W naszym bloku (2 klatki, 35 lokali) wymienić instalację c.o. Jest to zamierzenie na co najmniej 3 lata, jako że członkowie naszej wspólnoty nie należą do osób zamożnych. Sposobem finansowania tego remontu mogą być tylko kilkuletnie, ratalne wpłaty członków wspólnoty na fundusz remontowy, poprzedzone oczywiście stosowną uchwałą.

Pytanie brzmi: jak zabezpieczyć te środki na kolejne lata, jeśli po rocznym rozliczeniu któryś z właścicieli wystąpi o zwrot „swoich”, niewydanych na remont środków? Jakie zapisy należy zastosować w uchwale?

Wpłacone przez właściciela na konto wspólnoty mieszkaniowej środki stanowią własność właściciela, aż do czasu ich wydatkowania zgodnie z przeznaczeniem ustalonym przez wspólnotę w uchwale, w konsekwencji rozliczenie wniesionych zaliczek z właścicielem powinno co do zasady nastąpić dopiero po wykonaniu inwestycji.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. (uwl) właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową – obok wydatków związanych z utrzymaniem swoich lokali – obowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie tych kosztów, obejmujących wydatki i ciężary wymienione przykładowo w art. 14 uwl, obowiązani są uiszczać zaliczki w formie bieżących opłat. Wysokość zaliczek podlega ustaleniu w drodze uchwały właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 3 uwl) i nie musi ściśle odpowiadać kosztom zarządu. Niewątpliwie powinna być ona jednak ustalona na takim poziomie, by wspólnota mieszkaniowa mogła na bieżąco pokrywać wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Ze względu na to, że są to jedynie zaliczki na poczet przyszłych wydatków, nieznanych dokładnie w chwili podejmowania uchwały, podstawą ustalenia ich wysokości powinny być dotychczasowe wydatki na koszty zarządu, z równoczesnym uwzględnieniem znanych już okoliczności, mogących wpływać na wysokość przyszłych bieżących obciążeń (wyrok Sądu Najwyższego z 20 czerwca 1997 r., II CKN 226/97, OSNC 1998, nr 1, poz.6 oraz wyrok z 8 października 2008 r., V CSK 133/08, niepubl.). Zgodnie z art. 29 ust. 1 uwl, zarząd jest obowiązany prowadzić określoną przez wspólnotę mieszkaniową ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek na pokrycie tych kosztów. Zaliczki na koszty zarządu podlegają rozliczeniu po upływie roku kalendarzowego, na który zostały uchwalone i po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania z działalności zarządu. Jeżeli suma zaliczek przekraczała poniesione w danym roku koszty zarządu, właściciele powinni podjąć uchwałę określającą sposób rozliczenia nadwyżki. Sąd Najwyższy w wyroku z 8 października 2008 r., V CSK 133/08, przyjął, że właściciele lokali mogą podjąć uchwałę o rozliczeniu nadwyżki przez zaliczenie jej na poczet przyszłych wydatków na koszty zarządu, przez zwrot właścicielom lokali lub w inny sposób. Podkreślił przy tym, że po upływie roku kalendarzowego, na który zaliczki zostały uchwalone, i po ustaleniu na podstawie sprawozdania finansowego rzeczywistych kosztów zarządu poniesionych w tym roku, wierzytelność obejmująca niezapłacone zaliczki nie wygasa ani nie przekształca się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym w tym roku kosztom zarządu.

Nie ulega wątpliwości, że właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową mogą także na podstawie uchwały utworzyć fundusz remontowy i określić zasady gromadzenia środków oraz dysponowania nim przez zarząd wspólnoty. W uwl ustawodawca nie uregulował statusu prawnego funduszu remontowego, przy czym „fundusz remontowy” to w rzeczywistości część składowa kosztów zarządu, ściśle zaliczki na remonty nieruchomości wspólnej, którą w szczególny sposób się wyodrębnia, a to poprzez odmienną nazwę czy sposób jej księgowania. Zazwyczaj tworzy się odrębne konto księgowe, niekiedy środki gromadzi na osobnym rachunku bankowym. Sąd Najwyższy w wyroku z 26 stycznia 2011 r. (II CSK 358/10) stwierdził, że tej sytuacji przy kwalifikacji prawnej środków pieniężnych zgromadzonych na funduszu remontowym trzeba odwołać się do reguł przyjętych w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07), mającej moc zasady prawnej. W uchwale tej Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że wspólnota mieszkaniowa ma ustawowo przyznaną zdolność prawną, wobec czego może posiadać własny majątek, odrębny od majątków właścicieli lokali. W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Przepisy uwl pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 uwl) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Tak wyznaczony zakres zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej pozwala zaliczyć środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym do własnego majątku wspólnoty, odrębnego od majątków właścicieli lokali. Oznacza to, że dysponentem środków uiszczonych na rachunek tego funduszu jest wspólnota mieszkaniowa. Trzeba jednak podkreślić, że właściciele lokali, podejmując uchwałę o utworzeniu funduszu remontowego, wyrażają zgodę na zaliczenie wpłat dokonywanych na poczet tego funduszu do majątku wspólnoty. Taki pogląd jest jednak krytykowany przez wielu ekspertów.

Należy także wspomnieć, że zupełnie odmienne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt V CSK 367/2009, zgodnie z którym uznał, że „wpłaty na fundusz remontowy stanowią zobowiązania z tytułu uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną w zakresie wydatków na remonty nieruchomości. Środki na nim zgromadzone stanowią odrębną współwłasność wszystkich właścicieli lokali”. Powyższe potwierdza także stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie zawarte w wyroku z 22 lutego 2001 r. (I ACa 1309/2000).

Wpłacone zatem przez właściciela na konto wspólnoty mieszkaniowej środki stanowią własność właściciela aż do czasu ich wydatkowania zgodnie z przeznaczeniem ustalonym przez wspólnotę w uchwale (np. planie remontowym). Wynika to zazwyczaj w większości przypadków z dużych kosztów remontów, na które wspólnota nie jest w stanie zgromadzić niezbędnych środków na funduszu remontowym w ciągu roku. Powoduje to konieczność gromadzenia środków na funduszu remontowym przez wiele lat.

W konsekwencji rozliczenie z właścicielem wniesionych zaliczek powinno co do zasady nastąpić dopiero po wykonaniu inwestycji. Jednocześnie tworząc fundusz remontowy (remontowo-inwestycyjny), warto określić cele, na jakie będą zbierane środki przez najbliższy czas, np. remont instalacji centralnego ogrzewania. Wówczas po zakończeniu takiego zadania wspólnota mieszkaniowa będzie mogła ewentualne nadpłaty rozliczyć lub podjąć uchwałę, w której wspólnota zdecyduje o realizacji kolejnego celu, np. remontu dachu. Jednocześnie w uchwale tej właściciele powinni zgodzić się na zaliczenie dotychczas zgromadzonych (i nierozliczonych) środków na powyższy cel.

(PSZ)

Opublikowano w kategorii : Technika

Czy dopuszczalne jest pokrywanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej nie tylko w ramach systemu zaliczek, ale także poprzez jednorazowe wpłaty członków wspólnoty mieszkaniowej w ciągu roku?

We wspólnocie podjęto uchwałę w sprawie jednorazowej wpłaty na fundusz remontowy. W trakcie trwania remontu okazało się, że zabrakło pieniędzy i konieczna jest dodatkowa „zbiórka”. Wspomniana wyżej uchwała w sprawie jednorazowej wpłaty na fundusz remontowy została podjęta częściowo na zebraniu właścicieli lokali, a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów. W zebraniu wspólnoty nie uczestniczył przedstawiciel gminy. Otrzymała ona pisemną informację od zarządu wspólnoty, że w głosowaniu mieszanym zostały przyjęte cztery uchwały, w tym uchwała w sprawie jednorazowej wpłaty na fundusz remontowy. Wpłata oscylowała w granicach 9 zł za mkw. powierzchni lokalu i miała być uiszczona w terminie do końca bieżącego miesiąca. Podjęcie uchwały uzasadnione było pilnymi potrzebami remontowymi nieruchomości, w tym dokończeniem pracy polegającej na ułożeniu płytek na klatkach schodowych I i II budynku, pochodzącego z lat 50 ubiegłego wieku. Mimo że uchwała o dodatkowych wpłatach została podjęta prawidłowo, to nie spodobała się wszystkim członkom wspólnoty, w tym gminie. Uważała ona, że takie dodatkowe wpłaty w ciągu roku są niedopuszczalne i zaskarżyła treść uchwały.

Zasadą jest co miesiąc

Gmina uzasadniała, że uchwała jest niezgodna z prawem, narusza podstawowe zasady zarządzania nieruchomością oraz działa na szkodę członków pozwanej wspólnoty, gdyż brak jest podstaw prawnych do obciążenia właścicieli jednorazową wpłatą na fundusz remontowy obok należnych zaliczek. Zaskarżyła więc ją do sądu okręgowego, który uznał powództwo za bezzasadne. Ponieważ gmina podtrzymywała swoje stanowisko, sprawa trafiła do sądu apelacyjnego. Ten jednak stanął po stronie wspólnoty.

Sąd apelacyjny uznał, że aby prawidłowo rozstrzygnąć tę sprawę, trzeba udzielić odpowiedzi na pytanie, czy dopuszczalne jest pokrywanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej nie tylko w ramach systemu zaliczek, ale także poprzez jednorazowe wpłaty członków wspólnoty mieszkaniowej.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej: uwl), właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową – obok wydatków związanych z utrzymaniem swoich lokali – obowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie tych kosztów, obejmujących wydatki i ciężary wymienione przykładowo w art. 14 uwl, obowiązani są uiszczać zaliczki w formie bieżących opłat. Art. 15 ust. 1 uwl zobowiązuje właścicieli do uiszczania tych zaliczek , płatnych z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Przepis powyższy ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza między innymi, że zaliczki muszą być płacone w stosunku miesięcznym, a nie w innych okresach, np. kwartalnych, półrocznych czy rocznych. Ustawodawca zatem z mocy bezwzględnie obowiązującego przepisu nadał zaliczkom charakter świadczeń okresowych miesięcznych, płatnych z góry do 10. każdego miesiąca, co zbliża je do świadczeń czynszowych. Jest to zrozumiałe skoro mają one pokrywać okresowe, najczęściej konieczne do poniesienia co miesiąc, wydatki na koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Nadanie zaliczkom charakteru świadczeń okresowych – jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 8 października 2008 r., V CSK 133/08, Lex nr 500 183 – ma zapewnić płynną bieżącą gospodarkę i zarządzanie nieruchomością wspólną, bez konieczności zaciągania pożyczek lub krótkoterminowych kredytów. Ich wysokość ustalana jest uchwałą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 3 uwl).

Przekroczenie kosztów planowanych

Jeśli rzeczywiste koszty zarządu nieruchomością wspólną przekraczają koszty planowane (i wniesione zaliczki), właściciele zobowiązani będą dopłacić brakującą różnicę (każdy w odpowiedniej ułamkowej części), ponieważ zgodnie z art. 12 ust. 2 uwl są oni zobowiązani pokryć wszystkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z tej nieruchomości. Jeśli natomiast wpłacone przez właścicieli lokali zaliczki przewyższają rzeczywiste koszty, nadwyżkę tę właściciele lokali mogą albo zaliczyć na poczet zaliczek należnych za okresy następne, albo nadwyżkę tę należy zwrócić właścicielom lokali (każdemu w odpowiedniej ułamkowej części). System zaliczek ma służyć zapewnieniu wspólnocie mieszkaniowej możliwości prowadzenia płynnej, bieżącej gospodarki i zarządu nieruchomością wspólną.

Wyimek: W przypadku kosztów, które nie weszły w skład uchwalonych przez wspólnotę zaliczek możliwe jest ich sfinansowane ze środków zgromadzonych w ramach jednorazowej wpłaty. Obowiązek prowadzenia przez wspólnotę mieszkaniową racjonalnej gospodarki oraz dbałości o nieruchomość wspólną może być właściwie wykonany, jeśli będzie ona w stanie pozyskać i dysponować niezbędnymi środkami finansowymi.

Można jednorazowo i udziałami

Należy podkreślić, że jednorazowa opłata na fundusz remontowy uchwalona przez wspólnotę nie jest zaliczką w rozumieniu z art.15 ust. 1 uwl. Nie można jej uznać za miesięczne świadczenie okresowe, gdyż ma pokryć jednorazowy wydatek (koszt wykonania konkretnych prac remontowych), a nie wydatków okresowych, stale powtarzających się . W tej sytuacji ustalenie terminu zapłaty tego świadczenia w sposób odmienny niż w art. 15 ust. 1 uwl, nie narusza tego przepisu.

Ważny dla innych wspólnot jest również fakt, że w takiej uchwale nie doszło również do naruszenia art. 12 ust. 2 uwl, który stanowi, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Zgodnie z treścią tego przepisu właściciele lokali zobowiązani są opłacać koszty zarządu nieruchomością wspólną nie w proporcji do liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej ich lokali, lecz w proporcji do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Pełna treść artykułu we Wspólnocie Mieszkaniowej nr 9.

Opublikowano w kategorii : Prawo

W naszym bloku (2 klatki, 35 lokali) wymienić instalację c.o. Jest to zamierzenie na co najmniej 3 lata, jako że członkowie naszej wspólnoty nie należą do osób zamożnych. Sposobem finansowania tego remontu mogą być tylko kilkuletnie, ratalne wpłaty członków wspólnoty na fundusz remontowy, poprzedzone oczywiście stosowną uchwałą.

Pytanie brzmi: jak zabezpieczyć te środki na kolejne lata, jeśli po rocznym rozliczeniu któryś z właścicieli wystąpi o zwrot „swoich”, niewydanych na remont środków? Jakie zapisy należy zastosować w uchwale?

Wpłacone przez właściciela na konto wspólnoty mieszkaniowej środki stanowią własność właściciela, aż do czasu ich wydatkowania zgodnie z przeznaczeniem ustalonym przez wspólnotę w uchwale, w konsekwencji rozliczenie wniesionych zaliczek z właścicielem powinno co do zasady nastąpić dopiero po wykonaniu inwestycji.

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. (uwl) właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową – obok wydatków związanych z utrzymaniem swoich lokali – obowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie tych kosztów, obejmujących wydatki i ciężary wymienione przykładowo w art. 14 uwl, obowiązani są uiszczać zaliczki w formie bieżących opłat. Wysokość zaliczek podlega ustaleniu w drodze uchwały właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 3 uwl) i nie musi ściśle odpowiadać kosztom zarządu. Niewątpliwie powinna być ona jednak ustalona na takim poziomie, by wspólnota mieszkaniowa mogła na bieżąco pokrywać wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Ze względu na to, że są to jedynie zaliczki na poczet przyszłych wydatków, nieznanych dokładnie w chwili podejmowania uchwały, podstawą ustalenia ich wysokości powinny być dotychczasowe wydatki na koszty zarządu, z równoczesnym uwzględnieniem znanych już okoliczności, mogących wpływać na wysokość przyszłych bieżących obciążeń (wyrok Sądu Najwyższego z 20 czerwca 1997 r., II CKN 226/97, OSNC 1998, nr 1, poz.6 oraz wyrok z 8 października 2008 r., V CSK 133/08, niepubl.). Zgodnie z art. 29 ust. 1 uwl, zarząd jest obowiązany prowadzić określoną przez wspólnotę mieszkaniową ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek na pokrycie tych kosztów. Zaliczki na koszty zarządu podlegają rozliczeniu po upływie roku kalendarzowego, na który zostały uchwalone i po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania z działalności zarządu. Jeżeli suma zaliczek przekraczała poniesione w danym roku koszty zarządu, właściciele powinni podjąć uchwałę określającą sposób rozliczenia nadwyżki. Sąd Najwyższy w wyroku z 8 października 2008 r., V CSK 133/08, przyjął, że właściciele lokali mogą podjąć uchwałę o rozliczeniu nadwyżki przez zaliczenie jej na poczet przyszłych wydatków na koszty zarządu, przez zwrot właścicielom lokali lub w inny sposób. Podkreślił przy tym, że po upływie roku kalendarzowego, na który zaliczki zostały uchwalone, i po ustaleniu na podstawie sprawozdania finansowego rzeczywistych kosztów zarządu poniesionych w tym roku, wierzytelność obejmująca niezapłacone zaliczki nie wygasa ani nie przekształca się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym w tym roku kosztom zarządu.

Nie ulega wątpliwości, że właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową mogą także na podstawie uchwały utworzyć fundusz remontowy i określić zasady gromadzenia środków oraz dysponowania nim przez zarząd wspólnoty. W uwl ustawodawca nie uregulował statusu prawnego funduszu remontowego, przy czym „fundusz remontowy” to w rzeczywistości część składowa kosztów zarządu, ściśle zaliczki na remonty nieruchomości wspólnej, którą w szczególny sposób się wyodrębnia, a to poprzez odmienną nazwę czy sposób jej księgowania. Zazwyczaj tworzy się odrębne konto księgowe, niekiedy środki gromadzi na osobnym rachunku bankowym. Sąd Najwyższy w wyroku z 26 stycznia 2011 r. (II CSK 358/10) stwierdził, że tej sytuacji przy kwalifikacji prawnej środków pieniężnych zgromadzonych na funduszu remontowym trzeba odwołać się do reguł przyjętych w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07), mającej moc zasady prawnej. W uchwale tej Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że wspólnota mieszkaniowa ma ustawowo przyznaną zdolność prawną, wobec czego może posiadać własny majątek, odrębny od majątków właścicieli lokali. W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Przepisy uwl pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 uwl) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Tak wyznaczony zakres zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej pozwala zaliczyć środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym do własnego majątku wspólnoty, odrębnego od majątków właścicieli lokali. Oznacza to, że dysponentem środków uiszczonych na rachunek tego funduszu jest wspólnota mieszkaniowa. Trzeba jednak podkreślić, że właściciele lokali, podejmując uchwałę o utworzeniu funduszu remontowego, wyrażają zgodę na zaliczenie wpłat dokonywanych na poczet tego funduszu do majątku wspólnoty. Taki pogląd jest jednak krytykowany przez wielu ekspertów.

Należy także wspomnieć, że zupełnie odmienne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt V CSK 367/2009, zgodnie z którym uznał, że „wpłaty na fundusz remontowy stanowią zobowiązania z tytułu uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną w zakresie wydatków na remonty nieruchomości. Środki na nim zgromadzone stanowią odrębną współwłasność wszystkich właścicieli lokali”. Powyższe potwierdza także stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie zawarte w wyroku z 22 lutego 2001 r. (I ACa 1309/2000).

Wpłacone zatem przez właściciela na konto wspólnoty mieszkaniowej środki stanowią własność właściciela aż do czasu ich wydatkowania zgodnie z przeznaczeniem ustalonym przez wspólnotę w uchwale (np. planie remontowym). Wynika to zazwyczaj w większości przypadków z dużych kosztów remontów, na które wspólnota nie jest w stanie zgromadzić niezbędnych środków na funduszu remontowym w ciągu roku. Powoduje to konieczność gromadzenia środków na funduszu remontowym przez wiele lat.

W konsekwencji rozliczenie z właścicielem wniesionych zaliczek powinno co do zasady nastąpić dopiero po wykonaniu inwestycji. Jednocześnie tworząc fundusz remontowy (remontowo-inwestycyjny), warto określić cele, na jakie będą zbierane środki przez najbliższy czas, np. remont instalacji centralnego ogrzewania. Wówczas po zakończeniu takiego zadania wspólnota mieszkaniowa będzie mogła ewentualne nadpłaty rozliczyć lub podjąć uchwałę, w której wspólnota zdecyduje o realizacji kolejnego celu, np. remontu dachu. Jednocześnie w uchwale tej właściciele powinni zgodzić się na zaliczenie dotychczas zgromadzonych (i nierozliczonych) środków na powyższy cel.

(PSZ)

Opublikowano w kategorii : Finanse

Zapisz sie do newslettera