czwartek, 27 lipiec 2017 08:35

Miarkowanie kar umownych

Written by
Rate this item
(0 votes)

Dzięki karze umownej wspólnota mieszkaniowa może zabezpieczyć się przed opóźnieniem w wykonaniu zleconych przez nią remontów lub innych robót. Wysokość kary może jednak ulec znacznemu obniżeniu na skutek jej miarkowania w postępowaniu sądowym. Nie należy zatem zapominać o zapisaniu w umowach także innych form nacisku np. możliwości odstąpienia od umowy.

 

Decyzja o zabezpieczeniu wykonania zobowiązania karą umowną ma poprawić sytuację wierzyciela (np. wspólnoty mieszkaniowej zamawiającej wykonanie prac remontowych lub budowlanych). Dzięki temu wierzyciel może liczyć na to, że otrzyma od dłużnika (czyli w tym wypadku wykonawcy tych prac) karę umowną bez wykazywania szkody i jej wysokości. Kara umowna służy do zmobilizowania wykonawcy do terminowego wykonania umowy i określenia jasnych konsekwencji naruszenia terminów. Poza najbardziej typowym przypadkiem zastrzegania kary umownej na wypadek przekroczenia terminów, można ją również zastrzegać w celu zabezpieczenia przed niewykonaniem jakiegokolwiek niepieniężnego obowiązku.

 

Instytucja miarkowania kary umownej służy do zapewnienia wykonawcy ochrony przed nadmiernie dotkliwymi skutkami kar umownych spowodowanej przez nieprzewidziane okoliczności w danej sprawie lub wadliwie ocenione ryzyko inwestycji. W ten sposób sędzia, któremu przysługuje prawo do miarkowania kary umownej, ma prawo przywrócić słuszność kontraktową i równowagę stron, jeśli kary umowne zostały zapisane na wyraźną korzyść jednej ze stron.

 

 

Strony nie mogą wyłączyć w umowie możliwości zmniejszenia kary umownej, ponieważ miarkowanie kary umownej wynika z bezwzględnie obowiązującego przepisu art. 484 § 2 Kodeksu cywilnego. Wszelkie postanowienia umowne zabraniające miarkowania kary umownej będą zatem nieważne.

 

 

Wykonanie zobowiązania w znacznej części

 

 

Przesłanką miarkowania kary umownej jest między innymi wykonanie zobowiązania w znacznej części. Celem takiego miarkowania jest przeświadczenie, że główne interesy wierzyciela (wspólnoty) zostały zrealizowane. Wierzyciel pokrzywdzony zostaje niewykonaniem zobowiązania jedynie w małej części. Stąd ogólnie postanowienia umowne o karach umownych mogłyby w sposób niesprawiedliwy ograniczyć jego wynagrodzenie z prawidłowo co do zasady wykonanej umowy.

 

 

W orzecznictwie sporne jest zagadnienie co do możliwości miarkowania kary umownej na podstawie samej tej przesłanki za opóźnienie w wykonaniu zobowiązania. Zgodnie z jednym stanowiskiem celem kary umownej za zwłokę w wykonaniu zobowiązania jest samo naruszenie terminu. Stąd ostateczne wykonanie zobowiązania w znacznej części nie może usprawiedliwiać naruszenia przyjętych w umowie terminów. Zgodnie z drugim poglądem, sytuacja w której mimo zwłoki nie doszło do odstąpienia od umowy, a wierzyciel (wspólnota) pozwolił dłużnikowi na dokończenie zobowiązania, pozwala na zastosowanie miarkowania.

 

 

Rażące wygórowanie kary umownej

 

 

Drugą przesłanką miarkowania kary umownej jest rażące wygórowanie kary umownej. Może to być sytuacja, gdy już z samej umowy wynika, że kara umowna jest rażąco niewspółmierna. Sądy mają zatem możliwość niwelowania nierównej pozycji stron przy kontraktowaniu. Może to być także sytuacja, w której strony nie przewidzą przyszłych okoliczności i z punktu widzenia tych nowych, nieprzewidzianych okoliczności wysokość kary umownej będzie nadmierna.

 

 

Kryteriami miarkowania rażąco wygórowanej kary umownej mogą być przede wszystkim brak szkody po stronie wierzyciela (wspólnoty) lub niska wysokość szkody. Szkodą wspólnoty z powodu opóźnienia w remoncie może być utrata dotacji, nałożenie kar przez nadzór budowlany, konieczność uiszczenia odszkodowań osobom trzecim, utrata dochodów z części wspólnej np. reklam zasłoniętych przez remont elewacji. To zwłaszcza ten materialny uszczerbek bierze pod uwagę sąd. Mniejsze znaczenie ma uszczerbek niematerialny polegający na znoszeniu przez właścicieli lokali przedłużających się uciążliwości np. hałasów, kurzu, tymczasowego zeszpecenia wyglądu części wspólnej, zajęcia jej części pod rusztowania, narzędzia, farby itp. (...)

 

Autor: Jan Jakub Jańczak

Cały tekst dostępny w nr 7-8/2017

 

 

Liczba wyświetleń artykułu : 271 times

Zapisz sie do newslettera