Mieszkania w naszym budynku są wyposażone w balkony, które zostały wadliwie wybudowane. Każdy balkon jest częściowo zabudowany pionową płytą, która stanowi część elewacji, i to na styku tej płyty i podłogi balkonu, po zewnętrznej stronie, odpada tynk. Problem dotyczy ok. połowy balkonów w bloku. Część mieszkańców chce, żeby wspólnota sfinansowała remont balkonów, bo cały budynek wygląda obrzydliwie, poza tym pojedynczy właściciel nie może remontować elewacji, no i miejsce to jest dla niego trudno dostępne. Zarząd wspólnoty odmawia dyskusji o takich pracach powołując się na przepisy, według których indywidualne balkony przynależą do lokali i właściciele powinni je remontować na swój koszt. Kto ma rację w tej sytuacji?

W sytuacji opisanej w pytaniu, zgodnie z wyrokiem SN płyta stanowiąca część elewacji stanowi element konstrukcyjny balkonu i jej remont powinien być pokrywany ze środków wspólnoty.

UZASADNIENIE:

Próbę rozstrzygnięcia remontów balkonów podjął Wojewódzki Sąd Apelacyjny w Gdańsku, kierując stosowne pytanie do Sądu Najwyższego. W dniu 7 marca 2008 r. Sąd Najwyższy (sygn. akt III CZP 10/2008) stwierdził, że „wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową”. Oczywiście ten wyrok nie rozwiązuje wszystkich problemów i nadal pojawiają się spory, choćby o to, co stanowi element konstrukcyjny balkonu, a co nim nie jest.

Należy wyrazić opinię, iż koszty związane z remontem elementów konstrukcyjnych balkonów winny stanowić koszty zarządu nieruchomością wspólną, a więc być finansowane ze środków wspólnoty, natomiast koszty związane z remontem elementów wykończenia balkonu (np. malowanie, posadzki itp.) winny być pokrywane przez poszczególnych właścicieli lokali.

Według Sądu Najwyższego, elementy konstrukcyjne balkonu nie służą do wyłącznego użytku właściciela lokalu, który korzysta tylko z przestrzeni wewnętrznej balkonu, tym samym elementy te (np. dźwigary, balustrady) są częścią wspólną, za której remont płaci wspólnota. Takim elementem jest także płyta zewnętrzna balkonu stanowiąca część elewacji bloku.

(DBK)

Opublikowano w kategorii : Technika

Najczęściej nasze skargi spowodowane uciążliwym remontem dotyczą hałasu, zanieczyszczania klatek schodowych czy zakłócania porządku. Jak postępować, kiedy remont u sąsiada narusza prawo? Jakie są uprawnienia pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej?

Na początku należałoby rozważyć, czy podjęcie prac remontowych w lokalu będzie obwarowane uzyskaniem zgody na jego przeprowadzenie od wspólnoty mieszkaniowej. Zasadniczo, jeśli prace mają być wykonywane wewnątrz lokalu, nie naruszając przy tym części wspólnych nieruchomości, a więc takich części budynku, które służą do wspólnego użytku, zgoda wspólnoty nie będzie wymagalna. Zatem prace remontowe w lokalu będą podyktowane wyłącznie decyzją jego właściciela. Jeśli remont wpływałby, np. na wygląd klatki schodowej, dotyczył ścian nośnych, pionów wodnych czy kanalizacyjnych, wspólnota musiałaby wyrazić na niego zgodę.

Obowiązki z prawa budowlanego

Ważną kwestią do przeanalizowania i uwzględnienia są obowiązki wynikające z przepisów prawa budowlanego – konieczność uzyskania decyzji o pozwolenie na budowę czy zgłoszenie zamiaru rozpoczęcia prac budowlanych do właściwego starosty. Ogólna zasada wynikająca z art. 28 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane stanowi, że roboty budowlane wymagają ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Należy sądzić, że w tym przypadku wszystko będzie uzależnione od zakresu wykonywanych w lokalu prac, a także kwalifikacji prawnej robót. Generalnie przyjmuje się, że pozwolenia na budowę związane są z podejmowaniem działań ingerujących w konstrukcję budynku, zmieniających jego geometrię czy kubaturę. Remonty istniejących obiektów budowlanych nie wymagają uzyskania takiego pozwolenia (art. 29 ust. 1 ww. ustawy). Z kolei zgłoszenia dotyczą w głównej mierze prac zewnętrznych, np. wymiany okien czy zmian pokrycia dachu.

Problem ścian działowych

Problem pojawia się na gruncie kwalifikacji prawnej prac związanych ze stawianiem bądź wyburzaniem ścian działowych, niebędących jednocześnie nośnymi (konstrukcyjnymi). Jednolite stanowisko dotyczy jedynie twierdzenia, że legalizacja ich istnienia nie jest uzależniona od uzyskania pozwolenia w formie decyzji. Bowiem wydaje się, że wyburzenie nie wpłynie na zmiany parametrów użytkowych ani technicznych, co z kolei będzie skutkowało niemożnością zakwalifikowania tych działań jako przebudowy, która wymaga pozwolenia.

Kolejna kontrowersja powstaje na gruncie kwalifikacji tych czynności jako remontu, którym polega na odtworzeniu stanu pierwotnego istniejących obiektów lub urządzeń budowlanych. Zgodnie z orzeczeniem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 stycznia 2007 r. (sygn. akt: II OSK 460/06, dostępny w serwisie prawniczym Lex Prestige nr 507164), pojedynczy lokal mieszkalny jest jedynie częścią obiektu budowlanego, co w ogóle wyklucza zastosowanie przepisów prawa budowlanego. W orzeczeniu wskazano, że takie czynności należałoby raczej zakwalifikować jako bieżącą konserwację, która zgodnie z definicją legalną zawartą w art. 3 ust. 8 ustawy Prawo budowlane remontem nie jest. Przy takim rozumieniu tych prac, wyburzanie ścian działowych nie podlegałoby zarówno obowiązkowi uzyskania pozwolenia ani nawet zgłoszenia. Jednakże w praktyce powyższa problematyka budzi wiele wątpliwości, a właściciel lokalu może mieć błędne przekonanie odnośnie do braku wpływu wyburzenia danej ściany na konstrukcję całego budynku, a więc i bezpieczeństwa jego użytkowania. Co więcej, takie działania mogą zostać zakwalifikowane przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego jako samowola budowlana i doprowadzić do konieczności zapłacenia grzywny oraz przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Zatem w przypadku pojawienia się wątpliwości, najlepszym rozwiązaniem będzie dokonanie zgłoszenia robót budowlanych.

Odrębnym zagadnieniem jest problematyka obiektów wpisanych do rejestrów zabytków, na których obszarze przeprowadzenie prac budowlanych wymaga uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę. Dodatkowo, przed uzyskaniem pozwolenia, przeprowadzenie robót może być związane z wydaniem zgody przez wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Regulamin porządku domowego

Wszystkie powyżej opisywane działania mogą jednocześnie generować hałas, zakłócać porządek, a także doprowadzać do rozpylania pyłów, a nawet uciążliwych dla innych mieszkańców wspólnoty zapachów. Wiele wspólnot mieszkaniowych dysponuje własnymi regulaminami porządku domowego, które zawierają prawa i obowiązki mieszkańców. Taka możliwość wynika z art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, który wskazuje na regulamin jako narzędzie pozwalające na określenie zasad korzystania z nieruchomości wspólnej. Regulaminy umieszczane są w miejscach ogólnodostępnych, zazwyczaj na tablicach ogłoszeń na klatkach schodowych. Przepisów regulaminu porządku domowego muszą przestrzegać właściciele mieszkań, wszyscy domownicy oraz wynajmujący lokale. Na ogół są w nich zawierane zapisy dotyczące ciszy nocnej w godzinach 22.00–6.00. Ponadto, wspólnota może tam wprowadzić kwestie dotyczące zabezpieczenia innych praw lokatorów. W praktyce, mimo próśb ze strony sąsiadów zdarzają się sytuacje, w którym remonty przeprowadzane są o różnych porach dniach, a nawet nocy.

Mimo braku istnienia definicji „ciszy nocnej” i jedynie jej umownej formie widniejącej w regulaminie, istnieje możliwość odwołania się do przepisów prawa. W tej sytuacji można zastosować art. 51 ustawy z 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń, który dotyczy zakłócania ciszy nocnej poprzez m.in. hałas, a na jego podstawie można zostać ukaranym aresztem, ograniczeniem wolności bądź grzywną. Za zakłócanie porządku funkcjonariusze mogą wypisać mandat nawet do 500 zł. Jeśli sąsiad odmówi przyjęcia mandatu, wówczas policjant może wystąpić do sądu, który z kolei ma prawo ukarać sąsiada grzywną.

Wyimek. Mimo braku definicji „ciszy nocnej” i jedynie istnienia jej w umownej formie widniejącej w regulaminie istnieje możliwość odwołania się do przepisów prawa, tj. art. 51 kodeksu wykroczeń.

Prawo sąsiedzkie

Nie ulega wątpliwości, że wyburzanie ścian działowych, przeciągające się w czasie remonty, wiercenie w ścianach, wszystko to mieści się w ramach przysługującego właścicielowi prawa własności lokalu. Jednak nie należy zapominać, że w pojęciu, jakim jest prawo własności mieści się również możność spokojnego i bezpiecznego korzystania z rzeczy przez uprawnionego. Zdarzają się sytuacje, w których remont sąsiada znacznie się przedłuża, hałas jest coraz bardziej uciążliwy, a podejmowane interwencje, w tym wzywanie policji nie wywołują żadnych skutków. W takiej sytuacji właścicielowi lokalu przysługuje względem każdego, a zatem również względem właścicieli pozostałych lokali roszczenie o zaniechanie wszelkich zakłóceń jego prawa własności. Członek wspólnoty może wystąpić z pozwem przeciwko uciążliwemu sąsiadowi z żądaniem przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania dalszych naruszeń na podstawie art. 222 ust. 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny [dalej: „kc”].

Remont sąsiada nie powinien wywoływać immisji ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Ta konstrukcja wynika z możliwości zastosowania prawa sąsiedzkiego stanowiącego o granicach korzystania ze swojego prawa własności w ramach tzw. współżycia społecznego. Kwestie te reguluje art. 144 kc, który określa działania zakazane nazywane immisjami. Mogą polegać na emisji hałasów, zapachów, a dotyczą czynności dokonywanych w ramach własnego lokalu, a których skutki odczuwalne są dla sąsiadów. Mianowicie, właściciel ma prawo działać w oparciu o wszelkie wymagane przez prawo pozwolenia czy zaświadczenia, ale nawet wtedy powinien powstrzymywać się od działań, które ponad przeciętną miarę zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Niestety, przepisy odnoszące się do nadmiernej uciążliwości nie zostały przez ustawodawcę doprecyzowane, zatem w każdej sytuacji należałoby odnieść się do powszechnie akceptowanych ocen społecznych, a nie subiektywnych odczuć. Warto zwrócić także uwagę, że ustawa mówi o nadmiernej, a nie zwykłej uciążliwości. Zatem każdorazowo to sąd będzie decydował, czy dana uciążliwość jest nadmierna, czy nie. Jednak przydatne przy wykazywaniu roszczeń będzie rozporządzenie ministra środowiska z 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku, które precyzuje, jaki poziom hałasu na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zamieszkania zbiorowego jest dopuszczalny. Nawet jeśli poziom wytwarzanego hałasu nie przekracza wskazanych w rozporządzeniu norm, nie oznacza to automatycznie, iż nie doszło do niedozwolonych immisji. Bowiem normy stanowią jedynie jeden z elementów oceny stopnia zakłóceń, a sama uciążliwość, ze względu m.in. na ciągłość takich oddziaływań, może nosić znamiona immisji (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 6 maja 2007 roku, sygn. akt: I Aca 48/07, dostępny w serwisie prawniczym Lex Prestige nr 298569). Mimo wszystko przed skierowaniem sprawy na drogę sądową warto pisemnie wezwać sąsiada do zaprzestania naruszenia prawa i do naprawienia ewentualnych szkód oraz ostrzec o ewentualnym skierowaniu sprawy do sądu. Być może sprawę uda się załatwić polubownie.

KAROLINA BRZEZIŃSKA - prawnik

MAGDALENA MICHALSKA - aplikant radcowski

„Drzewiecki, Tomaszek i Wspólnicy” Sp.k.

Opublikowano w kategorii : Zarządzanie w praktyce

Przy kwalifikacji podatkowej wydatków na remont i ulepszenie te same prace budowlane mogą być kwalifikowane odmiennie. Ustawa podatkowa nie wiąże bowiem pojęcia ulepszenia z konkretnymi pracami budowlanymi, ale ocenia pod kątem skutków, jakie powodują.

Członkowie wspólnot mieszkaniowych prowadzący działalność gospodarczą z wykorzystaniem nieruchomości znajdującej się w ramach wspólnoty ponoszą konsekwencje podatkowe prac wykonywanych na substracie materialnym tej wspólnoty. Z punktu widzenia podatkowego problematyczne w praktyce okazuje się zakwalifikowanie prac przeprowadzonych w budynku, będącym środkiem trwałym członków wspólnoty, a w szczególności zasady zaliczania takich prac do kosztów uzyskania przychodów.

Charakter prac

W pierwszej kolejności omówienia wymaga stanowisko sądów administracyjnych (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 grudnia 2011 r., sygn. akt II FSK 1214/10) w zakresie podatkowego rozpatrywania tych wydatków przez osoby fizyczne. Zasadnicze znaczenie z tego punktu widzenia ma ocena, czy sporne prace miały charakter remontu, co uzasadniałoby zaliczenie związanych z nimi wydatków do kosztów uzyskania przychodów, czy też stanowiły wydatki na ulepszenie środka trwałego, które, zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1) lit. c updof [ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity w DzU z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.) – dalej powoływana jako updof] nie stanowią kosztów uzyskania przychodów.

Przy kwalifikacji wydatków na remont i ulepszenie w rozumieniu przepisów podatkowych te same prace budowlane mogą być kwalifikowane odmiennie. Ustawa podatkowa nie wiąże bowiem pojęcia ulepszenia z konkretnymi pracami budowlanymi, ale ocenia pod kątem skutków, jakie powodują. Chodzi o wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 updof, kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy. Kosztem uzyskania przychodów stosownie do art. 22 ust. 8 updof są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a–22o i z uwzględnieniem art. 23 updof.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 1) updof nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa użytkowania wieczystego gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych. Z treści art. 22 ust. 8 i art. 23 ust. 1 pkt 1) updof wyraźnie wynika, że wydatki na zakup środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych oraz ich ulepszenie co do zasady nie mogą być jednorazowo zaliczane do kosztów uzyskania przychodów. Wydatki na zakup środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i ich ulepszenie rozliczane są kosztowo poprzez odpisy amortyzacyjne. Konieczne jest także prowadzenie stosownej ewidencji, zgodnie z wymaganiami określonymi w ustawie. Tylko bowiem ujęcie środka trwałego w ewidencji pozwala na prawnie skuteczne dokonywanie odpisów amortyzacyjnych. Stosownie do art. 22d ust. 2 updof składniki majątku, o którym mowa w art. 22a–22c, a więc również lokale będące odrębną własnością (art. 22a ust. 1 pkt 1) wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania, z wyjątkiem składników wymienionych w ust. 1. Podatnicy dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych (art. 22f ust. 1). W razie braku ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, dokonane odpisy amortyzacyjne nie stanowią kosztów uzyskania przychodu (art. 22n ust. 6). W przypadku lokali służących prowadzeniu działalności gospodarczej lokale te podlegają amortyzacji pod warunkiem podjęcia przez podatnika decyzji o ich amortyzowaniu. Kosztem uzyskania przychodów z tytułu nabycia i ulepszenia np. lokalu mieszkalnego służącego działalności gospodarczej są jedynie odpisy amortyzacyjne i to pod warunkiem wprowadzenia tego składnika majątku do ewidencji środków trwałych oraz podjęcia decyzji przez podatnika o jego amortyzowaniu.

W związku z tym istotne jest odróżnienie prac remontowych od prac o charakterze ulepszeniowym (przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja, modernizacja). W piśmiennictwie nie budzi wątpliwości stanowisko, że o tym, czy dany wydatek dotyczący środka trwałego może być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów w całości, czy poprzez odpisy amortyzacyjne, nie decyduje wola podatnika, a zakres rzeczowy wykonanych prac, w przypadkach zaś wątpliwych co do prawidłowej kwalifikacji poniesionego kosztu (inwestycja czy remont), konieczne jest powołanie biegłego ds. budowlanych, który w oparciu o stosowną dokumentację określi, jaki był zakres prowadzonych prac.

Nakłady na remont a nakłady na ulepszenie

W orzecznictwie utrwalił się pogląd, że różnica między nakładami na remont a nakładami na ulepszenie środków trwałych polega na tym, że pierwsze z nich zmierzają do podtrzymania, odtworzenia wartości użytkowej środków trwałych (konserwacja, naprawy), a drugie do podjęcia czy rozszerzenia działalności w drodze przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodującej istotną zmianę cech użytkowych (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego O/Z w Katowicach z 27 grudnia 2000 r., sygn. akt I SA/Ka 1933/99). Dla uznania, że w danej sprawie mamy do czynienia z ulepszeniem środka trwałego wystarczy stwierdzenie, że występuje chociażby jeden z elementów ulepszenia:

  • przebudowa jako istotna zmiana struktury wewnętrznej obiektu już istniejącego bez zwiększenia powierzchni i kubatury,
  • rozbudowa jako zwiększenie powierzchni/kubatury,
  • rekonstrukcja jako ponowna budowa obiektu w rozumieniu odtworzenia obiektu,
  • adaptacja jako przystosowanie obiektu do nowej funkcji, której do tej pory nie spełniał,
  • modernizacja jako unowocześnianie w rozumieniu wyposażania obiektu o nowe elementy składowe (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego O/Z w Gdańsku z 21 listopada 2001 r., sygn. akt I SA/Gd 829/99).

Ustalenie, jakie prace zostały wykonane i jaki był ich charakter, następuje w toku postępowania dowodowego, prowadzonego zgodnie z przepisami działu IV rozdziału 11 ordynacji podatkowej (ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (DzU nr 137, poz. 926 ze zm.) – dalej powoływana jako op).

Przyjęta w art. 191 ordynacji podatkowej zasada swobodnej oceny dowodów zakłada, iż organ podatkowy nie jest krępowany przy ich ocenie kryteriami formalnymi. Ma swobodnie oceniać wiarygodność i moc dowodową poszczególnych dowodów, na których oparł swoją decyzję. Aby w ramach tej swobody nie zostały przekroczone granice dowolności, organ podatkowy winien m.in. kierować się prawidłami logiki, zgodnością oceny z prawami nauki i doświadczenia życiowego, traktowania zebranych dowodów jako zjawisk obiektywnych, oceniania dowodów wyłącznie z punktu widzenia ich znaczenia i wartości dla toczącej się sprawy, wszechstronności oceny (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego O/Z w Poznaniu z 29 czerwca 2000 r., sygn. I SA/Po 1342/99). Organy podatkowe korzystają pod tym kątem z opinii rzeczoznawców nieruchomości lub biegłych z zakresu budownictwa. Należy pamiętać, że takie opinie są dokumentami prywatnymi. Wyrażają jedynie opinie osoby, która ją podpisała. Podlegają więc swobodnej ocenie przez organ podatkowy, który opiera się na dokumentacji prac prowadzonych na nieruchomości (np. pozwolenia na użytkowanie części usługowo-handlowej budynku), protokołu kontroli podatkowej, wyjaśnień, pism i innych dowodów przedstawionych przez podatnika. Na ich podstawie organ podatkowy dokonuje samodzielnej analizy poniesionych wydatków i prac budowlanych.

Pamiętać trzeba, że przepis art. 22g ust. 17 updof odnosi się do sytuacji, gdy środek trwały został wpisany u podatnika do ewidencji środków trwałych w określonej wartości początkowej, a następnie, już w ramach działalności gospodarczej, poniesiono wydatki na jego ulepszenie. Tylko wówczas można mówić o „wzroście ich wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania”. Jest to więc sytuacja uzasadniająca powiększenie wartości początkowej o sumę wydatków poniesionych na ulepszenie.

Natomiast w sytuacji, gdy „ulepszenia” dokonano przed przyjęciem przez podatnika środka trwałego do używania i przed wpisaniem go (po raz pierwszy) do ewidencji środków trwałych, to poniesione nakłady zwiększają wartość początkową tego środka trwałego ustaloną metodami wskazanymi we wcześniejszych ustępach art. 22g ww. ustawy. Wyraźnie wskazuje odesłanie w ust. 17 do ust. 1, 3–9 i 11–15 tejże ustawy.

W następnym, 2. numerze Wspólnoty Mieszkaniowej postaram się wyjaśnić dalsze problemy, które stwarzają przepisy podatkowe stosowane w poruszanej powyżej problematyce.

Autor: Michał Kazek - referendarz sądowy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu

Opublikowano w kategorii : Prawo

Problemy związane z rozliczenie remontu i ulepszenia środka trwałego członków wspólnoty mieszkaniowej w orzecznictwie sądów administracyjnych nastręczają wiele problemów. To, że o kwalifikacji dokonanych prac (remont czy ulepszenie) decyduje sam podatnik, nie ma jednak charakteru definitywnego. Organy podatkowe mogą bowiem kwestionować kwalifikację przyjętą przez podatnika, także w zakresie VAT-u.

Kontynuuję dalszy ciąg rozważań dotyczących rozliczeń podatkowych we wspólnotach mieszkaniowych. Tym razem zajmę się stanowiskiem sądów administracyjnych[1] w zakresie podatkowego rozpatrywania prac związanych z remontem i ulepszeniem wykonywanych na nieruchomości poprzez pryzmat podatku od towarów i usług.

Kiedy zwolnienie

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT[2] (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2007 r.), zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt. 10), pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Z kolei według art. 43 ust. 6 ustawy o VAT tego zwolnienia nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1), jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej, a podatnik:

1) miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2) użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Ulepszenie

Ustawa o VAT nie zawiera definicji pojęcia „ulepszenie”, którym posługuje się powołany przepis. W związku z tym należy sięgnąć do przepisów updof[3]. Art. 22g ust. 17 tej ustawy stanowi, że jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3–9 i 11–15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone przy spełnieniu dwóch warunków, gdy:

  • suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł,
  • wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Wydatki, których nie można zakwalifikować do kategorii „ulepszenia”, powinny być uznane za wydatki na remont środka trwałego. W celu ich zdefiniowania sięga się do przepisów ustawy Prawo budowlane[4]. W art. 3 pkt 8) tej ustawy postanowiono, że przez „remont” należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Przez ulepszenie środków trwałych należy rozumieć:

  • przebudowę, czyli zmianę (poprawienie) istniejącego stanu środków trwałych na inny,
  • rozbudowę, tj. powiększenie (rozszerzenie) składników majątkowych, w szczególności budynków i budowli, linii technologicznych itp.,
  • rekonstrukcję, tj. odtworzenie zużytych całkowicie lub częściowo składników majątku,
  • adaptację, tj. przystosowanie (przerobienie) składnika majątkowego do wykorzystania go innym celu niż ten, do którego był pierwotnie przeznaczony albo nadania mu nowych cech użytkowych,
  • modernizację, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Wynikiem ulepszenia musi być wzrost wartości użytkowej środka trwałego w stosunku do takiej wartości z dnia jego przyjęcia do używania. Nie chodzi więc o wzrost wartości użytkowej w stosunku do stanu poprzedzającego prace w obiekcie, lecz o taki wzrost wartości użytkowej, który ma wpływ na wzrost tej wartości w stosunku do stanu z dnia przyjęcia do używania.

Kolejnym warunkiem zaliczenia wydatków na ulepszenie do zwiększających wartość środka trwałego w powyższym rozumieniu jest mierzalność ulepszenia. Przepis art. 22g ust. 17 updof wskazuje przykładowo, w jaki sposób mierzalność ta może się wyrażać: np. okresem używania – wydłużeniem okresu używania środka ulepszonego w stosunku do stanu poprzedniego, zwiększeniem jego zdolności wytwórczej, podwyższeniem jakości produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i zmniejszeniem kosztów ich eksploatacji. Efekt mierzalnego ulepszenia środka trwałego powinien wystąpić nie na skutek porównania stanu przed dokonaniem nakładów i po tym fakcie, ale porównania stanu z dnia przyjęcia środka trwałego do używania oraz po dokonaniu ulepszenia.

czytaj całość tekstu w majowym numerze miesięcznika WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA 5/2014

Autor: MICHAŁ KAZEK, referendarz sądowy, WSA we Wrocławiu

  • [1] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 19 stycznia 2011 r. , sygn. akt I SA/Gd 43/11.
  • [2] Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (DzU nr 54, poz. 535 ze zm.).
  • [3] Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity DzU z 2010 r. nr 51, poz. 307).
  • [4] Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity DzU z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.).
Opublikowano w kategorii : Prawo

Mieszkania w naszym budynku są wyposażone w balkony, które zostały wadliwie wybudowane. Każdy balkon jest częściowo zabudowany pionową płytą, która stanowi część elewacji, i to na styku tej płyty i podłogi balkonu, po zewnętrznej stronie, odpada tynk. Problem dotyczy ok. połowy balkonów w bloku. Część mieszkańców chce, żeby wspólnota sfinansowała remont balkonów, bo cały budynek wygląda obrzydliwie, poza tym pojedynczy właściciel nie może remontować elewacji, no i miejsce to jest dla niego trudno dostępne. Zarząd wspólnoty odmawia dyskusji o takich pracach powołując się na przepisy, według których indywidualne balkony przynależą do lokali i właściciele powinni je remontować na swój koszt. Kto ma rację w tej sytuacji?

W sytuacji opisanej w pytaniu, zgodnie z wyrokiem SN płyta stanowiąca część elewacji stanowi element konstrukcyjny balkonu i jej remont powinien być pokrywany ze środków wspólnoty.

UZASADNIENIE:

Próbę rozstrzygnięcia remontów balkonów podjął Wojewódzki Sąd Apelacyjny w Gdańsku, kierując stosowne pytanie do Sądu Najwyższego. W dniu 7 marca 2008 r. Sąd Najwyższy (sygn. akt III CZP 10/2008) stwierdził, że „wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową”. Oczywiście ten wyrok nie rozwiązuje wszystkich problemów i nadal pojawiają się spory, choćby o to, co stanowi element konstrukcyjny balkonu, a co nim nie jest.

Należy wyrazić opinię, iż koszty związane z remontem elementów konstrukcyjnych balkonów winny stanowić koszty zarządu nieruchomością wspólną, a więc być finansowane ze środków wspólnoty, natomiast koszty związane z remontem elementów wykończenia balkonu (np. malowanie, posadzki itp.) winny być pokrywane przez poszczególnych właścicieli lokali.

Według Sądu Najwyższego, elementy konstrukcyjne balkonu nie służą do wyłącznego użytku właściciela lokalu, który korzysta tylko z przestrzeni wewnętrznej balkonu, tym samym elementy te (np. dźwigary, balustrady) są częścią wspólną, za której remont płaci wspólnota. Takim elementem jest także płyta zewnętrzna balkonu stanowiąca część elewacji bloku.

(DBK)

Opublikowano w kategorii : Finanse

Popularne wpisy

Mieszkania w naszym budynku są wyposażone w balkony, które zostały wadliwie wybudowane. Każdy balkon jest częściowo zabudowany pionową płytą, która stanowi część elewacji, i to na styku tej płyty i podłogi balkonu, po zewnętrznej stronie, odpada tynk. Problem dotyczy ok. połowy balkonów w bloku. Część mieszkańców chce, żeby wspólnota sfinansowała remont balkonów, bo cały budynek wygląda obrzydliwie, poza tym pojedynczy właściciel nie może remontować elewacji, no i miejsce to jest dla niego trudno dostępne. Zarząd wspólnoty odmawia dyskusji o takich pracach powołując się na przepisy, według których indywidualne balkony przynależą do lokali i właściciele powinni je remontować na swój koszt. Kto ma rację w tej sytuacji?

W sytuacji opisanej w pytaniu, zgodnie z wyrokiem SN płyta stanowiąca część elewacji stanowi element konstrukcyjny balkonu i jej remont powinien być pokrywany ze środków wspólnoty.

UZASADNIENIE:

Próbę rozstrzygnięcia remontów balkonów podjął Wojewódzki Sąd Apelacyjny w Gdańsku, kierując stosowne pytanie do Sądu Najwyższego. W dniu 7 marca 2008 r. Sąd Najwyższy (sygn. akt III CZP 10/2008) stwierdził, że „wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową”. Oczywiście ten wyrok nie rozwiązuje wszystkich problemów i nadal pojawiają się spory, choćby o to, co stanowi element konstrukcyjny balkonu, a co nim nie jest.

Należy wyrazić opinię, iż koszty związane z remontem elementów konstrukcyjnych balkonów winny stanowić koszty zarządu nieruchomością wspólną, a więc być finansowane ze środków wspólnoty, natomiast koszty związane z remontem elementów wykończenia balkonu (np. malowanie, posadzki itp.) winny być pokrywane przez poszczególnych właścicieli lokali.

Według Sądu Najwyższego, elementy konstrukcyjne balkonu nie służą do wyłącznego użytku właściciela lokalu, który korzysta tylko z przestrzeni wewnętrznej balkonu, tym samym elementy te (np. dźwigary, balustrady) są częścią wspólną, za której remont płaci wspólnota. Takim elementem jest także płyta zewnętrzna balkonu stanowiąca część elewacji bloku.

(DBK)

Opublikowano w kategorii : Technika

Najczęściej nasze skargi spowodowane uciążliwym remontem dotyczą hałasu, zanieczyszczania klatek schodowych czy zakłócania porządku. Jak postępować, kiedy remont u sąsiada narusza prawo? Jakie są uprawnienia pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej?

Na początku należałoby rozważyć, czy podjęcie prac remontowych w lokalu będzie obwarowane uzyskaniem zgody na jego przeprowadzenie od wspólnoty mieszkaniowej. Zasadniczo, jeśli prace mają być wykonywane wewnątrz lokalu, nie naruszając przy tym części wspólnych nieruchomości, a więc takich części budynku, które służą do wspólnego użytku, zgoda wspólnoty nie będzie wymagalna. Zatem prace remontowe w lokalu będą podyktowane wyłącznie decyzją jego właściciela. Jeśli remont wpływałby, np. na wygląd klatki schodowej, dotyczył ścian nośnych, pionów wodnych czy kanalizacyjnych, wspólnota musiałaby wyrazić na niego zgodę.

Obowiązki z prawa budowlanego

Ważną kwestią do przeanalizowania i uwzględnienia są obowiązki wynikające z przepisów prawa budowlanego – konieczność uzyskania decyzji o pozwolenie na budowę czy zgłoszenie zamiaru rozpoczęcia prac budowlanych do właściwego starosty. Ogólna zasada wynikająca z art. 28 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane stanowi, że roboty budowlane wymagają ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Należy sądzić, że w tym przypadku wszystko będzie uzależnione od zakresu wykonywanych w lokalu prac, a także kwalifikacji prawnej robót. Generalnie przyjmuje się, że pozwolenia na budowę związane są z podejmowaniem działań ingerujących w konstrukcję budynku, zmieniających jego geometrię czy kubaturę. Remonty istniejących obiektów budowlanych nie wymagają uzyskania takiego pozwolenia (art. 29 ust. 1 ww. ustawy). Z kolei zgłoszenia dotyczą w głównej mierze prac zewnętrznych, np. wymiany okien czy zmian pokrycia dachu.

Problem ścian działowych

Problem pojawia się na gruncie kwalifikacji prawnej prac związanych ze stawianiem bądź wyburzaniem ścian działowych, niebędących jednocześnie nośnymi (konstrukcyjnymi). Jednolite stanowisko dotyczy jedynie twierdzenia, że legalizacja ich istnienia nie jest uzależniona od uzyskania pozwolenia w formie decyzji. Bowiem wydaje się, że wyburzenie nie wpłynie na zmiany parametrów użytkowych ani technicznych, co z kolei będzie skutkowało niemożnością zakwalifikowania tych działań jako przebudowy, która wymaga pozwolenia.

Kolejna kontrowersja powstaje na gruncie kwalifikacji tych czynności jako remontu, którym polega na odtworzeniu stanu pierwotnego istniejących obiektów lub urządzeń budowlanych. Zgodnie z orzeczeniem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 stycznia 2007 r. (sygn. akt: II OSK 460/06, dostępny w serwisie prawniczym Lex Prestige nr 507164), pojedynczy lokal mieszkalny jest jedynie częścią obiektu budowlanego, co w ogóle wyklucza zastosowanie przepisów prawa budowlanego. W orzeczeniu wskazano, że takie czynności należałoby raczej zakwalifikować jako bieżącą konserwację, która zgodnie z definicją legalną zawartą w art. 3 ust. 8 ustawy Prawo budowlane remontem nie jest. Przy takim rozumieniu tych prac, wyburzanie ścian działowych nie podlegałoby zarówno obowiązkowi uzyskania pozwolenia ani nawet zgłoszenia. Jednakże w praktyce powyższa problematyka budzi wiele wątpliwości, a właściciel lokalu może mieć błędne przekonanie odnośnie do braku wpływu wyburzenia danej ściany na konstrukcję całego budynku, a więc i bezpieczeństwa jego użytkowania. Co więcej, takie działania mogą zostać zakwalifikowane przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego jako samowola budowlana i doprowadzić do konieczności zapłacenia grzywny oraz przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Zatem w przypadku pojawienia się wątpliwości, najlepszym rozwiązaniem będzie dokonanie zgłoszenia robót budowlanych.

Odrębnym zagadnieniem jest problematyka obiektów wpisanych do rejestrów zabytków, na których obszarze przeprowadzenie prac budowlanych wymaga uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę. Dodatkowo, przed uzyskaniem pozwolenia, przeprowadzenie robót może być związane z wydaniem zgody przez wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Regulamin porządku domowego

Wszystkie powyżej opisywane działania mogą jednocześnie generować hałas, zakłócać porządek, a także doprowadzać do rozpylania pyłów, a nawet uciążliwych dla innych mieszkańców wspólnoty zapachów. Wiele wspólnot mieszkaniowych dysponuje własnymi regulaminami porządku domowego, które zawierają prawa i obowiązki mieszkańców. Taka możliwość wynika z art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, który wskazuje na regulamin jako narzędzie pozwalające na określenie zasad korzystania z nieruchomości wspólnej. Regulaminy umieszczane są w miejscach ogólnodostępnych, zazwyczaj na tablicach ogłoszeń na klatkach schodowych. Przepisów regulaminu porządku domowego muszą przestrzegać właściciele mieszkań, wszyscy domownicy oraz wynajmujący lokale. Na ogół są w nich zawierane zapisy dotyczące ciszy nocnej w godzinach 22.00–6.00. Ponadto, wspólnota może tam wprowadzić kwestie dotyczące zabezpieczenia innych praw lokatorów. W praktyce, mimo próśb ze strony sąsiadów zdarzają się sytuacje, w którym remonty przeprowadzane są o różnych porach dniach, a nawet nocy.

Mimo braku istnienia definicji „ciszy nocnej” i jedynie jej umownej formie widniejącej w regulaminie, istnieje możliwość odwołania się do przepisów prawa. W tej sytuacji można zastosować art. 51 ustawy z 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń, który dotyczy zakłócania ciszy nocnej poprzez m.in. hałas, a na jego podstawie można zostać ukaranym aresztem, ograniczeniem wolności bądź grzywną. Za zakłócanie porządku funkcjonariusze mogą wypisać mandat nawet do 500 zł. Jeśli sąsiad odmówi przyjęcia mandatu, wówczas policjant może wystąpić do sądu, który z kolei ma prawo ukarać sąsiada grzywną.

Wyimek. Mimo braku definicji „ciszy nocnej” i jedynie istnienia jej w umownej formie widniejącej w regulaminie istnieje możliwość odwołania się do przepisów prawa, tj. art. 51 kodeksu wykroczeń.

Prawo sąsiedzkie

Nie ulega wątpliwości, że wyburzanie ścian działowych, przeciągające się w czasie remonty, wiercenie w ścianach, wszystko to mieści się w ramach przysługującego właścicielowi prawa własności lokalu. Jednak nie należy zapominać, że w pojęciu, jakim jest prawo własności mieści się również możność spokojnego i bezpiecznego korzystania z rzeczy przez uprawnionego. Zdarzają się sytuacje, w których remont sąsiada znacznie się przedłuża, hałas jest coraz bardziej uciążliwy, a podejmowane interwencje, w tym wzywanie policji nie wywołują żadnych skutków. W takiej sytuacji właścicielowi lokalu przysługuje względem każdego, a zatem również względem właścicieli pozostałych lokali roszczenie o zaniechanie wszelkich zakłóceń jego prawa własności. Członek wspólnoty może wystąpić z pozwem przeciwko uciążliwemu sąsiadowi z żądaniem przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania dalszych naruszeń na podstawie art. 222 ust. 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny [dalej: „kc”].

Remont sąsiada nie powinien wywoływać immisji ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Ta konstrukcja wynika z możliwości zastosowania prawa sąsiedzkiego stanowiącego o granicach korzystania ze swojego prawa własności w ramach tzw. współżycia społecznego. Kwestie te reguluje art. 144 kc, który określa działania zakazane nazywane immisjami. Mogą polegać na emisji hałasów, zapachów, a dotyczą czynności dokonywanych w ramach własnego lokalu, a których skutki odczuwalne są dla sąsiadów. Mianowicie, właściciel ma prawo działać w oparciu o wszelkie wymagane przez prawo pozwolenia czy zaświadczenia, ale nawet wtedy powinien powstrzymywać się od działań, które ponad przeciętną miarę zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Niestety, przepisy odnoszące się do nadmiernej uciążliwości nie zostały przez ustawodawcę doprecyzowane, zatem w każdej sytuacji należałoby odnieść się do powszechnie akceptowanych ocen społecznych, a nie subiektywnych odczuć. Warto zwrócić także uwagę, że ustawa mówi o nadmiernej, a nie zwykłej uciążliwości. Zatem każdorazowo to sąd będzie decydował, czy dana uciążliwość jest nadmierna, czy nie. Jednak przydatne przy wykazywaniu roszczeń będzie rozporządzenie ministra środowiska z 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku, które precyzuje, jaki poziom hałasu na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zamieszkania zbiorowego jest dopuszczalny. Nawet jeśli poziom wytwarzanego hałasu nie przekracza wskazanych w rozporządzeniu norm, nie oznacza to automatycznie, iż nie doszło do niedozwolonych immisji. Bowiem normy stanowią jedynie jeden z elementów oceny stopnia zakłóceń, a sama uciążliwość, ze względu m.in. na ciągłość takich oddziaływań, może nosić znamiona immisji (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 6 maja 2007 roku, sygn. akt: I Aca 48/07, dostępny w serwisie prawniczym Lex Prestige nr 298569). Mimo wszystko przed skierowaniem sprawy na drogę sądową warto pisemnie wezwać sąsiada do zaprzestania naruszenia prawa i do naprawienia ewentualnych szkód oraz ostrzec o ewentualnym skierowaniu sprawy do sądu. Być może sprawę uda się załatwić polubownie.

KAROLINA BRZEZIŃSKA - prawnik

MAGDALENA MICHALSKA - aplikant radcowski

„Drzewiecki, Tomaszek i Wspólnicy” Sp.k.

Opublikowano w kategorii : Zarządzanie w praktyce

Przy kwalifikacji podatkowej wydatków na remont i ulepszenie te same prace budowlane mogą być kwalifikowane odmiennie. Ustawa podatkowa nie wiąże bowiem pojęcia ulepszenia z konkretnymi pracami budowlanymi, ale ocenia pod kątem skutków, jakie powodują.

Członkowie wspólnot mieszkaniowych prowadzący działalność gospodarczą z wykorzystaniem nieruchomości znajdującej się w ramach wspólnoty ponoszą konsekwencje podatkowe prac wykonywanych na substracie materialnym tej wspólnoty. Z punktu widzenia podatkowego problematyczne w praktyce okazuje się zakwalifikowanie prac przeprowadzonych w budynku, będącym środkiem trwałym członków wspólnoty, a w szczególności zasady zaliczania takich prac do kosztów uzyskania przychodów.

Charakter prac

W pierwszej kolejności omówienia wymaga stanowisko sądów administracyjnych (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 grudnia 2011 r., sygn. akt II FSK 1214/10) w zakresie podatkowego rozpatrywania tych wydatków przez osoby fizyczne. Zasadnicze znaczenie z tego punktu widzenia ma ocena, czy sporne prace miały charakter remontu, co uzasadniałoby zaliczenie związanych z nimi wydatków do kosztów uzyskania przychodów, czy też stanowiły wydatki na ulepszenie środka trwałego, które, zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1) lit. c updof [ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity w DzU z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.) – dalej powoływana jako updof] nie stanowią kosztów uzyskania przychodów.

Przy kwalifikacji wydatków na remont i ulepszenie w rozumieniu przepisów podatkowych te same prace budowlane mogą być kwalifikowane odmiennie. Ustawa podatkowa nie wiąże bowiem pojęcia ulepszenia z konkretnymi pracami budowlanymi, ale ocenia pod kątem skutków, jakie powodują. Chodzi o wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 updof, kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy. Kosztem uzyskania przychodów stosownie do art. 22 ust. 8 updof są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a–22o i z uwzględnieniem art. 23 updof.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 1) updof nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa użytkowania wieczystego gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych. Z treści art. 22 ust. 8 i art. 23 ust. 1 pkt 1) updof wyraźnie wynika, że wydatki na zakup środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych oraz ich ulepszenie co do zasady nie mogą być jednorazowo zaliczane do kosztów uzyskania przychodów. Wydatki na zakup środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i ich ulepszenie rozliczane są kosztowo poprzez odpisy amortyzacyjne. Konieczne jest także prowadzenie stosownej ewidencji, zgodnie z wymaganiami określonymi w ustawie. Tylko bowiem ujęcie środka trwałego w ewidencji pozwala na prawnie skuteczne dokonywanie odpisów amortyzacyjnych. Stosownie do art. 22d ust. 2 updof składniki majątku, o którym mowa w art. 22a–22c, a więc również lokale będące odrębną własnością (art. 22a ust. 1 pkt 1) wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania, z wyjątkiem składników wymienionych w ust. 1. Podatnicy dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych (art. 22f ust. 1). W razie braku ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, dokonane odpisy amortyzacyjne nie stanowią kosztów uzyskania przychodu (art. 22n ust. 6). W przypadku lokali służących prowadzeniu działalności gospodarczej lokale te podlegają amortyzacji pod warunkiem podjęcia przez podatnika decyzji o ich amortyzowaniu. Kosztem uzyskania przychodów z tytułu nabycia i ulepszenia np. lokalu mieszkalnego służącego działalności gospodarczej są jedynie odpisy amortyzacyjne i to pod warunkiem wprowadzenia tego składnika majątku do ewidencji środków trwałych oraz podjęcia decyzji przez podatnika o jego amortyzowaniu.

W związku z tym istotne jest odróżnienie prac remontowych od prac o charakterze ulepszeniowym (przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja, modernizacja). W piśmiennictwie nie budzi wątpliwości stanowisko, że o tym, czy dany wydatek dotyczący środka trwałego może być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów w całości, czy poprzez odpisy amortyzacyjne, nie decyduje wola podatnika, a zakres rzeczowy wykonanych prac, w przypadkach zaś wątpliwych co do prawidłowej kwalifikacji poniesionego kosztu (inwestycja czy remont), konieczne jest powołanie biegłego ds. budowlanych, który w oparciu o stosowną dokumentację określi, jaki był zakres prowadzonych prac.

Nakłady na remont a nakłady na ulepszenie

W orzecznictwie utrwalił się pogląd, że różnica między nakładami na remont a nakładami na ulepszenie środków trwałych polega na tym, że pierwsze z nich zmierzają do podtrzymania, odtworzenia wartości użytkowej środków trwałych (konserwacja, naprawy), a drugie do podjęcia czy rozszerzenia działalności w drodze przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodującej istotną zmianę cech użytkowych (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego O/Z w Katowicach z 27 grudnia 2000 r., sygn. akt I SA/Ka 1933/99). Dla uznania, że w danej sprawie mamy do czynienia z ulepszeniem środka trwałego wystarczy stwierdzenie, że występuje chociażby jeden z elementów ulepszenia:

  • przebudowa jako istotna zmiana struktury wewnętrznej obiektu już istniejącego bez zwiększenia powierzchni i kubatury,
  • rozbudowa jako zwiększenie powierzchni/kubatury,
  • rekonstrukcja jako ponowna budowa obiektu w rozumieniu odtworzenia obiektu,
  • adaptacja jako przystosowanie obiektu do nowej funkcji, której do tej pory nie spełniał,
  • modernizacja jako unowocześnianie w rozumieniu wyposażania obiektu o nowe elementy składowe (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego O/Z w Gdańsku z 21 listopada 2001 r., sygn. akt I SA/Gd 829/99).

Ustalenie, jakie prace zostały wykonane i jaki był ich charakter, następuje w toku postępowania dowodowego, prowadzonego zgodnie z przepisami działu IV rozdziału 11 ordynacji podatkowej (ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (DzU nr 137, poz. 926 ze zm.) – dalej powoływana jako op).

Przyjęta w art. 191 ordynacji podatkowej zasada swobodnej oceny dowodów zakłada, iż organ podatkowy nie jest krępowany przy ich ocenie kryteriami formalnymi. Ma swobodnie oceniać wiarygodność i moc dowodową poszczególnych dowodów, na których oparł swoją decyzję. Aby w ramach tej swobody nie zostały przekroczone granice dowolności, organ podatkowy winien m.in. kierować się prawidłami logiki, zgodnością oceny z prawami nauki i doświadczenia życiowego, traktowania zebranych dowodów jako zjawisk obiektywnych, oceniania dowodów wyłącznie z punktu widzenia ich znaczenia i wartości dla toczącej się sprawy, wszechstronności oceny (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego O/Z w Poznaniu z 29 czerwca 2000 r., sygn. I SA/Po 1342/99). Organy podatkowe korzystają pod tym kątem z opinii rzeczoznawców nieruchomości lub biegłych z zakresu budownictwa. Należy pamiętać, że takie opinie są dokumentami prywatnymi. Wyrażają jedynie opinie osoby, która ją podpisała. Podlegają więc swobodnej ocenie przez organ podatkowy, który opiera się na dokumentacji prac prowadzonych na nieruchomości (np. pozwolenia na użytkowanie części usługowo-handlowej budynku), protokołu kontroli podatkowej, wyjaśnień, pism i innych dowodów przedstawionych przez podatnika. Na ich podstawie organ podatkowy dokonuje samodzielnej analizy poniesionych wydatków i prac budowlanych.

Pamiętać trzeba, że przepis art. 22g ust. 17 updof odnosi się do sytuacji, gdy środek trwały został wpisany u podatnika do ewidencji środków trwałych w określonej wartości początkowej, a następnie, już w ramach działalności gospodarczej, poniesiono wydatki na jego ulepszenie. Tylko wówczas można mówić o „wzroście ich wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania”. Jest to więc sytuacja uzasadniająca powiększenie wartości początkowej o sumę wydatków poniesionych na ulepszenie.

Natomiast w sytuacji, gdy „ulepszenia” dokonano przed przyjęciem przez podatnika środka trwałego do używania i przed wpisaniem go (po raz pierwszy) do ewidencji środków trwałych, to poniesione nakłady zwiększają wartość początkową tego środka trwałego ustaloną metodami wskazanymi we wcześniejszych ustępach art. 22g ww. ustawy. Wyraźnie wskazuje odesłanie w ust. 17 do ust. 1, 3–9 i 11–15 tejże ustawy.

W następnym, 2. numerze Wspólnoty Mieszkaniowej postaram się wyjaśnić dalsze problemy, które stwarzają przepisy podatkowe stosowane w poruszanej powyżej problematyce.

Autor: Michał Kazek - referendarz sądowy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu

Opublikowano w kategorii : Prawo

Problemy związane z rozliczenie remontu i ulepszenia środka trwałego członków wspólnoty mieszkaniowej w orzecznictwie sądów administracyjnych nastręczają wiele problemów. To, że o kwalifikacji dokonanych prac (remont czy ulepszenie) decyduje sam podatnik, nie ma jednak charakteru definitywnego. Organy podatkowe mogą bowiem kwestionować kwalifikację przyjętą przez podatnika, także w zakresie VAT-u.

Kontynuuję dalszy ciąg rozważań dotyczących rozliczeń podatkowych we wspólnotach mieszkaniowych. Tym razem zajmę się stanowiskiem sądów administracyjnych[1] w zakresie podatkowego rozpatrywania prac związanych z remontem i ulepszeniem wykonywanych na nieruchomości poprzez pryzmat podatku od towarów i usług.

Kiedy zwolnienie

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT[2] (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2007 r.), zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt. 10), pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Z kolei według art. 43 ust. 6 ustawy o VAT tego zwolnienia nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1), jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej, a podatnik:

1) miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2) użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Ulepszenie

Ustawa o VAT nie zawiera definicji pojęcia „ulepszenie”, którym posługuje się powołany przepis. W związku z tym należy sięgnąć do przepisów updof[3]. Art. 22g ust. 17 tej ustawy stanowi, że jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3–9 i 11–15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone przy spełnieniu dwóch warunków, gdy:

  • suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł,
  • wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Wydatki, których nie można zakwalifikować do kategorii „ulepszenia”, powinny być uznane za wydatki na remont środka trwałego. W celu ich zdefiniowania sięga się do przepisów ustawy Prawo budowlane[4]. W art. 3 pkt 8) tej ustawy postanowiono, że przez „remont” należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Przez ulepszenie środków trwałych należy rozumieć:

  • przebudowę, czyli zmianę (poprawienie) istniejącego stanu środków trwałych na inny,
  • rozbudowę, tj. powiększenie (rozszerzenie) składników majątkowych, w szczególności budynków i budowli, linii technologicznych itp.,
  • rekonstrukcję, tj. odtworzenie zużytych całkowicie lub częściowo składników majątku,
  • adaptację, tj. przystosowanie (przerobienie) składnika majątkowego do wykorzystania go innym celu niż ten, do którego był pierwotnie przeznaczony albo nadania mu nowych cech użytkowych,
  • modernizację, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Wynikiem ulepszenia musi być wzrost wartości użytkowej środka trwałego w stosunku do takiej wartości z dnia jego przyjęcia do używania. Nie chodzi więc o wzrost wartości użytkowej w stosunku do stanu poprzedzającego prace w obiekcie, lecz o taki wzrost wartości użytkowej, który ma wpływ na wzrost tej wartości w stosunku do stanu z dnia przyjęcia do używania.

Kolejnym warunkiem zaliczenia wydatków na ulepszenie do zwiększających wartość środka trwałego w powyższym rozumieniu jest mierzalność ulepszenia. Przepis art. 22g ust. 17 updof wskazuje przykładowo, w jaki sposób mierzalność ta może się wyrażać: np. okresem używania – wydłużeniem okresu używania środka ulepszonego w stosunku do stanu poprzedniego, zwiększeniem jego zdolności wytwórczej, podwyższeniem jakości produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i zmniejszeniem kosztów ich eksploatacji. Efekt mierzalnego ulepszenia środka trwałego powinien wystąpić nie na skutek porównania stanu przed dokonaniem nakładów i po tym fakcie, ale porównania stanu z dnia przyjęcia środka trwałego do używania oraz po dokonaniu ulepszenia.

czytaj całość tekstu w majowym numerze miesięcznika WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA 5/2014

Autor: MICHAŁ KAZEK, referendarz sądowy, WSA we Wrocławiu

  • [1] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 19 stycznia 2011 r. , sygn. akt I SA/Gd 43/11.
  • [2] Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (DzU nr 54, poz. 535 ze zm.).
  • [3] Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity DzU z 2010 r. nr 51, poz. 307).
  • [4] Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity DzU z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.).
Opublikowano w kategorii : Prawo

Mieszkania w naszym budynku są wyposażone w balkony, które zostały wadliwie wybudowane. Każdy balkon jest częściowo zabudowany pionową płytą, która stanowi część elewacji, i to na styku tej płyty i podłogi balkonu, po zewnętrznej stronie, odpada tynk. Problem dotyczy ok. połowy balkonów w bloku. Część mieszkańców chce, żeby wspólnota sfinansowała remont balkonów, bo cały budynek wygląda obrzydliwie, poza tym pojedynczy właściciel nie może remontować elewacji, no i miejsce to jest dla niego trudno dostępne. Zarząd wspólnoty odmawia dyskusji o takich pracach powołując się na przepisy, według których indywidualne balkony przynależą do lokali i właściciele powinni je remontować na swój koszt. Kto ma rację w tej sytuacji?

W sytuacji opisanej w pytaniu, zgodnie z wyrokiem SN płyta stanowiąca część elewacji stanowi element konstrukcyjny balkonu i jej remont powinien być pokrywany ze środków wspólnoty.

UZASADNIENIE:

Próbę rozstrzygnięcia remontów balkonów podjął Wojewódzki Sąd Apelacyjny w Gdańsku, kierując stosowne pytanie do Sądu Najwyższego. W dniu 7 marca 2008 r. Sąd Najwyższy (sygn. akt III CZP 10/2008) stwierdził, że „wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową”. Oczywiście ten wyrok nie rozwiązuje wszystkich problemów i nadal pojawiają się spory, choćby o to, co stanowi element konstrukcyjny balkonu, a co nim nie jest.

Należy wyrazić opinię, iż koszty związane z remontem elementów konstrukcyjnych balkonów winny stanowić koszty zarządu nieruchomością wspólną, a więc być finansowane ze środków wspólnoty, natomiast koszty związane z remontem elementów wykończenia balkonu (np. malowanie, posadzki itp.) winny być pokrywane przez poszczególnych właścicieli lokali.

Według Sądu Najwyższego, elementy konstrukcyjne balkonu nie służą do wyłącznego użytku właściciela lokalu, który korzysta tylko z przestrzeni wewnętrznej balkonu, tym samym elementy te (np. dźwigary, balustrady) są częścią wspólną, za której remont płaci wspólnota. Takim elementem jest także płyta zewnętrzna balkonu stanowiąca część elewacji bloku.

(DBK)

Opublikowano w kategorii : Finanse

Prawo i Finanse

Zarzadzanie w praktyce

Technika

Zapisz sie do newslettera