Wspólnota Mieszkaniowa

Czy przychody wspólnoty z tytułu wynagrodzenia za ustanowienie służebności oraz z odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, będące konsekwencją zawartej ugody sądowej, mogą być zwolnione z opodatkowania podatkiem CIT?

Wspólnota mieszkaniowa jest właścicielem działki (nieruchomości) objętej księgą wieczystą, na której jest posadowiony budynek mieszkalny użytkowany przez wspólnotę. Działka ta obejmuje również teren przed budynkiem oraz drogę dojazdową do niego. Wspólnota mieszkaniowa powstała z wyodrębnienia z zasobów spółdzielni mieszkaniowej, a nieruchomość należąca do spółdzielni znajduje się obecnie w bezpośrednim sąsiedztwie wspólnoty. Techniczne uwarunkowania z przeszłości sprawiły, że spółdzielnia, aby dojechać do części należących do niej budynków, zmuszona jest korzystać z części nieruchomości gruntowej należącej obecnie do wspólnoty. Inny dojazd nie jest możliwy.

Próba zawarcia ugody

Spółdzielnia wystąpiła zatem do sądu, wzywając wspólnotę do zawarcia ugody (wniosek o zawezwanie do próby ugodowej), z której wynika:

– ustanowienie służebności przechodu i przejazdu,

– jednorazowa odpłatność na rzecz wspólnoty mieszkaniowej tytułem wynagrodzenia za ustanowienie tej służebności,

– jednorazowa odpłatność na rzecz wspólnoty tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z części nieruchomości do dnia zawarcia ugody.

Ugoda sądowa zawierająca opisane zapisy została zawarta i jest prawomocna – zobowiązania spółdzielni z niej wynikające mają zostać przekazane do 6 miesięcy od daty zawarcia. Przychód uzyskany z tego tytułu wspólnota zamierza przeznaczyć na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi (na remonty części wspólnych budynku).

Czy przychód z tytułu wynagrodzenia za ustanowienie służebności oraz przychód z odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, będące konsekwencją zawartej ugody sądowej, są przychodami zwolnionymi z opodatkowania podatkiem CIT? (...)

 

Autor: Marcin Szymankiewcz

Cały tekst dostępny w nr 7-8/2017

 

Uwaga wspólnoty, spółdzielnie, kredytobiorcy – rośnie ryzyko stopy procentowej. Dotychczasowe niskie stopy procentowe to był dobry czas na zaciąganie kredytów dla rozsądnych kredytobiorców pamiętających, że oprocentowanie kredytu jest zmienne – nie zawsze malejące!

Ostatnie dwa lata (czerwiec 2015 – czerwiec 2017) zostaną zapisane w historii ekonomii Polski jako okres ekstremalnie niskich i stabilnych stóp procentowych. Warto przypomnieć, że od czerwca 2015 referencyjna wysokość oprocentowania kredytów na polskim rynku międzybankowym (WIBOR) wahała się w granicach od 1,67 proc. do 1,75 proc. Wiele wspólnot korzysta z okazji, zaciągając niezwykle tani kredyt na remont budynku, należy jednak się zastanowić, czy tani kredyt to faktyczna okazja, czy pułapka?

 

Ucieczka przed inflacją

W czasach kilku- lub kilkunastoprocentowej inflacji wszystko było proste i oczywiste – inwestycja zrealizowana w chwili obecnej i po obecnych cenach pozwalała wspólnocie częściowo „uciec” przed inflacją. Odwrotnie jeśli inwestycja była finansowana ze środków własnych, oprócz kosztów inwestycji członkowie wspólnoty do czasu zrealizowania inwestycji ponosili wysokie i cały czas rosnące koszty eksploatacji oraz „gonili ceny”.

Od dwóch lat mamy nieco inną sytuację, nie musimy „gonić” cen, kredyt staje się instrumentem służącym wyłącznie modernizacji budynku, a brak presji inflacyjnej skłoniło wiele zarządów wspólnot do podjęcia ambitnych zadań inwestycyjnych. Aktualnie na koszt kredytu dla wspólnoty mieszkaniowej  w przykładowej kwocie około 150 tys. zł składają się dwa elementy: prowizja przygotowawcza w wysokości około 1 proc. oraz marża kredytowa w wysokości około 2,5 proc.

 

Przykład:

             Członkowie wspólnoty w wyniku modernizacji węzła cieplnego, instalacji CO oraz CWU oraz docieplenia budynku uzyskają roczne oszczędności w wysokości 7000 zł.

             Kwota kredytu wynosi 150 000 zł i jest rozłożona na 10 lat spłaty.

             Oprocentowanie kredytu wynosi WIBOR 3M (1,72 proc. stan na połowę lipca 2015) + marża banku w wysokości 3 proc. = 4,72 proc.

Roczne uśrednione odsetki dla spłaty kredytu w ratach równych wyniosą około 3436 zł.

Prowizja przygotowawcza wynosi 1 proc. kwoty kredytu, ale kwotę prowizji należy podzielić przez 10 lat trwania kredytu, wtedy rocznie przypadnie ułamek prowizji w wysokości 150 zł.

Zatem członkowie wspólnoty zyskają rocznie 7000 zł – 3436 zł – 150 zł = 3414 zł.

 

Niestety, utrzymanie obecnych stóp procentowych przez 10 lat jest trudne do wyobrażenia, należy urealnić wyliczenia, choć nadal pozostaną „wróżbą z fusów”. Przyjmując, że za 5 lat oprocentowanie kredytu wzrośnie do 9 proc. (przyjmuję, że WIBOR 3M w 2020 wyniesie 6 proc.), zysk w pierwszych pięciu latach kredytu utrzyma się w wysokości 4414 zł rocznie, ale wraz ze wzrostem oprocentowania kredytu zysk z obniżenia kosztów eksploatacji po pięciu latach spłaty kredytu spada do zera.

Powyższy przykład pozwala wyciągnąć dwa bardzo ważne wnioski:

– kredyt jest bardzo korzystnym narzędziem (dźwignią finansową) pod warunkiem, że zysk wspólnoty osiągnięty na inwestycji jest wyższy niż koszty obsługi kredytu bankowego,

– zaciąganie kredytu w czasach bardzo niskich stóp procentowych może być pułapką dla tych kredytobiorców, którzy nie będą pamiętali o ryzyku zmiany stopy procentowej.

Wzrost stóp procentowych „zjada” oszczędności powstałe w wyniku docieplenia budynku nie tylko na skutek wzrostu odsetek od kredytu, ale również na wzroście kosztów energii i ciepła, czego nie uwzględniono w powyższym przykładzie.

Należy ostrzec te wspólnoty, które zaciągają kredyt w maksymalnej wysokości, jaką są w stanie obecnie obsłużyć w wariancie rat równych. Nadejdą takie czasy, gdy powróci inflacja, stopy procentowe wzrosną i trzeba będzie podnieść zaliczkę na fundusz remontowy, a nie będzie to proste, gdy ceny energii, usług i towarów również zaczną rosnąć. Niskie stopy procentowe to dobry czas na zaciąganie kredytów dla rozsądnych kredytobiorców pamiętających, że oprocentowanie kredytu jest zmienne – nie zawsze malejące!

Inwestycje „wyższej konieczności”  

Inwestycje nieprzekładające się na obniżenie kosztów eksploatacyjnych budynku powinny być poprzedzone jeszcze bardziej wnikliwą analizą oraz konsultacją społeczną. Podjęcie decyzji o zaciągnięciu kredytu na cele nieprzychodowe przypomina trochę decyzję osoby fizycznej o zaciągnięciu kredytu na wyjazd wakacyjny – najpierw przyjemność, a później praca, czy odwrotnie? W praktyce można spotkać inwestycje finansowane z kredytu bankowego służące odnowieniu elewacji czy osuszeniu budynku, ale wynika to z bardzo rozmytej granicy pomiędzy inwestycją wyższej konieczności a inwestycją dla przyjemności. To, co dla jednych jest koniecznością dla innych, np. odnowienie elewacji jest zbędnym luksusem – stąd apel o szczególnie wnikliwą konsultację społeczną zwłaszcza w czasach bardzo niskich stóp procentowych. Członkowie wspólnoty nie będą mieli „poduszki finansowej” w postaci obniżonych kosztów eksploatacji. W czasach inflacji i wyższych stóp procentowych wszystkie koszty wzrosną i znacząca podwyżka zaliczek będzie nieunikniona.

Odrębną grupą są inwestycje „wyższej konieczności” polegające na realizacji prac, które nie przynoszą obniżenia kosztów eksploatacji, ale służą zabezpieczeniu stanu technicznego budynku i nie mogą być odsunięte w czasie, np. zabezpieczenie dachu zerwanego przez huragan, naprawa naruszonej przez sąsiednią budowę konstrukcji budynku. Niezależnie od środków pochodzących z ubezpieczenia lub odszkodowań firmy budowlanej, które wpłyną na rachunek wspólnoty w przyszłości (czasami odległej) w tej sytuacji istnieje wybór pomiędzy:

– pokryciem nakładów inwestycyjnych z jednorazową składką na szybkie wykonanie inwestycji,

– rozłożeniem nakładów inwestycyjnych w czasie dzięki kredytowi bankowemu i również szybkie wykonanie inwestycji.

Wszystko zależy od możliwości finansowych członków wspólnoty i ich akceptacji dla poniesienia kosztów finansowych, ale w sytuacji wyższej konieczności wzrost stóp procentowych jest kosztem łatwo zaakceptowanym przez członków wspólnoty.

Podsumowując, kredyt jest bardzo dobrym narzędziem pozwalającym sfinansować inwestycje, ale wymaga przeprowadzenia analizy finansowej, zachowania rozsądku i dyscypliny członków wspólnoty we wnoszeniu zaliczek. Zaciągnięcie kredytu na maksymalny okres kredytowania, jaki można uzyskać w banku i maksymalną kwotę, jaką można obsłużyć przy aktualnej zaliczce jest obecnie niezwykle ryzykowne.

Autor: Paweł Ołubek

W numerze 10/16 „Wspólnoty Mieszkaniowej” ukazał się artykuł „Pozew o uchylenie, a pozew o nieistnienie uchwały”, w którym przeprowadzono analizę sposobów i podstaw formalnych usunięcia uchwały właścicieli lokali z obiegu prawnego. Zastanówmy się, czy uchwała może być zaskarżona przez byłego właściciela?

Uchwała może zostać przez sąd uchylona zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: uwl), może zostać (choć tylko w wyjątkowych wypadkach) uznana za bezwzględnie nieważną na podstawie art. 58 § 1 lub 2 kodeksu cywilnego i wreszcie sąd może stwierdzić nieistnienie uchwały na podstawie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego (dalej kpc).

Interes prawny

W tych dwóch ostatnich przypadkach z powództwem, bez ograniczenia czasu do jego złożenia, może wystąpić nie tylko właściciel lokalu, ale każda osoba, która wykaże swój interes prawny w sprawie, przy czym interes ten w rozumieniu art. 189 kpc nie występuje, jeśli strona może w inny sposób poszukiwać ochrony swoich praw (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 6 marca 2014 r., sygn. akt I ACa 856/13). Natomiast w przypadku pierwszym uchwała może zostać zaskarżona, zgodnie z brzmieniem art. 25 ust. 1 uwl, wyłącznie przez właściciela, jak również współwłaściciela (art. 1a uwl) lokalu tak wyodrębnionego, jak i niewyodrębnionego (por. uchwała Sądu Najwyższego z 14 lipca 2006 r., sygn. akt III CZP 43/05). I to wyłącznie w zawitym (nieprzywracalnym) terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a uwl). Zwróćmy tu przy okazji uwagę na pewną mało znaną dodatkową opcję – na każdej z ww. podstaw uchwała może zostać również zaskarżona przez prokuratora w oparciu o art. 7 kpc. Zgodnie z tym przepisem prokurator może żądać wszczęcia postępowania w każdej sprawie, jak również wziąć udział w każdym toczącym się już postępowaniu, jeżeli według jego oceny wymaga tego ochrona praworządności, praw obywateli lub interesu społecznego.

Co z byłym właścicielem?

Czy zatem na podstawie art. 25 uwl uchwała może zostać zaskarżona przez byłego właściciela lokalu, a jeśli tak to pod jakimi warunkami. A także czy właściciel lokalu, który wszedł w jego posiadanie już po przyjęciu uchwały, może ją zaskarżyć. A jeśli tak, to w jakim terminie?

Na pierwszy rzut oka odpowiedź na pierwsze z powyższych pytań wydaje się być negatywna, skoro ustawodawca w art. 25 ust. 1 uwl zapisał literalnie, iż: „Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu…”. W analizowanej kwestii istotne jest, że legitymację czynną należy rozpatrywać tu nie tylko w stanie rzeczy występującym w chwili wytoczenia powództwa, ale w odniesieniu do całego czasu trwania postępowania wywołanego zaskarżeniem uchwały wspólnoty. Bycie właścicielem lokalu jest elementem stanu faktycznego, zaś zgodnie z art. 316 § 1 kpc sąd wydaje wyrok, biorąc za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy. Natomiast osoba niebędąca członkiem wspólnoty nie ma interesu prawnego we wpływaniu na treść praw i obowiązków członków wspólnoty. Tezę taką potwierdza wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 26 października 2012 r., sygn. akt I ACa 572/12, który orzekł, iż po zbyciu prawa do lokalu, w procesie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, nie znajdują zastosowania regulacje art. 192 pkt 3 kpc, zgodnie z którym zbycie w toku sprawy rzeczy lub prawa, objętych sporem, nie ma wpływu na dalszy bieg sprawy. Nabywca może jednak wejść na miejsce zbywcy za zezwoleniem strony przeciwnej. Wyłączenie stosowania ww. przepisu w sprawie o uchylenie uchwały wspólnoty wynika z faktu, że przedmiotem sporu w takim powództwie jest nie lokal, a sama uchwała, która ze swej istoty nie może być zbyta. Powód zbywając lokal, przestaje być członkiem wspólnoty, a w konsekwencji uzyskuje status osoby trzeciej w stosunku do wspólnoty. Podejmowane przez wspólnotę uchwały, niezależnie od ich przedmiotu, nie są zatem dla niego wiążące. (...)

 

Autor: Piotr Brogowski
Cały tekst dostępny w nr 2/2017

Prawie dwa lata minęły od nowelizacji ustawy o własności lokali. Zniesienie zasady niepodzielności udziału w nieruchomości wspólnej pociągnęło za sobą skutki, które stały się odczuwalne dopiero teraz. Jedną z tego typu nieplanowanych konsekwencji zmiany przepisów są utrudnienia dla wspólnot przy dochodzeniu roszczeń od współwłaścicieli lokali za utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Nowelizacja ustawy o własności lokali z 12 czerwca 2015 r. (dalej: uwl), która weszła w życie 29 sierpnia 2015 r., miała na celu przede wszystkim rozwiązać problem z liczeniem głosów we wspólnotach z dużymi halami garażowymi. Po zmianach współwłaściciele takiego garażu nie muszą już uzgadniać wspólnego stanowiska w sprawie oddania głosu oraz mogą oddać oddzielny głos o sile proporcjonalnej do udziału we współwłasności lokalu garażowego. Udział ten mnoży się z udziałem całego garażu w nieruchomości wspólnej, co przekłada się na siłę głosu każdego współwłaściciela garażu. Nowelizacja nie wprowadziła jednak definicji lokalu garażowego, tylko zniosła zasadę niepodzielności udziałów wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że każdy współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych (zarówno lokalu mieszkalnego, hali garażowej czy innego lokalu użytkowego) jest oddzielnym podmiotem praw i obowiązków i powinien być rozliczany z ciężarów utrzymania nieruchomości wspólnej osobno.

Przed nowelizacją

Zgodnie z art. 12 ust. 2 uwl właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w tej nieruchomości. Art. 3 uwl określał jednoznacznie matematyczny sposób wyznaczania udziału w nieruchomości wspólnej, który (w braku innych przepisów szczególnych w ówczesnym stanie prawnym) nie dopuszczał jego dalszego dzielenia. Współwłaściciele jednego lokalu posiadali zatem jeden niepodzielny udział w nieruchomości wspólnej, stąd wszelkie prawa i obowiązki przysługiwały im niepodzielnie w związku z posiadaniem tytułu własności do tego udziału.

W poprzednim stanie prawnym ustawa o własności lokalu nie regulowała sposobu dochodzenia roszczeń od współwłaścicieli w razie niewywiązania się z uiszczenia opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Mam tu na myśli, czy wspólnota musiała podzielić roszczenie w odpowiednich proporcjach i pozwać każdego ze współwłaścicieli w tej proporcji czy też mogła pozwać niektórych bądź wszystkich współwłaścicieli solidarnie i dochodzić całego roszczenia od wszystkich bądź jedynie od niektórych z nich. Odpowiedzialność solidarna występuje bowiem wtedy, gdy kilku dłużników jest zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych.

Możliwość solidarnego obciążenia współwłaścicieli lokalu obowiązkiem uiszczenia należności ma kolosalne znaczenie z punktu widzenia windykacji roszczeń i ewentualnej jej egzekucji przed komornikami. Otóż w przypadku orzeczenia sądu ze stwierdzeniem solidarności skuteczne zajęcie majątku jednego ze współwłaścicieli umożliwi zaspokojenie nie tylko roszczeń w ramach jego udziału, ale całego długu także w częściach przypadających na pozostałych współwłaścicieli. (...)

 

Autor: Jan Jakub Jańczak
Cały tekst dostępny w nr 2/2017

Wspólnota mieszkaniowa (niezarejestrowana jako podatnik VAT czynny) zleciła przedsiębiorstwu budowlanemu remont części wspólnej w garażu podziemnym (posadzki, dróg dojazdowych w garażu, wpustów kanalizacyjnych do odwodnienia garażu i pomalowanie ścian oraz sufitu całego garażu). Jest on zlokalizowany w częściowo podpiwniczonym poziomie budynku mieszkalnego wielorodzinnego znajdującego się w zasobach wspólnoty. Garaż podziemny nie został wyodrębniony jako samodzielny lokal użytkowy, poszczególne miejsca parkingowe są własnością poszczególnych członków wspólnoty (jako pomieszczenia pomocnicze lokali użytkowych), także część wspólna garażu w budynku mieszkalnym wielorodzinnym stanowi wspólną własność właścicieli lokali. W budynku znajdują się wyłącznie lokale mieszkalne o powierzchni użytkowej od 28,45 m2 do 86,88 m2. Przedsiębiorstwo budowlane za wykonane prace remontowe wystawiło fakturę z 23-proc. podatkiem VAT. Czy słusznie?

Roboty budowlane są zasadniczo objęte podstawową stawką podatku VAT wynoszącą aktualnie 23 proc. (zob. art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT). Jednakże na podstawie art. 41 ust. 12 w zw. z ust. 2 i art. 146a pkt 2 ustawy o VAT, obniżoną 8-proc. stawkę podatku VAT stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. 

Uzasadnienie: Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 12b ustawy o VAT (zob. art. 41 ust. 12a ustawy o VAT).

Przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 (zob. art. 2 pkt 12 ustawy o VAT). Są nimi m.in. budynki mieszkalne wielorodzinne. (...)

 

Autor: Marcin Szymankiewicz
Cały tekst dostępny w nr 2/2017

 

Czy niepełnoletni właściciel lokalu, który ukończył 14 lat, może brać udział w zebraniach, głosować nad uchwałami oraz składać wnioski?

Pełną zdolność do czynności prawnych nabywa się z chwilą uzyskania pełnoletności (art. 11 kodeksu cywilnego, dalej: kc). Ponieważ właściciel lokalu jest małoletni, tj. ukończył lat 14, to takiej zdolności jeszcze nie osiągnął. Niemniej jednak od momentu ukończenia 13. roku życia ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych. Oznacza to, że może sam dokonywać czynności prawnych, jednak zwykle do ich ważności konieczna jest zgoda przedstawiciela ustawowego.

Prawa małoletniego

Zatwierdzenia wymagają w szczególności takie czynności, którymi rozporządza swoim prawem lub które rodzą po jego stronie zobowiązanie. Np. oddanie głosu nad uchwałą w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego wspólnoty mieszkaniowej, w sprawie wynagrodzenia zarządcy czy zaciągnięcia kredytu przez wspólnotę mieszkaniową. W przypadku, gdy przedstawiciel ustawowy małoletniego właściciela nie zatwierdzi dokonanej czynności – jego głos jest nieważny.

Małoletni może samodzielnie natomiast głosować w innych sprawach, które nie rodzą dla niego zobowiązań, nie prowadzą do rozporządzenia prawem – np. w sprawie udzielenia absolutorium dla zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Właściciel ma także prawo do osobistego uczestnictwa w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, zadawania pytań, składania wniosków, które nie prowadzą do rozporządzania jego prawami lub zaciągania zobowiązań, może też osobiście dokonywać kontroli działalności zarządu.

Licytacja lokalu

Sprawa przedstawia się następująco: N.S. jest właścicielką stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego. Własność tego lokalu właścicielka nabyła od swojej matki na mocy umowy darowizny z 3 stycznia 2008 r. Razem z pozostałymi właścicielami lokali w budynku tworzy wspólnotę mieszkaniową, do której należy 21 właścicieli lokali. W ramach tej wspólnoty małoletnia obecnie właścicielka (ukończyła 14 lat) jest reprezentowana przez swoją matkę J.S. jako ustawowego przedstawiciela.

Matka właścicielki lokalu zaskarżyła uchwałę wspólnoty i domagała się jej uchylenia w całości.  Uchwała ta dotyczyła udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do wystąpienia z powództwem o dokonanie sprzedaży lokalu należącego do jej córki w drodze licytacji na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali (dalej: uwl). Zdaniem przedstawicielki powódki uchwała narusza jej interes prawny i faktyczny oraz została wydana niezgodnie z prawem, to jest z art. 16 ust. 1 uwl. Podjęta uchwała dąży do przymusowej sprzedaży, chociaż nie zaistniały żadne przesłanki wymienione w tym przepisie. Wspólnota wniosła jednak o oddalenie powództwa w całości.

Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że wspólnocie wolno było podjąć uchwałę o żądaniu sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego (dalej: kpc) o egzekucji z nieruchomości. Główną przyczyną jest spór z przedstawicielem ustawowym właścicielki. Chodzi tutaj przede wszystkim o interpretację art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, który został uchwalony w celu realizacji zasad współżycia społecznego wśród sąsiadów. Powyższy artykuł stanowi, że „jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat bądź wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym” wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać zlicytowania jego lokalu na podstawie przepisów kpc o egzekucji z nieruchomości. Jeśli więc ktoś nie płaci lub wszczyna awantury, pozostali lokatorzy mogą podjąć stosowną uchwałę i pójść z nią do sądu. Sąd zaś, jeśli uzna, że sąsiad rzeczywiście narusza normy, podejmie decyzję o wystawieniu jego mieszkania na sprzedaż. W tym przypadku sytuacja okazała się bardziej skomplikowana, ponieważ wspólnota zażądała zlicytowania nieruchomości należącej do osoby niepełnoletniej.

 

Autor: Bożena Kopeć
Cały tekst dostępny w nr 2/2017

Czy wspólnotę mieszkaniową może reprezentować przed sądem osoba, która jest jednocześnie członkiem zarządu wspólnoty oraz zasiada we władzach podmiotu skarżącego uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?

Stan faktyczny sprawy przedstawiał się następująco: Spółka „A.” sp. z o.o. wniosła do Sądu Okręgowego pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości przy ul. W. o ustalenie nieistnienia uchwały z 5 sierpnia 2013 r. Dotyczyła ona uzupełnienia składu zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Sąd ustalił, że powodowa spółka jest członkiem pozwanej wspólnoty oraz że przysługuje jej udział 70,9 proc. w prawie własności nieruchomości wspólnej.

Zmiana zasady głosowania

5 sierpnia 2013 r. miało miejsce zebranie właścicieli lokali, o którym wszyscy członkowie wspólnoty zostali poinformowani we właściwy sposób. Podczas zebrania, po odczytaniu przez pełnomocnika spółki „A.” porządku obrad, jeden z członków wspólnoty – M.K. – zgłosił wniosek o uzupełnienie jednoosobowego dotychczas składu zarządu wspólnoty o osobę reprezentującą pozostałych pięciu właścicieli lokali. Złożył również wniosek o zmianę sposobu głosowania nad uchwałami będącymi przedmiotem zebrania wspólnoty – z zasady głosowania udziałami na zasadę „jeden właściciel – jeden głos”. Za wnioskiem co do zmiany sposobu głosowania nad uchwałami zebrania opowiedzieli się właściciele lokali reprezentujący 21,3 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej, przeciwko był wyłącznie powód reprezentujący 70,9 proc. udziałów.

M.K. postanowił zgłosić wniosek o uzupełnienie porządku obrad zebrania o podjęcie uchwały w sprawie poszerzenia składu zarządu przez wybór jej dodatkowego członka, który to wniosek został przegłosowany czterema głosami właścicieli lokali „za”. Uchwałą podjętą przy 4 głosach „za” i 1 głosie „przeciw” (należącym do powoda), drugim członkiem zarządu pozwanej wspólnoty został wybrany M.K.

Reprezentacja wspólnoty

Sąd Okręgowy uznał, że zaskarżona uchwała dotycząca poszerzenia składu zarządu pozwanej wspólnoty istnieje, została podjęta większością głosów właścicieli lokali w sposób zgodny z przepisami ustawy o własności lokali i nie narusza prawa. Wobec tego sąd postanowił powództwo spółki oddalić, jako niezasługujące na uwzględnienie. W uzasadnieniu wyroku sąd podkreślił również, że wprawdzie zarząd pozwanej wspólnoty uznał w toku postępowania powództwo spółki, jednakże w świetle art. 213 § 2 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: kpc) sąd nie był związany tym uznaniem z uwagi na jego sprzeczność z prawem i nie uznał żądania pozwu.

Powodowa spółka postanowiła odwołać się od tego wyroku i wniosła apelację. Sąd Apelacyjny miał wątpliwość prawną dotyczącą sposobu reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej w opisywanym sporze i postanowił na podstawie art. 390 kpc przedstawić to zagadnienie do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.

Wątpliwości sądu drugiej instancji dotyczyły prawidłowej reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej w procesie o ustalenie nieistnienia uchwały. Wytoczony on został przeciwko wspólnocie przez właściciela lokalu będącego osobą prawną (spółką z o.o.). Jedynym członkiem zarządu pozwanej wspólnoty jest osoba fizyczna, wchodząca jednocześnie w skład zarządu powodowej spółki.

Sąd Najwyższy wskazał, że w ustawowym modelu zarządzania w tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej, w której liczba lokali jest większa niż siedem, powołanie zarządu (jednoosobowego lub wieloosobowego) na podstawie uchwały o jego wyborze, podjętej przez właścicieli lokali, jest obowiązkowe. Dzieje się tak, jeżeli właściciele lokali na podstawie art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: uwl) nie określili odmiennie sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, w umowie w formie aktu notarialnego lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza. Na podstawie art. 20 ust. 1 uwl, członkiem zarządu wspólnoty może być tylko osoba fizyczna, wybrana spośród właścicieli lokali należących do wspólnoty lub spoza ich grona.

Wspólnota mieszkaniowa posiada status ustawowej („ułomnej”) osoby prawnej w rozumieniu art. 331 § 1 kodeksu cywilnego (dalej: kc), wobec czego stosuje się do niej odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Zarząd powołany uchwałą właścicieli lokali na podstawie art. 20 uwl jest uważany za organ wspólnoty mieszkaniowej, wchodzący w skład jej struktury organizacyjnej. Działanie tego zarządu, oparte na uprawnieniu wynikającym wprost z przepisów art. 21 i 22 uwl, jest w istocie działaniem samej wspólnoty. Stosownie zaś do art. 21 ust. 1 uwl, zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, w tym także w sporach sądowych i postępowaniu administracyjnym. (...)

 

Autor: Joanna Czernicka
Cały tekst dostępny w nr 2/2017

Czy jeśli wspólnota mieszkaniowa posiada piwnicę i wynajmuje ją jednemu z właścicieli lokalu (członkowi wspólnoty), to musi zapłacić podatek dochodowy od uzyskanego w ten sposób dochodu?

Dochody uzyskane przez wspólnotę w związku z wynajmowaną piwnicą osobie posiadającej w zasobach wspólnoty lokal mieszkalny (przez mieszkańca tej wspólnoty) nie są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i przeznaczone są w całości na utrzymanie zasobów mieszkaniowych wspólnoty (tj. utrzymanie nieruchomości wspólnej). Stanowią dochody osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, podlegające zwolnieniu z opodatkowania.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. DzU z 2016 r., poz. 1888., dalej: „updop”), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Zgodnie jednak z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Aby dochód wspólnoty mieszkaniowej korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

– dochód ten winien być uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,

– dochód ten musi być przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Kluczowe znaczenie dla zaliczenia określonego obiektu (pomieszczenia) do zasobów mieszkaniowych, ma związek takiego obiektu z lokalem mieszkalnym, w szczególności gdy umożliwia ono prawidłowe i normalne korzystanie z takiego lokalu. Piwnice stanowiące nieruchomość wspólną mieszczą się w pojęciu zasobów mieszkaniowych, jeśli są w określony sposób przypisane do znajdujących się w budynku mieszkalnym lokali mieszkalnych albo wykorzystywane przez mieszkańców tego budynku. W przypadku natomiast, gdy piwnice stanowiące nieruchomość wspólną służą osobom trzecim (innym niż mieszkańcy), nieużytkującym lokali mieszkalnych w zasobach wspólnoty, tracą związek z celami mieszkaniowymi, gdyż są wykorzystywane w działalności innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. (...)

 

Autor: Marcin Szymankiewicz
Cały tekst dostępny w nr 2/2017

Czym członkowie wspólnoty powinni się kierować przy wyborze sposobu zarządu nieruchomością wspólną? Jakie kryteria najlepiej przyjąć przy wyborze ofert?

Wspólnota mieszkaniowa nie jest obowiązana korzystać z usług profesjonalnego zarządcy lub administratora. Jeśli w gronie właścicieli lokali znajdą się osoby o wystarczającym przygotowaniu i zapale, aby zająć się samemu zarządzaniem lub administrowaniem częścią wspólną, to tym lepiej. Jednak nawet jeśli ktoś mógłby i chciałby podjąć się takiego zadania, sprawa jest bardziej delikatna, niż mogłoby się to wydawać.

Dyżurni malkontenci

Przede wszystkim najczęściej w gronie właścicieli często znajdą się tacy, którzy samemu nie robiąc nic w sprawach nieruchomości wspólnej i dobra wspólnego, bardzo chętnie będą krytykować i przeciwstawiać się działaniom tych, którzy podejmą się takiego zadania. Ponadto będą podejrzewać osoby prowadzące sprawy wspólne o zmowę, a nawet korupcję w relacjach z dostawcami koniecznych usług i towarów dla wspólnoty. Takie sytuacje z pewnością mogą się zdarzyć, ale nie sposób uznać, że są jakąś regułą.

Ponadto ten, który angażuje się konkretnie w prowadzenie spraw wspólnoty powinien być wynagradzany za swoją pracę, a co najmniej pozostali powinni zwrócić mu dodatkowe koszty ponoszone w związku z taką działalnością. Tymczasem dyżurni malkontenci nie tylko przeciwstawiają się wynagradzaniu takiej osoby za jej pracę, ale też torpedują działania tych aktywnych, nawet jeśli prowadzone są na zasadzie wolontariatu – pro publico bono. Często zniechęca to tych aktywnych od samodzielnego prowadzenia spraw wspólnoty. Efektem jest względnie niewielka ilość wspólnot prowadzących własne sprawy samodzielnie, bez pomocy profesjonalistów.

Przekazanie spraw

Zatem pozostaje wybrać firmę, której można będzie przekazać prowadzenie spraw wspólnych. Można to uczynić na dwa sposoby. Jednym jest powierzenie zarządu wspólnoty osobie fizycznej lub osobie prawnej w trybie przepisów art. 18 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: uwl). Można też zawrzeć umowę o zarządzanie z firmą zajmującą się zawodowo zarządzaniem nieruchomościami, która będzie wykonywać czynności umówione w bliskiej relacji z zarządem wspólnoty wybranym z osób fizycznych (najczęściej spośród właścicieli) w trybie art. 20 uwl.

W pierwszym przypadku – zarządu powierzonego – zarządca wykonuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu w odniesieniu do nieruchomości wspólnej i reprezentuje wspólnotę na zewnątrz oraz w stosunkach z poszczególnymi właścicielami. W drugim przypadku uprawnienia wyżej wskazane należą do zarządu, zaś firma zarządzająca działa w granicach umocowania umownego obok zarządu wspólnoty, ale wspierając i obsługując merytorycznie i organizacyjnie ten zarząd. Aby odróżnić te dwa sposoby działania na rzecz wspólnoty, firma zarządzająca nieruchomościami zawiera z zarządem złożonym z osób fizycznych umowę zwyczajowo nazywaną umową o „administrowanie”.(...)

 

Autor: Piotr M. Ochman
Cały tekst dostępny w nr 2/2017

Zarządcy rozsyłając zaproszenie do złożenia ofert, bardzo lakonicznie opisują wymagania stawiane przed potencjalnymi zleceniobiorcami. Nie udzielają informacjami niezbędnych do prawidłowego skonstruowania oferty. Oferenci posiadając nieprecyzyjnie opisany przedmiot zamówienia, błędnie kalkulują cenę. Konsekwencją takiego działania jest nienależycie, niestarannie, niezgodnie z pierwotnymi założeniami wykonana usługa.

W związku z nowelizacją ustawy z 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę wspólnoty mieszkaniowe do 31 grudnia 2016 r. miały możliwość zwrócenia się do podwykonawców z pisemnym wnioskiem o przeprowadzenie negocjacji dotyczących zawarcia porozumienia w sprawie zmiany wynagrodzenia. Niezawarcie w ciągu 30 dni porozumienia uprawniało każdą ze stron do rozwiązania umowy z zachowaniem wypowiedzenia określonego w umowie lub z zachowaniem dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia. Wielkimi krokami zbliża się okres, w którym wspólnoty będą musiały wybrać nowych podwykonawców. Poniżej przedstawimy sposób, jak poprawnie stworzyć zapytanie ofertowe. (...)

 

Cały artykuł ukazał się w numerze 2/2017

Autor: Mateusz Górski

Zapisz sie do newslettera