czwartek, 10 grudzień 2015 14:06

Czy będą nowe regulacje wspólnot? Featured

Written by
Rate this item
(0 votes)

Ankieta przeprowadzona na przełomie czerwca i lipca 2015 r. wśród  ogólnokrajowych i regionalnych organizacji zrzeszających podmioty i osoby zarządzające wspólnotami mieszkaniowymi wskazuje na potrzebę wprowadzenia zmian w ustawie o własności lokali.

 

W wielu kwestiach zarządzanie wspólnotami opiera się na wyrokach sądowych. Tymczasem, jak wskazuje prezes Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości Janusz Gutowski, nawet wyroki Sądu Najwyższego dotyczące tego samego zagadnienia potrafią się od siebie diametralnie różnić, w zależności od chwili wydania orzeczenia. Stąd też potrzeba pilnych zmian w ustawie o własności lokali (dalej: uwl), nad którymi pracę rozpoczęło Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju. Liczne orzecznictwo sądowe w zakresie administrowania nieruchomościami świadczy o tym, że ustawa nie obejmuje całości tej problematyki (nieprecyzyjne przepisy i wiele występujących luk prawnych). Potwierdzają to  zarządcy, którzy wzięli udział w ankiecie.

 

Uzupełnić ustawę

Gdy w 1994 roku uchwalano ustawę o własności lokali, branża nieruchomości znacząco różniła się od tej funkcjonującej dzisiaj. Inna była rola, wiedza i doświadczenie deweloperów. Nie realizowało się tak dużych, wieloetapowych inwestycji.

– Rynek dojrzał, więc ustawa uchwalona w innych okolicznościach jest niewystarczająca – uważa Janusz Gutowski. Potwierdza to większość największych organizacji, które przesłały ministerstwu swoje uwagi i propozycje zmian w ustawie (w sumie swoje uwagi przesłało 13 organizacji).

 – Zmiana całościowa jest niemożliwa, bo rozpętałaby się burza. Najlepsza byłaby zmiana niektórych przepisów i uzupełnienie ustawy o te regulacje, których dziś brakuje – twierdzi Piotr Przybylski, wiceprezes Stowarzyszenia Zarządców i Administratorów Nieruchomości w Krakowie. Od czego zacząć? – Od likwidacji art. 18 uwl, który umożliwia właścicielom nieruchomości określić sposób zarządu nieruchomością wspólną oraz powierzyć go osobie fizycznej albo prawnej – wskazuje Piotr Przybylski. I kontynuuje: – Kolejna kwestia, którą jako stowarzyszenie poruszaliśmy, a nasze wnioski zostały pominięte, to prowadzenie spraw finansowych. Nie zgadzam się ze stanowiskiem Eugenii Śleszyńskiej (ekspert rynku nieruchomości), która chce wprowadzenia obowiązku prowadzenia księgowości na zasadach określonych w ustawie o rachunkowości. W sprawach finansowych mamy ogromne zamieszanie. Ustawa wprowadziła pojęcie „pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów”. Ja uważam, że należy wręcz przeciwnie – odżegnać się od reguł stosowanych w ustawie o rachunkowości. Zamieszanie w tej kwestii jest ogromne. Dla przykładu część wspólnot mieszkaniowych odprowadza podatek dochodowy od wpłat dokonywanych przez właścicieli, a część nie, czasem są  prowadzone dwie ewidencje. – Nawet programy do obsługi wspólnot mieszkaniowych mają ewidencję pozaksięgową – zauważa Piotr Przybylski. I dodaje: – Prowadzenie podwójnej ewidencji moim zdaniem jest pomyłką. Wspólnoty to nie są firmy generujące dochody. To są wpłaty własne. Podatek natomiast należy odprowadzić, jeśli pojawia się zewnętrzny przychód w postaci czynszu.

 

UWAGI DO ANKIETY WS. ZMIAN W USTAWIE O WŁASNOŚCI LOKALI

 

Lp.

Zgłaszający

Treść uwagi

Propozycja stanowiska MIR

 1.

 

 

 

 

 

Zgodny postulat wszystkich organizacji zrzeszających osoby i podmioty zarządzające nieruchomościami.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Stowarzyszenie Zarządców i Administratorów

Nieruchomości w Krakowie

 

Rozgraniczenie między nieruchomością wspólną a własnością indywidualną.

 

 

Propozycja doprecyzowania definicji nieruchomości wspólnej zawartej w art. 3 ust. 2, tak by jasno z niej wynikało, że obejmuje ona również:

-  balkony (a przynajmniej ich elementy konstrukcyjne)

-  kominy (w szczególności przewody kominowe)

-  instalację centralnego ogrzewania

- tarasy na dachach

- urządzenia pomiarowe

 

Aktualna definicja nieruchomości wspólnej nie precyzuje jej granic (elementów budynku, urządzeń i instalacji), stąd dla oceny ich statusu konieczne jest posiłkowanie się orzecznictwem.

Doprecyzowanie brzmienia art. 3 ust. 2 pozwoli ustalić granicę odpowiedzialności wspólnoty za remonty i bieżącą konserwację instalacji
i urządzeń, które częściowo położone są w lokalu a częściowo poza nim, ale służą nie tylko właścicielowi lokalu.

 

 

 

Propozycja ustawowego objęcia nieruchomością wspólną pomieszczeń przeznaczonych do zainstalowania urządzeń służących właścicielom lokali
w postaci np. kotłowni. Jak podkreśla Stowarzyszenie „W praktyce ustanawiania odrębnej własności lokali przez deweloperów, bardzo często można spotkać się z sytuacją, w której deweloper - jako właściciel – pozostawia w swojej własności lokale lub pomieszczenia, w których znajdują się np. kotłownie, wymiennikownie lub inne urządzenia służące właścicielom lokali. Jako właściciel tych lokali lub pomieszczeń, deweloper żąda później od Wspólnoty Mieszkaniowej opłat dla siebie (czynsz) z tytułu korzystania z jego własności. W innych sytuacjach, deweloperzy żądają od Wspólnot wykupienia w/w lokali lub pomieszczeń”.

 

 

 

 

 

 

W chwili obecnej kwestia balkonów rozpatrywana jest z perspektywy uchwały SN, zgodnie z którą elementy konstrukcyjne stanowią nieruchomość wspólną. Natomiast w kwestii urządzeń pomiarowych celowym wydaje się ujęcie ich jako części wspólnych ze względu na to, iż służą nie tylko określeniu ilości mediów zużytych w danym lokalu, lecz także rozliczeniu całości dostarczonej do budynku wody czy ciepła. Mając na uwadze wielość rodzajów tych urządzeń ważnym jest zachowanie ich jednolitego charakteru, parametrów, celem zachowania możliwie największej dokładności pomiarów.

 

 

 

 

 

Należy odwołać się do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 listopada 2010 r., sygn. akt: V CSK 139/10, w którym orzekł on, że na gruncie UWL nie jest możliwe pozostawienie tych pomieszczeń jako mienia dotychczasowego właściciela. SN uznał, iż kotłownia, węzeł cieplny i inne pomieszczenia techniczne związane
z funkcjonowaniem budynku stanowią część składową nieruchomości wspólnej.

 

Ujęcie ich w ustawie wyjaśniałoby wątpliwości rozstrzygane obecnie przez orzecznictwo.

 

2

 

 

 

 

Zgodny postulat wszystkich organizacji

 

Zróżnicowanie wspólnot w zależności od liczby lokali

 

 

Zgłoszone zostały propozycje dotyczące małych wspólnot:

-  ograniczenie ich do domów jednorodzinnych lub,

-  do budynków wielorodzinnych liczących max. 3 lokale,

- całkowita likwidacja instytucji „małej” wspólnoty i poddanie wszystkich nieruchomości z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, rygorom UWL.

W zgodniej opinii uczestników ankiety konieczność stosowania w przypadku „małych” wspólnot przepisów KC, przewidującego dla każdej czynności istotniej z punktu widzenia zarządu budynkiem, jednogłośnej zgody wszystkich właścicieli, powoduje ich paraliż decyzyjny.  Możliwość blokowania decyzji przez jednego właściciela (aktywnie lub pasywnie poprzez brak uczestnictwa w głosowaniu) i konieczność uruchamiania postępowania przed sądem, w efekcie przynosi większy poziom biurokratyzacji w obsłudze małej wspólnoty
w porównaniu do dużej wspólnoty

 

 

 

 

 

 

 

Do rozważenia jest zakres proponowanych zmian tj. gdzie (na jakiej ilości lokali) wytyczymy granicę między koniecznością stosowania przepisów KC a UWL.

3

 

 

 

 

Polskie Stowarzyszenie Zarządców Nieruchomości

 

 

Prawa i obowiązki właścicieli lokali wynikające z uwl

 

 

Propozycja wprowadzenia definicji lokalu garażowego, przez który należałoby rozumieć lokal będący przedmiotem odrębnej własności znajdujący się w obrębie wspólnoty mieszkaniowej przeznaczony głównie do parkowania pojazdów, wraz z jednoczesnym określeniem, iż w kwestiach przekraczających zakres zwykłego zarządu takim lokalem jego współwłaściciele decydują większością głosów. Proponuje się ponadto wprowadzenie ustawowego

uprawnienia dla zarządu wspólnoty do zarządzania takim lokalem (tj. podejmowania decyzji w kwestiach tzw. zwykłego zarządu rzeczą).

W opinii pomysłodawców pozwoli to na sprawne zarządzanie takim lokalem.
W chwili obecnej decyzje w kwestiach przekraczających zakres zwykłego zarządu takim lokalem współwłaściciele podejmują zgodnie z KC za zgodą wszystkich; do decyzji takich należy m.in. określenie zarządu takim garażem.

 

 

 

 

 

 

 

Praktyka dowodzi, iż zarządcy często zarządzają lokalami garażowymi bezumownie. Uzyskanie zgody wszystkich, często kilkuset, współwłaścicieli na uregulowanie sposobu zarządu takim lokalem jest niewykonalne.

4

 

 

 

 

Polska Federacja

Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych

 

Stowarzyszenie Zarządców i Administratorów

Nieruchomości w Krakowie

 

Rodzaje form zarządu wspólnotą

 

 

Likwidacja instytucji zarządu powierzonego, o którym mowa w art. 18 i ograniczenie się sposobu zarządu wspólnotą do zarządu, o którym mowa w art. 20.

Tym samym zarząd, wybrany uchwałą wspólnoty, mógłby zlecić w zależności od zakresu obowiązków zarządzanie lub administrowanie osobie fizycznej lub prawnej umową cywilno-prawną (zleceniobiorcy). Pozwoliłoby to uniknąć m.in. kosztów notarialnych przy sporządzaniu umowy, jak również wątpliwości co do sposobu zmiany osoby takiego zarządcy (tj. czy konieczna jest forma notarialna). Należy zauważyć, iż często spotykana praktyka stosowana przez deweloperów polegająca na ustalaniu sposobu zarządu w aktach notarialnych sprzedaży wyodrębnionych lokali powoduje, że wspólnoty mają duże problemy ze zmianą zarówno zarządcy, jak i sposobu zarządu nieruchomością wspólną.
Jak zauważają pomysłodawcy „notarialna forma ustalania sposobu zarządu doprowadziła do tego, że nie można przeprowadzać głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów gdyż notariusze nie chcą spędzać swojego czasu na zbieraniu głosów. Obecna regulacja zawarta w art. 18 doprowadziła do sytuacji, w której właściciele lokali są bezsilni wobec niechcianych Zarządców  –  wybranych  przez  deweloperów i  jednocześnie  nie  mogą

 

spowodować zmian. Dodać należy, że właściciele lokali najczęściej są przekonani, że jeżeli coś jest wpisane w akcie notarialnym, to nie mają szans na zmianę i to też wykorzystują deweloperzy. Innym aspektem istniejącej regulacji jest hamowanie przez zarządców (ustanowionych przez deweloperów) procesu zgłaszania wad i usterek w wybudowanych budynkach”.

 

 

 

 

 

Problem ze zmianą osoby zarządcy jak i sposobu zarządu wspólnotą niewątpliwie występuje, ale związany jest przede wszystkim z wielkością wymaganą do podjęcia przez wspólnotę uchwały (o czym mowa w pkt 7).

Szczególnym przypadkiem jest utrudnianie przez  zarządców dochodzenia roszczeń względem dewelopera z tytułu wad budynku.

5.

 

 

 

Polska Federacja

Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych

 

TBS Wrocław

 

 

Pojęcie zwykłego zarządu

 

Propozycja uszczegółowienia pojęcia zarząd zwykły, tak by wynikało zeń, że w jego zakres wchodzą te wszystkie czynności, które są niezbędne aby nieruchomość była utrzymana w odpowiednim stanie technicznym i prawnym.

Według orzecznictwa za czynności zwykłego zarządu należy rozumieć: "załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia" – brak doprecyzowania o jakie czynności chodzi powoduje dużą dowolność w interpretacji.

 

 

 

 

UWL wzorem KC posługuje się pojęciem „zarządu zwykłego” nigdzie nie precyzując co należy przezeń rozumieć. Celowym byłoby jego zdefiniowanie stosownie do wskazówek orzecznictwa.

6.

 

Wielkopolscy Zarządcy Nieruchomości

 

Polska Federacja

Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych

 

Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami

 

 

 

 

Stowarzyszenie Zarządców i Administratorów

Nieruchomości w Krakowie

 

Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami

    

Uprawnienia właścicieli względem zarządu lub zarządcy.

 

 

Rozwinięcie pojęcia kontroli zarządu, o której mowa w art. 29 ust. 3 poprzez ujęcie w nim wglądu do dokumentacji wspólnoty.

 

 

Umożliwienie zbierania głosów w trybie indywidualnym pod wnioskiem o odwołanie zarządu bezpośrednio przez samych właścicieli; aktualnie zawsze głosy w trybie indywidualnym zbiera zarząd.

 

 

 

 

 

 

Propozycja wskazania w ustawie możliwości głosowania drogą elektroniczną.

 

 

 

Z orzecznictwa wynika, iż prawo kontroli zarządu wspólnoty obejmuje również prawo wglądu do całości dokumentacji wspólnoty. Jest ona objęta współwłasnością i każdy właściciel może domagać się jej przedstawienia przez zarząd.

 

W orzecznictwie, także w odniesieniu do zbierania głosów w trybie indywidualnym, przyjęte zostało, iż decydującym dla przyjęcia uchwały jest wyrażenie woli przez większość właścicieli (liczoną wg udziałów), natomiast kwestie proceduralne w takim wypadku są nieistotne i nie mają wpływu na ważność uchwały.

 

Możliwość głosowania drogą mejlową wynika z przepisów KC o składaniu oświadczeń woli i jej dopuszczalność nie budzi w praktyce wątpliwości.

W celu wyjaśnienia tej kwestii na stronie internetowej MIR zamieszczona zostanie informacja nt. jak głosować nad uchwałą wspólnoty drogą elektroniczną

 

7.

 

 

 

 

Wielkopolscy Zarządcy Nieruchomości

 

 

Polskie Stowarzyszenie Zarządców Nieruchomości

 

 

 

Tryb podejmowania uchwał.

 

 

Zmiana większości głosów wymaganej do podjęcia uchwały z większości udziałów w ramach całej wspólnoty, na rzecz zwykłej większości obecnych na zebraniu.

 

 

 

 

 

W chwili obecnej większość wymagana do podjęcia uchwały w znaczący sposób utrudnia jej podjęcie. Przy minimalnym zainteresowaniu właścicieli sprawami wspólnoty, co wyraża się m.in. znikomym udziałem w zebraniach wspólnoty, zarząd zmuszony jest zbierać głosy w trybie indywidualnym tj. udając się bezpośrednio do właścicieli lokali bądź zostawiając im do wypełnienia karty do głosowania. Tym samym uchwały, które wspólnota obowiązana jest podjąć tj. dotyczące sprawozdania zarządu za rok miniony, przyjęcia planu gospodarczego na rok bieżący oraz ustalenia wielkości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu oraz koniecznych prac konserwacyjnych bądź remontowych zapadają z wielomiesięcznym opóźnieniem.

Argumentem przeciw zmianie jest ryzyko, że mniejszość będzie decydowała o większości.

8.

 

 

 

 

Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami

 

 

 

 

 

 

Organizacja zebrań wspólnoty

 

 

Zmiana terminu przewidzianego na organizację rocznych zebrań podsumowujących działalność wspólnoty w roku minionym z końca marca na koniec czerwca. Jak argumentują pomysłodawcy podmioty zajmujące się zawodowo obsługą wielu wspólnot mieszkaniowych miewają trudności
w organizacji kilkunastu lub kilkudziesięciu zebrań w I kwartale.

 

 

 

 

Obowiązek przeprowadzenia rocznego (walnego) zebrania członków do końca czerwca istnieje
w spółdzielniach mieszkaniowych. Wydaje się jednak, że ze względu na specyfikę wspólnot – są to zazwyczaj nieruchomości jedno bądź   kilkubudynkowe, zarządcy winni dokonać rozliczenia roku poprzedniego szybciej
i sprawniej aniżeli w dużych zasobach spółdzielczych.

 

 

9.

 

 

 

Polska Federacja

Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych

 

Wielkopolscy Zarządcy Nieruchomości

 

Eugenia Śleszyńska

 

 

Prowadzenie spraw finansowych

 

 

Proponuje się jednoznaczne określenie zasad prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów, jak również wprowadzenie obowiązku prowadzenia księgowości na zasadach określonych w ustawie o rachunkowości.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Należy zauważyć, iż nowelizacja UWL z 16.03.2000 r. zdjęła z zarządu wspólnoty obowiązek prowadzenia ksiąg rachunkowych, wprowadzając w zamian obowiązek prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów. Zasady jej prowadzenia określają sami właściciele lokali w drodze uchwały; żadne przepisy tej kwestii nie regulują. Zakres ewidencji powinien jednak zapewnić co najmniej ustalenie wielkości przychodów wspólnoty, wielkości kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz stan rozrachunków (należności i zobowiązań) wspólnoty.

 

10.

 

 

 

 

Polska Federacja

Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych

 

 

 

Gromadzenie środków na funduszu remontowym

 

 

Propozycja ujęcia w ustawie możliwości powołania przez właścicieli lokali funduszu celowego, np. remontowego, bądź remontowo-inwestycyjnego, z jednoczesnym określeniem, iż środki te stanowią własność wspólnoty. Ma to znaczenie w przypadku sprzedaży lokalu, gdy niektórzy właściciele lokali zwracają się do zarządu o zwrot niewykorzystanych wpłat na fundusz remontowy, uznając, iż środki te stanowią ich własność.

 

 

 

 

 

 

 

 

Aktualnie żaden z przepisów ustawy nie odnosi się do kwestii powołania funduszu celowego, tym niemniej niemal każda wspólnota taki fundusz (o różnym charakterze) posiada i nie budzi to w praktyce, zarówno ze strony właścicieli, zarządców oraz judykatury, żadnych wątpliwości.

Przy kwalifikacji prawnej środków pieniężnych zgromadzonych na funduszu remontowym trzeba odwołać się do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/07, mającej moc zasady prawnej, w której przyjęto, że wspólnota mieszkaniowa ma ustawowo przyznaną zdolność prawną, wobec czego może posiadać własny majątek, odrębny od majątków właścicieli lokali, w skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Przepisy UWL pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Tak wyznaczony zakres zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej pozwala zaliczyć środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym do własnego majątku wspólnoty, odrębnego od majątków właścicieli lokali.

 

 

Autor: Dominik Krzysztofowicz

Całość tekstu w numerze 12/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej

 

 

 

Liczba wyświetleń artykułu : 3076 times Last modified on czwartek, 10 grudzień 2015 14:13

Zapisz sie do newslettera