Jak będzie się zmieniał zakres usług w zarządzaniu nieruchomościami? Co będą obejmować usługi towarzyszące, mniej lub bardziej związane z tradycyjnym zakresem zarządzania? Jak firmy winny się dostosowywać do potrzeb różnych klientów? Czy i w jakim zakresie czeka zarządców ewentualna zmiana standardów, zakresów i innych parametrów świadczonych usług?

Po uwolnieniu zawodów zarządcy nieruchomości i pośrednika w obrocie nieruchomościami spod ministerialnej kurateli od początku 2014 r. przestała m.in. obowiązywać legalna definicja zarządzania nieruchomościami zapisana w treści art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu: „Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:

  1. zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości,
  2. zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości,
  3. zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu Prawa energetycznego,
  4. bieżące administrowanie nieruchomością,
  5. utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem,
  6. uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.”

Ponad połowa z tych zapisów mogła budzić wątpliwości. Punkt 1 wskazuje na przerost formy nad treścią – zapewne chodzi o określanie potrzeb i definiowanie sposobów ich finansowania, a także rozliczanie finansowe współwłaścicieli. Treść pkt. 2 zawiera się w pkt. 5. Punkt 3 ma wydźwięk ideologiczny. U podstaw tej ideologii leży aksjomat, że ludzie zużywają zbyt dużo energii i należy to zmienić. Czyli grzanie (upraszczając) zamiast zapewnić kompromis pomiędzy takimi czynnikami, jak: koszty, wydajność, komfort używania, zostało zmienione na rzecz grzania zgodnie z przepisami i obowiązków ubocznych, takich jak np. świadectwa energetyczne. Dotychczas świat funkcjonował bez świadectw energetycznych i można zaryzykować tezę, że funkcjonował wcale nie gorzej, a raczej lepiej. Wreszcie pkt 6. – „uzasadnione inwestowanie w nieruchomość”? Czym uzasadnione i jaki ma być zakres tego inwestowania? Jak ten zapis ma się np. do remontów koniecznych? Wreszcie cała ta legalna definicja nie odnosiła się ani jednym słowem do woli właściciela nieruchomości. Tu mogę zaproponować moją własną uniwersalną i bardzo prostą definicję zarządzania nieruchomościami, która może nie jest zbyt precyzyjna, ale wydaje się oddawać dość dobrze istotę rzeczy: „Zarządzanie nieruchomością jest to prowadzenie spraw nieruchomości zgodnie z wolą jej właściciela w zakresie wskazanym w treści umowy”.

Bez definicji

Likwidacja legalnej definicji zarządzania wymusza odwoływanie się do powszechnego, ogólnie przyjętego znaczenia terminu „zarządzanie nieruchomościami”. Przy czym o ile zmiana legalnych definicji zależy od woli czy też kaprysu ustawodawcy, to zmiana ogólnie przyjętego, powszechnego znaczenia używanych terminów zależy od naturalnej ewolucji języka związanej ze zmianami cywilizacyjnymi, technicznymi, kulturowymi, społecznymi , socjologicznymi i nie wiadomo jakimi jeszcze. Jest to proces naturalny, ale może być prowokowany np. przez media – zwłaszcza na obecnym etapie technologii przekazu informacji. Dobrym przykładem będzie sięgnięcie do trzytomowego Słownika Języka Polskiego PWN 1989, gdzie hasła zarządca i zarządzanie nie są w żaden sposób odniesione do nieruchomości. I tak termin „zarządca” jest zdefiniowany jako przestarzały o znaczeniu „ten kto zarządza czymś, administrator” i poparty przykładami: zarządca folwarku lub zarządca majątku. Termin „zarządzać” w interesującym nas znaczeniu jest definiowany jako: „wykonywać czynności administracyjne, sprawować nad czymś zarząd, kierować czymś” i poparty przykładami: zarządzać przedsiębiorstwem, zarządzać gospodarstwem. Jak widać – nie ma wzmianki o nieruchomości. Ale 25 lat temu zmiany w zakresie obsługi rynku nieruchomości zaledwie się rozpoczynały. Inne terminy wraz z ich znaczeniem też się zmieniały. Można tu powołać przykład pewnej ewolucji znaczeń i funkcji dla jednej z ról istotnych w tradycyjnej obsłudze budynku mieszkalnego. Stosując subiektywną chronologię, można zapisać ciąg: odźwierny → stróż → dozorca → gospodarz domu (w cywilizacji PRL) → portier → konsjerż. Znaczenia wyżej przywołanych pojęć nie są wprawdzie tożsame, ale można dostrzec ich względną popularność w zależności od czasów, w których były w masowym użyciu.

Rozszerzenie wachlarza usług

W nieruchomościach wspólnot mieszkaniowych usługi towarzyszące, mniej lub bardziej związane z tym „tradycyjnym” zakresem zarządzania, są dość rozległe i obejmować mogą zarówno części wspólne nieruchomości, jak też lokale stanowiące odrębną własność. Typowe dziś usługi składające się na zarządzanie nieruchomościami to: czynności administracyjne, rozliczenia finansowe i księgowość, techniczne utrzymanie nieruchomości, obsługa prawna w podstawowym zakresie. Kilku wyjaśnień wymaga techniczne utrzymanie nieruchomości. Rzeczowo można w tym pojęciu wyodrębnić kilka obszarów: kontrole okresowe stanu technicznego, konserwacja i usuwanie awarii, remonty i modernizacje. Przy czym w standardzie zarządca (czy też firma świadcząca usługę zarządzania) nie wykonuje wskazanych czynności, a jedynie podejmuje wszelkie działania, aby konieczne z ww. działań były wykonane zgodnie z zasadami sztuki i przepisami prawa, na warunkach jak najbardziej korzystnych dla właściciela nieruchomości. Rzeczowy zakres działań w obszarze technicznego utrzymania nieruchomości po stronie zarządcy (firmy zarządzającej) obejmuje przede wszystkim: identyfikację potrzeb i obszarów interwencji technicznych, obmiary koniecznych do przeprowadzenia robót, przygotowanie kosztorysów inwestorskich, wyszukanie wykonawców robót, przygotowanie treści kontraktu z wykonawcą robót, nadzór właścicielski (ewentualnie też inwestorski) nad prowadzonymi robotami, odbiory wykonanych robót, rozliczenia rzeczowe wykonanych robót. Rozszerzanie zakresu usług zarządzania nieruchomością może odbywać się poprzez bardziej kompleksową obsługę nieruchomości wspólnej. Można zauważyć, że obecnie firmy zarządzające angażują się w sprawy kontrahentów dalej niż mogłoby to wynikać z treści zawartej umowy. Chodzi o utrzymanie klienta.

Typowymi przykładami takiej bonusowej obsługi jest np. udział w postępowaniach dotyczących regulacji stanu prawnego nieruchomości lub uczestnictwo w realizacji inwestycji nadbudowy części wspólnej budynku. Są takie sytuacje, gdy zarządca obawia się odmówić klientowi podjęcia działań niewynikających z treści umowy ze względu na ryzyko utracenia przychylności klienta i ewentualnej utraty klienta na rzecz konkurencji. Skoro obsługujemy klienta – wspólnotę mieszkaniową – w typowym i oczywistym standardzie, to jest: obsługi nieruchomości wspólnej – administracyjnej, finansowoksięgowej, technicznej, formalnoprawnej (podstawowej), to możemy pomyśleć o zaoferowaniu szerszego zakresu, bardziej kompleksowej obsługi, w szczególności: w zakresie wykonawstwa konserwacji bieżącej i usuwania awarii, utrzymania czystości i porządku, monitoringu i ochrony, realizacji inwestycji (np. nadbudów części wspólnej), regulacji stanu prawnego, pośrednictwa w obrocie, windykacji i zastępstwa procesowego, obsługi ubezpieczeniowej i finansowej. Poza aktywnością w obszarze nieruchomości wspólnej warte rozważenia może być rozszerzenie usług poza ten obszar – na odrębne lokale i sprawy ich właścicieli mniej lub bardziej związane z nieruchomością jako taką. Tu poza zakresem analogicznym do zakresu dla nieruchomości wspólnej, jak: obsługa techniczna lokalu, utrzymanie czystości i porządku, pielęgnacja zieleni, ochrona i monitoring, można się pokusić o dodatki dedykowane bardziej ułatwieniu życia mieszkańcom niż lokalom jako takim. Mogą to być propozycje typu: pośrednictwo w obrocie, wykonywanie zakupów i zaopatrzenia, innych drobnych zleceń na rzecz mieszkańców, opieka na zwierzętami w mieszkaniach, opieka nad małoletnimi, opieka nad osobami chorymi, niepełnosprawnymi, starszymi, a nawet prowadzenie domu (mieszkania). Oczywiście zaangażowanie w usługi poza nieruchomością wspólną wymagałoby specjalnej formuły prawnej dedykowanej właścicielom lokali. Pytanie o zmianę znaczenia i ewentualny kierunek rozwoju usług definiowanych umownie jako zarządzanie należy zadać z dwóch punktów widzenia – z punktu widzenia firm świadczących usługę (firm zarządzających) i z punktu widzenia kontrahentów zlecających usługę (właścicieli nieruchomości). Dla firm świadczących usługi rozszerzenie wachlarza usług jest niewątpliwie dodatkowym atutem w konkurowaniu na rynku. Choć jest ryzykowne w kontekście możliwości utrzymania należytej jakości obsługi klienta. Im bardziej szeroki jest zakres oferty, tym trudniej zapewnić jej należyty profesjonalizm w każdym elemencie. Trudno oczekiwać, że znalezienie uniwersalnych i profesjonalnych pracowników zakończy się sukcesem. A zapewnienie (niezależnie od formuły współpracy) profesjonalistów w każdym oferowanym aspekcie obsługi nieruchomości i jej właścicieli może okazać się kosztowne i może napotkać barierę gwarancji minimum popytu na dany rodzaj działalności.

Generalnie rzecz biorąc, faktyczne rozszerzanie usług zarządzania nieruchomościami o nowe elementy jest uzależnione od oczekiwań klienta, a te są pochodną preferencji klienta i zasobności jego portfela. Choć nie zawsze i nie tylko. Dla obsługi klienta indywidualnego (w szczególności właściciela lokalu mieszkalnego we wspólnocie mieszkaniowej), pewną przeszkodą może być też bariera psychologiczna. Bariera psychologiczna jest związana z ochroną prywatności w obszarze własnego lokalu – zwłaszcza w sytuacji Polski nie odbudowano etosu fachowca. Trudno jest znaleźć autentycznych profesjonalistów, o nienagannych manierach i etyce, odpowiedzialnych, rzetelnych, taktownych. Łatwiej jest znieść kontakt z wykonawcami, kiedy ich aktywność ograniczona jest do części wspólnych, niż tolerować przypadkowych specjalistów we własnym domu (mieszkaniu). Takie przeżycie może być naprawdę traumatyczne.

Bariera finansowa

Duży wpływ na popyt dotyczący usług towarzyszących ma rozwarstwienie społeczeństwa i brak klasy średniej. Co stwarza barierę finansową. W Polsce jest relatywnie niewielki odsetek ludzi średnio zamożnych. Dziś właściciele nieruchomości są albo bardzo zamożni, albo niezamożni. To zawęża pole manewru – tylko przedstawiciel klasy średniej jest zdolny masowo, ale jednocześnie też racjonalnie kupić usługę niekonieczną. Człowiek niezamożny z reguły nie jest zainteresowany kupieniem tego, co nie jest mu niezbędne lub tego, co mógłby sobie zapewnić własnym sumptem i w obszarze, gdzie można sobie poradzić samemu. Człowiek bardzo zamożny jest skłonny nabywać usługi niekonieczne, a nawet nieprzydatne, trudne do racjonalnej oceny. W kręgach bardzo zamożnych posesjonatów takie postępowanie jest wręcz oczekiwane. Tego typu usługi dla bardzo zamożnych właścicieli nieruchomości postrzegane są często jako ekskluzywne lub wyrafinowane.

Z punktu widzenia klienta zbiorowego – to jest wspólnoty mieszkaniowej, kompleksowy zakres usług świadczonych przez jedną firmę jest często nieakceptowany – trudno jest o jednakową, wysoką jakość usługi we wszystkich obszarach działalności. Część klientów niechętnie odnosi się do świadczenia usług przez monopolistów, ale preferuje dywersyfikację i zachowanie możliwości manewru w zakresie wymiany jednej z kilku firm obsługujących nieruchomość. Obiektywnie jest to bardzo racjonalne podejście. W dotychczasowym, obecnym standardowym modelu działania do zadań zarządcy należy m.in. nadzór nad usługami świadczonymi przez firmy specjalistyczne obsługujące nieruchomość (w szczególności nadzór nad wykonywaniem usług konserwacji technicznej, utrzymania czystości i porządku, pielęgnacji zieleni). Koncepcja kompleksowego świadczenia wszystkich usług dla nieruchomości przez „superzarządcę”, który będzie również i majstrem budowlanym, i sprzątaczem, i ogrodnikiem, i hydraulikiem, i elektrykiem, i każdym, na kogo będzie zapotrzebowanie, jest ryzykowna. Może bowiem doprowadzić, że zarządca będzie kontrolował sam siebie. Oczywiście niekoniecznie wszystkie funkcje będą łączone przez jedną osobę fizyczną, ale równie ryzykowne dla zleceniodawcy jest łączenie wszystkich lub większości obszarów obsługi w jednej firmie lub w firmach powiązanych (kapitałowo lub osobowo). Takie kompleksowe działania zleceniobiorcy potencjalnie rodzą u niego konflikt interesów. Z punktu widzenia wykonawcy usług pojawiają się trzy główne możliwości formuły działania kompleksowego.

Wykonawca może:

  1. Realizować umowę na kompleksową usługę, wykonując część jej elementów przez niezależnych podwykonawców.
  2. Realizować umowę na kompleksową usługę przez utworzoną grupę firm powiązanych kapitałowo lub osobowo, które formalnie działają niezależnie, ale są częścią większej struktury i mogą prowadzić skoordynowaną politykę.
  3. Realizować umowę na kompleksową usługę przez utworzoną lub rozwiniętą jedną dużą firmę, której jednostki organizacyjne specjalizują się w różnych obszarach działalności usługowej – często bardzo odległych merytorycznie.

Częsta jest kompilacja ww. formuł w różnych proporcjach. Prawdziwym wyzwaniem i dla firmy zarządzającej, i dla jej kontrahentów jest wybór wariantów nr 2 i nr 3. W tych to wariantach konieczne jest merytoryczne zorganizowanie różnych obszarów działalności na tak wysokim poziomie, aby zneutralizować konkurencję.

Działania marketingowe i promocyjne

Poza rozszerzeniem działań zarządcy w formule konkretnych obowiązków umownych, odpowiednio zdefiniowanych i wycenionych, mamy też do czynienia z dodatkową aktywnością firm, niefakturowaną odrębnie – choć klient w ostatecznym rozrachunku tak, czy inaczej płaci za wszystko. Są to działania marketingowe i promocyjne dedykowane dla konkretnych klientów (często zwanych kluczowymi) lub dla grup klientów. Ich celem jest przywiązanie klienta do firmy poprzez zadzierzgnięcie więzi interpersonalnych, a również wyróżnienie się na tle konkurencji, podniesienie wizerunku marki i reklama firmy. Są to różnego rodzaju spotkania, konferencje, konkursy, imprezy okolicznościowe oraz inne tego typu eventy. Okazji, aby ściągnąć i ugościć kontrahenta jest bez liku – spotkania świąteczne, spotkania doroczne, dni dziecka, dni osiedla, konkursy na najlepiej utrzymaną zieleń, na najbardziej zadbaną elewację, spotkania tematyczne, dni otwarte i inne najprzeróżniejsze, według własnych inwencji i możliwości. Podczas tego typu przedsięwzięć serwowany jest poczęstunek, zapewnione są atrakcje dla dzieci, materiały i gadżety reklamowe, upominki dedykowane, nagrody i dyplomy etc. Pracownicy firm organizatorów tego typu realizacji dwoją się i troją, starając się zaprezentować reprezentowaną firmę z jak najlepszej strony i „dopieszczając” klientów. Dodatkowym elementem tego typu imprez jest często integracja lokalnej społeczności (w wersji mikro – osiedla, wspólnoty, grupy wspólnot), która dokonuje się niejako „pod auspicjami” zarządcy.

Efekty takich działań są trudno mierzalne, ale z pewnością wpływają korzystnie na rozpoznawalność marki firmy aspirującej i są z reguły bardzo pozytywnie odbierane przez uczestników. Generalnie można uznać, że z upływem czasu standard usługi zarządzania będzie się zmieniał i nie można wykluczyć rozszerzenia zakresu usług dziś kojarzonych powszechnie pod hasłem zarządzania nieruchomościami. To jednak będzie uzależnione przede wszystkim od potrzeb i oczekiwań klientów, a w dalszej kolejności od reakcji firm na te oczekiwania. Bowiem typową sytuacją na naszym rynku jest dostosowywanie podaży do popytu. Oczywiście firmy, które przewidzą zmianę preferencji klienta i będą pierwsze – wygrają, ale co do zasady ryzyko zapewnienia podaży zanim pojawi się popyt wydaje się być zbyt duże. Jedna kwestia jest kluczowa – rozszerzanie zakresu usług o nowe ich elementy musi gwarantować najwyższą jakość i profesjonalizm. Uważam, że optymalna na rynku usług zarzadzania nieruchomościami jest jak największa różnorodność ofert. Skoro klienci są różni, nie ma powodu, aby im proponować jeden standard. Firmy winny się specjalizować i dostosowywać do różnych potrzeb różnych klientów. A skoro firmy też są różne, ich działania i reakcje będą niepowtarzalne. Trend, który się wytworzy w dłuższym okresie, ewentualna zmiana standardów, zakresów i innych parametrów usług nie będzie efektem zmian planowanych, ale będzie rezultatem indywidualnych decyzji biznesowych.

Autor: Piotr Marek Ochman

Tekst w numerze 09/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.

Opublikowano w kategorii : Zarządzanie w praktyce

Posługiwanie się zaokrąglonym udziałem w zapisie ułamka dziesiętnego przy rozliczaniu praw i obowiązków we wspólnocie wymaga ostrożności. Przy użyciu formuły takiego ułamka istotnym zagadnieniem jest ewentualny wpływ błędów zaokrągleń na bilans udziałów i ich korekta.

Zgodnie z dyspozycją art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. (…)

Wyznacznik siły głosu

Kolejnym interesującym aspektem zagadnienia określania udziałów w nieruchomości wspólnej jest ewentualny skutek stosowania przepisu art. 3 ust. 7 ustawy, w brzmieniu przytoczonym na początku niniejszego tekstu. W istocie w pewnych sytuacjach przepis ten dopuszcza ustalanie udziałów w sposób inny, niż opisany w art. 3 ust. 3 ustawy. Skoro stosowanie zasad opisanych w art. 3 ust. 3 ustawy, przy prawidłowym prowadzeniu obliczeń, prowadzi w efekcie do sumy udziałów równej jedności (co jest następstwem uniwersalnych praw algebry), to niestosowanie tych zasad nie zapewni pożądanego efektu – sumy udziałów równej jedności. Zatem w szczególnych sytuacjach suma udziałów w nieruchomości wspólnej może być większa lub mniejsza od jedności i to zupełnie legalnie i zgodnie z obowiązującym prawem. I nie będzie to jedynie różnica wynikająca z błędów zaokrągleń ułamków dziesiętnych. Taki stan rzeczy gwarantuje zainteresowanym kolejne problemy i dylematy. Otóż, zgodnie z intencją ustawy i ze zdrowym rozsądkiem, udział, a ściśle wielkość udziału, jest wyznacznikiem siły głosu właściciela przy podejmowaniu rozstrzygnięć w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Jest także wskaźnikiem dla określenia udziału właściciela lokalu w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Przydatność udziałów do realizacji obu ww. rozliczeń staje się problematyczna, gdy suma tych udziałów nie daje jedności. Szczęśliwie ustawodawca w tych kwestiach nie definiuje żadnego rozwiązania. Można w pełni legalnie promować modele zdroworozsądkowe. (…)

Autor: Piotr M. Ochman

Całość tekstu w numerze 06/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.

Opublikowano w kategorii : Analizy

Co można zrobić z krzyżem czy kapliczką, które nie wytrzymały próby czasu, a ich stan kłóci się z przepisami budowlanymi, bezpieczeństwem użytkowników czy okolicznym krajobrazem?

Obiekty religijne w postaci krzyży czy kapliczek wkomponowały się w krajobraz naszych osiedli – były świadectwem cudów, upamiętniały wydarzenia historyczne, chroniły przed nieszczęściami, miały charakter błagalny lub dziękczynny, niejednokrotnie stawały się ośrodkiem lokalnego życia. Co zrobić z tymi, które nie wytrzymały upływu czasu, czy też ich wartość artystyczna nie odpowiada już warunkom okolicznego krajobrazu? Zgodnie z art. 53 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, każdemu zapewnia się wolność sumienia i religii. Zagwarantowane prawo obejmuje między innymi uzewnętrznianie swojej religii poprzez uprawianie kultu, modlitwę czy uczestnictwo w obrzędach. Nierozerwalnie wiąże się z tym prawo do posiadania świątyń i innych miejsc kultu, w zależności od potrzeb ludzi wierzących. Bez wątpienia budowa małych obiektów sakralnych była w przeszłości odpowiedzią na potrzeby duchowe mieszkańców, stanowiła wyraz ich wiary czy bojaźni bożej. Niektóre z obiektów jednak nie do końca odwzorowywały formy architektoniczne zaczerpnięte z kościołów czy świątyń, bowiem były raczej elementem miejscowego folkloru. 

Obiekt kultu religijnego jako obiekt małej architektury

Stosownie do art. 3 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, obiekty małej architektury stanowią odrębną kategorię obiektów budowlanych. W art. 3 pkt 1 ustawy zostały określone jako „niewielkie obiekty”, czyli przy ich definiowaniu zdecydowano się na scharakteryzowanie wspólnej cechy tego rodzaju obiektów. Druga część definicji zawiera przykładowe kategorie obiektów, które zostały uszeregowane według kryterium funkcji. Pierwszą kategorią są właśnie obiekty kultu religijnego, takie jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury. Dzięki tak skonstruowanej definicji można określić obiekty zbliżone, zarówno ze względu na wielkość, jak i funkcję użytkową. 

Obiekt małej architektury w miejscu prywatnym lub publicznym

Z reguły, aby rozpocząć roboty budowlane, należy uzyskać odpowiednią decyzję administracyjną, tj. wystąpić o pozwolenie na budowę (art. 28 ust. 1 ustawy Prawo budowlane). Rozpoczęcie prac budowlanych (m.in. budowy czy rozbiórki) i prowadzenie ich bez uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę nazywane jest tzw. samowolą budowlaną. Jednakże powyższy przepis określa także wyjątki od reguły. Bowiem w art. 29 ust. 1 pkt 22 ustawodawca wymienił obiekty małej architektury jako te, które pozwolenia na budowę nie wymagają. Wobec tego, zamierzając usytuować taki obiekt na prywatnej nieruchomości, nie jesteśmy zobligowani dokonywać zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Z kolei planując budowę w miejscu publicznym, zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 4 ustawy, takie zgłoszenie jest konieczne.

Ponadto, w przypadku obiektów małej architektury, oprócz zgłoszenia, w którym wskazuje się m.in. rodzaj, sposób czy zakres wykonywania robót budowlanych, należy przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, wykonany przez projektanta posiadającego wymagane uprawnienia budowlane (art. 30 ust. 4 ustawy Prawo budowlane). Dodatkowo do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które zostało zdefiniowane jako tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych (art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane).

Wobec tego, jeśli na budowę obiektu małej architektury zdecyduje się wspólnota mieszkaniowa, to żeby inwestycja mogła dojść do skutku, konieczna jest uchwała właścicieli lokali oraz udzielenie zarządowi pełnomocnictwa (art. 22 ust. 2 ustawy z 24 czerwca  1994 r. o własności lokali). Niewątpliwie nieruchomość wspólna jest współwłasnością wszystkich właścicieli, a budowa obiektu budowlanego wykracza poza zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 30 ust. 5 ustawy Prawo budowlane, do wznoszenia obiektu można przystąpić, jeśli w ciągu 30 dni właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu, a jedną z przyczyn może się okazać naruszenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 30 ust. 6 pkt 2 ustawy Prawo budowlane).

Miejsce publiczne jako pojęcie niedookreślone

W ustawie brak jest definicji miejsca publicznego, co z kolei ma istotne znaczenie dla zgłoszenia budowy obiektu małej architektury. W orzecznictwie przyjmuje się, że definicja ta jest tożsama z rozumieniem tego terminu w języku potocznym, będzie to zatem miejsce ogólnodostępne i nie prywatne. W rozporządzeniu ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, znajdziemy jednak definicję budynku użyteczności publicznej. Określono go jako budynek przeznaczony do m.in. uprawiania kultu religijnego. Budynki przeznaczone na stały pobyt ludzi (budynki mieszkalne) nie są więc zakwalifikowane w przedmiotowym rozporządzeniu jako budynki użyteczności publicznej. Jednakże brak dookreślenia terminu „miejsce publiczne” w praktyce może wywołać wiele kontrowersji.

Wobec powyższego, czy istnienie obiektów małej architektury na klatkach schodowych będzie wymagało zgłoszenia? Czy można je zaliczyć do miejsc publicznych? Klatka schodowa jest tzw. częścią wspólną współwłaścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową i (w przypadku ogrodzonego osiedla czy instalacji domofonowej) nie ma do niej dostępu nieograniczona liczba osób. Zatem remont obiektu małej architektury, niebędącej zabytkiem, a który znajduje się w części wspólnej, będzie wyrazem art. 12 i 13 ust. 1 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r., a więc koszty jego utrzymania i zarządu będą ponosili właściciele lokali w stosunku do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Bowiem według art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Ponadto, nieruchomością wspólną będą także ściany zewnętrzne budynku, więc w przypadku ich elewacji podział kosztów będzie wyglądał jak wyżej. Na pokrycie tych kosztów, obejmujących wydatki i ciężary wymienione przykładowo w art. 14 wymienionej ustawy, obowiązani są uiszczać zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca. Co więcej, właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową mogą na podstawie uchwały utworzyć fundusz remontowy i określić zasady jego gromadzenia oraz dysponowania nim przez zarząd wspólnoty (wyrok Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2011 r., sygn. II CSK 358/10, Lex Omega nr 787065).

Pomnik czy figura?

h3>Kolejnym problemem w zakresie obiektów małej architektury jest brak definicji pomnika oraz figury w ustawie Prawo budowlane. Chęć wybudowania pomnika, zaliczanego według ustawy do kategorii budowli (art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane) wymaga uzyskania pozwolenia na budowę niezależnie od tego, czy dokonywana jest w miejscu publicznym, czy prywatnym, co z kolei nie jest wymagane w przypadku figury. Jednakże według wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 20 lipca  2006 r., II SA/Bk/213/06 (Lex Omega nr 194610), kryterium odróżniającym nie jest nazwa inwestycji nadana przez wnioskodawcę w zgłoszeniu, ale jej gabaryty.

Kiedy nieruchomość jest zabytkiem

Gwarancje ochrony dziedzictwa kulturowego stanowi interes publiczny rangi konstytucyjnej. Zgodnie z art. 6 pkt 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, to „Rzeczpospolita Polska stwarza warunki upowszechniania i równego dostępu do dóbr kultury, będącej źródłem tożsamości narodu polskiego, jego trwania i rozwoju”. Z kolei zasady ochrony obiektów budowlanych nakreśla ustawa z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Zabytkiem w rozumieniu tej ustawy jest zgodnie z art. 3 ust. 1 nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Z kolei zabytkiem ruchomym jest rzecz ruchoma, jej część lub zespół rzeczy ruchomych, o których mowa w definicji „zabytku”. Zgodnie z wymienioną ustawą, formami ochrony zabytków są: wpis do rejestru zabytków, uznanie za pomnik historii, utworzenie parku kulturowego oraz ustalenie ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego.  Rejestr zabytków znajdujących się na terenie województwa prowadzi wojewódzki konserwator zabytków. Podstawą wpisu do rejestru jest decyzja administracyjna, która może zostać wydana z urzędu lub na wniosek właściciela zabytku lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym znajduje się zabytek. W przypadku istnienia współwłasności konieczna jest pisemna zgoda wszystkich właścicieli. Powyższy wpis jest podstawą do finansowania czy dofinansowania konserwacji zabytków z funduszy państwowych, na jego podstawie zabytek zostaje objęty ochroną konserwatorską. Wszelkiego rodzaju prace oraz roboty budowlane prowadzone przy obiektach budowlanych wpisanych do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków mogą być prowadzone tylko po uprzednim uzyskaniu pozwolenia przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków. Dopiero po uzyskaniu zezwolenia można złożyć wniosek o pozwolenie na budowę albo zgłoszenie do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej. W celu uniknięcia niefachowych działań dotyczących zabytków, art. 36 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami określa okoliczności, w których to właściciele zabytku powinni występować o pozwolenie na prowadzenie różnego rodzaju prac czy badań do wojewódzkiego konserwatora zabytków. Bez zgody konserwatora nie można w takiej nieruchomości dokonywać żadnych prac budowlanych określonych w art. 3 pkt 7 ustawy Prawo budowlane, polegających na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Nie można również wykonywać żadnych robót budowlanych w otoczeniu zabytku i na terenie objętym ochroną. Co więcej, na zabytku nieruchomym wpisanym do rejestru może zostać umieszczony znak informujący o tym, że zabytek podlega ochronie (art. 12 ustawy), jednak znak ten stanowi jedynie fakultatywne uzupełnienie prawnej formy ochrony konserwatorskiej.

Jeśli chodzi o rejestr zabytków ruchomych, to wpis do niego co do zasady odbywa się na podstawie decyzji wydanej przez wojewódzkiego konserwatora zabytków na wniosek właściciela. W drodze wyjątku decyzje o wpisie z urzędu mogą mieć miejsce w przypadku uzasadnionej obawy zniszczenia, uszkodzenia lub nielegalnego wywiezienia zabytku za granicę albo wywiezienia za granicę zabytku o wyjątkowej wartości historycznej, artystycznej lub naukowej (art. 10 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami).

Blaski i cienie roli właściciela

Znaczna część wspólnot mieszkaniowych zlokalizowana jest w budynkach, których utrzymanie związane jest z ponoszeniem dużych nakładów finansowych, a niektóre z nieruchomości zostały wpisane do rejestru zabytków. W takiej sytuacji możliwość podejmowania działań przez właściciela czy zarządcę nieruchomości jest mocno ograniczona i wiąże się z koniecznością uzyskiwania każdorazowo pozwoleń konserwatora zabytków. Ponadto właściciel czy zarządca nieruchomości ma ustawowy obowiązek sprawowania nad taką nieruchomością opieki i utrzymania jej na odpowiednim poziomie w celu zachowania zabytku dla społeczeństwa (art. 5 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami). Jednakże oprócz nieruchomości wymóg przeprowadzenia prac konserwatorskich może dotyczyć samych kapliczek, np. umieszczonych na ścianach budynku. W takiej sytuacji po uzyskaniu zezwolenia na prowadzenie prac konserwatorskich oraz pozwolenia na budowę właściciel bądź posiadacz pod nadzorem wojewódzkiego konserwatora zabytków ponosi koszty rewitalizacji.

Może on jednak, na podstawie art. 73 ustawy, ubiegać się o dofinansowanie w postaci dotacji celowej z budżetu państwa. Szczegółowy wykaz przedmiotowy został określony w art. 77. Wysokość środków przeznaczonych na dotacje ustalana jest corocznie i pochodzi z budżetu województwa, miasta czy powiatu. Jednakże jeśli wspólnota (jako właściciel bądź posiadacz), wystąpi o otrzymanie dofinansowania, to musi ponieść koszt związany z przygotowaniem kosztorysu, dokumentacji technicznej oraz pozwolenia na budowę.

Zdecydowanie łatwiej o renowację obiektów, które zostały wpisane do rejestru zabytków czy objęte ochroną konserwatorską, bowiem zgodnie z art. 4 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, do działań organów administracji publicznej została włączona ochrona zabytków, która jest realizowana przede wszystkim przez organy konserwatorskie. Ponadto ochrona zabytków znajdujących się na terenie gminy należy do obowiązków samorządu lokalnego, a gminna ewidencja zabytków, o której mowa w art. 22 wymienionej ustawy ma służyć realizacji „uwzględnienia zadań ochronnych w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przy kształtowaniu środowiska”. Oczywiście na odrestaurowanie i renowację małych obiektów sakralnych można znaleźć środki w ramach projektów współfinansowanych bądź realizowanych ze środków Unii Europejskiej.

Ponadto zgodnie z art. 68 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r., w przypadku nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków, ustaloną zgodnie z art. 67 ustawy, cenę nieruchomości obniża się o 50 proc., a właściwy organ może za zgodą wojewody, rady lub sejmiku podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę. Powyższa bonifikata dotyczy zabytków, które stanowią własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.  

Autorzy: MAGDALENA MICHALSKA aplikant radcowski i KAROLINA BRZEZIŃSKA prawnik kancelaria „Drzewiecki, Tomaszek & Wspólnicy” Sp.k.

Opublikowano w kategorii : Zarządzanie w praktyce

Rozliczenie powierzchni lokali w budynkach nieruchomości wspólnoty winno mieć miejsce tylko w granicach prawnych wraz ze wzmianką, które lokale położone są w granicach nieruchomości w całości, a które tylko w części.

Odrębna własność lokalu jest jedną z form własności nieruchomości. Formą najbardziej skomplikowaną. Konstrukcja prawa odrębnej własności lokalu polega na nierozerwalnym współistnieniu łącznie trzech praw, a mianowicie: 1) prawa własności lokalu jako takiego, czyli zespołu pomieszczeń wyodrębnionego trwałymi przegrodami z przestrzeni budynku (wraz z ewentualnymi pomieszczeniami przynależnymi, które mogą wchodzić w skład lokalu choćby bezpośrednio to tego lokalu, nie przylegały), 2) prawa współwłasności tzw. części wspólnych budynku (budynków) i innych urządzeń zlokalizowanych w granicach prawnych obejmujących całą nieruchomość wspólną, 3) prawa współwłasności lub użytkowania wieczystego gruntu w częściach ułamkowych, w granicach prawnych obejmujących całą nieruchomość wspólną. Przy czym parametrem „ilości” praw drugiego i trzeciego jest udział w tzw. nieruchomości wspólnej. Prawa drugie i trzecie działają w częściach niepodzielnych. Tak długo, jak długo w nieruchomości trwa instytucja odrębnej własności lokali, nie jest możliwe zniesienie praw drugiego i trzeciego.

Granice nieruchomości wspólnej

Nieruchomość wspólna jest to grunt w granicach prawnych nieruchomości wraz z budynkiem (budynkami) z wyłączeniem lokali stanowiących odrębną (lub nieodrębną), ale wyłączną własność właścicieli tych lokali oraz wszelkie usytuowane na gruncie lub w budynku (budynkach) urządzenia służące ogółowi właścicieli lokali. Granice nieruchomości wspólnej określone są granicami prawnymi nieruchomości gruntowej, na której wzniesiony jest budynek (budynki). Takimi granicami, w jakich urządzono księgę wieczystą dla nieruchomości gruntowej. W szczególności do nieruchomości wspólnej należą takie części budynku (budynków), jak: elementy konstrukcyjne obiektu (fundamenty, ściany nośne, stropy, dach), przestrzenie komunikacyjne (klatki schodowe, korytarze, hole, szyby windowe), pomieszczenia służące ogółowi mieszkańców (pralnie, suszarnie, poddasza, pomieszczenia na wózki), piony instalacji technicznych. Dla właściwej kwalifikacji części budynku (budynków) do części wspólnych należy brać pod uwagę stan w dacie zawarcia pierwszej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu w danej nieruchomości. Spełnienie kryterium kwalifikacji do nieruchomości wspólnej nie jest uzależnione od faktycznej dostępności do danej części budynku przez wszystkich właścicieli lokali. (…)

Autor: Piotr M. Ochman

Całość tekstu w numerze 05/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.

Opublikowano w kategorii : Zarządzanie w praktyce

Co można zrobić z krzyżem czy kapliczką, które nie wytrzymały próby czasu, a ich stan kłóci się z przepisami budowlanymi, bezpieczeństwem użytkowników czy okolicznym krajobrazem?

Obiekty religijne w postaci krzyży czy kapliczek wkomponowały się w krajobraz naszych osiedli – były świadectwem cudów, upamiętniały wydarzenia historyczne, chroniły przed nieszczęściami, miały charakter błagalny lub dziękczynny, niejednokrotnie stawały się ośrodkiem lokalnego życia. Co zrobić z tymi, które nie wytrzymały upływu czasu, czy też ich wartość artystyczna nie odpowiada już warunkom okolicznego krajobrazu? Zgodnie z art. 53 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, każdemu zapewnia się wolność sumienia i religii. Zagwarantowane prawo obejmuje między innymi uzewnętrznianie swojej religii poprzez uprawianie kultu, modlitwę czy uczestnictwo w obrzędach. Nierozerwalnie wiąże się z tym prawo do posiadania świątyń i innych miejsc kultu, w zależności od potrzeb ludzi wierzących. Bez wątpienia budowa małych obiektów sakralnych była w przeszłości odpowiedzią na potrzeby duchowe mieszkańców, stanowiła wyraz ich wiary czy bojaźni bożej. Niektóre z obiektów jednak nie do końca odwzorowywały formy architektoniczne zaczerpnięte z kościołów czy świątyń, bowiem były raczej elementem miejscowego folkloru. 

Obiekt kultu religijnego jako obiekt małej architektury

Stosownie do art. 3 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, obiekty małej architektury stanowią odrębną kategorię obiektów budowlanych. W art. 3 pkt 1 ustawy zostały określone jako „niewielkie obiekty”, czyli przy ich definiowaniu zdecydowano się na scharakteryzowanie wspólnej cechy tego rodzaju obiektów. Druga część definicji zawiera przykładowe kategorie obiektów, które zostały uszeregowane według kryterium funkcji. Pierwszą kategorią są właśnie obiekty kultu religijnego, takie jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury. Dzięki tak skonstruowanej definicji można określić obiekty zbliżone, zarówno ze względu na wielkość, jak i funkcję użytkową. 

Obiekt małej architektury w miejscu prywatnym lub publicznym

Z reguły, aby rozpocząć roboty budowlane, należy uzyskać odpowiednią decyzję administracyjną, tj. wystąpić o pozwolenie na budowę (art. 28 ust. 1 ustawy Prawo budowlane). Rozpoczęcie prac budowlanych (m.in. budowy czy rozbiórki) i prowadzenie ich bez uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę nazywane jest tzw. samowolą budowlaną. Jednakże powyższy przepis określa także wyjątki od reguły. Bowiem w art. 29 ust. 1 pkt 22 ustawodawca wymienił obiekty małej architektury jako te, które pozwolenia na budowę nie wymagają. Wobec tego, zamierzając usytuować taki obiekt na prywatnej nieruchomości, nie jesteśmy zobligowani dokonywać zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Z kolei planując budowę w miejscu publicznym, zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 4 ustawy, takie zgłoszenie jest konieczne.

Ponadto, w przypadku obiektów małej architektury, oprócz zgłoszenia, w którym wskazuje się m.in. rodzaj, sposób czy zakres wykonywania robót budowlanych, należy przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, wykonany przez projektanta posiadającego wymagane uprawnienia budowlane (art. 30 ust. 4 ustawy Prawo budowlane). Dodatkowo do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które zostało zdefiniowane jako tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych (art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane).

Wobec tego, jeśli na budowę obiektu małej architektury zdecyduje się wspólnota mieszkaniowa, to żeby inwestycja mogła dojść do skutku, konieczna jest uchwała właścicieli lokali oraz udzielenie zarządowi pełnomocnictwa (art. 22 ust. 2 ustawy z 24 czerwca  1994 r. o własności lokali). Niewątpliwie nieruchomość wspólna jest współwłasnością wszystkich właścicieli, a budowa obiektu budowlanego wykracza poza zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 30 ust. 5 ustawy Prawo budowlane, do wznoszenia obiektu można przystąpić, jeśli w ciągu 30 dni właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu, a jedną z przyczyn może się okazać naruszenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 30 ust. 6 pkt 2 ustawy Prawo budowlane).

Miejsce publiczne jako pojęcie niedookreślone

W ustawie brak jest definicji miejsca publicznego, co z kolei ma istotne znaczenie dla zgłoszenia budowy obiektu małej architektury. W orzecznictwie przyjmuje się, że definicja ta jest tożsama z rozumieniem tego terminu w języku potocznym, będzie to zatem miejsce ogólnodostępne i nie prywatne. W rozporządzeniu ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, znajdziemy jednak definicję budynku użyteczności publicznej. Określono go jako budynek przeznaczony do m.in. uprawiania kultu religijnego. Budynki przeznaczone na stały pobyt ludzi (budynki mieszkalne) nie są więc zakwalifikowane w przedmiotowym rozporządzeniu jako budynki użyteczności publicznej. Jednakże brak dookreślenia terminu „miejsce publiczne” w praktyce może wywołać wiele kontrowersji.

Wobec powyższego, czy istnienie obiektów małej architektury na klatkach schodowych będzie wymagało zgłoszenia? Czy można je zaliczyć do miejsc publicznych? Klatka schodowa jest tzw. częścią wspólną współwłaścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową i (w przypadku ogrodzonego osiedla czy instalacji domofonowej) nie ma do niej dostępu nieograniczona liczba osób. Zatem remont obiektu małej architektury, niebędącej zabytkiem, a który znajduje się w części wspólnej, będzie wyrazem art. 12 i 13 ust. 1 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r., a więc koszty jego utrzymania i zarządu będą ponosili właściciele lokali w stosunku do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Bowiem według art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Ponadto, nieruchomością wspólną będą także ściany zewnętrzne budynku, więc w przypadku ich elewacji podział kosztów będzie wyglądał jak wyżej. Na pokrycie tych kosztów, obejmujących wydatki i ciężary wymienione przykładowo w art. 14 wymienionej ustawy, obowiązani są uiszczać zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca. Co więcej, właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową mogą na podstawie uchwały utworzyć fundusz remontowy i określić zasady jego gromadzenia oraz dysponowania nim przez zarząd wspólnoty (wyrok Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2011 r., sygn. II CSK 358/10, Lex Omega nr 787065).

Pomnik czy figura?

h3>Kolejnym problemem w zakresie obiektów małej architektury jest brak definicji pomnika oraz figury w ustawie Prawo budowlane. Chęć wybudowania pomnika, zaliczanego według ustawy do kategorii budowli (art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane) wymaga uzyskania pozwolenia na budowę niezależnie od tego, czy dokonywana jest w miejscu publicznym, czy prywatnym, co z kolei nie jest wymagane w przypadku figury. Jednakże według wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 20 lipca  2006 r., II SA/Bk/213/06 (Lex Omega nr 194610), kryterium odróżniającym nie jest nazwa inwestycji nadana przez wnioskodawcę w zgłoszeniu, ale jej gabaryty.

Kiedy nieruchomość jest zabytkiem

Gwarancje ochrony dziedzictwa kulturowego stanowi interes publiczny rangi konstytucyjnej. Zgodnie z art. 6 pkt 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, to „Rzeczpospolita Polska stwarza warunki upowszechniania i równego dostępu do dóbr kultury, będącej źródłem tożsamości narodu polskiego, jego trwania i rozwoju”. Z kolei zasady ochrony obiektów budowlanych nakreśla ustawa z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Zabytkiem w rozumieniu tej ustawy jest zgodnie z art. 3 ust. 1 nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Z kolei zabytkiem ruchomym jest rzecz ruchoma, jej część lub zespół rzeczy ruchomych, o których mowa w definicji „zabytku”. Zgodnie z wymienioną ustawą, formami ochrony zabytków są: wpis do rejestru zabytków, uznanie za pomnik historii, utworzenie parku kulturowego oraz ustalenie ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego.  Rejestr zabytków znajdujących się na terenie województwa prowadzi wojewódzki konserwator zabytków. Podstawą wpisu do rejestru jest decyzja administracyjna, która może zostać wydana z urzędu lub na wniosek właściciela zabytku lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym znajduje się zabytek. W przypadku istnienia współwłasności konieczna jest pisemna zgoda wszystkich właścicieli. Powyższy wpis jest podstawą do finansowania czy dofinansowania konserwacji zabytków z funduszy państwowych, na jego podstawie zabytek zostaje objęty ochroną konserwatorską. Wszelkiego rodzaju prace oraz roboty budowlane prowadzone przy obiektach budowlanych wpisanych do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków mogą być prowadzone tylko po uprzednim uzyskaniu pozwolenia przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków. Dopiero po uzyskaniu zezwolenia można złożyć wniosek o pozwolenie na budowę albo zgłoszenie do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej. W celu uniknięcia niefachowych działań dotyczących zabytków, art. 36 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami określa okoliczności, w których to właściciele zabytku powinni występować o pozwolenie na prowadzenie różnego rodzaju prac czy badań do wojewódzkiego konserwatora zabytków. Bez zgody konserwatora nie można w takiej nieruchomości dokonywać żadnych prac budowlanych określonych w art. 3 pkt 7 ustawy Prawo budowlane, polegających na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Nie można również wykonywać żadnych robót budowlanych w otoczeniu zabytku i na terenie objętym ochroną. Co więcej, na zabytku nieruchomym wpisanym do rejestru może zostać umieszczony znak informujący o tym, że zabytek podlega ochronie (art. 12 ustawy), jednak znak ten stanowi jedynie fakultatywne uzupełnienie prawnej formy ochrony konserwatorskiej.

Jeśli chodzi o rejestr zabytków ruchomych, to wpis do niego co do zasady odbywa się na podstawie decyzji wydanej przez wojewódzkiego konserwatora zabytków na wniosek właściciela. W drodze wyjątku decyzje o wpisie z urzędu mogą mieć miejsce w przypadku uzasadnionej obawy zniszczenia, uszkodzenia lub nielegalnego wywiezienia zabytku za granicę albo wywiezienia za granicę zabytku o wyjątkowej wartości historycznej, artystycznej lub naukowej (art. 10 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami).

Blaski i cienie roli właściciela

Znaczna część wspólnot mieszkaniowych zlokalizowana jest w budynkach, których utrzymanie związane jest z ponoszeniem dużych nakładów finansowych, a niektóre z nieruchomości zostały wpisane do rejestru zabytków. W takiej sytuacji możliwość podejmowania działań przez właściciela czy zarządcę nieruchomości jest mocno ograniczona i wiąże się z koniecznością uzyskiwania każdorazowo pozwoleń konserwatora zabytków. Ponadto właściciel czy zarządca nieruchomości ma ustawowy obowiązek sprawowania nad taką nieruchomością opieki i utrzymania jej na odpowiednim poziomie w celu zachowania zabytku dla społeczeństwa (art. 5 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami). Jednakże oprócz nieruchomości wymóg przeprowadzenia prac konserwatorskich może dotyczyć samych kapliczek, np. umieszczonych na ścianach budynku. W takiej sytuacji po uzyskaniu zezwolenia na prowadzenie prac konserwatorskich oraz pozwolenia na budowę właściciel bądź posiadacz pod nadzorem wojewódzkiego konserwatora zabytków ponosi koszty rewitalizacji.

Może on jednak, na podstawie art. 73 ustawy, ubiegać się o dofinansowanie w postaci dotacji celowej z budżetu państwa. Szczegółowy wykaz przedmiotowy został określony w art. 77. Wysokość środków przeznaczonych na dotacje ustalana jest corocznie i pochodzi z budżetu województwa, miasta czy powiatu. Jednakże jeśli wspólnota (jako właściciel bądź posiadacz), wystąpi o otrzymanie dofinansowania, to musi ponieść koszt związany z przygotowaniem kosztorysu, dokumentacji technicznej oraz pozwolenia na budowę.

Zdecydowanie łatwiej o renowację obiektów, które zostały wpisane do rejestru zabytków czy objęte ochroną konserwatorską, bowiem zgodnie z art. 4 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, do działań organów administracji publicznej została włączona ochrona zabytków, która jest realizowana przede wszystkim przez organy konserwatorskie. Ponadto ochrona zabytków znajdujących się na terenie gminy należy do obowiązków samorządu lokalnego, a gminna ewidencja zabytków, o której mowa w art. 22 wymienionej ustawy ma służyć realizacji „uwzględnienia zadań ochronnych w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przy kształtowaniu środowiska”. Oczywiście na odrestaurowanie i renowację małych obiektów sakralnych można znaleźć środki w ramach projektów współfinansowanych bądź realizowanych ze środków Unii Europejskiej.

Ponadto zgodnie z art. 68 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r., w przypadku nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków, ustaloną zgodnie z art. 67 ustawy, cenę nieruchomości obniża się o 50 proc., a właściwy organ może za zgodą wojewody, rady lub sejmiku podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę. Powyższa bonifikata dotyczy zabytków, które stanowią własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.  

Autorzy: MAGDALENA MICHALSKA aplikant radcowski i KAROLINA BRZEZIŃSKA prawnik kancelaria „Drzewiecki, Tomaszek & Wspólnicy” Sp.k.

Opublikowano w kategorii : Prawo

Zapisz sie do newslettera