Wspólnota Mieszkaniowa

Zarządca nieruchomości zawsze jest zagrożony utratą kontraktu na rzecz konkurencji. W realnym świecie walczący nierzadko stosują taktyki niemające wiele wspólnego z uczciwą konkurencją. Różne są metody „ataku i obrony” w walce o klienta. Niektóre mogłyby być uznane za działania bezprawne.

Niestety, naruszenia prawa w tym zakresie są zazwyczaj bardzo trudne do udowodnienia. Zarządzanie nieruchomością wspólną na rzecz wspólnoty mieszkaniowej jest usługą bardzo specyficzną. Natura tej usługi jest delikatna i wrażliwa na zmiany, a czynności zarządcy nie są tak oczywiste, jak mogłoby się to wydawać. Rzetelna ocena jakości usługi wymaga pewnej znajomości profesji.

 

Usługa tania czy dobra?

Metodą ataku na konkurencję z zamiarem odebrania mu kontrahentów bywa zaoferowanie wspólnocie mieszkaniowej usługi tańszej, lepszej jakościowo lub o rozszerzonym zakresie.  Ocena realności bardzo korzystnej propozycji złożonej przez zarządcę aspirującego do obsługi wspólnoty mieszkaniowej jest rzadkością wśród właścicieli lokali. Nasi klienci nie zauważają, że nie istnieje dobrze świadczona usługa za najniższą na rynku cenę. A z pewnością nie jest możliwe utrzymanie takiej ceny przez wykonawcę, jako standardu obsługi wszystkich klientów w dłuższym czasie. Klient powinien pamiętać, że w dłuższej perspektywie każdy wykonawca dba o rentowność wszystkich własnych kontraktów i jedynie w ograniczonym zakresie i w ograniczonym czasie jest skłonny tolerować kontrakty nierentowne. Zawsze w takich sytuacjach średnie wynagrodzenie za świadczone usługi musi co najmniej kompensować się ze średnimi kosztami świadczenia tej usługi, w przeciwnym razie firma będzie miała straty i szybko splajtuje.

Odstępstwa od reguły najniższej ceny są wyjątkowe i dotyczą pojedynczych kontraktów realizowanych przez danego wykonawcę, np. na warunkach promocyjnych albo dla zdobycia przyczółku na nowym terenie. Trudna jest ocena intensywności obsługi różnych wspólnot mieszkaniowych. Przy takim samym standardzie czynności koniecznych dla każdej obsługiwanej nieruchomości wspólnej jest cały szereg czynności i aktywności alternatywnych, wynikających z najróżniejszych przyczyn, np. ze stanu obiektu i preferencji właścicieli lokali. Wiadomo, że wspólnoty mieszkaniowe z punktu widzenia zarządców dzielą się na łatwe i trudne.

 

Atak konkurenta

Atak konkurencji często polega na przekonywaniu właścicieli lokali, że aktualny zarządca jest nieprofesjonalny, nieuczciwy, niewiarygodny, a nawet zdarzają się pomówienia, że jest: dyletantem, oszustem, aferzystą, złodziejem… Nierzadko spotykamy się z rozpowszechnianiem nieprawdziwych informacji, manipulowaniem danymi, oczernianiem przeciwnika. Przy okazji atakujący korzysta z wszelkich możliwości i okazji, aby atakowanemu zarządcy przeszkadzać w pracy, utrudniać świadczenie usług i ogólnie rzecz biorąc zniechęcać go do dalszej współpracy z klientem.

Istotnym elementem ataku bywa „zdobywanie przyczółku” w gronie właścicieli lokali obsługiwanej wspólnoty i przeciągnięcie ich na stronę atakującego. Pozyskanie takich osób odbywa się poprzez osobiste relacje, przez znajomych, rodzinę, a czasem nawet z użyciem niedozwolonych prawem zachowań. Osoby te wyraźnie usiłują zbudować grupę poparcia dla idei zmiany zarządcy. (...)

 

Autor: Piotr M. Ochman
Cały artykuł dostępny w numerze 3/2016

Czy zarząd wspólnoty może podjąć decyzję o wyłączeniu dwóch przystanków windy prowadzących do tylnych wejść do lokali użytkowych? W jakim trybie może podjąć taką decyzję?

Zamierzamy, jako Zarząd wspólnoty mieszkaniowej wyłączyć z możliwości użytkowania dwa przystanki, na których zatrzymuje się winda. Służą one jedynie niektórym najemcom i właścicielom dwóch lokali użytkowych, a zatrzymywanie się windy na tych przystankach generuje zwiększone koszty konserwacji dźwigu. Zdaniem Zarządu jest to uzasadnione, bo winda zatrzymuje się na dwóch przystankach, z których można dostać się jedynie do tylnego wyjścia dwóch lokali użytkowych położonych na I piętrze budynku. Główne wejścia do tych lokali znajdują się w innej części budynku i jest do nich łatwiejszy dostęp od strony pasażu przebiegającego wzdłuż ulicy. Zarówno dostawcy, jak i klienci odwiedzający lokale użytkowe korzystają właśnie z głównego wejścia.

Użytkowana przez wszystkich właścicieli lokali winda ma charakter windy osobowo-towarowej, do obsługi której nie są wymagane szczególne uprawnienia. Z windy najczęściej korzystają właściciele lokali położonych na piętrach znajdujących się powyżej lokali użytkowych. Przystanki windy na wyższych piętrach połączone są z klatką schodową, w przypadku tych dwóch przystanków takiego połączenia nie ma –  wysiadając z windy, można zatem dojść tylko do jednego lokalu.

Winda ta nie jest także wykorzystywana podczas dostaw towarów do lokali użytkowych, ani też nie jest dźwigiem pożarowym, dostosowanym do normy EN81-72.

Ograniczenia są możliwe

Nie ulega wątpliwości, że wspólnoty mieszkaniowe są uprawnione do określania zasad, które mają pomagać w utrzymywaniu dobrych stosunków sąsiedzkich we wspólnocie, np. w regulaminach porządku domowego. Mogą one wprowadzać także pewne ograniczenia w korzystaniu z części wspólnych, a także urządzeń służących wszystkim właścicielom lokali, o ile będzie to wynikiem demokratycznych procedur określonych przepisami ustawy z o własności lokali (dalej: uwl). W ustawie tej wprost określono (art. 22 ust. 3 pkt 4 uwl), że zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w drodze uchwały. Niewątpliwie także ograniczenie możliwości czy sposobu korzystania z nieruchomości przez niektórych właścicieli lokali także będzie wymagało podjęcia przez wspólnotę takiej decyzji w drodze uchwały (tak też np. uzasadnienie wyroku Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim z 24 listopada 2014 r., sygn. akt I C 893/12).

Zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej może polegać na podziale quoad usum, który może wyłączać ze wspólnego użytkowania określoną część wspólnej nieruchomości na rzecz określonego lub określonych właścicieli, z wyłączeniem pozostałych, czy też na określonej zmianie funkcji użytkowych lub gospodarczych określonych części wspólnej nieruchomości. Analogiczne zasady można, moim zdaniem, zastosować do zmiany lub ograniczenia sposobu korzystania z urządzeń służących wszystkim właścicielom lokali (windy, zewnętrznego ujęcia wody, trzepaka itd.).

Jeżeli zatem jakieś określone względy (np. ekonomiczne) przemawiają za odjęciem bądź ograniczeniem możliwości korzystania z urządzeń wspólnoty służących wszystkim właścicielom, to taka decyzja musi być podjęta w drodze uchwały, bowiem nie jest to decyzja, którą mógłby podjąć samodzielnie zarząd. Taka decyzja musi być jednak poprzedzona głębszą analizą, czy projektowana zmiana nie naruszy istotnych interesów właścicieli, którzy w dotychczasowy sposób korzystali z tych urządzeń. 

W opisywanym stanie faktycznym wspólnota musi wziąć pod uwagę, czy pozbawienie dwóch właścicieli lokali użytkowych możliwości skorzystania z przystanku windy m.in.:

1) nie uniemożliwi całkowicie lub częściowo dostępu do tych lokali,

2) nie będzie miało wpływu na bezpieczeństwo użytkowania tych lokali (np. nie uniemożliwi prawidłowej ewakuacji z tych lokali),

3) nie naruszy lub zagrozi istotnym interesom właścicieli tych lokali.

Niewątpliwe jest jednak to, że wyłączenie przez wspólnotę przystanków windy może utrudniać korzystanie właścicielom lokali (lub innym osobom korzystających z tych lokali), jeśli używali oni tych przystanków oraz tylnych wejść np. do przyjmowania dostaw lub klientów albo zabezpieczenia lokali przed kradzieżą czy włamaniem (uzbrajanie alarmu itp.). Wyłączenie tych przystanków doprowadzi także do nierównego traktowania właścicieli lokali. Nie będą mieli oni nieograniczonego oraz obiektywnie swobodnego dostępu do swoich lokali w takim zakresie, jak pozostali właściciele, pomimo tego, że zachowają możliwość wejścia do nich z drugiej strony. (...)

 

Autor: Krzysztof Brudkowski

Cały artykuł dostępny w numerze 3/2016 „Wspólnoty Mieszkaniowej”

 

5 kwietnia 2016 r. | Godz.: 16.00-20.00

Muzeum Warszawskiej Pragi, ul. Targowa 50/52, Warszawa

 

Podczas seminarium odpowiemy na pytania:

  • Jak przygotować się merytorycznie, organizacyjnie do procesu rewitalizacji?
  • Skąd wziąć pieniądze na odnowienie kamienic, nieruchomości zabytkowych
    i poprzemysłowych czy podwórek?
  • Jak właściwie przygotować dokumenty pozwalające na włączenie się w proces rewitalizacji i dopasować je do dokumentów strategicznych i planistycznych gminy, takich jak: gminny program rewitalizacji, studium uwarunkowań
    i kierunków zagospodarowania przestrzennego, strategia rozwoju gminy?
  • Jakie nowoczesne technologie i rozwiązania można zastosować w procesie rewitalizacji?
  • Jak zaadaptować czy przebudować budynek, aby jak najlepiej służył mieszkańcom?

W programie:

  • Ustawa o rewitalizacji – czyli jak przygotować wspólnotę mieszkaniową do wejścia w procesy rewitalizacji budynków i ich otoczenia? Przeprowadzanie diagnozy i budowanie strategii w zakresie rewitalizacji.
  • Gminny program rewitalizacji jako podstawa działań rewitalizacyjnych i określenie obszarów zdegradowanych.
  • Rewitalizacja budynków zabytkowych – podstawy prawne, niezbędne wnioski, szczególny program finansowania.
  • Sposoby finansowania projektów rewitalizacyjnych.
  • Wykorzystanie nowoczesnych technologii i odnawialnych źródeł energii przy wykonywaniu konkretnych zadań rewitalizacyjnych.
  • Zapisy „ustawy krajobrazowej” a możliwości pozyskiwania dodatkowych środków przez wspólnoty mieszkaniowe za instalowanie reklam na budynkach i terenach wspólnych.

Więcej informacji:

tel. (22) 242 80 53

e-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

 

Patronat

Wojciech Zabłocki, Burmistrz Dzielnicy Praga-Północ m.st. Warszawy 

 

Organizatorzy

           

Partner medialny

 

 

Firma WITTUR od lat dostarcza komponenty i komplety modernizacyjne urządzeń dźwigowych. Działamy na terenie całej Polski.

Na jednym z warszawskich osiedli mieszkaniowych, w spółdzielczym budynku mieszkalnym z wielkiej płyty, zastosowaliśmy innowacyjne rozwiązanie. Zamawiający wymagał, aby winda była dostępna dla mieszkańców z poziomu 0 bez żadnych barier architektonicznych, a nie jak dotychczas z poziomu wysokiego parteru, czyli po pokonaniu kilkunastu schodków.  Dodatkowo szerokość drzwi wejściowych do windy musiała mieć 90 cm a powierzchnia kabiny powinna być jak największa, tak, aby w kabinie swobodnie zmieścił się wózek inwalidzki czy wózek dla dziecka.

Zaprojektowaliśmy windę z tzw. przelotem na wprost. Przy instalacji ograniczyliśmy się do niezbędnych prac budowlanych,  na które zezwalały warunki budynku. Takie rozwiązanie jest wygodne i bezpieczne dla mieszkańców – również dla osób starszych czy niepełnosprawnych.

Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani modernizacją windy w bloku i nasze rozwiązania są dla Państwa interesujące, zapraszam do kontaktu.

 

Zbigniew Mikołajczyk

Sales Manager
WITTUR Sp. z o.o.
Żerań Park II
ul. Annopol 4A (budynek B)
03-236 Warszawa
www.wittur.com
www.witturwindy.pl
www.facebook.com/witturpl

tel. +48 22 853 89 50
fax +48 22 853 89 51
tel. kom. +48 517 148 885

 

 

Opinie co do możliwości zarządzania przez spółki komunalne wspólnotami mieszkaniowymi są podzielone, bo wynikają głównie z różnej interpretacji przepisów. Większość zarówno w piśmiennictwie, jak i orzecznictwie skłania się do wniosku, że powoływanie spółek prawa handlowego przez gminy do zarządzania wspólnotami wykracza poza dozwolone ramy prawne. 

Gmina może prowadzić gospodarkę komunalną za pomocą zakładu budżetowego oraz spółek prawa handlowego. Nie można jednak zapomnieć, że działalność komunalnej spółki prawa handlowego jest uważana za działalność samej gminy, a spółka to wyłącznie forma jej prowadzenia. Stąd też spółka taka podlega podobnym ograniczeniom w prowadzeniu działalności gospodarczej jak gmina.

Choć zdarzają się przypadki, w których wspólnotą mieszkaniową zarządza zakład budżetowy, to zarówno literatura, jak i orzecznictwo stoją na stanowisku, że ustawodawca jednoznacznie przesądził, że zakład budżetowy nie może wykonywać innych zadań, niż tych o charakterze użyteczności publicznej. A wynika to z art. 7 ustawy o gospodarce komunalnej, według którego działalność wykraczająca poza zadania o charakterze użyteczności publicznej nie może być prowadzona w formie samorządowego zakładu budżetowego. Ponadto odpłatne świadczenie usług podmiotom innym niż gmina nie wchodzi w zakres zadań własnych gminy, ma charakter komercyjny i wykracza poza zadania użyteczności publicznej. Wprawdzie zadaniami użyteczności publicznej są zadania własne gminy w zakresie gospodarki nieruchomościami oraz gminnego budownictwa mieszkaniowego, jednak jak widać zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych nie może być uznane za realizację zadań o charakterze użyteczności publicznej. Bez znaczenia pozostaje przy tym to, czy gmina jest członkiem takiej wspólnoty, czy nie. 

Poza sferą użyteczności publicznej

Zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych oraz wykonywanie na ich rzecz odpłatnych usług nie należy do zadań o charakterze użyteczności publicznej, bo nie jest wymienione w art. 7 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym (usg). Również żadna inna ustawa nie wymienia zarządzania nieruchomościami wspólnymi jako zadania własnego gminy lub zadania innej niż gmina jednostki samorządu terytorialnego. Zarządzanie takimi nieruchomościami nie jest zadaniem o charakterze użyteczności publicznej także dlatego, że nie można mu przypisać żadnej z cech, jakie zgodnie z definicjami zawartymi w usg i w ustawie o gospodarce komunalnej charakteryzują te zadania.

W określonych sytuacjach gmina może jednak prowadzić działalność gospodarczą poza sferą użyteczności publicznej, ale zgodnie z art. 10 ustawy o gospodarce komunalnej, tworząc spółkę prawa handlowego, musi jednocześnie spełnić 2 warunki:

  • muszą istnieć niezaspokojone potrzeby wspólnoty samorządowej na rynku lokalnym, 
  • w gminie musi występować bezrobocie, które w znacznym stopniu wpływa ujemnie na poziom życia wspólnoty samorządowej, a zastosowanie innych działań i wynikających z obowiązujących przepisów środków prawnych nie doprowadziło do aktywizacji gospodarczej, a w szczególności do znacznego ożywienia rynku lokalnego lub trwałego ograniczenia bezrobocia.

W związku z powyższym trudno jednak uznać, by spółka powołana przez gminę mogła prowadzić działalność komercyjną dotyczącą zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Zarówno literatura, jak i NIK stoją na stanowisku, że zarządzanie wspólnotą mieszkaniową nie spełnia przesłanek umożliwiających powoływanie w tym celu spółki prawa handlowego.

Potwierdził to również Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 24 stycznia 2013 roku (sygn. akt I A Ca 778/12), w którym czytamy, że działalność polegająca na odpłatnym świadczeniu, na podstawie odrębnych umów, podmiotom innym niż gmina, usług dotyczących zarządzania nieruchomościami nie wchodzi w zakres zadań własnych gminy wymienionych w art. 7 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, ma charakter komercyjny i jako taka wykracza poza zadania o charakterze użyteczności publicznej. Ponieważ zarządzanie nieruchomościami nie jest zadaniem o charakterze użyteczności publicznej, przeto nie może być prowadzone ani przez zakład budżetowy, ani przez spółkę z udziałem gminy. Ponadto w tym samym wyroku sąd uznał, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jednoznacznie wskazują, że możliwość powierzenia zarządzania gminnymi zasobami nieruchomości podmiotom tworzonym w tym celu przez jednostki samorządu terytorialnego może nastąpić wyłącznie co do tych nieruchomości, które są 100-proc. własnością gminy lub są przedmiotem użytkowania wieczystego gminy. Tak więc powierzenie to nie może dotyczyć zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, nawet z przeważającym udziałem gminy.

Kontrola NIK krytyczna

W wyniku kontroli przeprowadzonej przez NIK („Zarządzanie komunalnym zasobem mieszkaniowym przez spółki prawa handlowego z udziałem gmin”, 2012 rok. Kontrola przeprowadzona w latach 2009–2010) okazało się, że powoływanie tego typu spółek nie jest odosobnioną praktyką. NIK skontrolowała aż 18 spółek, spośród których każda prowadziła działalność gospodarczą w obszarze zarządzania nieruchomościami z naruszeniem ustawowych ograniczeń wynikających z art. 10 ustawy o gospodarce komunalnej, w związku z art. 9 ust. 2 usg. Działalność ta polegała w szczególności na zarządzaniu nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, w tym również bez udziału gmin oraz wykonywaniu na ich rzecz odpłatnych usług, m.in. w zakresie wykonywania prac remontowych i utrzymania czystości.

W glosie do wyroku NSA z 6 grudnia 2000 roku (sygn. akt I SA/Gd 1997/99) Paweł Zaborniak zaznaczył, że redakcja przepisu art. 10 ust. 3 ustawy o gospodarce komunalnej oznacza, że gminy bez przeszkód mogą posiadać akcje lub udziały w spółkach nastawionych na prowadzenie działalności zarobkowej, jeżeli spółkę, z uwagi na prowadzone przez nią czynności, będzie można uznać za ważną dla rozwoju jednostki samorządowej. Jeżeli zaś spółka prowadząca wyłącznie czynności nastawione na osiągnięcie zysku nie będzie działała na rzecz rozwoju lokalnej wspólnoty samorządowej, gmina nie będzie mogła posiadać jej akcji lub udziałów, ponieważ jej działalność będzie niezgodna z prawem. 

NIK w wynikach kontroli uznała natomiast, że kapitałowe uczestnictwo gminy w spółkach handlowych jest przejawem prowadzenia przez gminę działalności gospodarczej, bowiem art. 10 ust. 1 ustawy o gospodarce komunalnej w zakresie, w jakim mówi o dopuszczalnych przypadkach uczestniczenia przez gminy w spółkach poza sferą użyteczności publicznej, jest rozwinięciem art. 9 ustawy o samorządzie gminnym, mówiącego o tym, że odrębna ustawa (czyli właśnie ustawa o gospodarce komunalnej) ma określić dopuszczalne przypadki, w których gmina może poza sferą użyteczności publicznej prowadzić działalność gospodarczą. 

Działalność spółek gminnych zarządzających wspólnotami mieszkaniowymi ma więc charakter bez wątpienia stricte komercyjny (usługa zarządzania nieruchomością wspólną jest bowiem prowadzona przez spółki za wynagrodzeniem ustalanym w drodze umowy cywilnoprawnej – umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną zawieranej ze wspólnotą mieszkaniową). 

Wśród spółek skontrolowanych przez NIK zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych miało bezpośrednie przełożenie na sytuację finansową tych spółek. W kontrolowanym okresie, z tytułu wykonywania tej działalności spółki osiągnęły bowiem przychody w łącznej kwocie 65 163 tys. zł, co stanowiło 14,6 proc. przychodów ogółem. W przypadku niektórych spółek zarządzanie nieruchomościami wspólnot stanowiło główne źródło przychodów, tj. 73,0 proc., 60,6 proc. oraz 56,2 proc.

Tymczasem Naczelny Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 9 stycznia 2003 roku (sygn. akt SA/Gd 1968/02) postawił tezę, że zasadnicza odmienność między gospodarką komunalną a działalnością gospodarczą polega głównie na tym, że gospodarka komunalna nie ma celu zarobkowego. Musi się ona mieścić w ramach działalności komunalnej, a jej obligatoryjnym celem pozostaje wykonywanie zadań własnych gminy, a w tym zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty (zadań użyteczności publicznej). Gmina jest przede wszystkim organem władzy publicznej, przez co, siłą rzeczy, musi przejąć określone funkcje interwencyjne w gospodarce. Chodzi tu zwłaszcza o dziedziny działalności społecznie niezbędnej, w których podmioty prywatne nie są zainteresowane podjęciem działalności (np. brak opłacalności), o tworzenie nowych miejsc pracy, o podtrzymywanie lokalnych tradycji i lokalnych ośrodków aktywności gospodarczej i kulturalnej.

Negatywne skutki 

Najwyższa Izba Kontroli uznała, że o ile dopuszczalna jest działalność gmin ukierunkowana na potrzeby społeczne i użyteczność publiczną, o tyle czysta działalność komercyjna gmin może w konsekwencji doprowadzić do zmonopolizowania niektórych rodzajów działalności przez gminę i odwracać jej uwagę od rzeczywistych potrzeb społecznych. Izba podkreśliła ponadto, że niezależnie od bezprawności zarządzania przez spółki z udziałem gmin nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych oraz świadczeniu na ich rzecz odpłatnych usług, skutkiem takiej działalności może być stworzenie barier dla ukształtowania się warunków niezbędnych do powstania bądź rozwoju konkurencji i aktywności gospodarczej. W przypadku jednej ze skontrolowanych gmin (40 tys. mieszkańców) działały faktycznie tylko trzy podmioty gospodarcze zarządzające nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych – w tym skontrolowana spółka gminna). Tymczasem w gminie tej w owym czasie było 20 licencjonowanych zarządców nieruchomości, a w ewidencji działalności gospodarczej zarejestrowano 19 przedsiębiorców posiadających w zakresie swojej działalności zarządzanie nieruchomościami.

Związane z taką sytuacją obawy wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 9 stycznia 2003 roku (sygn. akt I SA/Gd 1968/02), który stwierdził, że o ile pożądana, a przynajmniej dopuszczalna jest działalność gmin ukierunkowana na potrzeby społeczne i użyteczność publiczną (konieczność pozyskania środków finansowych niezbędnych na realizację zadań), o tyle czysta działalność komercyjna gmin może w konsekwencji doprowadzić do zmonopolizowania niektórych rodzajów działalności przez gminę i odwracać jej uwagę od rzeczywistych potrzeb społecznych.

Co więcej, podczas swojej kontroli NIK ujawniła przypadki, w których zarządzanie przez spółki gminne nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych z udziałem gmin skutkowało również uprzywilejowaniem gmin (właścicieli spółek) w stosunku do innych członków wspólnoty. W trzech spółkach ujawniono przypadki odstępowania od naliczania i pobierania od gminy należnych odsetek z tytułu zaległości, co oceniono negatywnie pod względem legalności i rzetelności. Powyższą praktykę prezesi spółek tłumaczyli m.in. szczególną pozycją gminy jako właściciela spółki i głównego zleceniodawcy zadań.

Literatura jednoznacznie wypowiada się na temat powoływania spółek prawa handlowego przez gminę w celu zarządzania wspólnotami i wydawałoby się, że praktyka taka jest niedopuszczalna. Tymczasem w niedawnym kontrowersyjnym wyroku swoje odmienne zdanie w tym temacie wyraził Sąd Okręgowy w Olsztynie (wyrok z 24 listopada 2014, sygn. akt I C 405/14), który uznał, że spółka z o.o. powołana przez gminę nie jest jednostką organizacyjną gminy, a zwłaszcza jej zakładem budżetowym, lecz posiada odrębną osobowość prawną. Stąd też w opinii olsztyńskiego sądu nie ma formalnych przeszkód, by spółka taka, jako odrębny od gminy podmiot, wykonywała działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami, o ile wchodzi to w zakres przedmiotu jej działalności. Wyrok ten budzi jednak wiele kontrowersji, bowiem stoi on w opozycji zarówno do literatury, Najwyższej Izby Kontroli, jak i Regionalnych Izb Obrachunkowych, które również krytycznie oceniają prowadzenie takiej działalności przez spółki gminne. 

Chociaż różnie interpretowane są przepisy to należy uznać, że zakład budżetowy, a także spółka gminna nie ma prawa prowadzić działalności związanej z zarządzaniem wspólnotą mieszkaniową. 

 

Autor: Dominik Krzysztofowicz

Artykuł ukazał się w numerze 2/2016 „Wspólnoty Mieszkaniowej”

 

Numer jest prosty: 19 115 i wyjątkowy zarazem. Warszawiacy mogą tu telefonować z każdą (!) sprawą i uzyskać pomoc. – Nikogo nie zostawiamy bez odpowiedzi – mówi pracownik linii. – Jeśli rozwiązania problemu nie mamy w bazie, szukamy i oddzwaniamy. Każdego dnia telefon dzwoni ok. 1000 razy. Zgłaszane są najróżniejsze sprawy. Dotyczą np. polityki lokalowej, transportu publicznego, organizacji pozarządowych, ochrony środowiska, kultury, turystyki, gospodarki odpadami komunalnymi, wody i kanalizacji, drogownictwa, spraw obywatelskich, budżetu partycypacyjnego. Miejskie Centrum Kontaktu czynne jest 7 dni w tygodniu i 24 godziny na dobę! Funkcjonuje nie tylko na łączach telekomunikacyjnych. Do dyspozycji mieszkańców jest też fax, Portal Samoobsługowy WWW, aplikacja mobilna, mail, czat. Na stronie: warszawa19115.pl można zgłosić wniosek, przeszukać bazę danych, wysłać mejla, sprawdzić etap realizacji zgłoszenia, zamówić kolejkę w urzędzie albo przejść stąd bezpośrednio do e-Urzędu. Na bieżąco są tu zamieszczane aktualności dotyczące życia miasta, np. awarii, zmiany rozkładów komunikacyjnych, różnych ciekawych spotkań.

 

Źródło: www.warszawa19115.pl

Do 15 marca wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, a także osoby fizyczne, prawne i przedsiębiorcy mogą ubiegać się w Poznaniu o dofinansowanie likwidacji pieców i kotłów opalanych węglem. Pieniądze w kwocie 2,5 mln zł pochodzą z programu Kawka (II edycja), którego celem jest redukcja emisji szkodliwych pyłów PM10 do powietrza. W tym roku dofinansowanie do instalacji  ogrzewania, korzystającego z ciepła systemowego, gazu lub energii elektrycznej mogą uzyskać na terenie Poznania  mieszkańcy Starego Miasta, Chwaliszewa, Wildy Północnej i Łazarza. Wniosek można pobrać w Urzędzie Miasta (i tamże złożyć wypełniony).  Po pozytywnej weryfikacji wniosku przez kontrolerów prace z wykorzystaniem dotacji muszą być zakończone do 30 września. Można uzyskać nawet 80 proc. kosztów kwalifikowanych.

– Są to wszystkie wydatki, które ponosimy przy całkowitej wymianie źródła ciepła. Należy pamiętać, że to kwoty netto, a po stronie wnioskodawcy stoi też zapłacenie podatku – mówi  Anna Feja, kierownik oddziału organizacyjno-finansowego, wchodzącego w skład miejskiego Wydziału Ochrony Środowiska.

Pula dotacji z programu Kawka wynosi w całej Polsce 400 mln zł. W Wielkopolsce program ten funkcjonuje jeszcze w Kaliszu, Gnieźnie i Lesznie.

Źródło: www.gloswielkopolski.pl

Rada gminy ma obowiązek określenia  w regulaminie utrzymania  czystości i porządku, kto odpowiada za czystość pojemników na śmieci. Niestety, wciąż nie ustalono jednej obowiązującej w całym kraju zasady. Stąd też co gmina, to inne przepisy.

Za odorem wydobywającym się z kubłów na śmieci stoją rozkładające się w nich bakterie i drobnoustroje, które świetnie rozwijają się w ciepłej temperaturze, poza tym wykluwają się w nich insekty. Dlatego szczególnie latem ich czyszczenie i dezynfekowanie, a zwłaszcza mycie przy opróżnianiu pojemników przeznaczonych do zbierania odpadów organicznych jest niezwykle ważne. Nie ma jednak jednej zasady, kto za wykonywanie tych czynności odpowiada od strony wykonawstwa, a kto finansowo.

 

Obowiązek jest, ale czyj?

W nowelizacji z 2013 roku ustawy z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (DzU z 2013 r. poz. 1399, z późn. zm.) ustawodawca nałożył na radę gminy obowiązek uchwalenia regulaminu utrzymania  czystości i porządku w gminie. Znalazł się tam obowiązek określenia rodzaju i minimalnej pojemności pojemników przeznaczonych do zbierania odpadów komunalnych na terenie nieruchomości, warunków rozmieszczenia tych pojemników oraz, co najważniejsze w tym momencie, obowiązek ich utrzymania w odpowiednim stanie sanitarnym, porządkowym i technicznym. Ustawodawca nie nakłada jednak ani na gminę, ani na właściciela nieruchomości obowiązku czyszczenia pojemników odgórnie. Pozostawia kwestię nałożenia tego obowiązku radzie gminy. W ten sposób nie mamy w Polsce z góry nałożonego obowiązku na konkretny podmiot i jak można się domyślić w gminach jest to sprawa bardzo zróżnicowana. 

W przypadku gdy pojemniki dostarcza gmina, to najczęściej właśnie na niej spoczywa obowiązek utrzymania ich w należytym stanie sanitarnym. Inaczej jes, gdy właścicielem pojemników jest nie gmina, a właściciel posesji lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej. Wtedy w większości przypadków to na nich ciąży odpowiedzialność za czystość kubłów, ale nie zawsze. Często w opłacie za odbiór śmieci znajduje się ukryta opłata za ich mycie. Właścicielem pojemników może być również sama firma zajmująca się odbiorem śmieci w gminie. Wtedy to ona czyście je i dezynfekuje.  

 

Praktyka jest różna

Jak to zatem wygląda w gminach?  W Krakowie to właściciel nieruchomości ma obowiązek zapewnić odpowiednie pojemniki, w liczbie określonej w złożonej wcześniej deklaracji o ilości wytwarzanych odpadów. Każdy może więc samodzielnie kupić pojemniki lub wynająć je od Miejskiego Przedsiębiorstwa Oczyszczania za cenę ustaloną przez Radę Miasta Krakowa.

Zakup lub wynajem pojemników przez właściciela nieruchomości w Krakowie wiąże się jednocześnie z zapewnieniem ich czystości. I tu znowu miasto wychodzi naprzeciw potrzebom mieszkańców, oferując im usługę czyszczenia i dezynfekcji kubłów. Cenę tej usługi ustaliła oczywiście rada miasta:

a)      pojemniki o pojemności 0,12 do 0,24 m3 – 1,60 zł/sztuka;

b)      pojemniki o pojemności 0,66 do 1,1 m3 – 3,50 zł/sztuka.

W najbliższym czasie ma się to jednak zmienić. – Zarządzające systemem gospodarowania odpadami w Krakowie Miejskie Przedsiębiorstwo Oczyszczania planuje wprowadzić, po rozstrzygnięciu bieżącego przetargu (na odbiór i transport odpadów – przyp. autor), czyszczenie i dezynfekcję pojemników raz w roku dla wszystkich nieruchomości ze złożoną deklaracją bez dodatkowych kosztów (w ramach systemu gospodarowania odpadami – przyp. autor). – zapowiada Piotr Odorczuk, rzeczki prasowy Miejskiego Przedsiębiorstwa Oczyszczania Sp. z o. o. (...)

 

Technologie mycia

Do mycia pojemników wykorzystuje się myjki stacjonarne automatyczne lub ręczne, myjko-śmieciarki lub myjki mobilne. Co więcej, pojazdy myjące pojemniki mogą być wyposażone wyłącznie w zabudowę do mycia pojemników lub w zabudowę umożliwiającą zarówno ich opróżnianie, jak i mycie. Oczywiście koszt jednoczesnego mycia i opróżniania pojemników wydaje się być o wiele niższy niż wykonywania obu czynności osobno.  Każdy sposób mycia bazuje na wodzie pod wysokim ciśnieniem. Różni się natomiast sposób: woda może lecieć z myjki trzymanej ręką lub z dysz zamontowanych na specjalnym ramieniu, z możliwością ruchu rotacyjnego. Po myciu dokonuje się dezynfekcji (i dezynsekcji) kubłów. 

 

Autor: Dominik Krzysztofowicz

Całość artykułu w numerze 2/2016 „Wspólnoty Mieszkaniowej” 

Jakie możliwości postępowania przewiduje prawo w przypadku, gdy na terenie sąsiadującej wspólnoty panuje nieporządek wokół altanek śmieciowych?

 

W bezpośrednim sąsiedztwie naszej wspólnoty mieszkaniowej znajduje się druga, której zarządca nie dba o zachowanie czystości i porządku na jej obszarze. W okolicach śmietników zalegają wyrzucone przez członków wspólnoty choinki, opony, zużyte sprzęty RTV, a także odpady wielkogabarytowe, m.in. gnijące meble. Obszar nieruchomości wspólnej jest traktowany przez wspólnotę jako miejsce składowania śmieci, a utrzymujący się stan nieuporządkowania na podwórku wpływa na estetykę całego osiedla. Zarówno ustne, jak i pisemne prośby o uprzątnięcie terenu nie przyniosły rezultatu. Jakie możemy podjąć działania, aby sąsiadującą wspólnotę zmusić do uporządkowaniu terenu na osiedlu mieszkaniowym?

Utrzymanie czystości i porządku w budynku służącym do wspólnego użytku mieszkańców oraz na terenie zewnętrznym wspólnoty należy do zarządcy wspólnoty mieszkaniowej i wynika ze zwykłego zakresu zarządu wspólnotą mieszkaniową. Wydatki na utrzymanie czystości w częściach wspólnych należą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Na pokrycie tych kosztów, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. [dalej: uwl], właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat. W związku z tym, że odpady produkowane w lokalach są usuwane do śmietników bądź pojemników zlokalizowanych na nieruchomości wspólnej, koszty usuwania odpadów z nieruchomości wspólnej obejmują także koszty usuwania odpadów z poszczególnych lokali członków wspólnoty mieszkaniowej. Powyższe koresponduje także z art. 2 ust. 3 ustawy z 13 września 1996 r.  o utrzymaniu czystości i porządku w gminach [dalej: „ucpg”]. Wskazuje on bowiem, że jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym, w którym ustanowiono odrębną własność lokalu, obowiązki właściciela nieruchomości wspólnej obciążają wspólnotę mieszkaniową albo spółdzielnię mieszkaniową. 

Obowiązki zarządcy

W ramach opłaty za gospodarowanie odpadami, którą zobowiązani są uiszczać wszyscy właściciele nieruchomości zamieszkanych na terenie danej gminy, podmioty świadczące usługi w zakresie odbioru odpadów organizują odbiory odpadów wielkogabarytowych (należą do nich odpady, które ze względu na swoje rozmiary i masę nie mogą być umieszczane w typowych pojemnikach na odpady). Odpady są odbierane z określoną częstotliwością, według ogólnie dostępnych, podobnych do siebie harmonogramów.

W przypadku budynków wielolokalowych punkty odbioru odpadów to przeważnie altany śmietnikowe. Ze względu na kończący się sezon świąteczny, firmy wywozowe wprowadziły również oddzielne harmonogramy przewidziane dla odbioru drzewek świątecznych. Firmy wywozowe są zobowiązane, by zgodnie z harmonogramem odebrać określony rodzaj odpadów. Należy jednak pamiętać, że regulaminy takich firm wywozowych zawierają często zapisy wyłączające obowiązek odbioru odpadów gromadzonych luzem.

Obowiązek terminowości wywozu nieczystości z terenu wspólnoty jest bez wątpienia związany z obowiązkiem zarządcy w zakresie zapewnienia i utrzymania na jej terenie porządku i czystości. Niewywiązywanie się z obowiązków w postaci m.in. utrzymywania pojemników służących do zbierania odpadów w odpowiednim stanie sanitarnym, porządkowym i technicznym oraz niewykonywanie obowiązków określonych w regulaminie dotyczącym zasady utrzymania czystości i porządku na terenie danej gminy podlega karze grzywny (art. 10 ust. 2 i 2a ucpg). W przypadku zawarcia odpowiedniej umowy o wywóz odpadów – gdy te odpady nie są usuwane przez upoważniony podmiot, właściciel nie ponosi za ten stan odpowiedzialności, bo wywiązał się z nałożonego obowiązku zawarcia umowy. Zarządca może się ponadto zwolnić od odpowiedzialności za wykroczenie z art. 10 ust. 2 ucpg w przypadku wykonania obowiązku, o którym mowa w art. 5 ust. 1 tej ustawy osobiście, np. przez zakupienie wymaganych urządzeń bądź przez zawarcie umowy na wywóz odpadów czy zatrudnienie dozorcy, który zobowiązany zostanie do oczyszczania chodników czy utrzymywania w czystości urządzeń służących do zbierania odpadów komunalnych (por. M. Bojarski, W. Radecki, Kodeks wykroczeń. Komentarz, Wyd. 7, Warszawa 2016, dostępny w serwisie prawniczym Legalis).

Odnosząc się do obowiązków członków wspólnoty w zakresie utrzymania czystości w pomieszczeniach budynku przeznaczonych do wspólnego korzystania oraz na terenie wspólnym, konkretne zapisy przewidują obowiązujące w danych wspólnotach „Regulaminy porządku domowego”. Mimo ich uchwalenia istnieje problem z pociągnięciem do odpowiedzialności konkretnego członka wspólnoty mieszkaniowej za zaśmiecanie obszaru nieruchomości wspólnej, np. w postaci nałożenia na niego dodatkowych obciążeń finansowych z tego tytułu. Prawo przewiduje bowiem zwiększenie obciążenia związanego z utrzymaniem nieruchomości wspólnej jedynie wobec właściciela lokalu użytkowego, jeśli uzasadnia to sposób korzystania z takiego lokalu. Należy podkreślić, że regulamin porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej nie może narzucać właścicielowi większych ograniczeń, niż wynikające z kodeksu cywilnego.

Natomiast – zgodnie z art. 206 kodeksu cywilnego [dalej: „kc”] – współwłaściciel nieruchomości może z niej korzystać w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli. W praktyce wystawianie przez członków wspólnoty niepotrzebnych domowych sprzętów na teren osiedla (klatki schodowe, trawniki) skutkuje najczęściej zwróceniem się przez wspólnotę na piśmie o zaprzestanie takich działań i usunięcie ich skutków w odpowiednim terminie. Po bezskutecznym upływie terminu przedmioty pozostawione w części wspólnej powinny zostać usunięte przez wspólnotę.

Jednakże na podstawie art. 145 kodeksu wykroczeń [dalej: kw], pozostawianie odpadów w miejscach do tego nieprzeznaczonych stanowi wykroczenie, za które grozi kara grzywny do 500 zł. Niniejszy przepis stanowi uzupełnienie regulacji zawartej w art. 117 kw, który dotyczy nieprzestrzegania porządku w obrębie nieruchomości. Wobec powyższego, określony sposób postępowania wobec zastania nieczystości na terenie sąsiadującej wspólnoty będzie związany z okolicznościami i przyczyną ich powstania. Zalegające i wysypujące się śmieci mogą również stwarzać zagrożenie epidemiologiczne, co z kolei uzasadnia zawiadomienie odpowiednich inspekcji. [...]

 

Autor: Karolina Brzezińska

Pełna wersja artykułu w numerze 2/2016 „Wspólnoty Mieszkaniowej”

Nowa elewacja, dobudowana winda czy elegancki chodnik nie będą cieszyć mieszkańców, jeśli ceną będzie zniszczenie zieleni, która cieszyła ich przez lata. Jak dbać o drzewa podczas prac remontowych?

Scenariusz zwykle wygląda tak: pojawia się ekipa remontowa, a po kilku miesiącach lub latach drwale, którzy wycinają uszkodzone drzewa. Połamane gałęzie, podcięte korzenie i skażona gleba uśmiercają często młode drzewka, które mają zmienić charakter nowego osiedla i szpecą stare pomniki przyrody. Trudno dziwić się wykonawcom, którzy chcą pracować jak najtaniej i najszybciej, odpowiedzialna wspólnota może jednak umieścić w umowie zapisy chroniące osiedlową zieleń.

Najpierw jednak musi aktywnie współpracować z wykonawcą. Regułą jest, że to on zleca projekt. Robi to jak najtaniej, wykorzystując często specjalistów pracujących zdalnie na drugim końcu Polski. Waga zamówienia nie jest dla nich wystarczająca, by przyjechać i dokonać oględzin na miejscu. Posiłkują się więc planami zagospodarowania, mapami geodezyjnymi i często... zdjęciami z Google Maps. Wszystkie te źródła mogą zawierać informacje nieaktualne. Drzewa ze starych planów ciągle rosną, a pomiędzy przejazdami specjalnego fotograficznego samochodu Google osiedle mogło się wzbogacić o nowe nasadzenia. Dlatego wspólnota powinna uważnie patrzeć projektantowi na ręce, by np. dobudowany szyb windy nie wymagał obcięcia wielkiego konaru, a składowisko kostki brukowej eliminacji połowy żywopłotu. 

Niebezpieczny chodnik

Na tym nie koniec czujności. Inwestor bacznie powinien przyjrzeć się też zaplanowanemu sposobowi wykonania i materiałom. Obecne technologie umożliwiają zbudowanie np. chodnika w taki sposób, by nie powodował on osuszenia całego rejonu. „Lotnisko” z kostki bauma to nie tylko konieczność podlewania zieleni, ale także ryzyko gwałtownego spływu wody do kanalizacji (możliwość podtopień), a w skali całego kraju problemy z parowaniem wody i występowaniem anomalii pogodowych. Mała ilość zieleni, za to ogrom betonu i asfaltu, ma także inne negatywne następstwa - tzw. wyspy ciepła. W przypadku Warszawy średnia temperatura pomiędzy centrum a obrzeżami to 2 stopnie Celsjusza. Jednak podczas upałów może to być nawet kilkanaście kresek różnicy. Szczególnie odczuwalne jest to nocą, gdy nagrzane powierzchnie oddają ciepło i niekorzystnie wpływają na samopoczucie mieszkańców. 

Da się temu zapobiegać. Wystarczy na przykład zastosować przepuszczalną nawierzchnię, np. z kostek kamiennych lub klinkierowych na podsypce z dobrze ubitego piasku, zamiast cementowej. W sprzedaży są nawet specjalne spoiny, które utrzymują czystość i stabilność nawierzchni, ale przepuszczają wilgoć. Co ważne, takie łączenia nie wypłukują się. Można też wykorzystać modne obecnie nawierzchnie mineralno-żywiczne. Wyglądają one bardzo ciekawie, dają świetną przyczepność butom, dobrze wpływają na stawy pieszych, a przede wszystkim nie tylko przepuszczają wodę, ale także zatrzymują jej część w sobie, stanowiąc niejako rezerwuar wilgoci dla pobliskiej roślinności. Dobrym wyjściem są także tzw. ekologiczne kostki, czyli np. płyty betonowe z otworami przeznaczonymi do obsiewania trawy lub wysypania żwiru. Ten prosty sposób niweluje szkodliwe dla środowiska blokowanie wilgoci, ale nie zawsze sprawdza się na drogach przeznaczonych dla pieszych. Zdecydowanie polecany jest za to do podjazdów, parkingów i innych dróg przeznaczonych dla pojazdów. [...]

Autor: Paweł Trewlo
Pełna wersja artykułu numerze 2/2016 „Wspólnoty Mieszkaniowej” 

Zapisz sie do newslettera