Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Sądu Najwyższego, wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w stosunku do sprzedawcy lokalu mieszkalnego (dewelopera).

Często spotykaną praktyką jest zatem dokonywanie cesji roszczeń z „pierwotnych” właścicieli lokali na wspólnotę mieszkaniową. Na skutek tego wspólnota jest wyposażana w legitymację czynną do dochodzenia roszczeń z tytułu wad znajdujących się w częściach nieruchomości wspólnych na drodze postępowania sądowego.

Grupowo i osobiście

Nie należy jednak zapominać, iż każdy właściciel lokalu posiada osobne, indywidualne roszczenie do dewelopera. Każdemu właścicielowi lokalu przysługuje bowiem cząstkowe uprawnienie do dochodzenia roszczeń, określone wielkością udziału w nieruchomości wspólnej, zaś źródłem tych roszczeń jest umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. Każdy ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej może zatem samodzielnie dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi, jak i roszczeń odszkodowawczych. Dlatego też, gdy właściciele lokali nie zdecydują się na cesję roszczeń na wspólnotę mieszkaniową, każdy z właścicieli może wystąpić z indywidualnym roszczeniem przeciwko deweloperowi. Podkreślił to Sąd Najwyższy w uchwale z 23 września 2004 r. (sygn. akt III CZP 48/04), w której stwierdził, iż „nie budzi wątpliwości, że każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu przysługują kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej”.

Procesy wytaczane deweloperom z tytułu wad nieruchomości bywają skomplikowane, kosztowne i czasochłonne, dlatego też korzystniejszym rozwiązaniem jest dochodzenie roszczeń w postępowaniu grupowym. Do polskiego systemu prawa postępowanie grupowe wprowadzone zostało ustawą z 17 grudnia 2009 r. o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym. Ogólnie rzecz ujmując, pozew zbiorowy służy dochodzeniu roszczeń przez większą liczbę osób poszkodowanych wskutek tego samego zdarzenia. Z pozwem grupowym musi bowiem wystąpić co najmniej dziesięć osób. Ustawodawca ograniczył możliwość dochodzenia roszczeń w tym trybie do spraw dotyczących ochrony konsumentów, z tytułu odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez produkt niebezpieczny oraz z tytułu czynów niedozwolonych, z wyłączeniem roszczeń o ochronę dóbr osobistych.  Dodatkowym ograniczeniem jest fakt, iż w tym trybie nie jest możliwe dochodzenie prawa przez przedsiębiorców, a więc osób, które np. dokonały zakupu mieszkania na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

Możliwość dochodzenia roszczeń nabywców lokali z tytułu wad w nieruchomościach była do tej pory przedmiotem sporu. Jednak w jednym z ostatnich orzeczeń, Sąd Apelacyjny w Warszawie pozytywnie rozstrzygnął wniosek i przyjął do rozpoznania pozew grupowy skierowany przeciwko deweloperowi. Tym samym sąd apelacyjny potwierdził możliwość dochodzenia w ramach pozwów grupowych roszczeń nabywców lokali z tytułu umów deweloperskich lub umów sprzedaży lokali. Sąd wskazał, iż postępowanie grupowe stosować można do wszelkich szeroko pojętych roszczeń konsumenckich, a nie tylko wyraźnie wskazanych w ustawach konsumenckich.

Specyfika grupy

Przechodząc do kwestii praktycznych należy wskazać, iż postępowanie grupowe różni się w kilku kwestiach od zwykłego procesu cywilnego. Po pierwsze, postępowanie grupowe bez względu na wartość przedmiotu sporu należy do właściwości sądu okręgowego, a sąd rozpoznaje sprawę w składzie trzech sędziów zawodowych. Co więcej,  pozew grupowy, w imieniu całej grupy, składa jej reprezentant wybierany przez członków grupy. Taki reprezentant grupy występuje w imieniu własnym, lecz na rzecz wszystkich zainteresowanych właścicieli (członków grupy). Członkowie grupy nie są zatem stroną postępowania, a w ich imieniu wszelkich czynności dokonuje ich reprezentant. Reprezentantem grupy może być np. osoba, która sprawuje zarząd we wspólnocie mieszkaniowej. Poza reprezentantem w procesie musi również występować profesjonalny pełnomocnik, tj. radca prawny bądź adwokat. W ustawie o dochodzeniu roszczeń grupowych zamieszczono bowiem tzw. przymus adwokacko-radcowski. W związku z powyższym, reprezentant grupy zobowiązany jest do zawarcia umowy i ustanowienia profesjonalnego pełnomocnika, który będzie reprezentował grupę. Ustawa o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym wskazuje także, iż pozew musi zawierać dodatkowe elementy, tj. wniosek o rozpoznanie sprawy w postępowaniu grupowym, oświadczenie członków grupy o przystąpieniu do grupy czy wyrażenie zgody na reprezentanta. Co więcej, na pierwszej rozprawie sąd decyduje, czy spełnione zostały wymogi formalne pozwalające rozpoznać sprawę w postępowaniu grupowym.

Ponadto, ustawa o dochodzeniu roszczeń zbiorowych wymaga, by dochodzone przez członków grupy roszczenia oparte były na tej samej lub takiej samej podstawie faktycznej oraz w przypadku roszczeń o charakterze pieniężnym, aby wysokości roszczenia każdego z członków grupy była szczegółowo określona. Co więcej, ustawa wymaga, aby roszczenia były ujednolicone, tj. każdy członek grupy powinien żądać zapłaty przez pozwanego takiej samej kwoty pieniężnej. Jeżeli niemożliwe jest ujednolicenie wszystkich roszczeń, należy je ujednolicić co najmniej w 2-osobowych podgrupach.

W przypadku roszczeń odszkodowawczych z tytułu wad nieruchomości, każdemu z właścicieli lokali przysługuje roszczenie w kwocie proporcjonalnej do jego udziału w nieruchomości wspólnej. W związku z powyższym, bez problemu można połączyć w podgrupy mieszkańców posiadających zbliżoną powierzchnię mieszkania. Wtedy ich roszczenia będą tej samej wysokości. Jeśli zaś i to jest niemożliwe, pozwem zbiorowym można dochodzić tylko ustalenia odpowiedzialności pozwanego. W takim przypadku, o konkretnej wysokości roszczenia poszczególnych uczestników grupy decydowałoby odrębne postępowanie. Dużą przewagą postępowania grupowego nad standardowym procesem cywilnym jest wymiar opłaty sądowej. W przypadku pozwów zbiorowych jest ona niższa niż w pozostałych sprawach, wynosi bowiem tylko 2 proc. wartości przedmiotu sporu.

W grupie siła

Podsumowując, należy wskazać, iż dochodzenie roszczeń w postępowaniu grupowym jest bardzo ciekawą i dogodną propozycją dla osób, które zamierzają wystąpić przeciwko deweloperowi na drogę postępowania sądowego. Gospodarzem procesu jest bowiem w takim przypadku reprezentant grupy, który zajmuje się sprawami technicznymi związanymi z organizacją postępowania, tj. kompletowaniem dokumentów, koordynacją prac grupy, kontaktem z pełnomocnikiem procesowym. Dzięki takiemu rozwiązaniu członkowie grupy nie muszą uczestniczyć w czasochłonnych i skomplikowanych procesach związanych z organizacją formalną procesu, ponieważ niemalże wszystkie czynności wykonuje za nich reprezentant grupy. Postępowanie grupowe jest zatem tańszym, mniej czasochłonnym i bardziej skutecznym sposobem dochodzenia roszczeń przed sądem.

Autor: ILONA WOLIŃSKA

Opublikowano w kategorii : Prawo

Popularne wpisy

Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Sądu Najwyższego, wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w stosunku do sprzedawcy lokalu mieszkalnego (dewelopera).

Często spotykaną praktyką jest zatem dokonywanie cesji roszczeń z „pierwotnych” właścicieli lokali na wspólnotę mieszkaniową. Na skutek tego wspólnota jest wyposażana w legitymację czynną do dochodzenia roszczeń z tytułu wad znajdujących się w częściach nieruchomości wspólnych na drodze postępowania sądowego.

Grupowo i osobiście

Nie należy jednak zapominać, iż każdy właściciel lokalu posiada osobne, indywidualne roszczenie do dewelopera. Każdemu właścicielowi lokalu przysługuje bowiem cząstkowe uprawnienie do dochodzenia roszczeń, określone wielkością udziału w nieruchomości wspólnej, zaś źródłem tych roszczeń jest umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. Każdy ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej może zatem samodzielnie dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi, jak i roszczeń odszkodowawczych. Dlatego też, gdy właściciele lokali nie zdecydują się na cesję roszczeń na wspólnotę mieszkaniową, każdy z właścicieli może wystąpić z indywidualnym roszczeniem przeciwko deweloperowi. Podkreślił to Sąd Najwyższy w uchwale z 23 września 2004 r. (sygn. akt III CZP 48/04), w której stwierdził, iż „nie budzi wątpliwości, że każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu przysługują kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej”.

Procesy wytaczane deweloperom z tytułu wad nieruchomości bywają skomplikowane, kosztowne i czasochłonne, dlatego też korzystniejszym rozwiązaniem jest dochodzenie roszczeń w postępowaniu grupowym. Do polskiego systemu prawa postępowanie grupowe wprowadzone zostało ustawą z 17 grudnia 2009 r. o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym. Ogólnie rzecz ujmując, pozew zbiorowy służy dochodzeniu roszczeń przez większą liczbę osób poszkodowanych wskutek tego samego zdarzenia. Z pozwem grupowym musi bowiem wystąpić co najmniej dziesięć osób. Ustawodawca ograniczył możliwość dochodzenia roszczeń w tym trybie do spraw dotyczących ochrony konsumentów, z tytułu odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez produkt niebezpieczny oraz z tytułu czynów niedozwolonych, z wyłączeniem roszczeń o ochronę dóbr osobistych.  Dodatkowym ograniczeniem jest fakt, iż w tym trybie nie jest możliwe dochodzenie prawa przez przedsiębiorców, a więc osób, które np. dokonały zakupu mieszkania na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

Możliwość dochodzenia roszczeń nabywców lokali z tytułu wad w nieruchomościach była do tej pory przedmiotem sporu. Jednak w jednym z ostatnich orzeczeń, Sąd Apelacyjny w Warszawie pozytywnie rozstrzygnął wniosek i przyjął do rozpoznania pozew grupowy skierowany przeciwko deweloperowi. Tym samym sąd apelacyjny potwierdził możliwość dochodzenia w ramach pozwów grupowych roszczeń nabywców lokali z tytułu umów deweloperskich lub umów sprzedaży lokali. Sąd wskazał, iż postępowanie grupowe stosować można do wszelkich szeroko pojętych roszczeń konsumenckich, a nie tylko wyraźnie wskazanych w ustawach konsumenckich.

Specyfika grupy

Przechodząc do kwestii praktycznych należy wskazać, iż postępowanie grupowe różni się w kilku kwestiach od zwykłego procesu cywilnego. Po pierwsze, postępowanie grupowe bez względu na wartość przedmiotu sporu należy do właściwości sądu okręgowego, a sąd rozpoznaje sprawę w składzie trzech sędziów zawodowych. Co więcej,  pozew grupowy, w imieniu całej grupy, składa jej reprezentant wybierany przez członków grupy. Taki reprezentant grupy występuje w imieniu własnym, lecz na rzecz wszystkich zainteresowanych właścicieli (członków grupy). Członkowie grupy nie są zatem stroną postępowania, a w ich imieniu wszelkich czynności dokonuje ich reprezentant. Reprezentantem grupy może być np. osoba, która sprawuje zarząd we wspólnocie mieszkaniowej. Poza reprezentantem w procesie musi również występować profesjonalny pełnomocnik, tj. radca prawny bądź adwokat. W ustawie o dochodzeniu roszczeń grupowych zamieszczono bowiem tzw. przymus adwokacko-radcowski. W związku z powyższym, reprezentant grupy zobowiązany jest do zawarcia umowy i ustanowienia profesjonalnego pełnomocnika, który będzie reprezentował grupę. Ustawa o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym wskazuje także, iż pozew musi zawierać dodatkowe elementy, tj. wniosek o rozpoznanie sprawy w postępowaniu grupowym, oświadczenie członków grupy o przystąpieniu do grupy czy wyrażenie zgody na reprezentanta. Co więcej, na pierwszej rozprawie sąd decyduje, czy spełnione zostały wymogi formalne pozwalające rozpoznać sprawę w postępowaniu grupowym.

Ponadto, ustawa o dochodzeniu roszczeń zbiorowych wymaga, by dochodzone przez członków grupy roszczenia oparte były na tej samej lub takiej samej podstawie faktycznej oraz w przypadku roszczeń o charakterze pieniężnym, aby wysokości roszczenia każdego z członków grupy była szczegółowo określona. Co więcej, ustawa wymaga, aby roszczenia były ujednolicone, tj. każdy członek grupy powinien żądać zapłaty przez pozwanego takiej samej kwoty pieniężnej. Jeżeli niemożliwe jest ujednolicenie wszystkich roszczeń, należy je ujednolicić co najmniej w 2-osobowych podgrupach.

W przypadku roszczeń odszkodowawczych z tytułu wad nieruchomości, każdemu z właścicieli lokali przysługuje roszczenie w kwocie proporcjonalnej do jego udziału w nieruchomości wspólnej. W związku z powyższym, bez problemu można połączyć w podgrupy mieszkańców posiadających zbliżoną powierzchnię mieszkania. Wtedy ich roszczenia będą tej samej wysokości. Jeśli zaś i to jest niemożliwe, pozwem zbiorowym można dochodzić tylko ustalenia odpowiedzialności pozwanego. W takim przypadku, o konkretnej wysokości roszczenia poszczególnych uczestników grupy decydowałoby odrębne postępowanie. Dużą przewagą postępowania grupowego nad standardowym procesem cywilnym jest wymiar opłaty sądowej. W przypadku pozwów zbiorowych jest ona niższa niż w pozostałych sprawach, wynosi bowiem tylko 2 proc. wartości przedmiotu sporu.

W grupie siła

Podsumowując, należy wskazać, iż dochodzenie roszczeń w postępowaniu grupowym jest bardzo ciekawą i dogodną propozycją dla osób, które zamierzają wystąpić przeciwko deweloperowi na drogę postępowania sądowego. Gospodarzem procesu jest bowiem w takim przypadku reprezentant grupy, który zajmuje się sprawami technicznymi związanymi z organizacją postępowania, tj. kompletowaniem dokumentów, koordynacją prac grupy, kontaktem z pełnomocnikiem procesowym. Dzięki takiemu rozwiązaniu członkowie grupy nie muszą uczestniczyć w czasochłonnych i skomplikowanych procesach związanych z organizacją formalną procesu, ponieważ niemalże wszystkie czynności wykonuje za nich reprezentant grupy. Postępowanie grupowe jest zatem tańszym, mniej czasochłonnym i bardziej skutecznym sposobem dochodzenia roszczeń przed sądem.

Autor: ILONA WOLIŃSKA

Opublikowano w kategorii : Prawo

Prawo i Finanse

Zarzadzanie w praktyce

Technika

Zapisz sie do newslettera