Wspólnota Mieszkaniowa

Czy jeszcze za naszego życia część bloków z lat 50. i 60. XX wieku trzeba będzie rozebrać, bo ich stan zagraża katastrofą budowlaną? Czy wybuch gazu na parterze może spowodować, że blok złoży się jak z domek z kart? Rozprawiamy się z najczęstszymi mitami dotyczącymi budownictwa z wielkiej płyty.

 

Przez prasę w marcu kolejny raz przelała się fala alarmujących artykułów. „Wielka płyta może runąć!” – krzyczał tytuł w jednej z codziennych gazet. Dziennikarze zadawali to samo pytanie: kiedy wielka płyta zacznie się rozpadać? Ten strach jest zrozumiały. Publicyści przywołują stosowane w budownictwie pojęcie okresu użytkowania. Projektując bloki mieszkalne z wielkiej płyty przyjęto, że okres ten wyniesie 50–70 lat. A skoro pierwsze takie osiedla zaczęły w Polsce powstawać w latach 50. XX wieku, dziennikarze policzyli, że ten czas nadchodzi, a mieszkańcom zagraża niebezpieczeństwo.

Na pytanie, kiedy zaczynamy wielkie wyburzanie, eksperci odpowiadają dobitnie: nieprędko. Ów projektowany okres użytkowania nie jest równoznaczny z czasem życia budynku, to teoretyczne założenie projektantów polegające na przyjęciu, że wszystkie instalacje budynku muszą wytrzymać, dajmy na to, 50 lat. Każdy budynek przechodzi jednak przez ten czas naprawy, remonty i modernizacje, które automatycznie ten okres wydłużają. Wymieniana jest stolarka okienna, rury wodne oraz kanalizacyjne, płukane są grzejniki. W efekcie bloki z wielkiej płyty wytrzymają jeszcze co najmniej sto lat, licząc od dziś.

Obiegowa opinia mówi o blokach z wielkiej płyty jak o domkach z kart, które mogą runąć w wyniku wybuchu gazu. Dr inż. Jarosław Szulc z Zakładu Konstrukcji i Elementów Budowlanych Instytutu Techniki Budowlanej w Warszawie określenie „domki kart” wyjątkowo irytuje. Bo jak mówi, w Polsce wiele razy dochodziło do wybuchów gazu, a konstrukcja budynków nie została naruszona. Zniszczenia zawsze miały lokalny charakter, na przykład eksplozja uszkadzała dwa sąsiadujące ze sobą lokale. Mieliśmy tylko jeden poważny wypadek – w 1995 roku wybuch gazu w Gdańsku zniszczył całą dolną kondygnację, w wyniku czego budynek się przechylił. Ale i wtedy można było bezpiecznie wyprowadzić ludzi, a blok się nie złożył. Szulc oglądał niedawno filmowy zapis prób rozbiórki bloku z wielkiej płyty w Sewastopolu. Rosjanie podłożyli ładunki, zdetonowali je, eksplozja zrujnowała całe piętro, a budynek stał dalej. Wniosek jest prosty: taki blok nie tylko niełatwo zniszczyć, ale nawet rozebrać. Szulc przyznaje, że sam uczestniczył w pracach rozbiórkowych bloków z wielkiej płyty w Polsce, które deweloperzy burzyli pod nowe inwestycje. Okazywało się, że kilkudziesięcioletnie budynki były w świetnym stanie. Prace były trudne, wymagały angażowania ciężkiego sprzętu.

 

Technologia modułowa

Według rozmaitych szacunków dziś w Polsce jest ponad 4 mln mieszkań w budynkach z wielkiej płyty, mieszka w nich 15–20 mln osób. Warto jednak pamiętać, że nie każdy blok z lat 60. to wielka płyta, poza tym samych systemów wielkopłytowych wymyślono kilka. Klasyczna technologia powstawała w latach 60. i 70. i polegała na tym, że budynki tworzono w technologii modułowej. Elementy do złożenia produkowano w tzw. fabrykach domów. A że transport ciężkich kilkutonowych elementów był trudny i kosztowny, fabryki domów lokalizowano w pobliżu wielkich inwestycji mieszkaniowych. W Warszawie powstał system WUF-T (Warszawska Uniwersalna Forma – Typowa), w Szczecinie – „Szczeciński”, w Poznaniu systemy „Winogrady” i „Rataje”, we Wrocławiu WWP (Wrocławska Wielka Płyta), w Łodzi – „Domino”. Był też „Leningrad” – specyficzny rodzaj budynków stawianych w Polsce w latach 80. z elementów przywożonych koleją z ZSRR na zamkniętych obszarach jednostek Północnej Grupy Wojsk Armii Radzieckiej. Budynki tego typu stoją m.in. w Świnoujściu, Legnicy, Zgierzu, Świętoszowie czy Białymstoku.

W latach PRL stawianie bloków faktycznie przypominało konstruowanie domków z kart. Ale te karty zostały ze sobą bardzo mocno powiązane. Dr Szulc przywołuje tu matematyczną prawidłowość, że trójkąt jest figurą mającą geometryczną niezmienność. Analogicznie blok z wielkiej płyty – wszystkie elementy, z których został stworzony, wszystkie złącza tych elementów, są na tyle mocne, że cała konstrukcja jest solidna i wytrzymała.

 

Spadające elewacje

Kolejny argument przytaczany w codziennej prasie: w PRL budowano szybko i byle jak. Moduły z fabryk domów przyjeżdżały uszkodzone, obtłuczone. Poza tym wszystkie elementy się starzeją. Korodują metalowe wieszaki płyt elewacyjnych. I z tymi zarzutami inżynierowie z Instytutu Techniki Budowlanej polemizują. Podkreślają, że problemów ze ścianami nośnymi bloków z wielkiej płyty jak dotąd w Polsce nie było. One są w bardzo dobrym stanie. Natomiast to prawda, że budowniczowie w PRL, aby zmniejszyć koszty, zastępowali wieszaki elewacyjne ze stali nierdzewnej takimi ze zwykłej stali, która w środowisku wilgotnym koroduje. Ale problem dotyczy tylko niektórych budynków i tylko elewacji. Aby go rozwiązać, wystarczy wprowadzić dodatkowe kotwy, które połączą warstwy wewnętrzną i zewnętrzną.

A pęknięcia na starych elewacjach? Czy to nie dowód na to, że beton kruszeje? Zjawisko, zdaniem dr. Szulca, dotyczy tylko zewnętrznej warstwy, elewacyjnej. Zarysowania nie są wynikiem błędu systemowego. To raczej kwestie losowe, przypadkowe. Może wieszaków na elewację zastosowano za mało, może tolerancja montażu była nie taka jak trzeba. W każdym razie nie są to wady konstrukcji nośnych. Nawet zarysowania w złączach nie mają znaczenia dla bezpieczeństwa.

Pod koniec lutego telewizje pokazywały nagranie z kamery monitoringu, jak silny wiatr zrywa z bloku na warszawskim Ursynowie dużą część elewacji ściany szczytowej. Odłamki uszkodziły trzy zaparkowane samochody. Okazało się, że odpadł fragment dodatkowego ocieplenia położonego w ostatnich latach. Wiele wskazuje na błędy wykonawcy prac. Takie katastrofy oczywiście nie mają prawa się wydarzyć, ale ta na Ursynowie to kolejny dowód na to, że kłopoty bywają przede wszystkim z elewacjami bloków z wielkiej płyty.

 

Samowolki mieszkańców

Jest jednak jeden czynnik zwiększający potencjalne zagrożenie. To sami mieszkańcy. Wybijają dodatkowe drzwi w ścianach działowych, czasem w ogóle te ściany likwidują. Robią to na własną rękę, bez zgłaszania nadzorowi budowlanemu. Co prawda nie mieliśmy jeszcze w Polsce ani jednego przypadku katastrofy spowodowanej samowolnymi przeróbkami, co nie zmienia faktu, że wykuwanie otworów może osłabić konstrukcję budynku. Ściany działowe w środku mieszkania też mogą być nośnymi. Bloki zaprojektowano według określonych założeń i wytrzymałość konstrukcji została policzona dla takiego, a nie innego układu pomieszczeń. Instytut Techniki Budowlanej swego czasu wydał serię zeszytów informacyjnych dotyczących budownictwa wielkopłytowego. W jednym z nich tłumaczył zagrożenia związane z wykuwaniem nowych otworów. Pokazywał też, jak można to robić, żeby zachować bezpieczeństwo. Bo oczywiście pewna ingerencja w konstrukcję jest możliwa. Ale prace musi zaplanować i zrealizować tylko ktoś mający wiedzę – uprawniony projektant, konstruktor. Inaczej do przeróbek podchodzi się w budynkach murowanych, a inaczej w blokach z wielkiej płyty, tylko konstruktor wie, jak rozchodzą się siły wewnętrzne w sytuacji naruszenia struktury budowli.

Strach lokatorów wielkiej płyty bierze się też stąd, że z upływem lat instalacje w budynkach zaczynają szwankować. Bo skoro rury przeciekają, okna się wypaczają, to i stan całego budynku może budzić zastrzeżenia. Narzekania na pewno nie wynikają jednak z założeń systemowych budownictwa wielkopłytowego. Raczej z niedogodności natury funkcjonalno-użytkowej. Pewne mankamenty budynków to z pewnością efekt niechlujstwa budowniczych, gdy na przykład ściany nie schodzą się pod kątem prostym. Ale to też pochodna pewnych założeń – nadrzędnym celem PRL-owskiego budownictwa było oddawanie do użytku jak największej liczby mieszkań. A skoro tak, to nie mogły być one ani duże, ani komfortowe. Raczej skromne, takie same dla wszystkich, o zbliżonym standardzie. Projektanci nie zajmowali się problemem oszczędzania energii, nie zastanawiali nad parametrami akustycznymi okien, w blokach czteropiętrowych nie instalowano wind, a wąskich klatek schodowych nie przystosowywano dla potrzeb osób niepełnosprawnych. Te niedogodności są charakterystyczną cechą wielkopłytowego budownictwa. Co ciekawe, nieszczelne okna były zamierzone... Gdyby dziś okna z tworzyw sztucznych dokładnie pozamykać, wentylacji w mieszkaniach w ogóle by nie było. A brak cyrkulacji powietrza stworzyłby zagrożenie dla bezpieczeństwa. Dlatego mieszkańcy bloków z wielkiej płyty powinni zostawiać rozszczelnione okna. Ot, taki urok tego budownictwa.

 

Wielkie badanie wielkiej płyty

Na koniec warto zadać pytanie, czy takie bloki da się modernizować? Instytut Techniki Budowlanej spróbuje w najbliższym czasie poszukać odpowiedzi na pytanie, co jest możliwe do zrobienia w budownictwie wielkopłytowym w ramach obszaru technicznego. Nie zajmie się estetyką, tylko bryłą. Sprawdzi, czy bloki można wyposażyć w windy, choćby zewnętrzne. Czy można bezpiecznie łączyć mieszkania w poziomie wybijając dodatkowe otwory. Czy możemy wybijać części stropów, tworząc dwukondygnacyjne apartamenty. Policzy zapas nośności budynków, aby sprawdzić, czy da się dobudowywać dodatkowe piętra na przykład ze spadzistym dachem. Wszystko po to, aby poprawić standard mieszkań.

Czy sprawdzi też przy okazji jakość materiałów użytych w PRL do budowy bloków? Instytut przyznaje, że współtworzył kiedyś wielką płytę i – co dobitnie podkreśla – od dziesiątków lat bada jej trwałość. Dr inż. Jarosław Szulc poleca lekturę rejestru katastrof prowadzonego przez Urząd Nadzoru Budowlanego, można w nim poczytać o przyczynach wypadków budowlanych. Katastrof i awarii w blokach z wielkiej płyty było niewiele. To pojedyncze przypadki, właśnie takie, jak wybuchy gazu, zazwyczaj wynikające z działania ludzi: błędów w użytkowaniu instalacji albo niesprawnej wentylacji.

Program badawczy ITB dotyczący budownictwa wielkopłytowego ma jeszcze jeden ważny cel: stworzenie wzorcowego modelu przeglądu stanu technicznego budynku, chodzi o opracowanie procedury i zestawu wskaźników, aby pomóc technikom – pracownikom administracji – którzy potem będą tych przeglądów dokonywać.

Reasumując: czy w najbliższym czasie cena rynkowa mieszkań w blokach z wielkiej płyty spadnie? Na cenę wpływa wiele elementów, obiektywnych i subiektywnych. Są miłośnicy mieszkań w takich blokach, inni z kolei zarzekają się, że nogi by tam nie postawili. Ale jeśli założyć, że istnieje prosta korelacja pomiędzy stanem technicznym budynku a jego ceną, to cena spadać nie powinna. Agencje pośrednictwa nieruchomości przyznają zresztą, że pustostanów w blokach w zasadzie nie ma, to najpłynniejszy rynek wtórny. Po prostu – ludzie chcą mieszkać w blokach.

 

Autor: Sławomir Bukowski

Zarówno NIK, jak i sądy administracyjne uznają za niezgodne z prawem komercyjne zarządzania prywatnymi nieruchomościami przez gminne  zakłady budżetowe oraz spółki komunalne. Mimo to nadal wiele spółek gminnych o statusie TBS nimi zarządza. Dlaczego tak się dzieje?

Po ukazaniu się w lutowym numerze „Wspólnoty Mieszkaniowej” artykułu Dominika Krzysztofowicza  „Spółki z udziałem gminy a zarządzanie wspólnotami”, wielu naszych Czytelników prosi o wyjaśnienie – jak to  jest możliwe, że mimo negatywnego stanowiska NIK, wiele spółek gminnych o statusie TBS zarządza nieruchomościami wspólnotowymi.

Sfera użyteczności publicznej

Zgodnie z ustawą z 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (dalej: ugk) działalność wykraczająca poza zadania o charakterze użyteczności publicznej nie może być prowadzona w formie samorządowego zakładu budżetowego (art. 7), z tym jednak, że jednostki samorządu terytorialnego mogą tworzyć spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjne, a także mogą przystępować do takich spółek (art. 9 ust. 1). Poza sferą użyteczności publicznej działanie takie jest dopuszczalne tylko wtedy, jeśli łącznie zostaną spełnione dwa warunki:

– istnieją niezaspokojone potrzeby wspólnoty samorządowej na rynku lokalnym,

– występujące w gminie bezrobocie w znacznym stopniu wpływa negatywnie na poziom życia wspólnoty samorządowej, a zastosowanie innych działań i wynikających z obowiązujących przepisów środków prawnych nie doprowadziło do aktywizacji gospodarczej, a w szczególności do znacznego ożywienia rynku lokalnego lub trwałego ograniczenia bezrobocia (art. 10 ust. 1 pkt 1 i 2 ugk).

Na powyższe przepisy wielokrotnie powoływała się Najwyższa Izba Kontroli (np. wystąpienie pokontrolne Delegatury NIK w Warszawie z 23 lipca 2007 r., nr ewid. P/07/142 LWA-41012-1-2007), uznając za niezgodne z prawem działania gmin, jej jednostek (np. zakładów budżetowych) oraz spółek komunalnych w zakresie komercyjnego zarządzania prywatnymi nieruchomościami. Podobne zdanie mają regionalne izby obrachunkowe, np. RIO w Gdańsku w raporcie pokontrolnym skierowanym 22 maja 2006 r. do Urzędu Miasta i Gminy w Kartuzach stwierdza, że prowadzenie obsługi administracyjnej wspólnot mieszkaniowych przez gminny zakład budżetowy  jest niezgodne z art. 7 ugk.

Analogiczne stanowisko zajmują też sądy administracyjne. Np. w wyroku z 14 stycznia 2014 r. (sygn. akt IV SA/Gl 176/13), WSA w Gliwicach uznał skargę wojewody śląskiego, stwierdzając niezgodność z prawem uchwały rady miasta ustanawiającej statut Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej i Remontowej, w którym zapisano, że zakład będzie świadczył usługi w zakresie zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi.

Zarząd w sytuacjach szczególnych

Skąd zatem wobec tak jednoznacznych stwierdzeń pojawiające się wątpliwości, a także stan faktyczny w wielu miejscowościach, w których spółki gminne, w tym TBS-y, świadczą usługi zarządzania nieruchomościami wspólnotowymi?

Po pierwsze, wyjątkiem mogą być tu wspólnoty, które powstały w drodze sukcesywnego wyodrębniania i sprzedaży lokali komunalnych, gdzie zarządzanie przez gminę nieruchomościami wspólnymi odnosi skutek do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Art. 40 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: uwl) stanowi bowiem, że w przypadkach gdzie państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne sprawują na podstawie przepisów dotychczasowych zarząd nieruchomościami wspólnymi, do tego typu zarządu, do czasu uregulowania tych spraw przez właścicieli, stosuje się odpowiednio przepisy uwl, dotyczące zarządu zleconego przez właścicieli osobie fizycznej lub prawnej. Co prawda powinno się w takich sytuacjach doprowadzić do przekazania przez gminę zarządu innemu podmiotowi, jednak kwestia ta leży w gestii właścicieli lokali i jeśli ci zachowują bierność, to stan taki może trwać do dziś.

Po drugie – w aktach notarialnych wykupu lokali zawartych przed 27 maja 1990 r. jako sprzedający figurował zazwyczaj Skarb Państwa. Po wejściu w życie w powyższej dacie ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym w miejsce Skarbu Państwa wstępowała gmina jako następca prawny. Ustawa o gospodarce komunalnej zabroniła gminom prowadzenia działalności gospodarczej w formie zakładów budżetowych, ale zakłady te częstokroć przekształciły się w spółki prawa handlowego i w tej formie do dziś sprawują zarząd nieruchomościami wspólnotowymi.

 

Po trzecie – należy odwołać się do brzmienia art. 23 ust. 1 ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw (dalej: unfpbm). Towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) mogą być tworzone w formie spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, spółek akcyjnych lub spółdzielni osób prawnych, przy czym stosuje się do nich odpowiednio przepisy kodeksu spółek handlowych lub prawa spółdzielczego (art. 23 ust. 2 unfpbm). Zgodnie natomiast z art. 27 ust. 2 tej ustawy towarzystwa mogą sprawować na podstawie umów-zleceń zarząd nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności (pkt 4), a także sprawować zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi w ułamkowej części jego współwłasność (pkt 4a). (...)

Autor: Piotr Brogowski
Całość dostępna w numerze 4/2016

Co zrobić, gdy minął sześciotygodniowy termin na zaskarżenie uchwały? Spotkać to może właścicieli, którzy nie interesowali się podejmowanymi uchwałami, przegapili termin czy nabyli lokal i zastali już stan prawny nieruchomości wspólnej z podjętymi wcześniej uchwałami wywołującymi skutki na przyszłość. Kiedy można żądać ustalenia nieistnienia uchwały? 

Kwiecień, maj i czerwiec to miesiące, w których bardzo często upływają terminy na zaskarżenie uchwał podjętych na lutowych i marcowych zebraniach w dużych wspólnotach mieszkaniowych. 

Powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej może być wytoczone przeciwko wspólnocie w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Także wtedy, gdy uchwała nie uzyska wymaganej liczby głosów na zebraniu, a dopiero po dodaniu głosów w toku ich indywidualnego zbierania, termin liczy się dopiero od dnia powiadomienia. 

 

O ile niedotrzymanie przez zarząd terminu na zwołanie zebrania właścicieli lokali we wspólnocie do 31 marca nie niesie żadnych negatywnych skutków dla właścicieli (wręcz przeciwnie umożliwia późniejsze zwołanie zebrania na wniosek każdego z właścicieli), to niedochowanie 6-tygodniowego terminu na zaskarżenie uchwały może uniemożliwić jej skutecznie zaskarżenie. W interesie każdego z właścicieli lokali, który uważa lub obawia się, że nieruchomość wspólna może być zarządzana w sposób nieprawidłowy lub podjęte zostaną niekorzystne dla niego decyzje, jest przypilnowanie własnych spraw i odpowiednio wczesne zaskarżenie uchwały. W przypadku, gdy właściciel lokalu nie może być obecny na zebraniu, może wystąpić do zarządu lub administratora o wydanie kopii podjętych uchwał.

 

Uchwała niezgodna z prawem 

Przepis art. 25 ustawy o własności lokali (dalej: uwl) dotyczy dużych wspólnot mieszkaniowych, w których obowiązują ustawowe zasady zarządu (właściciele lokali nie powierzyli w akcie notarialnym całego zarządu jednej osobie na podstawie art. 18 ust. 1 uwl). 

 

Powództwo o uchylenie uchwały okaże się skuteczne przede wszystkim, jeśli uchwała jest niezgodna z prawem. Jest to więc uchwała, która wywołuje skutki niezgodne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami, przykładowo wykracza poza zarząd nieruchomością wspólną albo ingeruje w prawo właściciela do odrębnej własności lokalu. Może to być też uchwała, której uchwalenie obarczone było błędami proceduralnymi, jeśli miały one wpływ na wynik głosowania. Uchwała może być także niezgodna z umową. Chodzi tu o umowę, która zgodnie z art. 18 ust. 1 uwl modyfikuje zasady zarządu ustawowego. (...)

 

Autor: Jan Jakub Jańczak, adwokat
Całość dostępna w numerze 4/2016

Zadeptana trawa, przemarznięte rośliny i ogólna szarość – to wiosenna rzeczywistość polskich osiedli. Jak sprawić, by nasze „meble ogrodowe”, trawniki, klomby i drzewa znów cieszyły wzrok?

 

Właśnie w kwietniu warto bacznie przyjrzeć się naszym „meblom ogrodowym”. Plastikowe zwykle wymagają mniej czynności – wystarczy często ścierka z płynem do czyszczenia lub silny strumień wody. Drewniane meble wymagają albo łagodnego detergentu, albo nawet ponownego odmalowania lub pokrycia pokostem. Te z drewna surowego powinno się natłuścić olejami. Na szczęście można znaleźć zarówno bezbarwne, jak i kolorowe środki.

Jeśli zabezpieczaliśmy nasze rośliny przed zimą, kwiecień to dobry czas na ich odsłonięcie. Szczególnie ważne jest to w przypadku róż. Wybieramy pochmurny dzień, gdy nie grożą już silne mrozy. Brak mocnego słońca da nam gwarancję, że nie przypali ono wystających części roślin. Słomę i liście usuwamy np. na kompost lub do śmieci organicznych. Nigdy ich nie palimy! Korę możemy zostawić jako ściółkę dla naszych roślin. 

Dobrze także nawieźć nowej ziemi tam, gdzie jest jej już za mało dla roślin lub gdy ma już nieodpowiedni odczyn. Pustym rabatkom na pewno dobrze zrobi też przekopanie ziemi (jeśli to możliwe – z kompostem). Pod drzewami i krzewami można także rozłożyć kompost. Warto również uzupełnić piasek w miejscach, gdzie zdecydowaliśmy się na żwirowe nawierzchnie. Po mrozach i odwilżach żwirowe alejki mogą stać się powodem kontuzji mieszkańców. 

Utwardzone chodniki także wymagają opieki. Na wiosnę trzeba oczyścić je z wielomiesięcznego brudu – gum, glonów, mchów czy nawet oleju silnikowego. Nieestetycznie wygląda też biały nalot z soli, który pozostaje po zimowym odśnieżaniu chodników. Dobrą metodą sprzątania jest wynajęcie myjki ciśnieniowej lub, z mniejszym budżetem, użycie szczotki i wody z minimalnym dodatkiem detergentu. Nie musi to być jednak syzyfowa praca. By brud szybko nie powrócił, oczyszczoną powierzchnię, szczególnie piaskowce i wapienie, można zaimpregnować. Istniejące środki nałożone na suchą powierzchnię powinny znacznie zredukować problem brudzenia się.

 

Ogrodnik „nożycoręki” 

Ostro, i to w dosłownym znaczeniu, musimy wziąć się za przycinanie uszkodzonych lub chorych pędów, np. róż. Jednak ciepły kwiecień zdecydowanie nie nadaje się już na cięcie drzew liściastych. To powinno być wykonane jeszcze w marcu lub przy zimnej pogodzie. Jeśli zrobimy inaczej, zranimy drzewa, w których krążą już soki. To bardzo osłabi roślinność. Kwiecień to za to idealny czas na pierwsze przycinanie żywopłotu. 

 

Jeśli w ogrodzie przy budynku mamy oczko wodne, to jemu także powinniśmy poświęcić nieco uwagi. Trzeba oczyścić dno z gnijących resztek roślin. Jeśli tym się nie zajmiemy, to mamy gwarancję szybkiego rozwoju glonów wraz ze wzrostem temperatury. Zagraża to roślinom, które chcemy utrzymywać w wodzie, a przede wszystkim zwierzętom żyjącym w naszym stawie. (...)

 

Autor: Paweł Trewlo
Cały artykuł dostępny w numerze 4/2016

Czy najemca lokalu użytkowego może wypowiedzieć umowę zawartą na czas oznaczony przed upływem terminu jej wygaśnięcia? Jak w tej sytuacji może bronić się wspólnota?

Stan faktyczny przedstawia się następująco. Wspólnota mieszkaniowa Z. zawarła umowę najmu lokalu użytkowego na czas określony 5 lat. Strony nie przewidziały możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Do umowy nie wprowadzono także zapisów dotyczących kar umownych za przedterminowe jej rozwiązanie, a także postanowień przewidujących rozwiązanie umowy za obopólną zgodą stron. Wynajmujący chce wypowiedzieć umowę przed upływem okresu, na jaki została zawarta. Czy obowiązujące przepisy chronią wspólnotę mieszkaniową przez zerwaniem umowy przez wynajmującego? Jakie roszczenia przysługują wspólnocie wobec wynajmującego?

Umowa najmu na czas oznaczony 

Do najmu lokali użytkowych zastosowanie znajdą przepisy ustawy Kodeks cywilny [dalej: „kc”] dotyczące najmu lokali (art. 680–692), a w kwestiach nieuregulowanych w tych przepisach także ogólne zasady dotyczące najmu (art. 659–679). Zgodnie z treścią art. 659 kc najem może być zawarty na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Uregulowania dotyczące wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony zostały określone w art. 673 § 3 kc. Przewiduje on możliwość wypowiedzenia umowy najmu przez strony w wypadkach określonych w umowie. Umowy zawarte na czas określony mają zatem co do zasady charakter trwały, co przemawia za brakiem możliwości ich wcześniejszego wypowiedzenia. Odnosząc się do wprowadzonych przez ustawodawcę wyjątków, w doktrynie zostały zgłaszane wątpliwości związane z rozumieniem słowa „wypadek”, którym powinno być jakieś zdarzenie dające się nazwać, z którym ma się wiązać przyczyna usprawiedliwiająca skrócenie czasu trwania umowy terminowej (wyrok SN z 21 stycznia 2015 r., sygn. akt: IV CSK 208/14). Wystarczy ogólne oznaczenie tych okoliczności. 

W orzecznictwie zdania są podzielone, zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego zamieszczenie w umowie najmu zawartej na czas oznaczony klauzuli zezwalającej na wypowiedzenie bez określenia, z jakich przyczyn można taką umowę wypowiedzieć, powinno być oceniane w świetle art. 58 kc. W ocenie SN takie postanowienie należy uznać za sprzeczne z naturą stosunku zobowiązaniowego umowy najmu zawartej na czas oznaczony, a tym samym z art. 3531 kc, co skutkuje jego nieważnością (por. uchwała 7 sędziów SN z 21 grudnia 2007 r., sygn. akt OSN rok 2008, 9, poz. 95).

Orzecznictwo rozszerzyło pojęcie „wypadek” na ogólną klauzulę zawartą w umowie najmu. Istnieją zatem orzeczenia, zgodnie z którymi strony mogą zawrzeć w umowie postanowienia określające „ważne przyczyny” czy też „szczególne przypadki” uzasadniające wypowiedzenie umowy, które ujawnią się dopiero w trakcie jej obowiązywania. 

Należy podkreślić, że chodzi o sytuacje nadzwyczajne, których nie dało się przewidzieć i które odbiegają od zwykłego, typowego rozwoju wypadków, dlatego jest to szczególny, nadzwyczajny przypadek (por. wyrok SA w Łodzi z 20 lutego 2013 r., sygn. akt: I ACa 1183/12). 

Mając na uwadze powyższe, wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony może nastąpić z przyczyn ogólnie określonych w umowie jako ważne, bez podawania konkretnych okoliczności. Jednak wprowadzenie takiego zapisu może skutkować powstaniem sporu między stronami umowy. Ocena prawidłowości wypowiedzenia będzie w takim przypadku należała do sądu, który po przeprowadzeniu interpretacji celu zawartej umowy wskaże o istnieniu bądź braku istnienia ważnych powodów wypowiedzenia umowy. Za słuszne należy zatem uznać określanie przez strony przyczyn uzasadniających wypowiedzenie umowy w sposób wyraźny i niebudzący wątpliwości. (...)

 

Autor: Karolina Brzezińska, aplikantka adwokacka
Cały artykuł dostępny w numerze 3/2016.

 

 

Zarządca nieruchomości zawsze jest zagrożony utratą kontraktu na rzecz konkurencji. W realnym świecie walczący nierzadko stosują taktyki niemające wiele wspólnego z uczciwą konkurencją. Różne są metody „ataku i obrony” w walce o klienta. Niektóre mogłyby być uznane za działania bezprawne.

Niestety, naruszenia prawa w tym zakresie są zazwyczaj bardzo trudne do udowodnienia. Zarządzanie nieruchomością wspólną na rzecz wspólnoty mieszkaniowej jest usługą bardzo specyficzną. Natura tej usługi jest delikatna i wrażliwa na zmiany, a czynności zarządcy nie są tak oczywiste, jak mogłoby się to wydawać. Rzetelna ocena jakości usługi wymaga pewnej znajomości profesji.

 

Usługa tania czy dobra?

Metodą ataku na konkurencję z zamiarem odebrania mu kontrahentów bywa zaoferowanie wspólnocie mieszkaniowej usługi tańszej, lepszej jakościowo lub o rozszerzonym zakresie.  Ocena realności bardzo korzystnej propozycji złożonej przez zarządcę aspirującego do obsługi wspólnoty mieszkaniowej jest rzadkością wśród właścicieli lokali. Nasi klienci nie zauważają, że nie istnieje dobrze świadczona usługa za najniższą na rynku cenę. A z pewnością nie jest możliwe utrzymanie takiej ceny przez wykonawcę, jako standardu obsługi wszystkich klientów w dłuższym czasie. Klient powinien pamiętać, że w dłuższej perspektywie każdy wykonawca dba o rentowność wszystkich własnych kontraktów i jedynie w ograniczonym zakresie i w ograniczonym czasie jest skłonny tolerować kontrakty nierentowne. Zawsze w takich sytuacjach średnie wynagrodzenie za świadczone usługi musi co najmniej kompensować się ze średnimi kosztami świadczenia tej usługi, w przeciwnym razie firma będzie miała straty i szybko splajtuje.

Odstępstwa od reguły najniższej ceny są wyjątkowe i dotyczą pojedynczych kontraktów realizowanych przez danego wykonawcę, np. na warunkach promocyjnych albo dla zdobycia przyczółku na nowym terenie. Trudna jest ocena intensywności obsługi różnych wspólnot mieszkaniowych. Przy takim samym standardzie czynności koniecznych dla każdej obsługiwanej nieruchomości wspólnej jest cały szereg czynności i aktywności alternatywnych, wynikających z najróżniejszych przyczyn, np. ze stanu obiektu i preferencji właścicieli lokali. Wiadomo, że wspólnoty mieszkaniowe z punktu widzenia zarządców dzielą się na łatwe i trudne.

 

Atak konkurenta

Atak konkurencji często polega na przekonywaniu właścicieli lokali, że aktualny zarządca jest nieprofesjonalny, nieuczciwy, niewiarygodny, a nawet zdarzają się pomówienia, że jest: dyletantem, oszustem, aferzystą, złodziejem… Nierzadko spotykamy się z rozpowszechnianiem nieprawdziwych informacji, manipulowaniem danymi, oczernianiem przeciwnika. Przy okazji atakujący korzysta z wszelkich możliwości i okazji, aby atakowanemu zarządcy przeszkadzać w pracy, utrudniać świadczenie usług i ogólnie rzecz biorąc zniechęcać go do dalszej współpracy z klientem.

Istotnym elementem ataku bywa „zdobywanie przyczółku” w gronie właścicieli lokali obsługiwanej wspólnoty i przeciągnięcie ich na stronę atakującego. Pozyskanie takich osób odbywa się poprzez osobiste relacje, przez znajomych, rodzinę, a czasem nawet z użyciem niedozwolonych prawem zachowań. Osoby te wyraźnie usiłują zbudować grupę poparcia dla idei zmiany zarządcy. (...)

 

Autor: Piotr M. Ochman
Cały artykuł dostępny w numerze 3/2016

Czy zarząd wspólnoty może podjąć decyzję o wyłączeniu dwóch przystanków windy prowadzących do tylnych wejść do lokali użytkowych? W jakim trybie może podjąć taką decyzję?

Zamierzamy, jako Zarząd wspólnoty mieszkaniowej wyłączyć z możliwości użytkowania dwa przystanki, na których zatrzymuje się winda. Służą one jedynie niektórym najemcom i właścicielom dwóch lokali użytkowych, a zatrzymywanie się windy na tych przystankach generuje zwiększone koszty konserwacji dźwigu. Zdaniem Zarządu jest to uzasadnione, bo winda zatrzymuje się na dwóch przystankach, z których można dostać się jedynie do tylnego wyjścia dwóch lokali użytkowych położonych na I piętrze budynku. Główne wejścia do tych lokali znajdują się w innej części budynku i jest do nich łatwiejszy dostęp od strony pasażu przebiegającego wzdłuż ulicy. Zarówno dostawcy, jak i klienci odwiedzający lokale użytkowe korzystają właśnie z głównego wejścia.

Użytkowana przez wszystkich właścicieli lokali winda ma charakter windy osobowo-towarowej, do obsługi której nie są wymagane szczególne uprawnienia. Z windy najczęściej korzystają właściciele lokali położonych na piętrach znajdujących się powyżej lokali użytkowych. Przystanki windy na wyższych piętrach połączone są z klatką schodową, w przypadku tych dwóch przystanków takiego połączenia nie ma –  wysiadając z windy, można zatem dojść tylko do jednego lokalu.

Winda ta nie jest także wykorzystywana podczas dostaw towarów do lokali użytkowych, ani też nie jest dźwigiem pożarowym, dostosowanym do normy EN81-72.

Ograniczenia są możliwe

Nie ulega wątpliwości, że wspólnoty mieszkaniowe są uprawnione do określania zasad, które mają pomagać w utrzymywaniu dobrych stosunków sąsiedzkich we wspólnocie, np. w regulaminach porządku domowego. Mogą one wprowadzać także pewne ograniczenia w korzystaniu z części wspólnych, a także urządzeń służących wszystkim właścicielom lokali, o ile będzie to wynikiem demokratycznych procedur określonych przepisami ustawy z o własności lokali (dalej: uwl). W ustawie tej wprost określono (art. 22 ust. 3 pkt 4 uwl), że zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w drodze uchwały. Niewątpliwie także ograniczenie możliwości czy sposobu korzystania z nieruchomości przez niektórych właścicieli lokali także będzie wymagało podjęcia przez wspólnotę takiej decyzji w drodze uchwały (tak też np. uzasadnienie wyroku Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim z 24 listopada 2014 r., sygn. akt I C 893/12).

Zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej może polegać na podziale quoad usum, który może wyłączać ze wspólnego użytkowania określoną część wspólnej nieruchomości na rzecz określonego lub określonych właścicieli, z wyłączeniem pozostałych, czy też na określonej zmianie funkcji użytkowych lub gospodarczych określonych części wspólnej nieruchomości. Analogiczne zasady można, moim zdaniem, zastosować do zmiany lub ograniczenia sposobu korzystania z urządzeń służących wszystkim właścicielom lokali (windy, zewnętrznego ujęcia wody, trzepaka itd.).

Jeżeli zatem jakieś określone względy (np. ekonomiczne) przemawiają za odjęciem bądź ograniczeniem możliwości korzystania z urządzeń wspólnoty służących wszystkim właścicielom, to taka decyzja musi być podjęta w drodze uchwały, bowiem nie jest to decyzja, którą mógłby podjąć samodzielnie zarząd. Taka decyzja musi być jednak poprzedzona głębszą analizą, czy projektowana zmiana nie naruszy istotnych interesów właścicieli, którzy w dotychczasowy sposób korzystali z tych urządzeń. 

W opisywanym stanie faktycznym wspólnota musi wziąć pod uwagę, czy pozbawienie dwóch właścicieli lokali użytkowych możliwości skorzystania z przystanku windy m.in.:

1) nie uniemożliwi całkowicie lub częściowo dostępu do tych lokali,

2) nie będzie miało wpływu na bezpieczeństwo użytkowania tych lokali (np. nie uniemożliwi prawidłowej ewakuacji z tych lokali),

3) nie naruszy lub zagrozi istotnym interesom właścicieli tych lokali.

Niewątpliwe jest jednak to, że wyłączenie przez wspólnotę przystanków windy może utrudniać korzystanie właścicielom lokali (lub innym osobom korzystających z tych lokali), jeśli używali oni tych przystanków oraz tylnych wejść np. do przyjmowania dostaw lub klientów albo zabezpieczenia lokali przed kradzieżą czy włamaniem (uzbrajanie alarmu itp.). Wyłączenie tych przystanków doprowadzi także do nierównego traktowania właścicieli lokali. Nie będą mieli oni nieograniczonego oraz obiektywnie swobodnego dostępu do swoich lokali w takim zakresie, jak pozostali właściciele, pomimo tego, że zachowają możliwość wejścia do nich z drugiej strony. (...)

 

Autor: Krzysztof Brudkowski

Cały artykuł dostępny w numerze 3/2016 „Wspólnoty Mieszkaniowej”

 

5 kwietnia 2016 r. | Godz.: 16.00-20.00

Muzeum Warszawskiej Pragi, ul. Targowa 50/52, Warszawa

 

Podczas seminarium odpowiemy na pytania:

  • Jak przygotować się merytorycznie, organizacyjnie do procesu rewitalizacji?
  • Skąd wziąć pieniądze na odnowienie kamienic, nieruchomości zabytkowych
    i poprzemysłowych czy podwórek?
  • Jak właściwie przygotować dokumenty pozwalające na włączenie się w proces rewitalizacji i dopasować je do dokumentów strategicznych i planistycznych gminy, takich jak: gminny program rewitalizacji, studium uwarunkowań
    i kierunków zagospodarowania przestrzennego, strategia rozwoju gminy?
  • Jakie nowoczesne technologie i rozwiązania można zastosować w procesie rewitalizacji?
  • Jak zaadaptować czy przebudować budynek, aby jak najlepiej służył mieszkańcom?

W programie:

  • Ustawa o rewitalizacji – czyli jak przygotować wspólnotę mieszkaniową do wejścia w procesy rewitalizacji budynków i ich otoczenia? Przeprowadzanie diagnozy i budowanie strategii w zakresie rewitalizacji.
  • Gminny program rewitalizacji jako podstawa działań rewitalizacyjnych i określenie obszarów zdegradowanych.
  • Rewitalizacja budynków zabytkowych – podstawy prawne, niezbędne wnioski, szczególny program finansowania.
  • Sposoby finansowania projektów rewitalizacyjnych.
  • Wykorzystanie nowoczesnych technologii i odnawialnych źródeł energii przy wykonywaniu konkretnych zadań rewitalizacyjnych.
  • Zapisy „ustawy krajobrazowej” a możliwości pozyskiwania dodatkowych środków przez wspólnoty mieszkaniowe za instalowanie reklam na budynkach i terenach wspólnych.

Więcej informacji:

tel. (22) 242 80 53

e-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

 

Patronat

Wojciech Zabłocki, Burmistrz Dzielnicy Praga-Północ m.st. Warszawy 

 

Organizatorzy

           

Partner medialny

 

 

Firma WITTUR od lat dostarcza komponenty i komplety modernizacyjne urządzeń dźwigowych. Działamy na terenie całej Polski.

Na jednym z warszawskich osiedli mieszkaniowych, w spółdzielczym budynku mieszkalnym z wielkiej płyty, zastosowaliśmy innowacyjne rozwiązanie. Zamawiający wymagał, aby winda była dostępna dla mieszkańców z poziomu 0 bez żadnych barier architektonicznych, a nie jak dotychczas z poziomu wysokiego parteru, czyli po pokonaniu kilkunastu schodków.  Dodatkowo szerokość drzwi wejściowych do windy musiała mieć 90 cm a powierzchnia kabiny powinna być jak największa, tak, aby w kabinie swobodnie zmieścił się wózek inwalidzki czy wózek dla dziecka.

Zaprojektowaliśmy windę z tzw. przelotem na wprost. Przy instalacji ograniczyliśmy się do niezbędnych prac budowlanych,  na które zezwalały warunki budynku. Takie rozwiązanie jest wygodne i bezpieczne dla mieszkańców – również dla osób starszych czy niepełnosprawnych.

Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani modernizacją windy w bloku i nasze rozwiązania są dla Państwa interesujące, zapraszam do kontaktu.

 

Zbigniew Mikołajczyk

Sales Manager
WITTUR Sp. z o.o.
Żerań Park II
ul. Annopol 4A (budynek B)
03-236 Warszawa
www.wittur.com
www.witturwindy.pl
www.facebook.com/witturpl

tel. +48 22 853 89 50
fax +48 22 853 89 51
tel. kom. +48 517 148 885

 

 

Opinie co do możliwości zarządzania przez spółki komunalne wspólnotami mieszkaniowymi są podzielone, bo wynikają głównie z różnej interpretacji przepisów. Większość zarówno w piśmiennictwie, jak i orzecznictwie skłania się do wniosku, że powoływanie spółek prawa handlowego przez gminy do zarządzania wspólnotami wykracza poza dozwolone ramy prawne. 

Gmina może prowadzić gospodarkę komunalną za pomocą zakładu budżetowego oraz spółek prawa handlowego. Nie można jednak zapomnieć, że działalność komunalnej spółki prawa handlowego jest uważana za działalność samej gminy, a spółka to wyłącznie forma jej prowadzenia. Stąd też spółka taka podlega podobnym ograniczeniom w prowadzeniu działalności gospodarczej jak gmina.

Choć zdarzają się przypadki, w których wspólnotą mieszkaniową zarządza zakład budżetowy, to zarówno literatura, jak i orzecznictwo stoją na stanowisku, że ustawodawca jednoznacznie przesądził, że zakład budżetowy nie może wykonywać innych zadań, niż tych o charakterze użyteczności publicznej. A wynika to z art. 7 ustawy o gospodarce komunalnej, według którego działalność wykraczająca poza zadania o charakterze użyteczności publicznej nie może być prowadzona w formie samorządowego zakładu budżetowego. Ponadto odpłatne świadczenie usług podmiotom innym niż gmina nie wchodzi w zakres zadań własnych gminy, ma charakter komercyjny i wykracza poza zadania użyteczności publicznej. Wprawdzie zadaniami użyteczności publicznej są zadania własne gminy w zakresie gospodarki nieruchomościami oraz gminnego budownictwa mieszkaniowego, jednak jak widać zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych nie może być uznane za realizację zadań o charakterze użyteczności publicznej. Bez znaczenia pozostaje przy tym to, czy gmina jest członkiem takiej wspólnoty, czy nie. 

Poza sferą użyteczności publicznej

Zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych oraz wykonywanie na ich rzecz odpłatnych usług nie należy do zadań o charakterze użyteczności publicznej, bo nie jest wymienione w art. 7 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym (usg). Również żadna inna ustawa nie wymienia zarządzania nieruchomościami wspólnymi jako zadania własnego gminy lub zadania innej niż gmina jednostki samorządu terytorialnego. Zarządzanie takimi nieruchomościami nie jest zadaniem o charakterze użyteczności publicznej także dlatego, że nie można mu przypisać żadnej z cech, jakie zgodnie z definicjami zawartymi w usg i w ustawie o gospodarce komunalnej charakteryzują te zadania.

W określonych sytuacjach gmina może jednak prowadzić działalność gospodarczą poza sferą użyteczności publicznej, ale zgodnie z art. 10 ustawy o gospodarce komunalnej, tworząc spółkę prawa handlowego, musi jednocześnie spełnić 2 warunki:

  • muszą istnieć niezaspokojone potrzeby wspólnoty samorządowej na rynku lokalnym, 
  • w gminie musi występować bezrobocie, które w znacznym stopniu wpływa ujemnie na poziom życia wspólnoty samorządowej, a zastosowanie innych działań i wynikających z obowiązujących przepisów środków prawnych nie doprowadziło do aktywizacji gospodarczej, a w szczególności do znacznego ożywienia rynku lokalnego lub trwałego ograniczenia bezrobocia.

W związku z powyższym trudno jednak uznać, by spółka powołana przez gminę mogła prowadzić działalność komercyjną dotyczącą zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Zarówno literatura, jak i NIK stoją na stanowisku, że zarządzanie wspólnotą mieszkaniową nie spełnia przesłanek umożliwiających powoływanie w tym celu spółki prawa handlowego.

Potwierdził to również Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 24 stycznia 2013 roku (sygn. akt I A Ca 778/12), w którym czytamy, że działalność polegająca na odpłatnym świadczeniu, na podstawie odrębnych umów, podmiotom innym niż gmina, usług dotyczących zarządzania nieruchomościami nie wchodzi w zakres zadań własnych gminy wymienionych w art. 7 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, ma charakter komercyjny i jako taka wykracza poza zadania o charakterze użyteczności publicznej. Ponieważ zarządzanie nieruchomościami nie jest zadaniem o charakterze użyteczności publicznej, przeto nie może być prowadzone ani przez zakład budżetowy, ani przez spółkę z udziałem gminy. Ponadto w tym samym wyroku sąd uznał, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jednoznacznie wskazują, że możliwość powierzenia zarządzania gminnymi zasobami nieruchomości podmiotom tworzonym w tym celu przez jednostki samorządu terytorialnego może nastąpić wyłącznie co do tych nieruchomości, które są 100-proc. własnością gminy lub są przedmiotem użytkowania wieczystego gminy. Tak więc powierzenie to nie może dotyczyć zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, nawet z przeważającym udziałem gminy.

Kontrola NIK krytyczna

W wyniku kontroli przeprowadzonej przez NIK („Zarządzanie komunalnym zasobem mieszkaniowym przez spółki prawa handlowego z udziałem gmin”, 2012 rok. Kontrola przeprowadzona w latach 2009–2010) okazało się, że powoływanie tego typu spółek nie jest odosobnioną praktyką. NIK skontrolowała aż 18 spółek, spośród których każda prowadziła działalność gospodarczą w obszarze zarządzania nieruchomościami z naruszeniem ustawowych ograniczeń wynikających z art. 10 ustawy o gospodarce komunalnej, w związku z art. 9 ust. 2 usg. Działalność ta polegała w szczególności na zarządzaniu nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, w tym również bez udziału gmin oraz wykonywaniu na ich rzecz odpłatnych usług, m.in. w zakresie wykonywania prac remontowych i utrzymania czystości.

W glosie do wyroku NSA z 6 grudnia 2000 roku (sygn. akt I SA/Gd 1997/99) Paweł Zaborniak zaznaczył, że redakcja przepisu art. 10 ust. 3 ustawy o gospodarce komunalnej oznacza, że gminy bez przeszkód mogą posiadać akcje lub udziały w spółkach nastawionych na prowadzenie działalności zarobkowej, jeżeli spółkę, z uwagi na prowadzone przez nią czynności, będzie można uznać za ważną dla rozwoju jednostki samorządowej. Jeżeli zaś spółka prowadząca wyłącznie czynności nastawione na osiągnięcie zysku nie będzie działała na rzecz rozwoju lokalnej wspólnoty samorządowej, gmina nie będzie mogła posiadać jej akcji lub udziałów, ponieważ jej działalność będzie niezgodna z prawem. 

NIK w wynikach kontroli uznała natomiast, że kapitałowe uczestnictwo gminy w spółkach handlowych jest przejawem prowadzenia przez gminę działalności gospodarczej, bowiem art. 10 ust. 1 ustawy o gospodarce komunalnej w zakresie, w jakim mówi o dopuszczalnych przypadkach uczestniczenia przez gminy w spółkach poza sferą użyteczności publicznej, jest rozwinięciem art. 9 ustawy o samorządzie gminnym, mówiącego o tym, że odrębna ustawa (czyli właśnie ustawa o gospodarce komunalnej) ma określić dopuszczalne przypadki, w których gmina może poza sferą użyteczności publicznej prowadzić działalność gospodarczą. 

Działalność spółek gminnych zarządzających wspólnotami mieszkaniowymi ma więc charakter bez wątpienia stricte komercyjny (usługa zarządzania nieruchomością wspólną jest bowiem prowadzona przez spółki za wynagrodzeniem ustalanym w drodze umowy cywilnoprawnej – umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną zawieranej ze wspólnotą mieszkaniową). 

Wśród spółek skontrolowanych przez NIK zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych miało bezpośrednie przełożenie na sytuację finansową tych spółek. W kontrolowanym okresie, z tytułu wykonywania tej działalności spółki osiągnęły bowiem przychody w łącznej kwocie 65 163 tys. zł, co stanowiło 14,6 proc. przychodów ogółem. W przypadku niektórych spółek zarządzanie nieruchomościami wspólnot stanowiło główne źródło przychodów, tj. 73,0 proc., 60,6 proc. oraz 56,2 proc.

Tymczasem Naczelny Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 9 stycznia 2003 roku (sygn. akt SA/Gd 1968/02) postawił tezę, że zasadnicza odmienność między gospodarką komunalną a działalnością gospodarczą polega głównie na tym, że gospodarka komunalna nie ma celu zarobkowego. Musi się ona mieścić w ramach działalności komunalnej, a jej obligatoryjnym celem pozostaje wykonywanie zadań własnych gminy, a w tym zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty (zadań użyteczności publicznej). Gmina jest przede wszystkim organem władzy publicznej, przez co, siłą rzeczy, musi przejąć określone funkcje interwencyjne w gospodarce. Chodzi tu zwłaszcza o dziedziny działalności społecznie niezbędnej, w których podmioty prywatne nie są zainteresowane podjęciem działalności (np. brak opłacalności), o tworzenie nowych miejsc pracy, o podtrzymywanie lokalnych tradycji i lokalnych ośrodków aktywności gospodarczej i kulturalnej.

Negatywne skutki 

Najwyższa Izba Kontroli uznała, że o ile dopuszczalna jest działalność gmin ukierunkowana na potrzeby społeczne i użyteczność publiczną, o tyle czysta działalność komercyjna gmin może w konsekwencji doprowadzić do zmonopolizowania niektórych rodzajów działalności przez gminę i odwracać jej uwagę od rzeczywistych potrzeb społecznych. Izba podkreśliła ponadto, że niezależnie od bezprawności zarządzania przez spółki z udziałem gmin nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych oraz świadczeniu na ich rzecz odpłatnych usług, skutkiem takiej działalności może być stworzenie barier dla ukształtowania się warunków niezbędnych do powstania bądź rozwoju konkurencji i aktywności gospodarczej. W przypadku jednej ze skontrolowanych gmin (40 tys. mieszkańców) działały faktycznie tylko trzy podmioty gospodarcze zarządzające nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych – w tym skontrolowana spółka gminna). Tymczasem w gminie tej w owym czasie było 20 licencjonowanych zarządców nieruchomości, a w ewidencji działalności gospodarczej zarejestrowano 19 przedsiębiorców posiadających w zakresie swojej działalności zarządzanie nieruchomościami.

Związane z taką sytuacją obawy wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 9 stycznia 2003 roku (sygn. akt I SA/Gd 1968/02), który stwierdził, że o ile pożądana, a przynajmniej dopuszczalna jest działalność gmin ukierunkowana na potrzeby społeczne i użyteczność publiczną (konieczność pozyskania środków finansowych niezbędnych na realizację zadań), o tyle czysta działalność komercyjna gmin może w konsekwencji doprowadzić do zmonopolizowania niektórych rodzajów działalności przez gminę i odwracać jej uwagę od rzeczywistych potrzeb społecznych.

Co więcej, podczas swojej kontroli NIK ujawniła przypadki, w których zarządzanie przez spółki gminne nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych z udziałem gmin skutkowało również uprzywilejowaniem gmin (właścicieli spółek) w stosunku do innych członków wspólnoty. W trzech spółkach ujawniono przypadki odstępowania od naliczania i pobierania od gminy należnych odsetek z tytułu zaległości, co oceniono negatywnie pod względem legalności i rzetelności. Powyższą praktykę prezesi spółek tłumaczyli m.in. szczególną pozycją gminy jako właściciela spółki i głównego zleceniodawcy zadań.

Literatura jednoznacznie wypowiada się na temat powoływania spółek prawa handlowego przez gminę w celu zarządzania wspólnotami i wydawałoby się, że praktyka taka jest niedopuszczalna. Tymczasem w niedawnym kontrowersyjnym wyroku swoje odmienne zdanie w tym temacie wyraził Sąd Okręgowy w Olsztynie (wyrok z 24 listopada 2014, sygn. akt I C 405/14), który uznał, że spółka z o.o. powołana przez gminę nie jest jednostką organizacyjną gminy, a zwłaszcza jej zakładem budżetowym, lecz posiada odrębną osobowość prawną. Stąd też w opinii olsztyńskiego sądu nie ma formalnych przeszkód, by spółka taka, jako odrębny od gminy podmiot, wykonywała działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami, o ile wchodzi to w zakres przedmiotu jej działalności. Wyrok ten budzi jednak wiele kontrowersji, bowiem stoi on w opozycji zarówno do literatury, Najwyższej Izby Kontroli, jak i Regionalnych Izb Obrachunkowych, które również krytycznie oceniają prowadzenie takiej działalności przez spółki gminne. 

Chociaż różnie interpretowane są przepisy to należy uznać, że zakład budżetowy, a także spółka gminna nie ma prawa prowadzić działalności związanej z zarządzaniem wspólnotą mieszkaniową. 

 

Autor: Dominik Krzysztofowicz

Artykuł ukazał się w numerze 2/2016 „Wspólnoty Mieszkaniowej”

 

Zapisz sie do newslettera