Wspólnota Mieszkaniowa

Ciężar wykazania okoliczności uzasadniających podwyższenie opłat spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej i to wspólnota powinna przedstawić sposób wyliczenia proponowanej stawki z uwzględnieniem rzeczywistych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i ich zwyżki w stosunku do lokali użytkowych.

Członek wspólnoty zaskarżył uchwałę w sprawie podwyższenia wysokości zaliczek dla lokali usługowych o 0,50 zł/m. Wskazał, że w budynku są lokale niemieszkalne, a wspólnota nie wskazała w uchwale, dlaczego tylko w stosunku do tych nieruchomości (także lokalu należącego do członka) podniesiono zaliczki.

Wspólnota argumentowała, że podjęcie zaskarżonej uchwały było niezbędne do zapewnia lepszego komfortu korzystania z przestrzeni przed lokalami usługowymi i zmniejszenia uciążliwości generowanych przez dużą liczbę klientów odwiedzających te lokale. Funkcjonowanie lokali usługowych wiąże się z niszczeniem nawierzchni przez samochody dostawcze i samochody klientów, zabrudzeniami i uszkodzeniami elewacji oraz kostki brukowej, zanieczyszczeniami terenu przez niedopałki papierosów i psie odchody, spożywaniem alkoholu na terenie wspólnoty przez osoby trzecie. Wyliczono, że w celu zmniejszenia tych niedogodności w 2015 r. poniesione zostały koszty na montaż kamer wokół lokali usługowych, dwukrotne mycie elewacji i kostki brukowej, czyszczenie plam olejowych po samochodach. (...)

 

Cały artykuł ukazał się w numerze 2/2017 

Autor: Sylwester Szczepaniak

Obecnie większość budynków wielorodzinnych korzysta z indywidualnego opomiarowania wody, a coraz więcej budynków także z podzielników zużycia centralnego ogrzewania. Wodomierze i ciepłomierze, jak wszelkie inne urządzenia, mogą popsuć się lub z innych przyczyn podawać niepoprawne lub niedokładne wyniki. Jak zatem zgodnie z prawem rozliczyć nieopomiarowane zużycie wody lub ciepła?

Przepisy zawarte w rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wymagają, by każdy nowy budynek wielorodzinny był wyposażony w indywidualne wodomierze i ciepłomierze dla lokali i pomieszczeń wspólnych, a także liczniki główne mierzące ilość dostarczanej do budynku wody i ciepła (ewentualnie paliwa użytego w kotłowni). Oszczędności płynące z dokładnego rozliczenia wody i ciepła przekonują do instalacji takich urządzeń także wspólnoty stanowiące starsze budynki.

Regulamin rozliczania kosztów zużycia mediów

W ustawach, rozporządzeniach oraz przepisach Głównego Urzędu Miar bardzo dokładnie określono, jakie normy powinny spełniać urządzenia pomiarowe, ważność legalizacji, a także zasady rozliczeń za wodę i ciepło pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a dostawcą wody i ciepła. Nie uregulowano jednak zasad rozliczania tych mediów między poszczególne lokale (czyli na linii zarządca wspólnoty mieszkaniowej – właściciel lokalu). Z tych powodów wspólnoty mieszkaniowe rozliczające indywidualnie dane media powinny przyjąć w formie uchwały właścicieli lokali regulamin rozliczania kosztów zużycia wody i odprowadzania ścieków, a także kosztów ciepła. Nie ma znaczenia, czy zasady takiego rozliczania zostaną ujęte w formie odrębnych regulaminów, jednego regulaminu, czy nawet włączone do regulaminu porządku domowego. W każdym z tych przypadków sprawiedliwe uregulowanie tych kwestii uchwałą właścicieli lokali zmniejszy ryzyko ewentualnych sporów na przyszłość.

Nieopomiarowane zużycie mediów

W regulaminach rozliczania kosztów zużycia mediów powinny znaleźć się również postanowienia na wypadek, gdyby zamontowany w lokalu licznik przestał funkcjonować prawidłowo. Postanowienia takie powinny obowiązywać również, gdyby licznik wykazywał błędy w pomiarze ponad dopuszczalne normy, uszkodzone zostałyby zabezpieczenia lub dokonano by w nim ingerencji w odczyt. Dotyczy to również sytuacji, gdy licznik nie był prawidłowo zalegalizowany lub utracił certyfikat legalizacji, a jego odczyty budziłyby wątpliwości, a także gdyby został on całkowicie zdemontowany. Najpopularniejsze metody rozliczenia zużycia niezmierzonej ilości wody to średnie zużycie i ryczałt. W pierwszym wypadku liczymy średnie zużycie z kilku poprzednich okresów pomiarowych w lokalu, np. trzech ostatnich. W drugim przypadku należy ustalić stałą miesięczną stawkę zużycia wody na osobę zamieszkałą w lokalu. Regulaminy rozliczeń często łączą obie metody, przykładowo zastrzegając, że tylko pierwszy okres rozliczeniowy liczony będzie według średniego zużycia, a kolejne według stosunkowo wysokiej stawki ryczałtowej. Ze względu na zjawisko wody niezbilansowej pomiędzy licznikiem głównym i podlicznikami w lokalach, nie powinno się wyliczać zużycia wody drogą odejmowania wszystkich odczytów od odczytu licznika głównego. Takie postępowanie, szczególnie w sytuacji gdy nie możemy obciążyć właściciela winą za awarię licznika, może być zakwestionowane przed sądem przez właściciela lokalu. Wyjątkiem mogą być tylko małe budynki, wyposażone w wysokiej jakości wodomierze o jednakowej klasie metrologicznej zamontowane we wszystkich punktach poboru, szczelną instalację z zaworami zwrotnymi, w których odczyty dokonywane są jednocześnie. (...)

Autor: Jan Jakub Jańczak

Cały artykuł ukazał się w numerze 1/2017

Podawanie na forum internetowym wspólnoty mieszkaniowej informacji nieprawdziwych pod adresem zarządu, a tym bardziej określeń powszechnie uznawanych za obraźliwe stanowi naruszenie dóbr osobistych.

 

Wspólnota mieszkaniowa otworzyła na swojej stronie internetowej forum dla członków.

W 2012 r. doszło do zmiany zarządcy obiektu. Jeden z mieszkańców, J.J., zaskarżył uchwałę w tym zakresie. Domagał się ustalenia nieistnienia lub uchylenia uchwały w sprawie powołania zarządcy nieruchomości, podjętej na zebraniu właścicieli lokali 30 marca 2012 r., na którym wybrano nowego administratora. Niedługo po wniesieniu pozwu do sądu R.A. na forum internetowym wspólnoty rozpowszechnił wśród pozostałych właścicieli nieruchomości informację, iż w treści wniesionego przez J.J. pozwu znajduje się oskarżenie o świadome ukrywanie przez niego treści umowy i załączników. Mowa tu o kopii licencji zarządcy nieruchomości oraz kopii polisy ubezpieczeniowej. Wskazał, iż jest to bezczelne kłamstwo i poinformował, iż J.J. nigdy nie poprosił go o okazanie umowy o administrowanie nieruchomością, a także do tej pory nie pojawił się w siedzibie biura, aby zapoznać się z jej treścią. Podkreślił również, że członkowie wspólnoty mają możliwość obejrzenia umowy i mogą przekonać się, iż J.J. jest kłamcą.

W odpowiedzi na powyższe J.J. wniósł kolejny pozew. Tym razem przeciwko R.A. o zniesławienie. Dodał przy tym, iż w pozwie przeciwko wspólnocie znalazły się ww. zarzuty, ale wprost wskazano, iż dotyczyły one poprzedniego zarządu, który jeszcze brał udział w pracach nad wyborem zarządcy – administratora budynków.

Sąd Apelacyjny stwierdził zaś, że analiza pozostałego materiału dowodowego wskazuje, iż w istocie doszło do pomyłki ze strony pozwanego. Zarzuty skierowane do poprzedniego zarządu i sposobu przygotowania zebrania wspólnoty odebrał do siebie i zareagował impulsywnie. Jak wynika z wyjaśnień powoda, w pozwie złożonym 11 maja 2012 r. opisywał sytuację, jaka miała miejsce przed zebraniem z 30 marca 2012 r., a wówczas członkiem zarządu był J.C., a nie pozwany. Pozwany został wybrany na członka zarządu dopiero na zebraniu 30 marca 2012 r. Pozwany niedokładnie zapoznał się z treścią pisma i zareagował impulsywnie, pisząc maila. Pismo zawiera zarówno zarzut dotyczący konkretnego faktu, jak i jego oceny. Fakt ten okazał się częściowo nieprawdziwy, bowiem powód nie stawiał w pozwie zarzutów pozwanemu. Natomiast zarzuty skierowane przez powoda w pozwie do treści uchwały, trybu jej podejmowania i działań poprzedniego członka zarządu, jak i umowy zawartej zostały uznane za bezpodstawne. W ocenie Sądu Apelacyjnego nazwanie kogoś „kłamcą” jest sformułowaniem obraźliwym, naruszającym w odbiorze społecznym dobre imię danej osoby. Niewątpliwie powód J.J. mógł się poczuć urażony, bowiem takie sformułowanie narusza jego godność i dobre imię. Zasadny jest zatem zarzut naruszenia art. 24 kc, bowiem doszło do naruszenia dóbr osobistych powoda. Wprawdzie dokonanie oceny, czy w konkretnej sytuacji naruszenie dóbr osobistych rzeczywiście nastąpiło – nie może być dokonywane wedle miary indywidualnej wrażliwości (ocena subiektywna) zainteresowanego. Ta może bowiem być niekiedy bardzo duża ze względu na cechy osobowościowe, związane ze szczególną drażliwością i przewrażliwieniem, ale nazwanie kogoś „kłamcą” również według oceny obiektywnej narusza dobra osobiste drugiej osoby, a w szczególności jej godność i dobre imię.

Dalej sąd wskazał, że usunięcie skutków naruszenia winno nastąpić w tym samym miejscu, w którym doszło do naruszenia i w tym samym gronie. Do naruszenia doszło na forum grupy dyskusyjnej związanej ze wspólnotą, której członkami są strony, jednak nie wszyscy członkowie wspólnoty brali udział w tej grupie. Grupa ta już nie istnieje. Oświadczenie to mogłoby być przesłane na adresy mailowe członków wspólnoty, którzy otrzymali wcześniejszą korespondencję, ale w niniejszej sprawie nie wskazano sądowi takich adresów. Natomiast wywieszenie oświadczenia na tablicy wspólnoty czy odczytanie za zebraniu oznacza, że z treścią oświadczenia będzie się zapoznawał znacznie większy krąg osób, co jest nieadekwatne do skutków naruszenia. W ocenie sądu zasadne jest zatem, aby pozwany usunął skutki naruszenia poprzez przesłanie powodowi oświadczenia listem poleconym.

Niezasadny jest natomiast zarzut naruszenia art. 448 kc. Na podstawie tego przepisu kompensowana jest krzywda, a więc szkoda niemajątkowa wywołana naruszeniem dobra osobistego, polegająca na fizycznych dolegliwościach i psychicznych cierpieniach pokrzywdzonego. Biorąc pod uwagę przytoczone wyżej okoliczności, Sąd Apelacyjny uznał jednak, że dla usunięcia skutków naruszenia wystarczające jest złożenie przez pozwanego oświadczenia o przeproszeniu, natomiast żądanie zasądzenia kwoty na cel społeczny jest nieadekwatne w stosunku do skutków naruszenia.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 czerwca 2016 r., sygn. akt VI ACa 281/15

 

Autor: SSZ

Artykuł ukazał się w numerze 1/2017

Wspólnota ma problem z osobą, najemczynią lokalu komunalnego, która dokarmia koty w piwnicach. Wystawia ona jedzenie wokół bloku dla kotów wolno żyjących i zachęca tym samym do przebywania w piwnicach. Zwierząt w piwnicach jest coraz więcej i okropnie zanieczyszczają cały budynek, a ona nie poczuwa się do sprzątania po nich. Żadne z dotychczasowych rozmów nie przynoszą skutków. Próby rozmowy z gminą jako właścicielem mieszkania, które ona zajmuje, także nie odniosły żadnych rezultatów. Czy są jakieś przepisy, które regulują te kwestie?

Gmina i wspólnota mieszkaniowa powinny wypracować kompromis. Ustalić zasady ponoszenia kosztów chociażby sprzątania po tych zwierzętach, jak i ewentualne ustawienia budek na zewnątrz budynku, aby koty nie brudziły piwnic. Ale należy jednoznacznie podkreślić, że gmina nie może odmówić współpracy w sprawie wolno żyjących kotów. Ustawodawca nałożył bowiem na nią określone obowiązki w tym zakresie.

 

UZASADNIENIE: Przepis art. 11a ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o ochronie zwierząt (DzU z 2013 r. poz. 856; dalej: uoz) stanowi, że rada gminy wypełniając obowiązek, o którym mowa w art. 11 ust. 1 (zapewnianie opieki bezdomnym zwierzętom oraz ich wyłapywanie), określa w drodze uchwały (corocznie do 31 marca) program opieki nad zwierzętami bezdomnymi oraz zapobiegania bezdomności zwierząt. Program obejmuje:

1)      zapewnienie bezdomnym zwierzętom miejsca w schronisku dla zwierząt;

2)      opiekę nad wolno żyjącymi kotami, w tym ich dokarmianie;

3)      odławianie bezdomnych zwierząt;

4)      obligatoryjną sterylizację albo kastrację zwierząt w schroniskach dla zwierząt;

5)      poszukiwanie właścicieli dla bezdomnych zwierząt;

6)      usypianie ślepych miotów;

7)      wskazanie gospodarstwa rolnego w celu zapewnienia miejsca dla zwierząt gospodarskich;

8)      zapewnienie całodobowej opieki weterynaryjnej w przypadkach zdarzeń drogowych z udziałem zwierząt.

Zgodnie z ust. 3 cytowanego przepisu, program, o którym mowa w ust. 1, może obejmować plan znakowania zwierząt w gminie. Natomiast obligatoryjne program zawiera wskazanie wysokości środków finansowych przeznaczonych na jego realizację oraz sposób wydatkowania tych środków (art. 11a ust. 5 uoz). Kotów wolno żyjących – w rozumieniu uoz – nie można zaliczać do zwierząt bezdomnych (podobnie wyrok WSA, sygn. akt II SA/Wr 504/12 i wyrok II SA/Wr 478/13; odmiennie natomiast wyrok WSA II SA/Wr 394/14).

Pod pojęciem „zwierzęta wolno żyjące (dzikie)” rozumie się zwierzęta nieudomowione, żyjące w warunkach niezależnych od człowieka (art. 4 pkt 21 ustawy). Podkreślić należy, że zwierzę wolno żyjące uznane zostało w ustawie o ochronie zwierząt i na potrzeby tej ustawy jako „dzikie”, bez nawiązania do tego pojęcia w zoologii. Celem tej ustawy jest bowiem ochrona zwierząt, którą to opiekę na terenie gminy ma zapewnić samorząd lokalny. Przeważająca liczba kotów wolno żyjących w miastach urodziła się już w warunkach wolnościowych, poza jakąkolwiek ingerencją człowieka, są to osobniki nieudomowione. Z kolei osobnik bezdomny, według art. 4 pkt 16, był wcześniej zwierzęciem domowym lub gospodarskim, którego los związany był z człowiekiem.  Kot wolno żyjący już takiego związku nie ma, gdyż przyszedł na świat poza domem lub pomieszczeniami należącymi do człowieka i nie był przez niego utrzymywany. Koty wolno żyjące w mieście należy zatem zaliczyć do kategorii „zwierząt wolno żyjących (dzikich)”, a nie „zwierząt bezdomnych”, chociaż nie można wykluczyć, że i takie osobniki mogą występować na terenach zurbanizowanych. Na pewno zwierzęta dzikie (a więc i koty w mieście) żyją w warunkach niezależnych od człowieka, jeśli nie całkowicie, to w przeważającej mierze. Kot wolno żyjący na terenie zurbanizowanym nie traci swojego przymiotu zwierzęcia dzikiego w rozumieniu art. 4 pkt 21 uoz pomimo że jest on okazjonalnie lub stale dokarmiany przez człowieka (często też sam chroni się także w piwnicach i innych pomieszczeniach). Żyje bowiem w warunkach już niezależnych od człowieka, a fakt korzystania z dokarmiania nie powoduje, że stał się on przez to zwierzęciem udomowionym. Oznacza to m.in. konieczność zaprzestania posługiwania się w odniesieniu do wolno żyjących w miastach kotów terminem „bezdomne”. Chyba że bezspornie zostanie ustalone, iż konkretny osobnik jest zwierzęciem domowym lub gospodarskim, które uciekło, zabłąkało się lub zostało porzucone przez człowieka (wyrok WSA we Wrocławiu z 12 listopada 2014 r., sygn. akt II SA/Wr 603/14).

Z wyżej przedstawionych przepisów wynika więc, że to na gminie spoczywa obowiązek dokarmiania kotów, które wolno żyją. A o takie chodzi w pytaniu. Co istotne w wyroku WSA w Poznaniu z 27 listopada 2014, sygn. akt IV SA/Po 646/14, sąd zauważył, że gmina nie ma prawa wprowadzać zakazu dokarmiania zwierząt i ustawiania budek/domków dla tych zwierząt poza miejscami wyznaczonymi przez właściciela nieruchomości. Rada gminy nie może więc wprowadzić ogólnego zakazu dokarmiania zwierząt w sytuacji, gdy zgodnie z przepisami ustawy o ochronie zwierząt takie dokarmianie należy do zadań własnych gminy. Oczywiście, słusznie zauważył główny lekarz weterynarii, że podstawowym przedsięwzięciem, jakie powinno być stosowane w opiece nad wolno żyjącymi kotami jest ograniczenie ich populacji na danym terenie poprzez ich kastrację oraz sterylizację. Za to także odpowiadają gminy. Oprócz kontroli liczebności populacji konieczne jest także udzielenie pewnego wsparcia kotom poprzez udostępnienie im miejsca, gdzie mogłyby znaleźć schronienie, a także przez częściowe dokarmianie. Jednakże wsparcie takie powinno być opracowywane w ramach programów opracowanych przez gminy i realizowanych przy współpracy z organizacjami ochrony zwierząt i wspólnotami mieszkaniowymi. Nie może ono narzucać właścicielom domów sposobu wykorzystania piwnic jako miejsca bytowania i sprawowania opieki nad nimi. Konieczny jest kompromis.

Autor: Dorota Bąbiak-Kowalska, radca prawny

Artykuł ukazał się w numerze 1/2017

Czy współwłaściciele strychu mają prawo przechowywać w części wspólnej meble, książki czy ubrania, stwarzając przy tym zagrożenie przeciwpożarowe?

Stan faktyczny przedstawia się następująco: wspólnota mieszkaniowa posiada ogólnodostępny strych. Jego część została zaadaptowana na lokale mieszkalne, których właścicielami są dwa małżeństwa. Pozostała powierzchnia stanowi część wspólną, na której to właściciele lokali na poddaszu przechowują pudła kartonowe, drewniane skrzynki, meble, książki, a ostatnio postawili również kartony z zabawkami. Kiedy zarządca nieruchomości zwrócił się o usunięcie przedmiotów oświadczyli, że tego nie uczynią, ponieważ są współwłaścicielami strychu.

Wniosek do straży

Zarządca nieruchomości poinformował komendanta miejskiego Państwowej Straży Pożarnej o składowaniu materiałów palnych przez właścicieli na nieużytkowym poddaszu. Złożył wniosek o przeprowadzenie kontroli. Rzeczywiście stwierdzono składowanie materiałów palnych w części wschodniej poddasza. Sprawa trafiła do sądu – dotyczyła nakazania wspólnocie usunięcia ze strychu pudeł kartonowych, drewnianych skrzynek, drewnianych i drewnopochodnych mebli i innych materiałów palnych. Decyzja ta została jednak zaskarżona przez właścicieli lokalu. Zarzucili oni naruszenie § 4 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia ministra spraw wewnętrznych i administracji z 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów i terenów (DzU nr 109, poz. 719 z późn. zm., dalej: rozporządzenie) poprzez niewłaściwe zastosowanie pojęcia „nieużytkowe poddasze”.

Organ odwoławczy w orzeczeniu sądu z 30 maja 2016 r. stwierdził, że wymienione wcześniej materiały (pudła, meble itp.) należało zakwalifikować jako materiały palne. Stąd też, zgodnie z wolą ustawodawcy oraz w oparciu o doświadczenie z działań ratowniczo-gaśniczych, zabrania się składowania materiałów palnych na nieużytkowych poddaszach i strychach. Składowanie takich materiałów na strychu nie może być uznane za korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem i bezpieczeństwem pozostałych mieszkańców. Co więcej, może doprowadzić do rozprzestrzenienia się pożaru w innej części budynku. (...)

 

Autor: Joanna Wierzbicka

Cały artykuł ukazał się w numerze 1/2017

Hałas, spaliny i wdzierająca się woda – garaż podziemny może być nie lada problemem dla wspólnoty. Na szczęście z pomocą spieszą nowe technologie.

Garaże podziemne przestały być już atrybutem drogich apartamentowców. Wraz z ich spowszednieniem nadeszła także świadomość problemów, jakie generują w codziennym życiu. Z parkingowego dobrodziejstwa potrafią przekształcić się w źródło konfliktów, a także problem realnie drenujący kieszeń wspólnoty.

Głośny problem

Garaż potrafi także spędzać sen z powiek. Dosłownie. – Już po niecałym roku od momentu wprowadzenia przekonałem się, że mieszkanie na parterze może być gehenną – opowiadał serwisowi NaszeMiasto.pl Włocławek Józef Sikora, członek wspólnoty przy ulicy Stodólnej. Problem mieszkańca polegał na tym, że jego lokal usytuowany był dokładnie nad bramą wjazdową. A ta była bardzo hałaśliwa i źle uszczelniona. – Okazało się, że w naszym bloku zainstalowano przy wjeździe do garażu bramę przemysłową. Stąd ten hałas przy każdorazowym jej użyciu. Powinno się ją wymienić, ale kto ma to zrobić – my, lokatorzy, czy ktoś – w tym przypadku deweloper, który ją zamówił? – żalił się Pan Józef. Wspomniany blok we Włocławku, jak w soczewce skupia w sobie prawie wszystkie problemy z garażami podziemnymi – oprócz hałasu są to zimno z nieszczelnej bramy oraz źle zrobiona izolacja, a co razem z tym – wilgoć w lokalach i w podziemiu.

Sam problem bram garażowych niestety często można rozwiązać tylko w jeden sposób – wymianą. Kilka lat temu popularne w naszym kraju były bramy uchylne płytowe z blachy stalowej. Powodowały chłód w pomieszczeniach, a duże niełamane skrzydło poruszające się do góry – wiele uszkodzeń samochodów. Ich praca była głośna. Obecnie częściej montuje się bramy segmentowe, które są już lepiej zaizolowane. Za absolutne minimum przyjmuje się grubość skrzydła na poziomie 42 mm, wypełnionego pianką izolującą. Ważne jest, by pianka szczelnie pokrywała newralgiczne miejsca. Przy czym cały system napędu buduje się tak, by był znacznie cichszy – dużo robią tutaj odpowiednie uszczelki. Brak niełamanego skrzydła też jest zaletą. W przypadku gdy brama garażowa jest jedynym wejściem, na ekipie montującej trzeba wymóc możliwość awaryjnego odłączenia siłownika z zewnątrz.

Niestety, na montażu nie można oszczędzać! Niefachowe prace mogą zniweczyć efekt bardzo drogiego urządzenia. Na przykład monterzy potrafią do ciężkiej bramy zastosować słaby napęd, a do tego zamontować go do bocznej prowadnicy. Po takim zabiegu bramy często niedomykają się i głośno pracują. Ich powolne działanie wychładza garaż. W przypadku ciężkich drzwi powinno stosować się napęd górny.

Wymiana bramy powinna być także okazją do podniesienia bezpieczeństwa. Tego fizycznego, jak ochrona przed przytrzaśnięciem (fotokomórki, zabezpieczenie przed opadaniem), jak i bezpieczeństwa naszego majątku. Niestety, ten rodzaj drzwi nie należy bowiem do nasilniejszych elementów antywłamaniowych. Na szczęście łatwo znaleźć modele, które mają już dodatkowe elementy zabezpieczające przed wyważeniem, takie jak automatyczny rygiel czy podwójny zamek. Przy czym ryglowanie mechaniczne jest skuteczne nawet w razie awarii zasilania. W ofercie są także zestawy wzmacniające mocowanie prowadnic i skrzydła do ściany.

Trzeba przy tym pamiętać, że nasza wygoda nie zawsze idzie w dobrym kierunku. Przykładem mogą być drzwi montowane w bramie garażowej. Według ekspertów znacznie łatwiej jest je sforsować niż całą instalację. Dlatego dobrze, by miały chociaż konstrukcję z profili cynkowanych. Nadal będzie to jednak rozwiązanie niepolecane, a przez niektórych ubezpieczycieli karane wyższą składką.

Hałas z garażu, to nie tylko brama, ale także kroki na betonowej posadzce czy rozruszniki silników. Na niższych kondygnacjach znajduje się często instalacja wentylacyjna, a nawet klimatyzacja. Propozycją rozwiązania tego problemu mogą być sufity podwieszane – płyty o prostej budowie skonstruowane specjalnie do tłumienia hałasu. Przy czym lekkie i łatwe do przycinania, więc ich montaż w funkcjonującym już budynku przebiega sprawnie. W zależności od poziomu hałasu oraz parametrów technicznych garażu, mogą mieć różną grubość – najczęściej od 40 do 100 mm – a tym samym, odpowiednio skutecznie wyłapywać niechciane odgłosy pochodzące z aut i instalacji. Oczywiście płyty nie mogą być zbudowane z łatwopalnych materiałów.

Izolacja cieplna

Wspólnoty, które mają nierozwiązany problem z wilgocią, zamiast płyt używają np. wełny mineralnej. Ona także dość skutecznie izoluje akustycznie i jest bardzo odporna na wilgoć. Jej dodatkową zaletą jest jeszcze bardzo skuteczne izolowanie termiczne. To ważne szczególnie w zimnych garażach, z przestarzałymi bramami lub z dużym ruchem samochodów.

Wiele wspólnot musi zainwestować w izolację cieplną z prawdziwego zdarzenia. Garaż to miejsce z dużą wilgotnością powietrza. Nawet jeśli izolacja ścian została wykonana dobrze, to wjazd wielu mokrych samochodów z rozgrzanym silnikiem oznacza silne parowanie wody. Dlatego wielu ekspertów poleca do ociepleń styropian. Przy czym na rynku obecne są odmiany o wysokiej odporności na ogień. Mit o styropianie niszczonym w garażu przez opary benzyny jest mocno przesadzony. Nawet nieskuteczna wentylacja nie jest w stanie doprowadzić do takiego stężenia tej trucizny.

Głęboki oddech

W polskich warunkach nie jest łatwo być właścicielem samochodu z instalacją LPG. Administratorzy garaży podziemnych zabezpieczą się, często na wyrost, zakazami parkowania dla takich pojazdów. Nie musi tak być. By garaż był bezpieczny wystarczą m.in. otwory wentylacyjne tuż nad podłogą – np. kratki w drzwiach garażowych i w przeciwległej ścianie. Warto też zamontować czujnik gazu, który zasygnalizuje jego obecność w przypadku wystąpienia przecieku.

Najważniejsza jest sprawna wentylacja grawitacyjna lub mechaniczna. Jest ona niezbędna także przy „tradycyjnych” silnikach samochodowych. Zapewnia odpowiednie odprowadzenie spalin. Należy przy tym pamiętać, że okresowo włączany wentylator, jako jedyna wentylacja, jest dopuszczalny tylko wtedy, gdy nasz parking znajduje się poniżej poziomu gruntu, a samym urządzeniem steruje czujnik tlenku węgla. Gdy jednak garaż jest tylko częściowo zagłębiony, a nawet zbudowany na poziomie terenu, wtedy wymagana jest wentylacja grawitacyjna. I to nie byle jaka – zapewniająca 1,5-krotną wymianę całego powietrza w garażu w ciągu godziny. Jeśli trudno to osiągnąć – trzeba wentylację wspomóc wentylatorem wyciągowym. 

Taka wentylacja nie powinna być elementem, na którym oszczędzamy. Jeśli zostanie źle wykonana, to w mroźne dni będzie działać zbyt intensywnie, co wychłodzi nam budynek, za to w lato może działać zbyt słabo. W budynkach wielorodzinnych praktycznie standardem jest to, że parking podziemny połączony jest z częścią mieszkalną. Jeśli zaoszczędziliśmy na śluzie, czyli podwójnych drzwiach, spaliny mogą być zasysane do pomieszczeń mieszkalnych. Dlatego świadome wspólnoty inwestują w automatycznie sterowany wentylator wyciągowy, który ustawiany jest w taki sposób, by samoczynnie włączać się, gdy brama jest otwarta i jeszcze chwilę po jej zamknięciu. Powstałe w ten sposób podciśnienie zapobiegnie zatruwaniu mieszkań. (...)

 

Autor: Paweł Trewlo

Cały artykuł ukazał się w numerze 1/2017

 

Chociaż sprawozdanie z działalności zarządu wspólnoty często przygotowywane jest przez firmę administrującą lub księgową, to jednak jest dokumentem zarządu, który przedstawia je właścicielom lokali i bierze za nie odpowiedzialność. Przy jego składaniu nie obowiązuje formalizm. Istotne jest tylko, aby zarząd wyraził w każdy dostępny sposób wolę uznania tego dokumentu za własny.

Przygotowanie sprawozdania zarządu to żmudna i odpowiedzialna praca, angażująca czas i wymagająca odpowiednich kwalifikacji od jego autorów. Należy pamiętać, że sprawozdanie powinno cechować się rzetelnością, czyli zgodnością z faktami i dokumentami, kompletnością, czyli ujmowaniem wszystkich faktów, jakie miały miejsce oraz czytelnością, czyli przedstawianiem informacji w taki sposób, aby wszyscy mogli przeczytać przekaz i zrozumieć jego treść.

Forma i treść

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej – uwl) nie zawiera wprawdzie żadnych wskazówek co do formy i treści sprawozdania finansowego, jednak kwestia ta doczekała się wypracowania jednolitego poglądu w doktrynie i orzecznictwie. Przyjmuje się, że sprawozdanie finansowe wspólnoty stanowi część sprawozdania rocznego składanego przez zarząd (lub zarządcę) na corocznym zebraniu właścicieli lokali (tak Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z 9 marca 2015 r., sygn. akt I ACa 1330/14).

Nie ma tu dwóch różnych sprawozdań (finansowego i z działalności zarządu), lecz jak wynika z treści art. 30 uwl mamy jedno sprawozdanie z zarządu. Uznaje się natomiast, że sprawozdanie takie powinno składać się co najmniej z dwóch części; pierwsza – opisowa – powinna zawierać relację z działań podejmowanych przez zarząd/zarządcę w okresie sprawozdawczym, a druga – finansowa – analizę wykonania planu gospodarczego. Tak uznał Sąd Apelacyjny we Wrocławiu stwierdzając w wyroku z 7 sierpnia 2008 r., sygn. akt I ACa 601/08, że sprawozdanie zarządu nie może ograniczać się wyłącznie do kwestii finansowych, ale winno być odbiciem działalności zarządu we wszystkich sprawowanych przezeń dziedzinach.

Sprawozdanie finansowe powinno zawierać takie dane, jakie zawiera prowadzona dla nieruchomości pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów. Ze sprawozdania powinien również wynikać stan wzajemnych zobowiązań wspólnoty i jej członków, przy uwzględnieniu zaliczek wpłaconych przez właścicieli lokali (tak Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 3 lutego 2015 r., sygn. akt I ACa 700/14). Zatwierdzenie sprawozdania zarządu jest stwierdzeniem prawdziwości zawartych w nim danych, nie mieści natomiast w sobie oceny działalności zarządu, ta bowiem znajduje wyraz w odrębnej uchwale absolutoryjnej.

Sprawozdanie często przygotowywane jest w praktyce przez firmę administrującą i/lub księgową. Nie zmienia to jednak faktu, iż sprawozdanie takie jest dokumentem zarządu, który przedstawia je właścicielom lokali i bierze za nie odpowiedzialność. W wyroku z 28 czerwca 1999 r., sygn. akt I ACa 282/99 Sąd Apelacyjny w Warszawie podkreślił, że sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej winno pochodzić od zarządu wspólnoty i być podpisane przez zarząd.

Należy zakładać, że przy sporządzaniu sprawozdania zarządu powinno się stosować, podobnie jak do innych sprawozdań, wymogi rzetelności (zgodności z faktami i dokumentami), kompletności (ujmowanie wszystkich faktów, jakie miały miejsce) i czytelności (przedstawianie informacji w taki sposób, aby wszyscy mogli przeczytać przekaz i zrozumieć jego treść).

Bez znaczenia natomiast pozostaje jego forma, chyba że właściciele lokali (w umowie lub w uchwale) formę tę określą. Jak podkreślił Sąd Okręgowy w Gdańsku w wyroku z 5 listopada 2013 r., sygn. akt I C 29/13, przy składaniu sprawozdań zarządu wspólnoty nie obowiązuje formalizm, charakterystyczny dla tego rodzaju dokumentów opracowywanych przez większe podmioty gospodarcze, nie ma w związku z tym przeszkód, aby sprawozdanie takie zostało przedstawione np. tylko ustnie przez jednego z członków zarządu czy nawet osobę przez zarząd do tego upoważnioną. Istotne jest tylko, aby zarząd wyraził w każdy dostępny sposób wolę uznania tego dokumentu za własny.

Część finansowa sprawozdania

Sporządzenie części finansowej sprawozdania wiąże się z obowiązkiem (o którym mowa w art. 29 ust. 1 uwl) prowadzenia przez zarząd lub zarządcę określonej przez wspólnotę pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Co bardzo istotne, ani zarząd wspólnoty, ani zarządca nie mają prawa narzucić zakresu i sposobu prowadzenia takiej ewidencji. Takie prawo mają wyłącznie właściciele lokali. (...)

Autor: Piotr Brogowski

Cały artykuł dostępny jest w numerze 12/2016 „Wspólnoty Mieszkaniowej

Prawie 150 zarządców nieruchomości z całej Polski 24 listopada 2015 r. wypełniło salę Centrum Konferencyjnego Nimbus w Warszawie. Po raz siódmy pod egidą miesięcznika „Wspólnota Mieszkaniowa” odbyły się ważne i inspirujące debaty.

Ogólnopolski Kongres Zarządców Nieruchomości jak co roku był okazją do wymiany doświadczeń uczestników zawodowo związanych z zarządzaniem nieruchomościami.

O naszym prawie

Panel „Prawo” wzbudził duże zainteresowanie audytorium. W kolejnych numerach „Wspólnoty Mieszkaniowej” na pewno powrócimy do tematów poruszanych przez uczestników.

Właściciele lokali położonych na parterze nie chcą płacić za windę, inni – za utrzymanie placu zabaw, bo nie mają dzieci, nieposiadający samochodów – za miejsca parkingowe i garażowe. O tym, jak rozwiązać problemy współwłaścicieli, którzy nie korzystają z części wspólnej nieruchomości, aby nie czuli się poszkodowani, mówił Piotr Brogowski z Orion Instruments Polska Sp. z o.o. Przedstawił warunki, w których zawrzeć można umowę o czasowym podziale nieruchomości do korzystania (quoad usum), kryteria i konsekwencje z niej wynikające.

Mateusz Górski, specjalista ds. obsługi prawnej nieruchomości, przedstawił zmiany w ustawie o minimalnym wynagrodzeniu i ich konsekwencje dla finansów wspólnot. Pokazał, na co zarządcy powinni zwrócić szczególną uwagę podczas negocjowania stawek np. za sprzątanie, ochronę czy techniczne utrzymanie nieruchomości. Z kolei Piotr Szczepański odpowiedział na pytanie, jak powinien zachować się zarządca w sytuacji, gdy właściciel w sytuacji awaryjnej na własny koszt wykonał remont w części nieruchomości wspólnej, a teraz domaga się zwrotu kosztów. Doświadczenie prelegenta wskazuje, że dla wspólnoty korzystniejsze będzie w tej sytuacji ugodowe rozwiązanie konfliktu.

O finansach i bezpieczeństwie cyfrowym

Maciej Kałużniak reprezentujący Krajowy Rejestr Długów BIG SA mówił o przeterminowaniu, przedawnieniu i wygaśnięciu zadłużenia, oraz o tym, kiedy zgłoszenie dłużnika do rejestru będzie najskuteczniejsze. Kolejne wystąpienie dotyczyło tego, jak wspólnota może się przygotować do aplikacji o dotację RPO. O promesie kredytowej – jednej z szans wspólnoty na dofinansowanie np. termomodernizacji budynku opowiedział Paweł Ołubek reprezentujący Getin Noble Bank SA.

Adwokat Jan Jakub Jańczak wyjaśnił, dlaczego od tego roku odsetki mogą sprawić kłopot. Omówił też istotne zmiany w nomenklaturze, które od 2016 roku mogą wprowadzać zamęt w rozliczeniach. W kolejnej prezentacji Paweł Ołubek poruszył temat rewolucji w bankowości internetowej. Przestrzegł też, że praca na przestarzałym oprogramowaniu komputerowym może grozić poważnymi konsekwencjami, np. związanymi z atakami hakerskimi.

O nowościach technicznych

W panelu „Technika i Technologie, czyli sposoby na oszczędzanie” zaprezentowali się partnerzy kongresu, dzięki którym mogliśmy zrealizować nasz bogaty program. Otworzył go Michał Wróblewski z Handen Sp. z o.o. Mówił o szansach na oszczędności dla wspólnot związanych z otwarciem rynku gazu. Z kolei nowoczesne i ciche maszyny akumulatorowe do pielęgnacji zieleni zaprezentował Paweł Przywózki z Husqvarna Poland Sp. z o.o. Andrzej Zych z BMETERS Polska sp. z o.o. – proponował uczestnikom skorzystanie z innowacyjnych technologii zdalnego opomiarowania korzystania z wody i ciepła. O sposobach zarządzania eksploatacją dźwigów w oparciu o doświadczenia spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych opowiedział natomiast przedstawiciel firmy Winda Warszawa sp. z o.o. Rafał Roksela.

O zarządzaniu

Krystian Dobosz z kancelarii Lex Artist przedstawił obowiązki wspólnoty i zarządców związane z administrowaniem danymi osobowymi. Omówił pięć filarów bezpiecznego przetwarzania danych: legalność, zgłoszenie zbiorów do GIODO, świadomość, zabezpieczenia techniczne, organizacyjne i prawo do informacji.

Prezentacja Piotra Zabrzyjewskiego dotyczyła z kolei tego, jak można obronić się przed niechcianą inwestycją w sąsiedztwie. Była to próba odpowiedzi na pytanie, jakie mamy możliwości działania w sytuacji, gdy inwestycja planowana jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jakie kiedy teren jest nieobjęty planem miejscowym?

Debatowaliśmy o komforcie życia

Kongres zakończyła debata „Jak poprawić komfort życia mieszkańców? – wyzwania dla zarządców i zarządów”, którą poprowadził Zdzisław Majewski, redaktor naczelny „Wspólnoty Mieszkaniowej”.

Małgorzata Góra z Zespołu ds. Podwórek przy Gdańskim Zarządzie Nieruchomości Komunalnych opowiedziała o wspieranym przez prezydenta Gdańska programie „Wspólne Podwórko”. W tegorocznej edycji metamorfozę przejdzie aż 47 sąsiedzkich przestrzeni zgłoszonych przez wspólnoty mieszkaniowe. Program cieszy się coraz większym zainteresowaniem właścicieli lokali, którzy chcą inwestować nie tylko w wygląd otoczenia, lecz także w utrzymywanie relacji sąsiedzkich.

Paweł Kaczmarek z Miejskiego Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej w Poznaniu mówił m.in. o współpracy wspólnot z fundacjami i firmami komercyjnymi, dzięki którym miasto może pochwalić się pokaźną liczbą ciekawych murali na ścianach budynków. Donata Kałużna z Fundacji Green Cross Poland zachęcała z kolei do wzięcia udziału w programie „Nasz ogród społeczny”. Wspiera on mieszkańców we wspólnym tworzeniu ogrodów, warzywników i zielonych rabat.

Przedstawione tematy były żywo komentowane, nie tylko na forum, ale także w rozmowach kuluarowych. Serdecznie dziękujemy wszystkim za udział i do zobaczenia na naszym kongresie w 2017 roku!

Zachęcamy do obejrzenia zdjęć z wydarzenia!

 

Autor artykułu: Natalia Wodzyńska

Tekst ukazał się w numerze 12/2016 „Wspólnoty Mieszkaniowej”

Blisko 2000 zwiedzających zdecydowało się wziąć udział  w trwających od 18 do 20 października

Międzynarodowych Targach Dźwigów EURO-LIFT oraz towarzyszącym mu po raz pierwszy Salonie Obsługi i Utrzymania Nieruchomości LOKUM EXPO. Panoramiczne windy,  łączenie nowoczesnego designu i technologii, energooszczędne windy solarne były atrakcją tegorocznej edycji targów. Ogromnym zainteresowaniem cieszyły się również konferencje dedykowane zarządcom nieruchomości, spółdzielni mieszkaniowych oraz producentom dźwigów.

Po dwuletniej przerwie, we wszystkich trzech wydarzeniach w Targach Kielce zaprezentowało się 108 wystawców z 18 krajów reprezentujących branżą dźwigową oraz obsługę  nieruchomości zdecydowało się zaprezentować swoje produkty i usługi w Targach Kielce. W ocenie zwiedzających tegoroczna edycja targów zapisze się w ich kalendarzu bardzo pozytywnie, a to ze względu na jakość zwiedzających jacy odwiedzili ich stoiska. W rozmowach podkreślano, że wartością dodaną wydarzenia są profesjonaliści, którzy odwiedzili targi. Wiele spotkań prowadzonych na stoiskach ma szansę w przyszłości zakończyć się kontraktami.

- To już czwarty raz kiedy wystawiamy się na tej imprezie. Wielka przyszłość jest przed tymi targami, ponieważ konsolidują one branżę dźwigową i pokazują wszystkie nowości, które każdy z nas może zaprezentować szerszej publiczności. Pozyskaliśmy wiele nowych kontaktów, dzięki tym targom wiele nowych firm odnalazło nas. Jesteśmy bardzo zadowoleni – podsumował targi Rafał Chmielewski, właściciel firmy Chmielewski, wystawca targów EURO-LIFT.

O bezpieczeństwie i modernizacji dźwigów w Targach Kielce

Ocenia się, że spośród eksploatowanych w Polsce 80 000 dźwigów osobowych niemal połowa wymaga natychmiastowej wymiany na bardziej energooszczędne i lepiej dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych, a nade wszystko - na zgodne z coraz wyższymi wymaganiami dotyczącymi bezpieczeństwa – wynika z oceny ekspertów, którzy wzięli udział w konferencji zorganizowanej przez Polskie Stowarzyszenie Producentów Dźwigów „Modernizacja i bezpieczeństwo dźwigów”. Konferencja poruszyła istotne dla branży tematy oraz stała się platformą do wymiany doświadczeń pomiędzy polskimi a europejskimi ekspertami. W gronie prelegentów zasiedli między innymi eksperci z Urzędu Dozoru Technicznego oraz  European Lift Association – organizacji zrzeszającej wszystkie organizacje dźwigowe, działające w Europie. W konferencji wzięło udział blisko 200 uczestników.

 - Potrzebujemy miejsca gdzie możemy się spotkać razem, nie na konkursach u klientów tylko w miejscu, gdzie możemy zaprosić gości z całej Europy i porozmawiać na temat przyszłości a także aktualnej sytuacji i mieć chwilę refleksji. Dlatego cieszymy się, że mamy takie miejsce w Kielcach – podkreślił Łukasz Księżopolski, członek Komisji Rewizyjnej Polskiego Stowarzyszenia Producentów Dźwigów, uczestnik konferencji i targów.

Złote zasady spółdzielczości

Targi Dźwigów EURO-LIFT poszerzono o Salon Obsługi i Utrzymania Nieruchomości LOKUM EXPO. W liście skierowanym do uczestników konferencji organizowanych przez miesięcznik Administrator Kazimierz Smoliński – Minister Infrastruktury i Budownictwa, zadeklarował, że sprawy związane z budownictwem, planowaniem przestrzennym i mieszkalnictwem są jednym z priorytetowych obszarów zainteresowania ministerstwa.

- Targi Lokum Expo są wydarzeniem, które jak najbardziej spełniają oczekiwania właścicieli i zarządców nieruchomości, gdyż w chwili obecnej bardzo dużym problemem są wysokie koszty ciepła zużywanego w budynkach wielorodzinnych – mówił w ramach podsumowana Jerzy Materek, właściciel firmy BrunPol, wystawca Lokum Expo. - W pierwszym i drugim dniu było wiele wygłoszonych referatów, które były poświęcone działaniom zmierzającym do ograniczenia zużycia oraz kosztów ciepła. Nasza firma działa w tym zakresie w związku z czym uznaliśmy, że powinniśmy się pojawić na takiej imprezie, która jest dedykowana zarządcom nieruchomości – dodał.

W ramach salonu odbyły się konferencje, które skupiły wokół siebie osoby żywo zainteresowane tematyką optymalizacji kosztów utrzymania nieruchomości, zarządzania spółdzielnią mieszkaniową i komercyjną. Wręczone zostały nagrody „7 Złotych Zasad Spółdzielczości” oraz  Zarządca Roku 2016 – Lider Rynku Nieruchomości.

 

 

 

Czy wspólnota mieszkaniowa może zablokować powstanie w najbliższej okolicy kolejnego warsztatu samochodowego? Co decyduje o tym, czy działalność w sąsiedztwie jest uciążliwa?


Stan faktyczny przedstawia się następująco: na osiedlu od kilku lat funkcjonuje warsztat samochodowy. Mieszkańcy nie są z tego zadowoleni, na działalność zakładu wpływa wiele skarg. Mieszkańcom przeszkadza uciążliwy hałas i zapach. Skargi nie dają jednak żadnego skutku. Okazało się, że w niedalekim sąsiedztwie powstaje drugi taki warsztat, w budynku, w którym dotychczas był magazyn. W jaki sposób można zablokować utworzenie zakładu w pomagazynowym budynku? Administracja architektoniczno-budowlana odpowiada, że planowana inwestycja jest identyczna z już istniejącą na tym osiedlu. Zapewne nie będzie zatem przeszkód, by decyzja okazała się pozytywna.

Plan zagospodarowania przestrzennego
Zasadniczym dokumentem regulującym kwestie zagospodarowania przestrzennego jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zawiera on ustalenia powszechnie wiążące na obszarze, na którym obowiązuje. Ustala on przeznaczenie terenu, sposób jego zagospodarowania oraz warunki zabudowy. Plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem jawnym, można się z nim zapoznać w urzędzie miasta bądź gminy. Natomiast gospodarowanie przestrzenią na obszarach pozbawionych planu następuje na podstawie przepisów szczególnych oraz art. 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako „upzp”), określającym warunki wydania przez organ decyzji o warunkach zabudowy.
Ustawodawca określił w upzp z jednej strony uprawnienie swobodnej zabudowy nieruchomości w granicach prawa (art. 6 ust. 2 pkt 1 upzp), a z drugiej strony uprawnienie do ochrony interesu prawnego innych osób przy zabudowie terenów nienależących do nich (art. 6 ust. 2 pkt 2 upzp). Do takich osób zaliczyć należy m.in. właścicieli sąsiednich działek. Zabudowa przyległej działki rzadko bowiem pozostaje faktycznie bez żadnego wpływu na warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości (decyzja SKO z 4 marca 2016 r., SKO.ZP/415/610/2015).

Zasada dobrego sąsiedztwa
Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana po przeprowadzonym uprzednio postępowaniu administracyjnym. Wydanie decyzji związane jest ze spełnieniem szeregu warunków, w tym zachowania przez planowaną inwestycję kontynuacji funkcji, czyli realizacji tzw. zasady dobrego sąsiedztwa. Zasada ta determinuje konieczność dostosowania nowej zabudowy do stanu zastanego, do cech i parametrów urbanistycznych i architektonicznych dotychczasowej zabudowy. Spełnienie wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp następuje już wówczas, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej ma zbliżoną funkcję. I gdy jest zabudowana w taki sposób, by można ustalić wymagania dla nowej zabudowy przy zastosowaniu wprowadzonych przez ustawodawcę zobiektywizowanych standardów decydujących o spełnieniu wymogów zachowania ładu przestrzennego. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze.
Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, nie oznacza tożsamości obiektu planowanego z obiektami istniejącymi. Umożliwia za to uzupełnienie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i niewchodzące z nią w kolizję (tak m.in. NSA w wyrokach: z 7 października 2015 r., II OSK 318/14; z 16 października 2007 r., II OSK 1401/06; z 21 lipca 2007 r., II OSK 1193/08). Co do zasady nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna jeśli można ją pogodzić z funkcją obiektów już istniejących na danym terenie. Z momentem wykazania sprzeczności – którą organ potrafiłby racjonalnie wykazać w uzasadnieniu do decyzji – przestaje być ona dopuszczalna. Przykładowo, jeśli istniejąca zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową, nie oznacza to, że nowy obiekt może być tylko budynkiem mieszkalnym. Towarzyszyć takim obiektom może np. sklep osiedlowy, przychodnia lekarska czy urządzenia rekreacyjne. Nie powinien to być zakład produkcyjny czy obiekt handlowy wielkopowierzchniowy. Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 upzp, określono w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu miejscowego.

Autor: Karolina Brzezińska

Tekst ukazał się w numerze 10/2016

Zapisz sie do newslettera