środa, 16 wrzesień 2015 08:14

Nowelizacja ustawy o własności lokali

Written by
12 czerwca Sejm przyjął nowelizację ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Jest to pierwsza od ponad 10 lat zmiana prawa lokalowego. Po raz ostatni zmiany w tym podstawowym dla wszystkich wspólnot mieszkaniowych akcie prawnym weszły w życie 22 września 2004 r. Za głosowało 430 posłów, żaden nie…
poniedziałek, 07 wrzesień 2015 08:49

Immisje czyli kłopotliwy sąsiad

Written by
Właściciel nieruchomości ma obowiązek dołożyć starań, by zakłócenia nie przekraczały przeciętnej miary wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Jak dokonać oceny, czy „przeciętna miara” nie została przekroczona? Jakie środki może podjąć właściciel lokalu narażonego na immisje? Zakaz naruszania cudzej własności obejmuje nie tylko bezpośrednią ingerencję, jak wtargnięcie na…
poniedziałek, 07 wrzesień 2015 08:31

Kto odpowiada za kradzież prądu?

Written by
Zarządcy we wspólnotach mieszkaniowych często spotykają się z przypadkami nielegalnego poboru energii elektrycznej, uszkodzeniami urządzeń rejestrujących, cofaniem liczników itp. W przeciwieństwie do innych kradzieży, nielegalny pobór energii elektrycznej, zgodnie z art. 278 § 5 kk, jest zawsze przestępstwem (a nie wykroczeniem) i to niezależnie od wartości szkody. Przestępstwo kradzieży energii…
poniedziałek, 07 wrzesień 2015 08:45

Petycja – nowy instrument

Written by
Czym jest petycja, jak korzystać z nowego instrumentu prawnego? Czym różni się ona od skarg i wniosków? Ustawa o petycjach obowiązuje od 6 września br. Ustawa z 11 lipca 2014 r. o petycjach (DzU z 2014 r. poz. 1195) określa zasady składania i rozpatrywania petycji oraz sposób postępowania organów w…
czwartek, 27 sierpień 2015 11:30

Czy pełnomocnik może mieć pełnomocnika?

Written by
Każdy właściciel lokalu może ustanowić pełnomocnika do wszystkich spraw związanych z jego relacjami ze wspólnotą mieszkaniową jak i do głosowania nad uchwałami. Kwestie pełnomocnictwa są kluczowe przy podejmowaniu uchwał, zwłaszcza gdy pełnomocnik reprezentuje właściciela większościowego.
piątek, 28 sierpień 2015 08:24

Zabezpieczenie kredytu– prawne pułapki

Written by
Na jakich zasadach i w jakim zakresie będą odpowiadali właściciele lokali, jeśli wspólnota mieszkaniowa zaciągnęła w banku kredyt z premią remontową i termomodernizacyjną, a także ustanowiła prawne zabezpieczenie tego kredytu, poprzez wyrażenie zgody na poddanie się egzekucji spełnienia świadczeń pieniężnych? Stan faktyczny przedstawia się następująco: zarząd wspólnoty mieszkaniowej na dorocznym…
poniedziałek, 07 wrzesień 2015 08:54

Wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej

Written by
Posługiwanie się zaokrąglonym udziałem w zapisie ułamka dziesiętnego przy rozliczaniu praw i obowiązków we wspólnocie wymaga ostrożności. Przy użyciu formuły takiego ułamka istotnym zagadnieniem jest ewentualny wpływ błędów zaokrągleń na bilans udziałów i ich korekta. Zgodnie z dyspozycją art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, udział właściciela lokalu wyodrębnionego…
poniedziałek, 12 październik 2015 09:21

Kto odpowiada za nieprawidłowy przelew?

Written by
Zarządcy nieruchomości na co dzień korzystają z elektronicznych przelewów środków pieniężnych. Taka forma rozliczeń wymaga szczególnej ostrożności, bo bank nie ma obowiązku weryfikowania, czy wskazany w przelewie beneficjent jest w istocie posiadaczem podanego rachunku bankowego. Polecenie przelewu stanowi bez wątpienia najpopularniejszą formę bezgotówkowych rozliczeń. Bank realizuje przelew zgodnie z podanym…
poniedziałek, 12 październik 2015 09:11

Nisze opłaty za użytkowanie wieczyste?

Written by
Prezydent Warszawy stara się przekonać rząd do zmiany rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ma to zahamować nieuzasadniony wzrost opłat za użytkowanie wieczyste. Każdy użytkownik wieczysty co roku uiszcza opłatę w wysokości 1 proc. wartości gruntu. Niejednokrotnie zdarza się, że wysokość opłaty jest zdecydowanie za wysoka. W…
niedziela, 11 październik 2015 10:23

Służebność przesyłu do księgi wieczystej

Written by
Czy ustanowienie służebności przesyłu i wpisanie tego prawa do księgi wieczystej stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną? Czy to oznacza, że zarząd spółdzielni powinien taką czynność wykonać bez zgody wszystkich współwłaścicieli? W całej Polsce toczyły się postępowania w sprawach z wniosków spółdzielni mieszkaniowych przy uczestnictwie najczęściej zakładów energetyki…
piątek, 06 listopad 2015 12:36

Literówka, błąd, omyłka w uchwale

Written by
W uchwałach, a także innych dokumentach wspólnot mieszkaniowych mogą zdarzać się różnego rodzaju omyłki pisarskie. Sprawa może wydawać się błaha. Jednak takie błędy mogą stać się podstawą do kwestionowania prawomocności uchwały. Jakie są zatem możliwości sprostowania tego rodzaju pomyłek? Uchwały właścicieli lokali, będące wielostronną czynnością prawną, muszą być oceniane na…
Ostatnia zmiana ustawy o własności lokali ma istotny związek z zasadami dziedziczenia nieruchomości lokalowych. Znajomość tych zasad i ich potencjalnych konsekwencji jest dla zarządcy niezwykle przydatna. W dniu 29 sierpnia br. weszła w życie ustawa z 12 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o własności lokali (DzU z 2015 r.,…
piątek, 06 listopad 2015 12:45

Umowy-zlecenia „ozusowane”

Written by
Od 1 stycznia 2016 r. będzie obowiązek odprowadzania składek do ZUS od umów- zleceń do wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę. Co w praktyce oznacza ta zmiana dla wspólnot mieszkaniowych? Takie zasady wprowadza ustawa z 23 października 2014 r. o zmianie ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych (DzU z 2014 r., poz.…
Czy zarząd wspólnoty jest zobowiązany do zweryfikowania stanu prawnego lokali pod kątem współwłasności ułamkowej w związku z nowelizacją ustawy o własności lokali? Kto ma ponosić koszty żmudnych i czasochłonnych prac weryfikacyjnych? Zarządzamy ponad 1000 lokali wspólnot mieszkaniowych. Po przeanalizowaniu ostatniej nowelizacji ustawy o własności lokali mamy szereg istotnych pytań. Czy…
czwartek, 10 grudzień 2015 13:34

Konwalidacja decyzji członka zarządu

Written by
Czy określona czynność podjęta przez jednego tylko członka wieloosobowego zarządu wspólnoty mieszkaniowej może zostać konwalidowana, jeśli później potwierdzi ją drugi członek zarządu? Czy w każdym przypadku konwalidacja jest dopuszczalna i skuteczna? To nie jest oczywiste, a doktryna i orzecznictwo nie są w tej sprawie jednolite. Zarząd pełni kluczową dla wspólnoty…
Wśród członków wspólnoty mieszkaniowej wiele wątpliwości i problemów budzi próba skonstruowania skutecznego i chociażby intuicyjnie sprawiedliwego – sposobu rozliczania należności z tytułu dostarczania wody i odprowadzania ścieków oraz ustalenie, co należy do obowiązków każdej ze stron. Zapewnienie dostaw wody i odprowadzania ścieków stanowi jeden z zasadniczych elementów, niezbędny do sprawnego…
Autorzy projektów postanowień regulaminu porządku domowego często proponują wprowadzenie do niego zapisów, które kolidują z przepisami ustawowymi. Jakie są dozwolone i niedozwolone postanowienia takich regulaminów w świetle orzecznictwa sądowego? Zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomością wspólną i reprezentowanie interesów właścicieli lokali w zakresie spraw związanych z tą nieruchomością. W ramach…
czwartek, 10 grudzień 2015 14:06

Czy będą nowe regulacje wspólnot?

Written by
Ankieta przeprowadzona na przełomie czerwca i lipca 2015 r. wśród ogólnokrajowych i regionalnych organizacji zrzeszających podmioty i osoby zarządzające wspólnotami mieszkaniowymi wskazuje na potrzebę wprowadzenia zmian w ustawie o własności lokali. W wielu kwestiach zarządzanie wspólnotami opiera się na wyrokach sądowych. Tymczasem, jak wskazuje prezes Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości Janusz…
poniedziałek, 25 styczeń 2016 11:13

Nasadzenia zamiast opłat

Written by
Prawo pozwala właścicielowi nieruchomości na dokonanie nasadzeń w zamian za opłaty, które poniósłby za wycięcie drzewa lub krzewu. To sposób na oszczędzenie kosztów przez wspólnoty mieszkaniowe. (...) Rozwiązaniem budzącym duże zainteresowanie jest możliwość zniesienia opłat za wycinkę na rzecz obowiązku ich nasadzenia. To sposób na mniej kosztowne usunięcie drzewa czy…
poniedziałek, 25 styczeń 2016 11:15

Granice nieruchomości wspólnej

Written by
Dokładne określenie granic odpowiedzialności we wspólnocie mieszkaniowej za granice nieruchomości wspólnej stanowi poważny problem praktyczny i prawny. Jak więc radzić sobie z pojawiającymi się w tym zakresie wątpliwościami i jak odnajdować praktyczne rozwiązania? Początek każdego roku kalendarzowego to czas, kiedy zarządy wspólnot oraz zarządcy lub administratorzy nieruchomości rozpoczynają intensywne przygotowania…
poniedziałek, 25 styczeń 2016 11:22

Reprezentacja zarządu przed sądem

Written by
Czy zawsze zarząd może reprezentować wspólnotę przed sądem? Czy sądowa reprezentacja wspólnoty przez zarząd może podlegać ograniczeniom, a jeśli tak, to w jakich przypadkach? A co się dzieje, gdy członek zarządu kwestionuje przed sądem uchwałę wspólnoty? Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności…
piątek, 19 luty 2016 07:46

Kto wyczyści pojemniki na śmieci?

Written by
Rada gminy ma obowiązek określenia w regulaminie utrzymania czystości i porządku, kto odpowiada za czystość pojemników na śmieci. Niestety, wciąż nie ustalono jednej obowiązującej w całym kraju zasady. Stąd też co gmina, to inne przepisy. Za odorem wydobywającym się z kubłów na śmieci stoją rozkładające się w nich bakterie i…
Opinie co do możliwości zarządzania przez spółki komunalne wspólnotami mieszkaniowymi są podzielone, bo wynikają głównie z różnej interpretacji przepisów. Większość zarówno w piśmiennictwie, jak i orzecznictwie skłania się do wniosku, że powoływanie spółek prawa handlowego przez gminy do zarządzania wspólnotami wykracza poza dozwolone ramy prawne. Gmina może prowadzić gospodarkę komunalną…
Czy najemca lokalu użytkowego może wypowiedzieć umowę zawartą na czas oznaczony przed upływem terminu jej wygaśnięcia? Jak w tej sytuacji może bronić się wspólnota? Stan faktyczny przedstawia się następująco. Wspólnota mieszkaniowa Z. zawarła umowę najmu lokalu użytkowego na czas określony 5 lat. Strony nie przewidziały możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy z…
środa, 06 kwiecień 2016 08:16

Gdy minął termin zaskarżenia uchwał

Written by
Co zrobić, gdy minął sześciotygodniowy termin na zaskarżenie uchwały? Spotkać to może właścicieli, którzy nie interesowali się podejmowanymi uchwałami, przegapili termin czy nabyli lokal i zastali już stan prawny nieruchomości wspólnej z podjętymi wcześniej uchwałami wywołującymi skutki na przyszłość. Kiedy można żądać ustalenia nieistnienia uchwały? Kwiecień, maj i czerwiec to…
piątek, 15 kwiecień 2016 08:42

TBS-y zarządcami wspólnot mieszkaniowych

Written by
Zarówno NIK, jak i sądy administracyjne uznają za niezgodne z prawem komercyjne zarządzania prywatnymi nieruchomościami przez gminne zakłady budżetowe oraz spółki komunalne. Mimo to nadal wiele spółek gminnych o statusie TBS nimi zarządza. Dlaczego tak się dzieje? Po ukazaniu się w lutowym numerze „Wspólnoty Mieszkaniowej” artykułu Dominika Krzysztofowicza „Spółki z…
środa, 18 maj 2016 13:46

Cyfrowa rewolucja w notariacie

Written by
Ministerstwo Cyfryzacji i Krajowa Rada Notarialna podpisały porozumienie o współpracy związanej z cyfryzacją czynności notarialnych. Bedzie m.in. utworzony ogólnopolski rejestr testamentów i majątkowych umów małżeńskich. Krajowa Rada Notarialna (KRN) podjęła te działania, aby usprawnić przepływ dokumentów i informacji pomiędzy notariuszami a ich klientami. Pierwszym krokiem ku cyfryzacji było wprowadzenie elektronicznych…
czwartek, 07 lipiec 2016 08:40

Statuty, regulaminy i co z nich wynika

Written by
Wiele wspólnot przyjmuje statuty i różnego rodzaju regulaminy, np. porządku domowego, parkowania i ruchu pojazdów, monitoringu, prowadzenia i przebiegu zebrań, rozliczania kosztów ciepła i wody itp. Czy dokumenty takie są potrzebne, a ich uchwalanie jest zasadne? Tylko jeden akt tego typu jest dla wspólnoty obligatoryjny z mocy prawa. Chodzi o…
czwartek, 06 październik 2016 14:19

Alkohol w lokalu użytkowym

Written by
Sprzedaż alkoholu w lokalach użytkowych wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej bywa uciążliwa dla mieszkańców. Jak wygląda procedura wydawania zgody na taką działalność? Co warto zawrzeć w uchwale wspólnoty? Wspólnota jest uprawniona tylko do podejmowania decyzji odnośnie nieruchomości wspólnej i nie ma żadnego tytułu do ingerowania w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli…
piątek, 07 październik 2016 14:30

Warsztat samochodowy w sąsiedztwie

Written by
Czy wspólnota mieszkaniowa może zablokować powstanie w najbliższej okolicy kolejnego warsztatu samochodowego? Co decyduje o tym, czy działalność w sąsiedztwie jest uciążliwa? Stan faktyczny przedstawia się następująco: na osiedlu od kilku lat funkcjonuje warsztat samochodowy. Mieszkańcy nie są z tego zadowoleni, na działalność zakładu wpływa wiele skarg. Mieszkańcom przeszkadza uciążliwy…
Czy współwłaściciele strychu mają prawo przechowywać w części wspólnej meble, książki czy ubrania, stwarzając przy tym zagrożenie przeciwpożarowe? Stan faktyczny przedstawia się następująco: wspólnota mieszkaniowa posiada ogólnodostępny strych. Jego część została zaadaptowana na lokale mieszkalne, których właścicielami są dwa małżeństwa. Pozostała powierzchnia stanowi część wspólną, na której to właściciele lokali…
wtorek, 03 styczeń 2017 14:33

Awaria liczników

Written by
Obecnie większość budynków wielorodzinnych korzysta z indywidualnego opomiarowania wody, a coraz więcej budynków także z podzielników zużycia centralnego ogrzewania. Wodomierze i ciepłomierze, jak wszelkie inne urządzenia, mogą popsuć się lub z innych przyczyn podawać niepoprawne lub niedokładne wyniki. Jak zatem zgodnie z prawem rozliczyć nieopomiarowane zużycie wody lub ciepła? Przepisy…
Zarządcy rozsyłając zaproszenie do złożenia ofert, bardzo lakonicznie opisują wymagania stawiane przed potencjalnymi zleceniobiorcami. Nie udzielają informacjami niezbędnych do prawidłowego skonstruowania oferty. Oferenci posiadając nieprecyzyjnie opisany przedmiot zamówienia, błędnie kalkulują cenę. Konsekwencją takiego działania jest nienależycie, niestarannie, niezgodnie z pierwotnymi założeniami wykonana usługa. W związku z nowelizacją ustawy z 10…
Czy wspólnotę mieszkaniową może reprezentować przed sądem osoba, która jest jednocześnie członkiem zarządu wspólnoty oraz zasiada we władzach podmiotu skarżącego uchwałę wspólnoty mieszkaniowej? Stan faktyczny sprawy przedstawiał się następująco: Spółka „A.” sp. z o.o. wniosła do Sądu Okręgowego pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości przy ul. W. o ustalenie nieistnienia uchwały…
Czy niepełnoletni właściciel lokalu, który ukończył 14 lat, może brać udział w zebraniach, głosować nad uchwałami oraz składać wnioski? Pełną zdolność do czynności prawnych nabywa się z chwilą uzyskania pełnoletności (art. 11 kodeksu cywilnego, dalej: kc). Ponieważ właściciel lokalu jest małoletni, tj. ukończył lat 14, to takiej zdolności jeszcze nie…
Prawie dwa lata minęły od nowelizacji ustawy o własności lokali. Zniesienie zasady niepodzielności udziału w nieruchomości wspólnej pociągnęło za sobą skutki, które stały się odczuwalne dopiero teraz. Jedną z tego typu nieplanowanych konsekwencji zmiany przepisów są utrudnienia dla wspólnot przy dochodzeniu roszczeń od współwłaścicieli lokali za utrzymanie nieruchomości wspólnej. Nowelizacja…
W numerze 10/16 „Wspólnoty Mieszkaniowej” ukazał się artykuł „Pozew o uchylenie, a pozew o nieistnienie uchwały”, w którym przeprowadzono analizę sposobów i podstaw formalnych usunięcia uchwały właścicieli lokali z obiegu prawnego. Zastanówmy się, czy uchwała może być zaskarżona przez byłego właściciela? Uchwała może zostać przez sąd uchylona zgodnie z art.…
czwartek, 27 lipiec 2017 08:35

Miarkowanie kar umownych

Written by
Dzięki karze umownej wspólnota mieszkaniowa może zabezpieczyć się przed opóźnieniem w wykonaniu zleconych przez nią remontów lub innych robót. Wysokość kary może jednak ulec znacznemu obniżeniu na skutek jej miarkowania w postępowaniu sądowym. Nie należy zatem zapominać o zapisaniu w umowach także innych form nacisku np. możliwości odstąpienia od umowy.…
czwartek, 21 grudzień 2017 14:29

Jesteś gotowy na RODO?

Written by
Bądź gotowy na wejście RODO25 maja 2018 r. obowiązywać zacznie unijne Rozporządzenie o Ochronie Danych Osobowych. Jak zarządcy nieruchomości powinni przygotować się na wejście w życie RODO? Jakie dane będą mogły gromadzić i wykorzystywać wspólnoty mieszkaniowe?Od 25 maja 2018 r. zacznie obowiązywać „Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z…
wtorek, 09 styczeń 2018 15:01

Jak prawidłowo rozliczyć nakłady?

Written by
Wspólnoty mieszkaniowe decydują się na wynajem lokali. Jest to rozwiązanie bardzo praktyczne, dostarczające wielu korzyści, nie tylko finansowych. Część najemców decyduje się na modernizację lokalu. Kiedy mogą ubiegać się o zwrot poniesionych nakładów? Wynajem lokali użytkowych należącej do wspólnoty mieszkaniowej to już powszechna praktyka. W większości przypadków obowiązki przeprowadzenia procesu…
poniedziałek, 20 sierpień 2018 13:42

RODO a zarządca w mediach społecznościowych

Written by
Korzystanie z mediów społecznościowych wiąże się z korzyściami, ale niesie też istotne ryzyka. Wielu wpisów dokonujemy pod wpływem impulsu i negatywnych emocji. Mimo że na większości platform zamieszczone teksty mogą być edytowane i kasowane tylko przez określony i zwykle dość krótki okres, takie wpisy mogą nam i firmom, które reprezentujemy…
czwartek, 13 grudzień 2018 09:34

Ceny gazu dla wspólnot muszą być niższe

Written by
Dostawcy gazu oferują spółdzielniom i wspólnotom mieszkaniowym ceny gazu na 2019 rok o wiele wyższe niż dotychczas. W wielu przypadkach traktują ich bowiem jako przedsiębiorców. Zarządcy nie zgadzają się z takim traktowaniem, ponieważ gazu nie sprzedają dalej a służy im do opalania kotłowni i mieszkańcom do gotowania. Mimo, że Urząd…
czwartek, 13 grudzień 2018 09:39

Sanepid we wspólnocie mieszkaniowej

Written by
Jakie uprawnienia wobec właścicieli lokali, zarządców nieruchomości i wspólnot mieszkaniowych ma Państwowa Inspekcja Sanitarna? „Grzyb” na ścianie jest problemem występującym dość często w budynkach jednorodzinnych czy też wielorodzinnych. Walką z nim zajmują się zarządcy nieruchomości, zarządy wspólnot mieszkaniowych czy też zazwyczaj – i głównie – właściciele poszczególnych lokali dotkniętych tym…
poniedziałek, 07 wrzesień 2015 09:04

Z dymkiem na balkonie

Written by
Czy spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa może w swoim regulaminie wprowadzić zakaz palenia tytoniu w oknach i na balkonach budynków? Nie jest możliwe wprowadzenie takiej regulacji. Mieszkania, domu mieszkalnego (również wielorodzinnego) nie można zatem zaliczyć do przestrzeni publicznej ze względu na funkcję, do której należy m.in. ochrona prywatności. Dotyczy to zwłaszcza…
poniedziałek, 07 wrzesień 2015 09:08

Co oznacza zaleganie długotrwałe?

Written by
W marcu na zebraniu rocznym wspólnoty mieszkaniowej zarządca nieruchomości poinformowała nas o zadłużeniu mieszkańców względem wspólnoty. Całość zadłużenia wszystkich mieszkańców opiewa na ponad 80 tys. złotych, przy czym dwóch właścicieli zalega ponad 15 tys. zł. Zarządca poinformował nas, że standardowe działania nie przyniosły spodziewanego efektu. Poza tym obaj dłużnicy śmieją…
piątek, 28 sierpień 2015 08:53

Trybunał o wycince drzew bez zezwolenia

Written by
Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 88 ust. 1 pkt 2 i art. 89 ust. 1 z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody przez to, że przewidują obowiązek nałożenia przez właściwy organ samorządu terytorialnego administracyjnej kary pieniężnej za usunięcie bez wymaganego zezwolenia lub zniszczenie przez posiadacza nieruchomości drzewa lub krzewu,…
poniedziałek, 07 wrzesień 2015 09:14

Problem z wyliczeniem udziałów

Written by
Panie Barbara K.–M. i Grażyna S.-R. z Białegostoku proszą o rozstrzygnięcie następującego problemu: jak wylicza się udziały lokali mieszkalnych we wspólnocie, w której w mianowniku znajdują się powierzchnie użytkowe lokali mieszkalnych i powierzchnia miejsc postojowych garażu podziemnego. Czy wykonujemy to w sposób prawidłowy: udział lokalu mieszkalnego = pow. użytkowa lokalu…
poniedziałek, 07 wrzesień 2015 09:17

Gdy zarząd pobrał wynagrodzenie bezpodstawnie

Written by
Podczas rocznego zebrania w naszej wspólnocie mieszkaniowej zmieniliśmy zarząd. Następnie przeprowadziliśmy – zgodnie zresztą z wolą większości mieszkańców – kontrolę dotychczasowych działań poprzedniego zarządu. Okazało się, że zarząd pobierał dużo wyższe wynagrodzenie niż wynikało to z podjętej przed dwoma laty uchwały. Zapisy w uchwale przewidywały po 50 zł dla każdego…
piątek, 28 sierpień 2015 08:56

Gdy obrażony zarząd nie współpracuje

Written by
Odwołani członkowie zarządu obrazili się i nie chcą współpracować z nowym zarządem. Chodzi o przekazanie informacji i dokumentów dotyczących umowy z wykonawcą remontu balkonów i balustrad w naszym budynku. Jakie są możliwości wyegzekwowania dokumentów oraz współpracy w innych kwestiach od byłego zarządu?Stan faktyczny przedstawiał się następująco. Na ostatnim zebraniu wspólnota…
poniedziałek, 07 wrzesień 2015 09:20

Gdy sąsiad nie pozwala

Written by
W kwietniu ma się rozpocząć remont elewacji naszego bloku. Zamierzamy jako wspólnota wykonać termoizolację i nową elewację, wymienić rynny. Szkopuł w tym, że nie mamy dostępu do jednej ze ścian bloku, bo granica naszej działki biegnie po obrysie budynku. Pertraktacje z sąsiadem, który na przyległej działce ma posadzone nowe drzewa…
piątek, 28 sierpień 2015 08:56

Oprotestowane wpłaty na fundusz remontowy

Written by
Czy dopuszczalne jest pokrywanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej nie tylko w ramach systemu zaliczek, ale także poprzez jednorazowe wpłaty członków wspólnoty mieszkaniowej w ciągu roku? We wspólnocie podjęto uchwałę w sprawie jednorazowej wpłaty na fundusz remontowy. W trakcie trwania remontu okazało się, że zabrakło pieniędzy i konieczna jest dodatkowa „zbiórka”.…
poniedziałek, 25 styczeń 2016 11:27

Instalacja anteny radioliniowej

Written by
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma zająć stanowisko dotyczące udostępnienia części dachu budynku pod instalację anteny radioliniowej dla operatora telekomunikacyjnego. Jednocześnie operator świadczyłby usługi telekomunikacyjne dla właścicieli lokali. Jakie będą „warunki prawne” dla takiej inwestycji? Wspólnota mieszkaniowa może żądać wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości wspólnej przez operatora telekomunikacyjnego pod montaż anteny, ponieważ…
piątek, 28 sierpień 2015 08:58

Uporczywa odmowa dostępu do lokalu

Written by
Jeśli właściciel mieszkania uporczywie odmawia dostępu do swojego lokalu, to czy wspólnota i jej zarządca mogą zostać obciążeni odpowiedzialnością za skutki wynikające z takiej postawy? Zauważmy, że art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali zobowiązuje właściciela lokalu do umożliwienia wstępu, ilekroć jest to niezbędne do usunięcia awarii, przeprowadzenia konserwacji…
wtorek, 03 styczeń 2017 12:19

Koty w piwnicy

Written by
Wspólnota ma problem z osobą, najemczynią lokalu komunalnego, która dokarmia koty w piwnicach. Wystawia ona jedzenie wokół bloku dla kotów wolno żyjących i zachęca tym samym do przebywania w piwnicach. Zwierząt w piwnicach jest coraz więcej i okropnie zanieczyszczają cały budynek, a ona nie poczuwa się do sprzątania po nich.…
Problemy związane z rozliczenie remontu i ulepszenia środka trwałego członków wspólnoty mieszkaniowej w orzecznictwie sądów administracyjnych nastręczają wiele problemów. To, że o kwalifikacji dokonanych prac (remont czy ulepszenie) decyduje sam podatnik, nie ma jednak charakteru definitywnego. Organy podatkowe mogą bowiem kwestionować kwalifikację przyjętą przez podatnika, także w zakresie VAT-u. Kontynuuję…
środa, 01 marzec 2017 08:55

Stawka VAT na remont garażu

Written by
Wspólnota mieszkaniowa (niezarejestrowana jako podatnik VAT czynny) zleciła przedsiębiorstwu budowlanemu remont części wspólnej w garażu podziemnym (posadzki, dróg dojazdowych w garażu, wpustów kanalizacyjnych do odwodnienia garażu i pomalowanie ścian oraz sufitu całego garażu). Jest on zlokalizowany w częściowo podpiwniczonym poziomie budynku mieszkalnego wielorodzinnego znajdującego się w zasobach wspólnoty. Garaż podziemny…
piątek, 28 sierpień 2015 09:01

Konsultacje w sprawie wycinki drzew

Written by
Projekty zmian prawa po wyroku Trybunału Konstytucyjnego w sprawie kar za nielegalną wycinkę drzew przewidują szereg nowych rozwiązań odnoszących się także bezpośrednio do wspólnot mieszkaniowych. W lipcu 2014 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł o niezgodności z konstytucją przepisów ustawy z z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie praw przyrody (dalej jako…
Brak placu zabaw, zaniedbany skwer, przy ulicy brakuje miejsca do parkowania, a we wspólnotowym lub spółdzielczym budżecie nie ma na to środków. Nic straconego. Warto zawalczyć o partycypację w budżecie obywatelskim. Jak ze środków publicznych zawartych w budżetach obywatelskich mogą skorzystać także członkowie wspólnot i spółdzielcy? Postaram się pokazać na…
piątek, 28 sierpień 2015 09:32

Czyj dochód z reklamy?

Written by
Czy reklama może przynosić zyski konkretnemu członkowi wspólnoty mieszkaniowej, a nie wspólnocie? Wspólnota mieszkaniowa dysponuje różnymi możliwościami pozyskiwania pożytków. W praktyce coraz częściej wykorzystuje się do tego celu powierzchnie nieruchomości wspólnej, w tym elewacje oraz ściany boczne. Głównym źródłem uzyskiwania dochodów stają się korzyści płynące z reklamy, w postaci billboardów…
Przy kwalifikacji podatkowej wydatków na remont i ulepszenie te same prace budowlane mogą być kwalifikowane odmiennie. Ustawa podatkowa nie wiąże bowiem pojęcia ulepszenia z konkretnymi pracami budowlanymi, ale ocenia pod kątem skutków, jakie powodują. Członkowie wspólnot mieszkaniowych prowadzący działalność gospodarczą z wykorzystaniem nieruchomości znajdującej się w ramach wspólnoty ponoszą konsekwencje…
Podczas dochodzenia należności od członków wspólnoty mieszkaniowej należy zachować pewną ostrożność, aby nie doprowadzić do konfliktu między mieszkańcami a zarządem, jednak z drugiej strony też należy wykazać się stanowczością niezbędną do zachowania dyscypliny finansowej. Ustawa o własności lokali precyzuje, co należy rozumieć przez koszty zarządu. Zgodnie z art. 14 są…
piątek, 28 sierpień 2015 09:32

Windykacja opłaty śmieciowej

Written by
Najpóźniej 1 lipca 2013 r. zaczną obowiązywać nowe zasady rozliczania się za wywóz śmieci. Zgodnie z nimi zarządca nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej będzie miał obowiązek złożyć do urzędu gminy, za każdy lokal, deklaracje o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, a także uiścić te opłaty, jednocześnie pobierając od właścicieli…
piątek, 28 sierpień 2015 09:08

Rozliczanie VAT – w nowym roku nowe zasady

Written by
Od 1 stycznia 2014 r. w sposób istotny zmienią się zasady rozliczeń podatku VAT. W szczególności dotknie to rozliczeń dokonywanych przez wspólnoty mieszkaniowe w związku ze znajdującymi się w ich zarządzie lokalami użytkowymi. Właśnie z dniem 1 stycznia 2014 r. weszły w życie bardzo ważne zmiany w ustawie z 11…
piątek, 28 sierpień 2015 09:15

Zniesienie bonifikaty

Written by
Obniżenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego o 50 proc., ustalone w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, zawartej w czasie obowiązywania ustawy z 14 lipca 1961 roku o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, zachowuje skuteczność także pod rządem ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami…
Zarządca – jako osoba zaufania publicznego działa w interesie wspólnot mieszkaniowych. Jego celem jest zarówno kierowanie bieżącymi sprawami związanymi z utrzymaniem części wspólnej nieruchomości, jak i efektywna reprezentacja wspólnoty na zewnątrz. Niestety, zarządcy coraz częściej, głównie w przestrzeni internetowej, stają się adresatami oszczerstw. W jaki sposób mogą dochodzić swoich praw…
piątek, 28 sierpień 2015 09:19

Obiekty religijne na nieruchomości

Written by
Co można zrobić z krzyżem czy kapliczką, które nie wytrzymały próby czasu, a ich stan kłóci się z przepisami budowlanymi, bezpieczeństwem użytkowników czy okolicznym krajobrazem? Obiekty religijne w postaci krzyży czy kapliczek wkomponowały się w krajobraz naszych osiedli – były świadectwem cudów, upamiętniały wydarzenia historyczne, chroniły przed nieszczęściami, miały charakter…
piątek, 28 sierpień 2015 09:20

Pozew zbiorowy w walce z deweloperem

Written by
Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Sądu Najwyższego, wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w stosunku do sprzedawcy lokalu mieszkalnego (dewelopera).Często spotykaną praktyką jest zatem dokonywanie cesji roszczeń z „pierwotnych” właścicieli lokali na wspólnotę mieszkaniową. Na skutek tego wspólnota jest wyposażana w…
Ministerstwo Spraw Wewnętrznych zapowiada wprowadzenie ustawy, której przedmiotem miałoby być ograniczenie stosowania monitoringu wizyjnego z uwzględnieniem ochrony i zasad przetwarzania danych osobowych. Projekt ma objąć zarówno kwestie związane z monitoringiem, jak i tzw. bilingowaniem, a więc uzyskiwaniem przez policję oraz służby danych telekomunikacyjnych dotyczących obywateli. Obecnie monitorowanie przestrzeni publicznej i…
piątek, 28 sierpień 2015 09:23

Pojemniki na odpady

Written by
Jedna z najistotniejszych zmian wprowadzonych nowelizacją ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach dotyczy gospodarowania pojemnikami na odpady. Kto w nowym systemie ma obowiązek zakupienia tych pojemników, a także ile, jakiego rodzaju, pojemności i koloru powinno ich być – to najczęstsze z pytań przysyłanych do nas przez Czytelników. Zgodnie…
piątek, 28 sierpień 2015 09:24

Rozliczanie zużycia wody

Written by
Zużycie wody jest coraz powszechniej mierzone przy użyciu liczników, jednak nawet w budynkach kompleksowo opomiarowanych zdarzają się lokale, w których tych urządzeń brak. Jak skutecznie i sprawiedliwie rozliczyć w takim przypadku zużycie wody? We wspólnocie, w której część lokali nie ma założonych wodomierzy, podstawą do wystawienia faktury są wskazania licznika…
piątek, 28 sierpień 2015 09:25

Opłaty za śmieci – interpretacje

Written by
Nowelizacja ustawy o utrzymaniu porządku i czystości w gminach od początku powodowała powstanie licznych wątpliwości odnośnie do stosowania nowych przepisów, głównie naliczania opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Pomocny w takich przypadkach może okazać się wniosek o dokonanie urzędowej interpretacji przepisów, który może zostać złożony przez podmiot objęty obowiązkiem wnoszenia tych…
piątek, 28 sierpień 2015 09:28

Najem lokalu na cele komercyjne

Written by
Wynajęcie części nieruchomości na cele związane z działalnością gospodarczą pozwala wspólnocie uzyskać dodatkowy dochód i np. sfinansować remont, jednak przy zawieraniu umowy najmu lokalu komercyjnego trzeba pamiętać o odpowiednich zapisach, by spodziewany duży zysk nie zamienił się w duży kłopot. W pierwszej kolejności należy ocenić, czy zawarcie umowy w danym…
czwartek, 10 grudzień 2015 14:16

Wsteczne rozliczanie ciepła

Written by
Przepisy prawa wykluczają wprowadzenie i stosowanie metody metrażowej do rozliczeń poboru ciepła z mocą wsteczną, a tym bardziej wobec osób, które nie są już członkami wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa złożyła pozew przeciwko Z. K. i J. K. o zasądzenie na swoją rzecz kwoty 2 930,86 zł, która była niedopłatą z…
poniedziałek, 25 styczeń 2016 11:01

Rekompensata za udział w nieruchomości wspólnej

Written by
Jak wyliczyć rekompensatę za zmniejszenie wysokości udziału w nieruchomości wspólnej (NW) i co powinno decydować o jej wysokości? Czy różnica wartości lokali przed i po dokonanych zmianach, czy też różnica wartości udziałów w gruncie wchodzącym w skład NW związanych z wcześniej wyodrębnionymi lokalami? A może szerzej – różnica wartości udziałów…
poniedziałek, 07 wrzesień 2015 09:21

Nakaz demontażu anten w uchwale

Written by
Wspólnota mieszkaniowa może wprowadzać nakazy, a szczególnie zakazy dotyczące nieruchomości wspólnych, w tym sposobu wykorzystania dachu budynku wspólnoty. Powodowie J. B. i K. B. (członkowie wspólnoty) wnieśli pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, żądając uchylenia uchwały w sprawie zobowiązania ich do demontażu anten oraz wprowadzającej zakaz używania anten. Powód jest licencjonowanym krótkofalowcem…
poniedziałek, 07 wrzesień 2015 09:25

Szczególna staranność zarządcy

Written by
Przyjęcie sprawozdania zarządcy oraz udzielenie mu absolutorium w przypadku, gdy nie wykonał on zgodnie z przepisami prawa budowlanego przeglądów okresowych, a także przygotował sprawozdanie finansowe niezgodnie z przepisami ustawy o własności lokali i ustawy o rachunkowości, narusza zasady prawidłowej gospodarki. Członek wspólnoty wystąpił z żądaniem uchylenia dwóch uchwał podjętych przez…
poniedziałek, 07 wrzesień 2015 09:28

Wymóg określonego quorum

Written by
Nie jest słuszne twierdzenie, że skoro wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli lokali, to aby uchwała została podjęta przez tę wspólnotę, udział w głosowaniu nad projektem uchwały winien być zapewniony wszystkim właścicielom, a w przypadku bezzasadnego pozbawienia któregokolwiek właściciela udziału w głosowaniu nie może być mowy o tym, że ogół właścicieli…
poniedziałek, 07 wrzesień 2015 09:30

Użytkowanie wieczyste we własność

Written by
W przypadku braku zgody na podjęcie czynności przekraczającej trwały zarząd współwłaściciele mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sporu między nimi i o wydanie zgody na dokonanie takiej czynności. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej (wnioskodawcy) wystąpili o zgodę sądu na zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zarząd zwykły, tj. na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego…
poniedziałek, 07 wrzesień 2015 09:35

Opłata za zajęcie elewacji

Written by
Zaskarżenie uchwały wspólnoty w sprawie podniesienia wysokości opłat wymaga wykazania, udowodnienia przez sądem, że podwyższenie to nie ma oparcia w uzasadnionych wyliczeniach oraz że jest rażąco wygórowane. Obowiązek ten spoczywa na skarżącym uchwałę. Członek wspólnoty mieszkaniowej wystąpił o uchylenie uchwały w sprawie podwyższenia obciążającej powoda opłaty za zainstalowane na ścianie…
poniedziałek, 07 wrzesień 2015 09:38

Przymusowa sprzedaż lokalu za zaległości

Written by
Niezrealizowanie przez właściciela lokalu obowiązków poprzez długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat stanowi samodzielną i wystarczającą podstawę żądania przymusowej sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Wnioskodawcy E.A. i K .M. wystąpiły do sądu o udzielenia zezwolenia na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Chodziło o wystąpienie z pozwem przeciwko M.R., o…
środa, 01 czerwiec 2016 14:22

Opłaty za korzystanie z ogródka

Written by
Opłaty za korzystanie z ogródka Ustawa o własności lokali nie zabrania wprowadzenia w umowie pomiędzy członkami wspólnoty zasady, że za wyłączne korzystanie z części nieruchomości wspólnych nie mogą być pobierane dodatkowe opłaty związane z jej utrzymaniem. Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności R. i H.…
wtorek, 03 styczeń 2017 12:21

Zniesławienie na forum

Written by
Podawanie na forum internetowym wspólnoty mieszkaniowej informacji nieprawdziwych pod adresem zarządu, a tym bardziej określeń powszechnie uznawanych za obraźliwe stanowi naruszenie dóbr osobistych. Wspólnota mieszkaniowa otworzyła na swojej stronie internetowej forum dla członków. W 2012 r. doszło do zmiany zarządcy obiektu. Jeden z mieszkańców, J.J., zaskarżył uchwałę w tym zakresie.…
wtorek, 03 styczeń 2017 14:49

Koszty energii

Written by
Budowa oddzielnych od wspólnoty urządzeń grzewczych bez zgody wspólnoty nie zwalnia z ponoszenia kosztów utrzymania, w tym kosztów energii cieplnej. Wspólnota mieszkaniowa dochodziła zapłaty od członków wspólnoty kwoty 24 274,18 zł za brak opłat za utrzymanie nieruchomości wspólnej, w tym opłat związanych z kosztami utrzymania zarządu nieruchomością wspólną, zużycia wody…
Ciężar wykazania okoliczności uzasadniających podwyższenie opłat spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej i to wspólnota powinna przedstawić sposób wyliczenia proponowanej stawki z uwzględnieniem rzeczywistych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i ich zwyżki w stosunku do lokali użytkowych. Członek wspólnoty zaskarżył uchwałę w sprawie podwyższenia wysokości zaliczek dla lokali usługowych o 0,50 zł/m. Wskazał,…
Wadliwy sposób zwołania zebrania może jedynie mieć znaczenie dla podjęcia przez sąd decyzji o uchyleniu uchwały (w trybie art. 25 uwl), o ile zostanie dowiedzione, że mógł on wpływać na jej treść. Decydujące znaczenie ma natomiast treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Podstawę…

Zapisz sie do newslettera