Wspólnota Mieszkaniowa

Hałas, spaliny i wdzierająca się woda – garaż podziemny może być nie lada problemem dla wspólnoty. Na szczęście z pomocą spieszą nowe technologie.

Garaże podziemne przestały być już atrybutem drogich apartamentowców. Wraz z ich spowszednieniem nadeszła także świadomość problemów, jakie generują w codziennym życiu. Z parkingowego dobrodziejstwa potrafią przekształcić się w źródło konfliktów, a także problem realnie drenujący kieszeń wspólnoty.

Głośny problem

Garaż potrafi także spędzać sen z powiek. Dosłownie. – Już po niecałym roku od momentu wprowadzenia przekonałem się, że mieszkanie na parterze może być gehenną – opowiadał serwisowi NaszeMiasto.pl Włocławek Józef Sikora, członek wspólnoty przy ulicy Stodólnej. Problem mieszkańca polegał na tym, że jego lokal usytuowany był dokładnie nad bramą wjazdową. A ta była bardzo hałaśliwa i źle uszczelniona. – Okazało się, że w naszym bloku zainstalowano przy wjeździe do garażu bramę przemysłową. Stąd ten hałas przy każdorazowym jej użyciu. Powinno się ją wymienić, ale kto ma to zrobić – my, lokatorzy, czy ktoś – w tym przypadku deweloper, który ją zamówił? – żalił się Pan Józef. Wspomniany blok we Włocławku, jak w soczewce skupia w sobie prawie wszystkie problemy z garażami podziemnymi – oprócz hałasu są to zimno z nieszczelnej bramy oraz źle zrobiona izolacja, a co razem z tym – wilgoć w lokalach i w podziemiu.

Sam problem bram garażowych niestety często można rozwiązać tylko w jeden sposób – wymianą. Kilka lat temu popularne w naszym kraju były bramy uchylne płytowe z blachy stalowej. Powodowały chłód w pomieszczeniach, a duże niełamane skrzydło poruszające się do góry – wiele uszkodzeń samochodów. Ich praca była głośna. Obecnie częściej montuje się bramy segmentowe, które są już lepiej zaizolowane. Za absolutne minimum przyjmuje się grubość skrzydła na poziomie 42 mm, wypełnionego pianką izolującą. Ważne jest, by pianka szczelnie pokrywała newralgiczne miejsca. Przy czym cały system napędu buduje się tak, by był znacznie cichszy – dużo robią tutaj odpowiednie uszczelki. Brak niełamanego skrzydła też jest zaletą. W przypadku gdy brama garażowa jest jedynym wejściem, na ekipie montującej trzeba wymóc możliwość awaryjnego odłączenia siłownika z zewnątrz.

Niestety, na montażu nie można oszczędzać! Niefachowe prace mogą zniweczyć efekt bardzo drogiego urządzenia. Na przykład monterzy potrafią do ciężkiej bramy zastosować słaby napęd, a do tego zamontować go do bocznej prowadnicy. Po takim zabiegu bramy często niedomykają się i głośno pracują. Ich powolne działanie wychładza garaż. W przypadku ciężkich drzwi powinno stosować się napęd górny.

Wymiana bramy powinna być także okazją do podniesienia bezpieczeństwa. Tego fizycznego, jak ochrona przed przytrzaśnięciem (fotokomórki, zabezpieczenie przed opadaniem), jak i bezpieczeństwa naszego majątku. Niestety, ten rodzaj drzwi nie należy bowiem do nasilniejszych elementów antywłamaniowych. Na szczęście łatwo znaleźć modele, które mają już dodatkowe elementy zabezpieczające przed wyważeniem, takie jak automatyczny rygiel czy podwójny zamek. Przy czym ryglowanie mechaniczne jest skuteczne nawet w razie awarii zasilania. W ofercie są także zestawy wzmacniające mocowanie prowadnic i skrzydła do ściany.

Trzeba przy tym pamiętać, że nasza wygoda nie zawsze idzie w dobrym kierunku. Przykładem mogą być drzwi montowane w bramie garażowej. Według ekspertów znacznie łatwiej jest je sforsować niż całą instalację. Dlatego dobrze, by miały chociaż konstrukcję z profili cynkowanych. Nadal będzie to jednak rozwiązanie niepolecane, a przez niektórych ubezpieczycieli karane wyższą składką.

Hałas z garażu, to nie tylko brama, ale także kroki na betonowej posadzce czy rozruszniki silników. Na niższych kondygnacjach znajduje się często instalacja wentylacyjna, a nawet klimatyzacja. Propozycją rozwiązania tego problemu mogą być sufity podwieszane – płyty o prostej budowie skonstruowane specjalnie do tłumienia hałasu. Przy czym lekkie i łatwe do przycinania, więc ich montaż w funkcjonującym już budynku przebiega sprawnie. W zależności od poziomu hałasu oraz parametrów technicznych garażu, mogą mieć różną grubość – najczęściej od 40 do 100 mm – a tym samym, odpowiednio skutecznie wyłapywać niechciane odgłosy pochodzące z aut i instalacji. Oczywiście płyty nie mogą być zbudowane z łatwopalnych materiałów.

Izolacja cieplna

Wspólnoty, które mają nierozwiązany problem z wilgocią, zamiast płyt używają np. wełny mineralnej. Ona także dość skutecznie izoluje akustycznie i jest bardzo odporna na wilgoć. Jej dodatkową zaletą jest jeszcze bardzo skuteczne izolowanie termiczne. To ważne szczególnie w zimnych garażach, z przestarzałymi bramami lub z dużym ruchem samochodów.

Wiele wspólnot musi zainwestować w izolację cieplną z prawdziwego zdarzenia. Garaż to miejsce z dużą wilgotnością powietrza. Nawet jeśli izolacja ścian została wykonana dobrze, to wjazd wielu mokrych samochodów z rozgrzanym silnikiem oznacza silne parowanie wody. Dlatego wielu ekspertów poleca do ociepleń styropian. Przy czym na rynku obecne są odmiany o wysokiej odporności na ogień. Mit o styropianie niszczonym w garażu przez opary benzyny jest mocno przesadzony. Nawet nieskuteczna wentylacja nie jest w stanie doprowadzić do takiego stężenia tej trucizny.

Głęboki oddech

W polskich warunkach nie jest łatwo być właścicielem samochodu z instalacją LPG. Administratorzy garaży podziemnych zabezpieczą się, często na wyrost, zakazami parkowania dla takich pojazdów. Nie musi tak być. By garaż był bezpieczny wystarczą m.in. otwory wentylacyjne tuż nad podłogą – np. kratki w drzwiach garażowych i w przeciwległej ścianie. Warto też zamontować czujnik gazu, który zasygnalizuje jego obecność w przypadku wystąpienia przecieku.

Najważniejsza jest sprawna wentylacja grawitacyjna lub mechaniczna. Jest ona niezbędna także przy „tradycyjnych” silnikach samochodowych. Zapewnia odpowiednie odprowadzenie spalin. Należy przy tym pamiętać, że okresowo włączany wentylator, jako jedyna wentylacja, jest dopuszczalny tylko wtedy, gdy nasz parking znajduje się poniżej poziomu gruntu, a samym urządzeniem steruje czujnik tlenku węgla. Gdy jednak garaż jest tylko częściowo zagłębiony, a nawet zbudowany na poziomie terenu, wtedy wymagana jest wentylacja grawitacyjna. I to nie byle jaka – zapewniająca 1,5-krotną wymianę całego powietrza w garażu w ciągu godziny. Jeśli trudno to osiągnąć – trzeba wentylację wspomóc wentylatorem wyciągowym. 

Taka wentylacja nie powinna być elementem, na którym oszczędzamy. Jeśli zostanie źle wykonana, to w mroźne dni będzie działać zbyt intensywnie, co wychłodzi nam budynek, za to w lato może działać zbyt słabo. W budynkach wielorodzinnych praktycznie standardem jest to, że parking podziemny połączony jest z częścią mieszkalną. Jeśli zaoszczędziliśmy na śluzie, czyli podwójnych drzwiach, spaliny mogą być zasysane do pomieszczeń mieszkalnych. Dlatego świadome wspólnoty inwestują w automatycznie sterowany wentylator wyciągowy, który ustawiany jest w taki sposób, by samoczynnie włączać się, gdy brama jest otwarta i jeszcze chwilę po jej zamknięciu. Powstałe w ten sposób podciśnienie zapobiegnie zatruwaniu mieszkań. (...)

 

Autor: Paweł Trewlo

Cały artykuł ukazał się w numerze 1/2017

 

Chociaż sprawozdanie z działalności zarządu wspólnoty często przygotowywane jest przez firmę administrującą lub księgową, to jednak jest dokumentem zarządu, który przedstawia je właścicielom lokali i bierze za nie odpowiedzialność. Przy jego składaniu nie obowiązuje formalizm. Istotne jest tylko, aby zarząd wyraził w każdy dostępny sposób wolę uznania tego dokumentu za własny.

Przygotowanie sprawozdania zarządu to żmudna i odpowiedzialna praca, angażująca czas i wymagająca odpowiednich kwalifikacji od jego autorów. Należy pamiętać, że sprawozdanie powinno cechować się rzetelnością, czyli zgodnością z faktami i dokumentami, kompletnością, czyli ujmowaniem wszystkich faktów, jakie miały miejsce oraz czytelnością, czyli przedstawianiem informacji w taki sposób, aby wszyscy mogli przeczytać przekaz i zrozumieć jego treść.

Forma i treść

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej – uwl) nie zawiera wprawdzie żadnych wskazówek co do formy i treści sprawozdania finansowego, jednak kwestia ta doczekała się wypracowania jednolitego poglądu w doktrynie i orzecznictwie. Przyjmuje się, że sprawozdanie finansowe wspólnoty stanowi część sprawozdania rocznego składanego przez zarząd (lub zarządcę) na corocznym zebraniu właścicieli lokali (tak Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z 9 marca 2015 r., sygn. akt I ACa 1330/14).

Nie ma tu dwóch różnych sprawozdań (finansowego i z działalności zarządu), lecz jak wynika z treści art. 30 uwl mamy jedno sprawozdanie z zarządu. Uznaje się natomiast, że sprawozdanie takie powinno składać się co najmniej z dwóch części; pierwsza – opisowa – powinna zawierać relację z działań podejmowanych przez zarząd/zarządcę w okresie sprawozdawczym, a druga – finansowa – analizę wykonania planu gospodarczego. Tak uznał Sąd Apelacyjny we Wrocławiu stwierdzając w wyroku z 7 sierpnia 2008 r., sygn. akt I ACa 601/08, że sprawozdanie zarządu nie może ograniczać się wyłącznie do kwestii finansowych, ale winno być odbiciem działalności zarządu we wszystkich sprawowanych przezeń dziedzinach.

Sprawozdanie finansowe powinno zawierać takie dane, jakie zawiera prowadzona dla nieruchomości pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów. Ze sprawozdania powinien również wynikać stan wzajemnych zobowiązań wspólnoty i jej członków, przy uwzględnieniu zaliczek wpłaconych przez właścicieli lokali (tak Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 3 lutego 2015 r., sygn. akt I ACa 700/14). Zatwierdzenie sprawozdania zarządu jest stwierdzeniem prawdziwości zawartych w nim danych, nie mieści natomiast w sobie oceny działalności zarządu, ta bowiem znajduje wyraz w odrębnej uchwale absolutoryjnej.

Sprawozdanie często przygotowywane jest w praktyce przez firmę administrującą i/lub księgową. Nie zmienia to jednak faktu, iż sprawozdanie takie jest dokumentem zarządu, który przedstawia je właścicielom lokali i bierze za nie odpowiedzialność. W wyroku z 28 czerwca 1999 r., sygn. akt I ACa 282/99 Sąd Apelacyjny w Warszawie podkreślił, że sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej winno pochodzić od zarządu wspólnoty i być podpisane przez zarząd.

Należy zakładać, że przy sporządzaniu sprawozdania zarządu powinno się stosować, podobnie jak do innych sprawozdań, wymogi rzetelności (zgodności z faktami i dokumentami), kompletności (ujmowanie wszystkich faktów, jakie miały miejsce) i czytelności (przedstawianie informacji w taki sposób, aby wszyscy mogli przeczytać przekaz i zrozumieć jego treść).

Bez znaczenia natomiast pozostaje jego forma, chyba że właściciele lokali (w umowie lub w uchwale) formę tę określą. Jak podkreślił Sąd Okręgowy w Gdańsku w wyroku z 5 listopada 2013 r., sygn. akt I C 29/13, przy składaniu sprawozdań zarządu wspólnoty nie obowiązuje formalizm, charakterystyczny dla tego rodzaju dokumentów opracowywanych przez większe podmioty gospodarcze, nie ma w związku z tym przeszkód, aby sprawozdanie takie zostało przedstawione np. tylko ustnie przez jednego z członków zarządu czy nawet osobę przez zarząd do tego upoważnioną. Istotne jest tylko, aby zarząd wyraził w każdy dostępny sposób wolę uznania tego dokumentu za własny.

Część finansowa sprawozdania

Sporządzenie części finansowej sprawozdania wiąże się z obowiązkiem (o którym mowa w art. 29 ust. 1 uwl) prowadzenia przez zarząd lub zarządcę określonej przez wspólnotę pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Co bardzo istotne, ani zarząd wspólnoty, ani zarządca nie mają prawa narzucić zakresu i sposobu prowadzenia takiej ewidencji. Takie prawo mają wyłącznie właściciele lokali. (...)

Autor: Piotr Brogowski

Cały artykuł dostępny jest w numerze 12/2016 „Wspólnoty Mieszkaniowej

Prawie 150 zarządców nieruchomości z całej Polski 24 listopada 2015 r. wypełniło salę Centrum Konferencyjnego Nimbus w Warszawie. Po raz siódmy pod egidą miesięcznika „Wspólnota Mieszkaniowa” odbyły się ważne i inspirujące debaty.

Ogólnopolski Kongres Zarządców Nieruchomości jak co roku był okazją do wymiany doświadczeń uczestników zawodowo związanych z zarządzaniem nieruchomościami.

O naszym prawie

Panel „Prawo” wzbudził duże zainteresowanie audytorium. W kolejnych numerach „Wspólnoty Mieszkaniowej” na pewno powrócimy do tematów poruszanych przez uczestników.

Właściciele lokali położonych na parterze nie chcą płacić za windę, inni – za utrzymanie placu zabaw, bo nie mają dzieci, nieposiadający samochodów – za miejsca parkingowe i garażowe. O tym, jak rozwiązać problemy współwłaścicieli, którzy nie korzystają z części wspólnej nieruchomości, aby nie czuli się poszkodowani, mówił Piotr Brogowski z Orion Instruments Polska Sp. z o.o. Przedstawił warunki, w których zawrzeć można umowę o czasowym podziale nieruchomości do korzystania (quoad usum), kryteria i konsekwencje z niej wynikające.

Mateusz Górski, specjalista ds. obsługi prawnej nieruchomości, przedstawił zmiany w ustawie o minimalnym wynagrodzeniu i ich konsekwencje dla finansów wspólnot. Pokazał, na co zarządcy powinni zwrócić szczególną uwagę podczas negocjowania stawek np. za sprzątanie, ochronę czy techniczne utrzymanie nieruchomości. Z kolei Piotr Szczepański odpowiedział na pytanie, jak powinien zachować się zarządca w sytuacji, gdy właściciel w sytuacji awaryjnej na własny koszt wykonał remont w części nieruchomości wspólnej, a teraz domaga się zwrotu kosztów. Doświadczenie prelegenta wskazuje, że dla wspólnoty korzystniejsze będzie w tej sytuacji ugodowe rozwiązanie konfliktu.

O finansach i bezpieczeństwie cyfrowym

Maciej Kałużniak reprezentujący Krajowy Rejestr Długów BIG SA mówił o przeterminowaniu, przedawnieniu i wygaśnięciu zadłużenia, oraz o tym, kiedy zgłoszenie dłużnika do rejestru będzie najskuteczniejsze. Kolejne wystąpienie dotyczyło tego, jak wspólnota może się przygotować do aplikacji o dotację RPO. O promesie kredytowej – jednej z szans wspólnoty na dofinansowanie np. termomodernizacji budynku opowiedział Paweł Ołubek reprezentujący Getin Noble Bank SA.

Adwokat Jan Jakub Jańczak wyjaśnił, dlaczego od tego roku odsetki mogą sprawić kłopot. Omówił też istotne zmiany w nomenklaturze, które od 2016 roku mogą wprowadzać zamęt w rozliczeniach. W kolejnej prezentacji Paweł Ołubek poruszył temat rewolucji w bankowości internetowej. Przestrzegł też, że praca na przestarzałym oprogramowaniu komputerowym może grozić poważnymi konsekwencjami, np. związanymi z atakami hakerskimi.

O nowościach technicznych

W panelu „Technika i Technologie, czyli sposoby na oszczędzanie” zaprezentowali się partnerzy kongresu, dzięki którym mogliśmy zrealizować nasz bogaty program. Otworzył go Michał Wróblewski z Handen Sp. z o.o. Mówił o szansach na oszczędności dla wspólnot związanych z otwarciem rynku gazu. Z kolei nowoczesne i ciche maszyny akumulatorowe do pielęgnacji zieleni zaprezentował Paweł Przywózki z Husqvarna Poland Sp. z o.o. Andrzej Zych z BMETERS Polska sp. z o.o. – proponował uczestnikom skorzystanie z innowacyjnych technologii zdalnego opomiarowania korzystania z wody i ciepła. O sposobach zarządzania eksploatacją dźwigów w oparciu o doświadczenia spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych opowiedział natomiast przedstawiciel firmy Winda Warszawa sp. z o.o. Rafał Roksela.

O zarządzaniu

Krystian Dobosz z kancelarii Lex Artist przedstawił obowiązki wspólnoty i zarządców związane z administrowaniem danymi osobowymi. Omówił pięć filarów bezpiecznego przetwarzania danych: legalność, zgłoszenie zbiorów do GIODO, świadomość, zabezpieczenia techniczne, organizacyjne i prawo do informacji.

Prezentacja Piotra Zabrzyjewskiego dotyczyła z kolei tego, jak można obronić się przed niechcianą inwestycją w sąsiedztwie. Była to próba odpowiedzi na pytanie, jakie mamy możliwości działania w sytuacji, gdy inwestycja planowana jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jakie kiedy teren jest nieobjęty planem miejscowym?

Debatowaliśmy o komforcie życia

Kongres zakończyła debata „Jak poprawić komfort życia mieszkańców? – wyzwania dla zarządców i zarządów”, którą poprowadził Zdzisław Majewski, redaktor naczelny „Wspólnoty Mieszkaniowej”.

Małgorzata Góra z Zespołu ds. Podwórek przy Gdańskim Zarządzie Nieruchomości Komunalnych opowiedziała o wspieranym przez prezydenta Gdańska programie „Wspólne Podwórko”. W tegorocznej edycji metamorfozę przejdzie aż 47 sąsiedzkich przestrzeni zgłoszonych przez wspólnoty mieszkaniowe. Program cieszy się coraz większym zainteresowaniem właścicieli lokali, którzy chcą inwestować nie tylko w wygląd otoczenia, lecz także w utrzymywanie relacji sąsiedzkich.

Paweł Kaczmarek z Miejskiego Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej w Poznaniu mówił m.in. o współpracy wspólnot z fundacjami i firmami komercyjnymi, dzięki którym miasto może pochwalić się pokaźną liczbą ciekawych murali na ścianach budynków. Donata Kałużna z Fundacji Green Cross Poland zachęcała z kolei do wzięcia udziału w programie „Nasz ogród społeczny”. Wspiera on mieszkańców we wspólnym tworzeniu ogrodów, warzywników i zielonych rabat.

Przedstawione tematy były żywo komentowane, nie tylko na forum, ale także w rozmowach kuluarowych. Serdecznie dziękujemy wszystkim za udział i do zobaczenia na naszym kongresie w 2017 roku!

Zachęcamy do obejrzenia zdjęć z wydarzenia!

 

Autor artykułu: Natalia Wodzyńska

Tekst ukazał się w numerze 12/2016 „Wspólnoty Mieszkaniowej”

Blisko 2000 zwiedzających zdecydowało się wziąć udział  w trwających od 18 do 20 października

Międzynarodowych Targach Dźwigów EURO-LIFT oraz towarzyszącym mu po raz pierwszy Salonie Obsługi i Utrzymania Nieruchomości LOKUM EXPO. Panoramiczne windy,  łączenie nowoczesnego designu i technologii, energooszczędne windy solarne były atrakcją tegorocznej edycji targów. Ogromnym zainteresowaniem cieszyły się również konferencje dedykowane zarządcom nieruchomości, spółdzielni mieszkaniowych oraz producentom dźwigów.

Po dwuletniej przerwie, we wszystkich trzech wydarzeniach w Targach Kielce zaprezentowało się 108 wystawców z 18 krajów reprezentujących branżą dźwigową oraz obsługę  nieruchomości zdecydowało się zaprezentować swoje produkty i usługi w Targach Kielce. W ocenie zwiedzających tegoroczna edycja targów zapisze się w ich kalendarzu bardzo pozytywnie, a to ze względu na jakość zwiedzających jacy odwiedzili ich stoiska. W rozmowach podkreślano, że wartością dodaną wydarzenia są profesjonaliści, którzy odwiedzili targi. Wiele spotkań prowadzonych na stoiskach ma szansę w przyszłości zakończyć się kontraktami.

- To już czwarty raz kiedy wystawiamy się na tej imprezie. Wielka przyszłość jest przed tymi targami, ponieważ konsolidują one branżę dźwigową i pokazują wszystkie nowości, które każdy z nas może zaprezentować szerszej publiczności. Pozyskaliśmy wiele nowych kontaktów, dzięki tym targom wiele nowych firm odnalazło nas. Jesteśmy bardzo zadowoleni – podsumował targi Rafał Chmielewski, właściciel firmy Chmielewski, wystawca targów EURO-LIFT.

O bezpieczeństwie i modernizacji dźwigów w Targach Kielce

Ocenia się, że spośród eksploatowanych w Polsce 80 000 dźwigów osobowych niemal połowa wymaga natychmiastowej wymiany na bardziej energooszczędne i lepiej dostosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych, a nade wszystko - na zgodne z coraz wyższymi wymaganiami dotyczącymi bezpieczeństwa – wynika z oceny ekspertów, którzy wzięli udział w konferencji zorganizowanej przez Polskie Stowarzyszenie Producentów Dźwigów „Modernizacja i bezpieczeństwo dźwigów”. Konferencja poruszyła istotne dla branży tematy oraz stała się platformą do wymiany doświadczeń pomiędzy polskimi a europejskimi ekspertami. W gronie prelegentów zasiedli między innymi eksperci z Urzędu Dozoru Technicznego oraz  European Lift Association – organizacji zrzeszającej wszystkie organizacje dźwigowe, działające w Europie. W konferencji wzięło udział blisko 200 uczestników.

 - Potrzebujemy miejsca gdzie możemy się spotkać razem, nie na konkursach u klientów tylko w miejscu, gdzie możemy zaprosić gości z całej Europy i porozmawiać na temat przyszłości a także aktualnej sytuacji i mieć chwilę refleksji. Dlatego cieszymy się, że mamy takie miejsce w Kielcach – podkreślił Łukasz Księżopolski, członek Komisji Rewizyjnej Polskiego Stowarzyszenia Producentów Dźwigów, uczestnik konferencji i targów.

Złote zasady spółdzielczości

Targi Dźwigów EURO-LIFT poszerzono o Salon Obsługi i Utrzymania Nieruchomości LOKUM EXPO. W liście skierowanym do uczestników konferencji organizowanych przez miesięcznik Administrator Kazimierz Smoliński – Minister Infrastruktury i Budownictwa, zadeklarował, że sprawy związane z budownictwem, planowaniem przestrzennym i mieszkalnictwem są jednym z priorytetowych obszarów zainteresowania ministerstwa.

- Targi Lokum Expo są wydarzeniem, które jak najbardziej spełniają oczekiwania właścicieli i zarządców nieruchomości, gdyż w chwili obecnej bardzo dużym problemem są wysokie koszty ciepła zużywanego w budynkach wielorodzinnych – mówił w ramach podsumowana Jerzy Materek, właściciel firmy BrunPol, wystawca Lokum Expo. - W pierwszym i drugim dniu było wiele wygłoszonych referatów, które były poświęcone działaniom zmierzającym do ograniczenia zużycia oraz kosztów ciepła. Nasza firma działa w tym zakresie w związku z czym uznaliśmy, że powinniśmy się pojawić na takiej imprezie, która jest dedykowana zarządcom nieruchomości – dodał.

W ramach salonu odbyły się konferencje, które skupiły wokół siebie osoby żywo zainteresowane tematyką optymalizacji kosztów utrzymania nieruchomości, zarządzania spółdzielnią mieszkaniową i komercyjną. Wręczone zostały nagrody „7 Złotych Zasad Spółdzielczości” oraz  Zarządca Roku 2016 – Lider Rynku Nieruchomości.

 

 

 

Czy wspólnota mieszkaniowa może zablokować powstanie w najbliższej okolicy kolejnego warsztatu samochodowego? Co decyduje o tym, czy działalność w sąsiedztwie jest uciążliwa?


Stan faktyczny przedstawia się następująco: na osiedlu od kilku lat funkcjonuje warsztat samochodowy. Mieszkańcy nie są z tego zadowoleni, na działalność zakładu wpływa wiele skarg. Mieszkańcom przeszkadza uciążliwy hałas i zapach. Skargi nie dają jednak żadnego skutku. Okazało się, że w niedalekim sąsiedztwie powstaje drugi taki warsztat, w budynku, w którym dotychczas był magazyn. W jaki sposób można zablokować utworzenie zakładu w pomagazynowym budynku? Administracja architektoniczno-budowlana odpowiada, że planowana inwestycja jest identyczna z już istniejącą na tym osiedlu. Zapewne nie będzie zatem przeszkód, by decyzja okazała się pozytywna.

Plan zagospodarowania przestrzennego
Zasadniczym dokumentem regulującym kwestie zagospodarowania przestrzennego jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zawiera on ustalenia powszechnie wiążące na obszarze, na którym obowiązuje. Ustala on przeznaczenie terenu, sposób jego zagospodarowania oraz warunki zabudowy. Plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem jawnym, można się z nim zapoznać w urzędzie miasta bądź gminy. Natomiast gospodarowanie przestrzenią na obszarach pozbawionych planu następuje na podstawie przepisów szczególnych oraz art. 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako „upzp”), określającym warunki wydania przez organ decyzji o warunkach zabudowy.
Ustawodawca określił w upzp z jednej strony uprawnienie swobodnej zabudowy nieruchomości w granicach prawa (art. 6 ust. 2 pkt 1 upzp), a z drugiej strony uprawnienie do ochrony interesu prawnego innych osób przy zabudowie terenów nienależących do nich (art. 6 ust. 2 pkt 2 upzp). Do takich osób zaliczyć należy m.in. właścicieli sąsiednich działek. Zabudowa przyległej działki rzadko bowiem pozostaje faktycznie bez żadnego wpływu na warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości (decyzja SKO z 4 marca 2016 r., SKO.ZP/415/610/2015).

Zasada dobrego sąsiedztwa
Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana po przeprowadzonym uprzednio postępowaniu administracyjnym. Wydanie decyzji związane jest ze spełnieniem szeregu warunków, w tym zachowania przez planowaną inwestycję kontynuacji funkcji, czyli realizacji tzw. zasady dobrego sąsiedztwa. Zasada ta determinuje konieczność dostosowania nowej zabudowy do stanu zastanego, do cech i parametrów urbanistycznych i architektonicznych dotychczasowej zabudowy. Spełnienie wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp następuje już wówczas, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej ma zbliżoną funkcję. I gdy jest zabudowana w taki sposób, by można ustalić wymagania dla nowej zabudowy przy zastosowaniu wprowadzonych przez ustawodawcę zobiektywizowanych standardów decydujących o spełnieniu wymogów zachowania ładu przestrzennego. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze.
Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, nie oznacza tożsamości obiektu planowanego z obiektami istniejącymi. Umożliwia za to uzupełnienie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i niewchodzące z nią w kolizję (tak m.in. NSA w wyrokach: z 7 października 2015 r., II OSK 318/14; z 16 października 2007 r., II OSK 1401/06; z 21 lipca 2007 r., II OSK 1193/08). Co do zasady nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna jeśli można ją pogodzić z funkcją obiektów już istniejących na danym terenie. Z momentem wykazania sprzeczności – którą organ potrafiłby racjonalnie wykazać w uzasadnieniu do decyzji – przestaje być ona dopuszczalna. Przykładowo, jeśli istniejąca zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową, nie oznacza to, że nowy obiekt może być tylko budynkiem mieszkalnym. Towarzyszyć takim obiektom może np. sklep osiedlowy, przychodnia lekarska czy urządzenia rekreacyjne. Nie powinien to być zakład produkcyjny czy obiekt handlowy wielkopowierzchniowy. Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 upzp, określono w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu miejscowego.

Autor: Karolina Brzezińska

Tekst ukazał się w numerze 10/2016

Sprzedaż alkoholu w lokalach użytkowych wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej bywa uciążliwa dla mieszkańców. Jak wygląda procedura wydawania zgody na taką działalność? Co warto zawrzeć w uchwale wspólnoty?

Wspólnota jest uprawniona tylko do podejmowania decyzji odnośnie nieruchomości wspólnej i nie ma żadnego tytułu do ingerowania w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli lokali, w tym nie ma prawa zakazywać prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 3 kwietnia 2009 r., sygn. II CSK 601/0). Stwierdzenie to znajduje podstawę w treści przepisów ustawy o własności lokali (dalej: uwl) i nie budzi wątpliwości w praktyce działania wspólnot mieszkaniowych i orzecznictwie sądów.

Zgoda na sprzedaż alkoholu

Niezależnie od tego istnieją jednak pewne czynności związane z działalnością gospodarczą, na prowadzenie których w lokalu, zgoda wspólnoty będzie potrzebna. Przykładem takiej zgody jest właśnie przyzwolenie na prowadzenie sprzedaży alkoholu przez właściciela czy najemcę lokalu użytkowego.

Właściciele mogą mieć wątpliwości, czy dany rodzaj działalności, jaki chce prowadzić właściciel bądź najemca, nie będzie utrudniał lub znacząco ograniczał korzystania z innych lokali. Albo czy nie będzie w związku z taką działalnością dochodziło do naruszania porządku, zniszczenia mienia albo bezpieczeństwa osób mieszkających w danej nieruchomości.

Uciążliwe dla mieszkańców może być zarówno sąsiedztwo baru czy restauracji podających alkohol, jak i sklepu spożywczego, nawet niewielkich rozmiarów, gdzie alkohol jest dostępny. W każdym z wymienionych przypadków wspólnota musi wyrazić uprzednio zgodę na sprzedaż alkoholu w lokalu, mimo że taka działalność nie ingeruje w nieruchomość wspólną. W tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej do wyrażenia tej zgody znajdą zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, natomiast do podejmowania decyzji w tzw. małej wspólnocie należy zastosować przepisy kodeksu w cywilnego o współwłasności.

Procedury

Regulacją o podstawowym znaczeniu dla prowadzenia sprzedaży napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży jest ustawa z 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, dalej: uwtpa (Dz.U. z 2016 r. poz. 487 z późn. zm.). Zgodnie z art. 18 ust. 1 uwtpa sprzedaż napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży, może być prowadzona tylko na podstawie zezwolenia wydanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), właściwego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży, zwanego w ustawie „organem zezwalającym”.

Organ ten wydaje stosowne zezwolenie na podstawie wniosku przedsiębiorcy, do którego, zgodnie z art. 18 ust. 6 pkt 3 uwtpa, musi być dołączona zgoda właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Należy przy tym pamiętać, że zarząd wspólnoty nie może samodzielnie wydać takiej zgody. Przekracza to bowiem czynności zwykłego zarządu (tak np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z 20 sierpnia 2008 r., sygn. akt IISA/Sz 369/08 czy Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 13 września 2012 r. o sygn. akt III SA/Wr 183/12). W przypadku współwłasności nieruchomości stosowną zgodę powinni udzielić wedle art. 199 Kodeksu cywilnego wszyscy współwłaściciele.

Uchwała wspólnoty

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że brak udzielonej w świetle art. 18 ust. 6 pkt 3 uwtpa zgody należy kwalifikować jako brak wniosku o wydanie zezwolenia na sprzedaż alkoholu. W tej sytuacji dla zapewnienia skutecznej możliwości uzyskania przez wnioskodawcę zgody organu zezwalającego wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć uprzednio uchwałę określającą co najmniej:

1) informację komu się wyraża zgodę na sprzedaż alkoholu i w jakim lokalu,

2) wskazać typ alkoholu na jaki wyraża się zgodę – stosownie do podziału ustawowego przy występowaniu o zezwolenie (tj. do 4,5% zawartości alkoholu oraz piwo, 4,5% - 18% zawartości alkoholu (z wyjątkiem piwa albo powyżej 18% zawartości alkoholu),

3) okres na jaki udzielono zgody (bądź nie wskazywać okresu w ogóle).

Brak wskazania w uchwale wspólnoty dokładnej nazwy wnioskodawcy, a wymienienie tylko numeru lokalu spowoduje, że takiej zgody będzie mógł użyć dowolny podmiot posiadający stosowną umowę z właścicielem lokalu czy inną osobą uprawnioną do dysponowania nim na cele prowadzonej działalności. Ponadto, z uwagi na fakt, że zezwolenie wydaje się na czas oznaczony, nie krótszy niż 4 lata, a w przypadku sprzedaży napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia poza miejscem sprzedaży – nie krótszy niż 2 lata, to uchwała nie może udzielać zgody na krótsze okresy.

Udzielenie zgody z określeniem terminu jej obowiązywania jest korzystniejsze dla wspólnoty mieszkaniowej niż udzielenie zgody bezterminowej. Wzmacnia pozycję wspólnoty w ewentualnych kolejnych negocjacjach z osobą zainteresowaną uzyskaniem takiej zgody.

Obowiązki najemcy

Wspólnota mieszkaniowa może wymagać od wnioskodawcy aby zawarł z nią umowę określającą jego obowiązki po uzyskaniu zezwolenia. Jako przykład można wskazać, aby wśród tych obowiązków znalazło się:

  • ·         Przestrzeganie porządku i bezpieczeństwa w lokalu i poza nim
  • ·         Podejmowanie niezwłocznych interwencji w przypadkach zakłócenia prawa
  • ·         Użytkowanie monitoringu obejmującego wejście do lokalu
  • ·         Zwracanie uwagi klientom, by nie spożywali alkohol na terenie nieruchomości i w pobliskim miejscu publicznym
  • ·         Określenie godzin otwarcia lokalu.

W jednym z wyroków Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie wskazał, że na przedsiębiorcy prowadzącym działalność gospodarczą, m.in. w zakresie sprzedaży napojów alkoholowych, spoczywa obowiązek zorganizowania jej w taki sposób, by klienci zachowaniem swoim nie naruszali przepisów uwtpa (wyrok NSA w Warszawie z 22 maja 2001 r. sygn. akt II SA 1452/00). Naruszanie przez kupujących porządku publicznego, zachowania hałaśliwe czy godzące w bezpieczeństwo osób mieszkających w nieruchomości będzie mogło stanowić podstawę do cofnięcia zezwolenia.

Powtarzające się co najmniej dwukrotnie w okresie 6 miesięcy (w miejscu sprzedaży lub najbliższej okolicy) zakłócania porządku publicznego, gdy prowadzący ten punkt nie powiadamia organów powołanych do ochrony porządku publicznego, stanowi przesłankę do cofnięcia wydanego zezwolenia. W zawartej z przedsiębiorcą umowie można zatem zadbać i o to, aby kopia powiadomienia organów powołanych do ochrony porządku publicznego kierowana przez przedsiębiorcę była doręczana do wiadomości wspólnoty. W ten sposób wspólnota miałaby zapewnioną możliwość kontroli wykonywania ustawowych obowiązków przez przedsiębiorcę, a w przypadku ich zaniechania z łatwością mogłaby to wykazać.

Autor: Krzysztof G. Brudkowski, radca prawny

Artykuł ukazał się w numerze 10/2016

 

 

 

Transformacja społeczno-gospodarcza, szczególnie w ośrodkach silnie związanych z tradycyjnymi dziedzinami przemysłu, w wielu przypadkach skutkowała degradacją w warstwie społecznej, ekonomicznej i przestrzennej. Dlatego miasta podejmują działania, aby zapobiec pogarszającej się sytuacji i zmienić wizerunek dzielnicy czy miasta. Dla wielu samorządów rewitalizacja stała się zadaniem priorytetowym. Jest także długofalowym wyzwaniem stojącym przed Katowicami.

 

Lokalny Program Rewitalizacji (LPR) Miasta Katowice na lata 2016–2022 jest dokumentem służącym kompleksowej rewitalizacji obszarów zdegradowanych. Zawiera pogłębioną diagnozę stanu miasta, cele i kierunki rewitalizacji, definiuje system wdrażania, monitoringu, aktualizacji oraz mechanizmy włączenia mieszkańców. Głównym celem działań rewitalizacyjnych jest całkowita odnowa miasta i ożywienie społeczno-gospodarcze Katowic, które ma zapewnić poprawę jakości życia i umożliwić dalszy rozwój miasta.

 

W programie wyznaczony został obszar rewitalizacji składający się z 6 podobszarów miejskich w ramach jednostek pomocniczych: Śródmieście, Zawodzie, Załęże, Bogucice, Szopienice-Burowiec, Janów-Nikiszowiec i 5 podobszarów występowania problemów przestrzennych w jednostkach pomocniczych: Zawodzie, Załęże, Dąb, Wełnowiec-Józefowiec oraz Szopienice-Burowiec. Katowicka rewitalizacja obejmie 1 386,90 ha, czyli 8,42 proc. powierzchni miasta i dotyczyć będzie 70 046 osób, czyli 24,22 proc. ludności zamieszkałej w Katowicach.

Na całokształt działań rewitalizacyjnych poza projektami podstawowymi składają się tzw. projekty pozostałe, m.in. działania z zakresu rynku pracy, gospodarki, bezpieczeństwa publicznego, pomocy społecznej, działania horyzontalne wynikające z programów adresowanych do osób lub grup zagrożonych wykluczeniem społecznym oraz tzw. przedsięwzięcia „oddolne” realizowane w ramach działalności fundacji czy organizacji pozarządowych.

 

 

 

Katowicka rewitalizacja trwa od lat

 

Pierwsze działania mające poprawić sytuację w Katowicach podjęto w 2005 roku, kiedy przyjęty został pierwszy Program Rewitalizacji Miasta Katowice obejmujący obszar Centrum oraz Giszowiec-Nikiszowiec. Prowadzone działania rewitalizacyjne koncentrowały się w zdecydowanej większości na zadaniach o charakterze infrastrukturalnym realizowanych w obszarach wyznaczonych do rewitalizacji. Były one uzupełnione przez zadania prowadzone przez Powiatowy Urząd Pracy oraz Miejski Ośrodek Pomocy Społecznej. Skumulowana wartość wydatków majątkowych na realizację wieloletnich miejskich zadań inwestycyjnych do końca 2014 roku wyniosła ponad 1,6 mld zł. Dodatkowo instytucje zewnętrzne zrealizowały w obszarach kryzysowych szereg przedsięwzięć, zwłaszcza z zakresu mieszkalnictwa. Z kolei włączenie społeczności lokalnej w proces rewitalizacji ma pomóc w diagnozowaniu problemów oraz planowaniu działań naprawczych, co w Katowicach zapewniono poprzez organizację serii spotkań w obszarach zdegradowanych.

 

 

 

Nikiszowiec – wzorcowa rewitalizacja

 

Nikiszowiec to znajdujące się na wschodzie Katowic osiedle robotnicze wybudowane w latach 1908–1918 dla górników pobliskiej kopalni Giesche (od 1954 – Wieczorek), tuż obok szybu Nickisch, od którego wzięło swoją nazwę. Osiedle jest tzw. kolonią – wyraźnie ograniczoną przestrzennie jednostką urbanistyczną, złożoną z dziewięciu różnej wielkości bloków-kwartałów przeznaczonych dla około trzech tysięcy mieszkańców.

 

Do połowy lat 90. XX wieku kopalnia zapewniała odpowiednią infrastrukturę i usługi, opiekę zdrowotną, edukację. Finansowała też dom kultury i klub sportowy. W 1993 roku rozpoczęły się kłopoty osiedla mieszkaniowego. Kopalnia, która sama przeżywała problemy finansowe, przestała finansować je. W 1997 roku zlikwidowano nierentowny klub sportowy Górnik Janów i zamknięto dom kultury, zwiększyło się bezrobocie. Stopniowo Nikiszowiec – przez swoją odrębność i biedę – tracił na znaczeniu. Efektem było postępujące wykluczenie, najpierw społeczno-ekonomiczne, wkrótce też polityczne, związane z brakiem inwestycji i działań społeczno-kulturalnych.

 

Po likwidacji domu kultury jedyną placówką kulturalną dzielnicy było niewielkie muzeum społeczne, zwane Galerią Magiel, które ze względu na słabą promocję, niską aktywność i zły stan techniczny siedziby zostało zamknięte w 2005 roku. Cztery lata później miasto przekazało ten, przejęty wcześniej od kopalni, budynek na oddział Muzeum Historii Katowic. Rewitalizacja przyszłej filii muzeum była finansowana ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego (EFRR) i budżetu miasta. Wymieniono stolarkę okienną, przeprowadzono renowację elewacji, wybudowano drugą klatkę schodową, pion windowy z myślą o niepełnosprawnych, poprowadzono nowe instalacje. Otwarty w tym miejscu Dział Etnologii Miasta prezentuje dziś m.in. prace malarzy z Grupy Janowskiej, można tu też obejrzeć wyposażenie dawnej pralni czy typowego mieszkania robotniczego.

 

Uzupełnieniem kluczowych projektów wspierających rozwój społeczny mieszkańców Nikiszowca były różnego rodzaju inwestycje w infrastrukturę techniczną (wodnościekową, ciepłowniczą, elektryczną), a także przedsięwzięcia podnoszące atrakcyjność przestrzeni publicznej (przebudowa układu infrastruktury drogowej, renowacja nawierzchni drogowej, placów i chodników). Na terenie dzielnicy zamontowano także monitoring wizyjny.

 

 

 

Integracja społeczna

 

Początkowo, niezależnie od LPR, działania społeczne podjął Miejski Ośrodek Pomocy Społecznej (MOPS). W 2008 roku uruchomił Program Centrum Aktywności Lokalnej w Nikiszowcu (PCAL). Od 2012 roku program, którego celem jest zwiększenie integracji społecznej i aktywności lokalnej, realizowany jest przez Stowarzyszenie „Fabryka Inicjatyw Lokalnych” w partnerstwie z MOPS. W ramach programu od 2008 roku w Nikiszowcu organizowany jest Jarmark, który w ostatnich latach stał się ponadlokalną, dwudniową imprezą, która przyciąga około 10 tys. osób. To udany przykład współpracy instytucji samorządowych i przedstawicieli biznesu. Co roku jest inny temat przewodni, na przykład promocja lokalnego rękodzieła, nowo powstałej spółdzielni socjalnej „Rybka”, zbiórka pieniędzy na zakup roślin do ozdoby dzielnicy. Co ważne, zaangażowanie mieszkańców przy organizacji imprezy stało się katalizatorem dalszych działań prospołecznych.

 

Duże znaczenie dla lokalnej społeczności ma też Europejski Dzień Sąsiada, kameralna impreza o rodzinnym charakterze. Mieszkańcy do wspólnego biesiadowania zapraszają znajomych i sąsiadów. To „wędrujące” święto, organizowane co roku w innym kwartale, pokazuje, jak można się kulturalnie bawić i poznawać, uczy odpowiedzialności za otaczającą przestrzeń.

 

Szczególnym miejscem na mapie tej dzielnicy jest Centrum Zimbardo – miejsce spotkań młodych ludzi, w którym mogą rozwijać swoje zdolności, spotykać się rówieśnikami, poznawać ciekawych ludzi. Idea jego powstania narodziła się w grudniu 2012 roku, gdy prof. Philip Zimbardo, światowej sławy psycholog, przyjechał do Katowic na zaproszenie Wydziału Pedagogiki i Psychologii Uniwersytetu Śląskiego, a podczas wizyty w Nikiszowcu zainteresował się sytuacją tamtejszej młodzieży. Postanowił wówczas wesprzeć starania lokalnych społeczników o utworzenie miejsca spotkań dla młodych katowiczan. Centrum jego imienia otwarto w kwietniu 2014 roku.

 

Osiedle Nikiszowiec, które powstało przy kopalni, było z nią silnie związane przez niemal 100 lat. Powiązanie z zakładem pracy, które zapewniało mieszkańcom dostatek i bezpieczeństwo, stało się źródłem problemów na początku lat 90., gdy nastąpiła restrukturyzacja kopalni. Główną przesłanką do programu rewitalizacji nie była degradacja urbanistyczna, ale bezradność i brak samodzielności społeczności lokalnej.

 

Doświadczenia Nikszowca pokazują, że kluczem do skutecznej rewitalizacji jest realizacja projektów inicjujących i wspierających różnorodną aktywność lokalną. Bardzo poważnym ograniczeniem dla obszarów silnie powiązanych dużymi zakładami pracy jest bierność mieszkańców, niska przedsiębiorczość, ograniczona dbałość o dobro wspólne, niechęć do współdziałania. Dla kompleksowego wsparcia rozwoju i przemian społecznych niezbędne jest realizowanie kilku projektów, w tym wypadku stworzenie punktu doradczego, wsparcie rozwoju młodzieży, otwarcie ośrodka kulturalnego wzmacniającego budowę lokalnej tożsamości, organizacja imprez dla budowania więzi społecznych i promocji dzielnicy. Nikiszowiec, uznany w 2011 roku za Pomnik Historii, to część Katowic, a więc stolicy regionu i jednego z najbogatszych i najszybciej rozwijających się górnośląskich miast, a także wizytówka miasta i Śląska – modelowy przykład osiedla robotniczego, zaprojektowanego na początku XX wieku w niezwykle innowacyjny sposób, który dzięki udanemu programowi rewitalizacji znów stał się ważnym miejscem na mapie miasta i regionu.

 

Autor: Justyna Kamińska

Artykuł ukazał się w numerze 9/2016 „Wspólnoty Mieszkaniowej”

 

Wiele wspólnot przyjmuje statuty i różnego rodzaju regulaminy, np. porządku domowego, parkowania i ruchu pojazdów, monitoringu, prowadzenia i przebiegu zebrań, rozliczania kosztów ciepła i wody itp. Czy dokumenty takie są potrzebne, a ich uchwalanie jest zasadne?

Tylko jeden akt tego typu jest dla wspólnoty obligatoryjny z mocy prawa. Chodzi o regulamin rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie i przygotowanie dostarczanej centralnie ciepłej wody użytkowej. Natomiast zarówno wszystkie pozostałe regulaminy, jak i statuty są opcjonalne, co oznacza, że wspólnota może je przyjąć, ale absolutnie nie musi.

Regulamin rozliczenia ciepła

Zgodnie z art. 45a ust. 9 i 10 ustawy z 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (dalej: upe) zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe. Metoda ta ma uwzględniać współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku, przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach. Ma również stymulować energooszczędne zachowania oraz zapewniać ustalanie opłat, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. Zarządca wprowadza wybraną metodę w formie wewnętrznego regulaminu, który podaje do wiadomości właścicielom lokali w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia. Wspólnota powinna zatem uchwalić taki regulamin, przy czym nie ma ona pełnej swobody kształtowania jego zapisów. Musi dokonać wyboru metody rozliczenia kosztów spośród opcji przewidzianych przez ustawodawcę. Zgodnie z art. 45a ust. 8 pkt 1 upe do rozliczenia kosztów ogrzewania dla lokali mieszkalnych i użytkowych można zastosować alternatywnie metody wykorzystujące: wskazania ciepłomierzy, wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonych w przepisach o systemie oceny zgodności, powierzchnię lub kubaturę tych lokali. Natomiast do takiego rozliczenia dla części wspólnych – powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali.

Do rozliczenia kosztów zakupu ciepła do przygotowania ciepłej wody użytkowej stosować natomiast należy metody wykorzystujące wskazania wodomierzy ciepłej wody w lokalach lub liczbę osób zamieszkałych na stałe w lokalu (art. 45a ust. 8 pkt 2 upe). Ponieważ jednak o regulaminie rozliczania kosztów ciepła nie wspomina ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej – uwl), to wiele wspólnot nie ma świadomości obowiązku jego wprowadzenia i obywa się bez niego, tym bardziej że ustawodawca nie obwarował braku takiego dokumentu żadnymi sankcjami. (...)

 

Cały artykuł dostępny w numerze 7-8/2016

Autor: Piotr Wajs

Opłaty za korzystanie z ogródka

Ustawa o własności lokali nie zabrania wprowadzenia w umowie pomiędzy członkami wspólnoty zasady, że za wyłączne korzystanie z części nieruchomości wspólnych nie mogą być pobierane dodatkowe opłaty związane z jej utrzymaniem.

Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności R. i H. małżonkowie P. nabyli od spółdzielni stanowiący odrębną nieruchomość lokal mieszkalny. Na podstawie § 5 tej umowy dokonano podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej. Każdy kolejny właściciel lokalu będzie korzystał na zasadzie prawa wyłączności z przyległego do lokalu i wydzielonego ogródka-tarasu o powierzchni 42 m2 i będzie ponosił koszty utrzymania tej części nieruchomości. Małżonkowie P. wystąpili przeciwko spółdzielni mieszkaniowej z pozwem o ustalenie, że spółdzielnia nie jest uprawniona do pobierania od właściciela lokalu opłat za wyłączne korzystanie z ogródka o powierzchni 42 m 2. Ich zdaniem, przydzielenie im części nieruchomości wspólnej (ogródka) do wyłącznego korzystania i umowne określenie zasad ponoszenia opłat z tego tytułu, nie może stanowić podstawy do naliczania odrębnych opłat za ogródek, niż te, które wynikają z obowiązku ponoszenia opłat z tytułu udziału w nieruchomości wspólnej. Swoje roszczenie oparli na art. 12 ustawy o własności lokali (dalej: uwl) twierdząc, że przepis ten zabrania wprowadzenia tego rodzaju opłat dodatkowych.

Spółdzielnia broniła się, że żądanie pozwu jest niezgodne z zasadami współżycia społecznego. W przypadku uwzględnienia roszczenia, opłatami związanymi z użytkowaniem tej części nieruchomości wspólnej obciążeni zostaliby pozostali właściciele i osoby, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, niemający dostępu do ogródka.

Sąd uznał, że współwłaściciele mogą umownie określić sposób korzystania z rzeczy wspólnej. Najczęściej zastosowanie znajduje podział nieruchomości do korzystania (użytkowania), zwany też podziałem quoad usum. Polega on na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej. Zgodę na podział quoad usum muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele, ponieważ jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie.

W ocenie sądu doszło do skutecznego i wiążącego uregulowania zasad korzystania z części nieruchomości wspólnej, tj. terenu przyległego do lokalu powoda, w tym do ważnego przyjęcia przez powoda obciążeń z tym związanych. Własność jest bowiem najsilniejszym prawem do rzeczy i z tego względu nie można odmówić właścicielom (współwłaścicielom) prawa do swobodnego dysponowania rzeczą, w tym ułożenia wzajemnych stosunków w zakresie korzystania z rzeczy. W ocenie sądu przepis art. 12 uwl nie stoi w sprzeczności z tym uprawnieniem. Reguluje on bowiem kwestie dotyczące ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości mającej faktyczny status nieruchomości wspólnej, tj. co do której nie wyłączono prawa wspólnego korzystania.

Przepis ten natomiast nie odnosi się do sytuacji, w której uprawnionym do wyłącznego korzystania z danej części nieruchomości staje się jeden lub kilku współwłaścicieli z wyłączeniem pozostałych. Zawarta umowa przesądza, że brak jest podstaw do ustalenia nieistnienia nałożonego na mocy § 5 umowy z 7 października 2008 r. obowiązku ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oddanej powodowi do wyłącznego korzystania. W ocenie sądu brak jest podstaw do odróżniania fizycznych kosztów utrzymania ogródka w postaci np. dbania o jego ogrodzenie, nasadzenia itp. od publicznoprawnych i cywilnoprawnych obciążeń części nieruchomości w postaci np. opłat za użytkowanie wieczyste czy też podatku od nieruchomości. Brak jest bowiem normatywnych podstaw do odróżniania tych dwóch rodzajów kosztów utrzymania nieruchomości. Nie bez znaczenia jest kwestia zgodności obowiązku ponoszenia przez powoda kosztów związanych z wyłącznym korzystaniem z części nieruchomości z zasadami współżycia społecznego. W przypadku uznania żądań pozwu za zasadne doszłoby do sytuacji, w której zobowiązanymi do ponoszenia kosztów utrzymania części nieruchomości byłyby osoby, które nie mają prawa korzystania z niej. Nie można w tym względzie pominąć tego, że opłata za ogródek stanowi przychód z nieruchomości wspólnej i bezpośrednio wpływa na zmniejszenie opłat ponoszonych przez pozostałe zainteresowane osoby.

OPRAC. SSZ

 

Wyrok Sądu Rejonowego w Warszawie z 11 września 2014 r., sygn. akt II C 652/14

Firma ochroniarska, monitoring, a może wielki mur? Jak zadbać o bezpieczeństwo na osiedlu nie rujnując budżetu i prywatności mieszkańców? To dylematy, nie tylko finansowe, wspólnot, ich zarządców i właścicieli lokali.

Każda forma ochrony mienia na osiedlu ogranicza jego mieszkańców. Budowa ogrodzenia oznacza koniec z chodzeniem na skróty i denerwujące codzienne otwieranie bramek. Stróż to osoba, która cały czas nas obserwuje i chcąc nie chcąc poznaje nasze zwyczaje. Podobnie jest z monitoringiem – dostęp do niego to bezcenna wiedza o naszej prywatności, gościach i nałogach.

Dlatego decyzja o zwiększeniu ochrony naszej nieruchomości nie powinna być pochopna. Przede wszystkim zarząd wspólnoty powinien zastanowić się, jakie są realne zagrożenia w sąsiedztwie. Wypisanie wszystkich incydentów, które miały miejsce w najbliższej okolicy oraz zebranie postulatów mieszkańców pozwoli odpowiednio zareagować. Jeśli są nimi tylko dzieci sąsiadów korzystające z „naszej” piaskownicy lub obce samochody zabierające miejsca parkingowe, to zdecydowanie lepiej poszukać innego rozwiązania problemu.

Czasem wystarczy ogrodzenie

Czasem wystarczą proste i tańsze środki. Jeśli na osiedlu nie ma wielu wejść, to być może odpowiednie będą tylko solidne bramki i ogrodzenie. Przed parkowaniem obcych samochodów nie musi chronić stróż i wielka kuta brama. Być może wystarczający będzie prosty szlaban i piloty bezprzewodowe rozdane mieszkańcom.

Ogrodzenie trzeba mądrze zaprojektować, gdyż łatwo w ten sposób oszpecić swoje osiedle i napędzić sobie dodatkowych kosztów. Dlatego warto zwrócić uwagę nie tylko na cenę wybranego rozwiązania, ale także jego wygląd i wytrzymałość. Płot lub siatka powinny być przede wszystkim odporne na polskie warunki atmosferyczne – upały, mrozy, dużo wilgoci i, niestety, obfite solenie ulic i chodników. Dobrze, by ogrodzenie było łatwe w demontażu, np. do remontu lub prac budowlanych koło budynku. Warto wybrać taki model, który ewentualnie umożliwi montaż monitoringu w przyszłości. Jeśli chodzi o bramy i furtki, trzeba wziąć pod uwagę jeszcze jeden aspekt – bezpieczeństwo. W przypadku np. automatycznych bram przesuwnych fotokomórki chroniące dzieci przed zgnieceniem to konieczność.

Ogrodzenia nie można stawiać według własnego widzimisię. Zgodnie z nowelizacją prawa budowlanego, która weszła w życie 28 czerwca 2015 r., budowa ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m, niezależnie od jego lokalizacji (przy drodze lub od strony sąsiada) wymaga zgłoszenia budowlanego. Tylko ogrodzenia niższe możemy stawiać bez jakichkolwiek formalności (art. 30 ust. 1 pkt 3, art. 29 ust. 1 pkt 23 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane).

Uwaga, należy także sprawdzić zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeśli taki obwiązuje dla konkretnej działki, aby upewnić się, czy mpzp nie zabrania lub nie narzuca konkretnych rodzajów ogrodzeń. Często spotyka się na przykład zapis, że od strony dróg publicznych zakazuje się budowy ogrodzeń z betonowych elementów prefabrykowanych.

 

Wspólnoty, które przed dekadą lub dwiema podjęły decyzje o ogrodzeniu się, mają często problem z osobami niepożądanymi na osiedlu, które znają kod wejściowy. To logiczne następstwo wieloletniej rotacji najemców, nowych mieszkańców i interesantów. Prostym rozwiązaniem tego problemu są „czipy”, czyli specjalne breloki lub karty, które przytknięte do terminala/domofonu dają dostęp jedynie ich posiadaczowi. Rozdane jedynie mieszkańcom niwelują problem „numeru, który wszyscy znają”.

Autor: Paweł Trewlo

Cały artykuł dostępny w numerze 6/2016 

Zapisz sie do newslettera