Wspólnota Mieszkaniowa

Sprzedaż alkoholu w lokalach użytkowych wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej bywa uciążliwa dla mieszkańców. Jak wygląda procedura wydawania zgody na taką działalność? Co warto zawrzeć w uchwale wspólnoty?

Wspólnota jest uprawniona tylko do podejmowania decyzji odnośnie nieruchomości wspólnej i nie ma żadnego tytułu do ingerowania w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli lokali, w tym nie ma prawa zakazywać prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 3 kwietnia 2009 r., sygn. II CSK 601/0). Stwierdzenie to znajduje podstawę w treści przepisów ustawy o własności lokali (dalej: uwl) i nie budzi wątpliwości w praktyce działania wspólnot mieszkaniowych i orzecznictwie sądów.

Zgoda na sprzedaż alkoholu

Niezależnie od tego istnieją jednak pewne czynności związane z działalnością gospodarczą, na prowadzenie których w lokalu, zgoda wspólnoty będzie potrzebna. Przykładem takiej zgody jest właśnie przyzwolenie na prowadzenie sprzedaży alkoholu przez właściciela czy najemcę lokalu użytkowego.

Właściciele mogą mieć wątpliwości, czy dany rodzaj działalności, jaki chce prowadzić właściciel bądź najemca, nie będzie utrudniał lub znacząco ograniczał korzystania z innych lokali. Albo czy nie będzie w związku z taką działalnością dochodziło do naruszania porządku, zniszczenia mienia albo bezpieczeństwa osób mieszkających w danej nieruchomości.

Uciążliwe dla mieszkańców może być zarówno sąsiedztwo baru czy restauracji podających alkohol, jak i sklepu spożywczego, nawet niewielkich rozmiarów, gdzie alkohol jest dostępny. W każdym z wymienionych przypadków wspólnota musi wyrazić uprzednio zgodę na sprzedaż alkoholu w lokalu, mimo że taka działalność nie ingeruje w nieruchomość wspólną. W tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej do wyrażenia tej zgody znajdą zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, natomiast do podejmowania decyzji w tzw. małej wspólnocie należy zastosować przepisy kodeksu w cywilnego o współwłasności.

Procedury

Regulacją o podstawowym znaczeniu dla prowadzenia sprzedaży napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży jest ustawa z 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, dalej: uwtpa (Dz.U. z 2016 r. poz. 487 z późn. zm.). Zgodnie z art. 18 ust. 1 uwtpa sprzedaż napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży, może być prowadzona tylko na podstawie zezwolenia wydanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), właściwego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży, zwanego w ustawie „organem zezwalającym”.

Organ ten wydaje stosowne zezwolenie na podstawie wniosku przedsiębiorcy, do którego, zgodnie z art. 18 ust. 6 pkt 3 uwtpa, musi być dołączona zgoda właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Należy przy tym pamiętać, że zarząd wspólnoty nie może samodzielnie wydać takiej zgody. Przekracza to bowiem czynności zwykłego zarządu (tak np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z 20 sierpnia 2008 r., sygn. akt IISA/Sz 369/08 czy Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 13 września 2012 r. o sygn. akt III SA/Wr 183/12). W przypadku współwłasności nieruchomości stosowną zgodę powinni udzielić wedle art. 199 Kodeksu cywilnego wszyscy współwłaściciele.

Uchwała wspólnoty

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że brak udzielonej w świetle art. 18 ust. 6 pkt 3 uwtpa zgody należy kwalifikować jako brak wniosku o wydanie zezwolenia na sprzedaż alkoholu. W tej sytuacji dla zapewnienia skutecznej możliwości uzyskania przez wnioskodawcę zgody organu zezwalającego wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć uprzednio uchwałę określającą co najmniej:

1) informację komu się wyraża zgodę na sprzedaż alkoholu i w jakim lokalu,

2) wskazać typ alkoholu na jaki wyraża się zgodę – stosownie do podziału ustawowego przy występowaniu o zezwolenie (tj. do 4,5% zawartości alkoholu oraz piwo, 4,5% - 18% zawartości alkoholu (z wyjątkiem piwa albo powyżej 18% zawartości alkoholu),

3) okres na jaki udzielono zgody (bądź nie wskazywać okresu w ogóle).

Brak wskazania w uchwale wspólnoty dokładnej nazwy wnioskodawcy, a wymienienie tylko numeru lokalu spowoduje, że takiej zgody będzie mógł użyć dowolny podmiot posiadający stosowną umowę z właścicielem lokalu czy inną osobą uprawnioną do dysponowania nim na cele prowadzonej działalności. Ponadto, z uwagi na fakt, że zezwolenie wydaje się na czas oznaczony, nie krótszy niż 4 lata, a w przypadku sprzedaży napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia poza miejscem sprzedaży – nie krótszy niż 2 lata, to uchwała nie może udzielać zgody na krótsze okresy.

Udzielenie zgody z określeniem terminu jej obowiązywania jest korzystniejsze dla wspólnoty mieszkaniowej niż udzielenie zgody bezterminowej. Wzmacnia pozycję wspólnoty w ewentualnych kolejnych negocjacjach z osobą zainteresowaną uzyskaniem takiej zgody.

Obowiązki najemcy

Wspólnota mieszkaniowa może wymagać od wnioskodawcy aby zawarł z nią umowę określającą jego obowiązki po uzyskaniu zezwolenia. Jako przykład można wskazać, aby wśród tych obowiązków znalazło się:

  • ·         Przestrzeganie porządku i bezpieczeństwa w lokalu i poza nim
  • ·         Podejmowanie niezwłocznych interwencji w przypadkach zakłócenia prawa
  • ·         Użytkowanie monitoringu obejmującego wejście do lokalu
  • ·         Zwracanie uwagi klientom, by nie spożywali alkohol na terenie nieruchomości i w pobliskim miejscu publicznym
  • ·         Określenie godzin otwarcia lokalu.

W jednym z wyroków Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie wskazał, że na przedsiębiorcy prowadzącym działalność gospodarczą, m.in. w zakresie sprzedaży napojów alkoholowych, spoczywa obowiązek zorganizowania jej w taki sposób, by klienci zachowaniem swoim nie naruszali przepisów uwtpa (wyrok NSA w Warszawie z 22 maja 2001 r. sygn. akt II SA 1452/00). Naruszanie przez kupujących porządku publicznego, zachowania hałaśliwe czy godzące w bezpieczeństwo osób mieszkających w nieruchomości będzie mogło stanowić podstawę do cofnięcia zezwolenia.

Powtarzające się co najmniej dwukrotnie w okresie 6 miesięcy (w miejscu sprzedaży lub najbliższej okolicy) zakłócania porządku publicznego, gdy prowadzący ten punkt nie powiadamia organów powołanych do ochrony porządku publicznego, stanowi przesłankę do cofnięcia wydanego zezwolenia. W zawartej z przedsiębiorcą umowie można zatem zadbać i o to, aby kopia powiadomienia organów powołanych do ochrony porządku publicznego kierowana przez przedsiębiorcę była doręczana do wiadomości wspólnoty. W ten sposób wspólnota miałaby zapewnioną możliwość kontroli wykonywania ustawowych obowiązków przez przedsiębiorcę, a w przypadku ich zaniechania z łatwością mogłaby to wykazać.

Autor: Krzysztof G. Brudkowski, radca prawny

Artykuł ukazał się w numerze 10/2016

 

 

 

Transformacja społeczno-gospodarcza, szczególnie w ośrodkach silnie związanych z tradycyjnymi dziedzinami przemysłu, w wielu przypadkach skutkowała degradacją w warstwie społecznej, ekonomicznej i przestrzennej. Dlatego miasta podejmują działania, aby zapobiec pogarszającej się sytuacji i zmienić wizerunek dzielnicy czy miasta. Dla wielu samorządów rewitalizacja stała się zadaniem priorytetowym. Jest także długofalowym wyzwaniem stojącym przed Katowicami.

 

Lokalny Program Rewitalizacji (LPR) Miasta Katowice na lata 2016–2022 jest dokumentem służącym kompleksowej rewitalizacji obszarów zdegradowanych. Zawiera pogłębioną diagnozę stanu miasta, cele i kierunki rewitalizacji, definiuje system wdrażania, monitoringu, aktualizacji oraz mechanizmy włączenia mieszkańców. Głównym celem działań rewitalizacyjnych jest całkowita odnowa miasta i ożywienie społeczno-gospodarcze Katowic, które ma zapewnić poprawę jakości życia i umożliwić dalszy rozwój miasta.

 

W programie wyznaczony został obszar rewitalizacji składający się z 6 podobszarów miejskich w ramach jednostek pomocniczych: Śródmieście, Zawodzie, Załęże, Bogucice, Szopienice-Burowiec, Janów-Nikiszowiec i 5 podobszarów występowania problemów przestrzennych w jednostkach pomocniczych: Zawodzie, Załęże, Dąb, Wełnowiec-Józefowiec oraz Szopienice-Burowiec. Katowicka rewitalizacja obejmie 1 386,90 ha, czyli 8,42 proc. powierzchni miasta i dotyczyć będzie 70 046 osób, czyli 24,22 proc. ludności zamieszkałej w Katowicach.

Na całokształt działań rewitalizacyjnych poza projektami podstawowymi składają się tzw. projekty pozostałe, m.in. działania z zakresu rynku pracy, gospodarki, bezpieczeństwa publicznego, pomocy społecznej, działania horyzontalne wynikające z programów adresowanych do osób lub grup zagrożonych wykluczeniem społecznym oraz tzw. przedsięwzięcia „oddolne” realizowane w ramach działalności fundacji czy organizacji pozarządowych.

 

 

 

Katowicka rewitalizacja trwa od lat

 

Pierwsze działania mające poprawić sytuację w Katowicach podjęto w 2005 roku, kiedy przyjęty został pierwszy Program Rewitalizacji Miasta Katowice obejmujący obszar Centrum oraz Giszowiec-Nikiszowiec. Prowadzone działania rewitalizacyjne koncentrowały się w zdecydowanej większości na zadaniach o charakterze infrastrukturalnym realizowanych w obszarach wyznaczonych do rewitalizacji. Były one uzupełnione przez zadania prowadzone przez Powiatowy Urząd Pracy oraz Miejski Ośrodek Pomocy Społecznej. Skumulowana wartość wydatków majątkowych na realizację wieloletnich miejskich zadań inwestycyjnych do końca 2014 roku wyniosła ponad 1,6 mld zł. Dodatkowo instytucje zewnętrzne zrealizowały w obszarach kryzysowych szereg przedsięwzięć, zwłaszcza z zakresu mieszkalnictwa. Z kolei włączenie społeczności lokalnej w proces rewitalizacji ma pomóc w diagnozowaniu problemów oraz planowaniu działań naprawczych, co w Katowicach zapewniono poprzez organizację serii spotkań w obszarach zdegradowanych.

 

 

 

Nikiszowiec – wzorcowa rewitalizacja

 

Nikiszowiec to znajdujące się na wschodzie Katowic osiedle robotnicze wybudowane w latach 1908–1918 dla górników pobliskiej kopalni Giesche (od 1954 – Wieczorek), tuż obok szybu Nickisch, od którego wzięło swoją nazwę. Osiedle jest tzw. kolonią – wyraźnie ograniczoną przestrzennie jednostką urbanistyczną, złożoną z dziewięciu różnej wielkości bloków-kwartałów przeznaczonych dla około trzech tysięcy mieszkańców.

 

Do połowy lat 90. XX wieku kopalnia zapewniała odpowiednią infrastrukturę i usługi, opiekę zdrowotną, edukację. Finansowała też dom kultury i klub sportowy. W 1993 roku rozpoczęły się kłopoty osiedla mieszkaniowego. Kopalnia, która sama przeżywała problemy finansowe, przestała finansować je. W 1997 roku zlikwidowano nierentowny klub sportowy Górnik Janów i zamknięto dom kultury, zwiększyło się bezrobocie. Stopniowo Nikiszowiec – przez swoją odrębność i biedę – tracił na znaczeniu. Efektem było postępujące wykluczenie, najpierw społeczno-ekonomiczne, wkrótce też polityczne, związane z brakiem inwestycji i działań społeczno-kulturalnych.

 

Po likwidacji domu kultury jedyną placówką kulturalną dzielnicy było niewielkie muzeum społeczne, zwane Galerią Magiel, które ze względu na słabą promocję, niską aktywność i zły stan techniczny siedziby zostało zamknięte w 2005 roku. Cztery lata później miasto przekazało ten, przejęty wcześniej od kopalni, budynek na oddział Muzeum Historii Katowic. Rewitalizacja przyszłej filii muzeum była finansowana ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego (EFRR) i budżetu miasta. Wymieniono stolarkę okienną, przeprowadzono renowację elewacji, wybudowano drugą klatkę schodową, pion windowy z myślą o niepełnosprawnych, poprowadzono nowe instalacje. Otwarty w tym miejscu Dział Etnologii Miasta prezentuje dziś m.in. prace malarzy z Grupy Janowskiej, można tu też obejrzeć wyposażenie dawnej pralni czy typowego mieszkania robotniczego.

 

Uzupełnieniem kluczowych projektów wspierających rozwój społeczny mieszkańców Nikiszowca były różnego rodzaju inwestycje w infrastrukturę techniczną (wodnościekową, ciepłowniczą, elektryczną), a także przedsięwzięcia podnoszące atrakcyjność przestrzeni publicznej (przebudowa układu infrastruktury drogowej, renowacja nawierzchni drogowej, placów i chodników). Na terenie dzielnicy zamontowano także monitoring wizyjny.

 

 

 

Integracja społeczna

 

Początkowo, niezależnie od LPR, działania społeczne podjął Miejski Ośrodek Pomocy Społecznej (MOPS). W 2008 roku uruchomił Program Centrum Aktywności Lokalnej w Nikiszowcu (PCAL). Od 2012 roku program, którego celem jest zwiększenie integracji społecznej i aktywności lokalnej, realizowany jest przez Stowarzyszenie „Fabryka Inicjatyw Lokalnych” w partnerstwie z MOPS. W ramach programu od 2008 roku w Nikiszowcu organizowany jest Jarmark, który w ostatnich latach stał się ponadlokalną, dwudniową imprezą, która przyciąga około 10 tys. osób. To udany przykład współpracy instytucji samorządowych i przedstawicieli biznesu. Co roku jest inny temat przewodni, na przykład promocja lokalnego rękodzieła, nowo powstałej spółdzielni socjalnej „Rybka”, zbiórka pieniędzy na zakup roślin do ozdoby dzielnicy. Co ważne, zaangażowanie mieszkańców przy organizacji imprezy stało się katalizatorem dalszych działań prospołecznych.

 

Duże znaczenie dla lokalnej społeczności ma też Europejski Dzień Sąsiada, kameralna impreza o rodzinnym charakterze. Mieszkańcy do wspólnego biesiadowania zapraszają znajomych i sąsiadów. To „wędrujące” święto, organizowane co roku w innym kwartale, pokazuje, jak można się kulturalnie bawić i poznawać, uczy odpowiedzialności za otaczającą przestrzeń.

 

Szczególnym miejscem na mapie tej dzielnicy jest Centrum Zimbardo – miejsce spotkań młodych ludzi, w którym mogą rozwijać swoje zdolności, spotykać się rówieśnikami, poznawać ciekawych ludzi. Idea jego powstania narodziła się w grudniu 2012 roku, gdy prof. Philip Zimbardo, światowej sławy psycholog, przyjechał do Katowic na zaproszenie Wydziału Pedagogiki i Psychologii Uniwersytetu Śląskiego, a podczas wizyty w Nikiszowcu zainteresował się sytuacją tamtejszej młodzieży. Postanowił wówczas wesprzeć starania lokalnych społeczników o utworzenie miejsca spotkań dla młodych katowiczan. Centrum jego imienia otwarto w kwietniu 2014 roku.

 

Osiedle Nikiszowiec, które powstało przy kopalni, było z nią silnie związane przez niemal 100 lat. Powiązanie z zakładem pracy, które zapewniało mieszkańcom dostatek i bezpieczeństwo, stało się źródłem problemów na początku lat 90., gdy nastąpiła restrukturyzacja kopalni. Główną przesłanką do programu rewitalizacji nie była degradacja urbanistyczna, ale bezradność i brak samodzielności społeczności lokalnej.

 

Doświadczenia Nikszowca pokazują, że kluczem do skutecznej rewitalizacji jest realizacja projektów inicjujących i wspierających różnorodną aktywność lokalną. Bardzo poważnym ograniczeniem dla obszarów silnie powiązanych dużymi zakładami pracy jest bierność mieszkańców, niska przedsiębiorczość, ograniczona dbałość o dobro wspólne, niechęć do współdziałania. Dla kompleksowego wsparcia rozwoju i przemian społecznych niezbędne jest realizowanie kilku projektów, w tym wypadku stworzenie punktu doradczego, wsparcie rozwoju młodzieży, otwarcie ośrodka kulturalnego wzmacniającego budowę lokalnej tożsamości, organizacja imprez dla budowania więzi społecznych i promocji dzielnicy. Nikiszowiec, uznany w 2011 roku za Pomnik Historii, to część Katowic, a więc stolicy regionu i jednego z najbogatszych i najszybciej rozwijających się górnośląskich miast, a także wizytówka miasta i Śląska – modelowy przykład osiedla robotniczego, zaprojektowanego na początku XX wieku w niezwykle innowacyjny sposób, który dzięki udanemu programowi rewitalizacji znów stał się ważnym miejscem na mapie miasta i regionu.

 

Autor: Justyna Kamińska

Artykuł ukazał się w numerze 9/2016 „Wspólnoty Mieszkaniowej”

 

Wiele wspólnot przyjmuje statuty i różnego rodzaju regulaminy, np. porządku domowego, parkowania i ruchu pojazdów, monitoringu, prowadzenia i przebiegu zebrań, rozliczania kosztów ciepła i wody itp. Czy dokumenty takie są potrzebne, a ich uchwalanie jest zasadne?

Tylko jeden akt tego typu jest dla wspólnoty obligatoryjny z mocy prawa. Chodzi o regulamin rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie i przygotowanie dostarczanej centralnie ciepłej wody użytkowej. Natomiast zarówno wszystkie pozostałe regulaminy, jak i statuty są opcjonalne, co oznacza, że wspólnota może je przyjąć, ale absolutnie nie musi.

Regulamin rozliczenia ciepła

Zgodnie z art. 45a ust. 9 i 10 ustawy z 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (dalej: upe) zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe. Metoda ta ma uwzględniać współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku, przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach. Ma również stymulować energooszczędne zachowania oraz zapewniać ustalanie opłat, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. Zarządca wprowadza wybraną metodę w formie wewnętrznego regulaminu, który podaje do wiadomości właścicielom lokali w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia. Wspólnota powinna zatem uchwalić taki regulamin, przy czym nie ma ona pełnej swobody kształtowania jego zapisów. Musi dokonać wyboru metody rozliczenia kosztów spośród opcji przewidzianych przez ustawodawcę. Zgodnie z art. 45a ust. 8 pkt 1 upe do rozliczenia kosztów ogrzewania dla lokali mieszkalnych i użytkowych można zastosować alternatywnie metody wykorzystujące: wskazania ciepłomierzy, wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonych w przepisach o systemie oceny zgodności, powierzchnię lub kubaturę tych lokali. Natomiast do takiego rozliczenia dla części wspólnych – powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali.

Do rozliczenia kosztów zakupu ciepła do przygotowania ciepłej wody użytkowej stosować natomiast należy metody wykorzystujące wskazania wodomierzy ciepłej wody w lokalach lub liczbę osób zamieszkałych na stałe w lokalu (art. 45a ust. 8 pkt 2 upe). Ponieważ jednak o regulaminie rozliczania kosztów ciepła nie wspomina ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej – uwl), to wiele wspólnot nie ma świadomości obowiązku jego wprowadzenia i obywa się bez niego, tym bardziej że ustawodawca nie obwarował braku takiego dokumentu żadnymi sankcjami. (...)

 

Cały artykuł dostępny w numerze 7-8/2016

Autor: Piotr Wajs

Opłaty za korzystanie z ogródka

Ustawa o własności lokali nie zabrania wprowadzenia w umowie pomiędzy członkami wspólnoty zasady, że za wyłączne korzystanie z części nieruchomości wspólnych nie mogą być pobierane dodatkowe opłaty związane z jej utrzymaniem.

Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności R. i H. małżonkowie P. nabyli od spółdzielni stanowiący odrębną nieruchomość lokal mieszkalny. Na podstawie § 5 tej umowy dokonano podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej. Każdy kolejny właściciel lokalu będzie korzystał na zasadzie prawa wyłączności z przyległego do lokalu i wydzielonego ogródka-tarasu o powierzchni 42 m2 i będzie ponosił koszty utrzymania tej części nieruchomości. Małżonkowie P. wystąpili przeciwko spółdzielni mieszkaniowej z pozwem o ustalenie, że spółdzielnia nie jest uprawniona do pobierania od właściciela lokalu opłat za wyłączne korzystanie z ogródka o powierzchni 42 m 2. Ich zdaniem, przydzielenie im części nieruchomości wspólnej (ogródka) do wyłącznego korzystania i umowne określenie zasad ponoszenia opłat z tego tytułu, nie może stanowić podstawy do naliczania odrębnych opłat za ogródek, niż te, które wynikają z obowiązku ponoszenia opłat z tytułu udziału w nieruchomości wspólnej. Swoje roszczenie oparli na art. 12 ustawy o własności lokali (dalej: uwl) twierdząc, że przepis ten zabrania wprowadzenia tego rodzaju opłat dodatkowych.

Spółdzielnia broniła się, że żądanie pozwu jest niezgodne z zasadami współżycia społecznego. W przypadku uwzględnienia roszczenia, opłatami związanymi z użytkowaniem tej części nieruchomości wspólnej obciążeni zostaliby pozostali właściciele i osoby, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, niemający dostępu do ogródka.

Sąd uznał, że współwłaściciele mogą umownie określić sposób korzystania z rzeczy wspólnej. Najczęściej zastosowanie znajduje podział nieruchomości do korzystania (użytkowania), zwany też podziałem quoad usum. Polega on na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej. Zgodę na podział quoad usum muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele, ponieważ jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie.

W ocenie sądu doszło do skutecznego i wiążącego uregulowania zasad korzystania z części nieruchomości wspólnej, tj. terenu przyległego do lokalu powoda, w tym do ważnego przyjęcia przez powoda obciążeń z tym związanych. Własność jest bowiem najsilniejszym prawem do rzeczy i z tego względu nie można odmówić właścicielom (współwłaścicielom) prawa do swobodnego dysponowania rzeczą, w tym ułożenia wzajemnych stosunków w zakresie korzystania z rzeczy. W ocenie sądu przepis art. 12 uwl nie stoi w sprzeczności z tym uprawnieniem. Reguluje on bowiem kwestie dotyczące ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości mającej faktyczny status nieruchomości wspólnej, tj. co do której nie wyłączono prawa wspólnego korzystania.

Przepis ten natomiast nie odnosi się do sytuacji, w której uprawnionym do wyłącznego korzystania z danej części nieruchomości staje się jeden lub kilku współwłaścicieli z wyłączeniem pozostałych. Zawarta umowa przesądza, że brak jest podstaw do ustalenia nieistnienia nałożonego na mocy § 5 umowy z 7 października 2008 r. obowiązku ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oddanej powodowi do wyłącznego korzystania. W ocenie sądu brak jest podstaw do odróżniania fizycznych kosztów utrzymania ogródka w postaci np. dbania o jego ogrodzenie, nasadzenia itp. od publicznoprawnych i cywilnoprawnych obciążeń części nieruchomości w postaci np. opłat za użytkowanie wieczyste czy też podatku od nieruchomości. Brak jest bowiem normatywnych podstaw do odróżniania tych dwóch rodzajów kosztów utrzymania nieruchomości. Nie bez znaczenia jest kwestia zgodności obowiązku ponoszenia przez powoda kosztów związanych z wyłącznym korzystaniem z części nieruchomości z zasadami współżycia społecznego. W przypadku uznania żądań pozwu za zasadne doszłoby do sytuacji, w której zobowiązanymi do ponoszenia kosztów utrzymania części nieruchomości byłyby osoby, które nie mają prawa korzystania z niej. Nie można w tym względzie pominąć tego, że opłata za ogródek stanowi przychód z nieruchomości wspólnej i bezpośrednio wpływa na zmniejszenie opłat ponoszonych przez pozostałe zainteresowane osoby.

OPRAC. SSZ

 

Wyrok Sądu Rejonowego w Warszawie z 11 września 2014 r., sygn. akt II C 652/14

Firma ochroniarska, monitoring, a może wielki mur? Jak zadbać o bezpieczeństwo na osiedlu nie rujnując budżetu i prywatności mieszkańców? To dylematy, nie tylko finansowe, wspólnot, ich zarządców i właścicieli lokali.

Każda forma ochrony mienia na osiedlu ogranicza jego mieszkańców. Budowa ogrodzenia oznacza koniec z chodzeniem na skróty i denerwujące codzienne otwieranie bramek. Stróż to osoba, która cały czas nas obserwuje i chcąc nie chcąc poznaje nasze zwyczaje. Podobnie jest z monitoringiem – dostęp do niego to bezcenna wiedza o naszej prywatności, gościach i nałogach.

Dlatego decyzja o zwiększeniu ochrony naszej nieruchomości nie powinna być pochopna. Przede wszystkim zarząd wspólnoty powinien zastanowić się, jakie są realne zagrożenia w sąsiedztwie. Wypisanie wszystkich incydentów, które miały miejsce w najbliższej okolicy oraz zebranie postulatów mieszkańców pozwoli odpowiednio zareagować. Jeśli są nimi tylko dzieci sąsiadów korzystające z „naszej” piaskownicy lub obce samochody zabierające miejsca parkingowe, to zdecydowanie lepiej poszukać innego rozwiązania problemu.

Czasem wystarczy ogrodzenie

Czasem wystarczą proste i tańsze środki. Jeśli na osiedlu nie ma wielu wejść, to być może odpowiednie będą tylko solidne bramki i ogrodzenie. Przed parkowaniem obcych samochodów nie musi chronić stróż i wielka kuta brama. Być może wystarczający będzie prosty szlaban i piloty bezprzewodowe rozdane mieszkańcom.

Ogrodzenie trzeba mądrze zaprojektować, gdyż łatwo w ten sposób oszpecić swoje osiedle i napędzić sobie dodatkowych kosztów. Dlatego warto zwrócić uwagę nie tylko na cenę wybranego rozwiązania, ale także jego wygląd i wytrzymałość. Płot lub siatka powinny być przede wszystkim odporne na polskie warunki atmosferyczne – upały, mrozy, dużo wilgoci i, niestety, obfite solenie ulic i chodników. Dobrze, by ogrodzenie było łatwe w demontażu, np. do remontu lub prac budowlanych koło budynku. Warto wybrać taki model, który ewentualnie umożliwi montaż monitoringu w przyszłości. Jeśli chodzi o bramy i furtki, trzeba wziąć pod uwagę jeszcze jeden aspekt – bezpieczeństwo. W przypadku np. automatycznych bram przesuwnych fotokomórki chroniące dzieci przed zgnieceniem to konieczność.

Ogrodzenia nie można stawiać według własnego widzimisię. Zgodnie z nowelizacją prawa budowlanego, która weszła w życie 28 czerwca 2015 r., budowa ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m, niezależnie od jego lokalizacji (przy drodze lub od strony sąsiada) wymaga zgłoszenia budowlanego. Tylko ogrodzenia niższe możemy stawiać bez jakichkolwiek formalności (art. 30 ust. 1 pkt 3, art. 29 ust. 1 pkt 23 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane).

Uwaga, należy także sprawdzić zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeśli taki obwiązuje dla konkretnej działki, aby upewnić się, czy mpzp nie zabrania lub nie narzuca konkretnych rodzajów ogrodzeń. Często spotyka się na przykład zapis, że od strony dróg publicznych zakazuje się budowy ogrodzeń z betonowych elementów prefabrykowanych.

 

Wspólnoty, które przed dekadą lub dwiema podjęły decyzje o ogrodzeniu się, mają często problem z osobami niepożądanymi na osiedlu, które znają kod wejściowy. To logiczne następstwo wieloletniej rotacji najemców, nowych mieszkańców i interesantów. Prostym rozwiązaniem tego problemu są „czipy”, czyli specjalne breloki lub karty, które przytknięte do terminala/domofonu dają dostęp jedynie ich posiadaczowi. Rozdane jedynie mieszkańcom niwelują problem „numeru, który wszyscy znają”.

Autor: Paweł Trewlo

Cały artykuł dostępny w numerze 6/2016 

Ministerstwo Cyfryzacji i Krajowa Rada Notarialna podpisały porozumienie o współpracy związanej z cyfryzacją czynności notarialnych. Bedzie m.in. utworzony ogólnopolski rejestr testamentów i majątkowych umów małżeńskich.

 

Krajowa Rada Notarialna (KRN) podjęła te działania, aby usprawnić przepływ dokumentów i informacji pomiędzy notariuszami a ich klientami. Pierwszym krokiem ku cyfryzacji było wprowadzenie elektronicznych ksiąg wieczystych. Wszyscy notariusze posługują się już kwalifikowanym podpisem elektronicznym, a jeszcze w tym roku kancelarie notarialne zostaną bezpośrednio połączone ze wspomnianym wyżej elektronicznym systemem ksiąg wieczystych. Uruchomiono również portal (www.geoportal.gov.pl), dzięki któremu bez wychodzenia z domu możliwe jest ustalenie numeru konkretnej działki. Zasięg terytorialny portalu obejmuje cały kraj. Kolejnym krokiem jest podjęcie współpracy z Ministerstwem Cyfryzacji, które objęło swoim patronatem działania notariuszy. Porozumienie zostało podpisane na rok.

 

KRN i Ministerstwo Cyfryzacji planują stworzyć:

    Ogólnopolskie Elektroniczne Repozytorium Aktów Notarialnych,

    elektroniczne wypisy, odpisy i wyciągi aktów notarialnych,

    dostęp do Krajowego Rejestru Sądowego – ułatwi składanie wniosków,

    Ogólnopolski Rejestr Umów Majątkowych Małżeńskich,

    Ogólnopolski Rejestr Testamentów

 

Nowe rozwiązania

Głównym celem zmian jest ułatwienie dostępu do sporządzanych w formie aktu notarialnego umów sprzedaży, testamentów czy małżeńskich umów majątkowych. W rezultacie wymiana informacji będzie mniej czasochłonna, a bezpośredni dostęp do dokumentów ułatwi współpracę. Przez możliwość zweryfikowania określonych danych za pomocą systemu internetowego zmniejszy się ryzyko nieuczciwych transakcji. Wprowadzenie tego typu rozwiązań nie jest nowością. Cyfryzacja notariatu nastąpiła już w większości krajów Europy Zachodniej.

Powstanie Ogólnopolskiego Elektronicznego Repozytorium Aktów Notarialnych umożliwi dostęp np. do aktów notarialnych związanych z konkretną nieruchomością. Obecnie, aby uzyskać odpis aktu notarialnego, musimy osobiście stawić się w kancelarii, w której podpisano ten akt. Po wejściu proponowanych zmian w życie uzyskanie odpisu, wypisu, wyciągu będzie możliwe u każdego notariusza dzięki internetowemu systemowi. Uzyskany w ten sposób wyciąg czy odpis będzie miał taką samą moc prawną, jak dawna wersja papierowa.

Wprowadzenie proponowanych zmian nie oznacza, że do zawarcia umów w formie aktu notarialnego będzie mogło dochodzić za pośrednictwem Internetu. Taka zmiana nie nastąpi. Osobiste stawienie się u notariusza przed podpisaniem umowy nadal będzie niezbędne. Notariusz musi mieć możliwość potwierdzenia tożsamości stron biorących udział w danej czynności, ich poczytalności, a w przypadku obcokrajowca – stopnia znajomości języka polskiego.

Początkowo w internetowej bazie aktów notarialnych dostępne będą te akty, które zostały sporządzone po uruchomieniu systemu internetowego. Starsze akty notarialne będą stopniowo wprowadzane do systemu w ciągu kilku najbliższych lat. Elektroniczną wersję uzyskają te akty, które zostały podpisane maksymalnie 10 lat wstecz. Starsze, zgodnie z ustawą o notariacie, przekazuje się do archiwów sądowych.

 

Autor: Paulina Sobczyk

Cały artykuł dostępny w numerze 5/2016

 

 

Wspólnoty i ich zarządcy zetkną się w najbliższym czasie, o ile już to nie nastąpiło, ze wzrostem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, co wprost   wynika ze zmian ustawowych w zakresie ubezpieczeń społecznych i minimalnej stawki wynagrodzenia. Jak sprostać tym zmianom i jak poradzić sobie ze wzrostem kosztów?

Pierwszą regulacją, która pociąga za sobą wzrost kosztów utrzymania nieruchomości jest ustawa z 23 października 2014 r. o zmianie ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych oraz niektórych innych ustaw (DzU z 2014 r. poz. 1831) – dalej uzusu. Art. 6 tej ustawy mówi, że 1 stycznia 2016 r. weszły w życie art. 1 pkt 3 lit. a i b oraz pkt 8 ustawy, w istotny sposób zmieniające zasady podlegania ubezpieczeniom społecznym przez osoby, które wykonują pracę na podstawie umowy agencyjnej, umowy-zlecenia lub innej umowy o świadczenie usług, do której zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego (kc) stosuje się przepisy dotyczące zlecenia.

Co to oznacza w praktyce?

Zleceniobiorca, który spełnia warunki do objęcia ubezpieczeniami emerytalnym i rentowym z innych tytułów (np. z racji wykonywania pracy na podstawie drugiej umowy-zlecenia), podlega obowiązkowo ubezpieczeniu emerytalnemu i rentowemu również z tych tytułów. Zasady tej nie stosuje się, jeżeli łączna podstawa wymiaru składek z tytułu wykonywania pracy na podstawie umowy agencyjnej, umowy-zlecenia lub innej umowy o świadczenie usług lub z innych tytułów osiągnie kwotę minimalnego wynagrodzenia za pracę. Obecnie jest to 1850 zł brutto, zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 11 września 2015 r. w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę w 2016 r. (DzU z 2015 r., poz. 1385).

Powyższe zasady dotyczą także tych zleceniobiorców, którzy posiadają ustalone prawo do emerytury lub renty. Przepisy uzusu nie zmieniły określonych w ustawie z 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (tekst jednolity DzU z 2015 r., poz. 121 – dalej usus) zasad ustalania podstawy wymiaru składek na ubezpieczenia społeczne zleceniobiorcy. Oznacza to, że zgodnie z art. 18 ust. 3 w związku z art. 4 pkt 9 i art. 20 ust. 1 usus, jeżeli w umowie agencyjnej lub umowie-zleceniu albo w innej umowie o świadczenie usług określono odpłatność za jej wykonywanie kwotowo, w kwotowej stawce godzinowej lub akordowej albo prowizyjnie, to podstawę wymiaru składek stanowi przychód z tytułu wykonywania pracy na podstawie tego typu umowy w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. I wreszcie, jeżeli zleceniobiorca jest jednocześnie zatrudniony na podstawie umowy o pracę w innej firmie i jego wynagrodzenie z tego tytułu będzie co najmniej równe kwocie minimalnego wynagrodzenia, z tytułu wykonywania pracy na podstawie umowy-zlecenia będzie podlegał ubezpieczeniom emerytalnemu i rentowym tylko dobrowolnie, co wynika z art. 9 ust. 1 i 1a usus.

Nie dotyczy to jednak przypadku, gdy praca w ramach umowy cywilnoprawnej jest faktycznie wykonywana na rzecz pracodawcy. W takim przypadku – zgodnie z art. 8 ust. 2a i art. 18 ust. 1a usus – dla potrzeb ubezpieczeń społecznych zleceniobiorca jest traktowany tak jak pracownik, a przychód z tytułu umowy cywilnoprawnej jest uwzględniany w podstawie wymiaru składek na ubezpieczenia społeczne z tytułu stosunku pracy. Przepis art. 8 ust. 2a usus mówi, że za pracownika, w rozumieniu tej ustawy, uważa się także osobę wykonującą pracę na podstawie umowy agencyjnej, umowy-zlecenia lub innej umowy o świadczenie usług, do której zgodnie z kc stosuje się przepisy dotyczące zlecenia, albo umowy o dzieło, jeżeli umowę taką zawarła z pracodawcą, z którym pozostaje w stosunku pracy, lub jeżeli w ramach takiej umowy wykonuje pracę na rzecz pracodawcy, z którym pozostaje w stosunku pracy.

Zgodnie z ugruntowaną linią  orzecznictwa, płatnikiem składek jest w takim przypadku wyłącznie pracodawca. Dotyczy to również składek należnych od przychodu z tytułu umowy agencyjnej, umowy-zlecenia lub innej umowy o świadczenie usług albo umowy o dzieło, zawartej lub wykonywanej na rzecz własnego pracodawcy (tak np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 25 czerwca 2014 r., sygn. akt III AUa 1982/13, postanowienie Sądu Najwyższego z 21 kwietnia 2015 r., sygn. akt II UZ 8/15).

A zatem osoby, których podstawa wymiaru składek na ubezpieczenia społeczne w danym miesiącu będzie niższa od minimalnego wynagrodzenia, spełniające warunki do objęcia obowiązkowo ubezpieczeniami z innych tytułów, podlegać będą ubezpieczeniom również z tych tytułów. Dodatkowo, jeśli zleceniobiorca prowadzi jednocześnie działalność gospodarczą, zobowiązany będzie zapłacić obowiązkowe składki od prowadzonego biznesu, jeżeli podstawa wymiaru składek z umowy-zlecenia będzie niższa od najniższej podstawy wymiaru składek obowiązującej osoby prowadzące działalność gospodarczą. Jest to 60 proc. przeciętnego wynagrodzenia, które zgodnie z obwieszczeniem ministra pracy i polityki społecznej z 21 grudnia 2015 r. wynosi 4055,00 zł.

W sytuacji, gdy zleceniobiorca posiada na przykład trzy umowy: pierwszą na kwotę 900 zł brutto, drugą na kwotę 1100 zł brutto, a trzecią na kwotę 500 zł brutto, to najkorzystniejszą podstawą wymiaru do naliczenia składek będzie suma umowy pierwszej i drugiej, czyli 2000 zł (ponieważ tylko suma tych dwóch umów przekracza wartość ustawowej płacy minimalnej). Od trzeciej umowy składki nie będą odprowadzane pod warunkiem, że zleceniobiorca wykaże, że już ma opłacany ZUS przez innego płatnika. Powinien przekazać pracodawcy odpowiednie dokumenty, np. ZUS RMUA, kopie pozostałych umów podlegających ubezpieczeniu.

Natomiast jeśli zleceniobiorca zawarł kilka umów-zleceń, ale ich suma nie przekracza kwoty minimalnego wynagrodzenia, to wówczas pełne składki należy odprowadzić od każdej umowy. Co istotne, obowiązek prawidłowego naliczenia składek przy prawidłowym poinformowaniu zleceniobiorcy o ilości i kwotach pozostałych wynagrodzeń co do zasady spoczywa na płatniku (zleceniodawcy).

Wyższe minimalne wynagrodzenie

Wzrasta też minimalne wynagrodzenie osób fizycznych wykonujących pracę na podstawie umowy-zlecenia oraz umowy o świadczenie usług, do których stosuje się przepisy o zleceniu, do 12 zł brutto za godzinę. Zmiana ta została określona w opublikowanym 20 stycznia br. na stronach internetowych Rządowego Centrum Legislacji rządowym projekcie ustawy o zmianie ustawy o minimalnym wynagrodzeniu za pracę oraz ustawy o Państwowej Inspekcji Pracy (dalej – uzumwp). Podwyżka stawki minimalnej umów-zleceń była jednym ze sztandarowych projektów PiS w kampanii wyborczej i została zapowiedziana przez premier Beatę Szydło w expose, a wprowadzenie tej obietnicy w życie (zgodnie z art. 5 uzumwp – 1 lipca 2016 r.) jest tym bardziej prawdopodobne, że w przeciwieństwie do innych projektów nie wiąże się ona z obciążeniami dla budżetu państwa.

Minimalna stawka obejmie nie tylko osoby pracujące na umowę-zlecenie, ale także prowadzące działalność gospodarczą, o ile wykonują pracę lub usługi osobiście (art. 1 ust. 3 uzumwp), a przepisy mają być stosowane do wszystkich umów, bez względu na sposób ustalania wynagrodzenia (wg stawki godzinowej, miesięcznej, tygodniowej itp.). Projekt zakłada, że przedsiębiorca, który nie wypłaca należnego wygrodzenia za każdą godzinę pracy zgodnie z przepisami ustawy oraz nie prowadzi ewidencji liczby godzin przepracowanych, będzie podlegać karze grzywny od 1 tys. zł do 30 tys. zł. Inspektorzy pracy są uprawnieni do przeprowadzania kontroli „bez uprzedzenia i o każdej porze dnia i nocy”. Mogą oni również nakazać stronie umowy wypłatę wynagrodzenia zgodnego z ustawową stawką minimalną, a decyzja taka ma rygor natychmiastowej wykonalności (art. 2 ust. 3 uzumwp). Projekt uchyla też art. 6 ust. 2 i 3 ustawy z 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę, zgodnie z którym wysokość wynagrodzenia pracownika w pierwszym roku jego pracy nie może być niższa niż 80 proc. wysokości minimalnego wynagrodzenia. Pozwoli to znieść zróżnicowanie wynagrodzenia minimalnego ze względu na staż pracy. Po wejściu w życie tej zmiany (zgodnie z art. 5 uzumwp – 1 stycznia 2017 r.) wszyscy pracownicy – niezależnie od stażu pracy – będą mieli prawo do 100 proc. minimalnego wynagrodzenia. Propozycja określa również rodzaje umów, do których projekt nie miałby zastosowania. Dotyczy to umów cywilnoprawnych zawartych przez radcę prawnego oraz pełnomocnictw udzielanych adwokatom przez klientów (art. 1 ust. 3 uzumwp). Takie osoby bowiem – jak informują autorzy projektu – w praktyce są wynagradzane na znacznie wyższym poziomie.

Skutki dla wspólnot

Wspólnoty mieszkaniowe powinny liczyć się z istotnymi podwyżkami kosztów zarządu nieruchomością wspólną, bowiem umowy-zlecenia są podstawową formą zatrudnienia osób świadczących usługi na rzecz wspólnot: hydraulików, elektryków, księgowych, osób sprzątających, pielęgnujących zieleń itp. Również jeśli wspólnota/zarządca zawiera umowę o świadczenie usług ze spółką prawa handlowego czy też podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, to ten z reguły zatrudnia pracowników realizujących usługi na rzecz wspólnoty właśnie na umowy-zlecenia. Typowym przykładem są agencje ochrony. Wspólnota na podstawie zawartej z firmą ochroniarską umowy o świadczeniu usług korzysta z całodobowej pracy dwóch agentów zatrudnionych na umowę zlecenie. Stawka płacona obecnie przez wspólnotę to 10 zł netto za osobogodzinę, co daje miesięczny koszt w granicach 18 000 zł brutto. W związku z wprowadzeniem na mocy uzusus pełnego oskładkowania umów-zleceń firma ochroniarska wystąpiła do wspólnoty o podniesienie stawki godzinowej do 11,50 zł netto, co oznacza koszt miesięczny brutto rzędu 20 700 zł (wzrost o 15 proc.). Natomiast wprowadzenie na mocy uzumwp stawki minimalnej w wysokości 12 zł brutto na godzinę będzie oznaczać dla pracodawcy wydatek 14,60 zł/osobogodzinę. Do tej kwoty firma musi doliczyć koszty szkolenia agentów, ich umundurowania, wyposażenia w środki łączności, koszt załóg interwencyjnych, ubezpieczenia i wreszcie marżę, czego skutkiem będzie podwyżka dla wspólnoty do co najmniej 16 zł netto za godzinę, a to oznacza wydatek miesięczny ponad 28 800 zł brutto (podwyżka w stosunku do stanu obecnego o 60 proc.).

Warto negocjować z dostawcami

Jak radzić sobie z podwyżkami? Warto negocjować z dostawcami kwestię rozdzielenia kosztów podwyżki między stronami, a zatem w praktyce – zmniejszenia marży usługodawcy. Czy i na ile to się uda zależy od kwot wyjściowych i stosunków na miejscowym rynku pracy i usług. Można również rozważyć rezygnację z umów stałych związanych z gotowością do świadczenia usług i zastąpienie ich płaceniem wyłącznie za konkretne czynności. Będzie to jednak związane z ryzykiem, które wspólnota/zarządca muszą skalkulować i zastanowić się, czy jeśli np. w sobotę pęknie rura wodociągowa, to uda się w miarę szybko znaleźć fachowca, który usunie usterkę, i ile taka ekspresowa usługa będzie kosztować.

W odniesieniu do ochrony można rozważyć zmniejszenie obsady, np. z dwóch agentów do jednego. Jeśli na stałe okaże się to niemożliwe lub skrajnie utrudniające funkcjonowanie wspólnoty, być może należy zabezpieczyć  ochronę tylko w godzinach nocnych. Jednocześnie należałoby zwiększyć nakłady na środki techniczne, np. zautomatyzowanie pracy bram czy szlabanów, instalację lub modernizację systemu monitoringu z możliwością obserwacji również w nocy (kamery cyfrowe pracujące w podczerwieni) i rejestracji obrazu, instalację systemu ppoż. z automatycznym powiadamianiem Straży Pożarnej itp. Można też rozważyć, czy część zleceń, dziś realizowanych w ramach stawki godzinowej, może być rozliczana w formie ryczałtu czy zlecenia z określoną kwotą wynagrodzenia. Wtedy trudniej będzie to odnieść do stawki godzinowej. Wzrost kosztów zarządu nieruchomością wspólną w tej czy innej formie wydaje się niestety nieunikniony.

 

Autor: Piotr Brogowski

Cały artykuł dostępny w numerze 5/2016

Pomagamy wspólnotom pozyskiwać dotacje na kompleksowe remonty budynków – mówi Hanna Zdanowska, prezydent Łodzi.

 

W Łodzi trwa prywatyzacja zasobów lokalowych, miasto pozbywa się udziałów we wspólnotach. Dlaczego?

Uważam, że podmioty prywatne najlepiej zarządzają majątkiem. Ale prywatyzacja dotyczy tylko kamienic w dobrym stanie. Przed uruchomieniem procedury sprawdzamy stan nieruchomości, jeżeli nie jest zadowalający, to prywatyzację wykluczamy, bo ludzie, którzy wykupiliby tam mieszkania za kilka procent ich wartości, nie mieliby pieniędzy na remonty i modernizacje. Jeżeli do tego budynek jest zabytkowy, to koszty inwestycji byłyby absolutnie poza zasięgiem mieszkańców. Prywatyzujemy tylko nieruchomości pozwalające prywatnym właścicielom na dobre administrowanie nimi.

 

Ale remont kamienicy, w której miasto ma np. połowę udziałów, też bywa trudny, bo właścicieli mieszkań tworzących wspólnotę często nie stać na wyłożenie pieniędzy proporcjonalnych do ich udziałów.

Dlatego uruchomiliśmy długofalowy program współpracy ze wspólnotami. Do wieloletniej prognozy finansowej wpisaliśmy środki na partycypację miasta w remontach kamienic wspólnotowych. To aż 75 mln zł. Te pieniądze dają wspólnotom szansę na zaciągnięcie kredytów, bo stają się wiarygodnym partnerem dla banków. Oczywiście wspólnoty muszą znaleźć środki na spłatę części zobowiązań przez prywatnych właścicieli, a więc muszą podwyższyć składki na fundusz remontowy.

 

Jak bardzo?

W wielu wspólnotach mieszkańcy płacą zaledwie po 2 zł za metr kwadratowy miesięcznie, a według naszych szacunków realna wysokość składki to 4–5 zł. Do takich podwyżek staramy się przekonać wspólnoty, w niektórych udaje się podnieść stawkę nawet do 10 zł. Zmiana jest dotkliwa, ale na szczęście coraz więcej osób uświadamia sobie, że bez remontów realna wartość nieruchomości spada, a kamienicom grozi nawet katastrofa budowlana.

 

Mimo wszystko przekonanie ludzi do takiego samoopodatkowania jest trudne.

Dlatego organizujemy spotkania z członkami wspólnot. Z pomocą Administracji Zasobów Komunalnych analizujemy sytuację poszczególnych kamienic. Przedstawiamy mieszkańcom wyniki tej analizy, sugerujemy, co wymaga remontu, jakie będą koszty, jak przebiegałyby prace, i oczywiście jakich nakładów finansowych to wymaga. Ale w skrajnych wypadkach nie wykluczamy drogi sądowej. Jeżeli wspólnota kategorycznie odmawia działań proinwestycyjnych, możemy pozwać ją, podnosząc zarzut braku troski o mienie, a tym samym działanie na szkodę współwłaściciela nieruchomości, czyli miasta. Jeżeli budynek jest cenny, np. widnieje w rejestrze zabytków, możemy też wywłaszczyć właścicieli, aby odzyskać prawo do dysponowania całą nieruchomością. Wolimy jednak na drodze ugody zaproponować właścicielom zamianę mieszkań na lokale w blokach. Cel tych wszystkich jest jeden: rozpoczęcie prac modernizacyjnych i remontowych. I nie chodzi tylko o odnowienie elewacji, ale o kompleksowe działania podnoszące jakość życia mieszkańców i stan techniczny budynków.

 

Mówimy cały czas o wspólnotach, w których miasto ma udziały. Ale czy można nakłonić do remontów wspólnoty całkowicie prywatne?

Przede wszystkim można pomóc im w pozyskiwaniu środków na inwestycje. Podczas prac nad ustawą o rewitalizacji udało nam się przekonać rząd do wpisania wspólnot mieszkaniowych do grupy beneficjentów środków unijnych. Więc będą one mogły korzystać pieniędzy w obecnej perspektywie unijnej. Niezależnie od tego, czy miasto ma w danej wspólnocie udziały, czy nie, może ona otrzymać dotację. W urzędzie miasta powołaliśmy zespół, którego zadaniem jest wspomaganie wspólnot w staraniach o środki zewnętrzne, łącznie z pomaganiem w pisaniu wniosków i zgromadzeniu niezbędnej dokumentacji.

 

Jak pomoc wygląda w praktyce?

Urzędnicy przedstawiają zainteresowanej wspólnocie wszystkie możliwości pozyskania środków, zarówno z Unii na rewitalizację, jak i z Wojewódzkiego Funduszu Ochrony Środowiska na termomodernizację. Pomagają przygotować wnioski, podpowiadają, jakie dokumenty zgromadzić, w jakim trybie się to odbywa. Są w stanie poprowadzić wspólnotę za rękę od początku do końca. Oferują całościowe wsparcie merytoryczne. Pomagają nawet uregulować sprawy własnościowe. Kiedyś w Łodzi lokale mieszkaniowe sprzedawane były po obrysie budynku, a podwórko typu studnia pozostawało miejskie. To rodzi wiele praktycznych problemów, bo gdy wspólnota chce postawić jakiekolwiek rusztowanie, musi wejść na miejski grunt, co jest obwarowane wieloma obowiązkami. Miasto może sprzedać wspólnocie podwórko za symboliczną kwotę, ale trzeba wtedy spowodować, że u notariusza pojawią się w tym samym czasie wszyscy właściciele nieruchomości, żeby podpisać akt notarialny i na nowo podzielić udziały w gruncie. Dlatego żeby ułatwić wspólnotom działania, przekazujemy im tereny wokół budynków oraz podwórka w nieodpłatne użytkowanie. Generalnie robimy wszystko, aby wspólnoty mogły zostać beneficjentami środków zewnętrznych.

 

Na jak duże dopłaty mogą liczyć?

Do 85 proc. kosztów kwalifikowanych. To naprawdę bardzo duże środki na kompleksowe remonty, obejmujące wymianę infrastruktury, źródeł ciepła, stolarki okiennej, dachu, remont klatek schodowych i oczywiście elewacji.

 

Korzyści dla wspólnot z takiej współpracy z miastem są oczywiste. Ale jakie są pozytywy dla miasta? Wielu prezydentów i burmistrzów jest zdania, że nie powinni angażować się w remonty budynków niebędących w zasobach komunalnych.

Miasto to ludzie, a więc powinniśmy zapewniać im jak najlepszy komfort życia niezależnie od tego, czy mieszkają w lokalach komunalnych, we wspólnotach czy w spółdzielniach mieszkaniowych. Po objęciu urzędu prezydenta zaczęłam spotykać się z przedsiębiorcami, pytałam dlaczego nie chcą inwestować w mieście, tylko przyjeżdżają, oglądają i wyjeżdżają. Odpowiedzi miały wspólny mianownik: co z tego, że w Łodzi jest dostęp do kadry, tanie grunty, skoro brakuje ładnej przestrzeni do życia. Inwestor po wybudowaniu fabryki ściąga kadrę zarządzającą, menedżerowie muszą tutaj zamieszkać i żyć. Oczekują nie tylko bogatej oferty kulturalnej i sportowej, dróg rowerowych, ale i estetycznego otoczenia. Nie chcą posyłać dzieci do szkół otoczonych zrujnowanymi kamienicami. A więc działania miasta muszą być ukierunkowane na podnoszenie estetyki. Nie może być tak, że obok pięknie odremontowanej kamienicy miejskiej stoi budynek wspólnotowy, z którego płatami odpada tynk. Skoro więc prawo zabrania nam wprost finansować całościowe remonty prywatnych kamienic, powinniśmy wychodzić z ofertą pomocy wspólnotom w planowaniu i realizacji inwestycji.

 

Czyli wspólna walka o poprawę wizerunku miasta?

Tak, bo znaczącym elementem wizerunku jest jakość budynków. Podam ciekawy przykład. Kilka lat temu mieliśmy kłopoty z pozyskaniem deweloperów. Tłumaczyli: nie zbudujemy mieszkań w Łodzi, bo nikt nie kupi lokalu, z którego okna rozciąga się widok na ruiny i śmieci. Dziś mamy w mieście aż 130 inwestycji deweloperskich, z tego gros w centrum. Problemem zaczyna być tutaj znalezienie nowego miejsca do zabudowy. Bardzo mnie cieszy zmiana mentalności członków wspólnot mieszkaniowych. Widzą, że podwyższanie składek remontowych ma sens, że w konsekwencji przekłada się to na skokową poprawę jakości życia. A my zachęceni dobrą atmosferą współpracy już przygotowujemy kolejne programy, na przykład pomocy wspólnotom w podłączaniu budynków do miejskiego ciepła i likwidacji pieców węglowych.

 

Rozmawiał Sławomir Bukowski

Wywiad ukazał się w numerze 5/2016

Od ponad 10 lat BMETERS dostarcza na polski rynek najwyższej jakości wodomierze, ciepłomierze i podzielniki kosztów ogrzewania. Uzupełnienie oferty urządzeń pomiarowych stanowi system zdalnego odczytu, który zapewnia wygodę, samowystarczalność i kontrolę nad zarządzaną nieruchomością.

Zarządzanie w Twoich rękach

Rozwiązanie opracowane przez BMETERS Polska pozwala nie tylko na szybkie i wygodnie odczytywanie wskazań wodomierzy, ciepłomierzy i podzielników kosztów ogrzewania, ale także na konfigurację urządzeń oraz dokonywanie rozliczeń w oparciu o pozyskane dane. 

Zdalny odczyt to większa kontrola nad administrowanym budynkiem, ale również duża wygoda - wszystkie informacje dotyczące zużycia mediów są dostępne od ręki. BMETERS gwarantuje wsparcie techniczne przez cały okres użytkowania, darmową aktualizację oprogramowania i wieloletnią gwarancję na urządzenia. 

Urządzenia BMETERS umożliwiają samodzielny, zdalny odczyt mediów oraz administrowanie jego wynikami.

Oprogramowanie do zdalnego odczytu BMETERS Hydrolink opracowane zostało z myślą o pobieraniu wskazań z wodomierzy, ciepłomierzy i podzielników. Programy współpracują ze sobą, można je obsługiwać przy użyciu tylko jednego zestawu inkasenckiego. System BMETERS sygnalizuje administratorowi wystąpienie nietypowych odczytów oraz sytuacji wymagających interwencji. Zarządca budynku ma możliwość filtrowania danych i samodzielnej konfiguracji kolumn. Odczyty, uwzględniające dane aktualne i archiwalne z ostatnich 12 miesięcy,można w łatwy sposób eksportować do zewnętrznych programów księgowo-rozliczeniowych. 

Okno programowania ciepłomierzy w programie Hydrolink Ciepłomierze

HydroCalc - uniwersalny program do rozliczania kosztów ogrzewania oraz zużycia wody

Programy Hydrolink Ciepłomierze, Hydrolink Wodomierze oraz Hydrolink Podzielniki dostarczają wszystkie niezbędne dane, których profesjonalny administrator budynku potrzebuje, aby rozliczyć wybrane medium. Programy Hydrolink w pełni współpracują z programem rozliczeniowym HydroCalc. Stanowi on uniwersalne narzędzie do rozliczania kosztów zużycia ciepła i wody. Pozwala na dokonywanie rozliczeń na podstawie powierzchni, wskazań wodomierzy, ciepłomierzy i/lub podzielników, temperatury otoczenia i kosztów wspólnych. Do pozostałych podstawowych możliwości programu należą także m.in. błyskawiczny import i eksport danych z/do arkuszy kalkulacyjnych, , ustalanie współczynnika przedpłaty dla wyliczenia przedpłat na poczet przyszłego okresu rozliczeniowego, duży wybór rozliczania lokali ryczałtowych oraz dostosowanie wzoru rachunku do potrzeb Klienta. HydroCalc jest w pełni zgodny z przepisami prawa energetycznego i stanowi część rekomendowanego przez Instytut Techniki Budowlanej w Warszawie  systemu rozliczania ciepła i wody. 

Przejrzyste aplikacje na urządzenia mobilne

Programy Systemu Zdalnego Odczytu Hydrolink umożliwiają odczyt również przy pomocy urządzeń mobilnych (tabletów, smartfonów) z systemem operacyjnym Android i Windows. Służy do tego intuicyjna w obsłudze aplikacja na telefony komórkowe Hydrolink Mobile, umożliwiająca nie tylko odczyt wodomierzy, ciepłomierzy i podzielników, ale także import i eksport danych do wszystkich systemów rozliczeniowych. Do obsługi na przenośnym sprzęcie przystosowany jest również program Hydrolink-EX, oferujący kompleksowy odczyt radiowy wszystkich rodzajów urządzeń w tym samym czasie i zarządzanie licznikami wody, ciepła i podzielnikami z poziomu jednej aplikacji, co znacznie przyśpiesza odczyt. Uniwersalne oprogramowanie może zostać zainstalowane na tabletach z systemami Windows. 

Hydrolink Online - nowoczesny portal internetowy, który przechowuje dane ze wszystkich urządzeń BMETERS oraz umożliwia ich stacjonarny odczyt, bez konieczności wychodzenia z biura

Elementem systemu zdalnego odczytu BMETERS jest również portal Hydrolink Online. Dzięki niemu administrator ma możliwość stacjonarnego odczytu wskazań z urządzeń pomiarowych, archiwizacji wyników oraz eksportowania danych w celu dokonania rozliczeń. Portal Portal umożliwia użytkownikowi wykonanie szczegółowych analiz zużycia mediów, dzięki którymzużycie wody i ciepła w lokalach będzie pod kontrolą oraz przyczyni się do zwiększenia oszczędności. Dane prezentowane są w przejrzystej formie, a elastyczny interfejs portalu pozwala na określenie dowolnego zakresu informacji (pojedyncze urządzenia, lokale, klatki, budynki czy całe osiedla), zarejestrowanych w dowolnym przedziale czasowym. Dodatkowo można obserwować przyrost zużycia wody oraz ciepła lub sposób wykorzystywania ciepła w lokalu na podstawie statystyk temperaturowych, rejestrowanych przez podzielniki kosztów ogrzewania.

 

Osiedla mieszkaniowe stanowią integralną cześć każdego miasta. Jest to również miejsce wypoczynku i relaksu po wyczerpującym dniu. Dlatego tak ważne jest dbanie o ciszę i komfortowe warunki życia. Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom zarówno mieszkańców osiedli mieszkaniowych jak również zarządców, producenci maszyn do pielęgnacji zieleni zaczęli wprowadzać na rynek maszyny akumulatorowe. Te nowoczesne urządzenia nie tylko są ciche i nie emitują spalin, ale są również wydajne i tańsze w użytkowaniu.

Na rynku możemy dziś spotkać szereg maszyn do pielęgnacji ogrodu zasilanych wydajną baterią litowo-jonową. Na liście produktów na baterię znajdziemy dziś: pilarki, podkrzesywarki do gałęzi, nożyce do żywopłotu, wykaszarki, dmuchawy, czy nawet kosiarki samojezdne. Dzięki zastosowaniu napędu elektrycznego wyeliminowano w nich bezpośrednią emisję zanieczyszczeń, zredukowano także hałas oraz drgania generowane przez silniki spalinowe. Ograniczony został również zakres prac konserwacyjnych niezbędnych do prawidłowej eksploatacji. Te maszyny otworzyły nowy rozdział w zakresie nowoczesnych rozwiązań technologicznych.

Urządzenia akumulatorowe charakteryzują się wydajnością, jak urządzenia zasilane niewielkim silnikiem spalinowym. Daje to duże możliwości zarówno klientom indywidualnym, jak również zarządcom, administratorom osiedli, zieleni miejskiej i spółdzielni mieszkaniowych. Dzięki tym urządzeniom nie musimy się już martwić o nadmierny hałas podczas pracy przy terenach zieleni na osiedlach, czy w parkach.

„Produkty akumulatorowe Husqvarna, które dziś są dostępne stanowią innowacyjne połączenie zalet urządzeń na baterię oraz mocy i osiągów klasycznych urządzeń spalinowych. Urządzenia bateryjne cechuje m.in.: lekka konstrukcja, wydajność, niski poziom hałasu oraz ergonomia. Wszystkie maszyny wyposażone są w centralny układ sterowania. To bardzo wygodny i bezpieczny sposób ich uruchamiania. Podczas pracy wybraną maszyną, jeżeli zaistnieje konieczność doładowania akumulatora, można go doładować w dowolnym momencie i w każdym miejscu, w którym mamy dostęp do źródła prądu. Poprzez zastosowanie dodatkowego akumulatora – praca odbywać się może w sposób ciągły przez wymianę akumulatorów z rozładowanego na naładowany” – mówi Paweł Przywózki, CLG Sales Manager firmy Husqvarna.

Dodatkowym atutem maszyn akumulatorowych jest fakt, że zastosowane do ich zasilania akumulatory oraz ładowarki mogą być współdzielone, co również ma pozytywny wpływ na koszty zakupu i eksploatacji. 

Dodatkowe informacje o firmie dostępne są na stronie: www.husqvarna.com 

 

Kontakt do biura prasowego:
Dominik Desperak
e-mail: 
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
kom. 531 676 595

Zapisz sie do newslettera