Zużycie wody jest coraz powszechniej mierzone przy użyciu liczników, jednak nawet w budynkach kompleksowo opomiarowanych zdarzają się lokale, w których tych urządzeń brak. Jak skutecznie i sprawiedliwie rozliczyć w takim przypadku zużycie wody?

We wspólnocie, w której część lokali nie ma założonych wodomierzy, podstawą do wystawienia faktury są wskazania licznika głównego. Podział tej kwoty przeprowadzany jest w oparciu o wskazania wodomierzy indywidualnych oraz przyjęty ryczałt (najczęściej w m3 na osobę lub lokal). Metodę rozliczania kosztów różnicy wskazań miedzy wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy w budynku wielolokalowym wybiera właściciel lub zarządca budynku. Należnościami wynikającymi z przyjętej metody rozliczenia obciąża osobę korzystającą z lokalu w takim budynku (art. 26. ust. 3 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków). Przepisy nie określają jednak metod rozliczania strat wody, spośród których może wybierać zarządca. Wynika z tego, że zarządca sam może określić te metody. W przypadku wspólnot mieszkaniowych przyjęła się praktyka, że metoda jest określona w regulaminie rozliczenia zużycia wody przyjmowanym w drodze uchwały przez właścicieli lokali.

Punkty sporne

Gdy wszystkie lokale są wyposażone w wodomierze, to zaliczkę – od lokalu – ustala się na podstawie zużycia w poprzednim okresie rozliczeniowym, liczba osób mieszkających w lokalu nie ma przy tym żadnego znaczenia. Po okresie rozliczeniowym obciąża się każdego właściciela lokalu według wskazań wodomierzy „lokalowych”. Oczywiście, nawet jeśli wodomierze działają w większości lokali, to pojawiają się różnice pomiędzy wskazaniem wodomierza głównego a sumą wskazań wodomierzy indywidualnych. Wówczas konieczne jest rozliczenie tych kosztów. Różnicą pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego a sumą wskazań wodomierzy w lokalach obciąża się właścicieli lokali proporcjonalnie do zużycia wody w lokalu wykazanym na wodomierzu „lokalowym” w rozliczanym okresie.

Często systemy rozliczeń są tak skonstruowane, że „poszkodowani” są ci właściciele lokali, którzy nie mają założonych wodomierzy. Ale często o to chodzi, by przymusić ich niejako do ich montażu.

Regulaminy

Warto pamiętać, że każda wspólnota powinna uchwałą wprowadzić regulaminy rozliczania wody i ciepła. I dopiero na tej podstawie można wprowadzać rożne systemy rozliczeń. Mogą one w różnych wspólnotach zawierać skrajnie różne ustalenia, nie ma bowiem jedynie słusznej i obowiązującej metody. Natomiast zarządca nie może samodzielnie – bez przyjętego w uchwale wspólnoty regulaminu – wprowadzać określonych systemów rozliczeń, choć najczęściej to właśnie on proponuje metodę i zapisy regulaminu. Każdy niezadowolony członek wspólnoty może zaskarżyć uchwałę do sądu, ale jeśli taki regulamin nie zostanie zaskarżony skutecznie, to obowiązuje.

Zdarzają się jednak wspólnoty, które nie mają regulaminu rozliczania wody. Albo też taki regulamin mają od niedawna. Jakie mogą być tego konsekwencje? Choć (jak pisałam powyżej) istnieje wiele metod rozliczania lokali nieopomiarowanych, trzeba pamiętać, że tylko regulamin przyjęty uchwałą wspólnoty mieszkaniowej może być podstawą do stosowania każdej z nich. Jeżeli takiego regulaminu brak i metody rozliczania są wprowadzane przez zarządcę „według jego wiedzy”, „bo tak się najczęściej robi”, „bo to jest najlepszy sposób” czy „bo tak uczą na szkoleniach”, członek wspólnoty może skutecznie zakwestionować nałożone na niego opłaty.

Nie oznacza to oczywiście, że właściciel lokalu nieopomiarowanego może uchylać się od płatności za wykorzystaną wodę, podstawą żądania wynagrodzenia za dostarczoną wodę i odprowadzone ścieki są bowiem przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu potwierdzone orzeczeniami Sądu Najwyższego, który stwierdził m.in., że „wartością wzbogacenia istniejącego w chwili wyrokowania jest wydatek, który skarżąca powinna ponieść tytułem wynagrodzenia za zużytą wodę i odprowadzone ścieki (wyrok SN z 22 września 2005 r., sygn. akt IV CK 91/05).

Faktem jest, że właściciel lokalu nieopomiarowanego może skuteczniej niż inni kwestionować wysokość rachunków za zużycie wody, dlatego w dobrze pojętym interesie zarządcy jest przyjęcie regulaminów rozliczania wody we wspólnocie.

Przykłady zapisów w regulaminach zużycia wody i odprowadzania ścieków

Budynek wspólnoty mieszkaniowej, zapis zaproponowany przez Czeladzkie Towarzystwo Budownictwa Społecznego

Par. 6 pkt. 4. W lokalach nieopomiarowanych (bez wodomierzy) rozliczenie zużycia wody i odprowadzania ścieków następuje na podstawie ryczałtu w wysokości 7 m3 /miesięcznie na każdą osobę zamieszkałą lub faktycznie korzystającą z lokalu.

Budynek wspólnoty mieszkaniowej w Piekarach Śląskich

§ 4 pkt 2. Jeżeli w budynku Wspólnoty znajdują się przynajmniej jedno ujęcia zimnej wody nie wyposażone w wodomierz indywidualny, to w przypadku takim:

a) w lokalach wyposażonych w wodomierz indywidualny koszt dostawy do lokalu wody i odprowadzenia ściekow ustalany jest na podstawie odczytu wodomierza indywidualnego;
b) w lokalach nie wyposażonych w wodomierz indywidualny koszt dostawy do lokalu wody i odprowadzenia ścieków jest równy zryczałtowanej opłacie za dostawę wody i odprowadzania ścieków za okres, w którym nie był wyposażony w wodomierz,
c) w przypadku ustalenia różnicy pomiędzy kosztami dostawy zimnej wody i odprowadzenia ścieków do budynku a kosztami zużycia wody i odprowadzenia ścieków w lokalach położonych w budynku, różnica ta dzielona jest pomiędzy wszystkich odbiorców.

3. Podział różnicy pomiędzy kosztami dostawy zimnej wody i odprowadzenia ścieków do budynku a kosztami zużycia wody i odprowadzenia ścieków w lokalach dokonywany jest w następujący sposób:


a) w przypadku gdy w budynku wszystkie ujęcia zimnej wody wyposażone są w wodomierze indywidualne, to różnica kosztów dzielona jest proporcjonalnie do wskazań wodomierzy indywidualnych;
b) w przypadku, gdy w budynku znajdują się przynajmniej jedno ujęcia zimnej wody nie wyposażone w wodomierz indywidualny to różnica kosztów dzielona jest proporcjonalnie do zużycia wody przez odbiorców; w lokalach wyposażonych w wodomierz indywidualny jako zużycie wody przyjmuje się wskazania tego wodomierza; w lokalach nie wyposażonych w wodomierz indywidualny jako zużycie wody przyjmuje się ilość zimnej wody, przyjętej do ustalenia opłaty zryczałtowanej.

Orzecznictwo

Brak opomiarowania w danym lokalu powoduje włączenie go przymusowo do części wspólnej nieruchomości, niepodobna bowiem w takiej sytuacji ustalić indywidualnego zużycia mediów. Co za tym idzie, opłaty za dostawy wody do takiej instalacji, a w konsekwencji także koszty odprowadzania ścieków, które są ich pochodną, stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 u. w. l. (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 12 grudnia 2012 r., sygn. akt I A Ca 641/12)

Autor: Dorota Bąbiak-Kowalska

Opublikowano w kategorii : Technika

Zużycie wody jest coraz powszechniej mierzone przy użyciu liczników, jednak nawet w budynkach kompleksowo opomiarowanych zdarzają się lokale, w których tych urządzeń brak. Jak skutecznie i sprawiedliwie rozliczyć w takim przypadku zużycie wody?

We wspólnocie, w której część lokali nie ma założonych wodomierzy, podstawą do wystawienia faktury są wskazania licznika głównego. Podział tej kwoty przeprowadzany jest w oparciu o wskazania wodomierzy indywidualnych oraz przyjęty ryczałt (najczęściej w m3 na osobę lub lokal). Metodę rozliczania kosztów różnicy wskazań miedzy wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy w budynku wielolokalowym wybiera właściciel lub zarządca budynku. Należnościami wynikającymi z przyjętej metody rozliczenia obciąża osobę korzystającą z lokalu w takim budynku (art. 26. ust. 3 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków). Przepisy nie określają jednak metod rozliczania strat wody, spośród których może wybierać zarządca. Wynika z tego, że zarządca sam może określić te metody. W przypadku wspólnot mieszkaniowych przyjęła się praktyka, że metoda jest określona w regulaminie rozliczenia zużycia wody przyjmowanym w drodze uchwały przez właścicieli lokali.

Punkty sporne

Gdy wszystkie lokale są wyposażone w wodomierze, to zaliczkę – od lokalu – ustala się na podstawie zużycia w poprzednim okresie rozliczeniowym, liczba osób mieszkających w lokalu nie ma przy tym żadnego znaczenia. Po okresie rozliczeniowym obciąża się każdego właściciela lokalu według wskazań wodomierzy „lokalowych”. Oczywiście, nawet jeśli wodomierze działają w większości lokali, to pojawiają się różnice pomiędzy wskazaniem wodomierza głównego a sumą wskazań wodomierzy indywidualnych. Wówczas konieczne jest rozliczenie tych kosztów. Różnicą pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego a sumą wskazań wodomierzy w lokalach obciąża się właścicieli lokali proporcjonalnie do zużycia wody w lokalu wykazanym na wodomierzu „lokalowym” w rozliczanym okresie.

Często systemy rozliczeń są tak skonstruowane, że „poszkodowani” są ci właściciele lokali, którzy nie mają założonych wodomierzy. Ale często o to chodzi, by przymusić ich niejako do ich montażu.

Regulaminy

Warto pamiętać, że każda wspólnota powinna uchwałą wprowadzić regulaminy rozliczania wody i ciepła. I dopiero na tej podstawie można wprowadzać rożne systemy rozliczeń. Mogą one w różnych wspólnotach zawierać skrajnie różne ustalenia, nie ma bowiem jedynie słusznej i obowiązującej metody. Natomiast zarządca nie może samodzielnie – bez przyjętego w uchwale wspólnoty regulaminu – wprowadzać określonych systemów rozliczeń, choć najczęściej to właśnie on proponuje metodę i zapisy regulaminu. Każdy niezadowolony członek wspólnoty może zaskarżyć uchwałę do sądu, ale jeśli taki regulamin nie zostanie zaskarżony skutecznie, to obowiązuje.

Zdarzają się jednak wspólnoty, które nie mają regulaminu rozliczania wody. Albo też taki regulamin mają od niedawna. Jakie mogą być tego konsekwencje? Choć (jak pisałam powyżej) istnieje wiele metod rozliczania lokali nieopomiarowanych, trzeba pamiętać, że tylko regulamin przyjęty uchwałą wspólnoty mieszkaniowej może być podstawą do stosowania każdej z nich. Jeżeli takiego regulaminu brak i metody rozliczania są wprowadzane przez zarządcę „według jego wiedzy”, „bo tak się najczęściej robi”, „bo to jest najlepszy sposób” czy „bo tak uczą na szkoleniach”, członek wspólnoty może skutecznie zakwestionować nałożone na niego opłaty.

Nie oznacza to oczywiście, że właściciel lokalu nieopomiarowanego może uchylać się od płatności za wykorzystaną wodę, podstawą żądania wynagrodzenia za dostarczoną wodę i odprowadzone ścieki są bowiem przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu potwierdzone orzeczeniami Sądu Najwyższego, który stwierdził m.in., że „wartością wzbogacenia istniejącego w chwili wyrokowania jest wydatek, który skarżąca powinna ponieść tytułem wynagrodzenia za zużytą wodę i odprowadzone ścieki (wyrok SN z 22 września 2005 r., sygn. akt IV CK 91/05).

Faktem jest, że właściciel lokalu nieopomiarowanego może skuteczniej niż inni kwestionować wysokość rachunków za zużycie wody, dlatego w dobrze pojętym interesie zarządcy jest przyjęcie regulaminów rozliczania wody we wspólnocie.

Przykłady zapisów w regulaminach zużycia wody i odprowadzania ścieków

Budynek wspólnoty mieszkaniowej, zapis zaproponowany przez Czeladzkie Towarzystwo Budownictwa Społecznego

Par. 6 pkt. 4. W lokalach nieopomiarowanych (bez wodomierzy) rozliczenie zużycia wody i odprowadzania ścieków następuje na podstawie ryczałtu w wysokości 7 m3 /miesięcznie na każdą osobę zamieszkałą lub faktycznie korzystającą z lokalu.

Budynek wspólnoty mieszkaniowej w Piekarach Śląskich

§ 4 pkt 2. Jeżeli w budynku Wspólnoty znajdują się przynajmniej jedno ujęcia zimnej wody nie wyposażone w wodomierz indywidualny, to w przypadku takim:

a) w lokalach wyposażonych w wodomierz indywidualny koszt dostawy do lokalu wody i odprowadzenia ściekow ustalany jest na podstawie odczytu wodomierza indywidualnego;
b) w lokalach nie wyposażonych w wodomierz indywidualny koszt dostawy do lokalu wody i odprowadzenia ścieków jest równy zryczałtowanej opłacie za dostawę wody i odprowadzania ścieków za okres, w którym nie był wyposażony w wodomierz,
c) w przypadku ustalenia różnicy pomiędzy kosztami dostawy zimnej wody i odprowadzenia ścieków do budynku a kosztami zużycia wody i odprowadzenia ścieków w lokalach położonych w budynku, różnica ta dzielona jest pomiędzy wszystkich odbiorców.

3. Podział różnicy pomiędzy kosztami dostawy zimnej wody i odprowadzenia ścieków do budynku a kosztami zużycia wody i odprowadzenia ścieków w lokalach dokonywany jest w następujący sposób:


a) w przypadku gdy w budynku wszystkie ujęcia zimnej wody wyposażone są w wodomierze indywidualne, to różnica kosztów dzielona jest proporcjonalnie do wskazań wodomierzy indywidualnych;
b) w przypadku, gdy w budynku znajdują się przynajmniej jedno ujęcia zimnej wody nie wyposażone w wodomierz indywidualny to różnica kosztów dzielona jest proporcjonalnie do zużycia wody przez odbiorców; w lokalach wyposażonych w wodomierz indywidualny jako zużycie wody przyjmuje się wskazania tego wodomierza; w lokalach nie wyposażonych w wodomierz indywidualny jako zużycie wody przyjmuje się ilość zimnej wody, przyjętej do ustalenia opłaty zryczałtowanej.

Orzecznictwo

Brak opomiarowania w danym lokalu powoduje włączenie go przymusowo do części wspólnej nieruchomości, niepodobna bowiem w takiej sytuacji ustalić indywidualnego zużycia mediów. Co za tym idzie, opłaty za dostawy wody do takiej instalacji, a w konsekwencji także koszty odprowadzania ścieków, które są ich pochodną, stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 u. w. l. (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 12 grudnia 2012 r., sygn. akt I A Ca 641/12)

Autor: Dorota Bąbiak-Kowalska

Opublikowano w kategorii : Finanse

Zużycie wody jest coraz powszechniej mierzone przy użyciu liczników, jednak nawet w budynkach kompleksowo opomiarowanych zdarzają się lokale, w których tych urządzeń brak. Jak skutecznie i sprawiedliwie rozliczyć w takim przypadku zużycie wody?

We wspólnocie, w której część lokali nie ma założonych wodomierzy, podstawą do wystawienia faktury są wskazania licznika głównego. Podział tej kwoty przeprowadzany jest w oparciu o wskazania wodomierzy indywidualnych oraz przyjęty ryczałt (najczęściej w m3 na osobę lub lokal). Metodę rozliczania kosztów różnicy wskazań miedzy wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy w budynku wielolokalowym wybiera właściciel lub zarządca budynku. Należnościami wynikającymi z przyjętej metody rozliczenia obciąża osobę korzystającą z lokalu w takim budynku (art. 26. ust. 3 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków). Przepisy nie określają jednak metod rozliczania strat wody, spośród których może wybierać zarządca. Wynika z tego, że zarządca sam może określić te metody. W przypadku wspólnot mieszkaniowych przyjęła się praktyka, że metoda jest określona w regulaminie rozliczenia zużycia wody przyjmowanym w drodze uchwały przez właścicieli lokali.

Punkty sporne

Gdy wszystkie lokale są wyposażone w wodomierze, to zaliczkę – od lokalu – ustala się na podstawie zużycia w poprzednim okresie rozliczeniowym, liczba osób mieszkających w lokalu nie ma przy tym żadnego znaczenia. Po okresie rozliczeniowym obciąża się każdego właściciela lokalu według wskazań wodomierzy „lokalowych”. Oczywiście, nawet jeśli wodomierze działają w większości lokali, to pojawiają się różnice pomiędzy wskazaniem wodomierza głównego a sumą wskazań wodomierzy indywidualnych. Wówczas konieczne jest rozliczenie tych kosztów. Różnicą pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego a sumą wskazań wodomierzy w lokalach obciąża się właścicieli lokali proporcjonalnie do zużycia wody w lokalu wykazanym na wodomierzu „lokalowym” w rozliczanym okresie.

Często systemy rozliczeń są tak skonstruowane, że „poszkodowani” są ci właściciele lokali, którzy nie mają założonych wodomierzy. Ale często o to chodzi, by przymusić ich niejako do ich montażu.

Regulaminy

Warto pamiętać, że każda wspólnota powinna uchwałą wprowadzić regulaminy rozliczania wody i ciepła. I dopiero na tej podstawie można wprowadzać rożne systemy rozliczeń. Mogą one w różnych wspólnotach zawierać skrajnie różne ustalenia, nie ma bowiem jedynie słusznej i obowiązującej metody. Natomiast zarządca nie może samodzielnie – bez przyjętego w uchwale wspólnoty regulaminu – wprowadzać określonych systemów rozliczeń, choć najczęściej to właśnie on proponuje metodę i zapisy regulaminu. Każdy niezadowolony członek wspólnoty może zaskarżyć uchwałę do sądu, ale jeśli taki regulamin nie zostanie zaskarżony skutecznie, to obowiązuje.

Zdarzają się jednak wspólnoty, które nie mają regulaminu rozliczania wody. Albo też taki regulamin mają od niedawna. Jakie mogą być tego konsekwencje? Choć (jak pisałam powyżej) istnieje wiele metod rozliczania lokali nieopomiarowanych, trzeba pamiętać, że tylko regulamin przyjęty uchwałą wspólnoty mieszkaniowej może być podstawą do stosowania każdej z nich. Jeżeli takiego regulaminu brak i metody rozliczania są wprowadzane przez zarządcę „według jego wiedzy”, „bo tak się najczęściej robi”, „bo to jest najlepszy sposób” czy „bo tak uczą na szkoleniach”, członek wspólnoty może skutecznie zakwestionować nałożone na niego opłaty.

Nie oznacza to oczywiście, że właściciel lokalu nieopomiarowanego może uchylać się od płatności za wykorzystaną wodę, podstawą żądania wynagrodzenia za dostarczoną wodę i odprowadzone ścieki są bowiem przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu potwierdzone orzeczeniami Sądu Najwyższego, który stwierdził m.in., że „wartością wzbogacenia istniejącego w chwili wyrokowania jest wydatek, który skarżąca powinna ponieść tytułem wynagrodzenia za zużytą wodę i odprowadzone ścieki (wyrok SN z 22 września 2005 r., sygn. akt IV CK 91/05).

Faktem jest, że właściciel lokalu nieopomiarowanego może skuteczniej niż inni kwestionować wysokość rachunków za zużycie wody, dlatego w dobrze pojętym interesie zarządcy jest przyjęcie regulaminów rozliczania wody we wspólnocie.

Przykłady zapisów w regulaminach zużycia wody i odprowadzania ścieków

Budynek wspólnoty mieszkaniowej, zapis zaproponowany przez Czeladzkie Towarzystwo Budownictwa Społecznego

Par. 6 pkt. 4. W lokalach nieopomiarowanych (bez wodomierzy) rozliczenie zużycia wody i odprowadzania ścieków następuje na podstawie ryczałtu w wysokości 7 m3 /miesięcznie na każdą osobę zamieszkałą lub faktycznie korzystającą z lokalu.

Budynek wspólnoty mieszkaniowej w Piekarach Śląskich

§ 4 pkt 2. Jeżeli w budynku Wspólnoty znajdują się przynajmniej jedno ujęcia zimnej wody nie wyposażone w wodomierz indywidualny, to w przypadku takim:

a) w lokalach wyposażonych w wodomierz indywidualny koszt dostawy do lokalu wody i odprowadzenia ściekow ustalany jest na podstawie odczytu wodomierza indywidualnego;
b) w lokalach nie wyposażonych w wodomierz indywidualny koszt dostawy do lokalu wody i odprowadzenia ścieków jest równy zryczałtowanej opłacie za dostawę wody i odprowadzania ścieków za okres, w którym nie był wyposażony w wodomierz,
c) w przypadku ustalenia różnicy pomiędzy kosztami dostawy zimnej wody i odprowadzenia ścieków do budynku a kosztami zużycia wody i odprowadzenia ścieków w lokalach położonych w budynku, różnica ta dzielona jest pomiędzy wszystkich odbiorców.

3. Podział różnicy pomiędzy kosztami dostawy zimnej wody i odprowadzenia ścieków do budynku a kosztami zużycia wody i odprowadzenia ścieków w lokalach dokonywany jest w następujący sposób:


a) w przypadku gdy w budynku wszystkie ujęcia zimnej wody wyposażone są w wodomierze indywidualne, to różnica kosztów dzielona jest proporcjonalnie do wskazań wodomierzy indywidualnych;
b) w przypadku, gdy w budynku znajdują się przynajmniej jedno ujęcia zimnej wody nie wyposażone w wodomierz indywidualny to różnica kosztów dzielona jest proporcjonalnie do zużycia wody przez odbiorców; w lokalach wyposażonych w wodomierz indywidualny jako zużycie wody przyjmuje się wskazania tego wodomierza; w lokalach nie wyposażonych w wodomierz indywidualny jako zużycie wody przyjmuje się ilość zimnej wody, przyjętej do ustalenia opłaty zryczałtowanej.

Orzecznictwo

Brak opomiarowania w danym lokalu powoduje włączenie go przymusowo do części wspólnej nieruchomości, niepodobna bowiem w takiej sytuacji ustalić indywidualnego zużycia mediów. Co za tym idzie, opłaty za dostawy wody do takiej instalacji, a w konsekwencji także koszty odprowadzania ścieków, które są ich pochodną, stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 u. w. l. (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 12 grudnia 2012 r., sygn. akt I A Ca 641/12)

Autor: Dorota Bąbiak-Kowalska

Opublikowano w kategorii : Prawo

Od 1 stycznia 2014 r. w sposób istotny zmienią się zasady rozliczeń podatku VAT. W szczególności dotknie to rozliczeń dokonywanych przez wspólnoty mieszkaniowe w związku ze znajdującymi się w ich zarządzie lokalami użytkowymi.

Właśnie z dniem 1 stycznia 2014 r. weszły w życie bardzo ważne zmiany w ustawie z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.), dalej: ustawa o VAT. W istotny sposób zmienią się zasady rozliczeń podatku VAT, w tym te dokonywane przez wspólnoty mieszkaniowe w związku ze znajdującymi się w ich zarządzie lokalami użytkowymi.

Wspólnota mieszkaniowa dokonując odsprzedaży właścicielom lokali (w tym lokali użytkowych), zakupionych uprzednio w tym celu towarów i usług związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku VAT. Natomiast w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną wspólnota mieszkaniowa nie występuje w charakterze podatnika VAT (por. interpretacja ogólna ministra finansów z 21.06.2011 r., PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571).

Dla wspólnot najważniejszymi czynnościami opodatkowanymi VAT jest:

–odsprzedaż mediów właścicielom lokali, także lokali użytkowych,
–świadczenie usług najmu lokali użytkowych.

Poniżej ograniczę się do przedstawienia zmienionych zasad stosowania zwolnienia podmiotowego oraz zasad rozliczania (od 1 stycznia 2014 r.) czynności dokonywanych przez wspólnoty mieszkaniowe będące podatnikami VAT czynnymi. W praktyce wspólnoty mieszkaniowe nie wybierają tzw. metody kasowej przewidzianej w art. 21 ustawy o VAT, więc ten aspekt zostanie pominięty.

Wspólnoty mieszkaniowe – podatnicy VAT czynni

Od 1 stycznia 2014 r. według całkowicie innych zasad rozpoznawany będzie obowiązek podatkowy.

Zasady ustalania podstawy opodatkowania

Od 1 stycznia 2014 r. ulegną zmianie również zasady ustalania podstawy opodatkowania. Podstawą opodatkowania w dalszym ciągu (art. 29a ust. 1 in principio ustawy o VAT) stanowić będzie wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej.

Jednak inna redakcja przepisu art. 29a ust. 1 ww. ustawy, określającego zasadę ogólną ustalania podstawy opodatkowania, wiązać się będzie z koniecznością sięgnięcia do art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy, aby wyłączyć kwotę podatku VAT z podstawy opodatkowania. Wspólnoty mieszkaniowe wynajmujące lokale użytkowe muszą mieć na uwadze, że na podstawie art. 29a ust. 6 ustawy o VAT organy podatkowe mogą przyjmować, że podstawa opodatkowania usług najmu obejmuje kwotę podatku od nieruchomości w części przypadającej na wynajmowany lokal użytkowy (nie obejmuje ona podatku VAT należnego od tych usług) oraz odsprzedaży mediów ( np. prąd, gaz, woda). Objęcie tych składników umowy najmu podstawą opodatkowania z tytułu usług najmu oznacza objęcie ich stawką właściwą dla tych usług. Dla najmu lokali użytkowych będzie to stawka podstawowa.

Również po 31 grudnia 2013 r. wspólnoty mieszkaniowe będące podatnikami VAT czynnymi, na udokumentowanie dokonywanej sprzedaży (m.in. dostawy mediów właścicielom lokali czy świadcząc usługi najmu) zobowiązane będą wystawiać fakturę. W sytuacji, gdy nabywcą będzie inny podatnik lub osoba prawna niebędąca podatnikiem (tak zazwyczaj jest w przypadku sprzedaży mediów do lokalu użytkowego lub wynajmu lokalu użytkowego), wystawienie faktury będzie obowiązkowe (zob. art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT).

W przypadku pozostałych nabywców oraz czynności zwolnionych, np. dostawa mediów do lokalu mieszkalnego (niezależnie od statusu nabywcy), obowiązek wystawienia faktury ma zasadniczo wystąpić po otrzymaniu takiego żądania od nabywcy (zob. art. 106b ust. 2 i 3 ustawy o VAT). Niestety, w przypadku dostawy mediów i usług najmu kwestia ta może rodzić wątpliwości.

Od 1 stycznia 2014 r. faktury potwierdzające dokonanie dostawy mediów czy usługi najmu powinny być wystawione nie później niż z chwilą upływu terminu płatności, stosownie do art. 106i ust. 3 pkt 3 ustawy o VAT. Faktury nie mogą być wystawione wcześniej niż 30. dnia przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi (zob. art. 106i ust. 7 pkt 1 ustawy o VAT). Nie dotyczy to jednak, m.in. dostaw mediów oraz usług najmu, jeżeli faktura zawiera informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy (art. 106i ust. 8 ustawy o VAT).

W przypadku czynności dokowanych na przełomie 2013/2014 wspólnoty mieszkaniowe powinny mieć na uwadze przepisy przejściowe zawarte w ustawie z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.).

Ustawą z 8 listopada 2013 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw Sejm przedłużył czasowe stosowanie stawek 23 i 8 proc. o dalsze 3 lata. W chwili oddawania niniejszego numeru Wspólnoty Mieszkaniowej do druku prace legislacyjne nie były jeszcze zakończone. Najprawdopodobniej w przyszłym roku nie nastąpi zmiana wysokości opodatkowania w zakresie dostawy mediów do lokali użytkowych czy najmu lokali użytkowych.

Podatnicy VAT zwolnieni podmiotowo

Formalnie rzecz biorąc, od 1 stycznia 2014 r. w miejsce zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 lub 9 ustawy o VAT, zwolniona zostanie sprzedaż dokonywana przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150 000 zł . W przypadku podatników rozpoczynających działalność kwota liczona jest w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku, podobnie jak to było w stanie prawnym obwiązującym do 31 grudnia 2013 r.

Do wartości tej sprzedaży do 31 grudnia 2013 r. nie wlicza się (art. 113 ust. 2 ustawy o VAT):

– odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku,
– dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Niestety, od 1 stycznia 2014 r. art. 113 ust. 2 ustawy o VAT otrzyma nowe brzmienie, więc od tej daty do wartości tej sprzedaży nie wlicza się:

  1. wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz sprzedaży wysyłkowej z terytorium kraju oraz sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju;
  2. odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy o VAT, z wyjątkiem:
    • transakcji związanych z nieruchomościami,
    • usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38–41 ustawy o VAT,
    • usług ubezpieczeniowych – jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;
  3. odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Najważniejsza zmianą dla wspólnot mieszkaniowych jest to, że od 1 stycznia 2014 r. z wartości sprzedaży, od której przekroczenia zależy obowiązek rejestracji jako podatnik VAT czynny nie będą wyłączone już wszystkie czynności zwolnione.

Z punktu widzenia wspólnot mieszkaniowych istotne może być, że zwolnione od podatku VAT transakcje związane z nieruchomościami (niestety, ustawodawca nie wyjaśnia, jaki to ma być związek, np. czy mogą być za takie czynności uznane dostawy mediów do lokali mieszkalnych) – jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Brak przepisów przejściowych odnośnie do stosowania znowelizowanych przepisów art. 113 ustawy o VAT może rodzić wątpliwości, czy ustalając prawo do korzystania ze zwolnienia w roku 2014 r. na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, wspólnoty mieszkaniowe powinny liczyć wartość sprzedaży według nowych, czy jeszcze według starych zasad. Można się spodziewać, że organy podatkowe zaprezentują pogląd, że należy postępować według nowych zasad, a to oznacza, że wartość sprzedaży z części czynności zwolnionych, np. transakcji związanych z nieruchomościami wykonanych w 2013 r., powinna być uwzględniona przy liczeniu tego limitu. Dla niektórych wspólnot oznaczać to może, że pomimo iż w trakcie 2013 r. nie utraciły prawa do korzystania ze zwolnienia podmiotowego, to od 1 stycznia 2014 r. nie będą mogły korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy.

Od 1 stycznia 2014 r. zmianie ulega również sposób opodatkowania czynności, której dokonanie spowodowało utratę prawa do korzystania ze zwolnienia. W 2013 r. opodatkowaniu podlegała jedynie nadwyżka ponad limit sprzedaży w wysokości 150 000 zł (u podatników zwolnionych na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT), natomiast od 1 stycznia 2014 r. opodatkowaniu podlegać będzie cała czynność, której dokonanie spowodowało przekroczenie tej kwoty. Przy analizie takiej sytuacji należy pamiętać o art. 113 ust. 5 ustawy o VAT, który z dniem 1 stycznia 2104 r. otrzyma nowe brzmienie.

W dalszym ciągu wspólnoty mieszkaniowe zwolnione od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9 ustawy nie mają m.in. obowiązku rejestracji dla celów podatku VAT (art. 96 ust. 3 ustawy), składania deklaracji podatkowych (zob. art. 99 ust. 7 ustawy o VAT) i są zobowiązane do prowadzenia wyłącznie ewidencji sprzedaży, a nie pełnej ewidencji VAT (art. 109 ust. 1 i ust. 3 ustawy o VAT).

Podstawa prawna

Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.) Ustawa z 7 grudnia 2012 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (DzU z 2013 r., poz. 35)

MARCIN SZYMANKIEWICZ

Opublikowano w kategorii : Prawo

Przy kwalifikacji podatkowej wydatków na remont i ulepszenie te same prace budowlane mogą być kwalifikowane odmiennie. Ustawa podatkowa nie wiąże bowiem pojęcia ulepszenia z konkretnymi pracami budowlanymi, ale ocenia pod kątem skutków, jakie powodują.

Członkowie wspólnot mieszkaniowych prowadzący działalność gospodarczą z wykorzystaniem nieruchomości znajdującej się w ramach wspólnoty ponoszą konsekwencje podatkowe prac wykonywanych na substracie materialnym tej wspólnoty. Z punktu widzenia podatkowego problematyczne w praktyce okazuje się zakwalifikowanie prac przeprowadzonych w budynku, będącym środkiem trwałym członków wspólnoty, a w szczególności zasady zaliczania takich prac do kosztów uzyskania przychodów.

Charakter prac

W pierwszej kolejności omówienia wymaga stanowisko sądów administracyjnych (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 grudnia 2011 r., sygn. akt II FSK 1214/10) w zakresie podatkowego rozpatrywania tych wydatków przez osoby fizyczne. Zasadnicze znaczenie z tego punktu widzenia ma ocena, czy sporne prace miały charakter remontu, co uzasadniałoby zaliczenie związanych z nimi wydatków do kosztów uzyskania przychodów, czy też stanowiły wydatki na ulepszenie środka trwałego, które, zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1) lit. c updof [ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity w DzU z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.) – dalej powoływana jako updof] nie stanowią kosztów uzyskania przychodów.

Przy kwalifikacji wydatków na remont i ulepszenie w rozumieniu przepisów podatkowych te same prace budowlane mogą być kwalifikowane odmiennie. Ustawa podatkowa nie wiąże bowiem pojęcia ulepszenia z konkretnymi pracami budowlanymi, ale ocenia pod kątem skutków, jakie powodują. Chodzi o wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 updof, kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy. Kosztem uzyskania przychodów stosownie do art. 22 ust. 8 updof są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a–22o i z uwzględnieniem art. 23 updof.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 1) updof nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa użytkowania wieczystego gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych. Z treści art. 22 ust. 8 i art. 23 ust. 1 pkt 1) updof wyraźnie wynika, że wydatki na zakup środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych oraz ich ulepszenie co do zasady nie mogą być jednorazowo zaliczane do kosztów uzyskania przychodów. Wydatki na zakup środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i ich ulepszenie rozliczane są kosztowo poprzez odpisy amortyzacyjne. Konieczne jest także prowadzenie stosownej ewidencji, zgodnie z wymaganiami określonymi w ustawie. Tylko bowiem ujęcie środka trwałego w ewidencji pozwala na prawnie skuteczne dokonywanie odpisów amortyzacyjnych. Stosownie do art. 22d ust. 2 updof składniki majątku, o którym mowa w art. 22a–22c, a więc również lokale będące odrębną własnością (art. 22a ust. 1 pkt 1) wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania, z wyjątkiem składników wymienionych w ust. 1. Podatnicy dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych (art. 22f ust. 1). W razie braku ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, dokonane odpisy amortyzacyjne nie stanowią kosztów uzyskania przychodu (art. 22n ust. 6). W przypadku lokali służących prowadzeniu działalności gospodarczej lokale te podlegają amortyzacji pod warunkiem podjęcia przez podatnika decyzji o ich amortyzowaniu. Kosztem uzyskania przychodów z tytułu nabycia i ulepszenia np. lokalu mieszkalnego służącego działalności gospodarczej są jedynie odpisy amortyzacyjne i to pod warunkiem wprowadzenia tego składnika majątku do ewidencji środków trwałych oraz podjęcia decyzji przez podatnika o jego amortyzowaniu.

W związku z tym istotne jest odróżnienie prac remontowych od prac o charakterze ulepszeniowym (przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja, modernizacja). W piśmiennictwie nie budzi wątpliwości stanowisko, że o tym, czy dany wydatek dotyczący środka trwałego może być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów w całości, czy poprzez odpisy amortyzacyjne, nie decyduje wola podatnika, a zakres rzeczowy wykonanych prac, w przypadkach zaś wątpliwych co do prawidłowej kwalifikacji poniesionego kosztu (inwestycja czy remont), konieczne jest powołanie biegłego ds. budowlanych, który w oparciu o stosowną dokumentację określi, jaki był zakres prowadzonych prac.

Nakłady na remont a nakłady na ulepszenie

W orzecznictwie utrwalił się pogląd, że różnica między nakładami na remont a nakładami na ulepszenie środków trwałych polega na tym, że pierwsze z nich zmierzają do podtrzymania, odtworzenia wartości użytkowej środków trwałych (konserwacja, naprawy), a drugie do podjęcia czy rozszerzenia działalności w drodze przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodującej istotną zmianę cech użytkowych (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego O/Z w Katowicach z 27 grudnia 2000 r., sygn. akt I SA/Ka 1933/99). Dla uznania, że w danej sprawie mamy do czynienia z ulepszeniem środka trwałego wystarczy stwierdzenie, że występuje chociażby jeden z elementów ulepszenia:

  • przebudowa jako istotna zmiana struktury wewnętrznej obiektu już istniejącego bez zwiększenia powierzchni i kubatury,
  • rozbudowa jako zwiększenie powierzchni/kubatury,
  • rekonstrukcja jako ponowna budowa obiektu w rozumieniu odtworzenia obiektu,
  • adaptacja jako przystosowanie obiektu do nowej funkcji, której do tej pory nie spełniał,
  • modernizacja jako unowocześnianie w rozumieniu wyposażania obiektu o nowe elementy składowe (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego O/Z w Gdańsku z 21 listopada 2001 r., sygn. akt I SA/Gd 829/99).

Ustalenie, jakie prace zostały wykonane i jaki był ich charakter, następuje w toku postępowania dowodowego, prowadzonego zgodnie z przepisami działu IV rozdziału 11 ordynacji podatkowej (ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (DzU nr 137, poz. 926 ze zm.) – dalej powoływana jako op).

Przyjęta w art. 191 ordynacji podatkowej zasada swobodnej oceny dowodów zakłada, iż organ podatkowy nie jest krępowany przy ich ocenie kryteriami formalnymi. Ma swobodnie oceniać wiarygodność i moc dowodową poszczególnych dowodów, na których oparł swoją decyzję. Aby w ramach tej swobody nie zostały przekroczone granice dowolności, organ podatkowy winien m.in. kierować się prawidłami logiki, zgodnością oceny z prawami nauki i doświadczenia życiowego, traktowania zebranych dowodów jako zjawisk obiektywnych, oceniania dowodów wyłącznie z punktu widzenia ich znaczenia i wartości dla toczącej się sprawy, wszechstronności oceny (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego O/Z w Poznaniu z 29 czerwca 2000 r., sygn. I SA/Po 1342/99). Organy podatkowe korzystają pod tym kątem z opinii rzeczoznawców nieruchomości lub biegłych z zakresu budownictwa. Należy pamiętać, że takie opinie są dokumentami prywatnymi. Wyrażają jedynie opinie osoby, która ją podpisała. Podlegają więc swobodnej ocenie przez organ podatkowy, który opiera się na dokumentacji prac prowadzonych na nieruchomości (np. pozwolenia na użytkowanie części usługowo-handlowej budynku), protokołu kontroli podatkowej, wyjaśnień, pism i innych dowodów przedstawionych przez podatnika. Na ich podstawie organ podatkowy dokonuje samodzielnej analizy poniesionych wydatków i prac budowlanych.

Pamiętać trzeba, że przepis art. 22g ust. 17 updof odnosi się do sytuacji, gdy środek trwały został wpisany u podatnika do ewidencji środków trwałych w określonej wartości początkowej, a następnie, już w ramach działalności gospodarczej, poniesiono wydatki na jego ulepszenie. Tylko wówczas można mówić o „wzroście ich wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania”. Jest to więc sytuacja uzasadniająca powiększenie wartości początkowej o sumę wydatków poniesionych na ulepszenie.

Natomiast w sytuacji, gdy „ulepszenia” dokonano przed przyjęciem przez podatnika środka trwałego do używania i przed wpisaniem go (po raz pierwszy) do ewidencji środków trwałych, to poniesione nakłady zwiększają wartość początkową tego środka trwałego ustaloną metodami wskazanymi we wcześniejszych ustępach art. 22g ww. ustawy. Wyraźnie wskazuje odesłanie w ust. 17 do ust. 1, 3–9 i 11–15 tejże ustawy.

W następnym, 2. numerze Wspólnoty Mieszkaniowej postaram się wyjaśnić dalsze problemy, które stwarzają przepisy podatkowe stosowane w poruszanej powyżej problematyce.

Autor: Michał Kazek - referendarz sądowy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu

Opublikowano w kategorii : Prawo

Problemy związane z rozliczenie remontu i ulepszenia środka trwałego członków wspólnoty mieszkaniowej w orzecznictwie sądów administracyjnych nastręczają wiele problemów. To, że o kwalifikacji dokonanych prac (remont czy ulepszenie) decyduje sam podatnik, nie ma jednak charakteru definitywnego. Organy podatkowe mogą bowiem kwestionować kwalifikację przyjętą przez podatnika, także w zakresie VAT-u.

Kontynuuję dalszy ciąg rozważań dotyczących rozliczeń podatkowych we wspólnotach mieszkaniowych. Tym razem zajmę się stanowiskiem sądów administracyjnych[1] w zakresie podatkowego rozpatrywania prac związanych z remontem i ulepszeniem wykonywanych na nieruchomości poprzez pryzmat podatku od towarów i usług.

Kiedy zwolnienie

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT[2] (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2007 r.), zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt. 10), pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Z kolei według art. 43 ust. 6 ustawy o VAT tego zwolnienia nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1), jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej, a podatnik:

1) miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2) użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Ulepszenie

Ustawa o VAT nie zawiera definicji pojęcia „ulepszenie”, którym posługuje się powołany przepis. W związku z tym należy sięgnąć do przepisów updof[3]. Art. 22g ust. 17 tej ustawy stanowi, że jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3–9 i 11–15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone przy spełnieniu dwóch warunków, gdy:

  • suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł,
  • wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Wydatki, których nie można zakwalifikować do kategorii „ulepszenia”, powinny być uznane za wydatki na remont środka trwałego. W celu ich zdefiniowania sięga się do przepisów ustawy Prawo budowlane[4]. W art. 3 pkt 8) tej ustawy postanowiono, że przez „remont” należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Przez ulepszenie środków trwałych należy rozumieć:

  • przebudowę, czyli zmianę (poprawienie) istniejącego stanu środków trwałych na inny,
  • rozbudowę, tj. powiększenie (rozszerzenie) składników majątkowych, w szczególności budynków i budowli, linii technologicznych itp.,
  • rekonstrukcję, tj. odtworzenie zużytych całkowicie lub częściowo składników majątku,
  • adaptację, tj. przystosowanie (przerobienie) składnika majątkowego do wykorzystania go innym celu niż ten, do którego był pierwotnie przeznaczony albo nadania mu nowych cech użytkowych,
  • modernizację, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Wynikiem ulepszenia musi być wzrost wartości użytkowej środka trwałego w stosunku do takiej wartości z dnia jego przyjęcia do używania. Nie chodzi więc o wzrost wartości użytkowej w stosunku do stanu poprzedzającego prace w obiekcie, lecz o taki wzrost wartości użytkowej, który ma wpływ na wzrost tej wartości w stosunku do stanu z dnia przyjęcia do używania.

Kolejnym warunkiem zaliczenia wydatków na ulepszenie do zwiększających wartość środka trwałego w powyższym rozumieniu jest mierzalność ulepszenia. Przepis art. 22g ust. 17 updof wskazuje przykładowo, w jaki sposób mierzalność ta może się wyrażać: np. okresem używania – wydłużeniem okresu używania środka ulepszonego w stosunku do stanu poprzedniego, zwiększeniem jego zdolności wytwórczej, podwyższeniem jakości produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i zmniejszeniem kosztów ich eksploatacji. Efekt mierzalnego ulepszenia środka trwałego powinien wystąpić nie na skutek porównania stanu przed dokonaniem nakładów i po tym fakcie, ale porównania stanu z dnia przyjęcia środka trwałego do używania oraz po dokonaniu ulepszenia.

czytaj całość tekstu w majowym numerze miesięcznika WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA 5/2014

Autor: MICHAŁ KAZEK, referendarz sądowy, WSA we Wrocławiu

  • [1] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 19 stycznia 2011 r. , sygn. akt I SA/Gd 43/11.
  • [2] Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (DzU nr 54, poz. 535 ze zm.).
  • [3] Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity DzU z 2010 r. nr 51, poz. 307).
  • [4] Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity DzU z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.).
Opublikowano w kategorii : Prawo

Zapisz sie do newslettera