Podczas dochodzenia należności od członków wspólnoty mieszkaniowej należy zachować pewną ostrożność, aby nie doprowadzić do konfliktu między mieszkańcami a zarządem, jednak z drugiej strony też należy wykazać się stanowczością niezbędną do zachowania dyscypliny finansowej.

Ustawa o własności lokali precyzuje, co należy rozumieć przez koszty zarządu. Zgodnie z art. 14 są to:

  • wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
  • opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu oraz wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej,
  • opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  • ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne (np. opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego),
  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
  • wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Bardziej adekwatnym niż „koszty zarządu” sformułowaniem byłoby zapewne w niniejszym kontekście „koszty eksploatacji”. Koszty te wiążą się przede wszystkim z zarządzaniem i eksploatacją nieruchomością wspólną. Można dodać, że wyliczenie zawarte w art. 14 ustawy nie jest wyczerpujące, tylko przykładowe. W miarę możliwości można dodawać do tej grupy również inne koszty, pod warunkiem że dotyczyć będą nieruchomości wspólnej.

Zarząd wspólnoty nie może zmieniać przeznaczenia wskazanych środków pieniężnych, nawet w sytuacji, gdyby taka była wola większości współwłaścicieli, jeżeli więc w danym przypadku zostałaby dokonana nadpłata, to od konkretnego właściciela (który nadpłaty dokonał) zależeć będzie to, czy kwota ta zostanie np. przeznaczona na fundusz remontowy, czy zwrócona płatnikowi.

Na pokrycie wszystkich wskazanych powyżej kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca. Nie można więc – skoro tak stanowi ustawa – zmieniać powyższego terminu na podstawie uchwały zebrania właścicieli. Należności te, niezależnie od ich wysokości, mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym przed sądem. Nie budzi wątpliwości to, że zaliczki powinny być w taki sposób określone, aby pokrywać wydatki z nieruchomości wspólnej przypadające na konkretnego członka wspólnoty. Ta kwestia powinna zostać doprecyzowana w ramach uchwały zebrania właścicieli. Zaliczki należy traktować jako świadczenia okresowe, miesięczne, które są płatne z góry.

W orzecznictwie wskazuje się, że można różnicować wysokość poszczególnych zaliczek, ale w oparciu o obiektywne kryteria. Przykładowo, wyższymi zaliczkami mogą być obciążeni właściciele lokali wykorzystywanych na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sposoby postępowania względem dłużników

Zdarzyć się może tak, że pomimo precyzyjnego określenia w uchwale zasad związanych z płatnością zaliczek, poszczególni właściciele mogą zalegać z zapłatą określonych kwot. W takich przypadkach wspólnota mieszkaniowa może skorzystać z różnych środków. Wśród nich znajdują się:

  • żądanie zapłaty odsetek za opóźnienie w zapłacie należności – naliczanie odsetek i ich konsekwentne egzekwowanie może bowiem stanowić argument na rzecz zmobilizowania dłużników do terminowej spłaty,
  • kierowanie ewentualnych roszczeń odszkodowawczych – w tym wypadku trzeba jednak byłoby wykazać, że brak zapłaty należności przez konkretnego właściciela lokalu spowodował wspólnocie mieszkaniowej konkretną szkodę finansową (czy konkretne zniszczenia – np. z uwagi na brak dostępnych środków),
  • w sytuacji, gdy lokator nie reguluje należności w sposób rażący lub uporczywy, rozważyć można przeprowadzenie przymusowej sprzedaży jego lokalu. Niewątpliwie jednak takie działanie wywoływałoby sporo kontrowersji i może być realizowane tylko w skrajnych, indywidualnych przypadkach.

Zdecydowanie szybciej natomiast można skierować do sądu pozew o zapłatę w postępowaniu upominawczym. Przed niniejszym działaniem warto jednak podjąć próbę porozumienia z dłużnikiem. Przed skierowaniem sprawy do sądu warto również skierować do dłużnika wezwanie o zapłatę, w którym znaleźć się powinny między innymi:

  • informacja o podstawie roszczenia,
  • uzasadnienie roszczenia (w zależności od sprawy – nie zawsze musi być nadmiernie szczegółowe, to będzie zależeć od planów w zakresie dalszych działań sądowych),
  • wskazanie kwoty, której dochodzić chce dłużnik,
  • wyznaczenie terminu na zapłatę (po którym sprawa zostanie skierowana do sądu),
  • podanie numeru rachunku,
  • informacja o tym, że w przypadku niewykonania niniejszych działań przez dłużnika sprawa zostanie skierowana na drogę sądową.

Postępowanie upominawcze

W sytuacji, gdy inne środki nie przynoszą spodziewanego efektu, sprawa powinna zostać skierowana do sądu. Jak już wskazano powyżej, jest ona realizowana w postępowaniu upominawczym. Polega ono na tym, że po skierowaniu w sprawie pozwu do sądu wydawany jest nakaz zapłaty, w którym nakazuje się dłużnikowi w ciągu dwóch tygodni od dnia jego otrzymania zapłacić dochodzoną sumę pieniężną lub złożyć sprzeciw. W sprzeciwie dłużnik musi wykazać okoliczności i twierdzenia, w oparciu o które można przyjąć, że roszczenie jest bezzasadne. W takim przypadku już w zwykłym trybie organizowane są kolejne rozprawy. Jeżeli jednak od nakazu zapłaty sprzeciw nie zostanie zgłoszony w wymaganym terminie, nakaz zapłaty będzie stanowił podstawę do przeprowadzenia egzekucji.

Można także zastrzec, że nakaz zapłaty może nie zostać wydany w sytuacjach, gdy wskazane w pozwie roszczenie jest oczywiście bezzasadne, przytoczone okoliczności budzą wątpliwości, zaspokojenie roszczenia zależy od świadczenia wzajemnego lub miejsce pobytu pozwanego nie jest znane. Niewątpliwie jednak postępowanie upominawcze ma na celu uproszczenie i przyspieszenie dochodzenia należności.

Podsumowanie

Pamiętać należy, że stosowane przez zarząd środki muszą być dobierane z dużym wyczuciem sytuacji i dużą elastycznością. Osobną sprawą w tym kontekście będzie próba zbudowania takich relacji z mieszkańcami wspólnoty, na podstawie których nawet konieczne kontrowersyjne działania spotkają się ze zrozumieniem większości właścicieli lokali.

dr Maciej J. Nowak, radca prawny Kancelaria Prawnicza dr Maciej Nowak w Szczecinie

Opublikowano w kategorii : Prawo

Zapisz sie do newslettera