Wspólnota Mieszkaniowa

Czy niepełnoletni właściciel lokalu, który ukończył 14 lat, może brać udział w zebraniach, głosować nad uchwałami oraz składać wnioski?

Pełną zdolność do czynności prawnych nabywa się z chwilą uzyskania pełnoletności (art. 11 kodeksu cywilnego, dalej: kc). Ponieważ właściciel lokalu jest małoletni, tj. ukończył lat 14, to takiej zdolności jeszcze nie osiągnął. Niemniej jednak od momentu ukończenia 13. roku życia ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych. Oznacza to, że może sam dokonywać czynności prawnych, jednak zwykle do ich ważności konieczna jest zgoda przedstawiciela ustawowego.

Prawa małoletniego

Zatwierdzenia wymagają w szczególności takie czynności, którymi rozporządza swoim prawem lub które rodzą po jego stronie zobowiązanie. Np. oddanie głosu nad uchwałą w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego wspólnoty mieszkaniowej, w sprawie wynagrodzenia zarządcy czy zaciągnięcia kredytu przez wspólnotę mieszkaniową. W przypadku, gdy przedstawiciel ustawowy małoletniego właściciela nie zatwierdzi dokonanej czynności – jego głos jest nieważny.

Małoletni może samodzielnie natomiast głosować w innych sprawach, które nie rodzą dla niego zobowiązań, nie prowadzą do rozporządzenia prawem – np. w sprawie udzielenia absolutorium dla zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Właściciel ma także prawo do osobistego uczestnictwa w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, zadawania pytań, składania wniosków, które nie prowadzą do rozporządzania jego prawami lub zaciągania zobowiązań, może też osobiście dokonywać kontroli działalności zarządu.

Licytacja lokalu

Sprawa przedstawia się następująco: N.S. jest właścicielką stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego. Własność tego lokalu właścicielka nabyła od swojej matki na mocy umowy darowizny z 3 stycznia 2008 r. Razem z pozostałymi właścicielami lokali w budynku tworzy wspólnotę mieszkaniową, do której należy 21 właścicieli lokali. W ramach tej wspólnoty małoletnia obecnie właścicielka (ukończyła 14 lat) jest reprezentowana przez swoją matkę J.S. jako ustawowego przedstawiciela.

Matka właścicielki lokalu zaskarżyła uchwałę wspólnoty i domagała się jej uchylenia w całości.  Uchwała ta dotyczyła udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do wystąpienia z powództwem o dokonanie sprzedaży lokalu należącego do jej córki w drodze licytacji na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali (dalej: uwl). Zdaniem przedstawicielki powódki uchwała narusza jej interes prawny i faktyczny oraz została wydana niezgodnie z prawem, to jest z art. 16 ust. 1 uwl. Podjęta uchwała dąży do przymusowej sprzedaży, chociaż nie zaistniały żadne przesłanki wymienione w tym przepisie. Wspólnota wniosła jednak o oddalenie powództwa w całości.

Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że wspólnocie wolno było podjąć uchwałę o żądaniu sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego (dalej: kpc) o egzekucji z nieruchomości. Główną przyczyną jest spór z przedstawicielem ustawowym właścicielki. Chodzi tutaj przede wszystkim o interpretację art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, który został uchwalony w celu realizacji zasad współżycia społecznego wśród sąsiadów. Powyższy artykuł stanowi, że „jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat bądź wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym” wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać zlicytowania jego lokalu na podstawie przepisów kpc o egzekucji z nieruchomości. Jeśli więc ktoś nie płaci lub wszczyna awantury, pozostali lokatorzy mogą podjąć stosowną uchwałę i pójść z nią do sądu. Sąd zaś, jeśli uzna, że sąsiad rzeczywiście narusza normy, podejmie decyzję o wystawieniu jego mieszkania na sprzedaż. W tym przypadku sytuacja okazała się bardziej skomplikowana, ponieważ wspólnota zażądała zlicytowania nieruchomości należącej do osoby niepełnoletniej.

 

Autor: Bożena Kopeć
Cały tekst dostępny w nr 2/2017

Czy wspólnotę mieszkaniową może reprezentować przed sądem osoba, która jest jednocześnie członkiem zarządu wspólnoty oraz zasiada we władzach podmiotu skarżącego uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?

Stan faktyczny sprawy przedstawiał się następująco: Spółka „A.” sp. z o.o. wniosła do Sądu Okręgowego pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości przy ul. W. o ustalenie nieistnienia uchwały z 5 sierpnia 2013 r. Dotyczyła ona uzupełnienia składu zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Sąd ustalił, że powodowa spółka jest członkiem pozwanej wspólnoty oraz że przysługuje jej udział 70,9 proc. w prawie własności nieruchomości wspólnej.

Zmiana zasady głosowania

5 sierpnia 2013 r. miało miejsce zebranie właścicieli lokali, o którym wszyscy członkowie wspólnoty zostali poinformowani we właściwy sposób. Podczas zebrania, po odczytaniu przez pełnomocnika spółki „A.” porządku obrad, jeden z członków wspólnoty – M.K. – zgłosił wniosek o uzupełnienie jednoosobowego dotychczas składu zarządu wspólnoty o osobę reprezentującą pozostałych pięciu właścicieli lokali. Złożył również wniosek o zmianę sposobu głosowania nad uchwałami będącymi przedmiotem zebrania wspólnoty – z zasady głosowania udziałami na zasadę „jeden właściciel – jeden głos”. Za wnioskiem co do zmiany sposobu głosowania nad uchwałami zebrania opowiedzieli się właściciele lokali reprezentujący 21,3 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej, przeciwko był wyłącznie powód reprezentujący 70,9 proc. udziałów.

M.K. postanowił zgłosić wniosek o uzupełnienie porządku obrad zebrania o podjęcie uchwały w sprawie poszerzenia składu zarządu przez wybór jej dodatkowego członka, który to wniosek został przegłosowany czterema głosami właścicieli lokali „za”. Uchwałą podjętą przy 4 głosach „za” i 1 głosie „przeciw” (należącym do powoda), drugim członkiem zarządu pozwanej wspólnoty został wybrany M.K.

Reprezentacja wspólnoty

Sąd Okręgowy uznał, że zaskarżona uchwała dotycząca poszerzenia składu zarządu pozwanej wspólnoty istnieje, została podjęta większością głosów właścicieli lokali w sposób zgodny z przepisami ustawy o własności lokali i nie narusza prawa. Wobec tego sąd postanowił powództwo spółki oddalić, jako niezasługujące na uwzględnienie. W uzasadnieniu wyroku sąd podkreślił również, że wprawdzie zarząd pozwanej wspólnoty uznał w toku postępowania powództwo spółki, jednakże w świetle art. 213 § 2 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: kpc) sąd nie był związany tym uznaniem z uwagi na jego sprzeczność z prawem i nie uznał żądania pozwu.

Powodowa spółka postanowiła odwołać się od tego wyroku i wniosła apelację. Sąd Apelacyjny miał wątpliwość prawną dotyczącą sposobu reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej w opisywanym sporze i postanowił na podstawie art. 390 kpc przedstawić to zagadnienie do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.

Wątpliwości sądu drugiej instancji dotyczyły prawidłowej reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej w procesie o ustalenie nieistnienia uchwały. Wytoczony on został przeciwko wspólnocie przez właściciela lokalu będącego osobą prawną (spółką z o.o.). Jedynym członkiem zarządu pozwanej wspólnoty jest osoba fizyczna, wchodząca jednocześnie w skład zarządu powodowej spółki.

Sąd Najwyższy wskazał, że w ustawowym modelu zarządzania w tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej, w której liczba lokali jest większa niż siedem, powołanie zarządu (jednoosobowego lub wieloosobowego) na podstawie uchwały o jego wyborze, podjętej przez właścicieli lokali, jest obowiązkowe. Dzieje się tak, jeżeli właściciele lokali na podstawie art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: uwl) nie określili odmiennie sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, w umowie w formie aktu notarialnego lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza. Na podstawie art. 20 ust. 1 uwl, członkiem zarządu wspólnoty może być tylko osoba fizyczna, wybrana spośród właścicieli lokali należących do wspólnoty lub spoza ich grona.

Wspólnota mieszkaniowa posiada status ustawowej („ułomnej”) osoby prawnej w rozumieniu art. 331 § 1 kodeksu cywilnego (dalej: kc), wobec czego stosuje się do niej odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Zarząd powołany uchwałą właścicieli lokali na podstawie art. 20 uwl jest uważany za organ wspólnoty mieszkaniowej, wchodzący w skład jej struktury organizacyjnej. Działanie tego zarządu, oparte na uprawnieniu wynikającym wprost z przepisów art. 21 i 22 uwl, jest w istocie działaniem samej wspólnoty. Stosownie zaś do art. 21 ust. 1 uwl, zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, w tym także w sporach sądowych i postępowaniu administracyjnym. (...)

 

Autor: Joanna Czernicka
Cały tekst dostępny w nr 2/2017

Czy jeśli wspólnota mieszkaniowa posiada piwnicę i wynajmuje ją jednemu z właścicieli lokalu (członkowi wspólnoty), to musi zapłacić podatek dochodowy od uzyskanego w ten sposób dochodu?

Dochody uzyskane przez wspólnotę w związku z wynajmowaną piwnicą osobie posiadającej w zasobach wspólnoty lokal mieszkalny (przez mieszkańca tej wspólnoty) nie są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i przeznaczone są w całości na utrzymanie zasobów mieszkaniowych wspólnoty (tj. utrzymanie nieruchomości wspólnej). Stanowią dochody osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, podlegające zwolnieniu z opodatkowania.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. DzU z 2016 r., poz. 1888., dalej: „updop”), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Zgodnie jednak z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Aby dochód wspólnoty mieszkaniowej korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

– dochód ten winien być uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,

– dochód ten musi być przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Kluczowe znaczenie dla zaliczenia określonego obiektu (pomieszczenia) do zasobów mieszkaniowych, ma związek takiego obiektu z lokalem mieszkalnym, w szczególności gdy umożliwia ono prawidłowe i normalne korzystanie z takiego lokalu. Piwnice stanowiące nieruchomość wspólną mieszczą się w pojęciu zasobów mieszkaniowych, jeśli są w określony sposób przypisane do znajdujących się w budynku mieszkalnym lokali mieszkalnych albo wykorzystywane przez mieszkańców tego budynku. W przypadku natomiast, gdy piwnice stanowiące nieruchomość wspólną służą osobom trzecim (innym niż mieszkańcy), nieużytkującym lokali mieszkalnych w zasobach wspólnoty, tracą związek z celami mieszkaniowymi, gdyż są wykorzystywane w działalności innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. (...)

 

Autor: Marcin Szymankiewicz
Cały tekst dostępny w nr 2/2017

Czym członkowie wspólnoty powinni się kierować przy wyborze sposobu zarządu nieruchomością wspólną? Jakie kryteria najlepiej przyjąć przy wyborze ofert?

Wspólnota mieszkaniowa nie jest obowiązana korzystać z usług profesjonalnego zarządcy lub administratora. Jeśli w gronie właścicieli lokali znajdą się osoby o wystarczającym przygotowaniu i zapale, aby zająć się samemu zarządzaniem lub administrowaniem częścią wspólną, to tym lepiej. Jednak nawet jeśli ktoś mógłby i chciałby podjąć się takiego zadania, sprawa jest bardziej delikatna, niż mogłoby się to wydawać.

Dyżurni malkontenci

Przede wszystkim najczęściej w gronie właścicieli często znajdą się tacy, którzy samemu nie robiąc nic w sprawach nieruchomości wspólnej i dobra wspólnego, bardzo chętnie będą krytykować i przeciwstawiać się działaniom tych, którzy podejmą się takiego zadania. Ponadto będą podejrzewać osoby prowadzące sprawy wspólne o zmowę, a nawet korupcję w relacjach z dostawcami koniecznych usług i towarów dla wspólnoty. Takie sytuacje z pewnością mogą się zdarzyć, ale nie sposób uznać, że są jakąś regułą.

Ponadto ten, który angażuje się konkretnie w prowadzenie spraw wspólnoty powinien być wynagradzany za swoją pracę, a co najmniej pozostali powinni zwrócić mu dodatkowe koszty ponoszone w związku z taką działalnością. Tymczasem dyżurni malkontenci nie tylko przeciwstawiają się wynagradzaniu takiej osoby za jej pracę, ale też torpedują działania tych aktywnych, nawet jeśli prowadzone są na zasadzie wolontariatu – pro publico bono. Często zniechęca to tych aktywnych od samodzielnego prowadzenia spraw wspólnoty. Efektem jest względnie niewielka ilość wspólnot prowadzących własne sprawy samodzielnie, bez pomocy profesjonalistów.

Przekazanie spraw

Zatem pozostaje wybrać firmę, której można będzie przekazać prowadzenie spraw wspólnych. Można to uczynić na dwa sposoby. Jednym jest powierzenie zarządu wspólnoty osobie fizycznej lub osobie prawnej w trybie przepisów art. 18 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: uwl). Można też zawrzeć umowę o zarządzanie z firmą zajmującą się zawodowo zarządzaniem nieruchomościami, która będzie wykonywać czynności umówione w bliskiej relacji z zarządem wspólnoty wybranym z osób fizycznych (najczęściej spośród właścicieli) w trybie art. 20 uwl.

W pierwszym przypadku – zarządu powierzonego – zarządca wykonuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu w odniesieniu do nieruchomości wspólnej i reprezentuje wspólnotę na zewnątrz oraz w stosunkach z poszczególnymi właścicielami. W drugim przypadku uprawnienia wyżej wskazane należą do zarządu, zaś firma zarządzająca działa w granicach umocowania umownego obok zarządu wspólnoty, ale wspierając i obsługując merytorycznie i organizacyjnie ten zarząd. Aby odróżnić te dwa sposoby działania na rzecz wspólnoty, firma zarządzająca nieruchomościami zawiera z zarządem złożonym z osób fizycznych umowę zwyczajowo nazywaną umową o „administrowanie”.(...)

 

Autor: Piotr M. Ochman
Cały tekst dostępny w nr 2/2017

Zarządcy rozsyłając zaproszenie do złożenia ofert, bardzo lakonicznie opisują wymagania stawiane przed potencjalnymi zleceniobiorcami. Nie udzielają informacjami niezbędnych do prawidłowego skonstruowania oferty. Oferenci posiadając nieprecyzyjnie opisany przedmiot zamówienia, błędnie kalkulują cenę. Konsekwencją takiego działania jest nienależycie, niestarannie, niezgodnie z pierwotnymi założeniami wykonana usługa.

W związku z nowelizacją ustawy z 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę wspólnoty mieszkaniowe do 31 grudnia 2016 r. miały możliwość zwrócenia się do podwykonawców z pisemnym wnioskiem o przeprowadzenie negocjacji dotyczących zawarcia porozumienia w sprawie zmiany wynagrodzenia. Niezawarcie w ciągu 30 dni porozumienia uprawniało każdą ze stron do rozwiązania umowy z zachowaniem wypowiedzenia określonego w umowie lub z zachowaniem dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia. Wielkimi krokami zbliża się okres, w którym wspólnoty będą musiały wybrać nowych podwykonawców. Poniżej przedstawimy sposób, jak poprawnie stworzyć zapytanie ofertowe. (...)

 

Cały artykuł ukazał się w numerze 2/2017

Autor: Mateusz Górski

Ciężar wykazania okoliczności uzasadniających podwyższenie opłat spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej i to wspólnota powinna przedstawić sposób wyliczenia proponowanej stawki z uwzględnieniem rzeczywistych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i ich zwyżki w stosunku do lokali użytkowych.

Członek wspólnoty zaskarżył uchwałę w sprawie podwyższenia wysokości zaliczek dla lokali usługowych o 0,50 zł/m. Wskazał, że w budynku są lokale niemieszkalne, a wspólnota nie wskazała w uchwale, dlaczego tylko w stosunku do tych nieruchomości (także lokalu należącego do członka) podniesiono zaliczki.

Wspólnota argumentowała, że podjęcie zaskarżonej uchwały było niezbędne do zapewnia lepszego komfortu korzystania z przestrzeni przed lokalami usługowymi i zmniejszenia uciążliwości generowanych przez dużą liczbę klientów odwiedzających te lokale. Funkcjonowanie lokali usługowych wiąże się z niszczeniem nawierzchni przez samochody dostawcze i samochody klientów, zabrudzeniami i uszkodzeniami elewacji oraz kostki brukowej, zanieczyszczeniami terenu przez niedopałki papierosów i psie odchody, spożywaniem alkoholu na terenie wspólnoty przez osoby trzecie. Wyliczono, że w celu zmniejszenia tych niedogodności w 2015 r. poniesione zostały koszty na montaż kamer wokół lokali usługowych, dwukrotne mycie elewacji i kostki brukowej, czyszczenie plam olejowych po samochodach. (...)

 

Cały artykuł ukazał się w numerze 2/2017 

Autor: Sylwester Szczepaniak

Obecnie większość budynków wielorodzinnych korzysta z indywidualnego opomiarowania wody, a coraz więcej budynków także z podzielników zużycia centralnego ogrzewania. Wodomierze i ciepłomierze, jak wszelkie inne urządzenia, mogą popsuć się lub z innych przyczyn podawać niepoprawne lub niedokładne wyniki. Jak zatem zgodnie z prawem rozliczyć nieopomiarowane zużycie wody lub ciepła?

Przepisy zawarte w rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wymagają, by każdy nowy budynek wielorodzinny był wyposażony w indywidualne wodomierze i ciepłomierze dla lokali i pomieszczeń wspólnych, a także liczniki główne mierzące ilość dostarczanej do budynku wody i ciepła (ewentualnie paliwa użytego w kotłowni). Oszczędności płynące z dokładnego rozliczenia wody i ciepła przekonują do instalacji takich urządzeń także wspólnoty stanowiące starsze budynki.

Regulamin rozliczania kosztów zużycia mediów

W ustawach, rozporządzeniach oraz przepisach Głównego Urzędu Miar bardzo dokładnie określono, jakie normy powinny spełniać urządzenia pomiarowe, ważność legalizacji, a także zasady rozliczeń za wodę i ciepło pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a dostawcą wody i ciepła. Nie uregulowano jednak zasad rozliczania tych mediów między poszczególne lokale (czyli na linii zarządca wspólnoty mieszkaniowej – właściciel lokalu). Z tych powodów wspólnoty mieszkaniowe rozliczające indywidualnie dane media powinny przyjąć w formie uchwały właścicieli lokali regulamin rozliczania kosztów zużycia wody i odprowadzania ścieków, a także kosztów ciepła. Nie ma znaczenia, czy zasady takiego rozliczania zostaną ujęte w formie odrębnych regulaminów, jednego regulaminu, czy nawet włączone do regulaminu porządku domowego. W każdym z tych przypadków sprawiedliwe uregulowanie tych kwestii uchwałą właścicieli lokali zmniejszy ryzyko ewentualnych sporów na przyszłość.

Nieopomiarowane zużycie mediów

W regulaminach rozliczania kosztów zużycia mediów powinny znaleźć się również postanowienia na wypadek, gdyby zamontowany w lokalu licznik przestał funkcjonować prawidłowo. Postanowienia takie powinny obowiązywać również, gdyby licznik wykazywał błędy w pomiarze ponad dopuszczalne normy, uszkodzone zostałyby zabezpieczenia lub dokonano by w nim ingerencji w odczyt. Dotyczy to również sytuacji, gdy licznik nie był prawidłowo zalegalizowany lub utracił certyfikat legalizacji, a jego odczyty budziłyby wątpliwości, a także gdyby został on całkowicie zdemontowany. Najpopularniejsze metody rozliczenia zużycia niezmierzonej ilości wody to średnie zużycie i ryczałt. W pierwszym wypadku liczymy średnie zużycie z kilku poprzednich okresów pomiarowych w lokalu, np. trzech ostatnich. W drugim przypadku należy ustalić stałą miesięczną stawkę zużycia wody na osobę zamieszkałą w lokalu. Regulaminy rozliczeń często łączą obie metody, przykładowo zastrzegając, że tylko pierwszy okres rozliczeniowy liczony będzie według średniego zużycia, a kolejne według stosunkowo wysokiej stawki ryczałtowej. Ze względu na zjawisko wody niezbilansowej pomiędzy licznikiem głównym i podlicznikami w lokalach, nie powinno się wyliczać zużycia wody drogą odejmowania wszystkich odczytów od odczytu licznika głównego. Takie postępowanie, szczególnie w sytuacji gdy nie możemy obciążyć właściciela winą za awarię licznika, może być zakwestionowane przed sądem przez właściciela lokalu. Wyjątkiem mogą być tylko małe budynki, wyposażone w wysokiej jakości wodomierze o jednakowej klasie metrologicznej zamontowane we wszystkich punktach poboru, szczelną instalację z zaworami zwrotnymi, w których odczyty dokonywane są jednocześnie. (...)

Autor: Jan Jakub Jańczak

Cały artykuł ukazał się w numerze 1/2017

Podawanie na forum internetowym wspólnoty mieszkaniowej informacji nieprawdziwych pod adresem zarządu, a tym bardziej określeń powszechnie uznawanych za obraźliwe stanowi naruszenie dóbr osobistych.

 

Wspólnota mieszkaniowa otworzyła na swojej stronie internetowej forum dla członków.

W 2012 r. doszło do zmiany zarządcy obiektu. Jeden z mieszkańców, J.J., zaskarżył uchwałę w tym zakresie. Domagał się ustalenia nieistnienia lub uchylenia uchwały w sprawie powołania zarządcy nieruchomości, podjętej na zebraniu właścicieli lokali 30 marca 2012 r., na którym wybrano nowego administratora. Niedługo po wniesieniu pozwu do sądu R.A. na forum internetowym wspólnoty rozpowszechnił wśród pozostałych właścicieli nieruchomości informację, iż w treści wniesionego przez J.J. pozwu znajduje się oskarżenie o świadome ukrywanie przez niego treści umowy i załączników. Mowa tu o kopii licencji zarządcy nieruchomości oraz kopii polisy ubezpieczeniowej. Wskazał, iż jest to bezczelne kłamstwo i poinformował, iż J.J. nigdy nie poprosił go o okazanie umowy o administrowanie nieruchomością, a także do tej pory nie pojawił się w siedzibie biura, aby zapoznać się z jej treścią. Podkreślił również, że członkowie wspólnoty mają możliwość obejrzenia umowy i mogą przekonać się, iż J.J. jest kłamcą.

W odpowiedzi na powyższe J.J. wniósł kolejny pozew. Tym razem przeciwko R.A. o zniesławienie. Dodał przy tym, iż w pozwie przeciwko wspólnocie znalazły się ww. zarzuty, ale wprost wskazano, iż dotyczyły one poprzedniego zarządu, który jeszcze brał udział w pracach nad wyborem zarządcy – administratora budynków.

Sąd Apelacyjny stwierdził zaś, że analiza pozostałego materiału dowodowego wskazuje, iż w istocie doszło do pomyłki ze strony pozwanego. Zarzuty skierowane do poprzedniego zarządu i sposobu przygotowania zebrania wspólnoty odebrał do siebie i zareagował impulsywnie. Jak wynika z wyjaśnień powoda, w pozwie złożonym 11 maja 2012 r. opisywał sytuację, jaka miała miejsce przed zebraniem z 30 marca 2012 r., a wówczas członkiem zarządu był J.C., a nie pozwany. Pozwany został wybrany na członka zarządu dopiero na zebraniu 30 marca 2012 r. Pozwany niedokładnie zapoznał się z treścią pisma i zareagował impulsywnie, pisząc maila. Pismo zawiera zarówno zarzut dotyczący konkretnego faktu, jak i jego oceny. Fakt ten okazał się częściowo nieprawdziwy, bowiem powód nie stawiał w pozwie zarzutów pozwanemu. Natomiast zarzuty skierowane przez powoda w pozwie do treści uchwały, trybu jej podejmowania i działań poprzedniego członka zarządu, jak i umowy zawartej zostały uznane za bezpodstawne. W ocenie Sądu Apelacyjnego nazwanie kogoś „kłamcą” jest sformułowaniem obraźliwym, naruszającym w odbiorze społecznym dobre imię danej osoby. Niewątpliwie powód J.J. mógł się poczuć urażony, bowiem takie sformułowanie narusza jego godność i dobre imię. Zasadny jest zatem zarzut naruszenia art. 24 kc, bowiem doszło do naruszenia dóbr osobistych powoda. Wprawdzie dokonanie oceny, czy w konkretnej sytuacji naruszenie dóbr osobistych rzeczywiście nastąpiło – nie może być dokonywane wedle miary indywidualnej wrażliwości (ocena subiektywna) zainteresowanego. Ta może bowiem być niekiedy bardzo duża ze względu na cechy osobowościowe, związane ze szczególną drażliwością i przewrażliwieniem, ale nazwanie kogoś „kłamcą” również według oceny obiektywnej narusza dobra osobiste drugiej osoby, a w szczególności jej godność i dobre imię.

Dalej sąd wskazał, że usunięcie skutków naruszenia winno nastąpić w tym samym miejscu, w którym doszło do naruszenia i w tym samym gronie. Do naruszenia doszło na forum grupy dyskusyjnej związanej ze wspólnotą, której członkami są strony, jednak nie wszyscy członkowie wspólnoty brali udział w tej grupie. Grupa ta już nie istnieje. Oświadczenie to mogłoby być przesłane na adresy mailowe członków wspólnoty, którzy otrzymali wcześniejszą korespondencję, ale w niniejszej sprawie nie wskazano sądowi takich adresów. Natomiast wywieszenie oświadczenia na tablicy wspólnoty czy odczytanie za zebraniu oznacza, że z treścią oświadczenia będzie się zapoznawał znacznie większy krąg osób, co jest nieadekwatne do skutków naruszenia. W ocenie sądu zasadne jest zatem, aby pozwany usunął skutki naruszenia poprzez przesłanie powodowi oświadczenia listem poleconym.

Niezasadny jest natomiast zarzut naruszenia art. 448 kc. Na podstawie tego przepisu kompensowana jest krzywda, a więc szkoda niemajątkowa wywołana naruszeniem dobra osobistego, polegająca na fizycznych dolegliwościach i psychicznych cierpieniach pokrzywdzonego. Biorąc pod uwagę przytoczone wyżej okoliczności, Sąd Apelacyjny uznał jednak, że dla usunięcia skutków naruszenia wystarczające jest złożenie przez pozwanego oświadczenia o przeproszeniu, natomiast żądanie zasądzenia kwoty na cel społeczny jest nieadekwatne w stosunku do skutków naruszenia.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 czerwca 2016 r., sygn. akt VI ACa 281/15

 

Autor: SSZ

Artykuł ukazał się w numerze 1/2017

Wspólnota ma problem z osobą, najemczynią lokalu komunalnego, która dokarmia koty w piwnicach. Wystawia ona jedzenie wokół bloku dla kotów wolno żyjących i zachęca tym samym do przebywania w piwnicach. Zwierząt w piwnicach jest coraz więcej i okropnie zanieczyszczają cały budynek, a ona nie poczuwa się do sprzątania po nich. Żadne z dotychczasowych rozmów nie przynoszą skutków. Próby rozmowy z gminą jako właścicielem mieszkania, które ona zajmuje, także nie odniosły żadnych rezultatów. Czy są jakieś przepisy, które regulują te kwestie?

Gmina i wspólnota mieszkaniowa powinny wypracować kompromis. Ustalić zasady ponoszenia kosztów chociażby sprzątania po tych zwierzętach, jak i ewentualne ustawienia budek na zewnątrz budynku, aby koty nie brudziły piwnic. Ale należy jednoznacznie podkreślić, że gmina nie może odmówić współpracy w sprawie wolno żyjących kotów. Ustawodawca nałożył bowiem na nią określone obowiązki w tym zakresie.

 

UZASADNIENIE: Przepis art. 11a ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o ochronie zwierząt (DzU z 2013 r. poz. 856; dalej: uoz) stanowi, że rada gminy wypełniając obowiązek, o którym mowa w art. 11 ust. 1 (zapewnianie opieki bezdomnym zwierzętom oraz ich wyłapywanie), określa w drodze uchwały (corocznie do 31 marca) program opieki nad zwierzętami bezdomnymi oraz zapobiegania bezdomności zwierząt. Program obejmuje:

1)      zapewnienie bezdomnym zwierzętom miejsca w schronisku dla zwierząt;

2)      opiekę nad wolno żyjącymi kotami, w tym ich dokarmianie;

3)      odławianie bezdomnych zwierząt;

4)      obligatoryjną sterylizację albo kastrację zwierząt w schroniskach dla zwierząt;

5)      poszukiwanie właścicieli dla bezdomnych zwierząt;

6)      usypianie ślepych miotów;

7)      wskazanie gospodarstwa rolnego w celu zapewnienia miejsca dla zwierząt gospodarskich;

8)      zapewnienie całodobowej opieki weterynaryjnej w przypadkach zdarzeń drogowych z udziałem zwierząt.

Zgodnie z ust. 3 cytowanego przepisu, program, o którym mowa w ust. 1, może obejmować plan znakowania zwierząt w gminie. Natomiast obligatoryjne program zawiera wskazanie wysokości środków finansowych przeznaczonych na jego realizację oraz sposób wydatkowania tych środków (art. 11a ust. 5 uoz). Kotów wolno żyjących – w rozumieniu uoz – nie można zaliczać do zwierząt bezdomnych (podobnie wyrok WSA, sygn. akt II SA/Wr 504/12 i wyrok II SA/Wr 478/13; odmiennie natomiast wyrok WSA II SA/Wr 394/14).

Pod pojęciem „zwierzęta wolno żyjące (dzikie)” rozumie się zwierzęta nieudomowione, żyjące w warunkach niezależnych od człowieka (art. 4 pkt 21 ustawy). Podkreślić należy, że zwierzę wolno żyjące uznane zostało w ustawie o ochronie zwierząt i na potrzeby tej ustawy jako „dzikie”, bez nawiązania do tego pojęcia w zoologii. Celem tej ustawy jest bowiem ochrona zwierząt, którą to opiekę na terenie gminy ma zapewnić samorząd lokalny. Przeważająca liczba kotów wolno żyjących w miastach urodziła się już w warunkach wolnościowych, poza jakąkolwiek ingerencją człowieka, są to osobniki nieudomowione. Z kolei osobnik bezdomny, według art. 4 pkt 16, był wcześniej zwierzęciem domowym lub gospodarskim, którego los związany był z człowiekiem.  Kot wolno żyjący już takiego związku nie ma, gdyż przyszedł na świat poza domem lub pomieszczeniami należącymi do człowieka i nie był przez niego utrzymywany. Koty wolno żyjące w mieście należy zatem zaliczyć do kategorii „zwierząt wolno żyjących (dzikich)”, a nie „zwierząt bezdomnych”, chociaż nie można wykluczyć, że i takie osobniki mogą występować na terenach zurbanizowanych. Na pewno zwierzęta dzikie (a więc i koty w mieście) żyją w warunkach niezależnych od człowieka, jeśli nie całkowicie, to w przeważającej mierze. Kot wolno żyjący na terenie zurbanizowanym nie traci swojego przymiotu zwierzęcia dzikiego w rozumieniu art. 4 pkt 21 uoz pomimo że jest on okazjonalnie lub stale dokarmiany przez człowieka (często też sam chroni się także w piwnicach i innych pomieszczeniach). Żyje bowiem w warunkach już niezależnych od człowieka, a fakt korzystania z dokarmiania nie powoduje, że stał się on przez to zwierzęciem udomowionym. Oznacza to m.in. konieczność zaprzestania posługiwania się w odniesieniu do wolno żyjących w miastach kotów terminem „bezdomne”. Chyba że bezspornie zostanie ustalone, iż konkretny osobnik jest zwierzęciem domowym lub gospodarskim, które uciekło, zabłąkało się lub zostało porzucone przez człowieka (wyrok WSA we Wrocławiu z 12 listopada 2014 r., sygn. akt II SA/Wr 603/14).

Z wyżej przedstawionych przepisów wynika więc, że to na gminie spoczywa obowiązek dokarmiania kotów, które wolno żyją. A o takie chodzi w pytaniu. Co istotne w wyroku WSA w Poznaniu z 27 listopada 2014, sygn. akt IV SA/Po 646/14, sąd zauważył, że gmina nie ma prawa wprowadzać zakazu dokarmiania zwierząt i ustawiania budek/domków dla tych zwierząt poza miejscami wyznaczonymi przez właściciela nieruchomości. Rada gminy nie może więc wprowadzić ogólnego zakazu dokarmiania zwierząt w sytuacji, gdy zgodnie z przepisami ustawy o ochronie zwierząt takie dokarmianie należy do zadań własnych gminy. Oczywiście, słusznie zauważył główny lekarz weterynarii, że podstawowym przedsięwzięciem, jakie powinno być stosowane w opiece nad wolno żyjącymi kotami jest ograniczenie ich populacji na danym terenie poprzez ich kastrację oraz sterylizację. Za to także odpowiadają gminy. Oprócz kontroli liczebności populacji konieczne jest także udzielenie pewnego wsparcia kotom poprzez udostępnienie im miejsca, gdzie mogłyby znaleźć schronienie, a także przez częściowe dokarmianie. Jednakże wsparcie takie powinno być opracowywane w ramach programów opracowanych przez gminy i realizowanych przy współpracy z organizacjami ochrony zwierząt i wspólnotami mieszkaniowymi. Nie może ono narzucać właścicielom domów sposobu wykorzystania piwnic jako miejsca bytowania i sprawowania opieki nad nimi. Konieczny jest kompromis.

Autor: Dorota Bąbiak-Kowalska, radca prawny

Artykuł ukazał się w numerze 1/2017

Czy współwłaściciele strychu mają prawo przechowywać w części wspólnej meble, książki czy ubrania, stwarzając przy tym zagrożenie przeciwpożarowe?

Stan faktyczny przedstawia się następująco: wspólnota mieszkaniowa posiada ogólnodostępny strych. Jego część została zaadaptowana na lokale mieszkalne, których właścicielami są dwa małżeństwa. Pozostała powierzchnia stanowi część wspólną, na której to właściciele lokali na poddaszu przechowują pudła kartonowe, drewniane skrzynki, meble, książki, a ostatnio postawili również kartony z zabawkami. Kiedy zarządca nieruchomości zwrócił się o usunięcie przedmiotów oświadczyli, że tego nie uczynią, ponieważ są współwłaścicielami strychu.

Wniosek do straży

Zarządca nieruchomości poinformował komendanta miejskiego Państwowej Straży Pożarnej o składowaniu materiałów palnych przez właścicieli na nieużytkowym poddaszu. Złożył wniosek o przeprowadzenie kontroli. Rzeczywiście stwierdzono składowanie materiałów palnych w części wschodniej poddasza. Sprawa trafiła do sądu – dotyczyła nakazania wspólnocie usunięcia ze strychu pudeł kartonowych, drewnianych skrzynek, drewnianych i drewnopochodnych mebli i innych materiałów palnych. Decyzja ta została jednak zaskarżona przez właścicieli lokalu. Zarzucili oni naruszenie § 4 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia ministra spraw wewnętrznych i administracji z 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów i terenów (DzU nr 109, poz. 719 z późn. zm., dalej: rozporządzenie) poprzez niewłaściwe zastosowanie pojęcia „nieużytkowe poddasze”.

Organ odwoławczy w orzeczeniu sądu z 30 maja 2016 r. stwierdził, że wymienione wcześniej materiały (pudła, meble itp.) należało zakwalifikować jako materiały palne. Stąd też, zgodnie z wolą ustawodawcy oraz w oparciu o doświadczenie z działań ratowniczo-gaśniczych, zabrania się składowania materiałów palnych na nieużytkowych poddaszach i strychach. Składowanie takich materiałów na strychu nie może być uznane za korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem i bezpieczeństwem pozostałych mieszkańców. Co więcej, może doprowadzić do rozprzestrzenienia się pożaru w innej części budynku. (...)

 

Autor: Joanna Wierzbicka

Cały artykuł ukazał się w numerze 1/2017

Zapisz sie do newslettera