Wynajęcie części nieruchomości na cele związane z działalnością gospodarczą pozwala wspólnocie uzyskać dodatkowy dochód i np. sfinansować remont, jednak przy zawieraniu umowy najmu lokalu komercyjnego trzeba pamiętać o odpowiednich zapisach, by spodziewany duży zysk nie zamienił się w duży kłopot.

W pierwszej kolejności należy ocenić, czy zawarcie umowy w danym przypadku stanowić będzie czynność zwykłego zarządu, czy też czynność przekraczającą zwykły zarząd, co ma kluczowy wpływ na konieczność podejmowania uchwały przez zebranie właścicieli. Nie ma w praktyce jednego obiektywnego kryterium, które przy tej okazji pozwoli jednoznacznie zakwalifikować sprawę, zatem należy dokonać kompleksowej oceny sytuacji, przy której można zweryfikować, czy umowa najmu na cele komercyjne jest podpisywana w danej wspólnocie pierwszy raz, jakie są stawki i warunki umowy (zwłaszcza z punktu widzenia ewentualnych uciążliwości dla właścicieli lokali), a także ogólnej sytuacji na rynku najmu.

Ważny jest również sam profil działalności najemcy. Przy okazji zawierania umowy zarządca powinien rozważyć, czy wykorzystywanie lokalu na cele określonej działalności gospodarczej nie okaże się sprzeczne z porządkiem domowym. Na wszelki wypadek można powyższą okoliczność zabezpieczyć stosownymi klauzulami umownymi.

Wizytacja wynajmującego

Wynajmujący może również zapewnić sobie wizytację w wynajmowanym lokalu. Co do zasady ma on prawo do przeglądu stanu technicznego lokalu, a w nagłych wypadkach – do wejścia do lokalu pod nieobecność najemcy. Co do zasady, jeżeli umowa tak nie stanowi, wynajmujący nie ma obowiązku wymiany zamków. Jeżeli najemca zamki wymieni, wynajmujący może w umowie zażądać jednego klucza dla siebie. Wszystkie te elementy powinny zostać jednak uwzględnione w umowie.

Rozliczenie nakładów, kary umowne

Strony powinny również określić to, czy przewidują ewentualne nakłady najemcy na przedmiot najmu. Jeżeli tak, wskazane jest dokładne doprecyzowanie, jakie inwestycje są w ramach lokalu możliwe do podjęcia przez najemcę oraz jak będzie wyglądało rozliczenie z tego tytułu pomiędzy najemcą a wynajmującym. Ważne jest wskazanie przy tej okazji dokładnego trybu działań. Szczególnie precyzyjnie oznaczyć trzeba to, kto za jakie inwestycje ponosi finansową odpowiedzialność. Wskazać należy również, jakie czynności będą konieczne do wykonania w sytuacji, gdy najemca pewne inwestycje podejmie samowolnie. Z punktu widzenia wynajmującego korzystne jest zawarcie w umowie zapisów, na podstawie których to zupełnie do jego uznania należeć będzie wybór sposobu rozwiązania niniejszych roszczeń.

Jak w większości umów, również w przypadku umowy najmu lokalu komercyjnego należy zadbać o dokładne oznaczenie zarówno wysokości, jak i formy płatności czynszu. W związku z powyższym ważne wydaje się wskazanie nie tylko terminu płatności, ale także doprecyzowanie dnia płatności (np. „dniem płatności jest dzień obciążenia rachunku Najemcy” lub „dniem płatności jest dzień wpływu środków pieniężnych na rachunek Wynajmującego”) i określenie wysokości odsetek za nieuiszczenie czynszu w terminie. Poza tym w umowie wskazać należy na inne koszty ponoszone przez najemcę w związku z utrzymaniem lokalu.

Wynajmujący powinien dodatkowo zadbać o kary umowne, które można naliczać w przypadku, gdy najemca nie realizuje określonych zobowiązań o charakterze niepieniężnym. Przykładowo, kara umowna może obciążać najemcę w przypadku nieterminowego przekazania lokalu Wynajmującego po rozwiązaniu stosunku najmu. Innym środkiem zabezpieczającym należności wynajmującego jest kaucja, która może zostać zwrócona dopiero po zakończeniu stosunku najmu i dokonaniu przez Wynajmującego kontroli stanu technicznego lokalu.

Według uznania

Dokładne zweryfikowanie wskazanych problemów w umowie jest kluczowe z punktu widzenia zabezpieczenia interesów wynajmującego w umowie najmu lokalu. Trzeba jednocześnie pamiętać, że szereg postanowień zależy od uznania stron podpisujących umowę i w związku z powyższym ich ostateczne brzmienie jest określane w wyniku negocjacji. Tym bardziej potrzebne wydaje się to, żeby wynajmujący przed zawarciem umowy dysponował pewnymi gotowymi wzorcami postanowień, które mógłby zaproponować drugiej stronie.

Autor: DR MACIEJ J. NOWAK, radca prawny Kancelaria Prawnicza dr Maciej Nowak w Szczecinie

Opublikowano w kategorii : Prawo

Popularne wpisy

Wynajęcie części nieruchomości na cele związane z działalnością gospodarczą pozwala wspólnocie uzyskać dodatkowy dochód i np. sfinansować remont, jednak przy zawieraniu umowy najmu lokalu komercyjnego trzeba pamiętać o odpowiednich zapisach, by spodziewany duży zysk nie zamienił się w duży kłopot.

W pierwszej kolejności należy ocenić, czy zawarcie umowy w danym przypadku stanowić będzie czynność zwykłego zarządu, czy też czynność przekraczającą zwykły zarząd, co ma kluczowy wpływ na konieczność podejmowania uchwały przez zebranie właścicieli. Nie ma w praktyce jednego obiektywnego kryterium, które przy tej okazji pozwoli jednoznacznie zakwalifikować sprawę, zatem należy dokonać kompleksowej oceny sytuacji, przy której można zweryfikować, czy umowa najmu na cele komercyjne jest podpisywana w danej wspólnocie pierwszy raz, jakie są stawki i warunki umowy (zwłaszcza z punktu widzenia ewentualnych uciążliwości dla właścicieli lokali), a także ogólnej sytuacji na rynku najmu.

Ważny jest również sam profil działalności najemcy. Przy okazji zawierania umowy zarządca powinien rozważyć, czy wykorzystywanie lokalu na cele określonej działalności gospodarczej nie okaże się sprzeczne z porządkiem domowym. Na wszelki wypadek można powyższą okoliczność zabezpieczyć stosownymi klauzulami umownymi.

Wizytacja wynajmującego

Wynajmujący może również zapewnić sobie wizytację w wynajmowanym lokalu. Co do zasady ma on prawo do przeglądu stanu technicznego lokalu, a w nagłych wypadkach – do wejścia do lokalu pod nieobecność najemcy. Co do zasady, jeżeli umowa tak nie stanowi, wynajmujący nie ma obowiązku wymiany zamków. Jeżeli najemca zamki wymieni, wynajmujący może w umowie zażądać jednego klucza dla siebie. Wszystkie te elementy powinny zostać jednak uwzględnione w umowie.

Rozliczenie nakładów, kary umowne

Strony powinny również określić to, czy przewidują ewentualne nakłady najemcy na przedmiot najmu. Jeżeli tak, wskazane jest dokładne doprecyzowanie, jakie inwestycje są w ramach lokalu możliwe do podjęcia przez najemcę oraz jak będzie wyglądało rozliczenie z tego tytułu pomiędzy najemcą a wynajmującym. Ważne jest wskazanie przy tej okazji dokładnego trybu działań. Szczególnie precyzyjnie oznaczyć trzeba to, kto za jakie inwestycje ponosi finansową odpowiedzialność. Wskazać należy również, jakie czynności będą konieczne do wykonania w sytuacji, gdy najemca pewne inwestycje podejmie samowolnie. Z punktu widzenia wynajmującego korzystne jest zawarcie w umowie zapisów, na podstawie których to zupełnie do jego uznania należeć będzie wybór sposobu rozwiązania niniejszych roszczeń.

Jak w większości umów, również w przypadku umowy najmu lokalu komercyjnego należy zadbać o dokładne oznaczenie zarówno wysokości, jak i formy płatności czynszu. W związku z powyższym ważne wydaje się wskazanie nie tylko terminu płatności, ale także doprecyzowanie dnia płatności (np. „dniem płatności jest dzień obciążenia rachunku Najemcy” lub „dniem płatności jest dzień wpływu środków pieniężnych na rachunek Wynajmującego”) i określenie wysokości odsetek za nieuiszczenie czynszu w terminie. Poza tym w umowie wskazać należy na inne koszty ponoszone przez najemcę w związku z utrzymaniem lokalu.

Wynajmujący powinien dodatkowo zadbać o kary umowne, które można naliczać w przypadku, gdy najemca nie realizuje określonych zobowiązań o charakterze niepieniężnym. Przykładowo, kara umowna może obciążać najemcę w przypadku nieterminowego przekazania lokalu Wynajmującego po rozwiązaniu stosunku najmu. Innym środkiem zabezpieczającym należności wynajmującego jest kaucja, która może zostać zwrócona dopiero po zakończeniu stosunku najmu i dokonaniu przez Wynajmującego kontroli stanu technicznego lokalu.

Według uznania

Dokładne zweryfikowanie wskazanych problemów w umowie jest kluczowe z punktu widzenia zabezpieczenia interesów wynajmującego w umowie najmu lokalu. Trzeba jednocześnie pamiętać, że szereg postanowień zależy od uznania stron podpisujących umowę i w związku z powyższym ich ostateczne brzmienie jest określane w wyniku negocjacji. Tym bardziej potrzebne wydaje się to, żeby wynajmujący przed zawarciem umowy dysponował pewnymi gotowymi wzorcami postanowień, które mógłby zaproponować drugiej stronie.

Autor: DR MACIEJ J. NOWAK, radca prawny Kancelaria Prawnicza dr Maciej Nowak w Szczecinie

Opublikowano w kategorii : Prawo

Prawo i Finanse

Zarzadzanie w praktyce

Technika

Zapisz sie do newslettera