 ustawy nie mają m.in. obowiązku rejestracji dla celów podatku VAT (art. 96 ust. 3 ustawy), składania deklaracji podatkowych (zob. art. 99 ust. 7 ustawy o VAT) i są zobowiązane do prowadzenia wyłącznie ewidencji sprzedaży, a nie pełnej ewidencji VAT (art. 109 ust. 1 i ust. 3 ustawy o VAT).

Podstawa prawna

Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.) Ustawa z 7 grudnia 2012 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (DzU z 2013 r., poz. 35)

MARCIN SZYMANKIEWICZ

Opublikowano w kategorii : Prawo

Problemy związane z rozliczenie remontu i ulepszenia środka trwałego członków wspólnoty mieszkaniowej w orzecznictwie sądów administracyjnych nastręczają wiele problemów. To, że o kwalifikacji dokonanych prac (remont czy ulepszenie) decyduje sam podatnik, nie ma jednak charakteru definitywnego. Organy podatkowe mogą bowiem kwestionować kwalifikację przyjętą przez podatnika, także w zakresie VAT-u.

Kontynuuję dalszy ciąg rozważań dotyczących rozliczeń podatkowych we wspólnotach mieszkaniowych. Tym razem zajmę się stanowiskiem sądów administracyjnych[1] w zakresie podatkowego rozpatrywania prac związanych z remontem i ulepszeniem wykonywanych na nieruchomości poprzez pryzmat podatku od towarów i usług.

Kiedy zwolnienie

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT[2] (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2007 r.), zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt. 10), pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Z kolei według art. 43 ust. 6 ustawy o VAT tego zwolnienia nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1), jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej, a podatnik:

1) miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2) użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Ulepszenie

Ustawa o VAT nie zawiera definicji pojęcia „ulepszenie”, którym posługuje się powołany przepis. W związku z tym należy sięgnąć do przepisów updof[3]. Art. 22g ust. 17 tej ustawy stanowi, że jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3–9 i 11–15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone przy spełnieniu dwóch warunków, gdy:

  • suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł,
  • wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Wydatki, których nie można zakwalifikować do kategorii „ulepszenia”, powinny być uznane za wydatki na remont środka trwałego. W celu ich zdefiniowania sięga się do przepisów ustawy Prawo budowlane[4]. W art. 3 pkt 8) tej ustawy postanowiono, że przez „remont” należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Przez ulepszenie środków trwałych należy rozumieć:

  • przebudowę, czyli zmianę (poprawienie) istniejącego stanu środków trwałych na inny,
  • rozbudowę, tj. powiększenie (rozszerzenie) składników majątkowych, w szczególności budynków i budowli, linii technologicznych itp.,
  • rekonstrukcję, tj. odtworzenie zużytych całkowicie lub częściowo składników majątku,
  • adaptację, tj. przystosowanie (przerobienie) składnika majątkowego do wykorzystania go innym celu niż ten, do którego był pierwotnie przeznaczony albo nadania mu nowych cech użytkowych,
  • modernizację, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Wynikiem ulepszenia musi być wzrost wartości użytkowej środka trwałego w stosunku do takiej wartości z dnia jego przyjęcia do używania. Nie chodzi więc o wzrost wartości użytkowej w stosunku do stanu poprzedzającego prace w obiekcie, lecz o taki wzrost wartości użytkowej, który ma wpływ na wzrost tej wartości w stosunku do stanu z dnia przyjęcia do używania.

Kolejnym warunkiem zaliczenia wydatków na ulepszenie do zwiększających wartość środka trwałego w powyższym rozumieniu jest mierzalność ulepszenia. Przepis art. 22g ust. 17 updof wskazuje przykładowo, w jaki sposób mierzalność ta może się wyrażać: np. okresem używania – wydłużeniem okresu używania środka ulepszonego w stosunku do stanu poprzedniego, zwiększeniem jego zdolności wytwórczej, podwyższeniem jakości produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i zmniejszeniem kosztów ich eksploatacji. Efekt mierzalnego ulepszenia środka trwałego powinien wystąpić nie na skutek porównania stanu przed dokonaniem nakładów i po tym fakcie, ale porównania stanu z dnia przyjęcia środka trwałego do używania oraz po dokonaniu ulepszenia.

czytaj całość tekstu w majowym numerze miesięcznika WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA 5/2014

Autor: MICHAŁ KAZEK, referendarz sądowy, WSA we Wrocławiu

  • [1] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 19 stycznia 2011 r. , sygn. akt I SA/Gd 43/11.
  • [2] Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (DzU nr 54, poz. 535 ze zm.).
  • [3] Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity DzU z 2010 r. nr 51, poz. 307).
  • [4] Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity DzU z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.).
Opublikowano w kategorii : Prawo

Zarządcy nieruchomości oraz podmioty wynajmujące i zarządzające nieruchomościami własnymi dzierżawionymi, którzy są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług, spotykają się z dylematem, jak prawidłowo rozliczać VAT w związku z przeniesieniem na najemców notą księgową kosztów, którymi obciąża ich wspólnota mieszkaniowa – zarówno dotyczącymi części wspólnych, jak i poszczególnych lokali.

Umowy najmu często określają odrębnie czynsz, odrębnie opłaty za udostępnianie mediów do poszczególnych lokali i odrębnie opłaty z tytułu kosztów zarządzania wspólną nieruchomością (koszty eksploatacyjne za dostawę wody, ciepła, wywóz nieczystości itd. – tzw. opłaty za media). Oznacza to, że strony umowy najmu odrębnie rozliczają czynsz, odrębnie opłaty z tytułu mediów i odrębnie z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną.

Decydujące znaczenie dla rozstrzygnięcia tego problemu mają zarówno przepisy ustawy o VAT[1], jak i przepisy kodeksu cywilnego[2].

Według art. 29 ust. 1 ustawy VAT prawną podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest obrót z zastrzeżeniami, o jakich mowa w tymże przepisie, które nie mają zastosowania. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Pojęcie kwoty należnej (obrotu) z tytułu sprzedaży należy łączyć z pojęciem wynagrodzenia należnego sprzedawcy z tytułu jego świadczenia na rzecz nabywcy. Regulacja powyższa stanowi odpowiednik art. 73 dyrektywy 2006/112/WE[3], zgodnie z którym podstawę opodatkowania stanowi wszystko, co jest zapłatą, którą sprzedawca towaru lub świadczący usługę otrzymał lub ma otrzymać od nabywcy, klienta lub osoby trzeciej z tytułu wykonanych czynności (…). Pomimo że przepis wspólnotowy posługuje się pojęciem zapłaty (wynagrodzenia), którą dostawca lub świadczący usługę otrzymał lub ma otrzymać, a ustawodawca polski stanowi o obrocie, którym jest kwota należna z tytułu sprzedaży, to przyjmuje się, że pomimo różnic w nazewnictwie krajowym i wspólnotowym pojęcie obrotu odpowiada pojęciu wynagrodzenia (zapłaty). Jak zatem określić wysokość obrotu stanowiącego podstawę opodatkowania z umowy najmu?

Kiedy refakturowanie?

Na gruncie podatku od towarów i usług mamy do czynienia z instytucją refakturowania, której istotę stanowi zakup przez podatnika usługi, a następnie jej odsprzedanie w nieprzetworzonym stanie kontrahentowi podatnika, który jest ostatecznym beneficjentem usługi. Terminy: „refakturowanie” i „refaktura” nie funkcjonują w języku prawnym, takie zwroty nie istnieją bowiem ani w polskich przepisach regulujących opodatkowanie podatkiem od towarów i usług, ani też w odpowiednich aktach prawnych Unii Europejskiej. Jako regulację prawną będącą wzorem dla instytucji refakturowania wskazać należy art. 28 dyrektywy 2006/112/WE, zgodnie z którym w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Przepis ten został wprost przeniesiony do polskiej ustawy podatkowej – art. 8 ust. 2a ustawy o VAT (z mocą od 1 kwietnia 2011 r.). Jego uzupełnieniem jest przepis art. 30 ust. 3 ustawy o VAT, wedle którego w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.[4]

Z drugiej strony, podobnie jak refakturowanie, także pojęcie usług kompleksowych wynika jedynie z poglądów wyrażanych w orzecznictwie i literaturze fachowej, nie znajduje zaś bezpośredniego oparcia w przepisach prawnych dotyczących podatku od towarów i usług. Pojęcie to zostało rozwinięte w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), przy czym punktem wyjścia do wyróżnienia świadczeń złożonych na gruncie podatku od wartości dodanej stała się dla TSUE zasada, zgodnie z którą każda czynność powinna być uznawana za odrębną i niezależną, a którą można wyprowadzić z art. 2 i 24 dyrektywy 2006/112/WE. Zgodnie ze wskazaniami TSUE zawartymi w wyroku z 21 marca 2007r. w sprawie C-111/05 Aktiebolaget, w przypadku, gdy transakcja składa się z zespołu świadczeń i czynności, należy wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności, w jakich jest ona dokonywana, w celu określenia, czy chodzi o dwa lub więcej odrębnych świadczeń, czy o świadczenie jednolite. Odnosząc się do tej kwestii TSUE wskazał także, że co do zasady każda transakcja powinna być zwykle uznawana za odrębną i niezależną oraz że jedno świadczenie występuje w przypadku, gdy co najmniej dwa elementy albo co najmniej dwie czynności dokonane przez podatnika na rzecz klienta są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno nierozerwalne świadczenie gospodarcze, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.

Podkreślenia wymaga także to, że refakturowanie odnosi się w praktyce nie tyle do usług, lecz do przerzucania kosztów poniesionych przez wynajmujących na najemców z tytułu dostaw mediów, realizowanych przez wyspecjalizowane podmioty na rzecz najemców, które z uwagi na zmienność w poszczególnych okresach rozliczeniowych często rozliczane są na podstawie stosownych postanowień umowy odrębnie, tj. poprzez refakturowanie. Nadto o niezależności dostawy mediów od usługi najmy lokalu świadczy możliwość niezależnego i odrębnego od czynszu ponoszenia kosztów tych dostaw na skutek zawarcia umowy bezpośrednio z dostawcami tych mediów  (por J. Zubrzycki, Leksykon VAT, Unimex, 2013, s. 1237).

Umowa najmu

W celu oceny, czy w przypadku konkretnego stosunku prawnego najmu mamy do czynienia z usługami kompleksowymi, czy też istnieją warunki do zastosowania instytucji refakturowania, powołane wyżej przepisy należy zestawić z treścią przepisów kc traktujących o umowie najmu. Umowa najmu została uregulowana w art. 659 § 1 kc, zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz zatem stanowi wynagrodzenie za możliwość korzystania z przedmiotu najmu i stanowi ekwiwalent za korzystnie z lokalu mieszkalnego lub użytkowego. Z kolei z art. 670 § 1 kc wynika, iż możliwe jest ponoszenie przez najemcę kosztów świadczeń dodatkowych. Z przepisów tych wynika zatem, że wynagrodzenie z tytułu czynszu nie obejmuje opłat za inne świadczenia, ustawodawca zaś nie zdefiniował, jakie to świadczenia dodatkowe obciążać mogą najemcę. Wyprowadzić stąd należy wniosek, że kwestie te poddane zostały woli stron zawierających umowę najmu, przyznając im swobodę w kształtowaniu zasad rozliczeń z tytułu najmu. Zgodnie z zasadami prawa cywilnego strony mogą bowiem dowolnie ustalać treść łączących je stosunków cywilnoprawnych, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Ustalenie przez wynajmującego i najemcę, że dodatkowe koszty „okołoczynszowe” stanowią składnik czynszu, bądź też podlegają odrębnemu refakturowaniu na zasadach wskazanych w łączącej strony umowie, jest zatem ich autonomiczną decyzją, której konsekwencje nie mogą być uznane za sprzeczne z przepisami ustaw podatkowych, w szczególności ustawy o VAT.

Nic nie stoi zatem na przeszkodzie, aby strony uzgodniły odrębne rozliczenie dotyczące odpłatności z tytułu czynszu najmu oraz odpłatności za media i inne świadczenia dodatkowe, a zatem odrębne wystawienie faktury za czynsz najmu oraz odrębnie refaktury z tytułu odpłatności za media i innych dodatkowych świadczeń. Warunkiem jednak dopuszczalności stosowania takiego rozwiązania jest, by z postanowień umowy najmu zawartej pomiędzy wynajmującym a najemcą wynikało jednoznacznie, że opłaty te (wszystkie lub niektóre) są regulowane przez najemcę na rzecz wynajmującego w sposób odrębny od czynszu. Wówczas zastosowanie znajdzie przepis art. 30 ust. 3 ustawy o VAT.

Możliwe jest również przyjęcie z punktu przepisów ustawy o VAT, o ile tak postanowią strony w umowie, że w cenę usługi najmu będą wliczane także inne opłaty, w tym opłaty za media i inne usługi dodatkowe. Wówczas dostawa towarów i usług nie będzie traktowana jako odrębne od najmu świadczenie, lecz jako czynność w ramach świadczenia zasadniczego. Konsekwencją takiego ukształtowania przez strony umowy najmu będzie zastosowanie stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego (najmu) do wliczonych w cenę usługi najmu należności z tytułu innych świadczeń. Warunkiem jest jednak – jak wyżej już wskazano – wyraźne postanowienie umowne stron i łączne fakturowanie tych świadczeń.

Jeżeli czynsz najmu nie obejmował jednak opłat za ewentualne inne świadczenia wynajmującego na rzecz najemcy, w tym za media i inne świadczenia dodatkowe, brak jest podstaw do przyjęcia, że mamy do czynienia ze świadczeniem jednolitym usługi najmu, w cenę którego wliczany jest zarówno czynsz, jak i koszty świadczeń dodatkowych.

Podejście całościowe

Istotne wskazówki co do rozpatrywania kwestii kwalifikacji na gruncie podatku od towarów i usług umów najmu zawiera wyrok z 27 września 2012 r. w sprawie C-392/11 (Field Fisher Waterhouse LLP przeciwko Commissioners for Her Majesty’s Revenue and Customs), w który zauważono m.in., że brak jest bezwzględnej zasady dotyczącej ustalania zakresu danego świadczenia z punktu widzenia podatku od towarów i usług, a co za tym idzie – w celu ustalenia zakresu danego świadczenia należy wziąć pod uwagę ogół okoliczności (pkt 19). Dodatkowo, aby móc uznać, że ogół świadczeń zapewnianych przez wynajmującego najemcy stanowi z punktu widzenia podatku od towarów i usług jedno świadczenie, należy zbadać, czy (…) wykonywane świadczenia stanowią jedno nierozerwalne świadczenie gospodarcze, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny, czy też obejmują one świadczenie główne względem którego pozostałe świadczenia mają charakter dodatkowy (pkt 22). W celu przeprowadzenia takiego badania treść umowy najmu może stanowić istotną wskazówkę, jeśli chodzi o ocenę jednolitego charakteru świadczenia (…) (pkt 23).

Dokonując wykładni art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, należy zatem pamiętać, że uregulowania umowne w zakresie najmu mogą powodować, że w odniesieniu do usług dotyczących mediów i innych świadczeń dodatkowych, wynajmujący może brać udział w świadczeniu tych usług działając we własnym imieniu, ale na rzecz najemcy. W rezultacie, stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy o VAT zasadne będzie przyjęcie, że wynajmujący otrzymał i wyświadczył usługę. Zgodnie zaś z art. 30 ust. 3 ustawy o VAT w takim przypadku podstawą opodatkowania u takiego podatnika będzie kwota należna z tytułu świadczenia tych usług, pomniejszona o podatek od towarów i usług.

Składniki czynszu

Reasumując, w przypadku usługi najmu, przepis art. 29 ust. 1 ustawy o VAT należy tak interpretować, że opłaty wynikające z eksploatacji lokali przez najemcę (tj. za energię cieplną, dostawę wody, odbiór ścieków i wywóz nieczystości) powinny być ujmowane do podstawy opodatkowania jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu, chyba że z umowy najmu zawartej pomiędzy wynajmującym a najemcą wynika jednoznacznie, że opłaty te (wszystkie lub niektóre), na podstawie art. 30 ust. 3 ustawy o VAT są regulowane przez najemcę na rzecz wynajmującego w sposób odrębny od czynszu.[5]

Gdy podstawa opodatkowania usługi najmu obejmuje opłaty za media, obowiązek podatkowy (wystawienia faktury) z tego tytułu powstaje na podstawie art. 19 ust. 13 pkt 4) ustawy o VAT z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty czynszu, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze. Przy tym nie wyklucza to możliwości korygowania czynszowych rozliczeń okresowych w zależności od terminu płatności poszczególnych opłat eksploatacyjnych towarzyszących usłudze najmu. Natomiast w przypadku opłat eksploatacyjnych towarzyszących usłudze najmu, rozliczanych odrębnie od czynszu najmu obowiązek podatkowy z tytułu tych opłat powstaje na podstawie art. 19 ust. 13 pkt 1) ustawy o VAT z upływem terminu płatności określonego w umowie najmu właściwej dla rozliczeń z ich tytułu. Jeżeli umowa najmu nie zawiera terminów płatności z tytułu odsprzedaży mediów, obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z ustalonymi terminami płatności zawartymi w przedmiotowych fakturach (wystawionych przez wynajmującego).[6]

Autor: MICHAŁ KAZEK  referendarz sądowy, Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu

[1] ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług  (tekst jednolity w DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.) – powoływana jako ustawa o VAT.
[2] ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (DzU nr 16, poz. 93 ze zm.) – powoływana jako kc.
[3] Dyrektywa 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L 06. 347. 1) – dalej powoływana jako dyrektywa 2006/112/WE.
[4] Por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 25 kwietnia 2013 r., sygn. akt I SA/Sz 1124/12.
[5] Por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 31 marca 2011r., sygn. akt: I FSK 740/10.
[6] Interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 7 czerwca 2010 r. nr ITPP1/443-273b/10/MN.

Opublikowano w kategorii : Finanse

Popularne wpisy

Czy wspólnota mieszkaniowa jako czynny podatnik VAT prawidłowo stosuje zwolnienia od podatku VAT od od sprzedaży mediów. Dotyczy to wody, energii cieplnej, odbioru ścieków z lokali mieszkalnych i użytkowych oraz wywozu nieczystości?

Właściciel lokalu jako członek wspólnoty ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu. Jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Są to w szczególności wydatki ponoszone na klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.

Kto korzysta ze zwolnienia?

Odsprzedaż mediów przez wspólnotę do lokali mieszkalnych stanowi odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (zob. art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1, art. 8 ust. 1 i art. 2 pkt 6 ustawy o VAT). Dostawa (odsprzedaż) tych mediów może jednak korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku VAT, zwalnia się od podatku czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę. Z kolei w myśl § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (DzU z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (DzU z 2010 r. nr 206, poz. 1367 z późn. zm.), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Przez opłaty niezależne od właściciela należy rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych (zob. art. 2 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów). (…)

Autor: Marcin Szymankiewicz

Całość tekstu w numerze 05/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.

Opublikowano w kategorii : Finanse

Od 1 stycznia 2014 r. w sposób istotny zmienią się zasady rozliczeń podatku VAT. W szczególności dotknie to rozliczeń dokonywanych przez wspólnoty mieszkaniowe w związku ze znajdującymi się w ich zarządzie lokalami użytkowymi.

Właśnie z dniem 1 stycznia 2014 r. weszły w życie bardzo ważne zmiany w ustawie z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.), dalej: ustawa o VAT. W istotny sposób zmienią się zasady rozliczeń podatku VAT, w tym te dokonywane przez wspólnoty mieszkaniowe w związku ze znajdującymi się w ich zarządzie lokalami użytkowymi.

Wspólnota mieszkaniowa dokonując odsprzedaży właścicielom lokali (w tym lokali użytkowych), zakupionych uprzednio w tym celu towarów i usług związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku VAT. Natomiast w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną wspólnota mieszkaniowa nie występuje w charakterze podatnika VAT (por. interpretacja ogólna ministra finansów z 21.06.2011 r., PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571).

Dla wspólnot najważniejszymi czynnościami opodatkowanymi VAT jest:

–odsprzedaż mediów właścicielom lokali, także lokali użytkowych,
–świadczenie usług najmu lokali użytkowych.

Poniżej ograniczę się do przedstawienia zmienionych zasad stosowania zwolnienia podmiotowego oraz zasad rozliczania (od 1 stycznia 2014 r.) czynności dokonywanych przez wspólnoty mieszkaniowe będące podatnikami VAT czynnymi. W praktyce wspólnoty mieszkaniowe nie wybierają tzw. metody kasowej przewidzianej w art. 21 ustawy o VAT, więc ten aspekt zostanie pominięty.

Wspólnoty mieszkaniowe – podatnicy VAT czynni

Od 1 stycznia 2014 r. według całkowicie innych zasad rozpoznawany będzie obowiązek podatkowy.

Zasady ustalania podstawy opodatkowania

Od 1 stycznia 2014 r. ulegną zmianie również zasady ustalania podstawy opodatkowania. Podstawą opodatkowania w dalszym ciągu (art. 29a ust. 1 in principio ustawy o VAT) stanowić będzie wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej.

Jednak inna redakcja przepisu art. 29a ust. 1 ww. ustawy, określającego zasadę ogólną ustalania podstawy opodatkowania, wiązać się będzie z koniecznością sięgnięcia do art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy, aby wyłączyć kwotę podatku VAT z podstawy opodatkowania. Wspólnoty mieszkaniowe wynajmujące lokale użytkowe muszą mieć na uwadze, że na podstawie art. 29a ust. 6 ustawy o VAT organy podatkowe mogą przyjmować, że podstawa opodatkowania usług najmu obejmuje kwotę podatku od nieruchomości w części przypadającej na wynajmowany lokal użytkowy (nie obejmuje ona podatku VAT należnego od tych usług) oraz odsprzedaży mediów ( np. prąd, gaz, woda). Objęcie tych składników umowy najmu podstawą opodatkowania z tytułu usług najmu oznacza objęcie ich stawką właściwą dla tych usług. Dla najmu lokali użytkowych będzie to stawka podstawowa.

Również po 31 grudnia 2013 r. wspólnoty mieszkaniowe będące podatnikami VAT czynnymi, na udokumentowanie dokonywanej sprzedaży (m.in. dostawy mediów właścicielom lokali czy świadcząc usługi najmu) zobowiązane będą wystawiać fakturę. W sytuacji, gdy nabywcą będzie inny podatnik lub osoba prawna niebędąca podatnikiem (tak zazwyczaj jest w przypadku sprzedaży mediów do lokalu użytkowego lub wynajmu lokalu użytkowego), wystawienie faktury będzie obowiązkowe (zob. art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT).

W przypadku pozostałych nabywców oraz czynności zwolnionych, np. dostawa mediów do lokalu mieszkalnego (niezależnie od statusu nabywcy), obowiązek wystawienia faktury ma zasadniczo wystąpić po otrzymaniu takiego żądania od nabywcy (zob. art. 106b ust. 2 i 3 ustawy o VAT). Niestety, w przypadku dostawy mediów i usług najmu kwestia ta może rodzić wątpliwości.

Od 1 stycznia 2014 r. faktury potwierdzające dokonanie dostawy mediów czy usługi najmu powinny być wystawione nie później niż z chwilą upływu terminu płatności, stosownie do art. 106i ust. 3 pkt 3 ustawy o VAT. Faktury nie mogą być wystawione wcześniej niż 30. dnia przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi (zob. art. 106i ust. 7 pkt 1 ustawy o VAT). Nie dotyczy to jednak, m.in. dostaw mediów oraz usług najmu, jeżeli faktura zawiera informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy (art. 106i ust. 8 ustawy o VAT).

W przypadku czynności dokowanych na przełomie 2013/2014 wspólnoty mieszkaniowe powinny mieć na uwadze przepisy przejściowe zawarte w ustawie z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.).

Ustawą z 8 listopada 2013 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw Sejm przedłużył czasowe stosowanie stawek 23 i 8 proc. o dalsze 3 lata. W chwili oddawania niniejszego numeru Wspólnoty Mieszkaniowej do druku prace legislacyjne nie były jeszcze zakończone. Najprawdopodobniej w przyszłym roku nie nastąpi zmiana wysokości opodatkowania w zakresie dostawy mediów do lokali użytkowych czy najmu lokali użytkowych.

Podatnicy VAT zwolnieni podmiotowo

Formalnie rzecz biorąc, od 1 stycznia 2014 r. w miejsce zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 lub 9 ustawy o VAT, zwolniona zostanie sprzedaż dokonywana przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150 000 zł . W przypadku podatników rozpoczynających działalność kwota liczona jest w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku, podobnie jak to było w stanie prawnym obwiązującym do 31 grudnia 2013 r.

Do wartości tej sprzedaży do 31 grudnia 2013 r. nie wlicza się (art. 113 ust. 2 ustawy o VAT):

– odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku,
– dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Niestety, od 1 stycznia 2014 r. art. 113 ust. 2 ustawy o VAT otrzyma nowe brzmienie, więc od tej daty do wartości tej sprzedaży nie wlicza się:

  1. wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz sprzedaży wysyłkowej z terytorium kraju oraz sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju;
  2. odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy o VAT, z wyjątkiem:
    • transakcji związanych z nieruchomościami,
    • usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38–41 ustawy o VAT,
    • usług ubezpieczeniowych – jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;
  3. odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Najważniejsza zmianą dla wspólnot mieszkaniowych jest to, że od 1 stycznia 2014 r. z wartości sprzedaży, od której przekroczenia zależy obowiązek rejestracji jako podatnik VAT czynny nie będą wyłączone już wszystkie czynności zwolnione.

Z punktu widzenia wspólnot mieszkaniowych istotne może być, że zwolnione od podatku VAT transakcje związane z nieruchomościami (niestety, ustawodawca nie wyjaśnia, jaki to ma być związek, np. czy mogą być za takie czynności uznane dostawy mediów do lokali mieszkalnych) – jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Brak przepisów przejściowych odnośnie do stosowania znowelizowanych przepisów art. 113 ustawy o VAT może rodzić wątpliwości, czy ustalając prawo do korzystania ze zwolnienia w roku 2014 r. na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, wspólnoty mieszkaniowe powinny liczyć wartość sprzedaży według nowych, czy jeszcze według starych zasad. Można się spodziewać, że organy podatkowe zaprezentują pogląd, że należy postępować według nowych zasad, a to oznacza, że wartość sprzedaży z części czynności zwolnionych, np. transakcji związanych z nieruchomościami wykonanych w 2013 r., powinna być uwzględniona przy liczeniu tego limitu. Dla niektórych wspólnot oznaczać to może, że pomimo iż w trakcie 2013 r. nie utraciły prawa do korzystania ze zwolnienia podmiotowego, to od 1 stycznia 2014 r. nie będą mogły korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy.

Od 1 stycznia 2014 r. zmianie ulega również sposób opodatkowania czynności, której dokonanie spowodowało utratę prawa do korzystania ze zwolnienia. W 2013 r. opodatkowaniu podlegała jedynie nadwyżka ponad limit sprzedaży w wysokości 150 000 zł (u podatników zwolnionych na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT), natomiast od 1 stycznia 2014 r. opodatkowaniu podlegać będzie cała czynność, której dokonanie spowodowało przekroczenie tej kwoty. Przy analizie takiej sytuacji należy pamiętać o art. 113 ust. 5 ustawy o VAT, który z dniem 1 stycznia 2104 r. otrzyma nowe brzmienie.

W dalszym ciągu wspólnoty mieszkaniowe zwolnione od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9 ustawy nie mają m.in. obowiązku rejestracji dla celów podatku VAT (art. 96 ust. 3 ustawy), składania deklaracji podatkowych (zob. art. 99 ust. 7 ustawy o VAT) i są zobowiązane do prowadzenia wyłącznie ewidencji sprzedaży, a nie pełnej ewidencji VAT (art. 109 ust. 1 i ust. 3 ustawy o VAT).

Podstawa prawna

Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.) Ustawa z 7 grudnia 2012 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (DzU z 2013 r., poz. 35)

MARCIN SZYMANKIEWICZ

Opublikowano w kategorii : Prawo

Problemy związane z rozliczenie remontu i ulepszenia środka trwałego członków wspólnoty mieszkaniowej w orzecznictwie sądów administracyjnych nastręczają wiele problemów. To, że o kwalifikacji dokonanych prac (remont czy ulepszenie) decyduje sam podatnik, nie ma jednak charakteru definitywnego. Organy podatkowe mogą bowiem kwestionować kwalifikację przyjętą przez podatnika, także w zakresie VAT-u.

Kontynuuję dalszy ciąg rozważań dotyczących rozliczeń podatkowych we wspólnotach mieszkaniowych. Tym razem zajmę się stanowiskiem sądów administracyjnych[1] w zakresie podatkowego rozpatrywania prac związanych z remontem i ulepszeniem wykonywanych na nieruchomości poprzez pryzmat podatku od towarów i usług.

Kiedy zwolnienie

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT[2] (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2007 r.), zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt. 10), pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Z kolei według art. 43 ust. 6 ustawy o VAT tego zwolnienia nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1), jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej, a podatnik:

1) miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2) użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Ulepszenie

Ustawa o VAT nie zawiera definicji pojęcia „ulepszenie”, którym posługuje się powołany przepis. W związku z tym należy sięgnąć do przepisów updof[3]. Art. 22g ust. 17 tej ustawy stanowi, że jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3–9 i 11–15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone przy spełnieniu dwóch warunków, gdy:

  • suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł,
  • wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Wydatki, których nie można zakwalifikować do kategorii „ulepszenia”, powinny być uznane za wydatki na remont środka trwałego. W celu ich zdefiniowania sięga się do przepisów ustawy Prawo budowlane[4]. W art. 3 pkt 8) tej ustawy postanowiono, że przez „remont” należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Przez ulepszenie środków trwałych należy rozumieć:

  • przebudowę, czyli zmianę (poprawienie) istniejącego stanu środków trwałych na inny,
  • rozbudowę, tj. powiększenie (rozszerzenie) składników majątkowych, w szczególności budynków i budowli, linii technologicznych itp.,
  • rekonstrukcję, tj. odtworzenie zużytych całkowicie lub częściowo składników majątku,
  • adaptację, tj. przystosowanie (przerobienie) składnika majątkowego do wykorzystania go innym celu niż ten, do którego był pierwotnie przeznaczony albo nadania mu nowych cech użytkowych,
  • modernizację, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Wynikiem ulepszenia musi być wzrost wartości użytkowej środka trwałego w stosunku do takiej wartości z dnia jego przyjęcia do używania. Nie chodzi więc o wzrost wartości użytkowej w stosunku do stanu poprzedzającego prace w obiekcie, lecz o taki wzrost wartości użytkowej, który ma wpływ na wzrost tej wartości w stosunku do stanu z dnia przyjęcia do używania.

Kolejnym warunkiem zaliczenia wydatków na ulepszenie do zwiększających wartość środka trwałego w powyższym rozumieniu jest mierzalność ulepszenia. Przepis art. 22g ust. 17 updof wskazuje przykładowo, w jaki sposób mierzalność ta może się wyrażać: np. okresem używania – wydłużeniem okresu używania środka ulepszonego w stosunku do stanu poprzedniego, zwiększeniem jego zdolności wytwórczej, podwyższeniem jakości produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i zmniejszeniem kosztów ich eksploatacji. Efekt mierzalnego ulepszenia środka trwałego powinien wystąpić nie na skutek porównania stanu przed dokonaniem nakładów i po tym fakcie, ale porównania stanu z dnia przyjęcia środka trwałego do używania oraz po dokonaniu ulepszenia.

czytaj całość tekstu w majowym numerze miesięcznika WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA 5/2014

Autor: MICHAŁ KAZEK, referendarz sądowy, WSA we Wrocławiu

  • [1] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 19 stycznia 2011 r. , sygn. akt I SA/Gd 43/11.
  • [2] Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (DzU nr 54, poz. 535 ze zm.).
  • [3] Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity DzU z 2010 r. nr 51, poz. 307).
  • [4] Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity DzU z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.).
Opublikowano w kategorii : Prawo

Zarządcy nieruchomości oraz podmioty wynajmujące i zarządzające nieruchomościami własnymi dzierżawionymi, którzy są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług, spotykają się z dylematem, jak prawidłowo rozliczać VAT w związku z przeniesieniem na najemców notą księgową kosztów, którymi obciąża ich wspólnota mieszkaniowa – zarówno dotyczącymi części wspólnych, jak i poszczególnych lokali.

Umowy najmu często określają odrębnie czynsz, odrębnie opłaty za udostępnianie mediów do poszczególnych lokali i odrębnie opłaty z tytułu kosztów zarządzania wspólną nieruchomością (koszty eksploatacyjne za dostawę wody, ciepła, wywóz nieczystości itd. – tzw. opłaty za media). Oznacza to, że strony umowy najmu odrębnie rozliczają czynsz, odrębnie opłaty z tytułu mediów i odrębnie z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną.

Decydujące znaczenie dla rozstrzygnięcia tego problemu mają zarówno przepisy ustawy o VAT[1], jak i przepisy kodeksu cywilnego[2].

Według art. 29 ust. 1 ustawy VAT prawną podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest obrót z zastrzeżeniami, o jakich mowa w tymże przepisie, które nie mają zastosowania. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Pojęcie kwoty należnej (obrotu) z tytułu sprzedaży należy łączyć z pojęciem wynagrodzenia należnego sprzedawcy z tytułu jego świadczenia na rzecz nabywcy. Regulacja powyższa stanowi odpowiednik art. 73 dyrektywy 2006/112/WE[3], zgodnie z którym podstawę opodatkowania stanowi wszystko, co jest zapłatą, którą sprzedawca towaru lub świadczący usługę otrzymał lub ma otrzymać od nabywcy, klienta lub osoby trzeciej z tytułu wykonanych czynności (…). Pomimo że przepis wspólnotowy posługuje się pojęciem zapłaty (wynagrodzenia), którą dostawca lub świadczący usługę otrzymał lub ma otrzymać, a ustawodawca polski stanowi o obrocie, którym jest kwota należna z tytułu sprzedaży, to przyjmuje się, że pomimo różnic w nazewnictwie krajowym i wspólnotowym pojęcie obrotu odpowiada pojęciu wynagrodzenia (zapłaty). Jak zatem określić wysokość obrotu stanowiącego podstawę opodatkowania z umowy najmu?

Kiedy refakturowanie?

Na gruncie podatku od towarów i usług mamy do czynienia z instytucją refakturowania, której istotę stanowi zakup przez podatnika usługi, a następnie jej odsprzedanie w nieprzetworzonym stanie kontrahentowi podatnika, który jest ostatecznym beneficjentem usługi. Terminy: „refakturowanie” i „refaktura” nie funkcjonują w języku prawnym, takie zwroty nie istnieją bowiem ani w polskich przepisach regulujących opodatkowanie podatkiem od towarów i usług, ani też w odpowiednich aktach prawnych Unii Europejskiej. Jako regulację prawną będącą wzorem dla instytucji refakturowania wskazać należy art. 28 dyrektywy 2006/112/WE, zgodnie z którym w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Przepis ten został wprost przeniesiony do polskiej ustawy podatkowej – art. 8 ust. 2a ustawy o VAT (z mocą od 1 kwietnia 2011 r.). Jego uzupełnieniem jest przepis art. 30 ust. 3 ustawy o VAT, wedle którego w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.[4]

Z drugiej strony, podobnie jak refakturowanie, także pojęcie usług kompleksowych wynika jedynie z poglądów wyrażanych w orzecznictwie i literaturze fachowej, nie znajduje zaś bezpośredniego oparcia w przepisach prawnych dotyczących podatku od towarów i usług. Pojęcie to zostało rozwinięte w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), przy czym punktem wyjścia do wyróżnienia świadczeń złożonych na gruncie podatku od wartości dodanej stała się dla TSUE zasada, zgodnie z którą każda czynność powinna być uznawana za odrębną i niezależną, a którą można wyprowadzić z art. 2 i 24 dyrektywy 2006/112/WE. Zgodnie ze wskazaniami TSUE zawartymi w wyroku z 21 marca 2007r. w sprawie C-111/05 Aktiebolaget, w przypadku, gdy transakcja składa się z zespołu świadczeń i czynności, należy wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności, w jakich jest ona dokonywana, w celu określenia, czy chodzi o dwa lub więcej odrębnych świadczeń, czy o świadczenie jednolite. Odnosząc się do tej kwestii TSUE wskazał także, że co do zasady każda transakcja powinna być zwykle uznawana za odrębną i niezależną oraz że jedno świadczenie występuje w przypadku, gdy co najmniej dwa elementy albo co najmniej dwie czynności dokonane przez podatnika na rzecz klienta są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno nierozerwalne świadczenie gospodarcze, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.

Podkreślenia wymaga także to, że refakturowanie odnosi się w praktyce nie tyle do usług, lecz do przerzucania kosztów poniesionych przez wynajmujących na najemców z tytułu dostaw mediów, realizowanych przez wyspecjalizowane podmioty na rzecz najemców, które z uwagi na zmienność w poszczególnych okresach rozliczeniowych często rozliczane są na podstawie stosownych postanowień umowy odrębnie, tj. poprzez refakturowanie. Nadto o niezależności dostawy mediów od usługi najmy lokalu świadczy możliwość niezależnego i odrębnego od czynszu ponoszenia kosztów tych dostaw na skutek zawarcia umowy bezpośrednio z dostawcami tych mediów  (por J. Zubrzycki, Leksykon VAT, Unimex, 2013, s. 1237).

Umowa najmu

W celu oceny, czy w przypadku konkretnego stosunku prawnego najmu mamy do czynienia z usługami kompleksowymi, czy też istnieją warunki do zastosowania instytucji refakturowania, powołane wyżej przepisy należy zestawić z treścią przepisów kc traktujących o umowie najmu. Umowa najmu została uregulowana w art. 659 § 1 kc, zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz zatem stanowi wynagrodzenie za możliwość korzystania z przedmiotu najmu i stanowi ekwiwalent za korzystnie z lokalu mieszkalnego lub użytkowego. Z kolei z art. 670 § 1 kc wynika, iż możliwe jest ponoszenie przez najemcę kosztów świadczeń dodatkowych. Z przepisów tych wynika zatem, że wynagrodzenie z tytułu czynszu nie obejmuje opłat za inne świadczenia, ustawodawca zaś nie zdefiniował, jakie to świadczenia dodatkowe obciążać mogą najemcę. Wyprowadzić stąd należy wniosek, że kwestie te poddane zostały woli stron zawierających umowę najmu, przyznając im swobodę w kształtowaniu zasad rozliczeń z tytułu najmu. Zgodnie z zasadami prawa cywilnego strony mogą bowiem dowolnie ustalać treść łączących je stosunków cywilnoprawnych, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Ustalenie przez wynajmującego i najemcę, że dodatkowe koszty „okołoczynszowe” stanowią składnik czynszu, bądź też podlegają odrębnemu refakturowaniu na zasadach wskazanych w łączącej strony umowie, jest zatem ich autonomiczną decyzją, której konsekwencje nie mogą być uznane za sprzeczne z przepisami ustaw podatkowych, w szczególności ustawy o VAT.

Nic nie stoi zatem na przeszkodzie, aby strony uzgodniły odrębne rozliczenie dotyczące odpłatności z tytułu czynszu najmu oraz odpłatności za media i inne świadczenia dodatkowe, a zatem odrębne wystawienie faktury za czynsz najmu oraz odrębnie refaktury z tytułu odpłatności za media i innych dodatkowych świadczeń. Warunkiem jednak dopuszczalności stosowania takiego rozwiązania jest, by z postanowień umowy najmu zawartej pomiędzy wynajmującym a najemcą wynikało jednoznacznie, że opłaty te (wszystkie lub niektóre) są regulowane przez najemcę na rzecz wynajmującego w sposób odrębny od czynszu. Wówczas zastosowanie znajdzie przepis art. 30 ust. 3 ustawy o VAT.

Możliwe jest również przyjęcie z punktu przepisów ustawy o VAT, o ile tak postanowią strony w umowie, że w cenę usługi najmu będą wliczane także inne opłaty, w tym opłaty za media i inne usługi dodatkowe. Wówczas dostawa towarów i usług nie będzie traktowana jako odrębne od najmu świadczenie, lecz jako czynność w ramach świadczenia zasadniczego. Konsekwencją takiego ukształtowania przez strony umowy najmu będzie zastosowanie stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego (najmu) do wliczonych w cenę usługi najmu należności z tytułu innych świadczeń. Warunkiem jest jednak – jak wyżej już wskazano – wyraźne postanowienie umowne stron i łączne fakturowanie tych świadczeń.

Jeżeli czynsz najmu nie obejmował jednak opłat za ewentualne inne świadczenia wynajmującego na rzecz najemcy, w tym za media i inne świadczenia dodatkowe, brak jest podstaw do przyjęcia, że mamy do czynienia ze świadczeniem jednolitym usługi najmu, w cenę którego wliczany jest zarówno czynsz, jak i koszty świadczeń dodatkowych.

Podejście całościowe

Istotne wskazówki co do rozpatrywania kwestii kwalifikacji na gruncie podatku od towarów i usług umów najmu zawiera wyrok z 27 września 2012 r. w sprawie C-392/11 (Field Fisher Waterhouse LLP przeciwko Commissioners for Her Majesty’s Revenue and Customs), w który zauważono m.in., że brak jest bezwzględnej zasady dotyczącej ustalania zakresu danego świadczenia z punktu widzenia podatku od towarów i usług, a co za tym idzie – w celu ustalenia zakresu danego świadczenia należy wziąć pod uwagę ogół okoliczności (pkt 19). Dodatkowo, aby móc uznać, że ogół świadczeń zapewnianych przez wynajmującego najemcy stanowi z punktu widzenia podatku od towarów i usług jedno świadczenie, należy zbadać, czy (…) wykonywane świadczenia stanowią jedno nierozerwalne świadczenie gospodarcze, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny, czy też obejmują one świadczenie główne względem którego pozostałe świadczenia mają charakter dodatkowy (pkt 22). W celu przeprowadzenia takiego badania treść umowy najmu może stanowić istotną wskazówkę, jeśli chodzi o ocenę jednolitego charakteru świadczenia (…) (pkt 23).

Dokonując wykładni art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, należy zatem pamiętać, że uregulowania umowne w zakresie najmu mogą powodować, że w odniesieniu do usług dotyczących mediów i innych świadczeń dodatkowych, wynajmujący może brać udział w świadczeniu tych usług działając we własnym imieniu, ale na rzecz najemcy. W rezultacie, stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy o VAT zasadne będzie przyjęcie, że wynajmujący otrzymał i wyświadczył usługę. Zgodnie zaś z art. 30 ust. 3 ustawy o VAT w takim przypadku podstawą opodatkowania u takiego podatnika będzie kwota należna z tytułu świadczenia tych usług, pomniejszona o podatek od towarów i usług.

Składniki czynszu

Reasumując, w przypadku usługi najmu, przepis art. 29 ust. 1 ustawy o VAT należy tak interpretować, że opłaty wynikające z eksploatacji lokali przez najemcę (tj. za energię cieplną, dostawę wody, odbiór ścieków i wywóz nieczystości) powinny być ujmowane do podstawy opodatkowania jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu, chyba że z umowy najmu zawartej pomiędzy wynajmującym a najemcą wynika jednoznacznie, że opłaty te (wszystkie lub niektóre), na podstawie art. 30 ust. 3 ustawy o VAT są regulowane przez najemcę na rzecz wynajmującego w sposób odrębny od czynszu.[5]

Gdy podstawa opodatkowania usługi najmu obejmuje opłaty za media, obowiązek podatkowy (wystawienia faktury) z tego tytułu powstaje na podstawie art. 19 ust. 13 pkt 4) ustawy o VAT z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty czynszu, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze. Przy tym nie wyklucza to możliwości korygowania czynszowych rozliczeń okresowych w zależności od terminu płatności poszczególnych opłat eksploatacyjnych towarzyszących usłudze najmu. Natomiast w przypadku opłat eksploatacyjnych towarzyszących usłudze najmu, rozliczanych odrębnie od czynszu najmu obowiązek podatkowy z tytułu tych opłat powstaje na podstawie art. 19 ust. 13 pkt 1) ustawy o VAT z upływem terminu płatności określonego w umowie najmu właściwej dla rozliczeń z ich tytułu. Jeżeli umowa najmu nie zawiera terminów płatności z tytułu odsprzedaży mediów, obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z ustalonymi terminami płatności zawartymi w przedmiotowych fakturach (wystawionych przez wynajmującego).[6]

Autor: MICHAŁ KAZEK  referendarz sądowy, Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu

[1] ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług  (tekst jednolity w DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.) – powoływana jako ustawa o VAT.
[2] ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (DzU nr 16, poz. 93 ze zm.) – powoływana jako kc.
[3] Dyrektywa 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L 06. 347. 1) – dalej powoływana jako dyrektywa 2006/112/WE.
[4] Por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 25 kwietnia 2013 r., sygn. akt I SA/Sz 1124/12.
[5] Por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 31 marca 2011r., sygn. akt: I FSK 740/10.
[6] Interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 7 czerwca 2010 r. nr ITPP1/443-273b/10/MN.

Opublikowano w kategorii : Finanse

Prawo i Finanse

Zarzadzanie w praktyce

Technika

Zapisz sie do newslettera