Wspólnoty i ich zarządcy zetkną się w najbliższym czasie, o ile już to nie nastąpiło, ze wzrostem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, co wprost   wynika ze zmian ustawowych w zakresie ubezpieczeń społecznych i minimalnej stawki wynagrodzenia. Jak sprostać tym zmianom i jak poradzić sobie ze wzrostem kosztów?

Pierwszą regulacją, która pociąga za sobą wzrost kosztów utrzymania nieruchomości jest ustawa z 23 października 2014 r. o zmianie ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych oraz niektórych innych ustaw (DzU z 2014 r. poz. 1831) – dalej uzusu. Art. 6 tej ustawy mówi, że 1 stycznia 2016 r. weszły w życie art. 1 pkt 3 lit. a i b oraz pkt 8 ustawy, w istotny sposób zmieniające zasady podlegania ubezpieczeniom społecznym przez osoby, które wykonują pracę na podstawie umowy agencyjnej, umowy-zlecenia lub innej umowy o świadczenie usług, do której zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego (kc) stosuje się przepisy dotyczące zlecenia.

Co to oznacza w praktyce?

Zleceniobiorca, który spełnia warunki do objęcia ubezpieczeniami emerytalnym i rentowym z innych tytułów (np. z racji wykonywania pracy na podstawie drugiej umowy-zlecenia), podlega obowiązkowo ubezpieczeniu emerytalnemu i rentowemu również z tych tytułów. Zasady tej nie stosuje się, jeżeli łączna podstawa wymiaru składek z tytułu wykonywania pracy na podstawie umowy agencyjnej, umowy-zlecenia lub innej umowy o świadczenie usług lub z innych tytułów osiągnie kwotę minimalnego wynagrodzenia za pracę. Obecnie jest to 1850 zł brutto, zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 11 września 2015 r. w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę w 2016 r. (DzU z 2015 r., poz. 1385).

Powyższe zasady dotyczą także tych zleceniobiorców, którzy posiadają ustalone prawo do emerytury lub renty. Przepisy uzusu nie zmieniły określonych w ustawie z 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (tekst jednolity DzU z 2015 r., poz. 121 – dalej usus) zasad ustalania podstawy wymiaru składek na ubezpieczenia społeczne zleceniobiorcy. Oznacza to, że zgodnie z art. 18 ust. 3 w związku z art. 4 pkt 9 i art. 20 ust. 1 usus, jeżeli w umowie agencyjnej lub umowie-zleceniu albo w innej umowie o świadczenie usług określono odpłatność za jej wykonywanie kwotowo, w kwotowej stawce godzinowej lub akordowej albo prowizyjnie, to podstawę wymiaru składek stanowi przychód z tytułu wykonywania pracy na podstawie tego typu umowy w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. I wreszcie, jeżeli zleceniobiorca jest jednocześnie zatrudniony na podstawie umowy o pracę w innej firmie i jego wynagrodzenie z tego tytułu będzie co najmniej równe kwocie minimalnego wynagrodzenia, z tytułu wykonywania pracy na podstawie umowy-zlecenia będzie podlegał ubezpieczeniom emerytalnemu i rentowym tylko dobrowolnie, co wynika z art. 9 ust. 1 i 1a usus.

Nie dotyczy to jednak przypadku, gdy praca w ramach umowy cywilnoprawnej jest faktycznie wykonywana na rzecz pracodawcy. W takim przypadku – zgodnie z art. 8 ust. 2a i art. 18 ust. 1a usus – dla potrzeb ubezpieczeń społecznych zleceniobiorca jest traktowany tak jak pracownik, a przychód z tytułu umowy cywilnoprawnej jest uwzględniany w podstawie wymiaru składek na ubezpieczenia społeczne z tytułu stosunku pracy. Przepis art. 8 ust. 2a usus mówi, że za pracownika, w rozumieniu tej ustawy, uważa się także osobę wykonującą pracę na podstawie umowy agencyjnej, umowy-zlecenia lub innej umowy o świadczenie usług, do której zgodnie z kc stosuje się przepisy dotyczące zlecenia, albo umowy o dzieło, jeżeli umowę taką zawarła z pracodawcą, z którym pozostaje w stosunku pracy, lub jeżeli w ramach takiej umowy wykonuje pracę na rzecz pracodawcy, z którym pozostaje w stosunku pracy.

Zgodnie z ugruntowaną linią  orzecznictwa, płatnikiem składek jest w takim przypadku wyłącznie pracodawca. Dotyczy to również składek należnych od przychodu z tytułu umowy agencyjnej, umowy-zlecenia lub innej umowy o świadczenie usług albo umowy o dzieło, zawartej lub wykonywanej na rzecz własnego pracodawcy (tak np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 25 czerwca 2014 r., sygn. akt III AUa 1982/13, postanowienie Sądu Najwyższego z 21 kwietnia 2015 r., sygn. akt II UZ 8/15).

A zatem osoby, których podstawa wymiaru składek na ubezpieczenia społeczne w danym miesiącu będzie niższa od minimalnego wynagrodzenia, spełniające warunki do objęcia obowiązkowo ubezpieczeniami z innych tytułów, podlegać będą ubezpieczeniom również z tych tytułów. Dodatkowo, jeśli zleceniobiorca prowadzi jednocześnie działalność gospodarczą, zobowiązany będzie zapłacić obowiązkowe składki od prowadzonego biznesu, jeżeli podstawa wymiaru składek z umowy-zlecenia będzie niższa od najniższej podstawy wymiaru składek obowiązującej osoby prowadzące działalność gospodarczą. Jest to 60 proc. przeciętnego wynagrodzenia, które zgodnie z obwieszczeniem ministra pracy i polityki społecznej z 21 grudnia 2015 r. wynosi 4055,00 zł.

W sytuacji, gdy zleceniobiorca posiada na przykład trzy umowy: pierwszą na kwotę 900 zł brutto, drugą na kwotę 1100 zł brutto, a trzecią na kwotę 500 zł brutto, to najkorzystniejszą podstawą wymiaru do naliczenia składek będzie suma umowy pierwszej i drugiej, czyli 2000 zł (ponieważ tylko suma tych dwóch umów przekracza wartość ustawowej płacy minimalnej). Od trzeciej umowy składki nie będą odprowadzane pod warunkiem, że zleceniobiorca wykaże, że już ma opłacany ZUS przez innego płatnika. Powinien przekazać pracodawcy odpowiednie dokumenty, np. ZUS RMUA, kopie pozostałych umów podlegających ubezpieczeniu.

Natomiast jeśli zleceniobiorca zawarł kilka umów-zleceń, ale ich suma nie przekracza kwoty minimalnego wynagrodzenia, to wówczas pełne składki należy odprowadzić od każdej umowy. Co istotne, obowiązek prawidłowego naliczenia składek przy prawidłowym poinformowaniu zleceniobiorcy o ilości i kwotach pozostałych wynagrodzeń co do zasady spoczywa na płatniku (zleceniodawcy).

Wyższe minimalne wynagrodzenie

Wzrasta też minimalne wynagrodzenie osób fizycznych wykonujących pracę na podstawie umowy-zlecenia oraz umowy o świadczenie usług, do których stosuje się przepisy o zleceniu, do 12 zł brutto za godzinę. Zmiana ta została określona w opublikowanym 20 stycznia br. na stronach internetowych Rządowego Centrum Legislacji rządowym projekcie ustawy o zmianie ustawy o minimalnym wynagrodzeniu za pracę oraz ustawy o Państwowej Inspekcji Pracy (dalej – uzumwp). Podwyżka stawki minimalnej umów-zleceń była jednym ze sztandarowych projektów PiS w kampanii wyborczej i została zapowiedziana przez premier Beatę Szydło w expose, a wprowadzenie tej obietnicy w życie (zgodnie z art. 5 uzumwp – 1 lipca 2016 r.) jest tym bardziej prawdopodobne, że w przeciwieństwie do innych projektów nie wiąże się ona z obciążeniami dla budżetu państwa.

Minimalna stawka obejmie nie tylko osoby pracujące na umowę-zlecenie, ale także prowadzące działalność gospodarczą, o ile wykonują pracę lub usługi osobiście (art. 1 ust. 3 uzumwp), a przepisy mają być stosowane do wszystkich umów, bez względu na sposób ustalania wynagrodzenia (wg stawki godzinowej, miesięcznej, tygodniowej itp.). Projekt zakłada, że przedsiębiorca, który nie wypłaca należnego wygrodzenia za każdą godzinę pracy zgodnie z przepisami ustawy oraz nie prowadzi ewidencji liczby godzin przepracowanych, będzie podlegać karze grzywny od 1 tys. zł do 30 tys. zł. Inspektorzy pracy są uprawnieni do przeprowadzania kontroli „bez uprzedzenia i o każdej porze dnia i nocy”. Mogą oni również nakazać stronie umowy wypłatę wynagrodzenia zgodnego z ustawową stawką minimalną, a decyzja taka ma rygor natychmiastowej wykonalności (art. 2 ust. 3 uzumwp). Projekt uchyla też art. 6 ust. 2 i 3 ustawy z 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę, zgodnie z którym wysokość wynagrodzenia pracownika w pierwszym roku jego pracy nie może być niższa niż 80 proc. wysokości minimalnego wynagrodzenia. Pozwoli to znieść zróżnicowanie wynagrodzenia minimalnego ze względu na staż pracy. Po wejściu w życie tej zmiany (zgodnie z art. 5 uzumwp – 1 stycznia 2017 r.) wszyscy pracownicy – niezależnie od stażu pracy – będą mieli prawo do 100 proc. minimalnego wynagrodzenia. Propozycja określa również rodzaje umów, do których projekt nie miałby zastosowania. Dotyczy to umów cywilnoprawnych zawartych przez radcę prawnego oraz pełnomocnictw udzielanych adwokatom przez klientów (art. 1 ust. 3 uzumwp). Takie osoby bowiem – jak informują autorzy projektu – w praktyce są wynagradzane na znacznie wyższym poziomie.

Skutki dla wspólnot

Wspólnoty mieszkaniowe powinny liczyć się z istotnymi podwyżkami kosztów zarządu nieruchomością wspólną, bowiem umowy-zlecenia są podstawową formą zatrudnienia osób świadczących usługi na rzecz wspólnot: hydraulików, elektryków, księgowych, osób sprzątających, pielęgnujących zieleń itp. Również jeśli wspólnota/zarządca zawiera umowę o świadczenie usług ze spółką prawa handlowego czy też podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, to ten z reguły zatrudnia pracowników realizujących usługi na rzecz wspólnoty właśnie na umowy-zlecenia. Typowym przykładem są agencje ochrony. Wspólnota na podstawie zawartej z firmą ochroniarską umowy o świadczeniu usług korzysta z całodobowej pracy dwóch agentów zatrudnionych na umowę zlecenie. Stawka płacona obecnie przez wspólnotę to 10 zł netto za osobogodzinę, co daje miesięczny koszt w granicach 18 000 zł brutto. W związku z wprowadzeniem na mocy uzusus pełnego oskładkowania umów-zleceń firma ochroniarska wystąpiła do wspólnoty o podniesienie stawki godzinowej do 11,50 zł netto, co oznacza koszt miesięczny brutto rzędu 20 700 zł (wzrost o 15 proc.). Natomiast wprowadzenie na mocy uzumwp stawki minimalnej w wysokości 12 zł brutto na godzinę będzie oznaczać dla pracodawcy wydatek 14,60 zł/osobogodzinę. Do tej kwoty firma musi doliczyć koszty szkolenia agentów, ich umundurowania, wyposażenia w środki łączności, koszt załóg interwencyjnych, ubezpieczenia i wreszcie marżę, czego skutkiem będzie podwyżka dla wspólnoty do co najmniej 16 zł netto za godzinę, a to oznacza wydatek miesięczny ponad 28 800 zł brutto (podwyżka w stosunku do stanu obecnego o 60 proc.).

Warto negocjować z dostawcami

Jak radzić sobie z podwyżkami? Warto negocjować z dostawcami kwestię rozdzielenia kosztów podwyżki między stronami, a zatem w praktyce – zmniejszenia marży usługodawcy. Czy i na ile to się uda zależy od kwot wyjściowych i stosunków na miejscowym rynku pracy i usług. Można również rozważyć rezygnację z umów stałych związanych z gotowością do świadczenia usług i zastąpienie ich płaceniem wyłącznie za konkretne czynności. Będzie to jednak związane z ryzykiem, które wspólnota/zarządca muszą skalkulować i zastanowić się, czy jeśli np. w sobotę pęknie rura wodociągowa, to uda się w miarę szybko znaleźć fachowca, który usunie usterkę, i ile taka ekspresowa usługa będzie kosztować.

W odniesieniu do ochrony można rozważyć zmniejszenie obsady, np. z dwóch agentów do jednego. Jeśli na stałe okaże się to niemożliwe lub skrajnie utrudniające funkcjonowanie wspólnoty, być może należy zabezpieczyć  ochronę tylko w godzinach nocnych. Jednocześnie należałoby zwiększyć nakłady na środki techniczne, np. zautomatyzowanie pracy bram czy szlabanów, instalację lub modernizację systemu monitoringu z możliwością obserwacji również w nocy (kamery cyfrowe pracujące w podczerwieni) i rejestracji obrazu, instalację systemu ppoż. z automatycznym powiadamianiem Straży Pożarnej itp. Można też rozważyć, czy część zleceń, dziś realizowanych w ramach stawki godzinowej, może być rozliczana w formie ryczałtu czy zlecenia z określoną kwotą wynagrodzenia. Wtedy trudniej będzie to odnieść do stawki godzinowej. Wzrost kosztów zarządu nieruchomością wspólną w tej czy innej formie wydaje się niestety nieunikniony.

 

Autor: Piotr Brogowski

Cały artykuł dostępny w numerze 5/2016

Opublikowano w kategorii : Finanse

Odwołani członkowie zarządu obrazili się i nie chcą współpracować z nowym zarządem. Chodzi o przekazanie informacji i dokumentów dotyczących umowy z wykonawcą remontu balkonów i balustrad w naszym budynku. Jakie są możliwości wyegzekwowania dokumentów oraz współpracy w innych kwestiach od byłego zarządu?

Stan faktyczny przedstawiał się następująco. Na ostatnim zebraniu wspólnota odwołała cały swój zarząd. Powstał problem, ponieważ odwołani członkowie zarządu obrazili się i nie chcą współpracować z nowym zarządem. Chodzi o przekazanie informacji i dokumentów dotyczących umowy z wykonawcą remontu balkonów i balustrad w naszym budynku. Wartość prac to ponad 100 tys. zł. Jesteśmy w posiadaniu umowy, którą przedstawił nam wykonawca. Wynika z niej, że jedynie zmiana wynagrodzenia za wykonane prace oraz zakres tych prac wymagają pisemnego potwierdzenia. Brak natomiast zapisu dotyczącego zmiany harmonogramu prac i terminu ich zakończenia. Wykonawca powołuje się na ustne ustalenia z dawnym zarządem, że miał zgodę na zmianę harmonogramu prac i przedłużenie o 3 miesiące terminu jego zakończenia. Te ustalenia miały być zawarte w protokołach odwołanego zarządu. Niestety, członkowie dawnego zarządu milczą w tej sprawie. Jak wobec tego ma postępować nowy zarząd, bo to on ma wkrótce dokonywać odbioru prac? Czy brak pisemnych ustaleń w sprawie harmonogramu i terminu prac oraz milczenie odwołanego zarządu uprawnia aktualny zarząd do naliczenia kar umownych za nieterminowe wykonanie pracy? (…)

Całość tekstu w numerze 04/2015  Wspólnoty Mieszkaniowej.

Opublikowano w kategorii : Prawo

Zapisz sie do newslettera