Wspólnota Mieszkaniowa

Ministerstwo Cyfryzacji i Krajowa Rada Notarialna podpisały porozumienie o współpracy związanej z cyfryzacją czynności notarialnych. Bedzie m.in. utworzony ogólnopolski rejestr testamentów i majątkowych umów małżeńskich.

 

Krajowa Rada Notarialna (KRN) podjęła te działania, aby usprawnić przepływ dokumentów i informacji pomiędzy notariuszami a ich klientami. Pierwszym krokiem ku cyfryzacji było wprowadzenie elektronicznych ksiąg wieczystych. Wszyscy notariusze posługują się już kwalifikowanym podpisem elektronicznym, a jeszcze w tym roku kancelarie notarialne zostaną bezpośrednio połączone ze wspomnianym wyżej elektronicznym systemem ksiąg wieczystych. Uruchomiono również portal (www.geoportal.gov.pl), dzięki któremu bez wychodzenia z domu możliwe jest ustalenie numeru konkretnej działki. Zasięg terytorialny portalu obejmuje cały kraj. Kolejnym krokiem jest podjęcie współpracy z Ministerstwem Cyfryzacji, które objęło swoim patronatem działania notariuszy. Porozumienie zostało podpisane na rok.

 

KRN i Ministerstwo Cyfryzacji planują stworzyć:

    Ogólnopolskie Elektroniczne Repozytorium Aktów Notarialnych,

    elektroniczne wypisy, odpisy i wyciągi aktów notarialnych,

    dostęp do Krajowego Rejestru Sądowego – ułatwi składanie wniosków,

    Ogólnopolski Rejestr Umów Majątkowych Małżeńskich,

    Ogólnopolski Rejestr Testamentów

 

Nowe rozwiązania

Głównym celem zmian jest ułatwienie dostępu do sporządzanych w formie aktu notarialnego umów sprzedaży, testamentów czy małżeńskich umów majątkowych. W rezultacie wymiana informacji będzie mniej czasochłonna, a bezpośredni dostęp do dokumentów ułatwi współpracę. Przez możliwość zweryfikowania określonych danych za pomocą systemu internetowego zmniejszy się ryzyko nieuczciwych transakcji. Wprowadzenie tego typu rozwiązań nie jest nowością. Cyfryzacja notariatu nastąpiła już w większości krajów Europy Zachodniej.

Powstanie Ogólnopolskiego Elektronicznego Repozytorium Aktów Notarialnych umożliwi dostęp np. do aktów notarialnych związanych z konkretną nieruchomością. Obecnie, aby uzyskać odpis aktu notarialnego, musimy osobiście stawić się w kancelarii, w której podpisano ten akt. Po wejściu proponowanych zmian w życie uzyskanie odpisu, wypisu, wyciągu będzie możliwe u każdego notariusza dzięki internetowemu systemowi. Uzyskany w ten sposób wyciąg czy odpis będzie miał taką samą moc prawną, jak dawna wersja papierowa.

Wprowadzenie proponowanych zmian nie oznacza, że do zawarcia umów w formie aktu notarialnego będzie mogło dochodzić za pośrednictwem Internetu. Taka zmiana nie nastąpi. Osobiste stawienie się u notariusza przed podpisaniem umowy nadal będzie niezbędne. Notariusz musi mieć możliwość potwierdzenia tożsamości stron biorących udział w danej czynności, ich poczytalności, a w przypadku obcokrajowca – stopnia znajomości języka polskiego.

Początkowo w internetowej bazie aktów notarialnych dostępne będą te akty, które zostały sporządzone po uruchomieniu systemu internetowego. Starsze akty notarialne będą stopniowo wprowadzane do systemu w ciągu kilku najbliższych lat. Elektroniczną wersję uzyskają te akty, które zostały podpisane maksymalnie 10 lat wstecz. Starsze, zgodnie z ustawą o notariacie, przekazuje się do archiwów sądowych.

 

Autor: Paulina Sobczyk

Cały artykuł dostępny w numerze 5/2016

 

 

Wspólnoty i ich zarządcy zetkną się w najbliższym czasie, o ile już to nie nastąpiło, ze wzrostem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, co wprost   wynika ze zmian ustawowych w zakresie ubezpieczeń społecznych i minimalnej stawki wynagrodzenia. Jak sprostać tym zmianom i jak poradzić sobie ze wzrostem kosztów?

Pierwszą regulacją, która pociąga za sobą wzrost kosztów utrzymania nieruchomości jest ustawa z 23 października 2014 r. o zmianie ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych oraz niektórych innych ustaw (DzU z 2014 r. poz. 1831) – dalej uzusu. Art. 6 tej ustawy mówi, że 1 stycznia 2016 r. weszły w życie art. 1 pkt 3 lit. a i b oraz pkt 8 ustawy, w istotny sposób zmieniające zasady podlegania ubezpieczeniom społecznym przez osoby, które wykonują pracę na podstawie umowy agencyjnej, umowy-zlecenia lub innej umowy o świadczenie usług, do której zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego (kc) stosuje się przepisy dotyczące zlecenia.

Co to oznacza w praktyce?

Zleceniobiorca, który spełnia warunki do objęcia ubezpieczeniami emerytalnym i rentowym z innych tytułów (np. z racji wykonywania pracy na podstawie drugiej umowy-zlecenia), podlega obowiązkowo ubezpieczeniu emerytalnemu i rentowemu również z tych tytułów. Zasady tej nie stosuje się, jeżeli łączna podstawa wymiaru składek z tytułu wykonywania pracy na podstawie umowy agencyjnej, umowy-zlecenia lub innej umowy o świadczenie usług lub z innych tytułów osiągnie kwotę minimalnego wynagrodzenia za pracę. Obecnie jest to 1850 zł brutto, zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 11 września 2015 r. w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę w 2016 r. (DzU z 2015 r., poz. 1385).

Powyższe zasady dotyczą także tych zleceniobiorców, którzy posiadają ustalone prawo do emerytury lub renty. Przepisy uzusu nie zmieniły określonych w ustawie z 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (tekst jednolity DzU z 2015 r., poz. 121 – dalej usus) zasad ustalania podstawy wymiaru składek na ubezpieczenia społeczne zleceniobiorcy. Oznacza to, że zgodnie z art. 18 ust. 3 w związku z art. 4 pkt 9 i art. 20 ust. 1 usus, jeżeli w umowie agencyjnej lub umowie-zleceniu albo w innej umowie o świadczenie usług określono odpłatność za jej wykonywanie kwotowo, w kwotowej stawce godzinowej lub akordowej albo prowizyjnie, to podstawę wymiaru składek stanowi przychód z tytułu wykonywania pracy na podstawie tego typu umowy w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. I wreszcie, jeżeli zleceniobiorca jest jednocześnie zatrudniony na podstawie umowy o pracę w innej firmie i jego wynagrodzenie z tego tytułu będzie co najmniej równe kwocie minimalnego wynagrodzenia, z tytułu wykonywania pracy na podstawie umowy-zlecenia będzie podlegał ubezpieczeniom emerytalnemu i rentowym tylko dobrowolnie, co wynika z art. 9 ust. 1 i 1a usus.

Nie dotyczy to jednak przypadku, gdy praca w ramach umowy cywilnoprawnej jest faktycznie wykonywana na rzecz pracodawcy. W takim przypadku – zgodnie z art. 8 ust. 2a i art. 18 ust. 1a usus – dla potrzeb ubezpieczeń społecznych zleceniobiorca jest traktowany tak jak pracownik, a przychód z tytułu umowy cywilnoprawnej jest uwzględniany w podstawie wymiaru składek na ubezpieczenia społeczne z tytułu stosunku pracy. Przepis art. 8 ust. 2a usus mówi, że za pracownika, w rozumieniu tej ustawy, uważa się także osobę wykonującą pracę na podstawie umowy agencyjnej, umowy-zlecenia lub innej umowy o świadczenie usług, do której zgodnie z kc stosuje się przepisy dotyczące zlecenia, albo umowy o dzieło, jeżeli umowę taką zawarła z pracodawcą, z którym pozostaje w stosunku pracy, lub jeżeli w ramach takiej umowy wykonuje pracę na rzecz pracodawcy, z którym pozostaje w stosunku pracy.

Zgodnie z ugruntowaną linią  orzecznictwa, płatnikiem składek jest w takim przypadku wyłącznie pracodawca. Dotyczy to również składek należnych od przychodu z tytułu umowy agencyjnej, umowy-zlecenia lub innej umowy o świadczenie usług albo umowy o dzieło, zawartej lub wykonywanej na rzecz własnego pracodawcy (tak np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 25 czerwca 2014 r., sygn. akt III AUa 1982/13, postanowienie Sądu Najwyższego z 21 kwietnia 2015 r., sygn. akt II UZ 8/15).

A zatem osoby, których podstawa wymiaru składek na ubezpieczenia społeczne w danym miesiącu będzie niższa od minimalnego wynagrodzenia, spełniające warunki do objęcia obowiązkowo ubezpieczeniami z innych tytułów, podlegać będą ubezpieczeniom również z tych tytułów. Dodatkowo, jeśli zleceniobiorca prowadzi jednocześnie działalność gospodarczą, zobowiązany będzie zapłacić obowiązkowe składki od prowadzonego biznesu, jeżeli podstawa wymiaru składek z umowy-zlecenia będzie niższa od najniższej podstawy wymiaru składek obowiązującej osoby prowadzące działalność gospodarczą. Jest to 60 proc. przeciętnego wynagrodzenia, które zgodnie z obwieszczeniem ministra pracy i polityki społecznej z 21 grudnia 2015 r. wynosi 4055,00 zł.

W sytuacji, gdy zleceniobiorca posiada na przykład trzy umowy: pierwszą na kwotę 900 zł brutto, drugą na kwotę 1100 zł brutto, a trzecią na kwotę 500 zł brutto, to najkorzystniejszą podstawą wymiaru do naliczenia składek będzie suma umowy pierwszej i drugiej, czyli 2000 zł (ponieważ tylko suma tych dwóch umów przekracza wartość ustawowej płacy minimalnej). Od trzeciej umowy składki nie będą odprowadzane pod warunkiem, że zleceniobiorca wykaże, że już ma opłacany ZUS przez innego płatnika. Powinien przekazać pracodawcy odpowiednie dokumenty, np. ZUS RMUA, kopie pozostałych umów podlegających ubezpieczeniu.

Natomiast jeśli zleceniobiorca zawarł kilka umów-zleceń, ale ich suma nie przekracza kwoty minimalnego wynagrodzenia, to wówczas pełne składki należy odprowadzić od każdej umowy. Co istotne, obowiązek prawidłowego naliczenia składek przy prawidłowym poinformowaniu zleceniobiorcy o ilości i kwotach pozostałych wynagrodzeń co do zasady spoczywa na płatniku (zleceniodawcy).

Wyższe minimalne wynagrodzenie

Wzrasta też minimalne wynagrodzenie osób fizycznych wykonujących pracę na podstawie umowy-zlecenia oraz umowy o świadczenie usług, do których stosuje się przepisy o zleceniu, do 12 zł brutto za godzinę. Zmiana ta została określona w opublikowanym 20 stycznia br. na stronach internetowych Rządowego Centrum Legislacji rządowym projekcie ustawy o zmianie ustawy o minimalnym wynagrodzeniu za pracę oraz ustawy o Państwowej Inspekcji Pracy (dalej – uzumwp). Podwyżka stawki minimalnej umów-zleceń była jednym ze sztandarowych projektów PiS w kampanii wyborczej i została zapowiedziana przez premier Beatę Szydło w expose, a wprowadzenie tej obietnicy w życie (zgodnie z art. 5 uzumwp – 1 lipca 2016 r.) jest tym bardziej prawdopodobne, że w przeciwieństwie do innych projektów nie wiąże się ona z obciążeniami dla budżetu państwa.

Minimalna stawka obejmie nie tylko osoby pracujące na umowę-zlecenie, ale także prowadzące działalność gospodarczą, o ile wykonują pracę lub usługi osobiście (art. 1 ust. 3 uzumwp), a przepisy mają być stosowane do wszystkich umów, bez względu na sposób ustalania wynagrodzenia (wg stawki godzinowej, miesięcznej, tygodniowej itp.). Projekt zakłada, że przedsiębiorca, który nie wypłaca należnego wygrodzenia za każdą godzinę pracy zgodnie z przepisami ustawy oraz nie prowadzi ewidencji liczby godzin przepracowanych, będzie podlegać karze grzywny od 1 tys. zł do 30 tys. zł. Inspektorzy pracy są uprawnieni do przeprowadzania kontroli „bez uprzedzenia i o każdej porze dnia i nocy”. Mogą oni również nakazać stronie umowy wypłatę wynagrodzenia zgodnego z ustawową stawką minimalną, a decyzja taka ma rygor natychmiastowej wykonalności (art. 2 ust. 3 uzumwp). Projekt uchyla też art. 6 ust. 2 i 3 ustawy z 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę, zgodnie z którym wysokość wynagrodzenia pracownika w pierwszym roku jego pracy nie może być niższa niż 80 proc. wysokości minimalnego wynagrodzenia. Pozwoli to znieść zróżnicowanie wynagrodzenia minimalnego ze względu na staż pracy. Po wejściu w życie tej zmiany (zgodnie z art. 5 uzumwp – 1 stycznia 2017 r.) wszyscy pracownicy – niezależnie od stażu pracy – będą mieli prawo do 100 proc. minimalnego wynagrodzenia. Propozycja określa również rodzaje umów, do których projekt nie miałby zastosowania. Dotyczy to umów cywilnoprawnych zawartych przez radcę prawnego oraz pełnomocnictw udzielanych adwokatom przez klientów (art. 1 ust. 3 uzumwp). Takie osoby bowiem – jak informują autorzy projektu – w praktyce są wynagradzane na znacznie wyższym poziomie.

Skutki dla wspólnot

Wspólnoty mieszkaniowe powinny liczyć się z istotnymi podwyżkami kosztów zarządu nieruchomością wspólną, bowiem umowy-zlecenia są podstawową formą zatrudnienia osób świadczących usługi na rzecz wspólnot: hydraulików, elektryków, księgowych, osób sprzątających, pielęgnujących zieleń itp. Również jeśli wspólnota/zarządca zawiera umowę o świadczenie usług ze spółką prawa handlowego czy też podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, to ten z reguły zatrudnia pracowników realizujących usługi na rzecz wspólnoty właśnie na umowy-zlecenia. Typowym przykładem są agencje ochrony. Wspólnota na podstawie zawartej z firmą ochroniarską umowy o świadczeniu usług korzysta z całodobowej pracy dwóch agentów zatrudnionych na umowę zlecenie. Stawka płacona obecnie przez wspólnotę to 10 zł netto za osobogodzinę, co daje miesięczny koszt w granicach 18 000 zł brutto. W związku z wprowadzeniem na mocy uzusus pełnego oskładkowania umów-zleceń firma ochroniarska wystąpiła do wspólnoty o podniesienie stawki godzinowej do 11,50 zł netto, co oznacza koszt miesięczny brutto rzędu 20 700 zł (wzrost o 15 proc.). Natomiast wprowadzenie na mocy uzumwp stawki minimalnej w wysokości 12 zł brutto na godzinę będzie oznaczać dla pracodawcy wydatek 14,60 zł/osobogodzinę. Do tej kwoty firma musi doliczyć koszty szkolenia agentów, ich umundurowania, wyposażenia w środki łączności, koszt załóg interwencyjnych, ubezpieczenia i wreszcie marżę, czego skutkiem będzie podwyżka dla wspólnoty do co najmniej 16 zł netto za godzinę, a to oznacza wydatek miesięczny ponad 28 800 zł brutto (podwyżka w stosunku do stanu obecnego o 60 proc.).

Warto negocjować z dostawcami

Jak radzić sobie z podwyżkami? Warto negocjować z dostawcami kwestię rozdzielenia kosztów podwyżki między stronami, a zatem w praktyce – zmniejszenia marży usługodawcy. Czy i na ile to się uda zależy od kwot wyjściowych i stosunków na miejscowym rynku pracy i usług. Można również rozważyć rezygnację z umów stałych związanych z gotowością do świadczenia usług i zastąpienie ich płaceniem wyłącznie za konkretne czynności. Będzie to jednak związane z ryzykiem, które wspólnota/zarządca muszą skalkulować i zastanowić się, czy jeśli np. w sobotę pęknie rura wodociągowa, to uda się w miarę szybko znaleźć fachowca, który usunie usterkę, i ile taka ekspresowa usługa będzie kosztować.

W odniesieniu do ochrony można rozważyć zmniejszenie obsady, np. z dwóch agentów do jednego. Jeśli na stałe okaże się to niemożliwe lub skrajnie utrudniające funkcjonowanie wspólnoty, być może należy zabezpieczyć  ochronę tylko w godzinach nocnych. Jednocześnie należałoby zwiększyć nakłady na środki techniczne, np. zautomatyzowanie pracy bram czy szlabanów, instalację lub modernizację systemu monitoringu z możliwością obserwacji również w nocy (kamery cyfrowe pracujące w podczerwieni) i rejestracji obrazu, instalację systemu ppoż. z automatycznym powiadamianiem Straży Pożarnej itp. Można też rozważyć, czy część zleceń, dziś realizowanych w ramach stawki godzinowej, może być rozliczana w formie ryczałtu czy zlecenia z określoną kwotą wynagrodzenia. Wtedy trudniej będzie to odnieść do stawki godzinowej. Wzrost kosztów zarządu nieruchomością wspólną w tej czy innej formie wydaje się niestety nieunikniony.

 

Autor: Piotr Brogowski

Cały artykuł dostępny w numerze 5/2016

Pomagamy wspólnotom pozyskiwać dotacje na kompleksowe remonty budynków – mówi Hanna Zdanowska, prezydent Łodzi.

 

W Łodzi trwa prywatyzacja zasobów lokalowych, miasto pozbywa się udziałów we wspólnotach. Dlaczego?

Uważam, że podmioty prywatne najlepiej zarządzają majątkiem. Ale prywatyzacja dotyczy tylko kamienic w dobrym stanie. Przed uruchomieniem procedury sprawdzamy stan nieruchomości, jeżeli nie jest zadowalający, to prywatyzację wykluczamy, bo ludzie, którzy wykupiliby tam mieszkania za kilka procent ich wartości, nie mieliby pieniędzy na remonty i modernizacje. Jeżeli do tego budynek jest zabytkowy, to koszty inwestycji byłyby absolutnie poza zasięgiem mieszkańców. Prywatyzujemy tylko nieruchomości pozwalające prywatnym właścicielom na dobre administrowanie nimi.

 

Ale remont kamienicy, w której miasto ma np. połowę udziałów, też bywa trudny, bo właścicieli mieszkań tworzących wspólnotę często nie stać na wyłożenie pieniędzy proporcjonalnych do ich udziałów.

Dlatego uruchomiliśmy długofalowy program współpracy ze wspólnotami. Do wieloletniej prognozy finansowej wpisaliśmy środki na partycypację miasta w remontach kamienic wspólnotowych. To aż 75 mln zł. Te pieniądze dają wspólnotom szansę na zaciągnięcie kredytów, bo stają się wiarygodnym partnerem dla banków. Oczywiście wspólnoty muszą znaleźć środki na spłatę części zobowiązań przez prywatnych właścicieli, a więc muszą podwyższyć składki na fundusz remontowy.

 

Jak bardzo?

W wielu wspólnotach mieszkańcy płacą zaledwie po 2 zł za metr kwadratowy miesięcznie, a według naszych szacunków realna wysokość składki to 4–5 zł. Do takich podwyżek staramy się przekonać wspólnoty, w niektórych udaje się podnieść stawkę nawet do 10 zł. Zmiana jest dotkliwa, ale na szczęście coraz więcej osób uświadamia sobie, że bez remontów realna wartość nieruchomości spada, a kamienicom grozi nawet katastrofa budowlana.

 

Mimo wszystko przekonanie ludzi do takiego samoopodatkowania jest trudne.

Dlatego organizujemy spotkania z członkami wspólnot. Z pomocą Administracji Zasobów Komunalnych analizujemy sytuację poszczególnych kamienic. Przedstawiamy mieszkańcom wyniki tej analizy, sugerujemy, co wymaga remontu, jakie będą koszty, jak przebiegałyby prace, i oczywiście jakich nakładów finansowych to wymaga. Ale w skrajnych wypadkach nie wykluczamy drogi sądowej. Jeżeli wspólnota kategorycznie odmawia działań proinwestycyjnych, możemy pozwać ją, podnosząc zarzut braku troski o mienie, a tym samym działanie na szkodę współwłaściciela nieruchomości, czyli miasta. Jeżeli budynek jest cenny, np. widnieje w rejestrze zabytków, możemy też wywłaszczyć właścicieli, aby odzyskać prawo do dysponowania całą nieruchomością. Wolimy jednak na drodze ugody zaproponować właścicielom zamianę mieszkań na lokale w blokach. Cel tych wszystkich jest jeden: rozpoczęcie prac modernizacyjnych i remontowych. I nie chodzi tylko o odnowienie elewacji, ale o kompleksowe działania podnoszące jakość życia mieszkańców i stan techniczny budynków.

 

Mówimy cały czas o wspólnotach, w których miasto ma udziały. Ale czy można nakłonić do remontów wspólnoty całkowicie prywatne?

Przede wszystkim można pomóc im w pozyskiwaniu środków na inwestycje. Podczas prac nad ustawą o rewitalizacji udało nam się przekonać rząd do wpisania wspólnot mieszkaniowych do grupy beneficjentów środków unijnych. Więc będą one mogły korzystać pieniędzy w obecnej perspektywie unijnej. Niezależnie od tego, czy miasto ma w danej wspólnocie udziały, czy nie, może ona otrzymać dotację. W urzędzie miasta powołaliśmy zespół, którego zadaniem jest wspomaganie wspólnot w staraniach o środki zewnętrzne, łącznie z pomaganiem w pisaniu wniosków i zgromadzeniu niezbędnej dokumentacji.

 

Jak pomoc wygląda w praktyce?

Urzędnicy przedstawiają zainteresowanej wspólnocie wszystkie możliwości pozyskania środków, zarówno z Unii na rewitalizację, jak i z Wojewódzkiego Funduszu Ochrony Środowiska na termomodernizację. Pomagają przygotować wnioski, podpowiadają, jakie dokumenty zgromadzić, w jakim trybie się to odbywa. Są w stanie poprowadzić wspólnotę za rękę od początku do końca. Oferują całościowe wsparcie merytoryczne. Pomagają nawet uregulować sprawy własnościowe. Kiedyś w Łodzi lokale mieszkaniowe sprzedawane były po obrysie budynku, a podwórko typu studnia pozostawało miejskie. To rodzi wiele praktycznych problemów, bo gdy wspólnota chce postawić jakiekolwiek rusztowanie, musi wejść na miejski grunt, co jest obwarowane wieloma obowiązkami. Miasto może sprzedać wspólnocie podwórko za symboliczną kwotę, ale trzeba wtedy spowodować, że u notariusza pojawią się w tym samym czasie wszyscy właściciele nieruchomości, żeby podpisać akt notarialny i na nowo podzielić udziały w gruncie. Dlatego żeby ułatwić wspólnotom działania, przekazujemy im tereny wokół budynków oraz podwórka w nieodpłatne użytkowanie. Generalnie robimy wszystko, aby wspólnoty mogły zostać beneficjentami środków zewnętrznych.

 

Na jak duże dopłaty mogą liczyć?

Do 85 proc. kosztów kwalifikowanych. To naprawdę bardzo duże środki na kompleksowe remonty, obejmujące wymianę infrastruktury, źródeł ciepła, stolarki okiennej, dachu, remont klatek schodowych i oczywiście elewacji.

 

Korzyści dla wspólnot z takiej współpracy z miastem są oczywiste. Ale jakie są pozytywy dla miasta? Wielu prezydentów i burmistrzów jest zdania, że nie powinni angażować się w remonty budynków niebędących w zasobach komunalnych.

Miasto to ludzie, a więc powinniśmy zapewniać im jak najlepszy komfort życia niezależnie od tego, czy mieszkają w lokalach komunalnych, we wspólnotach czy w spółdzielniach mieszkaniowych. Po objęciu urzędu prezydenta zaczęłam spotykać się z przedsiębiorcami, pytałam dlaczego nie chcą inwestować w mieście, tylko przyjeżdżają, oglądają i wyjeżdżają. Odpowiedzi miały wspólny mianownik: co z tego, że w Łodzi jest dostęp do kadry, tanie grunty, skoro brakuje ładnej przestrzeni do życia. Inwestor po wybudowaniu fabryki ściąga kadrę zarządzającą, menedżerowie muszą tutaj zamieszkać i żyć. Oczekują nie tylko bogatej oferty kulturalnej i sportowej, dróg rowerowych, ale i estetycznego otoczenia. Nie chcą posyłać dzieci do szkół otoczonych zrujnowanymi kamienicami. A więc działania miasta muszą być ukierunkowane na podnoszenie estetyki. Nie może być tak, że obok pięknie odremontowanej kamienicy miejskiej stoi budynek wspólnotowy, z którego płatami odpada tynk. Skoro więc prawo zabrania nam wprost finansować całościowe remonty prywatnych kamienic, powinniśmy wychodzić z ofertą pomocy wspólnotom w planowaniu i realizacji inwestycji.

 

Czyli wspólna walka o poprawę wizerunku miasta?

Tak, bo znaczącym elementem wizerunku jest jakość budynków. Podam ciekawy przykład. Kilka lat temu mieliśmy kłopoty z pozyskaniem deweloperów. Tłumaczyli: nie zbudujemy mieszkań w Łodzi, bo nikt nie kupi lokalu, z którego okna rozciąga się widok na ruiny i śmieci. Dziś mamy w mieście aż 130 inwestycji deweloperskich, z tego gros w centrum. Problemem zaczyna być tutaj znalezienie nowego miejsca do zabudowy. Bardzo mnie cieszy zmiana mentalności członków wspólnot mieszkaniowych. Widzą, że podwyższanie składek remontowych ma sens, że w konsekwencji przekłada się to na skokową poprawę jakości życia. A my zachęceni dobrą atmosferą współpracy już przygotowujemy kolejne programy, na przykład pomocy wspólnotom w podłączaniu budynków do miejskiego ciepła i likwidacji pieców węglowych.

 

Rozmawiał Sławomir Bukowski

Wywiad ukazał się w numerze 5/2016

Od ponad 10 lat BMETERS dostarcza na polski rynek najwyższej jakości wodomierze, ciepłomierze i podzielniki kosztów ogrzewania. Uzupełnienie oferty urządzeń pomiarowych stanowi system zdalnego odczytu, który zapewnia wygodę, samowystarczalność i kontrolę nad zarządzaną nieruchomością.

Zarządzanie w Twoich rękach

Rozwiązanie opracowane przez BMETERS Polska pozwala nie tylko na szybkie i wygodnie odczytywanie wskazań wodomierzy, ciepłomierzy i podzielników kosztów ogrzewania, ale także na konfigurację urządzeń oraz dokonywanie rozliczeń w oparciu o pozyskane dane. 

Zdalny odczyt to większa kontrola nad administrowanym budynkiem, ale również duża wygoda - wszystkie informacje dotyczące zużycia mediów są dostępne od ręki. BMETERS gwarantuje wsparcie techniczne przez cały okres użytkowania, darmową aktualizację oprogramowania i wieloletnią gwarancję na urządzenia. 

Urządzenia BMETERS umożliwiają samodzielny, zdalny odczyt mediów oraz administrowanie jego wynikami.

Oprogramowanie do zdalnego odczytu BMETERS Hydrolink opracowane zostało z myślą o pobieraniu wskazań z wodomierzy, ciepłomierzy i podzielników. Programy współpracują ze sobą, można je obsługiwać przy użyciu tylko jednego zestawu inkasenckiego. System BMETERS sygnalizuje administratorowi wystąpienie nietypowych odczytów oraz sytuacji wymagających interwencji. Zarządca budynku ma możliwość filtrowania danych i samodzielnej konfiguracji kolumn. Odczyty, uwzględniające dane aktualne i archiwalne z ostatnich 12 miesięcy,można w łatwy sposób eksportować do zewnętrznych programów księgowo-rozliczeniowych. 

Okno programowania ciepłomierzy w programie Hydrolink Ciepłomierze

HydroCalc - uniwersalny program do rozliczania kosztów ogrzewania oraz zużycia wody

Programy Hydrolink Ciepłomierze, Hydrolink Wodomierze oraz Hydrolink Podzielniki dostarczają wszystkie niezbędne dane, których profesjonalny administrator budynku potrzebuje, aby rozliczyć wybrane medium. Programy Hydrolink w pełni współpracują z programem rozliczeniowym HydroCalc. Stanowi on uniwersalne narzędzie do rozliczania kosztów zużycia ciepła i wody. Pozwala na dokonywanie rozliczeń na podstawie powierzchni, wskazań wodomierzy, ciepłomierzy i/lub podzielników, temperatury otoczenia i kosztów wspólnych. Do pozostałych podstawowych możliwości programu należą także m.in. błyskawiczny import i eksport danych z/do arkuszy kalkulacyjnych, , ustalanie współczynnika przedpłaty dla wyliczenia przedpłat na poczet przyszłego okresu rozliczeniowego, duży wybór rozliczania lokali ryczałtowych oraz dostosowanie wzoru rachunku do potrzeb Klienta. HydroCalc jest w pełni zgodny z przepisami prawa energetycznego i stanowi część rekomendowanego przez Instytut Techniki Budowlanej w Warszawie  systemu rozliczania ciepła i wody. 

Przejrzyste aplikacje na urządzenia mobilne

Programy Systemu Zdalnego Odczytu Hydrolink umożliwiają odczyt również przy pomocy urządzeń mobilnych (tabletów, smartfonów) z systemem operacyjnym Android i Windows. Służy do tego intuicyjna w obsłudze aplikacja na telefony komórkowe Hydrolink Mobile, umożliwiająca nie tylko odczyt wodomierzy, ciepłomierzy i podzielników, ale także import i eksport danych do wszystkich systemów rozliczeniowych. Do obsługi na przenośnym sprzęcie przystosowany jest również program Hydrolink-EX, oferujący kompleksowy odczyt radiowy wszystkich rodzajów urządzeń w tym samym czasie i zarządzanie licznikami wody, ciepła i podzielnikami z poziomu jednej aplikacji, co znacznie przyśpiesza odczyt. Uniwersalne oprogramowanie może zostać zainstalowane na tabletach z systemami Windows. 

Hydrolink Online - nowoczesny portal internetowy, który przechowuje dane ze wszystkich urządzeń BMETERS oraz umożliwia ich stacjonarny odczyt, bez konieczności wychodzenia z biura

Elementem systemu zdalnego odczytu BMETERS jest również portal Hydrolink Online. Dzięki niemu administrator ma możliwość stacjonarnego odczytu wskazań z urządzeń pomiarowych, archiwizacji wyników oraz eksportowania danych w celu dokonania rozliczeń. Portal Portal umożliwia użytkownikowi wykonanie szczegółowych analiz zużycia mediów, dzięki którymzużycie wody i ciepła w lokalach będzie pod kontrolą oraz przyczyni się do zwiększenia oszczędności. Dane prezentowane są w przejrzystej formie, a elastyczny interfejs portalu pozwala na określenie dowolnego zakresu informacji (pojedyncze urządzenia, lokale, klatki, budynki czy całe osiedla), zarejestrowanych w dowolnym przedziale czasowym. Dodatkowo można obserwować przyrost zużycia wody oraz ciepła lub sposób wykorzystywania ciepła w lokalu na podstawie statystyk temperaturowych, rejestrowanych przez podzielniki kosztów ogrzewania.

 

Osiedla mieszkaniowe stanowią integralną cześć każdego miasta. Jest to również miejsce wypoczynku i relaksu po wyczerpującym dniu. Dlatego tak ważne jest dbanie o ciszę i komfortowe warunki życia. Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom zarówno mieszkańców osiedli mieszkaniowych jak również zarządców, producenci maszyn do pielęgnacji zieleni zaczęli wprowadzać na rynek maszyny akumulatorowe. Te nowoczesne urządzenia nie tylko są ciche i nie emitują spalin, ale są również wydajne i tańsze w użytkowaniu.

Na rynku możemy dziś spotkać szereg maszyn do pielęgnacji ogrodu zasilanych wydajną baterią litowo-jonową. Na liście produktów na baterię znajdziemy dziś: pilarki, podkrzesywarki do gałęzi, nożyce do żywopłotu, wykaszarki, dmuchawy, czy nawet kosiarki samojezdne. Dzięki zastosowaniu napędu elektrycznego wyeliminowano w nich bezpośrednią emisję zanieczyszczeń, zredukowano także hałas oraz drgania generowane przez silniki spalinowe. Ograniczony został również zakres prac konserwacyjnych niezbędnych do prawidłowej eksploatacji. Te maszyny otworzyły nowy rozdział w zakresie nowoczesnych rozwiązań technologicznych.

Urządzenia akumulatorowe charakteryzują się wydajnością, jak urządzenia zasilane niewielkim silnikiem spalinowym. Daje to duże możliwości zarówno klientom indywidualnym, jak również zarządcom, administratorom osiedli, zieleni miejskiej i spółdzielni mieszkaniowych. Dzięki tym urządzeniom nie musimy się już martwić o nadmierny hałas podczas pracy przy terenach zieleni na osiedlach, czy w parkach.

„Produkty akumulatorowe Husqvarna, które dziś są dostępne stanowią innowacyjne połączenie zalet urządzeń na baterię oraz mocy i osiągów klasycznych urządzeń spalinowych. Urządzenia bateryjne cechuje m.in.: lekka konstrukcja, wydajność, niski poziom hałasu oraz ergonomia. Wszystkie maszyny wyposażone są w centralny układ sterowania. To bardzo wygodny i bezpieczny sposób ich uruchamiania. Podczas pracy wybraną maszyną, jeżeli zaistnieje konieczność doładowania akumulatora, można go doładować w dowolnym momencie i w każdym miejscu, w którym mamy dostęp do źródła prądu. Poprzez zastosowanie dodatkowego akumulatora – praca odbywać się może w sposób ciągły przez wymianę akumulatorów z rozładowanego na naładowany” – mówi Paweł Przywózki, CLG Sales Manager firmy Husqvarna.

Dodatkowym atutem maszyn akumulatorowych jest fakt, że zastosowane do ich zasilania akumulatory oraz ładowarki mogą być współdzielone, co również ma pozytywny wpływ na koszty zakupu i eksploatacji. 

Dodatkowe informacje o firmie dostępne są na stronie: www.husqvarna.com 

 

Kontakt do biura prasowego:
Dominik Desperak
e-mail: 
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
kom. 531 676 595

Czy jeszcze za naszego życia część bloków z lat 50. i 60. XX wieku trzeba będzie rozebrać, bo ich stan zagraża katastrofą budowlaną? Czy wybuch gazu na parterze może spowodować, że blok złoży się jak z domek z kart? Rozprawiamy się z najczęstszymi mitami dotyczącymi budownictwa z wielkiej płyty.

 

Przez prasę w marcu kolejny raz przelała się fala alarmujących artykułów. „Wielka płyta może runąć!” – krzyczał tytuł w jednej z codziennych gazet. Dziennikarze zadawali to samo pytanie: kiedy wielka płyta zacznie się rozpadać? Ten strach jest zrozumiały. Publicyści przywołują stosowane w budownictwie pojęcie okresu użytkowania. Projektując bloki mieszkalne z wielkiej płyty przyjęto, że okres ten wyniesie 50–70 lat. A skoro pierwsze takie osiedla zaczęły w Polsce powstawać w latach 50. XX wieku, dziennikarze policzyli, że ten czas nadchodzi, a mieszkańcom zagraża niebezpieczeństwo.

Na pytanie, kiedy zaczynamy wielkie wyburzanie, eksperci odpowiadają dobitnie: nieprędko. Ów projektowany okres użytkowania nie jest równoznaczny z czasem życia budynku, to teoretyczne założenie projektantów polegające na przyjęciu, że wszystkie instalacje budynku muszą wytrzymać, dajmy na to, 50 lat. Każdy budynek przechodzi jednak przez ten czas naprawy, remonty i modernizacje, które automatycznie ten okres wydłużają. Wymieniana jest stolarka okienna, rury wodne oraz kanalizacyjne, płukane są grzejniki. W efekcie bloki z wielkiej płyty wytrzymają jeszcze co najmniej sto lat, licząc od dziś.

Obiegowa opinia mówi o blokach z wielkiej płyty jak o domkach z kart, które mogą runąć w wyniku wybuchu gazu. Dr inż. Jarosław Szulc z Zakładu Konstrukcji i Elementów Budowlanych Instytutu Techniki Budowlanej w Warszawie określenie „domki kart” wyjątkowo irytuje. Bo jak mówi, w Polsce wiele razy dochodziło do wybuchów gazu, a konstrukcja budynków nie została naruszona. Zniszczenia zawsze miały lokalny charakter, na przykład eksplozja uszkadzała dwa sąsiadujące ze sobą lokale. Mieliśmy tylko jeden poważny wypadek – w 1995 roku wybuch gazu w Gdańsku zniszczył całą dolną kondygnację, w wyniku czego budynek się przechylił. Ale i wtedy można było bezpiecznie wyprowadzić ludzi, a blok się nie złożył. Szulc oglądał niedawno filmowy zapis prób rozbiórki bloku z wielkiej płyty w Sewastopolu. Rosjanie podłożyli ładunki, zdetonowali je, eksplozja zrujnowała całe piętro, a budynek stał dalej. Wniosek jest prosty: taki blok nie tylko niełatwo zniszczyć, ale nawet rozebrać. Szulc przyznaje, że sam uczestniczył w pracach rozbiórkowych bloków z wielkiej płyty w Polsce, które deweloperzy burzyli pod nowe inwestycje. Okazywało się, że kilkudziesięcioletnie budynki były w świetnym stanie. Prace były trudne, wymagały angażowania ciężkiego sprzętu.

 

Technologia modułowa

Według rozmaitych szacunków dziś w Polsce jest ponad 4 mln mieszkań w budynkach z wielkiej płyty, mieszka w nich 15–20 mln osób. Warto jednak pamiętać, że nie każdy blok z lat 60. to wielka płyta, poza tym samych systemów wielkopłytowych wymyślono kilka. Klasyczna technologia powstawała w latach 60. i 70. i polegała na tym, że budynki tworzono w technologii modułowej. Elementy do złożenia produkowano w tzw. fabrykach domów. A że transport ciężkich kilkutonowych elementów był trudny i kosztowny, fabryki domów lokalizowano w pobliżu wielkich inwestycji mieszkaniowych. W Warszawie powstał system WUF-T (Warszawska Uniwersalna Forma – Typowa), w Szczecinie – „Szczeciński”, w Poznaniu systemy „Winogrady” i „Rataje”, we Wrocławiu WWP (Wrocławska Wielka Płyta), w Łodzi – „Domino”. Był też „Leningrad” – specyficzny rodzaj budynków stawianych w Polsce w latach 80. z elementów przywożonych koleją z ZSRR na zamkniętych obszarach jednostek Północnej Grupy Wojsk Armii Radzieckiej. Budynki tego typu stoją m.in. w Świnoujściu, Legnicy, Zgierzu, Świętoszowie czy Białymstoku.

W latach PRL stawianie bloków faktycznie przypominało konstruowanie domków z kart. Ale te karty zostały ze sobą bardzo mocno powiązane. Dr Szulc przywołuje tu matematyczną prawidłowość, że trójkąt jest figurą mającą geometryczną niezmienność. Analogicznie blok z wielkiej płyty – wszystkie elementy, z których został stworzony, wszystkie złącza tych elementów, są na tyle mocne, że cała konstrukcja jest solidna i wytrzymała.

 

Spadające elewacje

Kolejny argument przytaczany w codziennej prasie: w PRL budowano szybko i byle jak. Moduły z fabryk domów przyjeżdżały uszkodzone, obtłuczone. Poza tym wszystkie elementy się starzeją. Korodują metalowe wieszaki płyt elewacyjnych. I z tymi zarzutami inżynierowie z Instytutu Techniki Budowlanej polemizują. Podkreślają, że problemów ze ścianami nośnymi bloków z wielkiej płyty jak dotąd w Polsce nie było. One są w bardzo dobrym stanie. Natomiast to prawda, że budowniczowie w PRL, aby zmniejszyć koszty, zastępowali wieszaki elewacyjne ze stali nierdzewnej takimi ze zwykłej stali, która w środowisku wilgotnym koroduje. Ale problem dotyczy tylko niektórych budynków i tylko elewacji. Aby go rozwiązać, wystarczy wprowadzić dodatkowe kotwy, które połączą warstwy wewnętrzną i zewnętrzną.

A pęknięcia na starych elewacjach? Czy to nie dowód na to, że beton kruszeje? Zjawisko, zdaniem dr. Szulca, dotyczy tylko zewnętrznej warstwy, elewacyjnej. Zarysowania nie są wynikiem błędu systemowego. To raczej kwestie losowe, przypadkowe. Może wieszaków na elewację zastosowano za mało, może tolerancja montażu była nie taka jak trzeba. W każdym razie nie są to wady konstrukcji nośnych. Nawet zarysowania w złączach nie mają znaczenia dla bezpieczeństwa.

Pod koniec lutego telewizje pokazywały nagranie z kamery monitoringu, jak silny wiatr zrywa z bloku na warszawskim Ursynowie dużą część elewacji ściany szczytowej. Odłamki uszkodziły trzy zaparkowane samochody. Okazało się, że odpadł fragment dodatkowego ocieplenia położonego w ostatnich latach. Wiele wskazuje na błędy wykonawcy prac. Takie katastrofy oczywiście nie mają prawa się wydarzyć, ale ta na Ursynowie to kolejny dowód na to, że kłopoty bywają przede wszystkim z elewacjami bloków z wielkiej płyty.

 

Samowolki mieszkańców

Jest jednak jeden czynnik zwiększający potencjalne zagrożenie. To sami mieszkańcy. Wybijają dodatkowe drzwi w ścianach działowych, czasem w ogóle te ściany likwidują. Robią to na własną rękę, bez zgłaszania nadzorowi budowlanemu. Co prawda nie mieliśmy jeszcze w Polsce ani jednego przypadku katastrofy spowodowanej samowolnymi przeróbkami, co nie zmienia faktu, że wykuwanie otworów może osłabić konstrukcję budynku. Ściany działowe w środku mieszkania też mogą być nośnymi. Bloki zaprojektowano według określonych założeń i wytrzymałość konstrukcji została policzona dla takiego, a nie innego układu pomieszczeń. Instytut Techniki Budowlanej swego czasu wydał serię zeszytów informacyjnych dotyczących budownictwa wielkopłytowego. W jednym z nich tłumaczył zagrożenia związane z wykuwaniem nowych otworów. Pokazywał też, jak można to robić, żeby zachować bezpieczeństwo. Bo oczywiście pewna ingerencja w konstrukcję jest możliwa. Ale prace musi zaplanować i zrealizować tylko ktoś mający wiedzę – uprawniony projektant, konstruktor. Inaczej do przeróbek podchodzi się w budynkach murowanych, a inaczej w blokach z wielkiej płyty, tylko konstruktor wie, jak rozchodzą się siły wewnętrzne w sytuacji naruszenia struktury budowli.

Strach lokatorów wielkiej płyty bierze się też stąd, że z upływem lat instalacje w budynkach zaczynają szwankować. Bo skoro rury przeciekają, okna się wypaczają, to i stan całego budynku może budzić zastrzeżenia. Narzekania na pewno nie wynikają jednak z założeń systemowych budownictwa wielkopłytowego. Raczej z niedogodności natury funkcjonalno-użytkowej. Pewne mankamenty budynków to z pewnością efekt niechlujstwa budowniczych, gdy na przykład ściany nie schodzą się pod kątem prostym. Ale to też pochodna pewnych założeń – nadrzędnym celem PRL-owskiego budownictwa było oddawanie do użytku jak największej liczby mieszkań. A skoro tak, to nie mogły być one ani duże, ani komfortowe. Raczej skromne, takie same dla wszystkich, o zbliżonym standardzie. Projektanci nie zajmowali się problemem oszczędzania energii, nie zastanawiali nad parametrami akustycznymi okien, w blokach czteropiętrowych nie instalowano wind, a wąskich klatek schodowych nie przystosowywano dla potrzeb osób niepełnosprawnych. Te niedogodności są charakterystyczną cechą wielkopłytowego budownictwa. Co ciekawe, nieszczelne okna były zamierzone... Gdyby dziś okna z tworzyw sztucznych dokładnie pozamykać, wentylacji w mieszkaniach w ogóle by nie było. A brak cyrkulacji powietrza stworzyłby zagrożenie dla bezpieczeństwa. Dlatego mieszkańcy bloków z wielkiej płyty powinni zostawiać rozszczelnione okna. Ot, taki urok tego budownictwa.

 

Wielkie badanie wielkiej płyty

Na koniec warto zadać pytanie, czy takie bloki da się modernizować? Instytut Techniki Budowlanej spróbuje w najbliższym czasie poszukać odpowiedzi na pytanie, co jest możliwe do zrobienia w budownictwie wielkopłytowym w ramach obszaru technicznego. Nie zajmie się estetyką, tylko bryłą. Sprawdzi, czy bloki można wyposażyć w windy, choćby zewnętrzne. Czy można bezpiecznie łączyć mieszkania w poziomie wybijając dodatkowe otwory. Czy możemy wybijać części stropów, tworząc dwukondygnacyjne apartamenty. Policzy zapas nośności budynków, aby sprawdzić, czy da się dobudowywać dodatkowe piętra na przykład ze spadzistym dachem. Wszystko po to, aby poprawić standard mieszkań.

Czy sprawdzi też przy okazji jakość materiałów użytych w PRL do budowy bloków? Instytut przyznaje, że współtworzył kiedyś wielką płytę i – co dobitnie podkreśla – od dziesiątków lat bada jej trwałość. Dr inż. Jarosław Szulc poleca lekturę rejestru katastrof prowadzonego przez Urząd Nadzoru Budowlanego, można w nim poczytać o przyczynach wypadków budowlanych. Katastrof i awarii w blokach z wielkiej płyty było niewiele. To pojedyncze przypadki, właśnie takie, jak wybuchy gazu, zazwyczaj wynikające z działania ludzi: błędów w użytkowaniu instalacji albo niesprawnej wentylacji.

Program badawczy ITB dotyczący budownictwa wielkopłytowego ma jeszcze jeden ważny cel: stworzenie wzorcowego modelu przeglądu stanu technicznego budynku, chodzi o opracowanie procedury i zestawu wskaźników, aby pomóc technikom – pracownikom administracji – którzy potem będą tych przeglądów dokonywać.

Reasumując: czy w najbliższym czasie cena rynkowa mieszkań w blokach z wielkiej płyty spadnie? Na cenę wpływa wiele elementów, obiektywnych i subiektywnych. Są miłośnicy mieszkań w takich blokach, inni z kolei zarzekają się, że nogi by tam nie postawili. Ale jeśli założyć, że istnieje prosta korelacja pomiędzy stanem technicznym budynku a jego ceną, to cena spadać nie powinna. Agencje pośrednictwa nieruchomości przyznają zresztą, że pustostanów w blokach w zasadzie nie ma, to najpłynniejszy rynek wtórny. Po prostu – ludzie chcą mieszkać w blokach.

 

Autor: Sławomir Bukowski

Zarówno NIK, jak i sądy administracyjne uznają za niezgodne z prawem komercyjne zarządzania prywatnymi nieruchomościami przez gminne  zakłady budżetowe oraz spółki komunalne. Mimo to nadal wiele spółek gminnych o statusie TBS nimi zarządza. Dlaczego tak się dzieje?

Po ukazaniu się w lutowym numerze „Wspólnoty Mieszkaniowej” artykułu Dominika Krzysztofowicza  „Spółki z udziałem gminy a zarządzanie wspólnotami”, wielu naszych Czytelników prosi o wyjaśnienie – jak to  jest możliwe, że mimo negatywnego stanowiska NIK, wiele spółek gminnych o statusie TBS zarządza nieruchomościami wspólnotowymi.

Sfera użyteczności publicznej

Zgodnie z ustawą z 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (dalej: ugk) działalność wykraczająca poza zadania o charakterze użyteczności publicznej nie może być prowadzona w formie samorządowego zakładu budżetowego (art. 7), z tym jednak, że jednostki samorządu terytorialnego mogą tworzyć spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjne, a także mogą przystępować do takich spółek (art. 9 ust. 1). Poza sferą użyteczności publicznej działanie takie jest dopuszczalne tylko wtedy, jeśli łącznie zostaną spełnione dwa warunki:

– istnieją niezaspokojone potrzeby wspólnoty samorządowej na rynku lokalnym,

– występujące w gminie bezrobocie w znacznym stopniu wpływa negatywnie na poziom życia wspólnoty samorządowej, a zastosowanie innych działań i wynikających z obowiązujących przepisów środków prawnych nie doprowadziło do aktywizacji gospodarczej, a w szczególności do znacznego ożywienia rynku lokalnego lub trwałego ograniczenia bezrobocia (art. 10 ust. 1 pkt 1 i 2 ugk).

Na powyższe przepisy wielokrotnie powoływała się Najwyższa Izba Kontroli (np. wystąpienie pokontrolne Delegatury NIK w Warszawie z 23 lipca 2007 r., nr ewid. P/07/142 LWA-41012-1-2007), uznając za niezgodne z prawem działania gmin, jej jednostek (np. zakładów budżetowych) oraz spółek komunalnych w zakresie komercyjnego zarządzania prywatnymi nieruchomościami. Podobne zdanie mają regionalne izby obrachunkowe, np. RIO w Gdańsku w raporcie pokontrolnym skierowanym 22 maja 2006 r. do Urzędu Miasta i Gminy w Kartuzach stwierdza, że prowadzenie obsługi administracyjnej wspólnot mieszkaniowych przez gminny zakład budżetowy  jest niezgodne z art. 7 ugk.

Analogiczne stanowisko zajmują też sądy administracyjne. Np. w wyroku z 14 stycznia 2014 r. (sygn. akt IV SA/Gl 176/13), WSA w Gliwicach uznał skargę wojewody śląskiego, stwierdzając niezgodność z prawem uchwały rady miasta ustanawiającej statut Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej i Remontowej, w którym zapisano, że zakład będzie świadczył usługi w zakresie zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi.

Zarząd w sytuacjach szczególnych

Skąd zatem wobec tak jednoznacznych stwierdzeń pojawiające się wątpliwości, a także stan faktyczny w wielu miejscowościach, w których spółki gminne, w tym TBS-y, świadczą usługi zarządzania nieruchomościami wspólnotowymi?

Po pierwsze, wyjątkiem mogą być tu wspólnoty, które powstały w drodze sukcesywnego wyodrębniania i sprzedaży lokali komunalnych, gdzie zarządzanie przez gminę nieruchomościami wspólnymi odnosi skutek do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Art. 40 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: uwl) stanowi bowiem, że w przypadkach gdzie państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne sprawują na podstawie przepisów dotychczasowych zarząd nieruchomościami wspólnymi, do tego typu zarządu, do czasu uregulowania tych spraw przez właścicieli, stosuje się odpowiednio przepisy uwl, dotyczące zarządu zleconego przez właścicieli osobie fizycznej lub prawnej. Co prawda powinno się w takich sytuacjach doprowadzić do przekazania przez gminę zarządu innemu podmiotowi, jednak kwestia ta leży w gestii właścicieli lokali i jeśli ci zachowują bierność, to stan taki może trwać do dziś.

Po drugie – w aktach notarialnych wykupu lokali zawartych przed 27 maja 1990 r. jako sprzedający figurował zazwyczaj Skarb Państwa. Po wejściu w życie w powyższej dacie ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym w miejsce Skarbu Państwa wstępowała gmina jako następca prawny. Ustawa o gospodarce komunalnej zabroniła gminom prowadzenia działalności gospodarczej w formie zakładów budżetowych, ale zakłady te częstokroć przekształciły się w spółki prawa handlowego i w tej formie do dziś sprawują zarząd nieruchomościami wspólnotowymi.

 

Po trzecie – należy odwołać się do brzmienia art. 23 ust. 1 ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw (dalej: unfpbm). Towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) mogą być tworzone w formie spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, spółek akcyjnych lub spółdzielni osób prawnych, przy czym stosuje się do nich odpowiednio przepisy kodeksu spółek handlowych lub prawa spółdzielczego (art. 23 ust. 2 unfpbm). Zgodnie natomiast z art. 27 ust. 2 tej ustawy towarzystwa mogą sprawować na podstawie umów-zleceń zarząd nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności (pkt 4), a także sprawować zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi w ułamkowej części jego współwłasność (pkt 4a). (...)

Autor: Piotr Brogowski
Całość dostępna w numerze 4/2016

Co zrobić, gdy minął sześciotygodniowy termin na zaskarżenie uchwały? Spotkać to może właścicieli, którzy nie interesowali się podejmowanymi uchwałami, przegapili termin czy nabyli lokal i zastali już stan prawny nieruchomości wspólnej z podjętymi wcześniej uchwałami wywołującymi skutki na przyszłość. Kiedy można żądać ustalenia nieistnienia uchwały? 

Kwiecień, maj i czerwiec to miesiące, w których bardzo często upływają terminy na zaskarżenie uchwał podjętych na lutowych i marcowych zebraniach w dużych wspólnotach mieszkaniowych. 

Powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej może być wytoczone przeciwko wspólnocie w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Także wtedy, gdy uchwała nie uzyska wymaganej liczby głosów na zebraniu, a dopiero po dodaniu głosów w toku ich indywidualnego zbierania, termin liczy się dopiero od dnia powiadomienia. 

 

O ile niedotrzymanie przez zarząd terminu na zwołanie zebrania właścicieli lokali we wspólnocie do 31 marca nie niesie żadnych negatywnych skutków dla właścicieli (wręcz przeciwnie umożliwia późniejsze zwołanie zebrania na wniosek każdego z właścicieli), to niedochowanie 6-tygodniowego terminu na zaskarżenie uchwały może uniemożliwić jej skutecznie zaskarżenie. W interesie każdego z właścicieli lokali, który uważa lub obawia się, że nieruchomość wspólna może być zarządzana w sposób nieprawidłowy lub podjęte zostaną niekorzystne dla niego decyzje, jest przypilnowanie własnych spraw i odpowiednio wczesne zaskarżenie uchwały. W przypadku, gdy właściciel lokalu nie może być obecny na zebraniu, może wystąpić do zarządu lub administratora o wydanie kopii podjętych uchwał.

 

Uchwała niezgodna z prawem 

Przepis art. 25 ustawy o własności lokali (dalej: uwl) dotyczy dużych wspólnot mieszkaniowych, w których obowiązują ustawowe zasady zarządu (właściciele lokali nie powierzyli w akcie notarialnym całego zarządu jednej osobie na podstawie art. 18 ust. 1 uwl). 

 

Powództwo o uchylenie uchwały okaże się skuteczne przede wszystkim, jeśli uchwała jest niezgodna z prawem. Jest to więc uchwała, która wywołuje skutki niezgodne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami, przykładowo wykracza poza zarząd nieruchomością wspólną albo ingeruje w prawo właściciela do odrębnej własności lokalu. Może to być też uchwała, której uchwalenie obarczone było błędami proceduralnymi, jeśli miały one wpływ na wynik głosowania. Uchwała może być także niezgodna z umową. Chodzi tu o umowę, która zgodnie z art. 18 ust. 1 uwl modyfikuje zasady zarządu ustawowego. (...)

 

Autor: Jan Jakub Jańczak, adwokat
Całość dostępna w numerze 4/2016

Zadeptana trawa, przemarznięte rośliny i ogólna szarość – to wiosenna rzeczywistość polskich osiedli. Jak sprawić, by nasze „meble ogrodowe”, trawniki, klomby i drzewa znów cieszyły wzrok?

 

Właśnie w kwietniu warto bacznie przyjrzeć się naszym „meblom ogrodowym”. Plastikowe zwykle wymagają mniej czynności – wystarczy często ścierka z płynem do czyszczenia lub silny strumień wody. Drewniane meble wymagają albo łagodnego detergentu, albo nawet ponownego odmalowania lub pokrycia pokostem. Te z drewna surowego powinno się natłuścić olejami. Na szczęście można znaleźć zarówno bezbarwne, jak i kolorowe środki.

Jeśli zabezpieczaliśmy nasze rośliny przed zimą, kwiecień to dobry czas na ich odsłonięcie. Szczególnie ważne jest to w przypadku róż. Wybieramy pochmurny dzień, gdy nie grożą już silne mrozy. Brak mocnego słońca da nam gwarancję, że nie przypali ono wystających części roślin. Słomę i liście usuwamy np. na kompost lub do śmieci organicznych. Nigdy ich nie palimy! Korę możemy zostawić jako ściółkę dla naszych roślin. 

Dobrze także nawieźć nowej ziemi tam, gdzie jest jej już za mało dla roślin lub gdy ma już nieodpowiedni odczyn. Pustym rabatkom na pewno dobrze zrobi też przekopanie ziemi (jeśli to możliwe – z kompostem). Pod drzewami i krzewami można także rozłożyć kompost. Warto również uzupełnić piasek w miejscach, gdzie zdecydowaliśmy się na żwirowe nawierzchnie. Po mrozach i odwilżach żwirowe alejki mogą stać się powodem kontuzji mieszkańców. 

Utwardzone chodniki także wymagają opieki. Na wiosnę trzeba oczyścić je z wielomiesięcznego brudu – gum, glonów, mchów czy nawet oleju silnikowego. Nieestetycznie wygląda też biały nalot z soli, który pozostaje po zimowym odśnieżaniu chodników. Dobrą metodą sprzątania jest wynajęcie myjki ciśnieniowej lub, z mniejszym budżetem, użycie szczotki i wody z minimalnym dodatkiem detergentu. Nie musi to być jednak syzyfowa praca. By brud szybko nie powrócił, oczyszczoną powierzchnię, szczególnie piaskowce i wapienie, można zaimpregnować. Istniejące środki nałożone na suchą powierzchnię powinny znacznie zredukować problem brudzenia się.

 

Ogrodnik „nożycoręki” 

Ostro, i to w dosłownym znaczeniu, musimy wziąć się za przycinanie uszkodzonych lub chorych pędów, np. róż. Jednak ciepły kwiecień zdecydowanie nie nadaje się już na cięcie drzew liściastych. To powinno być wykonane jeszcze w marcu lub przy zimnej pogodzie. Jeśli zrobimy inaczej, zranimy drzewa, w których krążą już soki. To bardzo osłabi roślinność. Kwiecień to za to idealny czas na pierwsze przycinanie żywopłotu. 

 

Jeśli w ogrodzie przy budynku mamy oczko wodne, to jemu także powinniśmy poświęcić nieco uwagi. Trzeba oczyścić dno z gnijących resztek roślin. Jeśli tym się nie zajmiemy, to mamy gwarancję szybkiego rozwoju glonów wraz ze wzrostem temperatury. Zagraża to roślinom, które chcemy utrzymywać w wodzie, a przede wszystkim zwierzętom żyjącym w naszym stawie. (...)

 

Autor: Paweł Trewlo
Cały artykuł dostępny w numerze 4/2016

Czy najemca lokalu użytkowego może wypowiedzieć umowę zawartą na czas oznaczony przed upływem terminu jej wygaśnięcia? Jak w tej sytuacji może bronić się wspólnota?

Stan faktyczny przedstawia się następująco. Wspólnota mieszkaniowa Z. zawarła umowę najmu lokalu użytkowego na czas określony 5 lat. Strony nie przewidziały możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Do umowy nie wprowadzono także zapisów dotyczących kar umownych za przedterminowe jej rozwiązanie, a także postanowień przewidujących rozwiązanie umowy za obopólną zgodą stron. Wynajmujący chce wypowiedzieć umowę przed upływem okresu, na jaki została zawarta. Czy obowiązujące przepisy chronią wspólnotę mieszkaniową przez zerwaniem umowy przez wynajmującego? Jakie roszczenia przysługują wspólnocie wobec wynajmującego?

Umowa najmu na czas oznaczony 

Do najmu lokali użytkowych zastosowanie znajdą przepisy ustawy Kodeks cywilny [dalej: „kc”] dotyczące najmu lokali (art. 680–692), a w kwestiach nieuregulowanych w tych przepisach także ogólne zasady dotyczące najmu (art. 659–679). Zgodnie z treścią art. 659 kc najem może być zawarty na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Uregulowania dotyczące wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony zostały określone w art. 673 § 3 kc. Przewiduje on możliwość wypowiedzenia umowy najmu przez strony w wypadkach określonych w umowie. Umowy zawarte na czas określony mają zatem co do zasady charakter trwały, co przemawia za brakiem możliwości ich wcześniejszego wypowiedzenia. Odnosząc się do wprowadzonych przez ustawodawcę wyjątków, w doktrynie zostały zgłaszane wątpliwości związane z rozumieniem słowa „wypadek”, którym powinno być jakieś zdarzenie dające się nazwać, z którym ma się wiązać przyczyna usprawiedliwiająca skrócenie czasu trwania umowy terminowej (wyrok SN z 21 stycznia 2015 r., sygn. akt: IV CSK 208/14). Wystarczy ogólne oznaczenie tych okoliczności. 

W orzecznictwie zdania są podzielone, zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego zamieszczenie w umowie najmu zawartej na czas oznaczony klauzuli zezwalającej na wypowiedzenie bez określenia, z jakich przyczyn można taką umowę wypowiedzieć, powinno być oceniane w świetle art. 58 kc. W ocenie SN takie postanowienie należy uznać za sprzeczne z naturą stosunku zobowiązaniowego umowy najmu zawartej na czas oznaczony, a tym samym z art. 3531 kc, co skutkuje jego nieważnością (por. uchwała 7 sędziów SN z 21 grudnia 2007 r., sygn. akt OSN rok 2008, 9, poz. 95).

Orzecznictwo rozszerzyło pojęcie „wypadek” na ogólną klauzulę zawartą w umowie najmu. Istnieją zatem orzeczenia, zgodnie z którymi strony mogą zawrzeć w umowie postanowienia określające „ważne przyczyny” czy też „szczególne przypadki” uzasadniające wypowiedzenie umowy, które ujawnią się dopiero w trakcie jej obowiązywania. 

Należy podkreślić, że chodzi o sytuacje nadzwyczajne, których nie dało się przewidzieć i które odbiegają od zwykłego, typowego rozwoju wypadków, dlatego jest to szczególny, nadzwyczajny przypadek (por. wyrok SA w Łodzi z 20 lutego 2013 r., sygn. akt: I ACa 1183/12). 

Mając na uwadze powyższe, wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony może nastąpić z przyczyn ogólnie określonych w umowie jako ważne, bez podawania konkretnych okoliczności. Jednak wprowadzenie takiego zapisu może skutkować powstaniem sporu między stronami umowy. Ocena prawidłowości wypowiedzenia będzie w takim przypadku należała do sądu, który po przeprowadzeniu interpretacji celu zawartej umowy wskaże o istnieniu bądź braku istnienia ważnych powodów wypowiedzenia umowy. Za słuszne należy zatem uznać określanie przez strony przyczyn uzasadniających wypowiedzenie umowy w sposób wyraźny i niebudzący wątpliwości. (...)

 

Autor: Karolina Brzezińska, aplikantka adwokacka
Cały artykuł dostępny w numerze 3/2016.

 

 

Zapisz sie do newslettera