Analizy (38)

środa, 16 wrzesień 2015 08:14

Nowelizacja ustawy o własności lokali

Written by
12 czerwca Sejm przyjął nowelizację ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Jest to pierwsza od ponad 10 lat zmiana prawa lokalowego. Po raz ostatni zmiany w tym podstawowym dla wszystkich wspólnot mieszkaniowych akcie prawnym weszły w życie 22 września 2004 r. Za głosowało 430 posłów, żaden nie…
poniedziałek, 07 wrzesień 2015 08:49

Immisje czyli kłopotliwy sąsiad

Written by
Właściciel nieruchomości ma obowiązek dołożyć starań, by zakłócenia nie przekraczały przeciętnej miary wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Jak dokonać oceny, czy „przeciętna miara” nie została przekroczona? Jakie środki może podjąć właściciel lokalu narażonego na immisje? Zakaz naruszania cudzej własności obejmuje nie tylko bezpośrednią ingerencję, jak wtargnięcie na…
poniedziałek, 07 wrzesień 2015 08:31

Kto odpowiada za kradzież prądu?

Written by
Zarządcy we wspólnotach mieszkaniowych często spotykają się z przypadkami nielegalnego poboru energii elektrycznej, uszkodzeniami urządzeń rejestrujących, cofaniem liczników itp. W przeciwieństwie do innych kradzieży, nielegalny pobór energii elektrycznej, zgodnie z art. 278 § 5 kk, jest zawsze przestępstwem (a nie wykroczeniem) i to niezależnie od wartości szkody. Przestępstwo kradzieży energii…
poniedziałek, 07 wrzesień 2015 08:45

Petycja – nowy instrument

Written by
Czym jest petycja, jak korzystać z nowego instrumentu prawnego? Czym różni się ona od skarg i wniosków? Ustawa o petycjach obowiązuje od 6 września br. Ustawa z 11 lipca 2014 r. o petycjach (DzU z 2014 r. poz. 1195) określa zasady składania i rozpatrywania petycji oraz sposób postępowania organów w…
czwartek, 27 sierpień 2015 11:30

Czy pełnomocnik może mieć pełnomocnika?

Written by
Każdy właściciel lokalu może ustanowić pełnomocnika do wszystkich spraw związanych z jego relacjami ze wspólnotą mieszkaniową jak i do głosowania nad uchwałami. Kwestie pełnomocnictwa są kluczowe przy podejmowaniu uchwał, zwłaszcza gdy pełnomocnik reprezentuje właściciela większościowego.
piątek, 28 sierpień 2015 08:24

Zabezpieczenie kredytu– prawne pułapki

Written by
Na jakich zasadach i w jakim zakresie będą odpowiadali właściciele lokali, jeśli wspólnota mieszkaniowa zaciągnęła w banku kredyt z premią remontową i termomodernizacyjną, a także ustanowiła prawne zabezpieczenie tego kredytu, poprzez wyrażenie zgody na poddanie się egzekucji spełnienia świadczeń pieniężnych? Stan faktyczny przedstawia się następująco: zarząd wspólnoty mieszkaniowej na dorocznym…
poniedziałek, 07 wrzesień 2015 08:54

Wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej

Written by
Posługiwanie się zaokrąglonym udziałem w zapisie ułamka dziesiętnego przy rozliczaniu praw i obowiązków we wspólnocie wymaga ostrożności. Przy użyciu formuły takiego ułamka istotnym zagadnieniem jest ewentualny wpływ błędów zaokrągleń na bilans udziałów i ich korekta. Zgodnie z dyspozycją art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, udział właściciela lokalu wyodrębnionego…
poniedziałek, 12 październik 2015 09:21

Kto odpowiada za nieprawidłowy przelew?

Written by
Zarządcy nieruchomości na co dzień korzystają z elektronicznych przelewów środków pieniężnych. Taka forma rozliczeń wymaga szczególnej ostrożności, bo bank nie ma obowiązku weryfikowania, czy wskazany w przelewie beneficjent jest w istocie posiadaczem podanego rachunku bankowego. Polecenie przelewu stanowi bez wątpienia najpopularniejszą formę bezgotówkowych rozliczeń. Bank realizuje przelew zgodnie z podanym…
poniedziałek, 12 październik 2015 09:11

Nisze opłaty za użytkowanie wieczyste?

Written by
Prezydent Warszawy stara się przekonać rząd do zmiany rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ma to zahamować nieuzasadniony wzrost opłat za użytkowanie wieczyste. Każdy użytkownik wieczysty co roku uiszcza opłatę w wysokości 1 proc. wartości gruntu. Niejednokrotnie zdarza się, że wysokość opłaty jest zdecydowanie za wysoka. W…
niedziela, 11 październik 2015 10:23

Służebność przesyłu do księgi wieczystej

Written by
Czy ustanowienie służebności przesyłu i wpisanie tego prawa do księgi wieczystej stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną? Czy to oznacza, że zarząd spółdzielni powinien taką czynność wykonać bez zgody wszystkich współwłaścicieli? W całej Polsce toczyły się postępowania w sprawach z wniosków spółdzielni mieszkaniowych przy uczestnictwie najczęściej zakładów energetyki…
piątek, 06 listopad 2015 12:36

Literówka, błąd, omyłka w uchwale

Written by
W uchwałach, a także innych dokumentach wspólnot mieszkaniowych mogą zdarzać się różnego rodzaju omyłki pisarskie. Sprawa może wydawać się błaha. Jednak takie błędy mogą stać się podstawą do kwestionowania prawomocności uchwały. Jakie są zatem możliwości sprostowania tego rodzaju pomyłek? Uchwały właścicieli lokali, będące wielostronną czynnością prawną, muszą być oceniane na…
Ostatnia zmiana ustawy o własności lokali ma istotny związek z zasadami dziedziczenia nieruchomości lokalowych. Znajomość tych zasad i ich potencjalnych konsekwencji jest dla zarządcy niezwykle przydatna. W dniu 29 sierpnia br. weszła w życie ustawa z 12 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o własności lokali (DzU z 2015 r.,…
piątek, 06 listopad 2015 12:45

Umowy-zlecenia „ozusowane”

Written by
Od 1 stycznia 2016 r. będzie obowiązek odprowadzania składek do ZUS od umów- zleceń do wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę. Co w praktyce oznacza ta zmiana dla wspólnot mieszkaniowych? Takie zasady wprowadza ustawa z 23 października 2014 r. o zmianie ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych (DzU z 2014 r., poz.…
Czy zarząd wspólnoty jest zobowiązany do zweryfikowania stanu prawnego lokali pod kątem współwłasności ułamkowej w związku z nowelizacją ustawy o własności lokali? Kto ma ponosić koszty żmudnych i czasochłonnych prac weryfikacyjnych? Zarządzamy ponad 1000 lokali wspólnot mieszkaniowych. Po przeanalizowaniu ostatniej nowelizacji ustawy o własności lokali mamy szereg istotnych pytań. Czy…
czwartek, 10 grudzień 2015 13:34

Konwalidacja decyzji członka zarządu

Written by
Czy określona czynność podjęta przez jednego tylko członka wieloosobowego zarządu wspólnoty mieszkaniowej może zostać konwalidowana, jeśli później potwierdzi ją drugi członek zarządu? Czy w każdym przypadku konwalidacja jest dopuszczalna i skuteczna? To nie jest oczywiste, a doktryna i orzecznictwo nie są w tej sprawie jednolite. Zarząd pełni kluczową dla wspólnoty…
Wśród członków wspólnoty mieszkaniowej wiele wątpliwości i problemów budzi próba skonstruowania skutecznego i chociażby intuicyjnie sprawiedliwego – sposobu rozliczania należności z tytułu dostarczania wody i odprowadzania ścieków oraz ustalenie, co należy do obowiązków każdej ze stron. Zapewnienie dostaw wody i odprowadzania ścieków stanowi jeden z zasadniczych elementów, niezbędny do sprawnego…
Autorzy projektów postanowień regulaminu porządku domowego często proponują wprowadzenie do niego zapisów, które kolidują z przepisami ustawowymi. Jakie są dozwolone i niedozwolone postanowienia takich regulaminów w świetle orzecznictwa sądowego? Zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomością wspólną i reprezentowanie interesów właścicieli lokali w zakresie spraw związanych z tą nieruchomością. W ramach…
czwartek, 10 grudzień 2015 14:06

Czy będą nowe regulacje wspólnot?

Written by
Ankieta przeprowadzona na przełomie czerwca i lipca 2015 r. wśród ogólnokrajowych i regionalnych organizacji zrzeszających podmioty i osoby zarządzające wspólnotami mieszkaniowymi wskazuje na potrzebę wprowadzenia zmian w ustawie o własności lokali. W wielu kwestiach zarządzanie wspólnotami opiera się na wyrokach sądowych. Tymczasem, jak wskazuje prezes Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości Janusz…
poniedziałek, 25 styczeń 2016 11:13

Nasadzenia zamiast opłat

Written by
Prawo pozwala właścicielowi nieruchomości na dokonanie nasadzeń w zamian za opłaty, które poniósłby za wycięcie drzewa lub krzewu. To sposób na oszczędzenie kosztów przez wspólnoty mieszkaniowe. (...) Rozwiązaniem budzącym duże zainteresowanie jest możliwość zniesienia opłat za wycinkę na rzecz obowiązku ich nasadzenia. To sposób na mniej kosztowne usunięcie drzewa czy…
poniedziałek, 25 styczeń 2016 11:15

Granice nieruchomości wspólnej

Written by
Dokładne określenie granic odpowiedzialności we wspólnocie mieszkaniowej za granice nieruchomości wspólnej stanowi poważny problem praktyczny i prawny. Jak więc radzić sobie z pojawiającymi się w tym zakresie wątpliwościami i jak odnajdować praktyczne rozwiązania? Początek każdego roku kalendarzowego to czas, kiedy zarządy wspólnot oraz zarządcy lub administratorzy nieruchomości rozpoczynają intensywne przygotowania…
poniedziałek, 25 styczeń 2016 11:22

Reprezentacja zarządu przed sądem

Written by
Czy zawsze zarząd może reprezentować wspólnotę przed sądem? Czy sądowa reprezentacja wspólnoty przez zarząd może podlegać ograniczeniom, a jeśli tak, to w jakich przypadkach? A co się dzieje, gdy członek zarządu kwestionuje przed sądem uchwałę wspólnoty? Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności…
piątek, 19 luty 2016 07:46

Kto wyczyści pojemniki na śmieci?

Written by
Rada gminy ma obowiązek określenia w regulaminie utrzymania czystości i porządku, kto odpowiada za czystość pojemników na śmieci. Niestety, wciąż nie ustalono jednej obowiązującej w całym kraju zasady. Stąd też co gmina, to inne przepisy. Za odorem wydobywającym się z kubłów na śmieci stoją rozkładające się w nich bakterie i…
Opinie co do możliwości zarządzania przez spółki komunalne wspólnotami mieszkaniowymi są podzielone, bo wynikają głównie z różnej interpretacji przepisów. Większość zarówno w piśmiennictwie, jak i orzecznictwie skłania się do wniosku, że powoływanie spółek prawa handlowego przez gminy do zarządzania wspólnotami wykracza poza dozwolone ramy prawne. Gmina może prowadzić gospodarkę komunalną…
Czy najemca lokalu użytkowego może wypowiedzieć umowę zawartą na czas oznaczony przed upływem terminu jej wygaśnięcia? Jak w tej sytuacji może bronić się wspólnota? Stan faktyczny przedstawia się następująco. Wspólnota mieszkaniowa Z. zawarła umowę najmu lokalu użytkowego na czas określony 5 lat. Strony nie przewidziały możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy z…
środa, 06 kwiecień 2016 08:16

Gdy minął termin zaskarżenia uchwał

Written by
Co zrobić, gdy minął sześciotygodniowy termin na zaskarżenie uchwały? Spotkać to może właścicieli, którzy nie interesowali się podejmowanymi uchwałami, przegapili termin czy nabyli lokal i zastali już stan prawny nieruchomości wspólnej z podjętymi wcześniej uchwałami wywołującymi skutki na przyszłość. Kiedy można żądać ustalenia nieistnienia uchwały? Kwiecień, maj i czerwiec to…
piątek, 15 kwiecień 2016 08:42

TBS-y zarządcami wspólnot mieszkaniowych

Written by
Zarówno NIK, jak i sądy administracyjne uznają za niezgodne z prawem komercyjne zarządzania prywatnymi nieruchomościami przez gminne zakłady budżetowe oraz spółki komunalne. Mimo to nadal wiele spółek gminnych o statusie TBS nimi zarządza. Dlaczego tak się dzieje? Po ukazaniu się w lutowym numerze „Wspólnoty Mieszkaniowej” artykułu Dominika Krzysztofowicza „Spółki z…
środa, 18 maj 2016 13:46

Cyfrowa rewolucja w notariacie

Written by
Ministerstwo Cyfryzacji i Krajowa Rada Notarialna podpisały porozumienie o współpracy związanej z cyfryzacją czynności notarialnych. Bedzie m.in. utworzony ogólnopolski rejestr testamentów i majątkowych umów małżeńskich. Krajowa Rada Notarialna (KRN) podjęła te działania, aby usprawnić przepływ dokumentów i informacji pomiędzy notariuszami a ich klientami. Pierwszym krokiem ku cyfryzacji było wprowadzenie elektronicznych…
czwartek, 07 lipiec 2016 08:40

Statuty, regulaminy i co z nich wynika

Written by
Wiele wspólnot przyjmuje statuty i różnego rodzaju regulaminy, np. porządku domowego, parkowania i ruchu pojazdów, monitoringu, prowadzenia i przebiegu zebrań, rozliczania kosztów ciepła i wody itp. Czy dokumenty takie są potrzebne, a ich uchwalanie jest zasadne? Tylko jeden akt tego typu jest dla wspólnoty obligatoryjny z mocy prawa. Chodzi o…
czwartek, 06 październik 2016 14:19

Alkohol w lokalu użytkowym

Written by
Sprzedaż alkoholu w lokalach użytkowych wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej bywa uciążliwa dla mieszkańców. Jak wygląda procedura wydawania zgody na taką działalność? Co warto zawrzeć w uchwale wspólnoty? Wspólnota jest uprawniona tylko do podejmowania decyzji odnośnie nieruchomości wspólnej i nie ma żadnego tytułu do ingerowania w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli…
piątek, 07 październik 2016 14:30

Warsztat samochodowy w sąsiedztwie

Written by
Czy wspólnota mieszkaniowa może zablokować powstanie w najbliższej okolicy kolejnego warsztatu samochodowego? Co decyduje o tym, czy działalność w sąsiedztwie jest uciążliwa? Stan faktyczny przedstawia się następująco: na osiedlu od kilku lat funkcjonuje warsztat samochodowy. Mieszkańcy nie są z tego zadowoleni, na działalność zakładu wpływa wiele skarg. Mieszkańcom przeszkadza uciążliwy…
Czy współwłaściciele strychu mają prawo przechowywać w części wspólnej meble, książki czy ubrania, stwarzając przy tym zagrożenie przeciwpożarowe? Stan faktyczny przedstawia się następująco: wspólnota mieszkaniowa posiada ogólnodostępny strych. Jego część została zaadaptowana na lokale mieszkalne, których właścicielami są dwa małżeństwa. Pozostała powierzchnia stanowi część wspólną, na której to właściciele lokali…
wtorek, 03 styczeń 2017 14:33

Awaria liczników

Written by
Obecnie większość budynków wielorodzinnych korzysta z indywidualnego opomiarowania wody, a coraz więcej budynków także z podzielników zużycia centralnego ogrzewania. Wodomierze i ciepłomierze, jak wszelkie inne urządzenia, mogą popsuć się lub z innych przyczyn podawać niepoprawne lub niedokładne wyniki. Jak zatem zgodnie z prawem rozliczyć nieopomiarowane zużycie wody lub ciepła? Przepisy…
Zarządcy rozsyłając zaproszenie do złożenia ofert, bardzo lakonicznie opisują wymagania stawiane przed potencjalnymi zleceniobiorcami. Nie udzielają informacjami niezbędnych do prawidłowego skonstruowania oferty. Oferenci posiadając nieprecyzyjnie opisany przedmiot zamówienia, błędnie kalkulują cenę. Konsekwencją takiego działania jest nienależycie, niestarannie, niezgodnie z pierwotnymi założeniami wykonana usługa. W związku z nowelizacją ustawy z 10…
Czy wspólnotę mieszkaniową może reprezentować przed sądem osoba, która jest jednocześnie członkiem zarządu wspólnoty oraz zasiada we władzach podmiotu skarżącego uchwałę wspólnoty mieszkaniowej? Stan faktyczny sprawy przedstawiał się następująco: Spółka „A.” sp. z o.o. wniosła do Sądu Okręgowego pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości przy ul. W. o ustalenie nieistnienia uchwały…
Czy niepełnoletni właściciel lokalu, który ukończył 14 lat, może brać udział w zebraniach, głosować nad uchwałami oraz składać wnioski? Pełną zdolność do czynności prawnych nabywa się z chwilą uzyskania pełnoletności (art. 11 kodeksu cywilnego, dalej: kc). Ponieważ właściciel lokalu jest małoletni, tj. ukończył lat 14, to takiej zdolności jeszcze nie…
Prawie dwa lata minęły od nowelizacji ustawy o własności lokali. Zniesienie zasady niepodzielności udziału w nieruchomości wspólnej pociągnęło za sobą skutki, które stały się odczuwalne dopiero teraz. Jedną z tego typu nieplanowanych konsekwencji zmiany przepisów są utrudnienia dla wspólnot przy dochodzeniu roszczeń od współwłaścicieli lokali za utrzymanie nieruchomości wspólnej. Nowelizacja…
W numerze 10/16 „Wspólnoty Mieszkaniowej” ukazał się artykuł „Pozew o uchylenie, a pozew o nieistnienie uchwały”, w którym przeprowadzono analizę sposobów i podstaw formalnych usunięcia uchwały właścicieli lokali z obiegu prawnego. Zastanówmy się, czy uchwała może być zaskarżona przez byłego właściciela? Uchwała może zostać przez sąd uchylona zgodnie z art.…
czwartek, 27 lipiec 2017 08:35

Miarkowanie kar umownych

Written by
Dzięki karze umownej wspólnota mieszkaniowa może zabezpieczyć się przed opóźnieniem w wykonaniu zleconych przez nią remontów lub innych robót. Wysokość kary może jednak ulec znacznemu obniżeniu na skutek jej miarkowania w postępowaniu sądowym. Nie należy zatem zapominać o zapisaniu w umowach także innych form nacisku np. możliwości odstąpienia od umowy.…

Zapisz sie do newslettera