Wspólnota Mieszkaniowa

Zebrania roczne wspólnoty mieszkaniowej są dla zarządcy  okazją, aby podjąć próbę przezwyciężenia jej problemów, uzyskania postępu w  kłopotliwych sprawach, zwłaszcza w tych wspólnotach, które są trudne w zarządzaniu.

Zarządca obsługuje wspólnotę mieszkaniową w dwóch różnych formułach prawnych: jako ten, komu został powierzony zarząd nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali lub na podstawie umowy o zarządzanie (lub administrowanie) prowadzi sprawy wspólnoty reprezentowanej przez zarząd złożony z osób fizycznych, w zakresie zdefiniowanym w treści umowy.

Bądź neutralny wobec konfliktu

Druga z wymienionych powyżej formuł jest trudniejsza, bowiem w niej zarządca jest często nadmiernie identyfikowany z zarządem wspólnoty, a nie z ogółem właścicieli. Jest to trudność  związana z możliwym lub rzeczywistym konfliktem interesów. Ponieważ zarząd wspólnoty reprezentuje wspólnotę zarówno w stosunkach pomiędzy wspólnotą i właścicielami lokali, jak i na zewnątrz – dlatego zarząd reprezentuje wspólnotę wobec  zarządcy, który mocą umowy działa na rzecz wspólnoty i w jej sprawach. Jeśli grupa właścicieli lokali negatywnie ocenia działanie zarządu wspólnoty, ale nie udaje się jej doprowadzić do zmiany składu zarządu, wówczas zarządca jest postrzegany jako sprzymierzeniec zarządu, nawet jeśli czyni starania, aby być neutralnym wobec konfliktu i różnicy zdań we wspólnocie. Jeśli zastrzeżenia wobec zarządu mają uzasadnione podstawy i uprawnione jest stwierdzenie, że zarząd nie działa w interesie wspólnoty, wówczas sytuacja zarządcy jest bardzo niewygodna. Z jednej strony etyka zawodowa obliguje zarządcę do działania w interesie wspólnoty jako ogółu właścicieli lokali, a z drugiej prowadzenie spraw tej wspólnoty w ramach kontaktów z zarządcą realizuje ten zarząd, będący w opozycji do właścicieli lokali.

Zarząd wspólnoty lub zarządca, zobowiązani są zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali we wspólnocie co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku (art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali). Koniecznym celem co najmniej jednego w roku zebrania jest: 1. podsumowanie i ocena ubiegłego już zakończonego roku co do utrzymania nieruchomości wspólnej, funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej i prowadzenia spraw wspólnoty przez zarząd lub zarządcę, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną; 2. przedyskutowanie i zaplanowanie działań w zakresie utrzymania nieruchomości wspólnej i innych spraw z zakresu funkcjonowania wspólnoty na dany rok kalendarzowy.

Przygotowanie harmonogramów zebrań obsługiwanych wspólnot wymaga uwzględnienia preferencji dostępności czasowej właścicieli lokali,a w tych wspólnotach, gdzie zarządca współdziała z zarządem osób fizycznych, wymaga też uwzględnienia szczególnych często wymagań zarządów wspólnot. [...]

 

Autor: Piotr Marek Ochman

Pełna wersja artykułu numerze 2/2016 „Wspólnoty Mieszkaniowej”

Międzynarodowe Targi Dźwigów EURO-LIFT to jedyna biznesowa wystawa branży w Europie Środkowo-Wschodniej. W 2016 roku po raz pierwszy towarzyszyć jej będzie Salon Obsługi i Utrzymania Nieruchomości LOKUM EXPO. To nowość na polskim rynku wystawienniczym.

 

Targi EURO-LIFT to wydarzenie, które kompleksowo prezentuje spektrum branży dźwigowej, od innowacji i najnowszych urządzeń, po napędy, liny, systemy kontroli i bezpieczeństwa, aż po wyposażenie kabin. W programie targów co roku znajdują się konferencje i fachowe szkolenia, skupiające najlepszych polskich specjalistów, a swoje stoiska mają najbardziej prestiżowe branżowe organizacje z Europy m.in. ELA (European Lift Association) – zrzeszająca wszystkie organizacje dźwigowe działające w Europie, włoskie ANICA (Narodowe Stowarzyszenie  Przemysłu Komponentów do Dźwigów) oraz amerykańskie NAEC (National Association Elevator Constructors). Swoją wystawę wraz z niemieckimi partnerami zorganizował AFAG (Messen und Ausstellungen) z Augsburga – organizator targów Interlift. Tylko w 2014 roku na targach dźwigów w Kielcach zaprezentowało się 128 wystawców. Większość, bo aż 60 procent stanowiły firmy zagraniczne. Udział w targach wzięli między innymi producenci z Niemiec, Włoch, Turcji, Czech, Hiszpanii, Chin, USA, Szwajcarii, Korei, Grecji i Belgii. Wystawę odwiedziło blisko 2 tysiące specjalistów branżowych. Współorganizatorami targów są Wydawnictwo Ewit oraz Polskie Stowarzyszenie Producentów Dźwigów.

W Targach Kielce od 18 do 20 października 2016 roku odbędzie się także  Salon Obsługi i Utrzymania Nieruchomości LOKUM EXPO. To pierwsza tego typu impreza w Polsce. Branża zarządzania nieruchomościami w ostatnich latach stała się jeszcze bardziej konkurencyjna. Firmy muszą konkurować na bardzo wielu obszarach przy malejącej cenie a coraz wyższej jakości. Impreza skierowana jest przede wszystkim do przedstawicieli wspólnot mieszkaniowych, zarządców nieruchomości, kadry menadżerskiej spółdzielni mieszkaniowych czy zarządców zasobów komunalnych. Swoją ofertę podczas Salonu przedstawią firmy budowlane, instalacyjne, elektrotechniczne, dostawcy ciepła i energii, producenci oprogramowania do obsługi zarządzania nieruchomościami, banki, firmy ubezpieczeniowe czy firmy sprzątające. W programie LOKUM EXPO znajdą się specjalistyczne konferencje, a wśród nich m.in. VII Forum dla Zarządców. Wręczone zostaną również prestiżowe nagrody dla spółdzielni mieszkaniowych.

 

Kooperatywy mieszkaniowe są sposobem na budowę mieszkania bez udziału dewelopera i po znacznie obniżonych kosztach. Ich członkowie samodzielnie decydują o formie finansowania takiej inwestycji.

Kooperatywy mieszkaniowe polegają na zrzeszaniu się pewnej grupy osób decydujących się na współpracę, aby zakupić działkę i wybudować na niej budynki mieszkalne ze świadomie zaprojektowanymi przestrzeniami wspólnymi. W kooperatywach zrzeszają się zarówno znajomi, jak i osoby dotychczas niepowiązane prywatnymi relacjami, których w odpowiednim miejscu i czasie połączył wspólny cel. W momencie powstania kooperatywy jej główną cechą jest wspólna własność, możliwość dowolnego zarządzania budynkami, przygotowywanie i zagospodarowywanie terenu (według uznania mieszkańców) oraz organizacja użytkowanych przez wszystkich wspólnych przestrzeni. Mają poprawiać komfort zamieszkania i kładą nacisk na utrwalanie więzi sąsiedzkich.

Jak to się zaczęło

Tworzenie kooperatyw mieszkaniowych jest niezwykle popularne na zachodzie Europy. Pomysł zrodził się jeszcze w latach 60. w Danii, a w kolejnych latach tego typu inicjatywy zaczęły pojawiać się w Holandii, Hiszpanii, USA czy w Niemczech. Również w międzywojennej Polsce ta forma realizacji inwestycji cieszyła się dużą popularnością. Pierwsze z nich zrealizowano w Polsce przedwojennej. W Krakowie, na placu Sikorskiego 2, 3, 5 powstał ciąg niemal jednakowych budynków zajmujących północną pierzeję placu. Projekt ten został przygotowany w 1922 r. przez Zespół Kooperatywy Mieszkaniowej, a zrealizowany przez Spójnię Budowlaną w latach 1924–1931. W Warszawie, przy ulicy Nowy Zjazd 5, w latach 1924–1925 powstał „Dom Profesorów” wybudowany przez Kooperatywę Budowlaną „Siedziba”.

 

W Polsce budowa mieszkań w formule kooperatywy zyskuje coraz większą popularność, choć wciąż wydaje się być niedoceniana. Największa Kooperatywa Pomorze pierwszą inwestycję zrealizowała w 2012 r., a obecnie zbiera chętnych na czwartą inwestycję. Pierwszy, ośmiorodzinny budynek (4 mieszkania po 60 mkw. i 4 mieszkania po 82 mkw.) powstały na Wiczlini. Skąd wziął się pomysł? Roman Paczkowski, twórca kooperatywy, wielokrotnie wspominał, jak na rodzinnym spotkaniu uznano, że dzieci w rodzinie potrzebują mieszkań, a ceny mkw. były bardzo wysokie. Pomysłem na własne mieszkanie była kooperatywa. Członkowie zakupili grunt budowlany na Wiczlinie – ok. 1500 mkw. po 300 zł za mkw. Zakupiony został także projekt ośmiorodzinnego budynku i przystosowany do potrzeb i oczekiwań członków. Ruszyły prace budowlane. Pierwsza inwestycja okazała się dużym sukcesem. Później zbudowano kolejny budynek, niedaleko pierwszego. W 2014 roku oddany do użytku został kolejny ośmiorodzinny budynek zbudowano według tego samego projektu. – Teraz  pora na kolejne „nowe” wyzwanie – ogłosiła dumnie kooperatywa na swoim profilu. – Kooperatywa Mieszkaniowa Pomorze wkracza w nowy projekt budowlany dla kolejnych 12 rodzin. Jedna rzecz, która okazała się szokiem to fakt, że chętnych na tę inwestycję zebraliśmy w rekordowym czasie… 24 godzin. Oczywiście nie wszyscy, którzy wyrazili chęć się dostali – ale jak to mówi założyciel kooperatywy są w planach kolejne programy.(...)

 

Za i przeciw

Zdaniem ekspertów z rynku mieszkaniowego kooperatywy mają wiele zalet, ale nie są pozbawione także wad. Ogromnym plusem jest obniżenie kosztów realizacji inwestycji o około 30 proc. w stosunku do inwestycji deweloperskich. Dodatkowo mamy możliwość dowolnego zaaranżowania przestrzeni zarówno w naszych lokalach, jak też przestrzeni otaczającej budynek – placów zabaw, alejek spacerowych, rowerowi, pralni, suszarni czy nawet stworzenia dodatkowego lokalu dla gości. Do tego dochodzi jeszcze aspekt społeczny realizacji inwestycji. Dzięki kontaktom w trakcie budowy kooperatywy na samym początku przygotowane są warunki dobrego sąsiedztwa.

Kooperatywa może mieć natomiast duży problem z zaciągnięciem kredytu, który sfinansowałby planowaną inwestycję. W Polsce banki praktycznie nie mają gotowych ofert kredytowych dla kooperatyw. Trzeba także pamiętać, że członkowie kooperatywy nie mogą rozporządzać udziałem w majątku wspólnym kooperatywy, a także sprzedać swoich udziałów na wolnym rynku bez zgody reszty wspólników – co w podstawowym zakresie odróżnia je od spółdzielni mieszkaniowych. Uczestnictwo w kooperatywie jest zdecydowanie bardziej wiążące i zobowiązujące wobec wspólnoty.

 

Autor: Justyna Kamińska

 

Rozmowa z Ewą Klechowicz, prezes Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości „Trójmiasto”

 

Jak ocenia pani jakość usług świadczonych przez firmy zarządzające nieruchomościami? Zgodzi się pani ze stwierdzeniem, że deregulacja jednak tę jakość obniżyła?

Deregulacją zawodu zarządcy nieruchomości ustawodawca tak naprawdę wyrządził szkodę nie zarządcom, a właścicielom, i popsuł rynek. Wiele osób dzwoni do naszego stowarzyszenia z prośbą o pomoc, co zrobić z nierzetelną firmą zarządzającą budynkiem. Niestety, jeśli zarządca nie jest nigdzie zrzeszony, pomóc nie możemy, jesteśmy w stanie zaoferować jedynie doradztwo prawne, podpowiedzieć, jak skierować sprawę do sądu z powództwa cywilnego.

 

Może dzięki temu właściciele nieruchomości staną się bardziej świadomi standardów, jakie na rynku powinny obowiązywać.

Tak, dostajemy sygnały, że właściciele mają coraz większą wiedzę, jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym zarządcą, a co za tym idzie, jak weryfikować oferty firm i osób zainteresowanych zarządzaniem. Pozytywnym efektem deregulacji są telefony lub mejle z zapytaniami od osób chcących kupić mieszkanie w konkretnym budynku, czy zarządca jest zrzeszony w naszym stowarzyszeniu. To sygnał, że dla przyszłego właściciela ważne są nie tylko kryteria cenowe czy lokalizacyjne, ale również odnoszące się do późniejszej eksploatacji lokalu. Chce znać koszty utrzymania, stan techniczny, plany remontowe itp.

 

A co, gdy dostajecie skargę na zarządcę?

Każde stowarzyszenie ma w swoich strukturach komórkę, która reaguje na interwencje właścicieli nieruchomości mających zastrzeżenia do działalności zarządcy będącego członkiem stowarzyszenia. Po likwidacji Komisji Odpowiedzialności Zawodowej to jedyny sposób, aby właścicielowi pomóc. Zresztą są instrumenty, za pośrednictwem których można obligować członków do etycznego wykonywania zawodu.

 

Czy zarządcy chcą się jeszcze zrzeszać, czy widzą w tym jakieś korzyści?

Nasi członkowie oczywiście widzą korzyści płynące z przynależności. Ale pamiętajmy, że na rynku działają też „firmy zarządzające” – świadomie używam tutaj cudzysłowu –zainteresowane jedynie czerpaniem korzyści finansowych. Dla nich przynależność byłaby kagańcem przeszkadzającym w nie zawsze etycznych poczynaniach. Z ich punktu widzenia lepiej, jak nikt im na ręce nie patrzy. Stowarzyszenie to zobowiązanie oraz nadzór nad działalnością.

 

Sporym echem w środowisku odbiły się słowa Arkadiusza Borka, prezesa Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami, który w wywiadzie opublikowanym w listopadowym numerze „Wspólnoty Mieszkaniowej” postawił tezę, że czeka nas fala upadłości stowarzyszeń, że wiele z nich już teraz powinno rozpocząć proces likwidacji. Co pani na to?

Nie podzielam tej opinii. Stowarzyszenia, jak i zrzeszające je federacje, mają rację bytu. Może dzisiaj jeszcze są mało doceniane i dostrzegane, ale dzięki swojej pracy nad podtrzymywaniem wizerunku rzetelnego zarządcy będą się umacniały na rynku, a ich rola będzie jeszcze większa niż przed deregulacją, bo to naprawdę ostatni bastion dla właścicieli nieruchomości. Przed deregulacją skargi na zarządców nie wpływały do stowarzyszeń czy federacji, ponieważ była Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, dzisiaj, jak wspomniałam, właściciel lokalu nie ma do kogo się zgłosić. Dlatego nie zgadzam się z opinią Arkadiusza Borka, a właściwie jego „proroctwem”, że stowarzyszenia i federacje nie mają racji bytu. Pan Borek ma zgoła inną wizję działania swojej izby gospodarczej, my swoim istnieniem chronimy dobro właścicieli nieruchomości. Właściciele nie dostrzegają różnicy pomiędzy federacją a izbą, ale dzięki takim publikacjom dowiedzą się, że różnice są, i to znaczące. Otóż każdy zarządca może podpisać umowę na dostawę tańszej energii, zlecić wykonanie audytu, projektu, wystąpić o dofinansowanie i inne usługi, ale niekoniecznie zarobi z tego tytułu dodatkowe pieniądze. My świadczymy usługi w zakresie zarządzania i na tym się skupiamy, chcemy wykonywać pracę rzetelnie, być dla właściciela partnerem, nie kontrahentem. Izba gospodarcza ma większe możliwości w wymiarze finansowym, ale jakoś nie doczytałam o działaniach podejmowanych w celu obrony zawodu zarządcy nieruchomości, zrzesztą nie to było chyba celem powołania izby.

 

Jak zmienia się rola zarządcy w dobie nowych oczekiwań właścicieli lokali?

Dzisiejszy zarządca jest nie tylko tzw. aniołem, lecz profesjonalnym doradcą praktycznie w każdej dziedzinie życia, od pomocy technicznej przy remoncie lokalu, gdy konieczne są pozwolenia, poprzez zalecenie wykonania pewnych prac (choćby wymiana instalacji przed przystąpieniem do remontu), po polecanie sprawdzonych i wykwalifikowanych wykonawców oraz materiałów. Do tego dochodzi doradztwo prawne w sprawach indywidualnych, np. w postępowaniach spadkowych czy innych postępowaniach sądowych, z którymi zwłaszcza starsze osoby nie potrafią sobie poradzić. Także doradztwo ubezpieczeniowe – przykłady można mnożyć. Dzisiejsze realia są takie, że tam, gdzie mieszkają ludzie, gdzie toczy się życie rodzinne, musi być zarządca, który nie tylko wyremontuje budynek czy rozliczy zużycie wody, ale pomoże w wyborze najlepszego rozwiązania, ponieważ mieszkańcy nie mają czasu biegać po bankach czy firmach ubezpieczeniowych. W stowarzyszeniu tak właśnie postrzegamy naszą rolę: zarządca to nie urzędnik przyjmujący wnioski za zasadzie „poproszę na piśmie – będzie rozpatrzone”, ale osoba, z którą właściciel się utożsamia. Zresztą jeśli zarządca cieszy się zaufaniem, łatwiej mu wykonywać swoje obowiązki, ponieważ nie musi przekonywać właścicieli do celowości pewnych rozwiązań. Właściciel, który ufa zarządcy, wie, że podejmowane przez niego decyzje działają na jego korzyść.

 

Skoro przynależność do stowarzyszenia jest tak istotna, co oferujecie swoim członkom?

Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom, uruchomiliśmy cykl szkoleń dla zarządów wspólnot mieszkaniowych i właścicieli, a zainteresowanie przerosło nasze oczekiwania. Okazało się wręcz, że nie jesteśmy do tego odpowiednio przygotowani – mieliśmy zbyt małą salę i w połowie naboru musieliśmy zamknąć listę uczestników. Właściciele uczestniczący w takim szkoleniu zapoznają się z nowinkami technicznymi, zagadnieniami prawnymi, prawem budowlanym i innymi aspektami obsługi nieruchomości. Czemu to ma służyć? Otóż jeśli właściciel dowie się np., jakie korzyści niesie montaż liczników ze zdalnym odczytem, to na zebraniu zarządca nie musi przekonywać, że to dobre rozwiązanie. Pewnie na rynku działają nieuczciwi zarządcy wyznający zasadę: „im właściciel mniej wie, tym łatwiej nim manipulować”, ale my chcemy, aby posiadali oni chociaż podstawową wiedzę. Nasza idea jest taka, aby właściciel i zarządca byli partnerami w działaniach dla dobra nieruchomości, a co za tym idzie majątku właścicieli. Na zakończenie chcę zapewnić wszystkich, którzy uważają, że stowarzyszenia znajdują się na równi pochyłej, a zarządca to tylko firma do obsługi nieruchomości: są zarządcy, którym leżą na sercu wartości etyczne tego zawodu. Dlatego cieszy nas, że właściciele coraz bardziej doceniają naszą profesjonalizm, rzetelność i uczciwość.

Rozmawiał Sławomir Bukowski

 

Zorganizowany w Warszawie przez redakcję „Wspólnoty Mieszkaniowej” kongres zarządców nieruchomości jak co roku był okazją do owocnych spotkań, dyskusji oraz wymiany doświadczeń.

 

W piątek 21 listopada 2015 r. zarządcy nieruchomości z całej Polski, członkowie władz spółdzielni mieszkaniowych, przedstawiciele firm współpracujących ze wspólnotami oraz eksperci szczelnie wypełnili salę konferencyjną podczas VI Ogólnopolskiego Kongresu Zarządców Nieruchomości. Gościliśmy ponad 150 osób – to sukces, bo po deregulacji zawodu udział zarządców w konferencjach i szkoleniach uległ znacznemu ograniczeniu.

 

O naszym prawie

O tym, że nasze prawo jest zawiłe, nie trzeba chyba przekonywać. Teza znalazła swoje odzwierciedlenie w wystąpieniach ekspertów w panelu „Prawo”.  Szczególnie duże zainteresowanie wzbudziła ostatnia nowelizacja ustawy o własności lokali. O skutkach nowych rozwiązań prawnych mówił Piotr Brogowski z Orion Instruments Polska. Konsekwencje dla praktyki zarządzania będą daleko idące i kosztowne, zwłaszcza jeśli chodzi o uaktualnianie udziałów.

Wspólnoty mieszkaniowe nadal borykają się z niejasnym stanem prawnym dotyczącym zasad wyznaczania granic między własnością indywidualną a częścią wspólną nieruchomości. Adwokat Piotr Szczepański zwrócił uwagę na ryzyka prawne i finansowe, jakie może napotkać zarządca. Konkluzja była taka, że bez zmian ustawowych problemu nie da się rozwiązać. Także wystąpienie radcy prawnego Klaudiusza Kaweckiego, jak radzić sobie z nowymi przepisami o wycince drzew i krzewów, spotkało się z dużym zainteresowaniem i sprowokowało liczne pytania.

 

O naszych finansach

Dyskusja o finansach tym razem skupiła się na tym, jak wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe mogą wykorzystać szanse stworzone przez ustawę o rewitalizacji. Jak przygotować się do pozyskania dotacji unijnych na modernizacje budynków wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych – instruował dr Mateusz Pszczyński z Uniwersytetu Opolskiego. Natomiast o konkretnych instrumentach wsparcia ze środków Funduszu Termomodernizacji i Remontów i procedurach korzystania z pieniędzy na te cele mówił Tomasz Makowski z Banku Gospodarstwa Krajowego, nasz kongresowy partner.

Finanse wspólnot wymagają odpowiedzialnego i bezpiecznego zarządzania, a takie zarządzanie wspiera system MULTIUSER oferowany przez Getin Bank.  O zaletach i korzyściach z jego stosowania przekonywał Paweł Ołubek. A o tym, jak korzystne są warunki korzystania z kont prowadzonych dla wspólnot przez ING Bank Śląski SA oraz o zaletach kredytowania wspólnot opowiadała zarządcom przedstawicielka banku Katarzyna Skibińska. W dobie deflacji i mizernego oprocentowania rachunków wspólnot mieszkaniowych warto śledzić bankowe oferty.

 

O sposobach na oszczędzanie

W panelu „Technika i Technologie, czyli sposoby na oszczędzanie” gospodarzami wystąpień byli partnerzy kongresu, dzięki którym mogliśmy zrealizować nasz bogaty program. Prezentacje poświęcone były nowoczesnym technologiom i ich wpływie na obniżanie kosztów zarządzania. Panel otworzył Andrzej Zych z BMETERS Polska sp. z o.o. – zachęcał  do skorzystania z innowacyjnych technologii opomiarowania korzystania z wody i ciepła.

Wymiana oraz modernizacja wind to dla wspólnot jedne z najbardziej kosztownych inwestycji. Jak zmierzyć się z tym problemem od strony organizacyjnej i finansowej, czym się kierować przy wyborze dobrej oferty oraz o racjonalnych sposobach modernizacji wind mówił przedstawiciel firmy Winda Warszawa sp. z o.o. Rafał Roksela. A nasz sponsor, firma SCHAEFER, znany producent wind, przedstawił ciekawą ofertę. 

 

O zarządzaniu

Lech Kaczoń mówił o nowych zasadach zamieszczania reklam na terenie wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych, z kolei prezentacja Piotra Zabrzyjewskiego dotyczyła tego, jak ustrzec się błędów związanych z praktycznym określaniem udziałów w nieruchomości wspólnej, co ma zasadniczy wpływ na rozliczanie praw i obowiązków właścicieli lokali.

O tym, kiedy zarządca nieruchomości może bezpiecznie, bez łamania przepisów, zastosować rozwiązania zamienne co do wymagań w zakresie ochrony przeciwpożarowej budynku, a także o zaletach i dostępnych rozwiązaniach mówił Grzegorz Malinowski z KW Państwowej Straży Pożarnej w Warszawie. Z kolei Krzysztof Bańka z firmy AQAFOR pod hasłem: „Zdrowe osiedle, oddychaj z ulgą na swoim podwórku!” rekomendował zarządcom wykorzystanie pożytecznych enzymów i mikroorganizmów w życiu codziennym.

 

O rynku i profesji

Kongres zakończyła debata „Dokąd zmierza zawód zarządcy nieruchomości” – o kondycji zawodu i inicjatywach organizacji zrzeszających zarządców nieruchomości, którą poprowadził Zdzisław Majewski, redaktor naczelny „Wspólnoty Mieszkaniowej”. Arkadiusz Borek, szef Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami, mówił o konieczności mobilizacji organizacji zarządców nieruchomości, o podejmowaniu przez nie działań w zakresie doskonalenia zawodowego, wydawania certyfikatów potwierdzających umiejętności zawodowe oraz inicjowaniu programów wspomagających zarządców. Dr Iwona Szymczak z Uniwersytetu Szczecińskiego przedstawiła regulacje prawne dotyczące wspólnot w Polsce. Podkreślała, że warto korzystać z dorobku zagranicznego przy doskonaleniu ustawodawstwa.

To był udany kongres, nie tylko dlatego, że dopisała frekwencja. Przedstawione tematy były żywo komentowane, utwierdzając organizatorów w przekonaniu, że warto takie spotkania organizować. Serdecznie dziękujemy wszystkim za udział i do zobaczenia na naszym kongresie w 2016 roku!

 

Autor: Zdzisław Majewski

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma zająć stanowisko dotyczące udostępnienia części dachu budynku pod instalację anteny radioliniowej dla operatora telekomunikacyjnego. Jednocześnie operator świadczyłby usługi telekomunikacyjne dla właścicieli lokali. Jakie będą „warunki prawne” dla takiej inwestycji?

Wspólnota mieszkaniowa może żądać wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości wspólnej przez operatora telekomunikacyjnego pod montaż anteny, ponieważ zgodnie z art. 33 ust. 2 ustawy z 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, dalej: uwrs  DzU z 2010 r., poz. 675) jest ono odpłatne. Roszczenie o zapłatę może być wykluczone, jeżeli linia lub urządzenia telekomunikacyjne służą zapewnianiu telekomunikacji jakiejkolwiek osobie, której przysługuje tytuł prawny do lokalu w nieruchomości.

 

UZASADNIENIE: Zgodnie z art. 21 oraz art. 22 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (uwl), zarząd jest jedynym organem uprawnionym do składania oświadczeń woli w imieniu wspólnoty. W sprawach, które nie przekraczają zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, zarząd podejmuje decyzje samodzielnie (art. 21 ust. 1 uwl), zaś w tych, które ten zakres przekraczają, musi posiadać upoważnienie od wspólnoty (właścicieli lokali) mające formę uchwały wraz z pełnomocnictwem do jej wykonania. Zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 4 uwl). Taką czynnością będzie w tym wypadku zgoda na dzierżawę (najem) części nieruchomości wspólnej – udostępnienie dachu dla montażu anteny radioliniowej, ale nie sam dostęp do budynku dla przedsiębiorcy telekomunikacyjnego. Dostęp przedsiębiorcy do budynku reguluje bowiem art. 30 ust. 4 uwrs.

 

Właściciel, użytkownik wieczysty lub zarządca nieruchomości, niebędący przedsiębiorcą telekomunikacyjnym, jest obowiązany zapewnić przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu dostęp do nieruchomości, w tym do budynku, oraz miejsca w budynku, w którym zbiegają się kable lub przewody telekomunikacyjne doprowadzone do lokalu w tym budynku, na warunkach określonych tą ustawą, sam dostęp jest nieodpłatny (art. 30 ust. 3a uwrs). Warunki dostępu do budynku powinna określać umowa – zgodnie z art. 30 ust. 4 uwrs. Jednak w zakresie tego dostępu nie mieści się montaż anten, które stanowią obiekty infrastruktury, a takim obiektom poświęcony jest art. 33 uwrs. Przedsiębiorca powinien wystąpić  do zarządu wspólnoty z wnioskiem o zawarcie umowy regulującej korzystanie z nieruchomości. Wszelkie szczegóły inwestycji powinny znajdować się w tym wniosku (np. wstępny projekt techniczny określający położenie wspornika anteny, sposób jego wykonania, przebieg instalacji itd., patrz:  art. 3 ust. 3 uwrs).

Co do zasady wspólnota mieszkaniowa może żądać wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości wspólnej przez operatora telekomunikacyjnego pod montaż anteny, ponieważ zgodnie z art. 33 ust. 2 uwrs jest ono odpłatne. Jednak w praktyce taka sytuacja ma miejsce wyjątkowo, gdyż roszczenie o zapłatę może być wykluczone, jeżeli linia lub urządzenia telekomunikacyjne służą zapewnianiu telekomunikacji jakiejkolwiek osobie, której przysługuje tytuł prawny do lokalu w nieruchomości.

 

Zrealizowanie inwestycji będzie w takim wypadku wymagało uprzedniego podjęcia przez właścicieli lokali uchwały wyrażającej zgodę na montaż na dachu budynku konstrukcji wsporczej antenowej wraz z anteną radioliniową i okablowaniem oraz określającej co najmniej: stawkę czynszu najmu/dzierżawy, powierzchnię, umiejscowienie anteny wraz z upoważnieniem dla zarządu do zawarcia umowy na warunkach ustalonych w uchwale. Antena po jej ewentualnym zamontowaniu wraz z odpowiednią instalacją będą własnością  przedsiębiorstwa telekomunikacyjnego.

W umowie zawieranej z przedsiębiorstwem telekomunikacyjnym regulującej sposób korzystania z nieruchomości należy określić, że prace instalacyjne, utrzymanie i wymiana zewnętrznej instalacji telekomunikacyjnej mają odbywać się na koszt przedsiębiorcy telekomunikacyjnego, bo ustawodawca dopuścił w uwrs także inne rozwiązanie. Zarząd może zawrzeć jedną umowę z przedsiębiorcą telekomunikacyjnym poświęconą zarówno sposobowi korzystania z nieruchomości w celu zapewnienia przez niego telekomunikacji w tym budynku, jak i regulującej kwestię najmu/dzierżawy części dachu pod antenę radioliniową, albo mogą to być dwie odrębne umowy.

 

Odpowiada: Krzysztof G. Brudkowski

radca prawny

Czy zawsze zarząd może reprezentować wspólnotę przed sądem? Czy sądowa reprezentacja wspólnoty przez zarząd może podlegać ograniczeniom, a jeśli tak, to w jakich przypadkach? A co się dzieje,  gdy członek zarządu kwestionuje przed sądem uchwałę wspólnoty?

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity – DzU z 18 listopada 2015 r., poz. 1892 – dalej uwl), każdy właściciel, jak również współwłaściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo takie może być wytoczone w zawitym terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo od dnia powiadomienia powoda o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a uwl).

 Inną ścieżką wycofania uchwały z obiegu prawnego jest odwołanie się do art. 58 § 1 kodeksu cywilnego (kc), zgodnie z którym czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna. Z takim powództwem może wystąpić każdy, kto ma w tym interes prawny, jak również każda taka osoba może dochodzić ustalenia nieistnienia uchwały na podstawie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego (kpc) (...)

 

Autor: Piotr Brogowski

Całość tekstu w numerze 1/2016 Wspólnoty Mieszkaniowej

Dokładne określenie granic odpowiedzialności we wspólnocie mieszkaniowej za granice nieruchomości wspólnej stanowi poważny problem praktyczny i prawny. Jak więc radzić sobie  z pojawiającymi się w tym zakresie wątpliwościami i jak odnajdować praktyczne rozwiązania?

 

Początek każdego roku kalendarzowego to czas, kiedy zarządy wspólnot oraz zarządcy lub administratorzy nieruchomości rozpoczynają intensywne przygotowania do nadchodzących zebrań rozliczeniowych we wspólnotach mieszkaniowych. Pojawiają się też pierwsze propozycje do planów remontowo-inwestycyjnych. Niestety, w wielu przypadkach budzą one sporo wątpliwości. Część z nich wynika m.in. z tego, czy zamierzenia remontowo-inwestycyjne obejmują część wspólną nieruchomości czy też część, za którą odpowiada właściciel nieruchomości. Konsekwencją tego może być podjęcie uchwały niezgodnej z prawem i narażenie się na niepotrzebne postępowanie sądowe.

W praktyce dokładne określenie granic odpowiedzialności stanowi poważny problem. Odpowiedzi na najczęściej pojawiające się wątpliwości należy zatem szukać w orzecznictwie, a także komentarzach do ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: uwl). Jednakże w wielu wypadkach i tam także trudno o jednoznaczną odpowiedź. W związku z tym postaram się przedstawić najczęściej pojawiające się w tym zakresie wątpliwości, a także wskazać praktyczne rozwiązania.

 

Autor: Piotr Szczepański

Całość tekstu w numerze 1/2016 Wspólnoty Mieszkaniowej

 

Prawo pozwala właścicielowi nieruchomości na dokonanie nasadzeń w zamian za opłaty, które poniósłby za wycięcie drzewa lub krzewu. To sposób na oszczędzenie kosztów przez wspólnoty mieszkaniowe.

 

 

(...) Rozwiązaniem budzącym duże zainteresowanie jest możliwość zniesienia opłat za wycinkę na rzecz obowiązku ich nasadzenia. To sposób na mniej kosztowne usunięcie drzewa czy krzewu także przez wspólnoty mieszkaniowe. Taka zmiana umożliwiająca właścicielowi nieruchomości dokonania nasadzeń w miejsce opłat za dokonanie wycinki była postulowana przez Polski Związek Firm Deweloperskich, który od dłuższego czasu o to apelował. Deweloperzy argumentowali, że naliczenie opłat powinno być ostatecznością, a podstawową zasadą powinno być zastępowanie wyciętych drzew nowymi.  Nowe brzmienie ustawy o ochronie przyrody zawiera zmiany, których celem jest poprawa efektywności kompensacji przyrodniczej polegającej na wykonaniu zasadzeń następczych za usuwane drzewa.

Aby móc skorzystać z zamiany opłat na nasadzenia, wspólnota mieszkaniowa powinna już na etapie wniosku o wycinkę wskazać w burmistrzowi czy prezydentowi miasta plan nasadzeń zastępczych albo przesadzenia drzew lub krzewów (...)

Autor: Paulina Sobczyk

Całość tekstu w numerze 1/2016 Wspólnoty Mieszkaniowej

Jak wyliczyć rekompensatę za zmniejszenie wysokości udziału w nieruchomości wspólnej (NW) i co powinno decydować o jej wysokości?  Czy różnica wartości lokali przed i po dokonanych zmianach, czy też różnica wartości udziałów w gruncie wchodzącym w skład NW związanych z wcześniej wyodrębnionymi lokalami?  A może szerzej  różnica wartości udziałów w NW?

 

Wyodrębnienie i sprzedaż części nieruchomości wspólnej np. strychu, garażu, piwnicy, pomieszczeń powstałych w wyniku nadbudowy czy rozbudowy (prawne i praktyczne aspekty takiej procedury zostały przedstawione w nr. 3/15 Wspólnoty Mieszkaniowej str. 28–33) w istotny sposób zmienia stosunki właścicielskie w obrębie wspólnoty.

Jeśli nabywcą jest osoba trzecia, to we wspólnocie pojawia nowy współwłaściciel i nowy udział w NW. Jeżeli zakupu dokona jeden z dotychczasowych właścicieli lokali, to jego udział w nieruchomości wspólnej wzrośnie. W obydwu powyższych przypadkach udziały pozostałych właścicieli – odpowiednio wszystkich lub wszystkich z wyjątkiem jednego (nabywcy) – ulegną uszczupleniu.

Jeżeli zaś w następstwie wydania orzeczenia sądowego znoszącego współwłasność co do części NW, o której mowa w art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity – DzU z 18 listopada 2015 r., poz. 1892 – dalej uwl), dochodzi do zmiany udziałów w NW dotychczasowych właścicieli poszczególnych lokali, to do wzajemnych rozliczeń między nimi ma zastosowanie art. 212 § 1 kodeksu cywilnego (kc) (...)

 

Autor: Piotr Brogowski

Całość tekstu w numerze 1/2016 Wspólnoty Mieszkaniowej

Zapisz sie do newslettera