Obniżenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego o 50 proc., ustalone w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, zawartej w czasie obowiązywania ustawy z 14 lipca 1961 roku o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, zachowuje skuteczność także pod rządem ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami dopóki, dopóty umowa stron w tym zakresie nie zostanie skutecznie zmieniona.

Spółdzielnia mieszkaniowa wniosła o zasądzenie od gminy kwoty 311 131,05 zł wraz z ustawowymi odsetkami, a na poparcie roszczenia powódka podniosła, że jako użytkownik wieczysty świadczyła na rzecz pozwanego nienależnie kwotę objętą pozwem, tj. uiściła kwotę 311 131,05 zł ponad swoje zobowiązanie wynikające z umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

W odpowiedzi na pozew gmina wniosła o oddalenie powództwa. W uzasadnieniu wskazała, że dochodzone roszczenie objęte jest trzyletnim terminem przedawnienia jako związane z prowadzeniem przez powódkę działalności gospodarczej. Ponadto zwróciła uwagę na treść art. 411 pkt 1 kc wywodząc, że powódka wiedziała o braku zobowiązania do świadczenia i w związku z tym nie przysługuje jej prawo żądania zwrotu nienależnego świadczenia.

Sąd okręgowy uznał powództwo. Ustalił, że w 1974 r. pomiędzy Skarbem Państwa a spółdzielnią mieszkaniową została zawarta w formie aktu notarialnego umowa użytkowania wieczystego. W § 4 tejże umowy zastrzeżono, że użytkownik wieczysty będzie uiszczał opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości przy zastosowaniu 50-procentowej zniżki w oparciu o uchwałę Prezydium Rady Narodowej z 1963. W umowie tej ustalono również, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może ulegać zmianie, stosownie do przepisów art. 25 i 26 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Pierwsza opłata roczna została wpłacona w 1974 r. Kolejne opłaty roczne poczynając od 1 stycznia 1975 r. miały być uiszczane z góry najpóźniej do 1 marca każdego roku. W przypadku uchybienia terminowi płatności opłaty podlegały przymusowemu ściągnięciu wraz odsetkami za zwłokę i kosztami egzekucyjnymi.

Zawiadomieniem z 2005 r. miasto poinformowało spółdzielnię mieszkaniową, że opłata roczna z tytułu użytkowania stanowi 1 proc. wartości gruntu. Ponadto gmina udzieliła kilku bonifikat w opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu dla osób o niskich dochodach – członków spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielnia dokonywała płatności z wyżej wskazanych tytułów, uiszczając w 2005 r. na rzecz miasta z tytułu opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości łączną kwotę w wysokości 293 245,30 zł, w której to kwocie była zawarta kwota 246 414,00 zł z tytułu opłaty rocznej za użytkowanie gruntu objętego księgą wieczystą. Podobnie przedstawiała się sytuacja w 2006 r.

Jednocześnie gmina nigdy nie informowała spółdzielni mieszkaniowej, że powinna płacić opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w wysokości niższej, tj. 0,5 proc. wartości nieruchomości. W ocenie sądu okręgowego, z zawartej między stronami umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wynika, że spółdzielni przysługiwała 50-proc. zniżka w opłacie rocznej. Jednocześnie pozwany nie dokonał skutecznego wypowiedzenia tej bonifikaty, strony nie zawarły też w tym zakresie żadnego porozumienia, które uprawniałoby pozwanego do żądania uiszczenia opłaty rocznej w wysokości 1 proc. wartości rynkowej nieruchomości gruntowej. Istota sprawy sprowadzała się zatem, zdaniem sądu, do ustalenia, czy wprowadzona w treści zawartej w formie aktu notarialnego umowy z 27 września 1974 roku, 50-proc. zniżka w opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste zachowuje moc pod rządami ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, a jeżeli tak, to czy doszło do skutecznego wypowiedzenia tej bonifikaty bądź zmiany umowy łączącej strony.

Jak wskazał sąd okręgowy, w chwili zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste powodowej spółdzielni obowiązywała ustawa z 14 lipca 1961 roku o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (DzU z 1961 r. nr 32, poz. 159 z późn. zm.). Przepisy tej ustawy przewidywały udzielanie bonifikat między innymi spółdzielniom mieszkaniowym i takie też rozwiązanie przyjęto w treści umowy o użytkowanie wieczyste zawartej w 1974 r. pomiędzy Skarbem Państwa a powodową spółdzielnią. W treści obecnie obowiązującej ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewidziano takiego rozwiązania, jednocześnie żaden z obowiązujących czy przejściowych przepisów nie zawiera uregulowania, które pozbawiałoby prawa do dotychczas przyznanych bonifikat. Sąd okręgowy powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego stwierdził więc, iż obniżenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego o 50 proc. ustalone w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, zawartej w czasie obowiązywania ustawy z 14 lipca 1961 roku o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, zachowuje skuteczność także pod rządem ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami dopóty, dopóki umowa stron w tym zakresie nie zostanie skutecznie zmieniona (uchwała SN z 24 czerwca 2004 r., III CZP 23/04, wyrok z 16 września 2009 roku, I CSK 18/09). W konsekwencji stwierdzić należało, że tylko odpowiednio dokonana zmiana umowy łączącej strony bądź dokonanie w odpowiednim trybie wypowiedzenia bonifikaty uprawniałoby pozwanego do żądania opłaty rocznej w wysokości 1 proc. wartości nieruchomości. Sąd dokonał rozróżnienia opłaty rocznej i trybu jej wypowiedzenia oraz bonifikaty od takiej opłaty. Zastrzegł, że aktualizacja opłaty rocznej ze względu na zmianę wartości nieruchomości nie stanowi skutecznego sposobu zlikwidowania ustalonej umownie bonifikaty. Wskazał, iż tryb wypowiedzenia opłaty rocznej przewidują przepisy art. 77–81 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy te regulują kwestię aktualizacji opłaty rocznej w sytuacji zmiany wartości rynkowej gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Jedynie w treści art. 76 ust. 3 tejże ustawy przewidziano, że właściwy organ wypowiada udzieloną bonifikatę, jeżeli osoba, której oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste, przed upływem 10 lat, licząc od dnia ustanowienia tego prawa, dokonała jego zbycia lub wykorzystała nieruchomość na inne cele, niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty. Przy wypowiedzeniu stosuje się odpowiednio art. 78–81 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd okręgowy przypomniał, że z treści tych przepisów jednoznacznie wynika, iż zastosowanie trybu wypowiedzenia przewidzianego w art. 78–81 ma odniesienie tylko do opisanych w tym przepisie sytuacji faktycznych. Rozważając kwestię, czy doszło do skutecznej zmiany umowy w zakresie likwidacji bonifikaty lub skutecznego wypowiedzenia umowy w tym zakresie, sąd odwołał się do ogólnych przepisów kodeksu cywilnego. Przywołał treść art. 77 kc w brzmieniu obowiązującym w 2001 roku stanowiący, iż jeżeli umowa została zawarta na piśmie, jej uzupełnienie, zmiana albo rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej powinno być stwierdzone pismem. Wskazał, że przed nowelizacją tego przepisu w 2003 roku w orzecznictwie Sądu Najwyższego dominował pogląd, że zmiana umowy zawartej w formie aktu notarialnego dla swej skuteczności wymagała również zachowania takiej formy. W przedmiotowej sprawie sąd I instancji uznał za bezsporne, że wskazana forma zmiany umowy nie została zachowana, ani strony nie zachowały w tym zakresie nawet zwykłej formy pisemnej, pozwany bowiem ograniczył się do złożenia jednostronnego oświadczenia woli, które nie zmieniło treści umowy. W konsekwencji, w przekonaniu sądu, uznać należało, że uiszczona przez spółdzielnię na rzecz pozwanego w roku 2005 i 2006 r. kwota stanowiła – również w połowie – świadczenie nienależne, bowiem w chwili jego spełnienia spółdzielnia nie była zobowiązana do uiszczenia opłaty w wysokości odpowiadającej 1 proc. wartości rynkowej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste (art. 410 kc.). Sąd przytoczył przepis art. 405 kc., zgodnie z którym „kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości”. Sąd okręgowy uznał za niezasadny zarzut przedawnienia roszczenia podniesiony przez pozwanego. Sąd ten wskazał, że – wbrew odmiennemu poglądowi pozwanego – roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia przedawnia się w ogólnym 10-letnim terminie, jak wynika to z art. 118 kc. Wskazał, iż spółdzielnia miała obowiązek uiszczenia opłaty rocznej za rok 2005 i 2006 do 31 marca 2005 i 2006 roku. Powódka złożyła pozew w niniejszej sprawie 17 października 2011 r., a zatem, zdaniem sądu I instancji, przed upływem terminu przedawnienia.

Powyższy wyrok został utrzymany przez sąd apelacyjny. Warto wskazać, że sąd apelacyjny wyjaśnił, iż nawet jeśli (z czym się jednak nie zgadzał) przyjąć, że w powyższej sprawie termin przedawnienia wynosi 3 lata, jak chciała tego gmina, to i tak brak byłoby podstaw do uwzględnienia zarzutu przedawnienia. W ocenie sądu apelacyjnego sprzeciwia się temu treść art. 5 kc, bowiem byłoby to sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Ocena taka wynika z tego, iż w przedmiotowej sprawie powód o tym, że spełnione przez niego świadczenie jest nienależne, dowiedział się dopiero w roku 2009 r., jednakże pozwany miał o tym wiedzę wcześniej, a mimo to konsekwentnie wskazywał i pobierał opłaty nienależne wiedząc, iż w konsekwencji obciążają one członków spółdzielni. Skoro zatem świadczenie z tytułu zapłaty 50 proc. opłaty za użytkowanie wieczyste za lata 2005 i 2006 r. słusznie zostało uznane przez sąd okręgowy za zapłacone nienależnie, to co do zasady możliwe było żądanie przez powódkę zwrotu tej kwoty od pozwanego.

(Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 17 października 2010 r., sygn. akt VI ACa 557/12)

Oprac. SSz

Opublikowano w kategorii : Prawo

Zapisz sie do newslettera