Zarządzanie w praktyce (40)

Optymalizacja kosztów utrzymania wspólnoty mieszkaniowej to zawsze jedno z najważniejszych zadań, jakie stoją przed zarządcami. Szukając oszczędności, należy przyjrzeć się współpracy ze zleceniobiorcami. Warto zwrócić uwagę na wynagrodzenie za tzw. gotowość do pracy oraz sposób i czas ewidencjonowania zleceń. Od nowelizacji ustawy z 22 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu…
Właściciele lokali chcą dobra nieruchomości wspólnej i powodzenia wspólnoty, ale często widzą zupełnie inne drogi prowadzące do tego celu. Wówczas bardzo wiele zależy od obsługi zebrania, którą z reguły świadczy wynajęty przez wspólnotę zarządca lub administrator. To oni mają obowiązek zadbania o poprawne przeprowadzenie kluczowych czynności oraz zagwarantowania uczestnikom jednakowych…
wtorek, 25 lipiec 2017 07:07

Co robić gdy nas obrażają?

Written by
Zarządcy nieruchomości coraz częściej mogą spotkać się z uporczywym i masowym zamieszczaniem w sieci nieprawdziwych informacji godzących w ich dobre imię. Dochodzi do sytuacji, w których niezadowoleni mieszkańcy wspólnoty mieszkaniowej poprzez anonimowe wpisy na forach internetowych oczerniają obsługujących ich zarządców. Jak walczyć z tego typu zachowaniami? Każdy z zarządców nieruchomości…
środa, 14 czerwiec 2017 08:44

Kiedy dzieło a kiedy zlecenie?

Written by
O rodzaju zawieranej umowy nie świadczy jej tytuł czy nazewnictwo w treści, a jej cel i zgodny zamiar stron. Jakie kryteria decydują zatem o tym, kiedy należy wybrać umowę o dzieło, a kiedy umowę-zlecenie? Jakie to przynosi skutki prawne? Coraz dynamiczniej rozwijający się rynek pracy stawia przed zarządcami nieruchomości nowe…
poniedziałek, 27 luty 2017 08:33

Jak wybrać zarządcę lub administratora?

Written by
Czym członkowie wspólnoty powinni się kierować przy wyborze sposobu zarządu nieruchomością wspólną? Jakie kryteria najlepiej przyjąć przy wyborze ofert? Wspólnota mieszkaniowa nie jest obowiązana korzystać z usług profesjonalnego zarządcy lub administratora. Jeśli w gronie właścicieli lokali znajdą się osoby o wystarczającym przygotowaniu i zapale, aby zająć się samemu zarządzaniem lub…
piątek, 16 grudzień 2016 14:21

Sprawozdanie zarządu

Written by
Chociaż sprawozdanie z działalności zarządu wspólnoty często przygotowywane jest przez firmę administrującą lub księgową, to jednak jest dokumentem zarządu, który przedstawia je właścicielom lokali i bierze za nie odpowiedzialność. Przy jego składaniu nie obowiązuje formalizm. Istotne jest tylko, aby zarząd wyraził w każdy dostępny sposób wolę uznania tego dokumentu za…
piątek, 26 sierpień 2016 10:29

Wzorcowa rewitalizacja w Katowicach

Written by
Transformacja społeczno-gospodarcza, szczególnie w ośrodkach silnie związanych z tradycyjnymi dziedzinami przemysłu, w wielu przypadkach skutkowała degradacją w warstwie społecznej, ekonomicznej i przestrzennej. Dlatego miasta podejmują działania, aby zapobiec pogarszającej się sytuacji i zmienić wizerunek dzielnicy czy miasta. Dla wielu samorządów rewitalizacja stała się zadaniem priorytetowym. Jest także długofalowym wyzwaniem stojącym…
Osiedla mieszkaniowe stanowią integralną cześć każdego miasta. Jest to również miejsce wypoczynku i relaksu po wyczerpującym dniu. Dlatego tak ważne jest dbanie o ciszę i komfortowe warunki życia. Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom zarówno mieszkańców osiedli mieszkaniowych jak również zarządców, producenci maszyn do pielęgnacji zieleni zaczęli wprowadzać na rynek maszyny akumulatorowe. Te…
piątek, 15 kwiecień 2016 08:50

Strach przed wielką płytą

Written by
Czy jeszcze za naszego życia część bloków z lat 50. i 60. XX wieku trzeba będzie rozebrać, bo ich stan zagraża katastrofą budowlaną? Czy wybuch gazu na parterze może spowodować, że blok złoży się jak z domek z kart? Rozprawiamy się z najczęstszymi mitami dotyczącymi budownictwa z wielkiej płyty. Przez…
środa, 06 kwiecień 2016 08:10

Wiosna na osiedlu

Written by
Zadeptana trawa, przemarznięte rośliny i ogólna szarość – to wiosenna rzeczywistość polskich osiedli. Jak sprawić, by nasze „meble ogrodowe”, trawniki, klomby i drzewa znów cieszyły wzrok? Właśnie w kwietniu warto bacznie przyjrzeć się naszym „meblom ogrodowym”. Plastikowe zwykle wymagają mniej czynności – wystarczy często ścierka z płynem do czyszczenia lub…
wtorek, 29 marzec 2016 08:49

Fair play w walce o klienta

Written by
Zarządca nieruchomości zawsze jest zagrożony utratą kontraktu na rzecz konkurencji. W realnym świecie walczący nierzadko stosują taktyki niemające wiele wspólnego z uczciwą konkurencją. Różne są metody „ataku i obrony” w walce o klienta. Niektóre mogłyby być uznane za działania bezprawne. Niestety, naruszenia prawa w tym zakresie są zazwyczaj bardzo trudne…
Jakie możliwości postępowania przewiduje prawo w przypadku, gdy na terenie sąsiadującej wspólnoty panuje nieporządek wokół altanek śmieciowych? W bezpośrednim sąsiedztwie naszej wspólnoty mieszkaniowej znajduje się druga, której zarządca nie dba o zachowanie czystości i porządku na jej obszarze. W okolicach śmietników zalegają wyrzucone przez członków wspólnoty choinki, opony, zużyte sprzęty…
środa, 17 luty 2016 15:03

Na ratunek drzewom

Written by
Nowa elewacja, dobudowana winda czy elegancki chodnik nie będą cieszyć mieszkańców, jeśli ceną będzie zniszczenie zieleni, która cieszyła ich przez lata. Jak dbać o drzewa podczas prac remontowych? Scenariusz zwykle wygląda tak: pojawia się ekipa remontowa, a po kilku miesiącach lub latach drwale, którzy wycinają uszkodzone drzewa. Połamane gałęzie, podcięte…
wtorek, 09 luty 2016 09:12

Trudne sprawy na rocznym zebraniu

Written by
Zebrania roczne wspólnoty mieszkaniowej są dla zarządcy okazją, aby podjąć próbę przezwyciężenia jej problemów, uzyskania postępu w kłopotliwych sprawach, zwłaszcza w tych wspólnotach, które są trudne w zarządzaniu. Zarządca obsługuje wspólnotę mieszkaniową w dwóch różnych formułach prawnych: jako ten, komu został powierzony zarząd nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust.…
poniedziałek, 25 styczeń 2016 10:57

Zarządca identyfikuje i ogranicza kryzysy

Written by
Jak przygotować się organizacyjnie, mentalnie, finansowo na ewentualne kryzysy we wspólnocie mieszkaniowej? Jak identyfikować kryzys i oceniać jego naturę, zasięg i wagę? Jak ograniczać efekty negatywne kryzysu i jak likwidować sam kryzys? Funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej napotyka czasami na mniej lub bardziej poważne przeszkody wynikające z przeróżnych okoliczności i przyczyn, które…
poniedziałek, 25 styczeń 2016 10:49

Zapisy prewencyjne w regulaminie rozliczeń

Written by
Czy wspólnota mieszkaniowa ma kompetencje do przyjmowania regulacji o charakterze prewencyjnym – w swoich uchwałach dotyczących regulaminu rozliczenia kosztów zużycia wody i odprowadzenia ścieków według radiowego systemu zdalnego odczytu wodomierzy? Stan faktyczny przedstawiał się następująco: Gmina W. reprezentowana przez – ZGM jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości wspólnej przy ul.…
Zarządcy nieruchomości, wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe powinni się aktywnie włączyć w proces rewitalizacji w swoim mieście, aby wpłynąć na jej przyszły kształt. To szansa wydźwignięcia zdegradowanych osiedli, budynków i podwórek ze stanu kryzysowego. Zniszczone kamienice w centrum miast, zaniedbane śródmiejskie podwórka czy ponure blokowiska to obrazek niejednego miasta. Problemy kilkudziesięciu…
czwartek, 10 grudzień 2015 13:29

Kiedy zatrudnić ochronę?

Written by
Zatrudnienie przez wspólnoty mieszkaniowe specjalistycznej firmy świadczącej usługi z zakresu ochrony osób i mienia dla ochrony nieruchomości wspólnej wymaga dogłębnego rozważenia. Usystematyzowanie i opisanie istniejących zagrożeń będzie znacznym ułatwieniem w rozmowach z firmą. Firmy świadczące usługi z zakresu ochrony osób i mienia działają na zasadach określonych w przepisach ustawy z…
Dodatkowe grunty związane funkcjonalnie z nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych przysparzają zarządcom obok dodatkowych, często nieokreślonych w umowie o zarządzanie zajęć, sporo innych problemów. Nieruchomość o statusie wspólnoty mieszkaniowej winna być uregulowana w takich granicach prawnych, aby pozwalała na funkcjonowanie wspólnoty w obszarze niewychodzącym poza nieruchomość wspólną. Niestety, częste są sytuacje, w…
poniedziałek, 12 październik 2015 08:43

Weryfikowanie ofert na zakup towarów i usług

Written by
Zakup towarów i usług jest działaniem niełatwym i wiąże się z poważną odpowiedzialnością. Decydują bowiem – tak naprawdę – nieliczni, a konsekwencje ponoszą wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej. Należy traktować sprawy wydatków zbiorowych w taki sposób, w jaki podchodzimy do wydatków własnych, oczywiście jedynie w pozytywnym tego słowa znaczeniu. Podjęcie decyzji…
Jak będzie się zmieniał zakres usług w zarządzaniu nieruchomościami? Co będą obejmować usługi towarzyszące, mniej lub bardziej związane z tradycyjnym zakresem zarządzania? Jak firmy winny się dostosowywać do potrzeb różnych klientów? Czy i w jakim zakresie czeka zarządców ewentualna zmiana standardów, zakresów i innych parametrów świadczonych usług? Po uwolnieniu zawodów…
wtorek, 08 wrzesień 2015 09:10

Szafa na drodze ewakuacyjnej

Written by
Nie wszyscy zdają sobie sprawę z zagrożenia, jakie niesie składowanie materiałów palnych na drogach ewakuacyjnych. W 2013 r. strażacy skontrolowali 4976 budynków mieszkalnych wielorodzinnych i stwierdzili aż 760 uchybień dotyczących stanu dróg ewakuacyjnych – drożności, składowania materiałów palnych oraz znaków bezpieczeństwa. Budynki mieszkalne wielorodzinne charakteryzują się stosunkowo niskim poziomem zagrożenia…
Nie każdy obyczaj, nie każdy sposób korzystania i nie każde przeznaczenie lokalu są akceptowane przez sąsiadów. Co wcale nie oznacza, że każdemu zastrzeżeniu sąsiadów można nadać uzasadnienie prawne. Budynek wspólnoty mieszkaniowej jest szczególnym miejscem życia i aktywności użytkowników lokali. Komfort mieszkania w lokalach sąsiednich i tych położonych nieco dalej warunkują…
wtorek, 08 wrzesień 2015 09:02

„Geometria” nieruchomości wspólnot

Written by
Rozliczenie powierzchni lokali w budynkach nieruchomości wspólnoty winno mieć miejsce tylko w granicach prawnych wraz ze wzmianką, które lokale położone są w granicach nieruchomości w całości, a które tylko w części. Odrębna własność lokalu jest jedną z form własności nieruchomości. Formą najbardziej skomplikowaną. Konstrukcja prawa odrębnej własności lokalu polega na…
Czy istnieje bezwzględna konieczność zapewnienia wymaganych szerokości i długości dróg ewakuacyjnych, wyposażenia w wymagane urządzenia przeciwpożarowe czy doprowadzenia odpowiedniej drogi pożarowej do obiektu? Jakie są możliwości spełnienia takich wymagań w sposób inny, niż to wprost nakazują przepisy prawa? Zakres i sposób spełniania wymagań ochrony ppoż. spędza sen z powiek niejednemu…
poniedziałek, 31 sierpień 2015 13:47

Pompa ciepła – pompą oszczędności

Written by
Pompa ciepła jest praktycznie bezobsługowa, nie wymaga stałej konserwacji i przeglądów. Te i inne zalety sytuują ją wyżej niż kotły olejowe i słabo sprawdzające się w naszym klimacie kolektory słoneczne. Może być instalowana także w dużych budynkach. Na pozór pompa ciepła jest urządzeniem nielogicznym. Transportuje energię nie z miejsca ciepłego…
poniedziałek, 31 sierpień 2015 13:44

Pojemniki na odpady

Written by
Jedna z najistotniejszych zmian wprowadzonych nowelizacją ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach dotyczy gospodarowania pojemnikami na odpady. Kto w nowym systemie ma obowiązek zakupienia tych pojemników, a także ile, jakiego rodzaju, pojemności i koloru powinno ich być – to najczęstsze z pytań przysyłanych do nas przez Czytelników. Zgodnie…
poniedziałek, 31 sierpień 2015 13:38

Windykacja opłaty śmieciowej

Written by
Najpóźniej 1 lipca 2013 r. zaczną obowiązywać nowe zasady rozliczania się za wywóz śmieci. Zgodnie z nimi zarządca nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej będzie miał obowiązek złożyć do urzędu gminy, za każdy lokal, deklaracje o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, a także uiścić te opłaty, jednocześnie pobierając od właścicieli…
poniedziałek, 31 sierpień 2015 13:36

Obiekty religijne na nieruchomości

Written by
Co można zrobić z krzyżem czy kapliczką, które nie wytrzymały próby czasu, a ich stan kłóci się z przepisami budowlanymi, bezpieczeństwem użytkowników czy okolicznym krajobrazem? Obiekty religijne w postaci krzyży czy kapliczek wkomponowały się w krajobraz naszych osiedli – były świadectwem cudów, upamiętniały wydarzenia historyczne, chroniły przed nieszczęściami, miały charakter…
piątek, 28 sierpień 2015 10:32

Winda sprawna, choć po gwarancji

Written by
Bardzo często gdy skończy się okres gwarancyjny obejmujący konserwację i serwis windy, zarządcy stają przed dylematem – komu powierzyć opiekę nad dalszym serwisowaniem urządzenia? Podejmując decyzję warto przemyśleć dobre i złe strony każdego z rozwiązań, jednak czynnikiem decydującym powinno być zapewnienie wysokiego poziomu bezpieczeństwa oraz jakości przeprowadzanych serwisów. Gdy skończy…
piątek, 28 sierpień 2015 10:29

Ustawa deweloperska po roku

Written by
Wejście w życie ustawy deweloperskiej miało w założeniu chronić nabywców nieruchomości mieszkalnych i sprawić, że proces zakupu mieszkania lub domu stanie się łatwiejszy i bardziej przejrzysty. Ale okazało się, że sama ustawa jest nieczytelna dla klientów, ponadto wydłuża proces zawarcia umowy z deweloperem, nic więc dziwnego, że organizacje branżowe domagają…
piątek, 28 sierpień 2015 10:29

Obrona przed uciążliwym parkowaniem

Written by
Jak wspólnoty mieszkaniowe mogą obronić się przed najazdem aut pracowników biurowca? Czy wszystkie pomysły i działania mieszkańców prowadzące do tego celu będą zgodne z prawem? To stale powracający palący problem w listach czytelników. Stan faktyczny opisany przez rozżalonych mieszkańców przedstawia się tak: mamy ogromne problemy z parkowaniem samochodów na terenach…
Miasto stołeczne Warszawa wydało właśnie „Kodeks dobrych praktyk dotyczący funkcjonowania klubokawiarni w przestrzeni publicznej”. Dokument ma pomóc w rozwiązywaniu konfliktów pomiędzy osobami chcącymi się dobrze bawić „na mieście” i właścicielami lokali a mieszkańcami, którzy w tym samym czasie chcą spokojnie przespać noc. Idzie lato, a wraz z nim nie tylko…
piątek, 28 sierpień 2015 10:27

Murale na naszych ścianach

Written by
Sztuka zwana w Polsce muralami staje się coraz bardziej popularna. organizatorzy festiwalu murali „traffic Design” w Gdyni zauważają, że wśród mieszkańców wzrasta zainteresowanie tym rodzajem malowideł na elewacjach do tego stopnia, że zgłasza się do nich coraz więcej właścicieli kamienic, wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni, które chciałyby gościć na swoich ścianach…
piątek, 28 sierpień 2015 10:26

Inspekcja na dachach płaskich

Written by
Przystępując do ekspertyzy stropodachu, zarządca powinien określić jego rodzaj, a następnie zapoznać się z posiadaną dokumentacją techniczną przeprowadzonych remontów i napraw oraz z ewentualnymi wcześniejszymi ekspertyzami. W większości budynków wielorodzinnych, szczególnie w starych budynkach z wielkiej płyty, występują dachy płaskie, tzw. stropodachy. Wskutek eksploatacji ulegają zużyciu, a gdy ich wartość…
Jak korzystać z usług rzeczoznawców majątkowych? Podstawowym problemem przy sprzedaży lub nabyciu nieruchomości jest kwestia oszacowania jej realnej wartości. Istotne jest, żebyśmy mieli wiarygodną informację o wartości „towaru”, aby możliwe było określenie ceny wywoławczej przy sprzedaży i ceny oferowanej przy kupnie.(…) Oszacowanie realnej wartości Jednym z problemów, z jakim trzeba…
Najczęściej nasze skargi spowodowane uciążliwym remontem dotyczą hałasu, zanieczyszczania klatek schodowych czy zakłócania porządku. Jak postępować, kiedy remont u sąsiada narusza prawo? Jakie są uprawnienia pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej? Na początku należałoby rozważyć, czy podjęcie prac remontowych w lokalu będzie obwarowane uzyskaniem zgody na jego przeprowadzenie od wspólnoty mieszkaniowej. Zasadniczo,…
Tradycyjne formy komunikacji coraz częściej ustępują miejsca komunikacji elektronicznej. Także zarządcy nieruchomości stoją przed nieuniknionym dostosowaniem się do szczególnych wymogów w tym zakresie, m.in. w korespondencji z sądami. Są jednak zalety i bariery w obsłudze takiej korespondencji. Jakkolwiek korespondencji elektronicznej nie można odmówić wielu zalet (prędkość doręczenia, minimalne koszty), to…
piątek, 28 sierpień 2015 10:21

Miejsca parkingowe dla gości

Written by
Jak rozwiązać problem parkowania obcych samochodów na miejscach dla gości mieszkańców wspólnoty? Jakie działania w takich sytuacjach mogą podjąć wspólnoty mieszkaniowe, aby uporządkować sytuację? Jakie będą skutki zorganizowania na swoim terenie parkingu płatnego? Problem z ustaleniem zasad ruchu drogowego oraz parkowaniem obcych samochodów na swoim terenie ma wiele wspólnot mieszkaniowych.…
piątek, 28 sierpień 2015 10:20

Zima testuje umiejętności zarządcy

Written by
Zima bezwzględnie ujawnia słabe punkty zarządzanej nieruchomości. Stanowi także test oceniający umiejętności samego zarządcy. Dokonanie rzetelnego przeglądu daje pewność, że zrobiliśmy wszystko, aby zabezpieczyć budynek przed zimowymi niespodziankami. Zadania właściciela lub zarządcy polegające na wykonywaniu okresowych kontroli w zakresie utrzymania obiektów budowlanych zostały określone w rozdziale 6 prawa budowlanego, a…

Zapisz sie do newslettera