Wspólnota Mieszkaniowa

Zarządcy nieruchomości coraz częściej mogą spotkać się z uporczywym i masowym zamieszczaniem w sieci nieprawdziwych informacji godzących w ich dobre imię. Dochodzi do sytuacji, w których niezadowoleni mieszkańcy wspólnoty mieszkaniowej poprzez anonimowe wpisy na forach internetowych oczerniają obsługujących ich zarządców. Jak walczyć z tego typu zachowaniami?

Każdy z zarządców nieruchomości spotkał się w swojej karierze z sytuacją, kiedy w Internecie pojawiły się nieprawdziwe informacje dotyczące jego osoby. Publikowali je zazwyczaj niezadowoleni mieszkańcy obsługiwanej wspólnoty mieszkaniowej lub konkurencja. Zjawisko to określane jest jako mowa nienawiści, hejt, plamienie wizerunku lub czarny PR. Polega na zastosowaniu insynuacji i półprawd w celu zdyskredytowania przedmiotu działalności lub samej osoby. Wykorzystywane są do tego zmanipulowane analizy, raporty i zestawienia. Poprzez przejaskrawienie faktów oraz nadanie bardzo dużego znaczenia nieistotnym zdarzeniom, podważa się kwalifikacje zarządcy.  W zależności od natarczywości oraz rodzaju oskarżeń, możemy spotkać się z różną reakcją osób pokrzywdzonych. W związku ze wzrostem zjawiska oraz dotkliwością publicznych oszczerstw warto zastanowić się, jakie kroki prawne może podjąć zarządca.

Ustalenie autora

Pierwszym krokiem, jaki powinna podjąć osoba fizyczna lub prawna, która czuje się pokrzywdzona treścią umieszczonych wpisów, powinno być zawiadomienie administratora strony internetowej o naruszeniu jej dobrego imienia. Zawiadomienie zawierać musi informację, o jakie komentarze chodzi oraz dlaczego są one obraźliwe. Warto dodać żądanie zablokowania i usunięcia konkretnych wpisów oraz wskazania danych użytkowników będących autorami treści, które nas obrażają. Pamiętać należy, że brak reakcji ze strony administratora strony internetowej stanowi w pośredni sposób naruszenie art. 14 ustawy o ochronie danych osobowych. Pozwala to przyjąć, że w razie braku reakcji na zawiadomienie o bezprawnym charakterze umieszczanych wpisów, zawiadamiający może wystąpić z powództwem nie tylko przeciwko autorom wpisów, ale również bezpośrednio przeciwko administratorowi strony internetowej.

Decyzja GIODO

Najczęściej administratorzy strony internetowej po usunięciu wpisu odmawiają udostępnienia danych autora. Co zrobić w przypadku, gdy na tym etapie sprawa nie jest dla nas jeszcze wyjaśniona? W takiej sytuacji należy wystąpić do generalnego inspektora danych osobowych o wydanie decyzji nakazującej udostępnienie danych osobowych. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 21 sierpnia 2013 r., sygn. akt I OSK 1666/12, osoba wypowiadająca się anonimowo, w sposób naruszający dobra innych podmiotów, nie może podlegać szczególnej ochronie i  jej dane osobowe nie są dobrem, które ustawodawca miał zamiar chronić. Po uzyskaniu danych autora obraźliwych wpisów, powinniśmy zwrócić się do niego z żądaniem zaprzestania działalności. Dodatkowo możemy wskazać, że w przypadku niedostosowania się do naszej prośby, wstąpimy na drogę sądową.

W praktyce większość osób na tym etapie nie podejmuje już dalszych kroków. Takie działanie może być jednak zgubne, ponieważ duża część autorów komentarzy nie ogranicza się do jednego wpisu na jednym forum. Stąd warto poprowadzić sprawę do końca. Znaną i sprawdzoną metodą jest skorzystanie z przysługujących nam praw w kodeksie karnym lub cywilnym. W przypadku wystąpienia z powództwem na podstawie kodeksu karnego możemy oskarżyć autora wpisów o zniesławienie lub zniewagę (w zależności od kwalifikacji czynów). W przypadku wystąpienia z powództwem na podstawie kodeksu cywilnego możemy oskarżyć szkodzącą nam osobę o naruszenie dób osobistych. (...)

 

Autor: Mateusz Górski

Cały tekst dostępny w nr 7-8/2017

Właściciele lokali chcą dobra nieruchomości wspólnej i powodzenia wspólnoty, ale często widzą zupełnie inne drogi prowadzące do tego celu. Wówczas bardzo wiele zależy od obsługi zebrania, którą z reguły świadczy wynajęty przez wspólnotę zarządca lub administrator. To oni mają obowiązek zadbania o poprawne przeprowadzenie kluczowych czynności oraz zagwarantowania uczestnikom jednakowych praw.

Poniższe refleksje dotyczą moich doświadczeń z zakończonych właśnie zebrań właścicieli we wspólnotach mieszkaniowych. Zebranie jest zdarzeniem najważniejszym dla losów nieruchomości wspólnej.  Tam zapadają istotne decyzje, które obowiązują wszystkich zainteresowanych. To na zebraniu ustala się zasady, według których będzie funkcjonowała wspólnota, ustala się reguły prowadzenia rozliczeń, decyduje o remontach i modernizacjach nieruchomości wspólnej i wreszcie wybiera się zarząd, który będzie prowadził sprawy wspólnoty i reprezentował ją na zewnątrz.

Skuteczny przewodniczący

Zebranie jest też niepowtarzalną okazją, aby właściciele lokali spotkali się twarzą w twarz, wymienili poglądy na w sprawy wspólnotowe, przekonali innych do własnych racji i pomysłów, czy wreszcie pokłócili się lub pogodzili. Z reguły im większe są problemy we wspólnocie, tym bardziej właściciele są podzieleni i tym większe emocje uzewnętrzniają się na zebraniach. Takie zebrania często nie wnoszą nic, bo gorące dyskusje i polemiki, a nawet inwektywy, a zdarzają się także szarpaniny, przesłaniają cele merytoryczne. W efekcie nikt nie jest w stanie zapanować nad sytuacją, głosowania są zrywane, dokumenty giną, protokolant na poważne dylematy co do treści protokołu z przebiegu zebrania.

Na szczęście takie ekstremalne zebrania nie trafiają się bardzo często, ale zawsze trzeba się liczyć
z możliwością  nadzwyczaj trudnego do opanowania spotkania właścicieli, którzy choć mają wspólny interes – dobro nieruchomości wspólnej i powodzenie wspólnoty, często widzą zupełnie inne drogi prowadzące do tego celu. Wówczas bardzo wiele zależy od obsługi takiego zebrania, obsługi, którą
z reguły świadczy wynajęty przez wspólnotę zarządca czy też administrator. Z reguły obsługa sprowadza się do dwóch funkcji formalnych – przewodniczącego zebrania i protokolanta. Oni też mają obowiązek zadbania o całość dokumentacji „wyprodukowanej na zebraniu” i o poprawne przeprowadzenie kluczowych czynności (głosowanie) oraz zagwarantowanie wszystkim uczestnikom jednakowych praw.

W poniższym tekście przyjęto założenie, że przewodniczący zebrania nie jest właścicielem lokalu i nie jest pełnomocnikiem właściciela lokalu w nieruchomości będącej przedmiotem zebrania. Jest to zresztą obiektywnie optymalna sytuacja, dająca większą szansę na bezstronność w jego prowadzeniu.

Przewodniczący zebrania to kluczowa funkcja dla sprawnego przebiegu zebrania i dla jego efektywności. Dla skutecznego pełnienia tej roli przydają się szczególne umiejętności i doświadczenie. Przede wszystkim wskazane jest zachowanie dystansu do spraw wspólnoty i do interesu poszczególnych właścicieli. Tym większy dystans, im trudniejsza jest wspólnota i im większy konflikt pomiędzy poszczególnymi właścicielami i ich grupami. Aby zapanować nad uczestnikami, przewodniczący winien wypracować sobie pewien autorytet u zgromadzonych. Musi od pierwszych swoich słów być postrzegany jako neutralny wobec zebranych profesjonalista, którego celem jest dobro wspólnoty jako takiej, dbanie o równe prawa wszystkich obecnych i rzetelne wyjaśnianie motywów swoich posunięć oraz staranne dokumentowanie przebiegu wydarzeń i efektów podjętych ustaleń.  Wymagane jest też pewne wyczucie co do narzucania wszystkim ograniczeń koniecznych dla osiągnięcia zakładanego celu spotkania. Tu jest wskazana pewna elastyczność i dostosowywanie własnych reakcji, aby nie zrazić do siebie kogokolwiek z obecnych. I nie chodzi o żadne ubezwłasnowolnienie właścicieli i ograniczenie ich w możliwości dyskusji nad rozwiązaniami proponowanymi w porządku obrad, jak też w możliwości przedstawiania na forum zebrania własnych opinii i propozycji w sprawach wspólnoty. Raczej te ograniczenia mają zapobiegać jałowym dyskusjom na tematy niezwiązane z porządkiem zebrania i sprawami nieruchomości wspólnej, a także wszelkim emocjonalnym potyczkom w dawaniu upustu własnym frustracjom i niechęciom, zdarzającym się w gronie właścicieli. (...)

 

Autor: Piotr M. Ochman

Cały tekst dostępny w nr 7-8/2017

Czy przychody wspólnoty z tytułu wynagrodzenia za ustanowienie służebności oraz z odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, będące konsekwencją zawartej ugody sądowej, mogą być zwolnione z opodatkowania podatkiem CIT?

Wspólnota mieszkaniowa jest właścicielem działki (nieruchomości) objętej księgą wieczystą, na której jest posadowiony budynek mieszkalny użytkowany przez wspólnotę. Działka ta obejmuje również teren przed budynkiem oraz drogę dojazdową do niego. Wspólnota mieszkaniowa powstała z wyodrębnienia z zasobów spółdzielni mieszkaniowej, a nieruchomość należąca do spółdzielni znajduje się obecnie w bezpośrednim sąsiedztwie wspólnoty. Techniczne uwarunkowania z przeszłości sprawiły, że spółdzielnia, aby dojechać do części należących do niej budynków, zmuszona jest korzystać z części nieruchomości gruntowej należącej obecnie do wspólnoty. Inny dojazd nie jest możliwy.

Próba zawarcia ugody

Spółdzielnia wystąpiła zatem do sądu, wzywając wspólnotę do zawarcia ugody (wniosek o zawezwanie do próby ugodowej), z której wynika:

– ustanowienie służebności przechodu i przejazdu,

– jednorazowa odpłatność na rzecz wspólnoty mieszkaniowej tytułem wynagrodzenia za ustanowienie tej służebności,

– jednorazowa odpłatność na rzecz wspólnoty tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z części nieruchomości do dnia zawarcia ugody.

Ugoda sądowa zawierająca opisane zapisy została zawarta i jest prawomocna – zobowiązania spółdzielni z niej wynikające mają zostać przekazane do 6 miesięcy od daty zawarcia. Przychód uzyskany z tego tytułu wspólnota zamierza przeznaczyć na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi (na remonty części wspólnych budynku).

Czy przychód z tytułu wynagrodzenia za ustanowienie służebności oraz przychód z odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, będące konsekwencją zawartej ugody sądowej, są przychodami zwolnionymi z opodatkowania podatkiem CIT? (...)

 

Autor: Marcin Szymankiewcz

Cały tekst dostępny w nr 7-8/2017

 

Uwaga wspólnoty, spółdzielnie, kredytobiorcy – rośnie ryzyko stopy procentowej. Dotychczasowe niskie stopy procentowe to był dobry czas na zaciąganie kredytów dla rozsądnych kredytobiorców pamiętających, że oprocentowanie kredytu jest zmienne – nie zawsze malejące!

Ostatnie dwa lata (czerwiec 2015 – czerwiec 2017) zostaną zapisane w historii ekonomii Polski jako okres ekstremalnie niskich i stabilnych stóp procentowych. Warto przypomnieć, że od czerwca 2015 referencyjna wysokość oprocentowania kredytów na polskim rynku międzybankowym (WIBOR) wahała się w granicach od 1,67 proc. do 1,75 proc. Wiele wspólnot korzysta z okazji, zaciągając niezwykle tani kredyt na remont budynku, należy jednak się zastanowić, czy tani kredyt to faktyczna okazja, czy pułapka?

 

Ucieczka przed inflacją

W czasach kilku- lub kilkunastoprocentowej inflacji wszystko było proste i oczywiste – inwestycja zrealizowana w chwili obecnej i po obecnych cenach pozwalała wspólnocie częściowo „uciec” przed inflacją. Odwrotnie jeśli inwestycja była finansowana ze środków własnych, oprócz kosztów inwestycji członkowie wspólnoty do czasu zrealizowania inwestycji ponosili wysokie i cały czas rosnące koszty eksploatacji oraz „gonili ceny”.

Od dwóch lat mamy nieco inną sytuację, nie musimy „gonić” cen, kredyt staje się instrumentem służącym wyłącznie modernizacji budynku, a brak presji inflacyjnej skłoniło wiele zarządów wspólnot do podjęcia ambitnych zadań inwestycyjnych. Aktualnie na koszt kredytu dla wspólnoty mieszkaniowej  w przykładowej kwocie około 150 tys. zł składają się dwa elementy: prowizja przygotowawcza w wysokości około 1 proc. oraz marża kredytowa w wysokości około 2,5 proc.

 

Przykład:

             Członkowie wspólnoty w wyniku modernizacji węzła cieplnego, instalacji CO oraz CWU oraz docieplenia budynku uzyskają roczne oszczędności w wysokości 7000 zł.

             Kwota kredytu wynosi 150 000 zł i jest rozłożona na 10 lat spłaty.

             Oprocentowanie kredytu wynosi WIBOR 3M (1,72 proc. stan na połowę lipca 2015) + marża banku w wysokości 3 proc. = 4,72 proc.

Roczne uśrednione odsetki dla spłaty kredytu w ratach równych wyniosą około 3436 zł.

Prowizja przygotowawcza wynosi 1 proc. kwoty kredytu, ale kwotę prowizji należy podzielić przez 10 lat trwania kredytu, wtedy rocznie przypadnie ułamek prowizji w wysokości 150 zł.

Zatem członkowie wspólnoty zyskają rocznie 7000 zł – 3436 zł – 150 zł = 3414 zł.

 

Niestety, utrzymanie obecnych stóp procentowych przez 10 lat jest trudne do wyobrażenia, należy urealnić wyliczenia, choć nadal pozostaną „wróżbą z fusów”. Przyjmując, że za 5 lat oprocentowanie kredytu wzrośnie do 9 proc. (przyjmuję, że WIBOR 3M w 2020 wyniesie 6 proc.), zysk w pierwszych pięciu latach kredytu utrzyma się w wysokości 4414 zł rocznie, ale wraz ze wzrostem oprocentowania kredytu zysk z obniżenia kosztów eksploatacji po pięciu latach spłaty kredytu spada do zera.

Powyższy przykład pozwala wyciągnąć dwa bardzo ważne wnioski:

– kredyt jest bardzo korzystnym narzędziem (dźwignią finansową) pod warunkiem, że zysk wspólnoty osiągnięty na inwestycji jest wyższy niż koszty obsługi kredytu bankowego,

– zaciąganie kredytu w czasach bardzo niskich stóp procentowych może być pułapką dla tych kredytobiorców, którzy nie będą pamiętali o ryzyku zmiany stopy procentowej.

Wzrost stóp procentowych „zjada” oszczędności powstałe w wyniku docieplenia budynku nie tylko na skutek wzrostu odsetek od kredytu, ale również na wzroście kosztów energii i ciepła, czego nie uwzględniono w powyższym przykładzie.

Należy ostrzec te wspólnoty, które zaciągają kredyt w maksymalnej wysokości, jaką są w stanie obecnie obsłużyć w wariancie rat równych. Nadejdą takie czasy, gdy powróci inflacja, stopy procentowe wzrosną i trzeba będzie podnieść zaliczkę na fundusz remontowy, a nie będzie to proste, gdy ceny energii, usług i towarów również zaczną rosnąć. Niskie stopy procentowe to dobry czas na zaciąganie kredytów dla rozsądnych kredytobiorców pamiętających, że oprocentowanie kredytu jest zmienne – nie zawsze malejące!

Inwestycje „wyższej konieczności”  

Inwestycje nieprzekładające się na obniżenie kosztów eksploatacyjnych budynku powinny być poprzedzone jeszcze bardziej wnikliwą analizą oraz konsultacją społeczną. Podjęcie decyzji o zaciągnięciu kredytu na cele nieprzychodowe przypomina trochę decyzję osoby fizycznej o zaciągnięciu kredytu na wyjazd wakacyjny – najpierw przyjemność, a później praca, czy odwrotnie? W praktyce można spotkać inwestycje finansowane z kredytu bankowego służące odnowieniu elewacji czy osuszeniu budynku, ale wynika to z bardzo rozmytej granicy pomiędzy inwestycją wyższej konieczności a inwestycją dla przyjemności. To, co dla jednych jest koniecznością dla innych, np. odnowienie elewacji jest zbędnym luksusem – stąd apel o szczególnie wnikliwą konsultację społeczną zwłaszcza w czasach bardzo niskich stóp procentowych. Członkowie wspólnoty nie będą mieli „poduszki finansowej” w postaci obniżonych kosztów eksploatacji. W czasach inflacji i wyższych stóp procentowych wszystkie koszty wzrosną i znacząca podwyżka zaliczek będzie nieunikniona.

Odrębną grupą są inwestycje „wyższej konieczności” polegające na realizacji prac, które nie przynoszą obniżenia kosztów eksploatacji, ale służą zabezpieczeniu stanu technicznego budynku i nie mogą być odsunięte w czasie, np. zabezpieczenie dachu zerwanego przez huragan, naprawa naruszonej przez sąsiednią budowę konstrukcji budynku. Niezależnie od środków pochodzących z ubezpieczenia lub odszkodowań firmy budowlanej, które wpłyną na rachunek wspólnoty w przyszłości (czasami odległej) w tej sytuacji istnieje wybór pomiędzy:

– pokryciem nakładów inwestycyjnych z jednorazową składką na szybkie wykonanie inwestycji,

– rozłożeniem nakładów inwestycyjnych w czasie dzięki kredytowi bankowemu i również szybkie wykonanie inwestycji.

Wszystko zależy od możliwości finansowych członków wspólnoty i ich akceptacji dla poniesienia kosztów finansowych, ale w sytuacji wyższej konieczności wzrost stóp procentowych jest kosztem łatwo zaakceptowanym przez członków wspólnoty.

Podsumowując, kredyt jest bardzo dobrym narzędziem pozwalającym sfinansować inwestycje, ale wymaga przeprowadzenia analizy finansowej, zachowania rozsądku i dyscypliny członków wspólnoty we wnoszeniu zaliczek. Zaciągnięcie kredytu na maksymalny okres kredytowania, jaki można uzyskać w banku i maksymalną kwotę, jaką można obsłużyć przy aktualnej zaliczce jest obecnie niezwykle ryzykowne.

Autor: Paweł Ołubek

W numerze 10/16 „Wspólnoty Mieszkaniowej” ukazał się artykuł „Pozew o uchylenie, a pozew o nieistnienie uchwały”, w którym przeprowadzono analizę sposobów i podstaw formalnych usunięcia uchwały właścicieli lokali z obiegu prawnego. Zastanówmy się, czy uchwała może być zaskarżona przez byłego właściciela?

Uchwała może zostać przez sąd uchylona zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: uwl), może zostać (choć tylko w wyjątkowych wypadkach) uznana za bezwzględnie nieważną na podstawie art. 58 § 1 lub 2 kodeksu cywilnego i wreszcie sąd może stwierdzić nieistnienie uchwały na podstawie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego (dalej kpc).

Interes prawny

W tych dwóch ostatnich przypadkach z powództwem, bez ograniczenia czasu do jego złożenia, może wystąpić nie tylko właściciel lokalu, ale każda osoba, która wykaże swój interes prawny w sprawie, przy czym interes ten w rozumieniu art. 189 kpc nie występuje, jeśli strona może w inny sposób poszukiwać ochrony swoich praw (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 6 marca 2014 r., sygn. akt I ACa 856/13). Natomiast w przypadku pierwszym uchwała może zostać zaskarżona, zgodnie z brzmieniem art. 25 ust. 1 uwl, wyłącznie przez właściciela, jak również współwłaściciela (art. 1a uwl) lokalu tak wyodrębnionego, jak i niewyodrębnionego (por. uchwała Sądu Najwyższego z 14 lipca 2006 r., sygn. akt III CZP 43/05). I to wyłącznie w zawitym (nieprzywracalnym) terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a uwl). Zwróćmy tu przy okazji uwagę na pewną mało znaną dodatkową opcję – na każdej z ww. podstaw uchwała może zostać również zaskarżona przez prokuratora w oparciu o art. 7 kpc. Zgodnie z tym przepisem prokurator może żądać wszczęcia postępowania w każdej sprawie, jak również wziąć udział w każdym toczącym się już postępowaniu, jeżeli według jego oceny wymaga tego ochrona praworządności, praw obywateli lub interesu społecznego.

Co z byłym właścicielem?

Czy zatem na podstawie art. 25 uwl uchwała może zostać zaskarżona przez byłego właściciela lokalu, a jeśli tak to pod jakimi warunkami. A także czy właściciel lokalu, który wszedł w jego posiadanie już po przyjęciu uchwały, może ją zaskarżyć. A jeśli tak, to w jakim terminie?

Na pierwszy rzut oka odpowiedź na pierwsze z powyższych pytań wydaje się być negatywna, skoro ustawodawca w art. 25 ust. 1 uwl zapisał literalnie, iż: „Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu…”. W analizowanej kwestii istotne jest, że legitymację czynną należy rozpatrywać tu nie tylko w stanie rzeczy występującym w chwili wytoczenia powództwa, ale w odniesieniu do całego czasu trwania postępowania wywołanego zaskarżeniem uchwały wspólnoty. Bycie właścicielem lokalu jest elementem stanu faktycznego, zaś zgodnie z art. 316 § 1 kpc sąd wydaje wyrok, biorąc za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy. Natomiast osoba niebędąca członkiem wspólnoty nie ma interesu prawnego we wpływaniu na treść praw i obowiązków członków wspólnoty. Tezę taką potwierdza wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 26 października 2012 r., sygn. akt I ACa 572/12, który orzekł, iż po zbyciu prawa do lokalu, w procesie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, nie znajdują zastosowania regulacje art. 192 pkt 3 kpc, zgodnie z którym zbycie w toku sprawy rzeczy lub prawa, objętych sporem, nie ma wpływu na dalszy bieg sprawy. Nabywca może jednak wejść na miejsce zbywcy za zezwoleniem strony przeciwnej. Wyłączenie stosowania ww. przepisu w sprawie o uchylenie uchwały wspólnoty wynika z faktu, że przedmiotem sporu w takim powództwie jest nie lokal, a sama uchwała, która ze swej istoty nie może być zbyta. Powód zbywając lokal, przestaje być członkiem wspólnoty, a w konsekwencji uzyskuje status osoby trzeciej w stosunku do wspólnoty. Podejmowane przez wspólnotę uchwały, niezależnie od ich przedmiotu, nie są zatem dla niego wiążące. (...)

 

Autor: Piotr Brogowski
Cały tekst dostępny w nr 2/2017

Prawie dwa lata minęły od nowelizacji ustawy o własności lokali. Zniesienie zasady niepodzielności udziału w nieruchomości wspólnej pociągnęło za sobą skutki, które stały się odczuwalne dopiero teraz. Jedną z tego typu nieplanowanych konsekwencji zmiany przepisów są utrudnienia dla wspólnot przy dochodzeniu roszczeń od współwłaścicieli lokali za utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Nowelizacja ustawy o własności lokali z 12 czerwca 2015 r. (dalej: uwl), która weszła w życie 29 sierpnia 2015 r., miała na celu przede wszystkim rozwiązać problem z liczeniem głosów we wspólnotach z dużymi halami garażowymi. Po zmianach współwłaściciele takiego garażu nie muszą już uzgadniać wspólnego stanowiska w sprawie oddania głosu oraz mogą oddać oddzielny głos o sile proporcjonalnej do udziału we współwłasności lokalu garażowego. Udział ten mnoży się z udziałem całego garażu w nieruchomości wspólnej, co przekłada się na siłę głosu każdego współwłaściciela garażu. Nowelizacja nie wprowadziła jednak definicji lokalu garażowego, tylko zniosła zasadę niepodzielności udziałów wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że każdy współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych (zarówno lokalu mieszkalnego, hali garażowej czy innego lokalu użytkowego) jest oddzielnym podmiotem praw i obowiązków i powinien być rozliczany z ciężarów utrzymania nieruchomości wspólnej osobno.

Przed nowelizacją

Zgodnie z art. 12 ust. 2 uwl właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w tej nieruchomości. Art. 3 uwl określał jednoznacznie matematyczny sposób wyznaczania udziału w nieruchomości wspólnej, który (w braku innych przepisów szczególnych w ówczesnym stanie prawnym) nie dopuszczał jego dalszego dzielenia. Współwłaściciele jednego lokalu posiadali zatem jeden niepodzielny udział w nieruchomości wspólnej, stąd wszelkie prawa i obowiązki przysługiwały im niepodzielnie w związku z posiadaniem tytułu własności do tego udziału.

W poprzednim stanie prawnym ustawa o własności lokalu nie regulowała sposobu dochodzenia roszczeń od współwłaścicieli w razie niewywiązania się z uiszczenia opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Mam tu na myśli, czy wspólnota musiała podzielić roszczenie w odpowiednich proporcjach i pozwać każdego ze współwłaścicieli w tej proporcji czy też mogła pozwać niektórych bądź wszystkich współwłaścicieli solidarnie i dochodzić całego roszczenia od wszystkich bądź jedynie od niektórych z nich. Odpowiedzialność solidarna występuje bowiem wtedy, gdy kilku dłużników jest zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych.

Możliwość solidarnego obciążenia współwłaścicieli lokalu obowiązkiem uiszczenia należności ma kolosalne znaczenie z punktu widzenia windykacji roszczeń i ewentualnej jej egzekucji przed komornikami. Otóż w przypadku orzeczenia sądu ze stwierdzeniem solidarności skuteczne zajęcie majątku jednego ze współwłaścicieli umożliwi zaspokojenie nie tylko roszczeń w ramach jego udziału, ale całego długu także w częściach przypadających na pozostałych współwłaścicieli. (...)

 

Autor: Jan Jakub Jańczak
Cały tekst dostępny w nr 2/2017

Wspólnota mieszkaniowa (niezarejestrowana jako podatnik VAT czynny) zleciła przedsiębiorstwu budowlanemu remont części wspólnej w garażu podziemnym (posadzki, dróg dojazdowych w garażu, wpustów kanalizacyjnych do odwodnienia garażu i pomalowanie ścian oraz sufitu całego garażu). Jest on zlokalizowany w częściowo podpiwniczonym poziomie budynku mieszkalnego wielorodzinnego znajdującego się w zasobach wspólnoty. Garaż podziemny nie został wyodrębniony jako samodzielny lokal użytkowy, poszczególne miejsca parkingowe są własnością poszczególnych członków wspólnoty (jako pomieszczenia pomocnicze lokali użytkowych), także część wspólna garażu w budynku mieszkalnym wielorodzinnym stanowi wspólną własność właścicieli lokali. W budynku znajdują się wyłącznie lokale mieszkalne o powierzchni użytkowej od 28,45 m2 do 86,88 m2. Przedsiębiorstwo budowlane za wykonane prace remontowe wystawiło fakturę z 23-proc. podatkiem VAT. Czy słusznie?

Roboty budowlane są zasadniczo objęte podstawową stawką podatku VAT wynoszącą aktualnie 23 proc. (zob. art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT). Jednakże na podstawie art. 41 ust. 12 w zw. z ust. 2 i art. 146a pkt 2 ustawy o VAT, obniżoną 8-proc. stawkę podatku VAT stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. 

Uzasadnienie: Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 12b ustawy o VAT (zob. art. 41 ust. 12a ustawy o VAT).

Przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 (zob. art. 2 pkt 12 ustawy o VAT). Są nimi m.in. budynki mieszkalne wielorodzinne. (...)

 

Autor: Marcin Szymankiewicz
Cały tekst dostępny w nr 2/2017

 

Czy niepełnoletni właściciel lokalu, który ukończył 14 lat, może brać udział w zebraniach, głosować nad uchwałami oraz składać wnioski?

Pełną zdolność do czynności prawnych nabywa się z chwilą uzyskania pełnoletności (art. 11 kodeksu cywilnego, dalej: kc). Ponieważ właściciel lokalu jest małoletni, tj. ukończył lat 14, to takiej zdolności jeszcze nie osiągnął. Niemniej jednak od momentu ukończenia 13. roku życia ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych. Oznacza to, że może sam dokonywać czynności prawnych, jednak zwykle do ich ważności konieczna jest zgoda przedstawiciela ustawowego.

Prawa małoletniego

Zatwierdzenia wymagają w szczególności takie czynności, którymi rozporządza swoim prawem lub które rodzą po jego stronie zobowiązanie. Np. oddanie głosu nad uchwałą w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego wspólnoty mieszkaniowej, w sprawie wynagrodzenia zarządcy czy zaciągnięcia kredytu przez wspólnotę mieszkaniową. W przypadku, gdy przedstawiciel ustawowy małoletniego właściciela nie zatwierdzi dokonanej czynności – jego głos jest nieważny.

Małoletni może samodzielnie natomiast głosować w innych sprawach, które nie rodzą dla niego zobowiązań, nie prowadzą do rozporządzenia prawem – np. w sprawie udzielenia absolutorium dla zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Właściciel ma także prawo do osobistego uczestnictwa w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, zadawania pytań, składania wniosków, które nie prowadzą do rozporządzania jego prawami lub zaciągania zobowiązań, może też osobiście dokonywać kontroli działalności zarządu.

Licytacja lokalu

Sprawa przedstawia się następująco: N.S. jest właścicielką stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego. Własność tego lokalu właścicielka nabyła od swojej matki na mocy umowy darowizny z 3 stycznia 2008 r. Razem z pozostałymi właścicielami lokali w budynku tworzy wspólnotę mieszkaniową, do której należy 21 właścicieli lokali. W ramach tej wspólnoty małoletnia obecnie właścicielka (ukończyła 14 lat) jest reprezentowana przez swoją matkę J.S. jako ustawowego przedstawiciela.

Matka właścicielki lokalu zaskarżyła uchwałę wspólnoty i domagała się jej uchylenia w całości.  Uchwała ta dotyczyła udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do wystąpienia z powództwem o dokonanie sprzedaży lokalu należącego do jej córki w drodze licytacji na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali (dalej: uwl). Zdaniem przedstawicielki powódki uchwała narusza jej interes prawny i faktyczny oraz została wydana niezgodnie z prawem, to jest z art. 16 ust. 1 uwl. Podjęta uchwała dąży do przymusowej sprzedaży, chociaż nie zaistniały żadne przesłanki wymienione w tym przepisie. Wspólnota wniosła jednak o oddalenie powództwa w całości.

Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że wspólnocie wolno było podjąć uchwałę o żądaniu sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego (dalej: kpc) o egzekucji z nieruchomości. Główną przyczyną jest spór z przedstawicielem ustawowym właścicielki. Chodzi tutaj przede wszystkim o interpretację art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, który został uchwalony w celu realizacji zasad współżycia społecznego wśród sąsiadów. Powyższy artykuł stanowi, że „jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat bądź wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym” wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać zlicytowania jego lokalu na podstawie przepisów kpc o egzekucji z nieruchomości. Jeśli więc ktoś nie płaci lub wszczyna awantury, pozostali lokatorzy mogą podjąć stosowną uchwałę i pójść z nią do sądu. Sąd zaś, jeśli uzna, że sąsiad rzeczywiście narusza normy, podejmie decyzję o wystawieniu jego mieszkania na sprzedaż. W tym przypadku sytuacja okazała się bardziej skomplikowana, ponieważ wspólnota zażądała zlicytowania nieruchomości należącej do osoby niepełnoletniej.

 

Autor: Bożena Kopeć
Cały tekst dostępny w nr 2/2017

Czy wspólnotę mieszkaniową może reprezentować przed sądem osoba, która jest jednocześnie członkiem zarządu wspólnoty oraz zasiada we władzach podmiotu skarżącego uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?

Stan faktyczny sprawy przedstawiał się następująco: Spółka „A.” sp. z o.o. wniosła do Sądu Okręgowego pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości przy ul. W. o ustalenie nieistnienia uchwały z 5 sierpnia 2013 r. Dotyczyła ona uzupełnienia składu zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Sąd ustalił, że powodowa spółka jest członkiem pozwanej wspólnoty oraz że przysługuje jej udział 70,9 proc. w prawie własności nieruchomości wspólnej.

Zmiana zasady głosowania

5 sierpnia 2013 r. miało miejsce zebranie właścicieli lokali, o którym wszyscy członkowie wspólnoty zostali poinformowani we właściwy sposób. Podczas zebrania, po odczytaniu przez pełnomocnika spółki „A.” porządku obrad, jeden z członków wspólnoty – M.K. – zgłosił wniosek o uzupełnienie jednoosobowego dotychczas składu zarządu wspólnoty o osobę reprezentującą pozostałych pięciu właścicieli lokali. Złożył również wniosek o zmianę sposobu głosowania nad uchwałami będącymi przedmiotem zebrania wspólnoty – z zasady głosowania udziałami na zasadę „jeden właściciel – jeden głos”. Za wnioskiem co do zmiany sposobu głosowania nad uchwałami zebrania opowiedzieli się właściciele lokali reprezentujący 21,3 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej, przeciwko był wyłącznie powód reprezentujący 70,9 proc. udziałów.

M.K. postanowił zgłosić wniosek o uzupełnienie porządku obrad zebrania o podjęcie uchwały w sprawie poszerzenia składu zarządu przez wybór jej dodatkowego członka, który to wniosek został przegłosowany czterema głosami właścicieli lokali „za”. Uchwałą podjętą przy 4 głosach „za” i 1 głosie „przeciw” (należącym do powoda), drugim członkiem zarządu pozwanej wspólnoty został wybrany M.K.

Reprezentacja wspólnoty

Sąd Okręgowy uznał, że zaskarżona uchwała dotycząca poszerzenia składu zarządu pozwanej wspólnoty istnieje, została podjęta większością głosów właścicieli lokali w sposób zgodny z przepisami ustawy o własności lokali i nie narusza prawa. Wobec tego sąd postanowił powództwo spółki oddalić, jako niezasługujące na uwzględnienie. W uzasadnieniu wyroku sąd podkreślił również, że wprawdzie zarząd pozwanej wspólnoty uznał w toku postępowania powództwo spółki, jednakże w świetle art. 213 § 2 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: kpc) sąd nie był związany tym uznaniem z uwagi na jego sprzeczność z prawem i nie uznał żądania pozwu.

Powodowa spółka postanowiła odwołać się od tego wyroku i wniosła apelację. Sąd Apelacyjny miał wątpliwość prawną dotyczącą sposobu reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej w opisywanym sporze i postanowił na podstawie art. 390 kpc przedstawić to zagadnienie do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.

Wątpliwości sądu drugiej instancji dotyczyły prawidłowej reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej w procesie o ustalenie nieistnienia uchwały. Wytoczony on został przeciwko wspólnocie przez właściciela lokalu będącego osobą prawną (spółką z o.o.). Jedynym członkiem zarządu pozwanej wspólnoty jest osoba fizyczna, wchodząca jednocześnie w skład zarządu powodowej spółki.

Sąd Najwyższy wskazał, że w ustawowym modelu zarządzania w tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej, w której liczba lokali jest większa niż siedem, powołanie zarządu (jednoosobowego lub wieloosobowego) na podstawie uchwały o jego wyborze, podjętej przez właścicieli lokali, jest obowiązkowe. Dzieje się tak, jeżeli właściciele lokali na podstawie art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: uwl) nie określili odmiennie sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, w umowie w formie aktu notarialnego lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza. Na podstawie art. 20 ust. 1 uwl, członkiem zarządu wspólnoty może być tylko osoba fizyczna, wybrana spośród właścicieli lokali należących do wspólnoty lub spoza ich grona.

Wspólnota mieszkaniowa posiada status ustawowej („ułomnej”) osoby prawnej w rozumieniu art. 331 § 1 kodeksu cywilnego (dalej: kc), wobec czego stosuje się do niej odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Zarząd powołany uchwałą właścicieli lokali na podstawie art. 20 uwl jest uważany za organ wspólnoty mieszkaniowej, wchodzący w skład jej struktury organizacyjnej. Działanie tego zarządu, oparte na uprawnieniu wynikającym wprost z przepisów art. 21 i 22 uwl, jest w istocie działaniem samej wspólnoty. Stosownie zaś do art. 21 ust. 1 uwl, zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, w tym także w sporach sądowych i postępowaniu administracyjnym. (...)

 

Autor: Joanna Czernicka
Cały tekst dostępny w nr 2/2017

Czy jeśli wspólnota mieszkaniowa posiada piwnicę i wynajmuje ją jednemu z właścicieli lokalu (członkowi wspólnoty), to musi zapłacić podatek dochodowy od uzyskanego w ten sposób dochodu?

Dochody uzyskane przez wspólnotę w związku z wynajmowaną piwnicą osobie posiadającej w zasobach wspólnoty lokal mieszkalny (przez mieszkańca tej wspólnoty) nie są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i przeznaczone są w całości na utrzymanie zasobów mieszkaniowych wspólnoty (tj. utrzymanie nieruchomości wspólnej). Stanowią dochody osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, podlegające zwolnieniu z opodatkowania.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. DzU z 2016 r., poz. 1888., dalej: „updop”), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Zgodnie jednak z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Aby dochód wspólnoty mieszkaniowej korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

– dochód ten winien być uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,

– dochód ten musi być przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Kluczowe znaczenie dla zaliczenia określonego obiektu (pomieszczenia) do zasobów mieszkaniowych, ma związek takiego obiektu z lokalem mieszkalnym, w szczególności gdy umożliwia ono prawidłowe i normalne korzystanie z takiego lokalu. Piwnice stanowiące nieruchomość wspólną mieszczą się w pojęciu zasobów mieszkaniowych, jeśli są w określony sposób przypisane do znajdujących się w budynku mieszkalnym lokali mieszkalnych albo wykorzystywane przez mieszkańców tego budynku. W przypadku natomiast, gdy piwnice stanowiące nieruchomość wspólną służą osobom trzecim (innym niż mieszkańcy), nieużytkującym lokali mieszkalnych w zasobach wspólnoty, tracą związek z celami mieszkaniowymi, gdyż są wykorzystywane w działalności innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. (...)

 

Autor: Marcin Szymankiewicz
Cały tekst dostępny w nr 2/2017

Zapisz sie do newslettera