Wspólnota Mieszkaniowa

 Przepisy prawa wykluczają wprowadzenie i stosowanie metody metrażowej do rozliczeń poboru ciepła z mocą wsteczną, a tym bardziej wobec osób, które nie są już członkami wspólnoty mieszkaniowej.

 

Wspólnota mieszkaniowa złożyła pozew przeciwko Z. K. i J. K. o zasądzenie na swoją rzecz kwoty 2 930,86 zł, która była niedopłatą z tytułu rozliczenia mediów za lata 2008–2010.  W odpowiedzi pozwani podnieśli, że m.in.:

– zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie miał kompetencji do podjęcia uchwały dot. dokonania korekty rozliczeń kosztów zużycia ciepła za lata 2008 i 2009 oraz dokonania rozliczeń kosztów tego zużycia za rok 2010;

– nawet gdyby uznać, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej miał kompetencje w tym zakresie, to uchwała została podjęta przez zarząd już po zbyciu lokalu przez pozwanych, a zatem ich nie wiąże.

Rozpoznając sprawę, sąd rejonowy wskazał, że wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Taki pogląd jest w orzecznictwie bezsporny. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach, co znalazło odzwierciedlenie w uchwałach Sądu Najwyższego.

 Uznanie instalacji cieplnej służącej do ogrzewania poszczególnych lokali oraz pozostałych części budynku za część nieruchomości wspólnej powoduje, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali (dalej: uwl), co znajduje potwierdzenie w art. 22 ust. 3 pkt 8 uwl.

Z akt sprawy wynika, że doszło do awarii instalacji centralnego ogrzewania w systemie rozdzielaczowym, w tym indywidualnych liczników wykazujących zużycie ciepła. To spowodowało, że w 2008 roku 26 z 93 liczników ciepła wskazywało zużycie bliskie zera, zaś w roku 2009 i 2010 liczba ta wzrosła do 37 liczników. Nie istniała więc możliwość rozliczenia kosztów zużycia ciepła i ciepłej wody na podstawie wskazań liczników, a zatem słusznym rozwiązaniem było przyjęcie założenia, że w latach 2008 –2010 w budynku nie było liczników pomiaru energii cieplnej. Cała instalacja cieplna była więc urządzeniem niesłużącym do użytku właścicieli poszczególnych lokali, a zatem stanowi część nieruchomości wspólnej.

Sąd wskazał, że to zarząd wspólnoty (a nie sama wspólnota) w drodze uchwały ustalił, że wysokość opłat z rozliczenia kosztów zużycia ciepła i ciepłej wody pobierana będzie proporcjonalnie do powierzchni danego lokalu. Analiza art. 22 ust. 3 uwl prowadzi zaś do wniosku, że to wyłącznie właściciele lokali podejmują uchwały w kwestiach związanych z nieruchomością wspólną. Tym samym, w ocenie sądu, kwestie dotyczące rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania i ciepłej wody należą do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i powinny być regulowane uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, a nie zarządu.

 Wspólnota nie udowodniła przy tym, aby na jej nadzwyczajnym zebraniu, w dniu 27 kwietnia 2011 r., podjęta została takowa uchwała aprobująca korektę rozliczeń za poprzednie lata oraz rozliczenie roku 2010. Zdaniem Sądu, uchwała zarządu w rzeczywistości odnosiła wobec właścicieli lokali skutek z mocą wsteczną. Zakładając przy tym, że zarząd miał prawo podjąć uchwałę o rozliczaniu kosztów zużycia ciepła, to zgodnie z art. 45a ust. 8, 9 i 10 ustawy z 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne, przyjęcie metody rozliczenia kosztów zakupu ciepła wykorzystującej powierzchnię lokali lub ich kubaturę – wymaga wprowadzenia tej metody w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła. Taki regulamin rozliczeń podaje się do wiadomości osobom użytkującym lokale w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania. Przepis ten w zasadzie wyklucza wprowadzenie i stosowanie metody metrażowej z mocą wsteczną. Nadto z akt sprawy nie wynika, że taki regulamin rozliczeń został w ramach wspólnoty mieszkaniowej w ogóle wprowadzony.

Za zasadny sąd uznał zarzut pozwanych, że uchwała została podjęta po sprzedaży przez nich lokalu, gdy nie byli już członkami wspólnoty, a zatem nie mogli brać udziału w jej zebraniach i nie mieli realnego wpływu na działalność wspólnoty i decyzje w niej podejmowane.

OPRAC. SSZ

Wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie z  24 czerwca 2014 r., sygn. akt II C 2586/12, orzeczenie nieprawomocne

Ankieta przeprowadzona na przełomie czerwca i lipca 2015 r. wśród  ogólnokrajowych i regionalnych organizacji zrzeszających podmioty i osoby zarządzające wspólnotami mieszkaniowymi wskazuje na potrzebę wprowadzenia zmian w ustawie o własności lokali.

 

W wielu kwestiach zarządzanie wspólnotami opiera się na wyrokach sądowych. Tymczasem, jak wskazuje prezes Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości Janusz Gutowski, nawet wyroki Sądu Najwyższego dotyczące tego samego zagadnienia potrafią się od siebie diametralnie różnić, w zależności od chwili wydania orzeczenia. Stąd też potrzeba pilnych zmian w ustawie o własności lokali (dalej: uwl), nad którymi pracę rozpoczęło Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju. Liczne orzecznictwo sądowe w zakresie administrowania nieruchomościami świadczy o tym, że ustawa nie obejmuje całości tej problematyki (nieprecyzyjne przepisy i wiele występujących luk prawnych). Potwierdzają to  zarządcy, którzy wzięli udział w ankiecie.

 

Uzupełnić ustawę

Gdy w 1994 roku uchwalano ustawę o własności lokali, branża nieruchomości znacząco różniła się od tej funkcjonującej dzisiaj. Inna była rola, wiedza i doświadczenie deweloperów. Nie realizowało się tak dużych, wieloetapowych inwestycji.

– Rynek dojrzał, więc ustawa uchwalona w innych okolicznościach jest niewystarczająca – uważa Janusz Gutowski. Potwierdza to większość największych organizacji, które przesłały ministerstwu swoje uwagi i propozycje zmian w ustawie (w sumie swoje uwagi przesłało 13 organizacji).

 – Zmiana całościowa jest niemożliwa, bo rozpętałaby się burza. Najlepsza byłaby zmiana niektórych przepisów i uzupełnienie ustawy o te regulacje, których dziś brakuje – twierdzi Piotr Przybylski, wiceprezes Stowarzyszenia Zarządców i Administratorów Nieruchomości w Krakowie. Od czego zacząć? – Od likwidacji art. 18 uwl, który umożliwia właścicielom nieruchomości określić sposób zarządu nieruchomością wspólną oraz powierzyć go osobie fizycznej albo prawnej – wskazuje Piotr Przybylski. I kontynuuje: – Kolejna kwestia, którą jako stowarzyszenie poruszaliśmy, a nasze wnioski zostały pominięte, to prowadzenie spraw finansowych. Nie zgadzam się ze stanowiskiem Eugenii Śleszyńskiej (ekspert rynku nieruchomości), która chce wprowadzenia obowiązku prowadzenia księgowości na zasadach określonych w ustawie o rachunkowości. W sprawach finansowych mamy ogromne zamieszanie. Ustawa wprowadziła pojęcie „pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów”. Ja uważam, że należy wręcz przeciwnie – odżegnać się od reguł stosowanych w ustawie o rachunkowości. Zamieszanie w tej kwestii jest ogromne. Dla przykładu część wspólnot mieszkaniowych odprowadza podatek dochodowy od wpłat dokonywanych przez właścicieli, a część nie, czasem są  prowadzone dwie ewidencje. – Nawet programy do obsługi wspólnot mieszkaniowych mają ewidencję pozaksięgową – zauważa Piotr Przybylski. I dodaje: – Prowadzenie podwójnej ewidencji moim zdaniem jest pomyłką. Wspólnoty to nie są firmy generujące dochody. To są wpłaty własne. Podatek natomiast należy odprowadzić, jeśli pojawia się zewnętrzny przychód w postaci czynszu.

 

UWAGI DO ANKIETY WS. ZMIAN W USTAWIE O WŁASNOŚCI LOKALI

 

Lp.

Zgłaszający

Treść uwagi

Propozycja stanowiska MIR

 1.

 

 

 

 

 

Zgodny postulat wszystkich organizacji zrzeszających osoby i podmioty zarządzające nieruchomościami.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Stowarzyszenie Zarządców i Administratorów

Nieruchomości w Krakowie

 

Rozgraniczenie między nieruchomością wspólną a własnością indywidualną.

 

 

Propozycja doprecyzowania definicji nieruchomości wspólnej zawartej w art. 3 ust. 2, tak by jasno z niej wynikało, że obejmuje ona również:

-  balkony (a przynajmniej ich elementy konstrukcyjne)

-  kominy (w szczególności przewody kominowe)

-  instalację centralnego ogrzewania

- tarasy na dachach

- urządzenia pomiarowe

 

Aktualna definicja nieruchomości wspólnej nie precyzuje jej granic (elementów budynku, urządzeń i instalacji), stąd dla oceny ich statusu konieczne jest posiłkowanie się orzecznictwem.

Doprecyzowanie brzmienia art. 3 ust. 2 pozwoli ustalić granicę odpowiedzialności wspólnoty za remonty i bieżącą konserwację instalacji
i urządzeń, które częściowo położone są w lokalu a częściowo poza nim, ale służą nie tylko właścicielowi lokalu.

 

 

 

Propozycja ustawowego objęcia nieruchomością wspólną pomieszczeń przeznaczonych do zainstalowania urządzeń służących właścicielom lokali
w postaci np. kotłowni. Jak podkreśla Stowarzyszenie „W praktyce ustanawiania odrębnej własności lokali przez deweloperów, bardzo często można spotkać się z sytuacją, w której deweloper - jako właściciel – pozostawia w swojej własności lokale lub pomieszczenia, w których znajdują się np. kotłownie, wymiennikownie lub inne urządzenia służące właścicielom lokali. Jako właściciel tych lokali lub pomieszczeń, deweloper żąda później od Wspólnoty Mieszkaniowej opłat dla siebie (czynsz) z tytułu korzystania z jego własności. W innych sytuacjach, deweloperzy żądają od Wspólnot wykupienia w/w lokali lub pomieszczeń”.

 

 

 

 

 

 

W chwili obecnej kwestia balkonów rozpatrywana jest z perspektywy uchwały SN, zgodnie z którą elementy konstrukcyjne stanowią nieruchomość wspólną. Natomiast w kwestii urządzeń pomiarowych celowym wydaje się ujęcie ich jako części wspólnych ze względu na to, iż służą nie tylko określeniu ilości mediów zużytych w danym lokalu, lecz także rozliczeniu całości dostarczonej do budynku wody czy ciepła. Mając na uwadze wielość rodzajów tych urządzeń ważnym jest zachowanie ich jednolitego charakteru, parametrów, celem zachowania możliwie największej dokładności pomiarów.

 

 

 

 

 

Należy odwołać się do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 listopada 2010 r., sygn. akt: V CSK 139/10, w którym orzekł on, że na gruncie UWL nie jest możliwe pozostawienie tych pomieszczeń jako mienia dotychczasowego właściciela. SN uznał, iż kotłownia, węzeł cieplny i inne pomieszczenia techniczne związane
z funkcjonowaniem budynku stanowią część składową nieruchomości wspólnej.

 

Ujęcie ich w ustawie wyjaśniałoby wątpliwości rozstrzygane obecnie przez orzecznictwo.

 

2

 

 

 

 

Zgodny postulat wszystkich organizacji

 

Zróżnicowanie wspólnot w zależności od liczby lokali

 

 

Zgłoszone zostały propozycje dotyczące małych wspólnot:

-  ograniczenie ich do domów jednorodzinnych lub,

-  do budynków wielorodzinnych liczących max. 3 lokale,

- całkowita likwidacja instytucji „małej” wspólnoty i poddanie wszystkich nieruchomości z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, rygorom UWL.

W zgodniej opinii uczestników ankiety konieczność stosowania w przypadku „małych” wspólnot przepisów KC, przewidującego dla każdej czynności istotniej z punktu widzenia zarządu budynkiem, jednogłośnej zgody wszystkich właścicieli, powoduje ich paraliż decyzyjny.  Możliwość blokowania decyzji przez jednego właściciela (aktywnie lub pasywnie poprzez brak uczestnictwa w głosowaniu) i konieczność uruchamiania postępowania przed sądem, w efekcie przynosi większy poziom biurokratyzacji w obsłudze małej wspólnoty
w porównaniu do dużej wspólnoty

 

 

 

 

 

 

 

Do rozważenia jest zakres proponowanych zmian tj. gdzie (na jakiej ilości lokali) wytyczymy granicę między koniecznością stosowania przepisów KC a UWL.

3

 

 

 

 

Polskie Stowarzyszenie Zarządców Nieruchomości

 

 

Prawa i obowiązki właścicieli lokali wynikające z uwl

 

 

Propozycja wprowadzenia definicji lokalu garażowego, przez który należałoby rozumieć lokal będący przedmiotem odrębnej własności znajdujący się w obrębie wspólnoty mieszkaniowej przeznaczony głównie do parkowania pojazdów, wraz z jednoczesnym określeniem, iż w kwestiach przekraczających zakres zwykłego zarządu takim lokalem jego współwłaściciele decydują większością głosów. Proponuje się ponadto wprowadzenie ustawowego

uprawnienia dla zarządu wspólnoty do zarządzania takim lokalem (tj. podejmowania decyzji w kwestiach tzw. zwykłego zarządu rzeczą).

W opinii pomysłodawców pozwoli to na sprawne zarządzanie takim lokalem.
W chwili obecnej decyzje w kwestiach przekraczających zakres zwykłego zarządu takim lokalem współwłaściciele podejmują zgodnie z KC za zgodą wszystkich; do decyzji takich należy m.in. określenie zarządu takim garażem.

 

 

 

 

 

 

 

Praktyka dowodzi, iż zarządcy często zarządzają lokalami garażowymi bezumownie. Uzyskanie zgody wszystkich, często kilkuset, współwłaścicieli na uregulowanie sposobu zarządu takim lokalem jest niewykonalne.

4

 

 

 

 

Polska Federacja

Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych

 

Stowarzyszenie Zarządców i Administratorów

Nieruchomości w Krakowie

 

Rodzaje form zarządu wspólnotą

 

 

Likwidacja instytucji zarządu powierzonego, o którym mowa w art. 18 i ograniczenie się sposobu zarządu wspólnotą do zarządu, o którym mowa w art. 20.

Tym samym zarząd, wybrany uchwałą wspólnoty, mógłby zlecić w zależności od zakresu obowiązków zarządzanie lub administrowanie osobie fizycznej lub prawnej umową cywilno-prawną (zleceniobiorcy). Pozwoliłoby to uniknąć m.in. kosztów notarialnych przy sporządzaniu umowy, jak również wątpliwości co do sposobu zmiany osoby takiego zarządcy (tj. czy konieczna jest forma notarialna). Należy zauważyć, iż często spotykana praktyka stosowana przez deweloperów polegająca na ustalaniu sposobu zarządu w aktach notarialnych sprzedaży wyodrębnionych lokali powoduje, że wspólnoty mają duże problemy ze zmianą zarówno zarządcy, jak i sposobu zarządu nieruchomością wspólną.
Jak zauważają pomysłodawcy „notarialna forma ustalania sposobu zarządu doprowadziła do tego, że nie można przeprowadzać głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów gdyż notariusze nie chcą spędzać swojego czasu na zbieraniu głosów. Obecna regulacja zawarta w art. 18 doprowadziła do sytuacji, w której właściciele lokali są bezsilni wobec niechcianych Zarządców  –  wybranych  przez  deweloperów i  jednocześnie  nie  mogą

 

spowodować zmian. Dodać należy, że właściciele lokali najczęściej są przekonani, że jeżeli coś jest wpisane w akcie notarialnym, to nie mają szans na zmianę i to też wykorzystują deweloperzy. Innym aspektem istniejącej regulacji jest hamowanie przez zarządców (ustanowionych przez deweloperów) procesu zgłaszania wad i usterek w wybudowanych budynkach”.

 

 

 

 

 

Problem ze zmianą osoby zarządcy jak i sposobu zarządu wspólnotą niewątpliwie występuje, ale związany jest przede wszystkim z wielkością wymaganą do podjęcia przez wspólnotę uchwały (o czym mowa w pkt 7).

Szczególnym przypadkiem jest utrudnianie przez  zarządców dochodzenia roszczeń względem dewelopera z tytułu wad budynku.

5.

 

 

 

Polska Federacja

Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych

 

TBS Wrocław

 

 

Pojęcie zwykłego zarządu

 

Propozycja uszczegółowienia pojęcia zarząd zwykły, tak by wynikało zeń, że w jego zakres wchodzą te wszystkie czynności, które są niezbędne aby nieruchomość była utrzymana w odpowiednim stanie technicznym i prawnym.

Według orzecznictwa za czynności zwykłego zarządu należy rozumieć: "załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia" – brak doprecyzowania o jakie czynności chodzi powoduje dużą dowolność w interpretacji.

 

 

 

 

UWL wzorem KC posługuje się pojęciem „zarządu zwykłego” nigdzie nie precyzując co należy przezeń rozumieć. Celowym byłoby jego zdefiniowanie stosownie do wskazówek orzecznictwa.

6.

 

Wielkopolscy Zarządcy Nieruchomości

 

Polska Federacja

Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych

 

Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami

 

 

 

 

Stowarzyszenie Zarządców i Administratorów

Nieruchomości w Krakowie

 

Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami

    

Uprawnienia właścicieli względem zarządu lub zarządcy.

 

 

Rozwinięcie pojęcia kontroli zarządu, o której mowa w art. 29 ust. 3 poprzez ujęcie w nim wglądu do dokumentacji wspólnoty.

 

 

Umożliwienie zbierania głosów w trybie indywidualnym pod wnioskiem o odwołanie zarządu bezpośrednio przez samych właścicieli; aktualnie zawsze głosy w trybie indywidualnym zbiera zarząd.

 

 

 

 

 

 

Propozycja wskazania w ustawie możliwości głosowania drogą elektroniczną.

 

 

 

Z orzecznictwa wynika, iż prawo kontroli zarządu wspólnoty obejmuje również prawo wglądu do całości dokumentacji wspólnoty. Jest ona objęta współwłasnością i każdy właściciel może domagać się jej przedstawienia przez zarząd.

 

W orzecznictwie, także w odniesieniu do zbierania głosów w trybie indywidualnym, przyjęte zostało, iż decydującym dla przyjęcia uchwały jest wyrażenie woli przez większość właścicieli (liczoną wg udziałów), natomiast kwestie proceduralne w takim wypadku są nieistotne i nie mają wpływu na ważność uchwały.

 

Możliwość głosowania drogą mejlową wynika z przepisów KC o składaniu oświadczeń woli i jej dopuszczalność nie budzi w praktyce wątpliwości.

W celu wyjaśnienia tej kwestii na stronie internetowej MIR zamieszczona zostanie informacja nt. jak głosować nad uchwałą wspólnoty drogą elektroniczną

 

7.

 

 

 

 

Wielkopolscy Zarządcy Nieruchomości

 

 

Polskie Stowarzyszenie Zarządców Nieruchomości

 

 

 

Tryb podejmowania uchwał.

 

 

Zmiana większości głosów wymaganej do podjęcia uchwały z większości udziałów w ramach całej wspólnoty, na rzecz zwykłej większości obecnych na zebraniu.

 

 

 

 

 

W chwili obecnej większość wymagana do podjęcia uchwały w znaczący sposób utrudnia jej podjęcie. Przy minimalnym zainteresowaniu właścicieli sprawami wspólnoty, co wyraża się m.in. znikomym udziałem w zebraniach wspólnoty, zarząd zmuszony jest zbierać głosy w trybie indywidualnym tj. udając się bezpośrednio do właścicieli lokali bądź zostawiając im do wypełnienia karty do głosowania. Tym samym uchwały, które wspólnota obowiązana jest podjąć tj. dotyczące sprawozdania zarządu za rok miniony, przyjęcia planu gospodarczego na rok bieżący oraz ustalenia wielkości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu oraz koniecznych prac konserwacyjnych bądź remontowych zapadają z wielomiesięcznym opóźnieniem.

Argumentem przeciw zmianie jest ryzyko, że mniejszość będzie decydowała o większości.

8.

 

 

 

 

Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami

 

 

 

 

 

 

Organizacja zebrań wspólnoty

 

 

Zmiana terminu przewidzianego na organizację rocznych zebrań podsumowujących działalność wspólnoty w roku minionym z końca marca na koniec czerwca. Jak argumentują pomysłodawcy podmioty zajmujące się zawodowo obsługą wielu wspólnot mieszkaniowych miewają trudności
w organizacji kilkunastu lub kilkudziesięciu zebrań w I kwartale.

 

 

 

 

Obowiązek przeprowadzenia rocznego (walnego) zebrania członków do końca czerwca istnieje
w spółdzielniach mieszkaniowych. Wydaje się jednak, że ze względu na specyfikę wspólnot – są to zazwyczaj nieruchomości jedno bądź   kilkubudynkowe, zarządcy winni dokonać rozliczenia roku poprzedniego szybciej
i sprawniej aniżeli w dużych zasobach spółdzielczych.

 

 

9.

 

 

 

Polska Federacja

Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych

 

Wielkopolscy Zarządcy Nieruchomości

 

Eugenia Śleszyńska

 

 

Prowadzenie spraw finansowych

 

 

Proponuje się jednoznaczne określenie zasad prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów, jak również wprowadzenie obowiązku prowadzenia księgowości na zasadach określonych w ustawie o rachunkowości.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Należy zauważyć, iż nowelizacja UWL z 16.03.2000 r. zdjęła z zarządu wspólnoty obowiązek prowadzenia ksiąg rachunkowych, wprowadzając w zamian obowiązek prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów. Zasady jej prowadzenia określają sami właściciele lokali w drodze uchwały; żadne przepisy tej kwestii nie regulują. Zakres ewidencji powinien jednak zapewnić co najmniej ustalenie wielkości przychodów wspólnoty, wielkości kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz stan rozrachunków (należności i zobowiązań) wspólnoty.

 

10.

 

 

 

 

Polska Federacja

Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych

 

 

 

Gromadzenie środków na funduszu remontowym

 

 

Propozycja ujęcia w ustawie możliwości powołania przez właścicieli lokali funduszu celowego, np. remontowego, bądź remontowo-inwestycyjnego, z jednoczesnym określeniem, iż środki te stanowią własność wspólnoty. Ma to znaczenie w przypadku sprzedaży lokalu, gdy niektórzy właściciele lokali zwracają się do zarządu o zwrot niewykorzystanych wpłat na fundusz remontowy, uznając, iż środki te stanowią ich własność.

 

 

 

 

 

 

 

 

Aktualnie żaden z przepisów ustawy nie odnosi się do kwestii powołania funduszu celowego, tym niemniej niemal każda wspólnota taki fundusz (o różnym charakterze) posiada i nie budzi to w praktyce, zarówno ze strony właścicieli, zarządców oraz judykatury, żadnych wątpliwości.

Przy kwalifikacji prawnej środków pieniężnych zgromadzonych na funduszu remontowym trzeba odwołać się do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/07, mającej moc zasady prawnej, w której przyjęto, że wspólnota mieszkaniowa ma ustawowo przyznaną zdolność prawną, wobec czego może posiadać własny majątek, odrębny od majątków właścicieli lokali, w skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Przepisy UWL pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Tak wyznaczony zakres zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej pozwala zaliczyć środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym do własnego majątku wspólnoty, odrębnego od majątków właścicieli lokali.

 

 

Autor: Dominik Krzysztofowicz

Całość tekstu w numerze 12/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej

 

 

 

Autorzy projektów postanowień regulaminu porządku domowego często proponują wprowadzenie do niego zapisów, które kolidują z przepisami ustawowymi. Jakie są dozwolone i niedozwolone postanowienia takich regulaminów w świetle orzecznictwa sądowego?

Zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomością wspólną i reprezentowanie interesów właścicieli lokali w zakresie spraw związanych z tą nieruchomością. W ramach tych zadań wspólnota może ustalić zasady korzystania z nieruchomości wspólnej w formie regulaminu.

 Podstawę prawną uchwalenia przez wspólnotę takiego regulaminu (np. pod nazwą „Regulamin porządku domowego”) daje art. 13 ust. 1 uwl. Przepis ten stanowi między innymi, że właściciel jest obowiązany przestrzegać porządku domowego i współdziałać wraz z innymi właścicielami w ochronie wspólnego dobra. Pomysłodawcy albo autorzy takich wspólnotowych regulacji dążą zazwyczaj do tego, aby stworzyć podstawy prawne do zapewnienia czystości i porządku na nieruchomości wspólnej, ograniczenia hałasu czy innych uciążliwości związanych z korzystaniem z nieruchomości. Taki dokument w zamyśle projektodawców jest postrzegany zazwyczaj jako panaceum na wszelkie problemy pojawiające się we wspólnocie, z którymi nie można poradzić sobie w inny sposób. Doświadczenie życiowe wskazuje, że życie w jednej nieruchomości z kilkudziesięcioma sąsiadami nie zawsze jest łatwe i przyjemne.

Co może normować regulamin?

Jakie postanowienia może zawierać regulamin porządku domowego wspólnoty? Aby odpowiedzieć na to pytanie, trzeba w pierwszej kolejności poznać uprawnienia właściciela wyodrębnionego lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, w tym w szczególności w odniesieniu do nieruchomości wspólnej. Jak stanowi art. 12 ust. 1 uwl, właściciel lokalu ma bowiem prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. To korzystanie z nieruchomości wspólnej nie może jednak kolidować z korzystaniem z nieruchomości wspólnej przez innych właścicieli. Właściciel może zatem w sposób wyłączny korzystać ze swojego lokalu, ale nie może w taki sam sposób (czyli wyłączny) korzystać z nieruchomości wspólnej. To ograniczenie do współkorzystania z nieruchomości wspólnej w sposób niekolidujący z uprawnieniami innych właścicieli, a przy tym zgodnie z przeznaczeniem tej nieruchomości, jest często precyzowane w postanowieniach stosownych uchwał wspólnoty lub regulaminach (tak np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 8 września 2010 r. o sygn. akt ACa 76/10).

Regulamin może zatem odnosić się do współkorzystania przez właścicieli z nieruchomości wspólnej. Powstaje wobec tego pytanie, czy wyłącznie tę materię może normować regulamin porządku domowego wspólnoty, czy też może nakładać on jakieś uprawnienia i obowiązki na właściciela lokalu dotyczące sposobu korzystania z jego lokalu wyodrębnionego? W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że wspólnota nie ma prawa ingerowania w wykonywanie prawa własności przez jej członków, a zatem nie ma prawa do podejmowania uchwał, które wkraczałyby w prawa odrębnej własności lokali i uprawnienia właścicieli wynikające z przepisów kodeksu cywilnego. Należy przypomnieć, że stosunki między właścicielami regulują bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa rzeczowego, tj. art. 140 kc, a także art. 222 § 2 kc i art. 144 kc. Choć ustawa o własności lokali jest ustawą szczególną (lex specialis), to nie zawiera ona przepisów, które inaczej normowałyby tę sferę (tak. np. Sąd Najwyższy w wyroku z 3 kwietnia 2009 r., o sygn. akt II CSK 601/08). Wobec tego właściciele lokali mogą w formie uchwały podejmować decyzje dotyczące wyłącznie zarządu nieruchomością wspólną, a jedynym wyjątkiem od tego stwierdzenia jest zawarty w art. 22 ust. 4 uwl wymóg wyrażenia w formie uchwały zgody na połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu.

Autor: Krzysztof Brudkowski

 Całość tekstu w numerze 12/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej

 

Wśród członków wspólnoty mieszkaniowej wiele wątpliwości i problemów budzi próba skonstruowania skutecznego i chociażby intuicyjnie sprawiedliwego – sposobu rozliczania należności z tytułu dostarczania wody i odprowadzania ścieków oraz ustalenie, co należy do obowiązków każdej ze stron.

Zapewnienie dostaw wody i odprowadzania ścieków stanowi jeden z zasadniczych elementów, niezbędny do sprawnego funkcjonowania lokali mieszkalnych. Tematykę dostarczania wody i odprowadzania ścieków reguluje w głównej mierze ustawa z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (dalej: ustawa). Nie można zapominać o aktach wykonawczych do tej ustawy, jak również o regulaminach dostarczania wody i odprowadzania ścieków, uchwalanych przez rady gmin. To właśnie te przepisy – stosowane łącznie – regulują zarówno zawieranie, jak i wykonywanie umów na dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków. Ustawodawca dostrzegł w tym zakresie pewną specyfikę budynków wielolokalowych, co zaowocowało wprowadzeniem do przepisów ustawy kilku szczególnych regulacji, które tworzą łącznie pewne ramy zawierania i wykonywania tego typu umów.

 

Podstawy prawne

Zgodnie z treścią art. 6 ust. 1 ustawy dostarczanie wody lub odprowadzanie ścieków odbywa się na podstawie pisemnej umowy o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków, zawartej między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług. Zasadą jest, że umowa taka zawierana jest między właścicielem/posiadaczem danej nieruchomości a przedsiębiorstwem wod.-kan. Ujmując sprawę w dużym uproszczeniu, właściciel nieruchomości składa wniosek o zawarcie z nim umowy na dostarczanie wody (lub odprowadzanie ścieków), które to usługi świadczone są za pomocą wybudowanego przez niego przyłącza wodociągowego/kanalizacyjnego. Z kolei przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne montuje na takim przyłączu wodomierz główny, za pomocą którego dokonuje odczytów ilości pobranej wody.

Na podstawie tych odczytów (co do zasady, ponieważ ustawa przewiduje również pod pewnymi warunkami dopuszczalność stosowania innych metod rozliczania zużycia wody) przedsiębiorstwo wystawia fakturę odbiorcy usług. Jak widać, system ten – przynajmniej co do zasady – jest klasyczny i dość przejrzysty: dwa podmioty i jedna umowa.

Co jednak w przypadku, kiedy na obszarze jednej nieruchomości, przyłączonej do sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej jednym przyłączem, zamieszkuje kilka czy nawet kilkadziesiąt podmiotów, z których każdy chce ponosić koszty jedynie własnego zużycia wody? W jaki sposób dokonywać rozliczeń za pobrane świadczenia, jak zagwarantować, aby każdy z podmiotów mógł swobodnie korzystać z usług, a jednocześnie – zapewnić przedsiębiorstwu wodociągowemu skuteczne środki do egzekwowania należności?

 

 

Przyczyny niezgodności wskazań wodomierza głównego i wodomierzy lokalowych (uchybów)

Przyczyn rozbieżności wskazań wodomierza głównego i wodomierzy lokalowych może być wiele, od nieszczelności instalacji wewnętrznej budynku począwszy, na celowych kradzieżach wody kończąc.  Wymienione przyczyny niezgodności są szczególne, natomiast różnice te występują niemal zawsze, także we wspólnotach, gdzie instalacja jest w stanie idealnym i nikt wody nie podkrada.

Jedna z przyczyn ma charakter systemowy. Została przewidziana w rozporządzeniu ministra gospodarki z  23 października 2007 r. w sprawie wymagań, którym powinny odpowiadać wodomierze  oraz szczegółowego zakresu sprawdzeń wykonywanych podczas prawnej kontroli metrologicznej tych przyrządów  pomiarowych (DzU z 2007 r. nr 209, poz. 1513), oraz w dyrektywie Parlamentu Europejskiego i Rady MID (Dyrektywa 2004/22/WE Parlamentu Europejskiego i Rady  z 31 marca 2004 r. w sprawie przyrządów pomiarowych (DzU L 135 z 30 kwietnia 2004 r. z późn. zm.). W myśl obowiązujących przepisów, błędy graniczne dopuszczalne wodomierzy  w użytkowaniu są równe dwukrotnej wartości błędów granicznych dopuszczalnych, co w praktyce przekłada się na błędy w granicach +/- 10 proc.

 Odchylenia wskazań wodomierzy do 10 proc. są zatem uznawane za zjawisko zupełnie normalne i mieszczące się w normie. Drugą standardową przyczyną są różne zazwyczaj klasy metrologiczne (a więc różne dokładności wskazań i różny próg reagowania na minimalny przepływ) wodomierza głównego i wodomierzy lokalowych.

 

 

Autor: Aleksandra Misiun,

radca prawny w Kancelaria Radców Prawnych

Zygmunt Jerzmanowski i Wspólnicy sp. k.

 Całość tekstu w numerze 12/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej

 

Czy określona czynność podjęta przez jednego tylko członka wieloosobowego zarządu wspólnoty mieszkaniowej może zostać konwalidowana, jeśli później potwierdzi ją drugi członek zarządu? Czy w każdym przypadku konwalidacja jest dopuszczalna i skuteczna? To nie jest oczywiste, a doktryna i orzecznictwo nie są w tej sprawie jednolite.

 

Zarząd pełni kluczową dla wspólnoty mieszkaniowej rolę, reprezentując ja na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (uwl). Z wyjątkiem spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (katalog w art. 22 ust. 3 uwl), a które wymagają uchwały wspólnoty, to właśnie zarząd podejmuje wszystkie ważkie decyzje. Często są to kwestie bardzo istotne, np. wybór wykonawcy prac remontowych czy budowlanych, wybór administratora, rozliczenia z wykonawcami, dysponowanie rachunkami bankowymi wspólnoty, zawieranie umów z kontrahentami, reprezentowanie wspólnoty wobec organów administracji państwowej i samorządowej, np. nadzoru budowlalnego czy w sprawach sądowych.

 

Sąd dopuszcza konwalidację

Ostatnio konwalidację decyzji przez drugiego członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej dopuścił Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 28 sierpnia 2015 r., sygn. akt I ACa 1562/14. W sprawie tej wspólnota mająca zarząd dwuosobowy przyjęła uchwałą plan gospodarczy przewidujący remont dachu zgodnie z zaleceniami konserwatora zabytków. Po dokonanej okresowej kontroli przewodów kominiarskich wykazano w protokole, iż z uwagi na stwierdzenie uszkodzeń kominów należy wykonać ich remont w trybie pilnym. Kominy stanowiły zagrożenie dla przechodniów, przeciekały i groziły w każdej chwili zawaleniem oraz uszkodzeniem dachu.

W konsekwencji jeden z członków zarządu dwuosobowego we wspólnocie zawarł samodzielnie w imieniu wspólnoty umowę z firmą budowlaną, która złożyła najlepszą ofertę. W trakcie remontu zakres prac został poszerzony przez drugiego członka zarządu, który zażądał wykonania robót nieobjętych pierwotnym zleceniem. Wykonawca przeprowadził remont w terminie, sporządził kosztorys powykonawczy zatwierdzony przez inspektora nadzoru i wystawił wspólnocie fakturę, której zapłata została dokonana przez pierwszego członka zarządu, upoważnionego do jednoosobowego zlecania przelewów w imieniu wspólnoty.

Jednak na najbliższym zebraniu wspólnoty, wobec wątpliwości co do zakresu i konieczności wykonania remontu dachu, właściciele odmówili zatwierdzenia działań zarządu w tym zakresie. Odwołali dotychczasowy zarząd i wybrali nowy w innym składzie. Nowy zarząd wezwał wykonawcę do zwrotu wspólnocie pieniędzy za przeprowadzone prace remontowe. W związku z odmową, wspólnota złożyła pozew wobec wykonawcy, a także wobec tego członka odwołanego zarządu, który jednoosobowo zawarł umowę. Sąd Okręgowy oddalił pozew, a Sąd Apelacyjny wyrok ten podtrzymał, stwierdzając, iż bierność drugiego członka zarządu wobec kwestii remontu kominów i wykonywania związanych z nim prac nie może być utożsamiana ze zgodą (uprzednią), choćby dorozumianą, na zawarcie przedmiotowej umowy.

 

Autor: Piotr Wajs

 Całość tekstu w numerze 12/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej

 

Zatrudnienie przez wspólnoty mieszkaniowe specjalistycznej firmy świadczącej usługi z zakresu ochrony osób i mienia dla ochrony nieruchomości wspólnej wymaga  dogłębnego rozważenia. Usystematyzowanie i opisanie istniejących zagrożeń  będzie znacznym ułatwieniem w rozmowach z firmą.

Firmy świadczące usługi  z zakresu ochrony osób i mienia działają na zasadach określonych
w przepisach ustawy z 22 sierpnia 1997 r. o ochronie osób i mienia. Tego typu działalność jest reglamentowana. Wymaga koncesji i pozostaje pod ścisłym nadzorem administracji rządowej. Minister właściwy do spraw wewnętrznych określa szczegółowe zasady prowadzenia takiej działalności,  udziela koncesji  i kontroluje prowadzoną działalność. Świadczenie usług wymaga umowy pisemnej i polisy ubezpieczenia OC, którego minimalne sumy gwarancyjne są uzależnione od obrotu firmy i wynoszą od 20 000  do 50 000 euro.

 

Tylko dla nieruchomości wspólnej

Jak należałoby spojrzeć na kwestię ewentualnego zatrudnienia firmy świadczącej usługi ochrony przez wspólnotę mieszkaniową? Oczywiście, rzecz idzie o ewentualną ochronę nieruchomości wspólnej, bowiem w sprawach lokali decydują indywidualnie ich właściciele. Zasadniczą kwestią wartą rozważenia jest próba zidentyfikowania zagrożeń realnych, które miały miejsce w obszarze nieruchomości wspólnej oraz zagrożeń potencjalnych, których można się spodziewać w zależności od lokalizacji budynku wspólnoty, charakteru otoczenia, układu nieruchomości, jej słabych punktów i ogólnie wszystkiego, co może sprzyjać lub nie sprzyjać ewentualnym niepożądanym incydentom.

 

Autor: Piotr M. Ochman

 Całość tekstu w numerze 12/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej

Mamy już możliwość zakupu prądu i gazu od tego samego sprzedawcy. To oferta Dual fuel, w ramach której przedsiębiorstwa energetyczne równolegle sprzedają energię elektryczną i gaz. W Polsce największe grupy energetyczne wprowadzają lub już wprowadziły ofertę sprzedaży gazu. Kupując dwa produkty u jednego sprzedawcy, wspólnoty i spółdzielnie mogą liczyć na większy rabat oraz uproszczoną formę rozliczeń czy kontaktu ze sprzedawcą w ramach jednej firmy.

 

 

Gaz ziemny obok węgla i ropy naftowej jest jednym z najistotniejszych dla energetyki paliw kopalnych. Wykorzystywany jest na szeroką skalę w gospodarkach krajowych, przemyśle oraz gospodarstwach domowych. Używany jest również w znacznej mierze do produkcji energii elektrycznej. Eksploatacja gazu jest na tle pozostałych paliw najmniej uciążliwa dla środowiska naturalnego, stąd też szacuje się, że jako jedyne paliwo tego rodzaju zwiększy swój udział w bilansie światowym do 2035 roku.

 

 

Przełamywanie monopolu

 

Obecnie w Polsce mamy 6,6 mln gospodarstw domowych korzystających z gazu (na podstawie danych Urzędu Regulacji Energetyki). Pomimo wolno postępującej liberalizacji rynku gazu udział przedsiębiorstw obrotu spoza GK PGNiG w krajowym rynku gazu ziemnego powoli wzrasta. W 2012 roku wynosił 4,78 proc., natomiast w 2014 roku 6,00 proc. Rozwój konkurencyjności bliźniaczego rynku sektora energii elektrycznej pozwala jednak sądzić, że proces uwolnienia rynku gazu będzie stale postępować. Dowodem są aktualnie nowo pojawiające się oferty sprzedażowe, działania związane z planowaną rozbudową połączeń transgranicznych oraz oddanie do użytku gazoportu w Świnoujściu.

 

Polski rynek gazu to przykład rynku monopolistycznego, gdzie działalność poszukiwawczo-wydobywczą w 100 proc. kontroluje jedna grupa kapitałowa – PGNiG. Blisko 70 proc. gazu zużywanego w Polsce pochodzi z importu, przede wszystkim z Rosji, ale również z Niemiec i Czech. Około 30 proc. tego surowca wydobywa się w Polsce. W związku z wysoką barierą wejścia w segmenty przesyłowe i dystrybucyjne główne działania konkurencyjne skupiają się wokół segmentu sprzedaży, co jest jednak procesem w bardzo wczesnym stadium rozwoju. Ceny surowca podlegają taryfikacji i kontroli URE – organu regulacyjnego, co znacząco wpływa na pełne uwolnienie mechanizmów rynkowych wpływających na wzrost konkurencyjności.

 

Wypadkową liberalizacji rynku energii w Polsce jest tzw. oferta dual fuel, umożliwiająca odbiorcy zakup prądu i gazu od tego samego sprzedawcy. Dual fuel to oferta, w ramach której przedsiębiorstwa energetyczne równolegle sprzedają energię elektryczną i gaz. W Polsce największe grupy energetyczne wprowadzają lub już wprowadziły ofertę sprzedaży gazu. Według styczniowego raportu prezesa Urzędu Regulacji Energetyki liczba zmian sprzedawcy gazu systematycznie rośnie. Jednym z czynników przewagi rynkowej jest możliwość wyboru oferty dual fuel. Blisko połowa odbiorców podpisujących umowę gazową decyduje się równocześnie także na zakup energii elektrycznej. Z perspektywy klienta dual fuel to realna oszczędność pieniędzy i czasu. Kupując dwa produkty u jednego sprzedawcy, może liczyć na większy rabat oraz uproszczoną formę rozliczeń czy kontaktu ze sprzedawcą w ramach jednej firmy. Założeniem TAURONU jest wytworzenie synergii poprzez wykorzystanie zasobów i procesów stosowanych do masowej sprzedaży energii elektrycznej. Takie działanie wpływa na obniżenie kosztów stałych sprzedaży i pozwoli na uzyskanie atrakcyjnej ceny gazu. Konkurencja w branży energii elektrycznej jest coraz większa, zaś sprzedawcy gazu również nie pozostają w tyle i wprowadzają do oferty energię elektryczną. Podążając za rynkiem europejskim, największe spółki obrotu energią zwrócą się w najbliższym czasie w stronę dual fuel. W związku z tym dla TAURON Sprzedaż sp. z o.o. wprowadzenie do oferty produktu gazowego stało się koniecznością w celu utrzymania możliwości skutecznego konkurowania na rynku energii.

 

 

Oszczędność pieniędzy i czasu

 

Rozpoczęcie masowej sprzedaży gazu nastąpiło w sierpniu 2015. Zgodnie z przyjętą strategią sprzedaży, pierwsza oferta jest skierowana do klientów kupujących gaz do celów grzewczych. W pierwszej kolejności oferta została zaprezentowana klientom TAURON Sprzedaż, kupującym energię elektryczną, którzy korzystają również z paliwa gazowego.

 

Produkt sprzedawany jest w opcji kontraktu dwu- lub trzyletniego z zabezpieczeniem ceny na okres działania cennika. Cena produktu składa się z części zmiennej i części stałej. Oszczędności dla klientów używających gaz do ogrzewania wynoszą kilkaset złotych w skali roku.

 

Oferta gazowa w TAURONIE to nie tylko atrakcyjna, niska cena gazu. To także podwójne zabezpieczenie budżetu dzięki mechanizmowi „Bezpieczny Wybór”. Dzięki niemu atrakcyjność ceny, którą klient uzyskuje zawierając umowę, zostaje utrzymana przez cały czas obowiązywania cennika, który dla klienta jest bardzo korzystny.

 

Autor: Leszek Torc

 

Całość tekstu w numerze 12/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej

 

 

 

 

 

 

 

Tabela ceny i stawki sprzedaży paliwa gazowego

 

Grupa
taryfowa
Sprzedawcy
WA
Grupa taryfowa
OSD
Stawka zmienna brutto
w gr za 1 kWh
Opłata abonamentowa brutto w zł za miesiąc
W-1.1
W-1.2
12,749 gr
12,749 gr
3,27 zł
4,53 zł
W-2.1
W-2.2
12,749 gr
12,749 gr
6,14 zł
7,34 zł
W-3.6
W-3.9
12,749 gr
12,749 gr
7,34 zł
9,54 zł
W-4 12,749 gr 20,42 zł
Prezentowane w powyższej tabeli ceny i stawki dotyczą jedynie sprzedaży paliwa gazowego i zawierają podatek od towarów i usług (VAT). Aby otrzymać całkowity koszt zakupu, należy do podanych cen i stawek dodać stawki dystrybucyjne.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Fundusz Termomodernizacji i Remontów wspiera finansowo inwestorów realizujących przedsięwzięcia termomodernizacyjne oraz remontowe. Ponadto z jego środków wypłacane są rekompensaty dla właścicieli budynków mieszkalnych, w których znajdowały się lokale kwaterunkowe. Pomoc ta jest udzielana w formie: premii termomodernizacyjnej, premii remontowej oraz premii kompensacyjnej.

 

 Obsługą Funduszu Termomodernizacji i Remontów zajmuje się Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), który podejmuje decyzje o przyznaniu premii i dokonuje jej przekazania (po spełnieniu warunków do jej wypłaty).Podstawą prawną Funduszu jest ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz. U. z 2014 poz. 712.)

 

Premia termomodernizacyjna

Premia termomodernizacyjna przysługuje właścicielom lub zarządcom budynków mieszkalnych, budynków zbiorowego zamieszkania, lokalnych sieci ciepłowniczych, lokalnych źródeł ciepła oraz budynków użyteczności publicznej wykorzystywanych przez jednostki samorządu terytorialnego do wykonywania przez nie zadań publicznych, stanowiących ich własność. Przysługuje inwestorowi z tytułu realizacji przedsięwzięcia termomodernizacyjnego. Z premii nie mogą korzystać jedynie jednostki budżetowe i samorządowe zakłady budżetowe. Premia termomodernizacyjna stanowi spłatę części kredytu zaciągniętego przez inwestora na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, a zatem nie mogą z niej skorzystać inwestorzy realizujący przedsięwzięcie termomodernizacyjne wyłącznie z własnych środków.

Audyt energetyczny określa zakres i parametry techniczno-ekonomiczne przedsięwzięcia termomodernizacyjnego oraz wskazuje optymalne rozwiązania.  Przedmiotowe opracowanie jest podstawą do uzyskania premii termomodernizacyjnej.

Premia termomodernizacyjna przyznawana jest w wysokości 20% kwoty kredytu. Nie może jednak wynosić więcej niż 16% kosztów poniesionych na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego i dwukrotność przewidywanych rocznych oszczędności kosztów energii, ustalonych na podstawie audytu energetycznego.

Warunkiem ubiegania się o premię termomodernizacyjną jest złożenie w banku kredytującym wniosku o premię termomodernizacyjną (wraz z audytem energetycznym) i wniosku kredytowego.

Bank kredytujący po zawarciu z inwestorem umowy kredytowej przesyła do BGK komplet dokumentów wymaganych do przyznania premii termomodernizacyjnej.

BGK podejmuje decyzję o przyznaniu premii termomodernizacyjnej po pozytywnej weryfikacji audytu energetycznego. Gdy premia zostanie przyznana, inwestor rozpoczyna realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, a bank kredytujący uruchamia kredyt zgodnie z warunkami określonymi w umowie kredytu.

Wypłata premii termomodernizacyjnej następuje po zrealizowaniu przez inwestora przedsięwzięcia termomodernizacyjnego zgodnie z projektem budowlanym uwzględniającym założenia pozytywnie zweryfikowanego audytu energetycznego w terminie określonym w umowie kredytu. Bank kredytujący zalicza przekazaną przez BGK premię termomodernizacyjną na spłatę części kredytu wykorzystanego przez inwestora.

 

Premia remontowa

Premia remontowa przysługuje właścicielom lub zarządcom budynków wielorodzinnych, których

użytkowanie rozpoczęto przed dniem 14 sierpnia 1961 roku. Mogą z niej korzystać wyłącznie osoby fizyczne, wspólnoty mieszkaniowe z większościowym udziałem osób fizycznych, spółdzielnie mieszkaniowe i towarzystwa budownictwa społecznego. Powyższym podmiotom premia remontowa przysługuje z tytułu realizacji przedsięwzięcia remontowego. Stanowi ona spłatę części kredytu zaciągniętego przez inwestora na realizację przedsięwzięcia remontowego, a zatem nie mogą po nią sięgać inwestorzy realizujący przedsięwzięcie remontowe wyłącznie z własnych środków.

Audyt remontowy określa zakres i parametry techniczno-ekonomiczne przedsięwzięcia remontowego. Przedmiotowe opracowane jest podstawą do uzyskania premii remontowej.

Premia remontowa przyznawana jest w wysokości 20% kwoty kredytu. Nie może jednak wynosić więcej niż 15% kosztów przedsięwzięcia remontowego.

Warunkiem ubiegania się o premię remontową jest złożenie w banku kredytującym wniosku o premię remontową (wraz z audytem remontowym) i wniosku kredytowego.

Bank kredytujący po zawarciu z inwestorem umowy kredytowej przesyła do BGK komplet dokumentów wymaganych do przyznania premii remontowej.

BGK podejmuje decyzję o przyznaniu premii remontowej po pozytywnej weryfikacji audytu remontowego. Inwestor rozpoczyna realizację przedsięwzięcia remontowego, a bank kredytujący uruchamia kredyt zgodnie z warunkami określonymi w umowie kredytu po przyznaniu premii remontowej.

Wypłata premii remontowej następuje po zrealizowaniu przez inwestora przedsięwzięcia remontowego zgodnie z projektem budowlanym, uwzględniającym założenia pozytywnie zweryfikowanego audytu remontowego w terminie określonym w umowie kredytu. Bank kredytujący zalicza przekazaną przez BGK premię remontową na spłatę części kredytu wykorzystanego przez inwestora.

 

Premia kompensacyjna

Premia kompensacyjna przysługuje właścicielom budynków mieszkalnych oraz właścicielom części budynków mieszkalnych, w których – między 12 listopada 1994 roku a 25 kwietnia 2005 roku – znajdowały się lokale kwaterunkowe. Ma na celu rekompensatę poniesionych przez nich strat z tytułu występujących w ww. okresie ograniczeń w zakresie możliwości ustalania wysokości czynszów za najem lokali kwaterunkowych.

Z premii kompensacyjnej może skorzystać wyłącznie osoba fizyczna, która jest właścicielem budynku mieszkalnego z co najmniej jednym lokalem kwaterunkowym albo właścicielem części budynku mieszkalnego. Ponadto osoba ta musiała być właścicielem tego budynku mieszkalnego albo tej części budynku także 25 kwietnia 2005 roku albo nabyć ten budynek czy też tę część budynku w drodze spadkobrania od osoby będącej w tym dniu właścicielem. W przypadku współwłasności budynku mieszkalnego albo części budynku mieszkalnego do wniosku o premię kompensacyjną muszą przystąpić łącznie wszystkie uprawnione osoby fizyczne.

Premię kompensacyjną mogą otrzymać inwestorzy, którzy realizują przedsięwzięcie remontowe lub remont budynku mieszkalnego. Przysługuje inwestorom korzystającym ze środków własnych lub kredytu z premią remontową.

Wysokość premii kompensacyjnej uzależniona jest od powierzchni lokali kwaterunkowych, okresu ich kwaterunku oraz miejscowości, w której budynek się znajduje.

Warunkiem ubiegania się o premię kompensacyjną jest złożenie wniosku o premię kompensacyjną. W przypadku finansowania przedsięwzięcia lub remontu ze środków własnych wniosek o premię kompensacyjną należy złożyć w BGK. W przypadku finansowania przedsięwzięcia z kredytu z premią remontową wniosek o premię kompensacyjną składa się wraz z wnioskiem o premię remontową w banku kredytującym.

Do wniosku o premię kompensacyjną inwestor dołącza wymagane załączniki tj.:

·         dokumenty lub kopie dokumentów potwierdzające, zawarte we wniosku inwestora, informacje o lokalach kwaterunkowych, ich powierzchni użytkowej i okresach, w jakich wynajem tych lokali podlegał ograniczeniom,

·         dokumenty lub kopie dokumentów potwierdzające, że jest uprawniony do ubiegania się o przyznanie premii kompensacyjnej,

·         oświadczenie o nie rozpoczęciu przedsięwzięcia lub remontu wskazanego we wniosku o przyznanie premii kompensacyjnej – składane wyłącznie w przypadku finansowana przedsięwzięcia lub remontu ze środków własnych.

 

Więcej informacji o Funduszu Termomodernizacji i Remontów oraz premii udzielanych z jego środków można uzyskać na stronie internetowej BGK: www.bgk.pl oraz pod adresem email: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..

 

 

Lista banków kredytujących współpracujących z BGK w zakresie udzielania kredytów z premią:

1. Bank BPH S.A.

2. Bank Millennium S.A.

3. Bank Ochrony Środowiska S.A.

4. Bank Pekao S.A.

5. Bank Pocztowy S.A.

6. Bank Polskiej Spółdzielczości S.A.

7. Bank Zachodni WBK S.A.

8. ING Bank Śląski S.A.

9. Krakowski Bank Spółdzielczy

10. PKO BP S.A.

11. Spółdzielcza Grupa Bankowa - Bank S.A.

12. Getin Noble Bank S.A.

 

 

 

Liczba wniosków o premie (wszystkie rodzaje), które wpłynęły do BGK w latach 1999 – III kwartał 2015

Rury  spustowe  deszczówki  interesują  nas  tylko  wtedy,  kiedy  przestają  odbierać  wodę  z  dachu  lub  zamarzną  w  okresie  zimowym.  Jak zadbać o rury spustowe,  aby  ustrzec się kłopotów, szczególnie zimą? 

Nie będę  przytaczał  norm i  wytycznych  montażu,  bo te  prawdy  są oczywiste  i  każdego  wykonawcę  obowiązują .  Swoje  uwagi  i  spostrzeżenia  zdobyte  w  mojej wieloletniej  praktyce  przekazuję  Państwu z  nadzieją,  że przydadzą  się  do  podejmowania  właściwych  decyzji  i  niepopełnienia nawet drobnych błędów.  

 

Wyczystki i  rewizje

 

Niepokojącym  zjawiskiem w  ostatnim  okresie  jest  rezygnowanie przez inwestorów  i  administratorów  budynków,  posiadających  zewnętrzne  rury  spustowe  deszczówki,  z  montowania  tradycyjnych  wyczystek  żeliwnych.  Latami  spełniły  one  swoją  rolę  i  praktycznie  w  naszym  klimacie    niezastąpione.  Montowane  obecnie  w  dolnych  odcinkach  rur  spustowych  deszczówek  plastikowe  elementy, które   typowymi  okienkami  rewizyjnymi  kanalizacyjnymi  (z zakręcaną  pokrywą),  lub  pseudowyczystek  plastikowych  z  kratkami  wyłapującymi  zanieczyszczenia  jest  nieporozumieniem.  Zastosowanie  okienek  rewizyjnych  kanalizacyjnych  oprócz  możliwości  zajrzenia  do rury  spustowej nic  nie  załatwia,  a zastosowanie  pseudowyczystek  z  kratkami  plastikowymi  może  przysporzyć  nam  tylko  więcej  kłopotów. Rola  wyczystek  to  chronienie  przyłączy  kanalizacyjnych  deszczówek  przed zanieczyszczeniami  stałymi  i ewentualnym  zapchaniem  przykanalika.  Zamontowanie  zamiast  tradycyjnej  wyczystki  tylko  okienka  wziernego  nie  załatwia  wyłapywania  zanieczyszczeń.  Oczywiście okienko  to  ułatwia  lokalizacje  miejsca  zapchania  przykanalika  i  miejsca  kopania  do  wykonania  naprawy.  Ale  chyba  nie o  to  chodzi. 

 

Zalecenia dla administratorów

·         Jeśli  rury  spustowe  deszczówki  odbiegają  od wymienionych  w  tym  artykule  zaleceń,  nie należy się tym zbytnio przejmować, jednak trzeba  pamiętać o  częstszej kontroli  pokrycia  dachowego  i  nie  dopuszczać  do  dostawani  się  do  rur spustowych  deszczówki elementów  stałych.

 ·        Czyszczenie  w  okresie  jesiennym  dachu,  rynien  i  wyczystek  z  liści –  to  uniknięcie  kłopotów  z  blokowaniem  odpływów  i  ich  zamarzaniem .

       ·         Dostosowanie  rur  spustowych do  stanu  optymalnego  należy  zaplanować  tak, aby powiązać  te  zmiany z  wykonywaniem  remontu  elewacji  lub  pokrycia  dachowego.

 

Autor: mgr. inż. Wojciech Tajchert

Całość tekstu w numerze 12/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej

 

 

 

 

 

 

 

Czy zarząd  wspólnoty jest zobowiązany do zweryfikowania stanu prawnego lokali pod kątem współwłasności ułamkowej w związku z nowelizacją ustawy o własności lokali? Kto ma ponosić koszty żmudnych i czasochłonnych prac weryfikacyjnych?

 

Zarządzamy ponad 1000 lokali wspólnot mieszkaniowych. Po przeanalizowaniu ostatniej nowelizacji ustawy o  własności lokali mamy szereg istotnych pytań. Czy zarząd  wspólnoty jest zobowiązany do zweryfikowania stanu prawnego lokali pod kątem współwłasności ułamkowej w związku z nowelizacją ustawy o własności lokali ? – pyta w liście do redakcji zarządca Michał Cz. Czytelnik podkreśla, że w umowach o zarządzanie mamy do czynienia jedynie z weryfikacją okazjonalną stanu prawnego nieruchomości, zaś po nowelizacji pojawiają się setki przypadków. Wymaga to od zarządcy znacznych sił i środków, bo postępowania te są żmudne i czasochłonne. Kto ma ponieść koszty tych prac? Zaznaczam, kontynuuje Michał Cz., że umowy o zarządzanie generalnie przewidują weryfikowanie stanu własności, ale umowa o zarządzanie nie była konstruowana pod ryzyko  tak radykalnej zmiany ustawy. Czy listy/karty do głosowania na najbliższe zebrania powinny być przygotowane w ten sposób, że prawo do głosowania współwłaścicieli lokalu jest podzielone na współwłaścicieli?

 

Obowiązek aktualizacji

 

W świetle powyższego zarząd/zarządca musi dysponować aktualnymi informacjami na temat stosunków własnościowych każdego lokalu we wspólnocie, gdyż tylko wtedy będzie w stanie wywiązać się z ww. obowiązków, a w szczególności – wyliczyć udział każdego współwłaściciela lokalu w NW. Bez tego niemożliwe jest chociażby przeliczenie liczby i wagi głosów oddanych na każdą uchwałę, a w konsekwencji ustalenie, czy została ona przyjęta, czy też nie. Wiedza na temat udziałów poszczególnych współwłaścicieli w ich nieruchomości lokalowej oraz NW jest również niezbędna do windykacji ewentualnych zaległości płatniczych z tytułu opłat za media lokalowe i/lub kosztów zarządu nieruchomości wspólnej, co również należy do obowiązków zarządu/zarządcy.

 

Warto też pamiętać, że ustawodawca przewidział konieczność uzyskania przez zarząd/zarządcę takich informacji, bowiem zgodnie z brzmieniem art. 29 ust. 1e uwl może on żądać od właścicieli lokali (a zatem i współwłaścicieli) okazania dokumentów potwierdzających prawo własności (współwłasności) lokali.

 

 

Przygotowanie kart do głosowania

 

Skoro ustawodawca w noweli wprowadził zasadę głosowania przez współwłaścicieli lokali ich udziałem cząstkowym (udziałem w udziale) w NW, to zarząd/zarządca musi się do tego dostosować i przygotować odpowiednie warunki techniczne i proceduralne związane z rejestrowaniem głosów, tak oddawanych na zebraniu, jak i w drodze ich indywidualnego zbierania.

 

Natomiast w przypadku wprowadzenia głosowania w trybie jeden właściciel – jeden głos, zgodnie z art. 23 ust. 2 lub 2a uwl, należy pamiętać, że zastosowanie będzie miał art. 23 ust. 2b tekstu ujednoliconego uwl, zgodnie z którym jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, to współwłaściciele w celu oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika, a czynności tej dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.

 

 

Koszty weryfikacji

 

W ogromnej większości umów o zarządzanie/administrowanie strony zapewne nie zawarły klauzuli o podwyżce wynagrodzenia wraz ze zwiększeniem obciążeń świadczeniodawcy wynikającej ze zmiany stanu prawnego, którego w dodatku nie można było w momencie zawierania umowy w żaden sposób przewidzieć. Tak więc zarządcom pozostaje zwrócenie się do wspólnot, na rzecz których świadczą usługi, z propozycją renegocjacji umów, w związku z istotną zmianą warunków prawnych ich realizacji.

 

 

Autor: Piotr Brogowski

 

Całość tekstu w numerze 12/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej

 

 

 

 

 

Zapisz sie do newslettera