Wspólnota Mieszkaniowa

Numer jest prosty: 19 115 i wyjątkowy zarazem. Warszawiacy mogą tu telefonować z każdą (!) sprawą i uzyskać pomoc. – Nikogo nie zostawiamy bez odpowiedzi – mówi pracownik linii. – Jeśli rozwiązania problemu nie mamy w bazie, szukamy i oddzwaniamy. Każdego dnia telefon dzwoni ok. 1000 razy. Zgłaszane są najróżniejsze sprawy. Dotyczą np. polityki lokalowej, transportu publicznego, organizacji pozarządowych, ochrony środowiska, kultury, turystyki, gospodarki odpadami komunalnymi, wody i kanalizacji, drogownictwa, spraw obywatelskich, budżetu partycypacyjnego. Miejskie Centrum Kontaktu czynne jest 7 dni w tygodniu i 24 godziny na dobę! Funkcjonuje nie tylko na łączach telekomunikacyjnych. Do dyspozycji mieszkańców jest też fax, Portal Samoobsługowy WWW, aplikacja mobilna, mail, czat. Na stronie: warszawa19115.pl można zgłosić wniosek, przeszukać bazę danych, wysłać mejla, sprawdzić etap realizacji zgłoszenia, zamówić kolejkę w urzędzie albo przejść stąd bezpośrednio do e-Urzędu. Na bieżąco są tu zamieszczane aktualności dotyczące życia miasta, np. awarii, zmiany rozkładów komunikacyjnych, różnych ciekawych spotkań.

 

Źródło: www.warszawa19115.pl

Do 15 marca wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, a także osoby fizyczne, prawne i przedsiębiorcy mogą ubiegać się w Poznaniu o dofinansowanie likwidacji pieców i kotłów opalanych węglem. Pieniądze w kwocie 2,5 mln zł pochodzą z programu Kawka (II edycja), którego celem jest redukcja emisji szkodliwych pyłów PM10 do powietrza. W tym roku dofinansowanie do instalacji  ogrzewania, korzystającego z ciepła systemowego, gazu lub energii elektrycznej mogą uzyskać na terenie Poznania  mieszkańcy Starego Miasta, Chwaliszewa, Wildy Północnej i Łazarza. Wniosek można pobrać w Urzędzie Miasta (i tamże złożyć wypełniony).  Po pozytywnej weryfikacji wniosku przez kontrolerów prace z wykorzystaniem dotacji muszą być zakończone do 30 września. Można uzyskać nawet 80 proc. kosztów kwalifikowanych.

– Są to wszystkie wydatki, które ponosimy przy całkowitej wymianie źródła ciepła. Należy pamiętać, że to kwoty netto, a po stronie wnioskodawcy stoi też zapłacenie podatku – mówi  Anna Feja, kierownik oddziału organizacyjno-finansowego, wchodzącego w skład miejskiego Wydziału Ochrony Środowiska.

Pula dotacji z programu Kawka wynosi w całej Polsce 400 mln zł. W Wielkopolsce program ten funkcjonuje jeszcze w Kaliszu, Gnieźnie i Lesznie.

Źródło: www.gloswielkopolski.pl

Rada gminy ma obowiązek określenia  w regulaminie utrzymania  czystości i porządku, kto odpowiada za czystość pojemników na śmieci. Niestety, wciąż nie ustalono jednej obowiązującej w całym kraju zasady. Stąd też co gmina, to inne przepisy.

Za odorem wydobywającym się z kubłów na śmieci stoją rozkładające się w nich bakterie i drobnoustroje, które świetnie rozwijają się w ciepłej temperaturze, poza tym wykluwają się w nich insekty. Dlatego szczególnie latem ich czyszczenie i dezynfekowanie, a zwłaszcza mycie przy opróżnianiu pojemników przeznaczonych do zbierania odpadów organicznych jest niezwykle ważne. Nie ma jednak jednej zasady, kto za wykonywanie tych czynności odpowiada od strony wykonawstwa, a kto finansowo.

 

Obowiązek jest, ale czyj?

W nowelizacji z 2013 roku ustawy z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (DzU z 2013 r. poz. 1399, z późn. zm.) ustawodawca nałożył na radę gminy obowiązek uchwalenia regulaminu utrzymania  czystości i porządku w gminie. Znalazł się tam obowiązek określenia rodzaju i minimalnej pojemności pojemników przeznaczonych do zbierania odpadów komunalnych na terenie nieruchomości, warunków rozmieszczenia tych pojemników oraz, co najważniejsze w tym momencie, obowiązek ich utrzymania w odpowiednim stanie sanitarnym, porządkowym i technicznym. Ustawodawca nie nakłada jednak ani na gminę, ani na właściciela nieruchomości obowiązku czyszczenia pojemników odgórnie. Pozostawia kwestię nałożenia tego obowiązku radzie gminy. W ten sposób nie mamy w Polsce z góry nałożonego obowiązku na konkretny podmiot i jak można się domyślić w gminach jest to sprawa bardzo zróżnicowana. 

W przypadku gdy pojemniki dostarcza gmina, to najczęściej właśnie na niej spoczywa obowiązek utrzymania ich w należytym stanie sanitarnym. Inaczej jes, gdy właścicielem pojemników jest nie gmina, a właściciel posesji lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej. Wtedy w większości przypadków to na nich ciąży odpowiedzialność za czystość kubłów, ale nie zawsze. Często w opłacie za odbiór śmieci znajduje się ukryta opłata za ich mycie. Właścicielem pojemników może być również sama firma zajmująca się odbiorem śmieci w gminie. Wtedy to ona czyście je i dezynfekuje.  

 

Praktyka jest różna

Jak to zatem wygląda w gminach?  W Krakowie to właściciel nieruchomości ma obowiązek zapewnić odpowiednie pojemniki, w liczbie określonej w złożonej wcześniej deklaracji o ilości wytwarzanych odpadów. Każdy może więc samodzielnie kupić pojemniki lub wynająć je od Miejskiego Przedsiębiorstwa Oczyszczania za cenę ustaloną przez Radę Miasta Krakowa.

Zakup lub wynajem pojemników przez właściciela nieruchomości w Krakowie wiąże się jednocześnie z zapewnieniem ich czystości. I tu znowu miasto wychodzi naprzeciw potrzebom mieszkańców, oferując im usługę czyszczenia i dezynfekcji kubłów. Cenę tej usługi ustaliła oczywiście rada miasta:

a)      pojemniki o pojemności 0,12 do 0,24 m3 – 1,60 zł/sztuka;

b)      pojemniki o pojemności 0,66 do 1,1 m3 – 3,50 zł/sztuka.

W najbliższym czasie ma się to jednak zmienić. – Zarządzające systemem gospodarowania odpadami w Krakowie Miejskie Przedsiębiorstwo Oczyszczania planuje wprowadzić, po rozstrzygnięciu bieżącego przetargu (na odbiór i transport odpadów – przyp. autor), czyszczenie i dezynfekcję pojemników raz w roku dla wszystkich nieruchomości ze złożoną deklaracją bez dodatkowych kosztów (w ramach systemu gospodarowania odpadami – przyp. autor). – zapowiada Piotr Odorczuk, rzeczki prasowy Miejskiego Przedsiębiorstwa Oczyszczania Sp. z o. o. (...)

 

Technologie mycia

Do mycia pojemników wykorzystuje się myjki stacjonarne automatyczne lub ręczne, myjko-śmieciarki lub myjki mobilne. Co więcej, pojazdy myjące pojemniki mogą być wyposażone wyłącznie w zabudowę do mycia pojemników lub w zabudowę umożliwiającą zarówno ich opróżnianie, jak i mycie. Oczywiście koszt jednoczesnego mycia i opróżniania pojemników wydaje się być o wiele niższy niż wykonywania obu czynności osobno.  Każdy sposób mycia bazuje na wodzie pod wysokim ciśnieniem. Różni się natomiast sposób: woda może lecieć z myjki trzymanej ręką lub z dysz zamontowanych na specjalnym ramieniu, z możliwością ruchu rotacyjnego. Po myciu dokonuje się dezynfekcji (i dezynsekcji) kubłów. 

 

Autor: Dominik Krzysztofowicz

Całość artykułu w numerze 2/2016 „Wspólnoty Mieszkaniowej” 

Jakie możliwości postępowania przewiduje prawo w przypadku, gdy na terenie sąsiadującej wspólnoty panuje nieporządek wokół altanek śmieciowych?

 

W bezpośrednim sąsiedztwie naszej wspólnoty mieszkaniowej znajduje się druga, której zarządca nie dba o zachowanie czystości i porządku na jej obszarze. W okolicach śmietników zalegają wyrzucone przez członków wspólnoty choinki, opony, zużyte sprzęty RTV, a także odpady wielkogabarytowe, m.in. gnijące meble. Obszar nieruchomości wspólnej jest traktowany przez wspólnotę jako miejsce składowania śmieci, a utrzymujący się stan nieuporządkowania na podwórku wpływa na estetykę całego osiedla. Zarówno ustne, jak i pisemne prośby o uprzątnięcie terenu nie przyniosły rezultatu. Jakie możemy podjąć działania, aby sąsiadującą wspólnotę zmusić do uporządkowaniu terenu na osiedlu mieszkaniowym?

Utrzymanie czystości i porządku w budynku służącym do wspólnego użytku mieszkańców oraz na terenie zewnętrznym wspólnoty należy do zarządcy wspólnoty mieszkaniowej i wynika ze zwykłego zakresu zarządu wspólnotą mieszkaniową. Wydatki na utrzymanie czystości w częściach wspólnych należą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Na pokrycie tych kosztów, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. [dalej: uwl], właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat. W związku z tym, że odpady produkowane w lokalach są usuwane do śmietników bądź pojemników zlokalizowanych na nieruchomości wspólnej, koszty usuwania odpadów z nieruchomości wspólnej obejmują także koszty usuwania odpadów z poszczególnych lokali członków wspólnoty mieszkaniowej. Powyższe koresponduje także z art. 2 ust. 3 ustawy z 13 września 1996 r.  o utrzymaniu czystości i porządku w gminach [dalej: „ucpg”]. Wskazuje on bowiem, że jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym, w którym ustanowiono odrębną własność lokalu, obowiązki właściciela nieruchomości wspólnej obciążają wspólnotę mieszkaniową albo spółdzielnię mieszkaniową. 

Obowiązki zarządcy

W ramach opłaty za gospodarowanie odpadami, którą zobowiązani są uiszczać wszyscy właściciele nieruchomości zamieszkanych na terenie danej gminy, podmioty świadczące usługi w zakresie odbioru odpadów organizują odbiory odpadów wielkogabarytowych (należą do nich odpady, które ze względu na swoje rozmiary i masę nie mogą być umieszczane w typowych pojemnikach na odpady). Odpady są odbierane z określoną częstotliwością, według ogólnie dostępnych, podobnych do siebie harmonogramów.

W przypadku budynków wielolokalowych punkty odbioru odpadów to przeważnie altany śmietnikowe. Ze względu na kończący się sezon świąteczny, firmy wywozowe wprowadziły również oddzielne harmonogramy przewidziane dla odbioru drzewek świątecznych. Firmy wywozowe są zobowiązane, by zgodnie z harmonogramem odebrać określony rodzaj odpadów. Należy jednak pamiętać, że regulaminy takich firm wywozowych zawierają często zapisy wyłączające obowiązek odbioru odpadów gromadzonych luzem.

Obowiązek terminowości wywozu nieczystości z terenu wspólnoty jest bez wątpienia związany z obowiązkiem zarządcy w zakresie zapewnienia i utrzymania na jej terenie porządku i czystości. Niewywiązywanie się z obowiązków w postaci m.in. utrzymywania pojemników służących do zbierania odpadów w odpowiednim stanie sanitarnym, porządkowym i technicznym oraz niewykonywanie obowiązków określonych w regulaminie dotyczącym zasady utrzymania czystości i porządku na terenie danej gminy podlega karze grzywny (art. 10 ust. 2 i 2a ucpg). W przypadku zawarcia odpowiedniej umowy o wywóz odpadów – gdy te odpady nie są usuwane przez upoważniony podmiot, właściciel nie ponosi za ten stan odpowiedzialności, bo wywiązał się z nałożonego obowiązku zawarcia umowy. Zarządca może się ponadto zwolnić od odpowiedzialności za wykroczenie z art. 10 ust. 2 ucpg w przypadku wykonania obowiązku, o którym mowa w art. 5 ust. 1 tej ustawy osobiście, np. przez zakupienie wymaganych urządzeń bądź przez zawarcie umowy na wywóz odpadów czy zatrudnienie dozorcy, który zobowiązany zostanie do oczyszczania chodników czy utrzymywania w czystości urządzeń służących do zbierania odpadów komunalnych (por. M. Bojarski, W. Radecki, Kodeks wykroczeń. Komentarz, Wyd. 7, Warszawa 2016, dostępny w serwisie prawniczym Legalis).

Odnosząc się do obowiązków członków wspólnoty w zakresie utrzymania czystości w pomieszczeniach budynku przeznaczonych do wspólnego korzystania oraz na terenie wspólnym, konkretne zapisy przewidują obowiązujące w danych wspólnotach „Regulaminy porządku domowego”. Mimo ich uchwalenia istnieje problem z pociągnięciem do odpowiedzialności konkretnego członka wspólnoty mieszkaniowej za zaśmiecanie obszaru nieruchomości wspólnej, np. w postaci nałożenia na niego dodatkowych obciążeń finansowych z tego tytułu. Prawo przewiduje bowiem zwiększenie obciążenia związanego z utrzymaniem nieruchomości wspólnej jedynie wobec właściciela lokalu użytkowego, jeśli uzasadnia to sposób korzystania z takiego lokalu. Należy podkreślić, że regulamin porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej nie może narzucać właścicielowi większych ograniczeń, niż wynikające z kodeksu cywilnego.

Natomiast – zgodnie z art. 206 kodeksu cywilnego [dalej: „kc”] – współwłaściciel nieruchomości może z niej korzystać w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli. W praktyce wystawianie przez członków wspólnoty niepotrzebnych domowych sprzętów na teren osiedla (klatki schodowe, trawniki) skutkuje najczęściej zwróceniem się przez wspólnotę na piśmie o zaprzestanie takich działań i usunięcie ich skutków w odpowiednim terminie. Po bezskutecznym upływie terminu przedmioty pozostawione w części wspólnej powinny zostać usunięte przez wspólnotę.

Jednakże na podstawie art. 145 kodeksu wykroczeń [dalej: kw], pozostawianie odpadów w miejscach do tego nieprzeznaczonych stanowi wykroczenie, za które grozi kara grzywny do 500 zł. Niniejszy przepis stanowi uzupełnienie regulacji zawartej w art. 117 kw, który dotyczy nieprzestrzegania porządku w obrębie nieruchomości. Wobec powyższego, określony sposób postępowania wobec zastania nieczystości na terenie sąsiadującej wspólnoty będzie związany z okolicznościami i przyczyną ich powstania. Zalegające i wysypujące się śmieci mogą również stwarzać zagrożenie epidemiologiczne, co z kolei uzasadnia zawiadomienie odpowiednich inspekcji. [...]

 

Autor: Karolina Brzezińska

Pełna wersja artykułu w numerze 2/2016 „Wspólnoty Mieszkaniowej”

Nowa elewacja, dobudowana winda czy elegancki chodnik nie będą cieszyć mieszkańców, jeśli ceną będzie zniszczenie zieleni, która cieszyła ich przez lata. Jak dbać o drzewa podczas prac remontowych?

Scenariusz zwykle wygląda tak: pojawia się ekipa remontowa, a po kilku miesiącach lub latach drwale, którzy wycinają uszkodzone drzewa. Połamane gałęzie, podcięte korzenie i skażona gleba uśmiercają często młode drzewka, które mają zmienić charakter nowego osiedla i szpecą stare pomniki przyrody. Trudno dziwić się wykonawcom, którzy chcą pracować jak najtaniej i najszybciej, odpowiedzialna wspólnota może jednak umieścić w umowie zapisy chroniące osiedlową zieleń.

Najpierw jednak musi aktywnie współpracować z wykonawcą. Regułą jest, że to on zleca projekt. Robi to jak najtaniej, wykorzystując często specjalistów pracujących zdalnie na drugim końcu Polski. Waga zamówienia nie jest dla nich wystarczająca, by przyjechać i dokonać oględzin na miejscu. Posiłkują się więc planami zagospodarowania, mapami geodezyjnymi i często... zdjęciami z Google Maps. Wszystkie te źródła mogą zawierać informacje nieaktualne. Drzewa ze starych planów ciągle rosną, a pomiędzy przejazdami specjalnego fotograficznego samochodu Google osiedle mogło się wzbogacić o nowe nasadzenia. Dlatego wspólnota powinna uważnie patrzeć projektantowi na ręce, by np. dobudowany szyb windy nie wymagał obcięcia wielkiego konaru, a składowisko kostki brukowej eliminacji połowy żywopłotu. 

Niebezpieczny chodnik

Na tym nie koniec czujności. Inwestor bacznie powinien przyjrzeć się też zaplanowanemu sposobowi wykonania i materiałom. Obecne technologie umożliwiają zbudowanie np. chodnika w taki sposób, by nie powodował on osuszenia całego rejonu. „Lotnisko” z kostki bauma to nie tylko konieczność podlewania zieleni, ale także ryzyko gwałtownego spływu wody do kanalizacji (możliwość podtopień), a w skali całego kraju problemy z parowaniem wody i występowaniem anomalii pogodowych. Mała ilość zieleni, za to ogrom betonu i asfaltu, ma także inne negatywne następstwa - tzw. wyspy ciepła. W przypadku Warszawy średnia temperatura pomiędzy centrum a obrzeżami to 2 stopnie Celsjusza. Jednak podczas upałów może to być nawet kilkanaście kresek różnicy. Szczególnie odczuwalne jest to nocą, gdy nagrzane powierzchnie oddają ciepło i niekorzystnie wpływają na samopoczucie mieszkańców. 

Da się temu zapobiegać. Wystarczy na przykład zastosować przepuszczalną nawierzchnię, np. z kostek kamiennych lub klinkierowych na podsypce z dobrze ubitego piasku, zamiast cementowej. W sprzedaży są nawet specjalne spoiny, które utrzymują czystość i stabilność nawierzchni, ale przepuszczają wilgoć. Co ważne, takie łączenia nie wypłukują się. Można też wykorzystać modne obecnie nawierzchnie mineralno-żywiczne. Wyglądają one bardzo ciekawie, dają świetną przyczepność butom, dobrze wpływają na stawy pieszych, a przede wszystkim nie tylko przepuszczają wodę, ale także zatrzymują jej część w sobie, stanowiąc niejako rezerwuar wilgoci dla pobliskiej roślinności. Dobrym wyjściem są także tzw. ekologiczne kostki, czyli np. płyty betonowe z otworami przeznaczonymi do obsiewania trawy lub wysypania żwiru. Ten prosty sposób niweluje szkodliwe dla środowiska blokowanie wilgoci, ale nie zawsze sprawdza się na drogach przeznaczonych dla pieszych. Zdecydowanie polecany jest za to do podjazdów, parkingów i innych dróg przeznaczonych dla pojazdów. [...]

Autor: Paweł Trewlo
Pełna wersja artykułu numerze 2/2016 „Wspólnoty Mieszkaniowej” 

Zebrania roczne wspólnoty mieszkaniowej są dla zarządcy  okazją, aby podjąć próbę przezwyciężenia jej problemów, uzyskania postępu w  kłopotliwych sprawach, zwłaszcza w tych wspólnotach, które są trudne w zarządzaniu.

Zarządca obsługuje wspólnotę mieszkaniową w dwóch różnych formułach prawnych: jako ten, komu został powierzony zarząd nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali lub na podstawie umowy o zarządzanie (lub administrowanie) prowadzi sprawy wspólnoty reprezentowanej przez zarząd złożony z osób fizycznych, w zakresie zdefiniowanym w treści umowy.

Bądź neutralny wobec konfliktu

Druga z wymienionych powyżej formuł jest trudniejsza, bowiem w niej zarządca jest często nadmiernie identyfikowany z zarządem wspólnoty, a nie z ogółem właścicieli. Jest to trudność  związana z możliwym lub rzeczywistym konfliktem interesów. Ponieważ zarząd wspólnoty reprezentuje wspólnotę zarówno w stosunkach pomiędzy wspólnotą i właścicielami lokali, jak i na zewnątrz – dlatego zarząd reprezentuje wspólnotę wobec  zarządcy, który mocą umowy działa na rzecz wspólnoty i w jej sprawach. Jeśli grupa właścicieli lokali negatywnie ocenia działanie zarządu wspólnoty, ale nie udaje się jej doprowadzić do zmiany składu zarządu, wówczas zarządca jest postrzegany jako sprzymierzeniec zarządu, nawet jeśli czyni starania, aby być neutralnym wobec konfliktu i różnicy zdań we wspólnocie. Jeśli zastrzeżenia wobec zarządu mają uzasadnione podstawy i uprawnione jest stwierdzenie, że zarząd nie działa w interesie wspólnoty, wówczas sytuacja zarządcy jest bardzo niewygodna. Z jednej strony etyka zawodowa obliguje zarządcę do działania w interesie wspólnoty jako ogółu właścicieli lokali, a z drugiej prowadzenie spraw tej wspólnoty w ramach kontaktów z zarządcą realizuje ten zarząd, będący w opozycji do właścicieli lokali.

Zarząd wspólnoty lub zarządca, zobowiązani są zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali we wspólnocie co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku (art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali). Koniecznym celem co najmniej jednego w roku zebrania jest: 1. podsumowanie i ocena ubiegłego już zakończonego roku co do utrzymania nieruchomości wspólnej, funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej i prowadzenia spraw wspólnoty przez zarząd lub zarządcę, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną; 2. przedyskutowanie i zaplanowanie działań w zakresie utrzymania nieruchomości wspólnej i innych spraw z zakresu funkcjonowania wspólnoty na dany rok kalendarzowy.

Przygotowanie harmonogramów zebrań obsługiwanych wspólnot wymaga uwzględnienia preferencji dostępności czasowej właścicieli lokali,a w tych wspólnotach, gdzie zarządca współdziała z zarządem osób fizycznych, wymaga też uwzględnienia szczególnych często wymagań zarządów wspólnot. [...]

 

Autor: Piotr Marek Ochman

Pełna wersja artykułu numerze 2/2016 „Wspólnoty Mieszkaniowej”

Międzynarodowe Targi Dźwigów EURO-LIFT to jedyna biznesowa wystawa branży w Europie Środkowo-Wschodniej. W 2016 roku po raz pierwszy towarzyszyć jej będzie Salon Obsługi i Utrzymania Nieruchomości LOKUM EXPO. To nowość na polskim rynku wystawienniczym.

 

Targi EURO-LIFT to wydarzenie, które kompleksowo prezentuje spektrum branży dźwigowej, od innowacji i najnowszych urządzeń, po napędy, liny, systemy kontroli i bezpieczeństwa, aż po wyposażenie kabin. W programie targów co roku znajdują się konferencje i fachowe szkolenia, skupiające najlepszych polskich specjalistów, a swoje stoiska mają najbardziej prestiżowe branżowe organizacje z Europy m.in. ELA (European Lift Association) – zrzeszająca wszystkie organizacje dźwigowe działające w Europie, włoskie ANICA (Narodowe Stowarzyszenie  Przemysłu Komponentów do Dźwigów) oraz amerykańskie NAEC (National Association Elevator Constructors). Swoją wystawę wraz z niemieckimi partnerami zorganizował AFAG (Messen und Ausstellungen) z Augsburga – organizator targów Interlift. Tylko w 2014 roku na targach dźwigów w Kielcach zaprezentowało się 128 wystawców. Większość, bo aż 60 procent stanowiły firmy zagraniczne. Udział w targach wzięli między innymi producenci z Niemiec, Włoch, Turcji, Czech, Hiszpanii, Chin, USA, Szwajcarii, Korei, Grecji i Belgii. Wystawę odwiedziło blisko 2 tysiące specjalistów branżowych. Współorganizatorami targów są Wydawnictwo Ewit oraz Polskie Stowarzyszenie Producentów Dźwigów.

W Targach Kielce od 18 do 20 października 2016 roku odbędzie się także  Salon Obsługi i Utrzymania Nieruchomości LOKUM EXPO. To pierwsza tego typu impreza w Polsce. Branża zarządzania nieruchomościami w ostatnich latach stała się jeszcze bardziej konkurencyjna. Firmy muszą konkurować na bardzo wielu obszarach przy malejącej cenie a coraz wyższej jakości. Impreza skierowana jest przede wszystkim do przedstawicieli wspólnot mieszkaniowych, zarządców nieruchomości, kadry menadżerskiej spółdzielni mieszkaniowych czy zarządców zasobów komunalnych. Swoją ofertę podczas Salonu przedstawią firmy budowlane, instalacyjne, elektrotechniczne, dostawcy ciepła i energii, producenci oprogramowania do obsługi zarządzania nieruchomościami, banki, firmy ubezpieczeniowe czy firmy sprzątające. W programie LOKUM EXPO znajdą się specjalistyczne konferencje, a wśród nich m.in. VII Forum dla Zarządców. Wręczone zostaną również prestiżowe nagrody dla spółdzielni mieszkaniowych.

 

Kooperatywy mieszkaniowe są sposobem na budowę mieszkania bez udziału dewelopera i po znacznie obniżonych kosztach. Ich członkowie samodzielnie decydują o formie finansowania takiej inwestycji.

Kooperatywy mieszkaniowe polegają na zrzeszaniu się pewnej grupy osób decydujących się na współpracę, aby zakupić działkę i wybudować na niej budynki mieszkalne ze świadomie zaprojektowanymi przestrzeniami wspólnymi. W kooperatywach zrzeszają się zarówno znajomi, jak i osoby dotychczas niepowiązane prywatnymi relacjami, których w odpowiednim miejscu i czasie połączył wspólny cel. W momencie powstania kooperatywy jej główną cechą jest wspólna własność, możliwość dowolnego zarządzania budynkami, przygotowywanie i zagospodarowywanie terenu (według uznania mieszkańców) oraz organizacja użytkowanych przez wszystkich wspólnych przestrzeni. Mają poprawiać komfort zamieszkania i kładą nacisk na utrwalanie więzi sąsiedzkich.

Jak to się zaczęło

Tworzenie kooperatyw mieszkaniowych jest niezwykle popularne na zachodzie Europy. Pomysł zrodził się jeszcze w latach 60. w Danii, a w kolejnych latach tego typu inicjatywy zaczęły pojawiać się w Holandii, Hiszpanii, USA czy w Niemczech. Również w międzywojennej Polsce ta forma realizacji inwestycji cieszyła się dużą popularnością. Pierwsze z nich zrealizowano w Polsce przedwojennej. W Krakowie, na placu Sikorskiego 2, 3, 5 powstał ciąg niemal jednakowych budynków zajmujących północną pierzeję placu. Projekt ten został przygotowany w 1922 r. przez Zespół Kooperatywy Mieszkaniowej, a zrealizowany przez Spójnię Budowlaną w latach 1924–1931. W Warszawie, przy ulicy Nowy Zjazd 5, w latach 1924–1925 powstał „Dom Profesorów” wybudowany przez Kooperatywę Budowlaną „Siedziba”.

 

W Polsce budowa mieszkań w formule kooperatywy zyskuje coraz większą popularność, choć wciąż wydaje się być niedoceniana. Największa Kooperatywa Pomorze pierwszą inwestycję zrealizowała w 2012 r., a obecnie zbiera chętnych na czwartą inwestycję. Pierwszy, ośmiorodzinny budynek (4 mieszkania po 60 mkw. i 4 mieszkania po 82 mkw.) powstały na Wiczlini. Skąd wziął się pomysł? Roman Paczkowski, twórca kooperatywy, wielokrotnie wspominał, jak na rodzinnym spotkaniu uznano, że dzieci w rodzinie potrzebują mieszkań, a ceny mkw. były bardzo wysokie. Pomysłem na własne mieszkanie była kooperatywa. Członkowie zakupili grunt budowlany na Wiczlinie – ok. 1500 mkw. po 300 zł za mkw. Zakupiony został także projekt ośmiorodzinnego budynku i przystosowany do potrzeb i oczekiwań członków. Ruszyły prace budowlane. Pierwsza inwestycja okazała się dużym sukcesem. Później zbudowano kolejny budynek, niedaleko pierwszego. W 2014 roku oddany do użytku został kolejny ośmiorodzinny budynek zbudowano według tego samego projektu. – Teraz  pora na kolejne „nowe” wyzwanie – ogłosiła dumnie kooperatywa na swoim profilu. – Kooperatywa Mieszkaniowa Pomorze wkracza w nowy projekt budowlany dla kolejnych 12 rodzin. Jedna rzecz, która okazała się szokiem to fakt, że chętnych na tę inwestycję zebraliśmy w rekordowym czasie… 24 godzin. Oczywiście nie wszyscy, którzy wyrazili chęć się dostali – ale jak to mówi założyciel kooperatywy są w planach kolejne programy.(...)

 

Za i przeciw

Zdaniem ekspertów z rynku mieszkaniowego kooperatywy mają wiele zalet, ale nie są pozbawione także wad. Ogromnym plusem jest obniżenie kosztów realizacji inwestycji o około 30 proc. w stosunku do inwestycji deweloperskich. Dodatkowo mamy możliwość dowolnego zaaranżowania przestrzeni zarówno w naszych lokalach, jak też przestrzeni otaczającej budynek – placów zabaw, alejek spacerowych, rowerowi, pralni, suszarni czy nawet stworzenia dodatkowego lokalu dla gości. Do tego dochodzi jeszcze aspekt społeczny realizacji inwestycji. Dzięki kontaktom w trakcie budowy kooperatywy na samym początku przygotowane są warunki dobrego sąsiedztwa.

Kooperatywa może mieć natomiast duży problem z zaciągnięciem kredytu, który sfinansowałby planowaną inwestycję. W Polsce banki praktycznie nie mają gotowych ofert kredytowych dla kooperatyw. Trzeba także pamiętać, że członkowie kooperatywy nie mogą rozporządzać udziałem w majątku wspólnym kooperatywy, a także sprzedać swoich udziałów na wolnym rynku bez zgody reszty wspólników – co w podstawowym zakresie odróżnia je od spółdzielni mieszkaniowych. Uczestnictwo w kooperatywie jest zdecydowanie bardziej wiążące i zobowiązujące wobec wspólnoty.

 

Autor: Justyna Kamińska

 

Rozmowa z Ewą Klechowicz, prezes Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości „Trójmiasto”

 

Jak ocenia pani jakość usług świadczonych przez firmy zarządzające nieruchomościami? Zgodzi się pani ze stwierdzeniem, że deregulacja jednak tę jakość obniżyła?

Deregulacją zawodu zarządcy nieruchomości ustawodawca tak naprawdę wyrządził szkodę nie zarządcom, a właścicielom, i popsuł rynek. Wiele osób dzwoni do naszego stowarzyszenia z prośbą o pomoc, co zrobić z nierzetelną firmą zarządzającą budynkiem. Niestety, jeśli zarządca nie jest nigdzie zrzeszony, pomóc nie możemy, jesteśmy w stanie zaoferować jedynie doradztwo prawne, podpowiedzieć, jak skierować sprawę do sądu z powództwa cywilnego.

 

Może dzięki temu właściciele nieruchomości staną się bardziej świadomi standardów, jakie na rynku powinny obowiązywać.

Tak, dostajemy sygnały, że właściciele mają coraz większą wiedzę, jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym zarządcą, a co za tym idzie, jak weryfikować oferty firm i osób zainteresowanych zarządzaniem. Pozytywnym efektem deregulacji są telefony lub mejle z zapytaniami od osób chcących kupić mieszkanie w konkretnym budynku, czy zarządca jest zrzeszony w naszym stowarzyszeniu. To sygnał, że dla przyszłego właściciela ważne są nie tylko kryteria cenowe czy lokalizacyjne, ale również odnoszące się do późniejszej eksploatacji lokalu. Chce znać koszty utrzymania, stan techniczny, plany remontowe itp.

 

A co, gdy dostajecie skargę na zarządcę?

Każde stowarzyszenie ma w swoich strukturach komórkę, która reaguje na interwencje właścicieli nieruchomości mających zastrzeżenia do działalności zarządcy będącego członkiem stowarzyszenia. Po likwidacji Komisji Odpowiedzialności Zawodowej to jedyny sposób, aby właścicielowi pomóc. Zresztą są instrumenty, za pośrednictwem których można obligować członków do etycznego wykonywania zawodu.

 

Czy zarządcy chcą się jeszcze zrzeszać, czy widzą w tym jakieś korzyści?

Nasi członkowie oczywiście widzą korzyści płynące z przynależności. Ale pamiętajmy, że na rynku działają też „firmy zarządzające” – świadomie używam tutaj cudzysłowu –zainteresowane jedynie czerpaniem korzyści finansowych. Dla nich przynależność byłaby kagańcem przeszkadzającym w nie zawsze etycznych poczynaniach. Z ich punktu widzenia lepiej, jak nikt im na ręce nie patrzy. Stowarzyszenie to zobowiązanie oraz nadzór nad działalnością.

 

Sporym echem w środowisku odbiły się słowa Arkadiusza Borka, prezesa Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami, który w wywiadzie opublikowanym w listopadowym numerze „Wspólnoty Mieszkaniowej” postawił tezę, że czeka nas fala upadłości stowarzyszeń, że wiele z nich już teraz powinno rozpocząć proces likwidacji. Co pani na to?

Nie podzielam tej opinii. Stowarzyszenia, jak i zrzeszające je federacje, mają rację bytu. Może dzisiaj jeszcze są mało doceniane i dostrzegane, ale dzięki swojej pracy nad podtrzymywaniem wizerunku rzetelnego zarządcy będą się umacniały na rynku, a ich rola będzie jeszcze większa niż przed deregulacją, bo to naprawdę ostatni bastion dla właścicieli nieruchomości. Przed deregulacją skargi na zarządców nie wpływały do stowarzyszeń czy federacji, ponieważ była Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, dzisiaj, jak wspomniałam, właściciel lokalu nie ma do kogo się zgłosić. Dlatego nie zgadzam się z opinią Arkadiusza Borka, a właściwie jego „proroctwem”, że stowarzyszenia i federacje nie mają racji bytu. Pan Borek ma zgoła inną wizję działania swojej izby gospodarczej, my swoim istnieniem chronimy dobro właścicieli nieruchomości. Właściciele nie dostrzegają różnicy pomiędzy federacją a izbą, ale dzięki takim publikacjom dowiedzą się, że różnice są, i to znaczące. Otóż każdy zarządca może podpisać umowę na dostawę tańszej energii, zlecić wykonanie audytu, projektu, wystąpić o dofinansowanie i inne usługi, ale niekoniecznie zarobi z tego tytułu dodatkowe pieniądze. My świadczymy usługi w zakresie zarządzania i na tym się skupiamy, chcemy wykonywać pracę rzetelnie, być dla właściciela partnerem, nie kontrahentem. Izba gospodarcza ma większe możliwości w wymiarze finansowym, ale jakoś nie doczytałam o działaniach podejmowanych w celu obrony zawodu zarządcy nieruchomości, zrzesztą nie to było chyba celem powołania izby.

 

Jak zmienia się rola zarządcy w dobie nowych oczekiwań właścicieli lokali?

Dzisiejszy zarządca jest nie tylko tzw. aniołem, lecz profesjonalnym doradcą praktycznie w każdej dziedzinie życia, od pomocy technicznej przy remoncie lokalu, gdy konieczne są pozwolenia, poprzez zalecenie wykonania pewnych prac (choćby wymiana instalacji przed przystąpieniem do remontu), po polecanie sprawdzonych i wykwalifikowanych wykonawców oraz materiałów. Do tego dochodzi doradztwo prawne w sprawach indywidualnych, np. w postępowaniach spadkowych czy innych postępowaniach sądowych, z którymi zwłaszcza starsze osoby nie potrafią sobie poradzić. Także doradztwo ubezpieczeniowe – przykłady można mnożyć. Dzisiejsze realia są takie, że tam, gdzie mieszkają ludzie, gdzie toczy się życie rodzinne, musi być zarządca, który nie tylko wyremontuje budynek czy rozliczy zużycie wody, ale pomoże w wyborze najlepszego rozwiązania, ponieważ mieszkańcy nie mają czasu biegać po bankach czy firmach ubezpieczeniowych. W stowarzyszeniu tak właśnie postrzegamy naszą rolę: zarządca to nie urzędnik przyjmujący wnioski za zasadzie „poproszę na piśmie – będzie rozpatrzone”, ale osoba, z którą właściciel się utożsamia. Zresztą jeśli zarządca cieszy się zaufaniem, łatwiej mu wykonywać swoje obowiązki, ponieważ nie musi przekonywać właścicieli do celowości pewnych rozwiązań. Właściciel, który ufa zarządcy, wie, że podejmowane przez niego decyzje działają na jego korzyść.

 

Skoro przynależność do stowarzyszenia jest tak istotna, co oferujecie swoim członkom?

Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom, uruchomiliśmy cykl szkoleń dla zarządów wspólnot mieszkaniowych i właścicieli, a zainteresowanie przerosło nasze oczekiwania. Okazało się wręcz, że nie jesteśmy do tego odpowiednio przygotowani – mieliśmy zbyt małą salę i w połowie naboru musieliśmy zamknąć listę uczestników. Właściciele uczestniczący w takim szkoleniu zapoznają się z nowinkami technicznymi, zagadnieniami prawnymi, prawem budowlanym i innymi aspektami obsługi nieruchomości. Czemu to ma służyć? Otóż jeśli właściciel dowie się np., jakie korzyści niesie montaż liczników ze zdalnym odczytem, to na zebraniu zarządca nie musi przekonywać, że to dobre rozwiązanie. Pewnie na rynku działają nieuczciwi zarządcy wyznający zasadę: „im właściciel mniej wie, tym łatwiej nim manipulować”, ale my chcemy, aby posiadali oni chociaż podstawową wiedzę. Nasza idea jest taka, aby właściciel i zarządca byli partnerami w działaniach dla dobra nieruchomości, a co za tym idzie majątku właścicieli. Na zakończenie chcę zapewnić wszystkich, którzy uważają, że stowarzyszenia znajdują się na równi pochyłej, a zarządca to tylko firma do obsługi nieruchomości: są zarządcy, którym leżą na sercu wartości etyczne tego zawodu. Dlatego cieszy nas, że właściciele coraz bardziej doceniają naszą profesjonalizm, rzetelność i uczciwość.

Rozmawiał Sławomir Bukowski

 

Zorganizowany w Warszawie przez redakcję „Wspólnoty Mieszkaniowej” kongres zarządców nieruchomości jak co roku był okazją do owocnych spotkań, dyskusji oraz wymiany doświadczeń.

 

W piątek 21 listopada 2015 r. zarządcy nieruchomości z całej Polski, członkowie władz spółdzielni mieszkaniowych, przedstawiciele firm współpracujących ze wspólnotami oraz eksperci szczelnie wypełnili salę konferencyjną podczas VI Ogólnopolskiego Kongresu Zarządców Nieruchomości. Gościliśmy ponad 150 osób – to sukces, bo po deregulacji zawodu udział zarządców w konferencjach i szkoleniach uległ znacznemu ograniczeniu.

 

O naszym prawie

O tym, że nasze prawo jest zawiłe, nie trzeba chyba przekonywać. Teza znalazła swoje odzwierciedlenie w wystąpieniach ekspertów w panelu „Prawo”.  Szczególnie duże zainteresowanie wzbudziła ostatnia nowelizacja ustawy o własności lokali. O skutkach nowych rozwiązań prawnych mówił Piotr Brogowski z Orion Instruments Polska. Konsekwencje dla praktyki zarządzania będą daleko idące i kosztowne, zwłaszcza jeśli chodzi o uaktualnianie udziałów.

Wspólnoty mieszkaniowe nadal borykają się z niejasnym stanem prawnym dotyczącym zasad wyznaczania granic między własnością indywidualną a częścią wspólną nieruchomości. Adwokat Piotr Szczepański zwrócił uwagę na ryzyka prawne i finansowe, jakie może napotkać zarządca. Konkluzja była taka, że bez zmian ustawowych problemu nie da się rozwiązać. Także wystąpienie radcy prawnego Klaudiusza Kaweckiego, jak radzić sobie z nowymi przepisami o wycince drzew i krzewów, spotkało się z dużym zainteresowaniem i sprowokowało liczne pytania.

 

O naszych finansach

Dyskusja o finansach tym razem skupiła się na tym, jak wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe mogą wykorzystać szanse stworzone przez ustawę o rewitalizacji. Jak przygotować się do pozyskania dotacji unijnych na modernizacje budynków wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych – instruował dr Mateusz Pszczyński z Uniwersytetu Opolskiego. Natomiast o konkretnych instrumentach wsparcia ze środków Funduszu Termomodernizacji i Remontów i procedurach korzystania z pieniędzy na te cele mówił Tomasz Makowski z Banku Gospodarstwa Krajowego, nasz kongresowy partner.

Finanse wspólnot wymagają odpowiedzialnego i bezpiecznego zarządzania, a takie zarządzanie wspiera system MULTIUSER oferowany przez Getin Bank.  O zaletach i korzyściach z jego stosowania przekonywał Paweł Ołubek. A o tym, jak korzystne są warunki korzystania z kont prowadzonych dla wspólnot przez ING Bank Śląski SA oraz o zaletach kredytowania wspólnot opowiadała zarządcom przedstawicielka banku Katarzyna Skibińska. W dobie deflacji i mizernego oprocentowania rachunków wspólnot mieszkaniowych warto śledzić bankowe oferty.

 

O sposobach na oszczędzanie

W panelu „Technika i Technologie, czyli sposoby na oszczędzanie” gospodarzami wystąpień byli partnerzy kongresu, dzięki którym mogliśmy zrealizować nasz bogaty program. Prezentacje poświęcone były nowoczesnym technologiom i ich wpływie na obniżanie kosztów zarządzania. Panel otworzył Andrzej Zych z BMETERS Polska sp. z o.o. – zachęcał  do skorzystania z innowacyjnych technologii opomiarowania korzystania z wody i ciepła.

Wymiana oraz modernizacja wind to dla wspólnot jedne z najbardziej kosztownych inwestycji. Jak zmierzyć się z tym problemem od strony organizacyjnej i finansowej, czym się kierować przy wyborze dobrej oferty oraz o racjonalnych sposobach modernizacji wind mówił przedstawiciel firmy Winda Warszawa sp. z o.o. Rafał Roksela. A nasz sponsor, firma SCHAEFER, znany producent wind, przedstawił ciekawą ofertę. 

 

O zarządzaniu

Lech Kaczoń mówił o nowych zasadach zamieszczania reklam na terenie wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych, z kolei prezentacja Piotra Zabrzyjewskiego dotyczyła tego, jak ustrzec się błędów związanych z praktycznym określaniem udziałów w nieruchomości wspólnej, co ma zasadniczy wpływ na rozliczanie praw i obowiązków właścicieli lokali.

O tym, kiedy zarządca nieruchomości może bezpiecznie, bez łamania przepisów, zastosować rozwiązania zamienne co do wymagań w zakresie ochrony przeciwpożarowej budynku, a także o zaletach i dostępnych rozwiązaniach mówił Grzegorz Malinowski z KW Państwowej Straży Pożarnej w Warszawie. Z kolei Krzysztof Bańka z firmy AQAFOR pod hasłem: „Zdrowe osiedle, oddychaj z ulgą na swoim podwórku!” rekomendował zarządcom wykorzystanie pożytecznych enzymów i mikroorganizmów w życiu codziennym.

 

O rynku i profesji

Kongres zakończyła debata „Dokąd zmierza zawód zarządcy nieruchomości” – o kondycji zawodu i inicjatywach organizacji zrzeszających zarządców nieruchomości, którą poprowadził Zdzisław Majewski, redaktor naczelny „Wspólnoty Mieszkaniowej”. Arkadiusz Borek, szef Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami, mówił o konieczności mobilizacji organizacji zarządców nieruchomości, o podejmowaniu przez nie działań w zakresie doskonalenia zawodowego, wydawania certyfikatów potwierdzających umiejętności zawodowe oraz inicjowaniu programów wspomagających zarządców. Dr Iwona Szymczak z Uniwersytetu Szczecińskiego przedstawiła regulacje prawne dotyczące wspólnot w Polsce. Podkreślała, że warto korzystać z dorobku zagranicznego przy doskonaleniu ustawodawstwa.

To był udany kongres, nie tylko dlatego, że dopisała frekwencja. Przedstawione tematy były żywo komentowane, utwierdzając organizatorów w przekonaniu, że warto takie spotkania organizować. Serdecznie dziękujemy wszystkim za udział i do zobaczenia na naszym kongresie w 2016 roku!

 

Autor: Zdzisław Majewski

Zapisz sie do newslettera