Zużycie wody jest coraz powszechniej mierzone przy użyciu liczników, jednak nawet w budynkach kompleksowo opomiarowanych zdarzają się lokale, w których tych urządzeń brak. Jak skutecznie i sprawiedliwie rozliczyć w takim przypadku zużycie wody?

We wspólnocie, w której część lokali nie ma założonych wodomierzy, podstawą do wystawienia faktury są wskazania licznika głównego. Podział tej kwoty przeprowadzany jest w oparciu o wskazania wodomierzy indywidualnych oraz przyjęty ryczałt (najczęściej w m3 na osobę lub lokal). Metodę rozliczania kosztów różnicy wskazań miedzy wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy w budynku wielolokalowym wybiera właściciel lub zarządca budynku. Należnościami wynikającymi z przyjętej metody rozliczenia obciąża osobę korzystającą z lokalu w takim budynku (art. 26. ust. 3 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków). Przepisy nie określają jednak metod rozliczania strat wody, spośród których może wybierać zarządca. Wynika z tego, że zarządca sam może określić te metody. W przypadku wspólnot mieszkaniowych przyjęła się praktyka, że metoda jest określona w regulaminie rozliczenia zużycia wody przyjmowanym w drodze uchwały przez właścicieli lokali.

Punkty sporne

Gdy wszystkie lokale są wyposażone w wodomierze, to zaliczkę – od lokalu – ustala się na podstawie zużycia w poprzednim okresie rozliczeniowym, liczba osób mieszkających w lokalu nie ma przy tym żadnego znaczenia. Po okresie rozliczeniowym obciąża się każdego właściciela lokalu według wskazań wodomierzy „lokalowych”. Oczywiście, nawet jeśli wodomierze działają w większości lokali, to pojawiają się różnice pomiędzy wskazaniem wodomierza głównego a sumą wskazań wodomierzy indywidualnych. Wówczas konieczne jest rozliczenie tych kosztów. Różnicą pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego a sumą wskazań wodomierzy w lokalach obciąża się właścicieli lokali proporcjonalnie do zużycia wody w lokalu wykazanym na wodomierzu „lokalowym” w rozliczanym okresie.

Często systemy rozliczeń są tak skonstruowane, że „poszkodowani” są ci właściciele lokali, którzy nie mają założonych wodomierzy. Ale często o to chodzi, by przymusić ich niejako do ich montażu.

Regulaminy

Warto pamiętać, że każda wspólnota powinna uchwałą wprowadzić regulaminy rozliczania wody i ciepła. I dopiero na tej podstawie można wprowadzać rożne systemy rozliczeń. Mogą one w różnych wspólnotach zawierać skrajnie różne ustalenia, nie ma bowiem jedynie słusznej i obowiązującej metody. Natomiast zarządca nie może samodzielnie – bez przyjętego w uchwale wspólnoty regulaminu – wprowadzać określonych systemów rozliczeń, choć najczęściej to właśnie on proponuje metodę i zapisy regulaminu. Każdy niezadowolony członek wspólnoty może zaskarżyć uchwałę do sądu, ale jeśli taki regulamin nie zostanie zaskarżony skutecznie, to obowiązuje.

Zdarzają się jednak wspólnoty, które nie mają regulaminu rozliczania wody. Albo też taki regulamin mają od niedawna. Jakie mogą być tego konsekwencje? Choć (jak pisałam powyżej) istnieje wiele metod rozliczania lokali nieopomiarowanych, trzeba pamiętać, że tylko regulamin przyjęty uchwałą wspólnoty mieszkaniowej może być podstawą do stosowania każdej z nich. Jeżeli takiego regulaminu brak i metody rozliczania są wprowadzane przez zarządcę „według jego wiedzy”, „bo tak się najczęściej robi”, „bo to jest najlepszy sposób” czy „bo tak uczą na szkoleniach”, członek wspólnoty może skutecznie zakwestionować nałożone na niego opłaty.

Nie oznacza to oczywiście, że właściciel lokalu nieopomiarowanego może uchylać się od płatności za wykorzystaną wodę, podstawą żądania wynagrodzenia za dostarczoną wodę i odprowadzone ścieki są bowiem przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu potwierdzone orzeczeniami Sądu Najwyższego, który stwierdził m.in., że „wartością wzbogacenia istniejącego w chwili wyrokowania jest wydatek, który skarżąca powinna ponieść tytułem wynagrodzenia za zużytą wodę i odprowadzone ścieki (wyrok SN z 22 września 2005 r., sygn. akt IV CK 91/05).

Faktem jest, że właściciel lokalu nieopomiarowanego może skuteczniej niż inni kwestionować wysokość rachunków za zużycie wody, dlatego w dobrze pojętym interesie zarządcy jest przyjęcie regulaminów rozliczania wody we wspólnocie.

Przykłady zapisów w regulaminach zużycia wody i odprowadzania ścieków

Budynek wspólnoty mieszkaniowej, zapis zaproponowany przez Czeladzkie Towarzystwo Budownictwa Społecznego

Par. 6 pkt. 4. W lokalach nieopomiarowanych (bez wodomierzy) rozliczenie zużycia wody i odprowadzania ścieków następuje na podstawie ryczałtu w wysokości 7 m3 /miesięcznie na każdą osobę zamieszkałą lub faktycznie korzystającą z lokalu.

Budynek wspólnoty mieszkaniowej w Piekarach Śląskich

§ 4 pkt 2. Jeżeli w budynku Wspólnoty znajdują się przynajmniej jedno ujęcia zimnej wody nie wyposażone w wodomierz indywidualny, to w przypadku takim:

a) w lokalach wyposażonych w wodomierz indywidualny koszt dostawy do lokalu wody i odprowadzenia ściekow ustalany jest na podstawie odczytu wodomierza indywidualnego;
b) w lokalach nie wyposażonych w wodomierz indywidualny koszt dostawy do lokalu wody i odprowadzenia ścieków jest równy zryczałtowanej opłacie za dostawę wody i odprowadzania ścieków za okres, w którym nie był wyposażony w wodomierz,
c) w przypadku ustalenia różnicy pomiędzy kosztami dostawy zimnej wody i odprowadzenia ścieków do budynku a kosztami zużycia wody i odprowadzenia ścieków w lokalach położonych w budynku, różnica ta dzielona jest pomiędzy wszystkich odbiorców.

3. Podział różnicy pomiędzy kosztami dostawy zimnej wody i odprowadzenia ścieków do budynku a kosztami zużycia wody i odprowadzenia ścieków w lokalach dokonywany jest w następujący sposób:


a) w przypadku gdy w budynku wszystkie ujęcia zimnej wody wyposażone są w wodomierze indywidualne, to różnica kosztów dzielona jest proporcjonalnie do wskazań wodomierzy indywidualnych;
b) w przypadku, gdy w budynku znajdują się przynajmniej jedno ujęcia zimnej wody nie wyposażone w wodomierz indywidualny to różnica kosztów dzielona jest proporcjonalnie do zużycia wody przez odbiorców; w lokalach wyposażonych w wodomierz indywidualny jako zużycie wody przyjmuje się wskazania tego wodomierza; w lokalach nie wyposażonych w wodomierz indywidualny jako zużycie wody przyjmuje się ilość zimnej wody, przyjętej do ustalenia opłaty zryczałtowanej.

Orzecznictwo

Brak opomiarowania w danym lokalu powoduje włączenie go przymusowo do części wspólnej nieruchomości, niepodobna bowiem w takiej sytuacji ustalić indywidualnego zużycia mediów. Co za tym idzie, opłaty za dostawy wody do takiej instalacji, a w konsekwencji także koszty odprowadzania ścieków, które są ich pochodną, stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 u. w. l. (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 12 grudnia 2012 r., sygn. akt I A Ca 641/12)

Autor: Dorota Bąbiak-Kowalska

Opublikowano w kategorii : Technika

Zużycie wody jest coraz powszechniej mierzone przy użyciu liczników, jednak nawet w budynkach kompleksowo opomiarowanych zdarzają się lokale, w których tych urządzeń brak. Jak skutecznie i sprawiedliwie rozliczyć w takim przypadku zużycie wody?

We wspólnocie, w której część lokali nie ma założonych wodomierzy, podstawą do wystawienia faktury są wskazania licznika głównego. Podział tej kwoty przeprowadzany jest w oparciu o wskazania wodomierzy indywidualnych oraz przyjęty ryczałt (najczęściej w m3 na osobę lub lokal). Metodę rozliczania kosztów różnicy wskazań miedzy wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy w budynku wielolokalowym wybiera właściciel lub zarządca budynku. Należnościami wynikającymi z przyjętej metody rozliczenia obciąża osobę korzystającą z lokalu w takim budynku (art. 26. ust. 3 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków). Przepisy nie określają jednak metod rozliczania strat wody, spośród których może wybierać zarządca. Wynika z tego, że zarządca sam może określić te metody. W przypadku wspólnot mieszkaniowych przyjęła się praktyka, że metoda jest określona w regulaminie rozliczenia zużycia wody przyjmowanym w drodze uchwały przez właścicieli lokali.

Punkty sporne

Gdy wszystkie lokale są wyposażone w wodomierze, to zaliczkę – od lokalu – ustala się na podstawie zużycia w poprzednim okresie rozliczeniowym, liczba osób mieszkających w lokalu nie ma przy tym żadnego znaczenia. Po okresie rozliczeniowym obciąża się każdego właściciela lokalu według wskazań wodomierzy „lokalowych”. Oczywiście, nawet jeśli wodomierze działają w większości lokali, to pojawiają się różnice pomiędzy wskazaniem wodomierza głównego a sumą wskazań wodomierzy indywidualnych. Wówczas konieczne jest rozliczenie tych kosztów. Różnicą pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego a sumą wskazań wodomierzy w lokalach obciąża się właścicieli lokali proporcjonalnie do zużycia wody w lokalu wykazanym na wodomierzu „lokalowym” w rozliczanym okresie.

Często systemy rozliczeń są tak skonstruowane, że „poszkodowani” są ci właściciele lokali, którzy nie mają założonych wodomierzy. Ale często o to chodzi, by przymusić ich niejako do ich montażu.

Regulaminy

Warto pamiętać, że każda wspólnota powinna uchwałą wprowadzić regulaminy rozliczania wody i ciepła. I dopiero na tej podstawie można wprowadzać rożne systemy rozliczeń. Mogą one w różnych wspólnotach zawierać skrajnie różne ustalenia, nie ma bowiem jedynie słusznej i obowiązującej metody. Natomiast zarządca nie może samodzielnie – bez przyjętego w uchwale wspólnoty regulaminu – wprowadzać określonych systemów rozliczeń, choć najczęściej to właśnie on proponuje metodę i zapisy regulaminu. Każdy niezadowolony członek wspólnoty może zaskarżyć uchwałę do sądu, ale jeśli taki regulamin nie zostanie zaskarżony skutecznie, to obowiązuje.

Zdarzają się jednak wspólnoty, które nie mają regulaminu rozliczania wody. Albo też taki regulamin mają od niedawna. Jakie mogą być tego konsekwencje? Choć (jak pisałam powyżej) istnieje wiele metod rozliczania lokali nieopomiarowanych, trzeba pamiętać, że tylko regulamin przyjęty uchwałą wspólnoty mieszkaniowej może być podstawą do stosowania każdej z nich. Jeżeli takiego regulaminu brak i metody rozliczania są wprowadzane przez zarządcę „według jego wiedzy”, „bo tak się najczęściej robi”, „bo to jest najlepszy sposób” czy „bo tak uczą na szkoleniach”, członek wspólnoty może skutecznie zakwestionować nałożone na niego opłaty.

Nie oznacza to oczywiście, że właściciel lokalu nieopomiarowanego może uchylać się od płatności za wykorzystaną wodę, podstawą żądania wynagrodzenia za dostarczoną wodę i odprowadzone ścieki są bowiem przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu potwierdzone orzeczeniami Sądu Najwyższego, który stwierdził m.in., że „wartością wzbogacenia istniejącego w chwili wyrokowania jest wydatek, który skarżąca powinna ponieść tytułem wynagrodzenia za zużytą wodę i odprowadzone ścieki (wyrok SN z 22 września 2005 r., sygn. akt IV CK 91/05).

Faktem jest, że właściciel lokalu nieopomiarowanego może skuteczniej niż inni kwestionować wysokość rachunków za zużycie wody, dlatego w dobrze pojętym interesie zarządcy jest przyjęcie regulaminów rozliczania wody we wspólnocie.

Przykłady zapisów w regulaminach zużycia wody i odprowadzania ścieków

Budynek wspólnoty mieszkaniowej, zapis zaproponowany przez Czeladzkie Towarzystwo Budownictwa Społecznego

Par. 6 pkt. 4. W lokalach nieopomiarowanych (bez wodomierzy) rozliczenie zużycia wody i odprowadzania ścieków następuje na podstawie ryczałtu w wysokości 7 m3 /miesięcznie na każdą osobę zamieszkałą lub faktycznie korzystającą z lokalu.

Budynek wspólnoty mieszkaniowej w Piekarach Śląskich

§ 4 pkt 2. Jeżeli w budynku Wspólnoty znajdują się przynajmniej jedno ujęcia zimnej wody nie wyposażone w wodomierz indywidualny, to w przypadku takim:

a) w lokalach wyposażonych w wodomierz indywidualny koszt dostawy do lokalu wody i odprowadzenia ściekow ustalany jest na podstawie odczytu wodomierza indywidualnego;
b) w lokalach nie wyposażonych w wodomierz indywidualny koszt dostawy do lokalu wody i odprowadzenia ścieków jest równy zryczałtowanej opłacie za dostawę wody i odprowadzania ścieków za okres, w którym nie był wyposażony w wodomierz,
c) w przypadku ustalenia różnicy pomiędzy kosztami dostawy zimnej wody i odprowadzenia ścieków do budynku a kosztami zużycia wody i odprowadzenia ścieków w lokalach położonych w budynku, różnica ta dzielona jest pomiędzy wszystkich odbiorców.

3. Podział różnicy pomiędzy kosztami dostawy zimnej wody i odprowadzenia ścieków do budynku a kosztami zużycia wody i odprowadzenia ścieków w lokalach dokonywany jest w następujący sposób:


a) w przypadku gdy w budynku wszystkie ujęcia zimnej wody wyposażone są w wodomierze indywidualne, to różnica kosztów dzielona jest proporcjonalnie do wskazań wodomierzy indywidualnych;
b) w przypadku, gdy w budynku znajdują się przynajmniej jedno ujęcia zimnej wody nie wyposażone w wodomierz indywidualny to różnica kosztów dzielona jest proporcjonalnie do zużycia wody przez odbiorców; w lokalach wyposażonych w wodomierz indywidualny jako zużycie wody przyjmuje się wskazania tego wodomierza; w lokalach nie wyposażonych w wodomierz indywidualny jako zużycie wody przyjmuje się ilość zimnej wody, przyjętej do ustalenia opłaty zryczałtowanej.

Orzecznictwo

Brak opomiarowania w danym lokalu powoduje włączenie go przymusowo do części wspólnej nieruchomości, niepodobna bowiem w takiej sytuacji ustalić indywidualnego zużycia mediów. Co za tym idzie, opłaty za dostawy wody do takiej instalacji, a w konsekwencji także koszty odprowadzania ścieków, które są ich pochodną, stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 u. w. l. (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 12 grudnia 2012 r., sygn. akt I A Ca 641/12)

Autor: Dorota Bąbiak-Kowalska

Opublikowano w kategorii : Finanse

Zużycie wody jest coraz powszechniej mierzone przy użyciu liczników, jednak nawet w budynkach kompleksowo opomiarowanych zdarzają się lokale, w których tych urządzeń brak. Jak skutecznie i sprawiedliwie rozliczyć w takim przypadku zużycie wody?

We wspólnocie, w której część lokali nie ma założonych wodomierzy, podstawą do wystawienia faktury są wskazania licznika głównego. Podział tej kwoty przeprowadzany jest w oparciu o wskazania wodomierzy indywidualnych oraz przyjęty ryczałt (najczęściej w m3 na osobę lub lokal). Metodę rozliczania kosztów różnicy wskazań miedzy wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy w budynku wielolokalowym wybiera właściciel lub zarządca budynku. Należnościami wynikającymi z przyjętej metody rozliczenia obciąża osobę korzystającą z lokalu w takim budynku (art. 26. ust. 3 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków). Przepisy nie określają jednak metod rozliczania strat wody, spośród których może wybierać zarządca. Wynika z tego, że zarządca sam może określić te metody. W przypadku wspólnot mieszkaniowych przyjęła się praktyka, że metoda jest określona w regulaminie rozliczenia zużycia wody przyjmowanym w drodze uchwały przez właścicieli lokali.

Punkty sporne

Gdy wszystkie lokale są wyposażone w wodomierze, to zaliczkę – od lokalu – ustala się na podstawie zużycia w poprzednim okresie rozliczeniowym, liczba osób mieszkających w lokalu nie ma przy tym żadnego znaczenia. Po okresie rozliczeniowym obciąża się każdego właściciela lokalu według wskazań wodomierzy „lokalowych”. Oczywiście, nawet jeśli wodomierze działają w większości lokali, to pojawiają się różnice pomiędzy wskazaniem wodomierza głównego a sumą wskazań wodomierzy indywidualnych. Wówczas konieczne jest rozliczenie tych kosztów. Różnicą pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego a sumą wskazań wodomierzy w lokalach obciąża się właścicieli lokali proporcjonalnie do zużycia wody w lokalu wykazanym na wodomierzu „lokalowym” w rozliczanym okresie.

Często systemy rozliczeń są tak skonstruowane, że „poszkodowani” są ci właściciele lokali, którzy nie mają założonych wodomierzy. Ale często o to chodzi, by przymusić ich niejako do ich montażu.

Regulaminy

Warto pamiętać, że każda wspólnota powinna uchwałą wprowadzić regulaminy rozliczania wody i ciepła. I dopiero na tej podstawie można wprowadzać rożne systemy rozliczeń. Mogą one w różnych wspólnotach zawierać skrajnie różne ustalenia, nie ma bowiem jedynie słusznej i obowiązującej metody. Natomiast zarządca nie może samodzielnie – bez przyjętego w uchwale wspólnoty regulaminu – wprowadzać określonych systemów rozliczeń, choć najczęściej to właśnie on proponuje metodę i zapisy regulaminu. Każdy niezadowolony członek wspólnoty może zaskarżyć uchwałę do sądu, ale jeśli taki regulamin nie zostanie zaskarżony skutecznie, to obowiązuje.

Zdarzają się jednak wspólnoty, które nie mają regulaminu rozliczania wody. Albo też taki regulamin mają od niedawna. Jakie mogą być tego konsekwencje? Choć (jak pisałam powyżej) istnieje wiele metod rozliczania lokali nieopomiarowanych, trzeba pamiętać, że tylko regulamin przyjęty uchwałą wspólnoty mieszkaniowej może być podstawą do stosowania każdej z nich. Jeżeli takiego regulaminu brak i metody rozliczania są wprowadzane przez zarządcę „według jego wiedzy”, „bo tak się najczęściej robi”, „bo to jest najlepszy sposób” czy „bo tak uczą na szkoleniach”, członek wspólnoty może skutecznie zakwestionować nałożone na niego opłaty.

Nie oznacza to oczywiście, że właściciel lokalu nieopomiarowanego może uchylać się od płatności za wykorzystaną wodę, podstawą żądania wynagrodzenia za dostarczoną wodę i odprowadzone ścieki są bowiem przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu potwierdzone orzeczeniami Sądu Najwyższego, który stwierdził m.in., że „wartością wzbogacenia istniejącego w chwili wyrokowania jest wydatek, który skarżąca powinna ponieść tytułem wynagrodzenia za zużytą wodę i odprowadzone ścieki (wyrok SN z 22 września 2005 r., sygn. akt IV CK 91/05).

Faktem jest, że właściciel lokalu nieopomiarowanego może skuteczniej niż inni kwestionować wysokość rachunków za zużycie wody, dlatego w dobrze pojętym interesie zarządcy jest przyjęcie regulaminów rozliczania wody we wspólnocie.

Przykłady zapisów w regulaminach zużycia wody i odprowadzania ścieków

Budynek wspólnoty mieszkaniowej, zapis zaproponowany przez Czeladzkie Towarzystwo Budownictwa Społecznego

Par. 6 pkt. 4. W lokalach nieopomiarowanych (bez wodomierzy) rozliczenie zużycia wody i odprowadzania ścieków następuje na podstawie ryczałtu w wysokości 7 m3 /miesięcznie na każdą osobę zamieszkałą lub faktycznie korzystającą z lokalu.

Budynek wspólnoty mieszkaniowej w Piekarach Śląskich

§ 4 pkt 2. Jeżeli w budynku Wspólnoty znajdują się przynajmniej jedno ujęcia zimnej wody nie wyposażone w wodomierz indywidualny, to w przypadku takim:

a) w lokalach wyposażonych w wodomierz indywidualny koszt dostawy do lokalu wody i odprowadzenia ściekow ustalany jest na podstawie odczytu wodomierza indywidualnego;
b) w lokalach nie wyposażonych w wodomierz indywidualny koszt dostawy do lokalu wody i odprowadzenia ścieków jest równy zryczałtowanej opłacie za dostawę wody i odprowadzania ścieków za okres, w którym nie był wyposażony w wodomierz,
c) w przypadku ustalenia różnicy pomiędzy kosztami dostawy zimnej wody i odprowadzenia ścieków do budynku a kosztami zużycia wody i odprowadzenia ścieków w lokalach położonych w budynku, różnica ta dzielona jest pomiędzy wszystkich odbiorców.

3. Podział różnicy pomiędzy kosztami dostawy zimnej wody i odprowadzenia ścieków do budynku a kosztami zużycia wody i odprowadzenia ścieków w lokalach dokonywany jest w następujący sposób:


a) w przypadku gdy w budynku wszystkie ujęcia zimnej wody wyposażone są w wodomierze indywidualne, to różnica kosztów dzielona jest proporcjonalnie do wskazań wodomierzy indywidualnych;
b) w przypadku, gdy w budynku znajdują się przynajmniej jedno ujęcia zimnej wody nie wyposażone w wodomierz indywidualny to różnica kosztów dzielona jest proporcjonalnie do zużycia wody przez odbiorców; w lokalach wyposażonych w wodomierz indywidualny jako zużycie wody przyjmuje się wskazania tego wodomierza; w lokalach nie wyposażonych w wodomierz indywidualny jako zużycie wody przyjmuje się ilość zimnej wody, przyjętej do ustalenia opłaty zryczałtowanej.

Orzecznictwo

Brak opomiarowania w danym lokalu powoduje włączenie go przymusowo do części wspólnej nieruchomości, niepodobna bowiem w takiej sytuacji ustalić indywidualnego zużycia mediów. Co za tym idzie, opłaty za dostawy wody do takiej instalacji, a w konsekwencji także koszty odprowadzania ścieków, które są ich pochodną, stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 u. w. l. (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 12 grudnia 2012 r., sygn. akt I A Ca 641/12)

Autor: Dorota Bąbiak-Kowalska

Opublikowano w kategorii : Prawo

Popularne wpisy

Zużycie wody jest coraz powszechniej mierzone przy użyciu liczników, jednak nawet w budynkach kompleksowo opomiarowanych zdarzają się lokale, w których tych urządzeń brak. Jak skutecznie i sprawiedliwie rozliczyć w takim przypadku zużycie wody?

We wspólnocie, w której część lokali nie ma założonych wodomierzy, podstawą do wystawienia faktury są wskazania licznika głównego. Podział tej kwoty przeprowadzany jest w oparciu o wskazania wodomierzy indywidualnych oraz przyjęty ryczałt (najczęściej w m3 na osobę lub lokal). Metodę rozliczania kosztów różnicy wskazań miedzy wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy w budynku wielolokalowym wybiera właściciel lub zarządca budynku. Należnościami wynikającymi z przyjętej metody rozliczenia obciąża osobę korzystającą z lokalu w takim budynku (art. 26. ust. 3 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków). Przepisy nie określają jednak metod rozliczania strat wody, spośród których może wybierać zarządca. Wynika z tego, że zarządca sam może określić te metody. W przypadku wspólnot mieszkaniowych przyjęła się praktyka, że metoda jest określona w regulaminie rozliczenia zużycia wody przyjmowanym w drodze uchwały przez właścicieli lokali.

Punkty sporne

Gdy wszystkie lokale są wyposażone w wodomierze, to zaliczkę – od lokalu – ustala się na podstawie zużycia w poprzednim okresie rozliczeniowym, liczba osób mieszkających w lokalu nie ma przy tym żadnego znaczenia. Po okresie rozliczeniowym obciąża się każdego właściciela lokalu według wskazań wodomierzy „lokalowych”. Oczywiście, nawet jeśli wodomierze działają w większości lokali, to pojawiają się różnice pomiędzy wskazaniem wodomierza głównego a sumą wskazań wodomierzy indywidualnych. Wówczas konieczne jest rozliczenie tych kosztów. Różnicą pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego a sumą wskazań wodomierzy w lokalach obciąża się właścicieli lokali proporcjonalnie do zużycia wody w lokalu wykazanym na wodomierzu „lokalowym” w rozliczanym okresie.

Często systemy rozliczeń są tak skonstruowane, że „poszkodowani” są ci właściciele lokali, którzy nie mają założonych wodomierzy. Ale często o to chodzi, by przymusić ich niejako do ich montażu.

Regulaminy

Warto pamiętać, że każda wspólnota powinna uchwałą wprowadzić regulaminy rozliczania wody i ciepła. I dopiero na tej podstawie można wprowadzać rożne systemy rozliczeń. Mogą one w różnych wspólnotach zawierać skrajnie różne ustalenia, nie ma bowiem jedynie słusznej i obowiązującej metody. Natomiast zarządca nie może samodzielnie – bez przyjętego w uchwale wspólnoty regulaminu – wprowadzać określonych systemów rozliczeń, choć najczęściej to właśnie on proponuje metodę i zapisy regulaminu. Każdy niezadowolony członek wspólnoty może zaskarżyć uchwałę do sądu, ale jeśli taki regulamin nie zostanie zaskarżony skutecznie, to obowiązuje.

Zdarzają się jednak wspólnoty, które nie mają regulaminu rozliczania wody. Albo też taki regulamin mają od niedawna. Jakie mogą być tego konsekwencje? Choć (jak pisałam powyżej) istnieje wiele metod rozliczania lokali nieopomiarowanych, trzeba pamiętać, że tylko regulamin przyjęty uchwałą wspólnoty mieszkaniowej może być podstawą do stosowania każdej z nich. Jeżeli takiego regulaminu brak i metody rozliczania są wprowadzane przez zarządcę „według jego wiedzy”, „bo tak się najczęściej robi”, „bo to jest najlepszy sposób” czy „bo tak uczą na szkoleniach”, członek wspólnoty może skutecznie zakwestionować nałożone na niego opłaty.

Nie oznacza to oczywiście, że właściciel lokalu nieopomiarowanego może uchylać się od płatności za wykorzystaną wodę, podstawą żądania wynagrodzenia za dostarczoną wodę i odprowadzone ścieki są bowiem przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu potwierdzone orzeczeniami Sądu Najwyższego, który stwierdził m.in., że „wartością wzbogacenia istniejącego w chwili wyrokowania jest wydatek, który skarżąca powinna ponieść tytułem wynagrodzenia za zużytą wodę i odprowadzone ścieki (wyrok SN z 22 września 2005 r., sygn. akt IV CK 91/05).

Faktem jest, że właściciel lokalu nieopomiarowanego może skuteczniej niż inni kwestionować wysokość rachunków za zużycie wody, dlatego w dobrze pojętym interesie zarządcy jest przyjęcie regulaminów rozliczania wody we wspólnocie.

Przykłady zapisów w regulaminach zużycia wody i odprowadzania ścieków

Budynek wspólnoty mieszkaniowej, zapis zaproponowany przez Czeladzkie Towarzystwo Budownictwa Społecznego

Par. 6 pkt. 4. W lokalach nieopomiarowanych (bez wodomierzy) rozliczenie zużycia wody i odprowadzania ścieków następuje na podstawie ryczałtu w wysokości 7 m3 /miesięcznie na każdą osobę zamieszkałą lub faktycznie korzystającą z lokalu.

Budynek wspólnoty mieszkaniowej w Piekarach Śląskich

§ 4 pkt 2. Jeżeli w budynku Wspólnoty znajdują się przynajmniej jedno ujęcia zimnej wody nie wyposażone w wodomierz indywidualny, to w przypadku takim:

a) w lokalach wyposażonych w wodomierz indywidualny koszt dostawy do lokalu wody i odprowadzenia ściekow ustalany jest na podstawie odczytu wodomierza indywidualnego;
b) w lokalach nie wyposażonych w wodomierz indywidualny koszt dostawy do lokalu wody i odprowadzenia ścieków jest równy zryczałtowanej opłacie za dostawę wody i odprowadzania ścieków za okres, w którym nie był wyposażony w wodomierz,
c) w przypadku ustalenia różnicy pomiędzy kosztami dostawy zimnej wody i odprowadzenia ścieków do budynku a kosztami zużycia wody i odprowadzenia ścieków w lokalach położonych w budynku, różnica ta dzielona jest pomiędzy wszystkich odbiorców.

3. Podział różnicy pomiędzy kosztami dostawy zimnej wody i odprowadzenia ścieków do budynku a kosztami zużycia wody i odprowadzenia ścieków w lokalach dokonywany jest w następujący sposób:


a) w przypadku gdy w budynku wszystkie ujęcia zimnej wody wyposażone są w wodomierze indywidualne, to różnica kosztów dzielona jest proporcjonalnie do wskazań wodomierzy indywidualnych;
b) w przypadku, gdy w budynku znajdują się przynajmniej jedno ujęcia zimnej wody nie wyposażone w wodomierz indywidualny to różnica kosztów dzielona jest proporcjonalnie do zużycia wody przez odbiorców; w lokalach wyposażonych w wodomierz indywidualny jako zużycie wody przyjmuje się wskazania tego wodomierza; w lokalach nie wyposażonych w wodomierz indywidualny jako zużycie wody przyjmuje się ilość zimnej wody, przyjętej do ustalenia opłaty zryczałtowanej.

Orzecznictwo

Brak opomiarowania w danym lokalu powoduje włączenie go przymusowo do części wspólnej nieruchomości, niepodobna bowiem w takiej sytuacji ustalić indywidualnego zużycia mediów. Co za tym idzie, opłaty za dostawy wody do takiej instalacji, a w konsekwencji także koszty odprowadzania ścieków, które są ich pochodną, stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 u. w. l. (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 12 grudnia 2012 r., sygn. akt I A Ca 641/12)

Autor: Dorota Bąbiak-Kowalska

Opublikowano w kategorii : Technika

Zużycie wody jest coraz powszechniej mierzone przy użyciu liczników, jednak nawet w budynkach kompleksowo opomiarowanych zdarzają się lokale, w których tych urządzeń brak. Jak skutecznie i sprawiedliwie rozliczyć w takim przypadku zużycie wody?

We wspólnocie, w której część lokali nie ma założonych wodomierzy, podstawą do wystawienia faktury są wskazania licznika głównego. Podział tej kwoty przeprowadzany jest w oparciu o wskazania wodomierzy indywidualnych oraz przyjęty ryczałt (najczęściej w m3 na osobę lub lokal). Metodę rozliczania kosztów różnicy wskazań miedzy wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy w budynku wielolokalowym wybiera właściciel lub zarządca budynku. Należnościami wynikającymi z przyjętej metody rozliczenia obciąża osobę korzystającą z lokalu w takim budynku (art. 26. ust. 3 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków). Przepisy nie określają jednak metod rozliczania strat wody, spośród których może wybierać zarządca. Wynika z tego, że zarządca sam może określić te metody. W przypadku wspólnot mieszkaniowych przyjęła się praktyka, że metoda jest określona w regulaminie rozliczenia zużycia wody przyjmowanym w drodze uchwały przez właścicieli lokali.

Punkty sporne

Gdy wszystkie lokale są wyposażone w wodomierze, to zaliczkę – od lokalu – ustala się na podstawie zużycia w poprzednim okresie rozliczeniowym, liczba osób mieszkających w lokalu nie ma przy tym żadnego znaczenia. Po okresie rozliczeniowym obciąża się każdego właściciela lokalu według wskazań wodomierzy „lokalowych”. Oczywiście, nawet jeśli wodomierze działają w większości lokali, to pojawiają się różnice pomiędzy wskazaniem wodomierza głównego a sumą wskazań wodomierzy indywidualnych. Wówczas konieczne jest rozliczenie tych kosztów. Różnicą pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego a sumą wskazań wodomierzy w lokalach obciąża się właścicieli lokali proporcjonalnie do zużycia wody w lokalu wykazanym na wodomierzu „lokalowym” w rozliczanym okresie.

Często systemy rozliczeń są tak skonstruowane, że „poszkodowani” są ci właściciele lokali, którzy nie mają założonych wodomierzy. Ale często o to chodzi, by przymusić ich niejako do ich montażu.

Regulaminy

Warto pamiętać, że każda wspólnota powinna uchwałą wprowadzić regulaminy rozliczania wody i ciepła. I dopiero na tej podstawie można wprowadzać rożne systemy rozliczeń. Mogą one w różnych wspólnotach zawierać skrajnie różne ustalenia, nie ma bowiem jedynie słusznej i obowiązującej metody. Natomiast zarządca nie może samodzielnie – bez przyjętego w uchwale wspólnoty regulaminu – wprowadzać określonych systemów rozliczeń, choć najczęściej to właśnie on proponuje metodę i zapisy regulaminu. Każdy niezadowolony członek wspólnoty może zaskarżyć uchwałę do sądu, ale jeśli taki regulamin nie zostanie zaskarżony skutecznie, to obowiązuje.

Zdarzają się jednak wspólnoty, które nie mają regulaminu rozliczania wody. Albo też taki regulamin mają od niedawna. Jakie mogą być tego konsekwencje? Choć (jak pisałam powyżej) istnieje wiele metod rozliczania lokali nieopomiarowanych, trzeba pamiętać, że tylko regulamin przyjęty uchwałą wspólnoty mieszkaniowej może być podstawą do stosowania każdej z nich. Jeżeli takiego regulaminu brak i metody rozliczania są wprowadzane przez zarządcę „według jego wiedzy”, „bo tak się najczęściej robi”, „bo to jest najlepszy sposób” czy „bo tak uczą na szkoleniach”, członek wspólnoty może skutecznie zakwestionować nałożone na niego opłaty.

Nie oznacza to oczywiście, że właściciel lokalu nieopomiarowanego może uchylać się od płatności za wykorzystaną wodę, podstawą żądania wynagrodzenia za dostarczoną wodę i odprowadzone ścieki są bowiem przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu potwierdzone orzeczeniami Sądu Najwyższego, który stwierdził m.in., że „wartością wzbogacenia istniejącego w chwili wyrokowania jest wydatek, który skarżąca powinna ponieść tytułem wynagrodzenia za zużytą wodę i odprowadzone ścieki (wyrok SN z 22 września 2005 r., sygn. akt IV CK 91/05).

Faktem jest, że właściciel lokalu nieopomiarowanego może skuteczniej niż inni kwestionować wysokość rachunków za zużycie wody, dlatego w dobrze pojętym interesie zarządcy jest przyjęcie regulaminów rozliczania wody we wspólnocie.

Przykłady zapisów w regulaminach zużycia wody i odprowadzania ścieków

Budynek wspólnoty mieszkaniowej, zapis zaproponowany przez Czeladzkie Towarzystwo Budownictwa Społecznego

Par. 6 pkt. 4. W lokalach nieopomiarowanych (bez wodomierzy) rozliczenie zużycia wody i odprowadzania ścieków następuje na podstawie ryczałtu w wysokości 7 m3 /miesięcznie na każdą osobę zamieszkałą lub faktycznie korzystającą z lokalu.

Budynek wspólnoty mieszkaniowej w Piekarach Śląskich

§ 4 pkt 2. Jeżeli w budynku Wspólnoty znajdują się przynajmniej jedno ujęcia zimnej wody nie wyposażone w wodomierz indywidualny, to w przypadku takim:

a) w lokalach wyposażonych w wodomierz indywidualny koszt dostawy do lokalu wody i odprowadzenia ściekow ustalany jest na podstawie odczytu wodomierza indywidualnego;
b) w lokalach nie wyposażonych w wodomierz indywidualny koszt dostawy do lokalu wody i odprowadzenia ścieków jest równy zryczałtowanej opłacie za dostawę wody i odprowadzania ścieków za okres, w którym nie był wyposażony w wodomierz,
c) w przypadku ustalenia różnicy pomiędzy kosztami dostawy zimnej wody i odprowadzenia ścieków do budynku a kosztami zużycia wody i odprowadzenia ścieków w lokalach położonych w budynku, różnica ta dzielona jest pomiędzy wszystkich odbiorców.

3. Podział różnicy pomiędzy kosztami dostawy zimnej wody i odprowadzenia ścieków do budynku a kosztami zużycia wody i odprowadzenia ścieków w lokalach dokonywany jest w następujący sposób:


a) w przypadku gdy w budynku wszystkie ujęcia zimnej wody wyposażone są w wodomierze indywidualne, to różnica kosztów dzielona jest proporcjonalnie do wskazań wodomierzy indywidualnych;
b) w przypadku, gdy w budynku znajdują się przynajmniej jedno ujęcia zimnej wody nie wyposażone w wodomierz indywidualny to różnica kosztów dzielona jest proporcjonalnie do zużycia wody przez odbiorców; w lokalach wyposażonych w wodomierz indywidualny jako zużycie wody przyjmuje się wskazania tego wodomierza; w lokalach nie wyposażonych w wodomierz indywidualny jako zużycie wody przyjmuje się ilość zimnej wody, przyjętej do ustalenia opłaty zryczałtowanej.

Orzecznictwo

Brak opomiarowania w danym lokalu powoduje włączenie go przymusowo do części wspólnej nieruchomości, niepodobna bowiem w takiej sytuacji ustalić indywidualnego zużycia mediów. Co za tym idzie, opłaty za dostawy wody do takiej instalacji, a w konsekwencji także koszty odprowadzania ścieków, które są ich pochodną, stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 u. w. l. (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 12 grudnia 2012 r., sygn. akt I A Ca 641/12)

Autor: Dorota Bąbiak-Kowalska

Opublikowano w kategorii : Finanse

Zużycie wody jest coraz powszechniej mierzone przy użyciu liczników, jednak nawet w budynkach kompleksowo opomiarowanych zdarzają się lokale, w których tych urządzeń brak. Jak skutecznie i sprawiedliwie rozliczyć w takim przypadku zużycie wody?

We wspólnocie, w której część lokali nie ma założonych wodomierzy, podstawą do wystawienia faktury są wskazania licznika głównego. Podział tej kwoty przeprowadzany jest w oparciu o wskazania wodomierzy indywidualnych oraz przyjęty ryczałt (najczęściej w m3 na osobę lub lokal). Metodę rozliczania kosztów różnicy wskazań miedzy wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy w budynku wielolokalowym wybiera właściciel lub zarządca budynku. Należnościami wynikającymi z przyjętej metody rozliczenia obciąża osobę korzystającą z lokalu w takim budynku (art. 26. ust. 3 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków). Przepisy nie określają jednak metod rozliczania strat wody, spośród których może wybierać zarządca. Wynika z tego, że zarządca sam może określić te metody. W przypadku wspólnot mieszkaniowych przyjęła się praktyka, że metoda jest określona w regulaminie rozliczenia zużycia wody przyjmowanym w drodze uchwały przez właścicieli lokali.

Punkty sporne

Gdy wszystkie lokale są wyposażone w wodomierze, to zaliczkę – od lokalu – ustala się na podstawie zużycia w poprzednim okresie rozliczeniowym, liczba osób mieszkających w lokalu nie ma przy tym żadnego znaczenia. Po okresie rozliczeniowym obciąża się każdego właściciela lokalu według wskazań wodomierzy „lokalowych”. Oczywiście, nawet jeśli wodomierze działają w większości lokali, to pojawiają się różnice pomiędzy wskazaniem wodomierza głównego a sumą wskazań wodomierzy indywidualnych. Wówczas konieczne jest rozliczenie tych kosztów. Różnicą pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego a sumą wskazań wodomierzy w lokalach obciąża się właścicieli lokali proporcjonalnie do zużycia wody w lokalu wykazanym na wodomierzu „lokalowym” w rozliczanym okresie.

Często systemy rozliczeń są tak skonstruowane, że „poszkodowani” są ci właściciele lokali, którzy nie mają założonych wodomierzy. Ale często o to chodzi, by przymusić ich niejako do ich montażu.

Regulaminy

Warto pamiętać, że każda wspólnota powinna uchwałą wprowadzić regulaminy rozliczania wody i ciepła. I dopiero na tej podstawie można wprowadzać rożne systemy rozliczeń. Mogą one w różnych wspólnotach zawierać skrajnie różne ustalenia, nie ma bowiem jedynie słusznej i obowiązującej metody. Natomiast zarządca nie może samodzielnie – bez przyjętego w uchwale wspólnoty regulaminu – wprowadzać określonych systemów rozliczeń, choć najczęściej to właśnie on proponuje metodę i zapisy regulaminu. Każdy niezadowolony członek wspólnoty może zaskarżyć uchwałę do sądu, ale jeśli taki regulamin nie zostanie zaskarżony skutecznie, to obowiązuje.

Zdarzają się jednak wspólnoty, które nie mają regulaminu rozliczania wody. Albo też taki regulamin mają od niedawna. Jakie mogą być tego konsekwencje? Choć (jak pisałam powyżej) istnieje wiele metod rozliczania lokali nieopomiarowanych, trzeba pamiętać, że tylko regulamin przyjęty uchwałą wspólnoty mieszkaniowej może być podstawą do stosowania każdej z nich. Jeżeli takiego regulaminu brak i metody rozliczania są wprowadzane przez zarządcę „według jego wiedzy”, „bo tak się najczęściej robi”, „bo to jest najlepszy sposób” czy „bo tak uczą na szkoleniach”, członek wspólnoty może skutecznie zakwestionować nałożone na niego opłaty.

Nie oznacza to oczywiście, że właściciel lokalu nieopomiarowanego może uchylać się od płatności za wykorzystaną wodę, podstawą żądania wynagrodzenia za dostarczoną wodę i odprowadzone ścieki są bowiem przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu potwierdzone orzeczeniami Sądu Najwyższego, który stwierdził m.in., że „wartością wzbogacenia istniejącego w chwili wyrokowania jest wydatek, który skarżąca powinna ponieść tytułem wynagrodzenia za zużytą wodę i odprowadzone ścieki (wyrok SN z 22 września 2005 r., sygn. akt IV CK 91/05).

Faktem jest, że właściciel lokalu nieopomiarowanego może skuteczniej niż inni kwestionować wysokość rachunków za zużycie wody, dlatego w dobrze pojętym interesie zarządcy jest przyjęcie regulaminów rozliczania wody we wspólnocie.

Przykłady zapisów w regulaminach zużycia wody i odprowadzania ścieków

Budynek wspólnoty mieszkaniowej, zapis zaproponowany przez Czeladzkie Towarzystwo Budownictwa Społecznego

Par. 6 pkt. 4. W lokalach nieopomiarowanych (bez wodomierzy) rozliczenie zużycia wody i odprowadzania ścieków następuje na podstawie ryczałtu w wysokości 7 m3 /miesięcznie na każdą osobę zamieszkałą lub faktycznie korzystającą z lokalu.

Budynek wspólnoty mieszkaniowej w Piekarach Śląskich

§ 4 pkt 2. Jeżeli w budynku Wspólnoty znajdują się przynajmniej jedno ujęcia zimnej wody nie wyposażone w wodomierz indywidualny, to w przypadku takim:

a) w lokalach wyposażonych w wodomierz indywidualny koszt dostawy do lokalu wody i odprowadzenia ściekow ustalany jest na podstawie odczytu wodomierza indywidualnego;
b) w lokalach nie wyposażonych w wodomierz indywidualny koszt dostawy do lokalu wody i odprowadzenia ścieków jest równy zryczałtowanej opłacie za dostawę wody i odprowadzania ścieków za okres, w którym nie był wyposażony w wodomierz,
c) w przypadku ustalenia różnicy pomiędzy kosztami dostawy zimnej wody i odprowadzenia ścieków do budynku a kosztami zużycia wody i odprowadzenia ścieków w lokalach położonych w budynku, różnica ta dzielona jest pomiędzy wszystkich odbiorców.

3. Podział różnicy pomiędzy kosztami dostawy zimnej wody i odprowadzenia ścieków do budynku a kosztami zużycia wody i odprowadzenia ścieków w lokalach dokonywany jest w następujący sposób:


a) w przypadku gdy w budynku wszystkie ujęcia zimnej wody wyposażone są w wodomierze indywidualne, to różnica kosztów dzielona jest proporcjonalnie do wskazań wodomierzy indywidualnych;
b) w przypadku, gdy w budynku znajdują się przynajmniej jedno ujęcia zimnej wody nie wyposażone w wodomierz indywidualny to różnica kosztów dzielona jest proporcjonalnie do zużycia wody przez odbiorców; w lokalach wyposażonych w wodomierz indywidualny jako zużycie wody przyjmuje się wskazania tego wodomierza; w lokalach nie wyposażonych w wodomierz indywidualny jako zużycie wody przyjmuje się ilość zimnej wody, przyjętej do ustalenia opłaty zryczałtowanej.

Orzecznictwo

Brak opomiarowania w danym lokalu powoduje włączenie go przymusowo do części wspólnej nieruchomości, niepodobna bowiem w takiej sytuacji ustalić indywidualnego zużycia mediów. Co za tym idzie, opłaty za dostawy wody do takiej instalacji, a w konsekwencji także koszty odprowadzania ścieków, które są ich pochodną, stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 u. w. l. (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 12 grudnia 2012 r., sygn. akt I A Ca 641/12)

Autor: Dorota Bąbiak-Kowalska

Opublikowano w kategorii : Prawo

Prawo i Finanse

Zarzadzanie w praktyce

Technika

Zapisz sie do newslettera