Wspólnota Mieszkaniowa

Czy możliwa jest refaktura podatku od nieruchomości na najemców lokalu użytkowego, jeżeli wynajmującym jest wspólnota mieszkaniowa, bo lokal należy do części wspólnej nieruchomości?

Na wstępie należy wyjaśnić, że w świetle definicji podatku zawartej w art. 6 ordynacji podatkowej, organy podatkowe przyjmują, iż podatek od nieruchomości jest świadczeniem pieniężnym nieekwiwalentnym (w zamian za wpłacony podatek od nieruchomości podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy), a zatem nie może być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. W efekcie nie podlega „refakturowaniu”. Podatek ten ma charakter majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem, a nie obrotem uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości. Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na wynajmującym jako właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę dzierżawcy ze skutkiem zwalniającym wydzierżawiającego z obowiązku podatkowego.

Podstawy prawne

Podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej (art. 6 ordynacji podatkowej).

Zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości reguluje ustawa o podatkach i opłatach lokalnych. Stosownie do art. 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3;

2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;

3) użytkownikami wieczystymi gruntów;

4) posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:

a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Nieruchomości Rolnych lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,

b) jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem art. 3 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Jeżeli przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym (art. 3 ust. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). 

Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach, z zastrzeżeniem art. 3 ust. 4a i 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).

Zasady odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe, o której mowa w art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nie stosuje się przy współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego – garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem stanowiących odrębny przedmiot własności. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności.

Jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2015 r. poz. 1892), ciąży na właścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). (...)

 

Autor: Marcin Szymankiewicz

Cały tekst ukazał się w numerze 9/2017

Optymalizacja kosztów utrzymania wspólnoty mieszkaniowej to zawsze jedno z najważniejszych zadań, jakie stoją przed zarządcami. Szukając oszczędności, należy przyjrzeć się współpracy ze zleceniobiorcami. Warto zwrócić uwagę na wynagrodzenie za tzw. gotowość do pracy oraz sposób i czas ewidencjonowania zleceń.

Od nowelizacji ustawy z 22 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę minęło już sporo czasu, to nadal zarządcy nieruchomości muszą się mierzyć z jej skutkami. Wzrost wynagrodzenia dla pracowników wpływa w bezpośredni sposób na podniesienie wysokości czynszu, a co za tym idzie, mieszkańcy nieruchomości dokładniej przyglądają się pracy zarządców. Warto więc przeanalizować umowy wspólnoty zawierające klauzulę tzw. gotowości do pracy. Dotyczy to zarówno zleceń zawartych z firmami świadczącymi usługi odśnieżania, technicznego utrzymania nieruchomości, jak również kancelariami zajmującymi się obsługą prawną. Jeżeli zarządca będzie zmuszony skorzystać z usług zleceniobiorcy, jak powinien ustalić liczbę godzin wykonanego zlecenia lub świadczonych usług?

Przykład z Głogowa

Problemy z tzw. gotowością do pracy przewijają się w polskiej judykaturze od dawna. Ostatnio  tego typu sprawa znalazła swój finał w Sądzie Najwyższym (sygn. akt: V CSK 433/16). Jedno z przedsiębiorstw wygrało zamówienia publiczne dotyczące odśnieżania ulic i chodników. W umowie pomiędzy Gminą Miejską Głogów a Głogowskim Przedsiębiorstwem Wielobranżowym Sp. z o.o. precyzyjnie określono stawki za poszczególne prace, za które wykonawca mógł otrzymać do 450 tys. zł w sezonie. Jednocześnie umowa przewidywała ryczałtowe wynagrodzenie w wysokości 50 tys. zł za miesiąc tzw. dyżuru dyspozycyjnego, czyli gotowość do pracy w okresie od 1 listopada do połowy kwietnia.

Miasto, chcąc zabezpieczyć się na wypadek bezśnieżnej zimy, zastrzegło sobie prawo zmiany terminów rozpoczęcia oraz zakończenia dyżurów. W 2014 r. korzystając z powyższej klauzuli odwołało dyżur odmawiając zapłaty 50 tys. zł. Spółka wystąpiła z roszczeniem o wypłatę należnego wynagrodzenia. Sąd I instancji zasądził żądaną kwotę, argumentując swoją decyzję faktem, że wynagrodzenie należy się za samą gotowość do wykonania prac, a ustalony w umowie ryczałt stanowi należne wynagrodzenie. Następnie sąd II instancji uwzględnił apelację miasta wskazując, że zastrzeżone prawo przesunięcia skrajnych terminów dyżuru nie odbierało miastu prawa do zmiany okresu zakontraktowanej gotowości.

Sąd Najwyższy przychylił się do skargi przedsiębiorstwa i nakazał ponowne rozpatrzenie sprawy i przeanalizowanie postanowień umowy w kontekście całości zamówienia, a nie tylko jej literalnego brzmienia. (...)

 

Autor: Mateusz Górski

Cały tekst ukazał się w numerze 9/2017

Katowice są przyjazne pod wieloma aspektami. Punkt wyjścia to dobrze płatne miejsca pracy. Drugim filarem działań Katowic jest zapewnianie szerokiej oferty mieszkaniowej, trzecim są elementy zapewniające wysoką jakość życia.

 – Nasi mieszkańcy doceniają bardzo wysoką jakość życia w Katowicach. Bogata oferta rozrywkowa, międzynarodowe festiwale muzyczne, wydarzenia sportowe na Spodku, setki imprez plenerowych czy świetne koncerty w NOSPR pozwalają każdemu znaleźć coś dla siebie. Katowiczanie kochają parki i lasy stanowiące połowę powierzchni miasta. W sercu Śląska można popływać kajakiem, skorzystać z największej w województwie sieci wypożyczalni rowerów lub zwiedzić imponującą Strefę Kultury, która przyciąga gości z całej Europy. W Katowicach łatwo znaleźć pracę, mieszkania są tańsze niż w innych dużych miastach, co roku powstają dla dzieci nowe miejsca w żłobkach i przedszkolach, ruszają także ważne inwestycje, np. budowa trzech basenów czy czterech centrów przesiadkowych – mówi Marcin Krupa, prezydent Katowic.

Pracuj w Katowicach

Katowice bardzo sprawnie przyciągają inwestorów, np. takich jak IBM, którzy oferują pracę w sektorach nowoczesnych usług biznesowych. Dzięki temu poziom bezrobocia zajmuje drugie najniższe miejsce w całej Polsce, wynosi niespełna 3%. Stały i pewny dochód gwarantuje mieszkańcom stabilizację.

Mieszkaj w Katowicach

Oferta mieszkaniowa Katowic jest rozbudowana – każdy znajdzie w niej coś dla siebie. Dla studentów przygotowane są oferty akademików akademickich oraz prywatnych. Zachętą do pozostania w mieście dla absolwentów staje się program Mieszkanie Plus, w którym powstanie w Katowicach około 1000 nowych mieszkań. Cały czas powstają także nowe lokale w formule TBS, dużą popularnością cieszy się nasz program „mieszkanie za remont”. Co ważne – w porównaniu do innych dużych miast w Polsce – lokale są w Katowicach znacznie tańsze.

 Rozrywka w Katowicach

Dziś mówi się o modzie na Katowice. Miasto w ostatnich latach intensywnie inwestuje, czego efektem jest Strefa Kultury oraz przebudowany Rynek. Katowice poważnie traktuje tzw. przemysł czasu wolnego. Mieszkańcy, a także goście z regionu i całej Polski, chętnie wybierają się na duże wydarzenia sportowe – takie jak np. Mistrzostwa Europy w Piłce Ręcznej, Mistrzostwa Świata w grach komputerowych – Intel Extreme Masters i siatkarskie mecze z udziałem reprezentacji Polski. Dużą popularnością cieszą się katowickie festiwale, takie jak Tauron Nowa Muzyka czy OFF Festival, a katowicki NOSPR bije rekordy popularności. Pod koniec 2015 roku Katowice za całokształt swoich działań otrzymały prestiżowy tytuł Miasta Kreatywnego UNESCO w Dziedzinie Muzyki – jako jedno z kilkunastu miast w Europie i jedyne w Polsce. Uzupełnieniem bogatej oferty wydarzeń są propozycje rekreacji na licznych terenach zielonych – w lasach i parkach, które stanowią blisko połowę powierzchni miasta. W stolicy ponad 2 milionowej metropolii można popływać kajakiem w Dolinie Trzech Stawów czy pojeździć rowerem po ponad 140 km tras rowerowych.

O rodzaju zawieranej umowy nie świadczy jej tytuł czy nazewnictwo w treści, a jej cel i zgodny zamiar stron. Jakie kryteria decydują zatem o tym, kiedy należy wybrać umowę o dzieło, a kiedy umowę-zlecenie? Jakie to przynosi skutki prawne?

Coraz dynamiczniej rozwijający się rynek pracy stawia przed zarządcami nieruchomości nowe wyzwania. Do niedawna musieli się oni uporać ze zmianami związanymi z waloryzacją i wypowiadaniem umów w zakresie usług porządkowo-czystościowych, ochroniarskich czy technicznego utrzymania nieruchomości. Dzisiaj muszą podjąć najkorzystniejszą z ekonomicznego punktu widzenia decyzję dotyczącą zatrudnienia pracowników lub firm podwykonawczych. O ile wspólnota nie planuje korzystać z usług zleceniobiorców sytuacja wydaje się pozornie prosta, ponieważ może zatrudnić pracowników na podstawie umowy o pracę. Jednak w przypadku przekazania usług firmom zewnętrznym pojawia się zasadnicze pytanie – jaką umowę podpisać? Czy powinna to być umowa-zlecenie, czy o dzieło?

Umowa-zlecenie

Umowa-zlecenie do niedawna była jedną z najpopularniejszych form kontraktowania. Scharakteryzowana została w kodeksie cywilnym od art. 734 do 751. Zgodnie z definicją kodeksową „przez umowę-zlecenie przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie”. Tak samo jak w przypadku umowy o pracę, umowa-zlecenie jest umową starannego działania. Jej przedmiot musi być wykonywany zgodnie z umową oraz zasadami obowiązującymi w danej profesji. W przypadku tej formy kontraktowania ważny jest przede wszystkim fakt wykonywania określonej pracy. Liczy się ciągłość i powtarzalność wykonywanego zadania. W ostatecznym rozrachunku umowa-zlecenie nie musi przynosić konkretnego i indywidualnie oznaczonego efektu. Wykonawca nie ponosi za niego odpowiedzialności. Umowa-zlecenie może być wykonywana płatnie lub bezpłatnie. Bezpłatność musi wynikać z zawartej umowy lub z innej okoliczności. Jeżeli w jej treści nie zostanie zastrzeżone osobiste wykonanie zlecenia, może ono zostać przekazane podwykonawcy.

Zleceniobiorca nie ma obowiązku wykonywania umowy w ściśle określonym miejscu ani czasie, nie jest też zależny od zleceniodawcy. Brak określenia godzinowego wymiaru czasu pracy wpływa na dużą swobodę i samodzielność zleceniobiorców w zakresie organizowania pracy. Pamiętać należy, że zleceniobiorca za szkodę wyrządzoną zleceniodawcy lub osobom trzecim w związku z wykonywanym zleceniem odpowiada całym swoim majątkiem. Jeśli w umowie nie określono czasu wypowiedzenia, to może być ona rozwiązana z dnia na dzień. Zleceniodawca w każdej chwili może wypowiedzieć umowę, ale powinien zwrócić zleceniobiorcy wydatki, które poniósł na wykonanie zlecenia. Wypowiedzenie umowy-zlecenia nie jest dowolne i winno nastąpić tylko z ważnych powodów.

Forma umowy-zlecenia

Ustawodawca nie określa jednoznacznie formy oraz elementów umowy-zlecenia. Nie stawia nawet obowiązku zawarcia jej na piśmie. Strony mogą przyjąć ustalenia ustnie, a wszelkie zmiany mogą być wprowadzone w ten sam sposób. Jeżeli jednak zdecydujemy się na zawarcie umowy w formie pisemnej, warto aby zawierała co najmniej: oznaczenie stron, datę rozpoczęcia i wygaśnięcia, przedmiot zlecenia oraz wynagrodzenie. Można również dodać opis charakteryzujący świadczone zlecenie. Im dokładniej zostanie on przygotowany, tym łatwiej będzie dochodzić ewentualnych roszczeń i rozstrzygać spory. (...)

 

Autor: Mateusz Górski

Cały tekst dostępny w nr 6/2017

Skutkiem niedoborów przestrzeni magazynowych w miejskim budownictwie mieszkaniowym jest chęć adaptacji wszelkich dostępnych powierzchni. Boksy na miejscach postojowych w garażach  podziemnych wydają się bezpiecznym miejscem do przechowywania. Czy z punktu widzenia przepisów przeciwpożarowych na pewno jest to dobry pomysł?

 

Zwarta zabudowa polskich miast oraz rosnące ceny gruntów wymuszają na inwestorach wznoszenie budynków „w górę” – co w praktyce oznacza budowę części nadziemnej do maksymalnej wysokości, określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Aby spełnić wymogi budowlane i użytkowe, inwestorzy zobowiązani są również do zapewnienia określonej liczby miejsc postojowych dla użytkowników. Często jedyną opcją jest budowa garażu podziemnego wielostanowiskowego, posiadającego niekiedy kilka kondygnacji.

 

Za mało komórek lokatorskich

W budownictwie mieszkalnym wielorodzinnym wymóg zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc postojowych w danej inwestycji oraz chęć maksymalizacji zysków powoduje częste niedobory pomieszczeń użytkowych, niebędących lokalami mieszkalnymi lub garażami, przeznaczonymi do magazynowania przedmiotów przez poszczególnych właścicieli. W praktyce oznacza to, że w budynku o 100 lokalach mieszkalnych liczba komórek lokatorskich wynosi około 15 sztuk. Każda osoba użytkująca przez dłuższy czas dany lokal mieszkalny, odczuwa w pewnym momencie brak przestrzeni na składowanie. Jedynym zaś miejscem, poza wspomnianym lokalem mieszkalnym, wydaje się być podziemna przestrzeń garażowa. Powyższe mniemanie potęguje powszechna wiedza, że garaże w budownictwie jednorodzinnym (o 1 lub 2 stanowiskach postojowych) praktycznie zawsze wykorzystywane są jako pomieszczenia magazynowe. Wydaje się, że użytkowanie garażu powinno być jednakowe w obu przypadkach, jednak w zakresie potencjału zagrożeń pożarowo-wybuchowych zachodzi konieczność odróżnienia garaży wielostanowiskowych podziemnych od tych drugich.

 

Wykorzystanie garaży podziemnych

W nomenklaturze techniczno-budowlanej, tj. § 102 rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, garażem nazywamy samodzielny obiekt budowlany lub część innego obiektu, służący do przechowywania i bieżącej, niezawodowej obsługi samochodów osobowych.

Wyklucza to zatem, co do zasady, możliwości użytkowania garażu w inny sposób. Zgodnie z definicją zawartą w słowniku języka polskiego, pod pojęciem magazynowania należy rozumieć składowanie, przechowywanie czegoś w jakimś pomieszczeniu czy pojemniku lub gromadzenie, odkładanie czegoś w celu późniejszego wykorzystania.

Wielu posiadaczy stanowisk postojowych w garażach podziemnych podchodzi do możliwości wykorzystania takiego stanowisk w sposób mocno indywidualny – uważają, że skoro jest się właścicielem takiego stanowiska, to może nim rozporządzać dowolnie i bez żadnych ograniczeń. Nic bardziej mylnego.

Składowanie materiałów (w tym też palnych) w garażach podziemnych (jak i w częściach wspólnych budynków mieszkalnych) jest od wielu lat istotnym problemem wspólnot mieszkaniowych. W regulaminach porządkowych wspólnot praktycznie zawsze znajdują się zapisy o niedopuszczalności składowania materiałów palnych w tych obszarach (lub bardziej ogólnie – o konieczności przestrzegania przepisów przeciwpożarowych).

Różnym indywidualnym interpretacjom podlega przy tym samo klasyfikowanie materiału jako palnego. Obowiązująca w tym zakresie norma PN-EN ISO 13943:2010 stanowi, że materiał niepalny to taki, który podczas badań w określonych warunkach nie ulega procesowi spalania, natomiast wszystkie pozostałe materiały klasyfikuje się jako palne. Z czym natomiast mamy do czynienia w przypadku składowania przedmiotów w garażach? Przeważnie są to: opony, foteliki samochodowe, rowery, oleje, smary, paliwa, bagażniki dachowe jak również kartony, meble czy tkaniny. Wszystkie te materiały najczęściej zawierają materiały palne, zaś część z nich nawet łatwopalne lub wybuchowe (benzyny) – ocena ich właściwości palnych nie wymaga przeprowadzenia badań – często wystarczy sama ocena wzrokowa.

Składowanie jakichkolwiek materiałów, a w szczególności materiałów palnych, jest zatem w takich garażach zabronione, z wyjątkiem niewielkiej grupy materiałów wymaganych do bieżącej, niezawodowej obsługi samochodów osobowych. W praktyce oznacza to brak możliwości przechowywania większości obecnie składowanych przedmiotów (np. opon, większych opakowań olejów silnikowych czy fotelików samochodowych).

 

Ochrona przeciwpożarowa

Warunki ochrony przeciwpożarowej garażu podziemnego określane są w oparciu o unormowane wymagania. W założeniach projektowych garaży wielostanowiskowych, w tym podziemnych, każdorazowo określa się m.in. następujące elementy: długości i szerokości dróg ewakuacyjnych, lokalizacje miejsc postojowych, zakładaną gęstość obciążenia ogniowego, wyposażenie w instalacje techniczne (w tym w urządzenia przeciwpożarowe), a także lokalizację wielu istotnych pomieszczeń technicznych dla całego budynku. Warto podkreślić, że przy projektowaniu garaży brany jest pod uwagę dopuszczalny sposób ich użytkowania – przechowywanie i bieżąca, niezawodowa obsługa samochodów osobowych. Materiały konstrukcyjne, oddzielenia pożarowe, wentylacja oddymiająca (jeśli jest wymagana) – to wszystko odnosi się do standardowych warunków dla garaży.

Zgodnie z wytycznymi określonymi w poradniku Instytutu Techniki Budowlanej „Systemy wentylacji pożarowej garaży. Projektowanie, ocena, odbiór. Wytyczne” projekt systemu wentylacji musi opierać się na „zaprojektowanym” zagrożeniu – tzw. pożarze projektowym, czyli najbardziej niebezpiecznym, lecz wciąż prawdopodobnym scenariuszu rozwoju pożaru w budynku. Projekt pożaru określa się w oparciu o prawdopodobny rozwój pożaru samochodów w garażu (i wynikająca z tego moc pożaru). Dlatego też, aby instalacja wentylacji pożarowej spełniła swoje cele, tj. zapewnienie możliwości bezpiecznego i skutecznego prowadzenia działań ratowniczych, zabezpieczających w szczególności przed zniszczeniem konstrukcji budynku, w którym znajduje się garaż oraz niedopuszczenie do wystąpienia na przejściach ewakuacyjnych (w czasie, w którym mogą się na nich jeszcze znajdować ludzie) zadymienia lub wysokich temperatur, które uniemożliwią bezpieczną ewakuację, niezwykle istotne jest przestrzeganie ograniczeń w składowaniu dodatkowych materiałów palnych, stanowiących paliwo w przypadku pożaru i mogących negatywnie wpływać na środowisko pożarowe (np. niekontrolowany i bardzo gwałtowny wzrost mocy pożaru, zaburzenia pracy wentylacji pożarowej itp.).

 

Boksy garażowe

Obecnie właściciele miejsc postojowych składują przedmioty w sposób luźny
lub uporządkowany (szafy, regały, boksy). Można zaobserwować stopniowe zagracanie przestrzeni w garażach podziemnych. Na rynku pojawiło się wiele różnych rozwiązań, mających w teorii umożliwić zagospodarowanie miejsca postojowego. Popularne boksy garażowe na dobre zagościły w garażach podziemnych. Z założenia mają one wymuszać uporządkowany sposób przechowywania przedmiotów i ograniczać ich dostępność osobom postronnym. Wielokrotnie można się spotkać z próbami usankcjonowania przechowywania przedmiotów w garażach podziemnych przez wspólnoty, np. w formie uchwał lub regulaminów dopuszczających lokalizację boksów garażowych. Stanowi to istotne naruszenie prawa. Co więcej, producentom i nabywcom takich boksów, poza niezgodnością z obowiązującym stanem prawnym i wiedzą inżynierską, umknął jeden zasadniczy element – każde dopuszczenie możliwości magazynowania przedmiotów na miejscu postojowym, w tym też lokalizowanie stosownych boksów na te cele, powoduje umocnienie się przekonania wśród użytkowników, że przestrzeń garażu można wykorzystać jako przedłużenie lokalu mieszkalnego lub komórki lokatorskiej.

Nieujęcie przy tym informacji o możliwych konsekwencjach takiego postępowania rodzi duże ryzyko upowszechnienia się tego niekorzystnego trendu. Dodatkowo możliwość zamknięcia boksu garażowego na klucz powoduje, iż w środku magazynowane są przedmioty, które nie pojawiały się w przypadku niezorganizowanego składowania z uwagi na ich wartość materialną. Są to często materiały wykończeniowe (farby, kleje, rozpuszczalniki, folie, pianki i inne wyroby aerozolowe), ubrania, przetwory czy paliwa w kanistrach. Podkreślić należy, że wiele z tych przedmiotów to materiały niebezpieczne pożarowo. Zgodnie z § 7 ust. 2 rozporządzenia MSWiA w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, obiektów budowlanych i terenów, materiałów niebezpiecznych pożarowo nie przechowuje się m.in. w pomieszczeniach piwnicznych. W garażach o powierzchni powyżej 100 m2 dopuszczalne jest jedynie przechowywanie cieczy o temperaturze zapłonu poniżej 373,15 K (100°C) tylko wtedy, gdy są niezbędne przy eksploatacji pojazdu i są przechowywane w jednostkowych opakowaniach stosowanych w handlu detalicznym.

Wprowadzenie daleko idących ograniczeń w możliwości przechowywania przedmiotów w przestrzeni garażowej ma jeszcze inne podstawy – powszechnie użytkowane samochody osobowe, gdy nie są użytkowane – są zamknięte. Ogranicza to zdecydowanie możliwości przypadkowego zapłonu lub celowego podpalenia. Inaczej sprawa wygląda, gdy mówimy o luźno składowanych przedmiotach. Gorące powierzchnie pojazdów osobowych (np. układu wydechowego) mogą doprowadzić do nieumyślnego zapalenia materiału palnego.

Podkreślić należy, że garaż nie jest pomieszczeniem przeznaczonym na pobyt ludzi. Zgodnie z treścią § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi dzielą się na: pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi, w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby trwa dłużej niż 4 godziny oraz na pomieszczenia przeznaczone na czasowy pobyt ludzi, w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby trwa od 2 do 4 godzin włącznie. Wprowadzenie zakazu składowania materiałów palnych w garażach należy interpretować jako działanie zmierzające do zapobiegania powstaniu ewentualnego pożaru w obrębie przestrzeni niekontrolowanych stale przez użytkowników, a przez to trudnego do zauważenia w pierwszej fazie trwania i rodzącego skutki w postaci strat materialnych oraz możliwości rozprzestrzeniania się na pozostałe kondygnacje budynku.

 

Zaplecze miejsca postojowego

Innym elementem, powodującym wzrost zagrożenia pożarowego w garażach podziemnych jest kwestia komórek lokatorskich. Zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie komórki lokatorskie w części podziemnej powinny stanowić osobną strefę pożarową w stosunku do pozostałych części budynku. Jednakże można spotkać wielokrotnie takie komórki, oddzielone od przestrzeni garażu za pomocą ścian ażurowych – nazywane często zapleczem miejsca postojowego. Jest to próba obejścia konieczności wydzielenia pożarowego komórek lokatorskich. Nabywcy takich zapleczy często nie zdają sobie sprawy z ograniczeń w możliwościach ich wykorzystania. Nie jest to bowiem miejsce do składowania przedmiotów, jak w przypadku komórki lokatorskiej. W warunkach techniczno-budowlanych i przeciwpożarowych budynku jest to w dalszym ciągu miejsce postojowe, np. na motocykl lub skuter, gdyż stanowi część przestrzeni garażu.

Niedobory przestrzeni magazynowych w miejskim budownictwie mieszkaniowym skutkują chęcią adaptacji wszelkich dostępnych powierzchni. Garaże podziemne, z racji posiadanej charakterystyki (ograniczona dostępność, wyższe wymagania instalacyjne i przeciwpożarowe, utrudnienia w prowadzeniu działań ratowniczo-gaśniczych) powinny być pod szczególnym nadzorem, który zapewni podniesienie świadomości właścicieli o możliwych skutkach gromadzenia przedmiotów w przestrzeni garaży, szybkie reagowanie w przypadku stwierdzenia faktycznego składowania oraz skuteczne egzekwowanie wykrytych naruszeń. Przestrzeganie wymagań ochrony przeciwpożarowej powinno stanowić jeden z głównych celów ogółu właścicieli danej nieruchomości. Każde uchybienia w tym obszarze mogą skończyć się nie tylko stratami w mieniu i problemami odszkodowawczymi, ale przede wszystkim stwarzają duże zagrożenia dla zdrowia i życia użytkowników. Realizowanie czynności zapobiegawczych na pewno jest tańsze i prostsze w wykonaniu niż przeciwdziałanie lub usuwanie skutków zaniedbań.

 

Autor: kpt. mgr inż. Wojciech Wiśniewski

 

Dzięki karze umownej wspólnota mieszkaniowa może zabezpieczyć się przed opóźnieniem w wykonaniu zleconych przez nią remontów lub innych robót. Wysokość kary może jednak ulec znacznemu obniżeniu na skutek jej miarkowania w postępowaniu sądowym. Nie należy zatem zapominać o zapisaniu w umowach także innych form nacisku np. możliwości odstąpienia od umowy.

 

Decyzja o zabezpieczeniu wykonania zobowiązania karą umowną ma poprawić sytuację wierzyciela (np. wspólnoty mieszkaniowej zamawiającej wykonanie prac remontowych lub budowlanych). Dzięki temu wierzyciel może liczyć na to, że otrzyma od dłużnika (czyli w tym wypadku wykonawcy tych prac) karę umowną bez wykazywania szkody i jej wysokości. Kara umowna służy do zmobilizowania wykonawcy do terminowego wykonania umowy i określenia jasnych konsekwencji naruszenia terminów. Poza najbardziej typowym przypadkiem zastrzegania kary umownej na wypadek przekroczenia terminów, można ją również zastrzegać w celu zabezpieczenia przed niewykonaniem jakiegokolwiek niepieniężnego obowiązku.

 

Instytucja miarkowania kary umownej służy do zapewnienia wykonawcy ochrony przed nadmiernie dotkliwymi skutkami kar umownych spowodowanej przez nieprzewidziane okoliczności w danej sprawie lub wadliwie ocenione ryzyko inwestycji. W ten sposób sędzia, któremu przysługuje prawo do miarkowania kary umownej, ma prawo przywrócić słuszność kontraktową i równowagę stron, jeśli kary umowne zostały zapisane na wyraźną korzyść jednej ze stron.

 

 

Strony nie mogą wyłączyć w umowie możliwości zmniejszenia kary umownej, ponieważ miarkowanie kary umownej wynika z bezwzględnie obowiązującego przepisu art. 484 § 2 Kodeksu cywilnego. Wszelkie postanowienia umowne zabraniające miarkowania kary umownej będą zatem nieważne.

 

 

Wykonanie zobowiązania w znacznej części

 

 

Przesłanką miarkowania kary umownej jest między innymi wykonanie zobowiązania w znacznej części. Celem takiego miarkowania jest przeświadczenie, że główne interesy wierzyciela (wspólnoty) zostały zrealizowane. Wierzyciel pokrzywdzony zostaje niewykonaniem zobowiązania jedynie w małej części. Stąd ogólnie postanowienia umowne o karach umownych mogłyby w sposób niesprawiedliwy ograniczyć jego wynagrodzenie z prawidłowo co do zasady wykonanej umowy.

 

 

W orzecznictwie sporne jest zagadnienie co do możliwości miarkowania kary umownej na podstawie samej tej przesłanki za opóźnienie w wykonaniu zobowiązania. Zgodnie z jednym stanowiskiem celem kary umownej za zwłokę w wykonaniu zobowiązania jest samo naruszenie terminu. Stąd ostateczne wykonanie zobowiązania w znacznej części nie może usprawiedliwiać naruszenia przyjętych w umowie terminów. Zgodnie z drugim poglądem, sytuacja w której mimo zwłoki nie doszło do odstąpienia od umowy, a wierzyciel (wspólnota) pozwolił dłużnikowi na dokończenie zobowiązania, pozwala na zastosowanie miarkowania.

 

 

Rażące wygórowanie kary umownej

 

 

Drugą przesłanką miarkowania kary umownej jest rażące wygórowanie kary umownej. Może to być sytuacja, gdy już z samej umowy wynika, że kara umowna jest rażąco niewspółmierna. Sądy mają zatem możliwość niwelowania nierównej pozycji stron przy kontraktowaniu. Może to być także sytuacja, w której strony nie przewidzą przyszłych okoliczności i z punktu widzenia tych nowych, nieprzewidzianych okoliczności wysokość kary umownej będzie nadmierna.

 

 

Kryteriami miarkowania rażąco wygórowanej kary umownej mogą być przede wszystkim brak szkody po stronie wierzyciela (wspólnoty) lub niska wysokość szkody. Szkodą wspólnoty z powodu opóźnienia w remoncie może być utrata dotacji, nałożenie kar przez nadzór budowlany, konieczność uiszczenia odszkodowań osobom trzecim, utrata dochodów z części wspólnej np. reklam zasłoniętych przez remont elewacji. To zwłaszcza ten materialny uszczerbek bierze pod uwagę sąd. Mniejsze znaczenie ma uszczerbek niematerialny polegający na znoszeniu przez właścicieli lokali przedłużających się uciążliwości np. hałasów, kurzu, tymczasowego zeszpecenia wyglądu części wspólnej, zajęcia jej części pod rusztowania, narzędzia, farby itp. (...)

 

Autor: Jan Jakub Jańczak

Cały tekst dostępny w nr 7-8/2017

 

 

Zarządcy nieruchomości coraz częściej mogą spotkać się z uporczywym i masowym zamieszczaniem w sieci nieprawdziwych informacji godzących w ich dobre imię. Dochodzi do sytuacji, w których niezadowoleni mieszkańcy wspólnoty mieszkaniowej poprzez anonimowe wpisy na forach internetowych oczerniają obsługujących ich zarządców. Jak walczyć z tego typu zachowaniami?

Każdy z zarządców nieruchomości spotkał się w swojej karierze z sytuacją, kiedy w Internecie pojawiły się nieprawdziwe informacje dotyczące jego osoby. Publikowali je zazwyczaj niezadowoleni mieszkańcy obsługiwanej wspólnoty mieszkaniowej lub konkurencja. Zjawisko to określane jest jako mowa nienawiści, hejt, plamienie wizerunku lub czarny PR. Polega na zastosowaniu insynuacji i półprawd w celu zdyskredytowania przedmiotu działalności lub samej osoby. Wykorzystywane są do tego zmanipulowane analizy, raporty i zestawienia. Poprzez przejaskrawienie faktów oraz nadanie bardzo dużego znaczenia nieistotnym zdarzeniom, podważa się kwalifikacje zarządcy.  W zależności od natarczywości oraz rodzaju oskarżeń, możemy spotkać się z różną reakcją osób pokrzywdzonych. W związku ze wzrostem zjawiska oraz dotkliwością publicznych oszczerstw warto zastanowić się, jakie kroki prawne może podjąć zarządca.

Ustalenie autora

Pierwszym krokiem, jaki powinna podjąć osoba fizyczna lub prawna, która czuje się pokrzywdzona treścią umieszczonych wpisów, powinno być zawiadomienie administratora strony internetowej o naruszeniu jej dobrego imienia. Zawiadomienie zawierać musi informację, o jakie komentarze chodzi oraz dlaczego są one obraźliwe. Warto dodać żądanie zablokowania i usunięcia konkretnych wpisów oraz wskazania danych użytkowników będących autorami treści, które nas obrażają. Pamiętać należy, że brak reakcji ze strony administratora strony internetowej stanowi w pośredni sposób naruszenie art. 14 ustawy o ochronie danych osobowych. Pozwala to przyjąć, że w razie braku reakcji na zawiadomienie o bezprawnym charakterze umieszczanych wpisów, zawiadamiający może wystąpić z powództwem nie tylko przeciwko autorom wpisów, ale również bezpośrednio przeciwko administratorowi strony internetowej.

Decyzja GIODO

Najczęściej administratorzy strony internetowej po usunięciu wpisu odmawiają udostępnienia danych autora. Co zrobić w przypadku, gdy na tym etapie sprawa nie jest dla nas jeszcze wyjaśniona? W takiej sytuacji należy wystąpić do generalnego inspektora danych osobowych o wydanie decyzji nakazującej udostępnienie danych osobowych. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 21 sierpnia 2013 r., sygn. akt I OSK 1666/12, osoba wypowiadająca się anonimowo, w sposób naruszający dobra innych podmiotów, nie może podlegać szczególnej ochronie i  jej dane osobowe nie są dobrem, które ustawodawca miał zamiar chronić. Po uzyskaniu danych autora obraźliwych wpisów, powinniśmy zwrócić się do niego z żądaniem zaprzestania działalności. Dodatkowo możemy wskazać, że w przypadku niedostosowania się do naszej prośby, wstąpimy na drogę sądową.

W praktyce większość osób na tym etapie nie podejmuje już dalszych kroków. Takie działanie może być jednak zgubne, ponieważ duża część autorów komentarzy nie ogranicza się do jednego wpisu na jednym forum. Stąd warto poprowadzić sprawę do końca. Znaną i sprawdzoną metodą jest skorzystanie z przysługujących nam praw w kodeksie karnym lub cywilnym. W przypadku wystąpienia z powództwem na podstawie kodeksu karnego możemy oskarżyć autora wpisów o zniesławienie lub zniewagę (w zależności od kwalifikacji czynów). W przypadku wystąpienia z powództwem na podstawie kodeksu cywilnego możemy oskarżyć szkodzącą nam osobę o naruszenie dób osobistych. (...)

 

Autor: Mateusz Górski

Cały tekst dostępny w nr 7-8/2017

Właściciele lokali chcą dobra nieruchomości wspólnej i powodzenia wspólnoty, ale często widzą zupełnie inne drogi prowadzące do tego celu. Wówczas bardzo wiele zależy od obsługi zebrania, którą z reguły świadczy wynajęty przez wspólnotę zarządca lub administrator. To oni mają obowiązek zadbania o poprawne przeprowadzenie kluczowych czynności oraz zagwarantowania uczestnikom jednakowych praw.

Poniższe refleksje dotyczą moich doświadczeń z zakończonych właśnie zebrań właścicieli we wspólnotach mieszkaniowych. Zebranie jest zdarzeniem najważniejszym dla losów nieruchomości wspólnej.  Tam zapadają istotne decyzje, które obowiązują wszystkich zainteresowanych. To na zebraniu ustala się zasady, według których będzie funkcjonowała wspólnota, ustala się reguły prowadzenia rozliczeń, decyduje o remontach i modernizacjach nieruchomości wspólnej i wreszcie wybiera się zarząd, który będzie prowadził sprawy wspólnoty i reprezentował ją na zewnątrz.

Skuteczny przewodniczący

Zebranie jest też niepowtarzalną okazją, aby właściciele lokali spotkali się twarzą w twarz, wymienili poglądy na w sprawy wspólnotowe, przekonali innych do własnych racji i pomysłów, czy wreszcie pokłócili się lub pogodzili. Z reguły im większe są problemy we wspólnocie, tym bardziej właściciele są podzieleni i tym większe emocje uzewnętrzniają się na zebraniach. Takie zebrania często nie wnoszą nic, bo gorące dyskusje i polemiki, a nawet inwektywy, a zdarzają się także szarpaniny, przesłaniają cele merytoryczne. W efekcie nikt nie jest w stanie zapanować nad sytuacją, głosowania są zrywane, dokumenty giną, protokolant na poważne dylematy co do treści protokołu z przebiegu zebrania.

Na szczęście takie ekstremalne zebrania nie trafiają się bardzo często, ale zawsze trzeba się liczyć
z możliwością  nadzwyczaj trudnego do opanowania spotkania właścicieli, którzy choć mają wspólny interes – dobro nieruchomości wspólnej i powodzenie wspólnoty, często widzą zupełnie inne drogi prowadzące do tego celu. Wówczas bardzo wiele zależy od obsługi takiego zebrania, obsługi, którą
z reguły świadczy wynajęty przez wspólnotę zarządca czy też administrator. Z reguły obsługa sprowadza się do dwóch funkcji formalnych – przewodniczącego zebrania i protokolanta. Oni też mają obowiązek zadbania o całość dokumentacji „wyprodukowanej na zebraniu” i o poprawne przeprowadzenie kluczowych czynności (głosowanie) oraz zagwarantowanie wszystkim uczestnikom jednakowych praw.

W poniższym tekście przyjęto założenie, że przewodniczący zebrania nie jest właścicielem lokalu i nie jest pełnomocnikiem właściciela lokalu w nieruchomości będącej przedmiotem zebrania. Jest to zresztą obiektywnie optymalna sytuacja, dająca większą szansę na bezstronność w jego prowadzeniu.

Przewodniczący zebrania to kluczowa funkcja dla sprawnego przebiegu zebrania i dla jego efektywności. Dla skutecznego pełnienia tej roli przydają się szczególne umiejętności i doświadczenie. Przede wszystkim wskazane jest zachowanie dystansu do spraw wspólnoty i do interesu poszczególnych właścicieli. Tym większy dystans, im trudniejsza jest wspólnota i im większy konflikt pomiędzy poszczególnymi właścicielami i ich grupami. Aby zapanować nad uczestnikami, przewodniczący winien wypracować sobie pewien autorytet u zgromadzonych. Musi od pierwszych swoich słów być postrzegany jako neutralny wobec zebranych profesjonalista, którego celem jest dobro wspólnoty jako takiej, dbanie o równe prawa wszystkich obecnych i rzetelne wyjaśnianie motywów swoich posunięć oraz staranne dokumentowanie przebiegu wydarzeń i efektów podjętych ustaleń.  Wymagane jest też pewne wyczucie co do narzucania wszystkim ograniczeń koniecznych dla osiągnięcia zakładanego celu spotkania. Tu jest wskazana pewna elastyczność i dostosowywanie własnych reakcji, aby nie zrazić do siebie kogokolwiek z obecnych. I nie chodzi o żadne ubezwłasnowolnienie właścicieli i ograniczenie ich w możliwości dyskusji nad rozwiązaniami proponowanymi w porządku obrad, jak też w możliwości przedstawiania na forum zebrania własnych opinii i propozycji w sprawach wspólnoty. Raczej te ograniczenia mają zapobiegać jałowym dyskusjom na tematy niezwiązane z porządkiem zebrania i sprawami nieruchomości wspólnej, a także wszelkim emocjonalnym potyczkom w dawaniu upustu własnym frustracjom i niechęciom, zdarzającym się w gronie właścicieli. (...)

 

Autor: Piotr M. Ochman

Cały tekst dostępny w nr 7-8/2017

Czy przychody wspólnoty z tytułu wynagrodzenia za ustanowienie służebności oraz z odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, będące konsekwencją zawartej ugody sądowej, mogą być zwolnione z opodatkowania podatkiem CIT?

Wspólnota mieszkaniowa jest właścicielem działki (nieruchomości) objętej księgą wieczystą, na której jest posadowiony budynek mieszkalny użytkowany przez wspólnotę. Działka ta obejmuje również teren przed budynkiem oraz drogę dojazdową do niego. Wspólnota mieszkaniowa powstała z wyodrębnienia z zasobów spółdzielni mieszkaniowej, a nieruchomość należąca do spółdzielni znajduje się obecnie w bezpośrednim sąsiedztwie wspólnoty. Techniczne uwarunkowania z przeszłości sprawiły, że spółdzielnia, aby dojechać do części należących do niej budynków, zmuszona jest korzystać z części nieruchomości gruntowej należącej obecnie do wspólnoty. Inny dojazd nie jest możliwy.

Próba zawarcia ugody

Spółdzielnia wystąpiła zatem do sądu, wzywając wspólnotę do zawarcia ugody (wniosek o zawezwanie do próby ugodowej), z której wynika:

– ustanowienie służebności przechodu i przejazdu,

– jednorazowa odpłatność na rzecz wspólnoty mieszkaniowej tytułem wynagrodzenia za ustanowienie tej służebności,

– jednorazowa odpłatność na rzecz wspólnoty tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z części nieruchomości do dnia zawarcia ugody.

Ugoda sądowa zawierająca opisane zapisy została zawarta i jest prawomocna – zobowiązania spółdzielni z niej wynikające mają zostać przekazane do 6 miesięcy od daty zawarcia. Przychód uzyskany z tego tytułu wspólnota zamierza przeznaczyć na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi (na remonty części wspólnych budynku).

Czy przychód z tytułu wynagrodzenia za ustanowienie służebności oraz przychód z odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, będące konsekwencją zawartej ugody sądowej, są przychodami zwolnionymi z opodatkowania podatkiem CIT? (...)

 

Autor: Marcin Szymankiewcz

Cały tekst dostępny w nr 7-8/2017

 

Uwaga wspólnoty, spółdzielnie, kredytobiorcy – rośnie ryzyko stopy procentowej. Dotychczasowe niskie stopy procentowe to był dobry czas na zaciąganie kredytów dla rozsądnych kredytobiorców pamiętających, że oprocentowanie kredytu jest zmienne – nie zawsze malejące!

Ostatnie dwa lata (czerwiec 2015 – czerwiec 2017) zostaną zapisane w historii ekonomii Polski jako okres ekstremalnie niskich i stabilnych stóp procentowych. Warto przypomnieć, że od czerwca 2015 referencyjna wysokość oprocentowania kredytów na polskim rynku międzybankowym (WIBOR) wahała się w granicach od 1,67 proc. do 1,75 proc. Wiele wspólnot korzysta z okazji, zaciągając niezwykle tani kredyt na remont budynku, należy jednak się zastanowić, czy tani kredyt to faktyczna okazja, czy pułapka?

 

Ucieczka przed inflacją

W czasach kilku- lub kilkunastoprocentowej inflacji wszystko było proste i oczywiste – inwestycja zrealizowana w chwili obecnej i po obecnych cenach pozwalała wspólnocie częściowo „uciec” przed inflacją. Odwrotnie jeśli inwestycja była finansowana ze środków własnych, oprócz kosztów inwestycji członkowie wspólnoty do czasu zrealizowania inwestycji ponosili wysokie i cały czas rosnące koszty eksploatacji oraz „gonili ceny”.

Od dwóch lat mamy nieco inną sytuację, nie musimy „gonić” cen, kredyt staje się instrumentem służącym wyłącznie modernizacji budynku, a brak presji inflacyjnej skłoniło wiele zarządów wspólnot do podjęcia ambitnych zadań inwestycyjnych. Aktualnie na koszt kredytu dla wspólnoty mieszkaniowej  w przykładowej kwocie około 150 tys. zł składają się dwa elementy: prowizja przygotowawcza w wysokości około 1 proc. oraz marża kredytowa w wysokości około 2,5 proc.

 

Przykład:

             Członkowie wspólnoty w wyniku modernizacji węzła cieplnego, instalacji CO oraz CWU oraz docieplenia budynku uzyskają roczne oszczędności w wysokości 7000 zł.

             Kwota kredytu wynosi 150 000 zł i jest rozłożona na 10 lat spłaty.

             Oprocentowanie kredytu wynosi WIBOR 3M (1,72 proc. stan na połowę lipca 2015) + marża banku w wysokości 3 proc. = 4,72 proc.

Roczne uśrednione odsetki dla spłaty kredytu w ratach równych wyniosą około 3436 zł.

Prowizja przygotowawcza wynosi 1 proc. kwoty kredytu, ale kwotę prowizji należy podzielić przez 10 lat trwania kredytu, wtedy rocznie przypadnie ułamek prowizji w wysokości 150 zł.

Zatem członkowie wspólnoty zyskają rocznie 7000 zł – 3436 zł – 150 zł = 3414 zł.

 

Niestety, utrzymanie obecnych stóp procentowych przez 10 lat jest trudne do wyobrażenia, należy urealnić wyliczenia, choć nadal pozostaną „wróżbą z fusów”. Przyjmując, że za 5 lat oprocentowanie kredytu wzrośnie do 9 proc. (przyjmuję, że WIBOR 3M w 2020 wyniesie 6 proc.), zysk w pierwszych pięciu latach kredytu utrzyma się w wysokości 4414 zł rocznie, ale wraz ze wzrostem oprocentowania kredytu zysk z obniżenia kosztów eksploatacji po pięciu latach spłaty kredytu spada do zera.

Powyższy przykład pozwala wyciągnąć dwa bardzo ważne wnioski:

– kredyt jest bardzo korzystnym narzędziem (dźwignią finansową) pod warunkiem, że zysk wspólnoty osiągnięty na inwestycji jest wyższy niż koszty obsługi kredytu bankowego,

– zaciąganie kredytu w czasach bardzo niskich stóp procentowych może być pułapką dla tych kredytobiorców, którzy nie będą pamiętali o ryzyku zmiany stopy procentowej.

Wzrost stóp procentowych „zjada” oszczędności powstałe w wyniku docieplenia budynku nie tylko na skutek wzrostu odsetek od kredytu, ale również na wzroście kosztów energii i ciepła, czego nie uwzględniono w powyższym przykładzie.

Należy ostrzec te wspólnoty, które zaciągają kredyt w maksymalnej wysokości, jaką są w stanie obecnie obsłużyć w wariancie rat równych. Nadejdą takie czasy, gdy powróci inflacja, stopy procentowe wzrosną i trzeba będzie podnieść zaliczkę na fundusz remontowy, a nie będzie to proste, gdy ceny energii, usług i towarów również zaczną rosnąć. Niskie stopy procentowe to dobry czas na zaciąganie kredytów dla rozsądnych kredytobiorców pamiętających, że oprocentowanie kredytu jest zmienne – nie zawsze malejące!

Inwestycje „wyższej konieczności”  

Inwestycje nieprzekładające się na obniżenie kosztów eksploatacyjnych budynku powinny być poprzedzone jeszcze bardziej wnikliwą analizą oraz konsultacją społeczną. Podjęcie decyzji o zaciągnięciu kredytu na cele nieprzychodowe przypomina trochę decyzję osoby fizycznej o zaciągnięciu kredytu na wyjazd wakacyjny – najpierw przyjemność, a później praca, czy odwrotnie? W praktyce można spotkać inwestycje finansowane z kredytu bankowego służące odnowieniu elewacji czy osuszeniu budynku, ale wynika to z bardzo rozmytej granicy pomiędzy inwestycją wyższej konieczności a inwestycją dla przyjemności. To, co dla jednych jest koniecznością dla innych, np. odnowienie elewacji jest zbędnym luksusem – stąd apel o szczególnie wnikliwą konsultację społeczną zwłaszcza w czasach bardzo niskich stóp procentowych. Członkowie wspólnoty nie będą mieli „poduszki finansowej” w postaci obniżonych kosztów eksploatacji. W czasach inflacji i wyższych stóp procentowych wszystkie koszty wzrosną i znacząca podwyżka zaliczek będzie nieunikniona.

Odrębną grupą są inwestycje „wyższej konieczności” polegające na realizacji prac, które nie przynoszą obniżenia kosztów eksploatacji, ale służą zabezpieczeniu stanu technicznego budynku i nie mogą być odsunięte w czasie, np. zabezpieczenie dachu zerwanego przez huragan, naprawa naruszonej przez sąsiednią budowę konstrukcji budynku. Niezależnie od środków pochodzących z ubezpieczenia lub odszkodowań firmy budowlanej, które wpłyną na rachunek wspólnoty w przyszłości (czasami odległej) w tej sytuacji istnieje wybór pomiędzy:

– pokryciem nakładów inwestycyjnych z jednorazową składką na szybkie wykonanie inwestycji,

– rozłożeniem nakładów inwestycyjnych w czasie dzięki kredytowi bankowemu i również szybkie wykonanie inwestycji.

Wszystko zależy od możliwości finansowych członków wspólnoty i ich akceptacji dla poniesienia kosztów finansowych, ale w sytuacji wyższej konieczności wzrost stóp procentowych jest kosztem łatwo zaakceptowanym przez członków wspólnoty.

Podsumowując, kredyt jest bardzo dobrym narzędziem pozwalającym sfinansować inwestycje, ale wymaga przeprowadzenia analizy finansowej, zachowania rozsądku i dyscypliny członków wspólnoty we wnoszeniu zaliczek. Zaciągnięcie kredytu na maksymalny okres kredytowania, jaki można uzyskać w banku i maksymalną kwotę, jaką można obsłużyć przy aktualnej zaliczce jest obecnie niezwykle ryzykowne.

Autor: Paweł Ołubek

Strona 1 z 18

Zapisz sie do newslettera