Wspólnota Mieszkaniowa

Jak przygotować się organizacyjnie, mentalnie, finansowo na ewentualne kryzysy we wspólnocie mieszkaniowej? Jak identyfikować kryzys i oceniać jego naturę, zasięg i wagę? Jak ograniczać efekty negatywne kryzysu i jak likwidować sam kryzys? 

 

Funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej napotyka czasami na mniej lub bardziej poważne przeszkody wynikające z przeróżnych okoliczności i przyczyn, które mogą być postrzegane jako kryzys (...)

 

Pożar budynku

Są sytuacje, w których ze względu na działanie lub zaniechanie wspólnoty mieszkaniowej lub jej członków mamy do czynienia z jakimiś poważnymi zagrożeniami lub wręcz uszkodzeniami i zniszczeniami substancji wspólnoty mieszkaniowej, zarówno co do części wspólnych, jak też niewspólnych. Klasycznym przykładem mogą być  błędy projektowe, materiałowe lub wykonawcze przy prowadzeniu robót w budynku. Mogą one prowadzić do wyłączenia z użytkowania części lub całości obiektu.

Jedną z trudniejszych sytuacji jest pożar budynku. W zależności do tego, na której kondygnacji pojawi się ogień, właściciele są mniej lub bardziej narażeni na konsekwencje wtórne takiego zdarzenia. Te konsekwencje wtórne są z reguły negatywne i związane z dodatkowymi szkodami powstałymi w czasie akcji gaśniczej (zalania i wyburzenia części ścian i stropów w czasie dogaszania) oraz w trakcie akcji uprzątnięcia pogorzeliska, jego zabezpieczenia i prowizorycznego przykrycia (przy spalonym dachu).

Wiadomo, że obie ekipy, i ta gasząca, i ta uprzątająca, i zabezpieczająca, działają z determinacją osiągnięcia swoich celów, a nie oszczędzenia tego wszystkiego, co stoi im na drodze lub w pobliżu. Efekt – część lokali w budynku może bardziej ucierpieć od działań likwidujących pożar i jego skutki, niż od samego pożaru. Niestety, nie wszyscy rozumieją i akceptują w tym przypadku wybór tzw. mniejszego zła.

Dodatkowym elementem przy pożarze budynku jest sprawa czasowego wyłączenia z użytkowania jego części lub całości, znalezienia dla mieszkańców pomieszczeń zastępczych i zapewnienie bezpieczeństwa mienia pozostawionego w ugaszonym obiekcie. Kolejną przeszkodą jest konieczność przygotowania projektów technicznych robót budowlanych i uzyskania prawem wymaganych pozwoleń  dla rozpoczęcia odbudowy obiektu lub jego części. Nierzadko też na etapie przygotowania projektu lub w trakcie jego zatwierdzania zachodzi konieczność przygotowania specjalistycznych badań i ekspertyz. Wszystkie te okoliczności i natura samego postępowania administracyjnego powodują znaczny upływ czasu konieczny dla przywrócenia obiektowi zdolności do użytkowania. A jeśli nieszczęście pożaru przytrafi się w okresie jesiennym lub zimowym, powrót do normalności jest jeszcze trudniejszy.

 Kryzysem wewnętrznym materialnym byłoby też takie działanie lub zaniechanie wspólnoty mieszkaniowej, które naraża właścicieli lokali na straty czysto finansowe.

 

Kryzys przywództwa

Są to sytuacje, w których komfort życia we własnym lokalu lub komfort korzystania z własnego lokalu czy też warunki korzystania z nieruchomości wspólnej ulegają wyraźnemu, znacznemu i trwałemu pogorszeniu ze względu konflikty we wspólnocie i indywidualne konflikty pomiędzy właścicielami lokali, albo też ze względu na brak jakiegokolwiek konsensusu w istotnych sprawach. W tym też się mieści stan, który można by nazwać kryzysem przywództwa we wspólnocie.

Przy zarządzie wspólnoty złożonym z wybranych osób fizycznych, zdarzają się przypadki, w których członek zarządu, często tytułujący się „Przewodniczącym Zarządu”, terroryzuje właścicieli lokali, przymuszając ich do bezwarunkowej akceptacji własnego punktu widzenia na sprawy wspólnoty i sprawy eksploatacji nieruchomości wspólnej. Poza tyranią zarządu może mieć miejsce niekompetencja zarządu, nieuczciwość zarządu (zarząd przekupiony przez zarządcę lub wykonawcę usług, dostaw), bezprawne naciski zarządu na mieszkańców.

 W przypadku zarządów wspólnot wybieralnych z grona właścicieli, jest duże ryzyko powstawania kryzysów.  Generalnie nie ma zbyt wielu chętnych do bycia wybranymi w skład zarządu. A ci, którzy zostaną wybrani, mają różne motywacje sprawowania funkcji, mają różną wiedzę na temat istoty funkcji zarządu i mają różne zdolności interpersonalne. Spotkałem się z przypadkami, gdzie motywacją członka zarządu była chęć rządzenia innymi, m.in. właścicielami lokali, dostawcami towarów i robót dla wspólnoty, zarządcą świadczącym usługę zarządzania. Powodem może być też chęć dorobienia sobie w sposób mniej lub bardziej  legalny, ale często ze szkodą dla właścicieli lokali. Takie motywacje, nierzadko połączone ze zdominowaniem psychicznym właścicieli lokali (nawet poprzez szantaże czy też zastraszanie) nie rokują dobrze wspólnocie.

 

Autor: Piotr  M. Ochman

Całość tekstu w numerze 1/2016 Wspólnoty Mieszkaniowej

 

 

Czy wspólnota mieszkaniowa ma kompetencje do przyjmowania regulacji o charakterze prewencyjnym – w swoich uchwałach dotyczących regulaminu rozliczenia kosztów zużycia wody i odprowadzenia ścieków  według radiowego systemu zdalnego odczytu wodomierzy?

 

Stan faktyczny przedstawiał się następująco: Gmina W. reprezentowana przez – ZGM jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości wspólnej przy ul. Wrzosowej w W. Gmina W. – ZGM wynajmuje swoje lokale osobom trzecim. W dniu 2 stycznia 2013 r. wspólnota ta  podjęła, w trybie indywidualnego zbierania głosów, uchwałę w sprawie przyjęcia regulaminu rozliczenia kosztów zużycia wody i odprowadzenia ścieków według radiowego systemu zdalnego odczytu wodomierzy.

Każdy z właścicieli został zobowiązany udostępnić lokal w celu zainstalowania nowego licznika wraz z nakładką radiową (§ 1 ust. 1 uchwały). Jednocześnie w § 5 uchwały uregulowano problematykę opłat niestandardowych oraz radiowych prób ingerencji w urządzenia pomiarowe. Postanowiono, że właściciel lokalu, w którym zostały stwierdzone nadużycia, będzie obciążony całkowitymi kosztami ekspertyzy urządzenia (o którym mowa w ust. 1 ww. uchwały). Ponadto taki właściciel (§ 5 ust. 1 uchwały), będzie dodatkowo obciążany karą regulaminową w wysokości 500 zł, płatną w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania do zapłaty. Dalej zapisano, że  przyjmujący niniejszy regulamin właściciele wyrażają na takie restrykcje swoją zgodę (§ 5 ust. 2 uchwały). W przypadku stwierdzenia ingerencji w urządzenie pomiarowe właściciel lokalu zostanie jeszcze obciążony kosztami naprawy lub wymiany urządzenia oraz kosztami wynikającymi z różnicy pomiędzy odczytami w poszczególnych lokalach a licznikiem głównym za okres od ostatniego odczytu (§ 5 ust. 3 uchwały).

Przeciw przyjęciu uchwały głosowała  Gmina W. – ZGM. W konsekwencji zaskarżyła tę uchwałę oraz wniosła o jej uchylenie w całości i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W odpowiedzi na pozew wspólnota wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od gminy na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

 

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: uwl) oraz art. 140 kodeksu cywilnego (dalej: kc) i art. 144 kc właściciel lokalu ma prawo i obowiązek korzystania z lokalu zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem oraz z zachowaniem porządku domowego i praw właścicieli lokali sąsiedzkich. Naruszenie powyższych obowiązków może skutkować powstaniem po stronie pozostałych właścicieli lokali określonych roszczeń opartych na ww. przepisach, a także wynikających z art. 16 uwl i art. 222 § 2 kc.(...)

 

Autor: PIOTR SZCZEPAŃSKI (Na podstawie  wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 20 stycznia 2014 r., sygn. akt I A Ca 1394/13).

Całość tekstu w numerze 1/2016 Wspólnoty Mieszkaniowej

 

Jak radzić sobie z zagrożeniami przy występowaniu nawisów śniegowych i sopli lodowych na różnych typach dachów? Poznajmy podstawowe zasady i mechanizmy związane z powstawaniem kryzysowych sytuacji na dachach naszych budynków.

Temat śniegu na dachu zamyka cykl artykułów związanych z dachami starszego budownictwa. Remont kominów opisany w listopadowej „Wspólnocie Mieszkaniowej” oraz informacje o rurach spustowych deszczówki zawarte w grudniowym wydaniu to tematy, które tworzą jedną całość.

Spokojni są administratorzy, którzy mają budynki nowsze lub ci, którzy mają pochylenie połaci dachowych do wnętrza budynku. Pozostali na pewno musieli walczyć w okresie zimowym z soplami i nawisami śniegowo-lodowymi. W naszym klimacie całkowite wyeliminowanie sopli i nawisów śniegowych bez zastosowania instalacji rozmrażania rynien lub usuwania sopli jest prawie niemożliwe. Instalację elektryczną do rozmrażania można traktować jako zabezpieczenie wspomagające, przy równoczesnym przestrzeganiu zasad opisanych poniżej. Dla ułatwienia korzystania przez administratorów z zawartych w tym artykule uwag, spróbuję usystematyzować te informacje w zależności od typu dachu.

 

Dachy płaskie z odwodnieniem wewnętrznym

Wspólnoty mieszkaniowe posiadające w swoich zasobach budynki nowe, bez rur spustowych zewnętrznych, lub budynki ze spadkami dachów do wewnątrz mają na pewno mniej kłopotów. Opady śniegu znacznie przekraczające obciążenia normowe są sporadyczne i przy przekroczeniu wartości krytycznych grubości warstwy śniegu można zarządzić odśnieżanie dachu. Przy sprawdzaniu zalegającej na dachu pokrywy śnieżnej należy zwrócić szczególną uwagę na grubość zlodowaceń śniegowych lub występowanie warstwy lodu w rejonie wpustów dachowych. Obciążenia od zlodowaceń i lodu są znacznie większe.

 Ustalenie wartości krytycznych grubości warstwy śniegu dla danego dachu jest sprawą indywidualną związaną z jego ukształtowaniem i konstrukcją. Po awariach dachów wielkopowierzchniowych normowe obciążenie od śniegu zostało podniesione. Dotyczy to konstrukcji dachów projektowanych wg nowej normy. Nasze konstrukcje dachów mogą być liczone wg starej normy z mniejszymi obciążeniami. Przy wątpliwościach ustalenia wartości krytycznych sugeruję wykonanie jednorazowych obliczeń kontrolnych z uwzględnieniem nowych norm i przy dalszej eksploatacji budynku korzystanie z zaleceń wynikających z tych sprawdzeń.

Autor: MGR INŻ. WOJCIECH TAJCHERT

inspektor nadzoru, Zarządzanie i  Administrowanie Nieruchomościami  „APART”

Całość tekstu w numerze 1/2016 Wspólnoty Mieszkaniowej

 

Zarządcy nieruchomości, wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe powinni się aktywnie włączyć w proces rewitalizacji w swoim mieście, aby wpłynąć na jej przyszły kształt. To szansa wydźwignięcia zdegradowanych osiedli, budynków i podwórek ze stanu kryzysowego.

 

Zniszczone kamienice w centrum miast, zaniedbane śródmiejskie podwórka czy ponure blokowiska to obrazek niejednego miasta. Problemy kilkudziesięciu lat zaniedbania, brak dbałości o wspólne dobro czy też naturalne zużycie budynków połączone z różnymi problemami społecznymi o podłożu ekonomicznym negatywnie wpłynęły na nasze otoczenie, zwłaszcza w centrach miast. Remedium na postępującą degradację tych obszarów, starzenie się infrastruktury – jest rewitalizacja miejskiej przestrzeni.

 

Cele rewitalizacji

Proces ten jest szeregiem działań w obszarze miejskim zmierzających do ożywienia społecznego, gospodarczego i kulturowego danego terenu. W świetle obowiązującej od 18 listopada 2015 r. ustawy o rewitalizacji, celem rewitalizacji jest wyprowadzenie obszarów zdegradowanych ze stanu kryzysowego i przywrócenie  ich dla lokalnej społeczności.

Nieruchomościami mieszkaniowymi na terenach zdegradowanych zarządzają i administrują różne podmioty – zawodowi zarządcy, spółdzielnie mieszkaniowe, TBS-y czy miejskie zarządy budynków.  To są bardzo ważni gracze w polityce miejskiej, a zwłaszcza w jej szczególnej formie, jaką jest rewitalizacja.

Głównym reżyserem procesu rewitalizacji jest miasto z burmistrzem lub prezydentem oraz radnymi na czele. To oni określają obszar rewitalizacji oraz kierunki zmian związanych z remontami ulic i placów, odnawianiem budynków, nadawaniem nowej funkcji terenom pofabrycznym czy też  zmianom dotychczasowego wykorzystania nieużytków. Jednak obowiązek szerokiej partycypacji, konsultacji i współtworzenia projektów aktów planistycznych i prawa miejscowego w sferze rewitalizacji uprawnia podmioty zewnętrzne do głębokiego angażowania oraz silnego wpływania na kształt przyszłych działań rewitalizacyjnych.

W świetle projektu ustawy rewitalizacji głównymi adresatami rewitalizacji są mieszkańcy obszaru zdegradowanego. Obok tej grupy społecznej interesariuszami są także właściciele, użytkownicy nieruchomości, wspólnoty mieszkaniowe oraz podmioty zarządzające tymi nieruchomościami. Zalicza się do nich również spółdzielnie i towarzystwa budownictwa społecznego. Ważne, by nieruchomości znajdowały się na obszarze przewidzianym do rewitalizacji lub ze względu na swą specyfikę istniał istotny związek z tym obszarem. Mamy więc do czynienia z szeroką grupą podmiotów zainteresowanych faktycznie, ale również umocowanych prawnie, by włączyć się w proces rewitalizacji. (...)

Autor: Dr Mateusz Pszczyński

 Całość tekstu w numerze 1/2016 Wspólnoty Mieszkaniowej

 

 

Aż 2 miliony złotych w 2016 roku przeznaczy szczeciński Zarząd Budynków i Lokali Komunalnych na realizację programów Zielone Podwórka i Zielone Przedogródki Szczecina. Jest to propozycja miasta dla wspólnot mieszkaniowych. Nabór wniosków już się rozpoczął i potrwa do 1 marca.

W związku z dużym zainteresowaniem wspólnot kwoty gminnych dofinansowań w roku 2016 zostały znacznie zwiększone. Gmina Miasto Szczecin przeznaczyła po 1 mln zł na realizację każdego z programów. Pieniądze te pozwolą na zmianę większej liczby podwórek i przedogródków.

Program Zielone Podwórka Szczecina skierowany jest do wspólnot mieszkaniowych znajdujących się w budynkach położonych na terenie Szczecina i spełniających poniższe warunki:

1) znajdują się w nich lokale stanowiące własność gminy lub spółki komunalnej,
2) mają zawarte porozumienie/ umowę z gminą lub spółką komunalną na korzystanie z terenu stanowiącego własność gminy, służącego do użytku właścicieli nieruchomości wspólnej dla jej potrzeb związanych z prawidłowym funkcjonowaniem nieruchomości.

W przypadku programu Zielone Przedogródki Szczecina nie obowiązuje kryterium mówiące o lokalach komunalnych znajdujących się we wspólnocie.

Aby uzyskać dofinansowanie należy w terminie do 1 marca br. złożyć w ZBiLK kompletny wniosek wraz z projektem i kosztorysem. Listę wspólnot zakwalifikowanych do obu programów poznamy po posiedzeniu komisji konkursowej, prawdopodobnie w kwietniu. Zostanie ona podana do publicznej wiadomości na stronie internetowej ZBiLK.


Zielone Podwórka Szczecina to program rewitalizacyjny, który z powodzeniem realizowany jest przez szczeciński ZBiLK od 2008 roku. Dzięki niemu zaniedbane podwórka przy wspólnotowych kamienicach odzyskują dawny blask. Podczas 8 lat trwania programu kwota gminnego dofinansowania sięgnęła ok. 7 mln zł. Pozwoliło to na renowację łącznie 93 podwórek.

Dzięki udanej realizacji programu obejmującego swoim zasięgiem szczecińskie podwórka, ZBiLK w roku 2015 po raz pierwszy uruchomił bliźniaczy program pod nazwą Zielone Przedogródki. Jego celem jest renowacja miejskich zieleńców położonych przed kamienicami wspólnot mieszkaniowych. W roku ubiegłym dzięki gminnym dofinansowaniom renowację przeszło 11 przedogródków. W tym roku program jest kontynuowany.

 

 

 Przepisy prawa wykluczają wprowadzenie i stosowanie metody metrażowej do rozliczeń poboru ciepła z mocą wsteczną, a tym bardziej wobec osób, które nie są już członkami wspólnoty mieszkaniowej.

 

Wspólnota mieszkaniowa złożyła pozew przeciwko Z. K. i J. K. o zasądzenie na swoją rzecz kwoty 2 930,86 zł, która była niedopłatą z tytułu rozliczenia mediów za lata 2008–2010.  W odpowiedzi pozwani podnieśli, że m.in.:

– zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie miał kompetencji do podjęcia uchwały dot. dokonania korekty rozliczeń kosztów zużycia ciepła za lata 2008 i 2009 oraz dokonania rozliczeń kosztów tego zużycia za rok 2010;

– nawet gdyby uznać, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej miał kompetencje w tym zakresie, to uchwała została podjęta przez zarząd już po zbyciu lokalu przez pozwanych, a zatem ich nie wiąże.

Rozpoznając sprawę, sąd rejonowy wskazał, że wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Taki pogląd jest w orzecznictwie bezsporny. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach, co znalazło odzwierciedlenie w uchwałach Sądu Najwyższego.

 Uznanie instalacji cieplnej służącej do ogrzewania poszczególnych lokali oraz pozostałych części budynku za część nieruchomości wspólnej powoduje, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali (dalej: uwl), co znajduje potwierdzenie w art. 22 ust. 3 pkt 8 uwl.

Z akt sprawy wynika, że doszło do awarii instalacji centralnego ogrzewania w systemie rozdzielaczowym, w tym indywidualnych liczników wykazujących zużycie ciepła. To spowodowało, że w 2008 roku 26 z 93 liczników ciepła wskazywało zużycie bliskie zera, zaś w roku 2009 i 2010 liczba ta wzrosła do 37 liczników. Nie istniała więc możliwość rozliczenia kosztów zużycia ciepła i ciepłej wody na podstawie wskazań liczników, a zatem słusznym rozwiązaniem było przyjęcie założenia, że w latach 2008 –2010 w budynku nie było liczników pomiaru energii cieplnej. Cała instalacja cieplna była więc urządzeniem niesłużącym do użytku właścicieli poszczególnych lokali, a zatem stanowi część nieruchomości wspólnej.

Sąd wskazał, że to zarząd wspólnoty (a nie sama wspólnota) w drodze uchwały ustalił, że wysokość opłat z rozliczenia kosztów zużycia ciepła i ciepłej wody pobierana będzie proporcjonalnie do powierzchni danego lokalu. Analiza art. 22 ust. 3 uwl prowadzi zaś do wniosku, że to wyłącznie właściciele lokali podejmują uchwały w kwestiach związanych z nieruchomością wspólną. Tym samym, w ocenie sądu, kwestie dotyczące rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania i ciepłej wody należą do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i powinny być regulowane uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, a nie zarządu.

 Wspólnota nie udowodniła przy tym, aby na jej nadzwyczajnym zebraniu, w dniu 27 kwietnia 2011 r., podjęta została takowa uchwała aprobująca korektę rozliczeń za poprzednie lata oraz rozliczenie roku 2010. Zdaniem Sądu, uchwała zarządu w rzeczywistości odnosiła wobec właścicieli lokali skutek z mocą wsteczną. Zakładając przy tym, że zarząd miał prawo podjąć uchwałę o rozliczaniu kosztów zużycia ciepła, to zgodnie z art. 45a ust. 8, 9 i 10 ustawy z 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne, przyjęcie metody rozliczenia kosztów zakupu ciepła wykorzystującej powierzchnię lokali lub ich kubaturę – wymaga wprowadzenia tej metody w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła. Taki regulamin rozliczeń podaje się do wiadomości osobom użytkującym lokale w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania. Przepis ten w zasadzie wyklucza wprowadzenie i stosowanie metody metrażowej z mocą wsteczną. Nadto z akt sprawy nie wynika, że taki regulamin rozliczeń został w ramach wspólnoty mieszkaniowej w ogóle wprowadzony.

Za zasadny sąd uznał zarzut pozwanych, że uchwała została podjęta po sprzedaży przez nich lokalu, gdy nie byli już członkami wspólnoty, a zatem nie mogli brać udziału w jej zebraniach i nie mieli realnego wpływu na działalność wspólnoty i decyzje w niej podejmowane.

OPRAC. SSZ

Wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie z  24 czerwca 2014 r., sygn. akt II C 2586/12, orzeczenie nieprawomocne

Ankieta przeprowadzona na przełomie czerwca i lipca 2015 r. wśród  ogólnokrajowych i regionalnych organizacji zrzeszających podmioty i osoby zarządzające wspólnotami mieszkaniowymi wskazuje na potrzebę wprowadzenia zmian w ustawie o własności lokali.

 

W wielu kwestiach zarządzanie wspólnotami opiera się na wyrokach sądowych. Tymczasem, jak wskazuje prezes Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości Janusz Gutowski, nawet wyroki Sądu Najwyższego dotyczące tego samego zagadnienia potrafią się od siebie diametralnie różnić, w zależności od chwili wydania orzeczenia. Stąd też potrzeba pilnych zmian w ustawie o własności lokali (dalej: uwl), nad którymi pracę rozpoczęło Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju. Liczne orzecznictwo sądowe w zakresie administrowania nieruchomościami świadczy o tym, że ustawa nie obejmuje całości tej problematyki (nieprecyzyjne przepisy i wiele występujących luk prawnych). Potwierdzają to  zarządcy, którzy wzięli udział w ankiecie.

 

Uzupełnić ustawę

Gdy w 1994 roku uchwalano ustawę o własności lokali, branża nieruchomości znacząco różniła się od tej funkcjonującej dzisiaj. Inna była rola, wiedza i doświadczenie deweloperów. Nie realizowało się tak dużych, wieloetapowych inwestycji.

– Rynek dojrzał, więc ustawa uchwalona w innych okolicznościach jest niewystarczająca – uważa Janusz Gutowski. Potwierdza to większość największych organizacji, które przesłały ministerstwu swoje uwagi i propozycje zmian w ustawie (w sumie swoje uwagi przesłało 13 organizacji).

 – Zmiana całościowa jest niemożliwa, bo rozpętałaby się burza. Najlepsza byłaby zmiana niektórych przepisów i uzupełnienie ustawy o te regulacje, których dziś brakuje – twierdzi Piotr Przybylski, wiceprezes Stowarzyszenia Zarządców i Administratorów Nieruchomości w Krakowie. Od czego zacząć? – Od likwidacji art. 18 uwl, który umożliwia właścicielom nieruchomości określić sposób zarządu nieruchomością wspólną oraz powierzyć go osobie fizycznej albo prawnej – wskazuje Piotr Przybylski. I kontynuuje: – Kolejna kwestia, którą jako stowarzyszenie poruszaliśmy, a nasze wnioski zostały pominięte, to prowadzenie spraw finansowych. Nie zgadzam się ze stanowiskiem Eugenii Śleszyńskiej (ekspert rynku nieruchomości), która chce wprowadzenia obowiązku prowadzenia księgowości na zasadach określonych w ustawie o rachunkowości. W sprawach finansowych mamy ogromne zamieszanie. Ustawa wprowadziła pojęcie „pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów”. Ja uważam, że należy wręcz przeciwnie – odżegnać się od reguł stosowanych w ustawie o rachunkowości. Zamieszanie w tej kwestii jest ogromne. Dla przykładu część wspólnot mieszkaniowych odprowadza podatek dochodowy od wpłat dokonywanych przez właścicieli, a część nie, czasem są  prowadzone dwie ewidencje. – Nawet programy do obsługi wspólnot mieszkaniowych mają ewidencję pozaksięgową – zauważa Piotr Przybylski. I dodaje: – Prowadzenie podwójnej ewidencji moim zdaniem jest pomyłką. Wspólnoty to nie są firmy generujące dochody. To są wpłaty własne. Podatek natomiast należy odprowadzić, jeśli pojawia się zewnętrzny przychód w postaci czynszu.

 

UWAGI DO ANKIETY WS. ZMIAN W USTAWIE O WŁASNOŚCI LOKALI

 

Lp.

Zgłaszający

Treść uwagi

Propozycja stanowiska MIR

 1.

 

 

 

 

 

Zgodny postulat wszystkich organizacji zrzeszających osoby i podmioty zarządzające nieruchomościami.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Stowarzyszenie Zarządców i Administratorów

Nieruchomości w Krakowie

 

Rozgraniczenie między nieruchomością wspólną a własnością indywidualną.

 

 

Propozycja doprecyzowania definicji nieruchomości wspólnej zawartej w art. 3 ust. 2, tak by jasno z niej wynikało, że obejmuje ona również:

-  balkony (a przynajmniej ich elementy konstrukcyjne)

-  kominy (w szczególności przewody kominowe)

-  instalację centralnego ogrzewania

- tarasy na dachach

- urządzenia pomiarowe

 

Aktualna definicja nieruchomości wspólnej nie precyzuje jej granic (elementów budynku, urządzeń i instalacji), stąd dla oceny ich statusu konieczne jest posiłkowanie się orzecznictwem.

Doprecyzowanie brzmienia art. 3 ust. 2 pozwoli ustalić granicę odpowiedzialności wspólnoty za remonty i bieżącą konserwację instalacji
i urządzeń, które częściowo położone są w lokalu a częściowo poza nim, ale służą nie tylko właścicielowi lokalu.

 

 

 

Propozycja ustawowego objęcia nieruchomością wspólną pomieszczeń przeznaczonych do zainstalowania urządzeń służących właścicielom lokali
w postaci np. kotłowni. Jak podkreśla Stowarzyszenie „W praktyce ustanawiania odrębnej własności lokali przez deweloperów, bardzo często można spotkać się z sytuacją, w której deweloper - jako właściciel – pozostawia w swojej własności lokale lub pomieszczenia, w których znajdują się np. kotłownie, wymiennikownie lub inne urządzenia służące właścicielom lokali. Jako właściciel tych lokali lub pomieszczeń, deweloper żąda później od Wspólnoty Mieszkaniowej opłat dla siebie (czynsz) z tytułu korzystania z jego własności. W innych sytuacjach, deweloperzy żądają od Wspólnot wykupienia w/w lokali lub pomieszczeń”.

 

 

 

 

 

 

W chwili obecnej kwestia balkonów rozpatrywana jest z perspektywy uchwały SN, zgodnie z którą elementy konstrukcyjne stanowią nieruchomość wspólną. Natomiast w kwestii urządzeń pomiarowych celowym wydaje się ujęcie ich jako części wspólnych ze względu na to, iż służą nie tylko określeniu ilości mediów zużytych w danym lokalu, lecz także rozliczeniu całości dostarczonej do budynku wody czy ciepła. Mając na uwadze wielość rodzajów tych urządzeń ważnym jest zachowanie ich jednolitego charakteru, parametrów, celem zachowania możliwie największej dokładności pomiarów.

 

 

 

 

 

Należy odwołać się do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 listopada 2010 r., sygn. akt: V CSK 139/10, w którym orzekł on, że na gruncie UWL nie jest możliwe pozostawienie tych pomieszczeń jako mienia dotychczasowego właściciela. SN uznał, iż kotłownia, węzeł cieplny i inne pomieszczenia techniczne związane
z funkcjonowaniem budynku stanowią część składową nieruchomości wspólnej.

 

Ujęcie ich w ustawie wyjaśniałoby wątpliwości rozstrzygane obecnie przez orzecznictwo.

 

2

 

 

 

 

Zgodny postulat wszystkich organizacji

 

Zróżnicowanie wspólnot w zależności od liczby lokali

 

 

Zgłoszone zostały propozycje dotyczące małych wspólnot:

-  ograniczenie ich do domów jednorodzinnych lub,

-  do budynków wielorodzinnych liczących max. 3 lokale,

- całkowita likwidacja instytucji „małej” wspólnoty i poddanie wszystkich nieruchomości z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, rygorom UWL.

W zgodniej opinii uczestników ankiety konieczność stosowania w przypadku „małych” wspólnot przepisów KC, przewidującego dla każdej czynności istotniej z punktu widzenia zarządu budynkiem, jednogłośnej zgody wszystkich właścicieli, powoduje ich paraliż decyzyjny.  Możliwość blokowania decyzji przez jednego właściciela (aktywnie lub pasywnie poprzez brak uczestnictwa w głosowaniu) i konieczność uruchamiania postępowania przed sądem, w efekcie przynosi większy poziom biurokratyzacji w obsłudze małej wspólnoty
w porównaniu do dużej wspólnoty

 

 

 

 

 

 

 

Do rozważenia jest zakres proponowanych zmian tj. gdzie (na jakiej ilości lokali) wytyczymy granicę między koniecznością stosowania przepisów KC a UWL.

3

 

 

 

 

Polskie Stowarzyszenie Zarządców Nieruchomości

 

 

Prawa i obowiązki właścicieli lokali wynikające z uwl

 

 

Propozycja wprowadzenia definicji lokalu garażowego, przez który należałoby rozumieć lokal będący przedmiotem odrębnej własności znajdujący się w obrębie wspólnoty mieszkaniowej przeznaczony głównie do parkowania pojazdów, wraz z jednoczesnym określeniem, iż w kwestiach przekraczających zakres zwykłego zarządu takim lokalem jego współwłaściciele decydują większością głosów. Proponuje się ponadto wprowadzenie ustawowego

uprawnienia dla zarządu wspólnoty do zarządzania takim lokalem (tj. podejmowania decyzji w kwestiach tzw. zwykłego zarządu rzeczą).

W opinii pomysłodawców pozwoli to na sprawne zarządzanie takim lokalem.
W chwili obecnej decyzje w kwestiach przekraczających zakres zwykłego zarządu takim lokalem współwłaściciele podejmują zgodnie z KC za zgodą wszystkich; do decyzji takich należy m.in. określenie zarządu takim garażem.

 

 

 

 

 

 

 

Praktyka dowodzi, iż zarządcy często zarządzają lokalami garażowymi bezumownie. Uzyskanie zgody wszystkich, często kilkuset, współwłaścicieli na uregulowanie sposobu zarządu takim lokalem jest niewykonalne.

4

 

 

 

 

Polska Federacja

Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych

 

Stowarzyszenie Zarządców i Administratorów

Nieruchomości w Krakowie

 

Rodzaje form zarządu wspólnotą

 

 

Likwidacja instytucji zarządu powierzonego, o którym mowa w art. 18 i ograniczenie się sposobu zarządu wspólnotą do zarządu, o którym mowa w art. 20.

Tym samym zarząd, wybrany uchwałą wspólnoty, mógłby zlecić w zależności od zakresu obowiązków zarządzanie lub administrowanie osobie fizycznej lub prawnej umową cywilno-prawną (zleceniobiorcy). Pozwoliłoby to uniknąć m.in. kosztów notarialnych przy sporządzaniu umowy, jak również wątpliwości co do sposobu zmiany osoby takiego zarządcy (tj. czy konieczna jest forma notarialna). Należy zauważyć, iż często spotykana praktyka stosowana przez deweloperów polegająca na ustalaniu sposobu zarządu w aktach notarialnych sprzedaży wyodrębnionych lokali powoduje, że wspólnoty mają duże problemy ze zmianą zarówno zarządcy, jak i sposobu zarządu nieruchomością wspólną.
Jak zauważają pomysłodawcy „notarialna forma ustalania sposobu zarządu doprowadziła do tego, że nie można przeprowadzać głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów gdyż notariusze nie chcą spędzać swojego czasu na zbieraniu głosów. Obecna regulacja zawarta w art. 18 doprowadziła do sytuacji, w której właściciele lokali są bezsilni wobec niechcianych Zarządców  –  wybranych  przez  deweloperów i  jednocześnie  nie  mogą

 

spowodować zmian. Dodać należy, że właściciele lokali najczęściej są przekonani, że jeżeli coś jest wpisane w akcie notarialnym, to nie mają szans na zmianę i to też wykorzystują deweloperzy. Innym aspektem istniejącej regulacji jest hamowanie przez zarządców (ustanowionych przez deweloperów) procesu zgłaszania wad i usterek w wybudowanych budynkach”.

 

 

 

 

 

Problem ze zmianą osoby zarządcy jak i sposobu zarządu wspólnotą niewątpliwie występuje, ale związany jest przede wszystkim z wielkością wymaganą do podjęcia przez wspólnotę uchwały (o czym mowa w pkt 7).

Szczególnym przypadkiem jest utrudnianie przez  zarządców dochodzenia roszczeń względem dewelopera z tytułu wad budynku.

5.

 

 

 

Polska Federacja

Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych

 

TBS Wrocław

 

 

Pojęcie zwykłego zarządu

 

Propozycja uszczegółowienia pojęcia zarząd zwykły, tak by wynikało zeń, że w jego zakres wchodzą te wszystkie czynności, które są niezbędne aby nieruchomość była utrzymana w odpowiednim stanie technicznym i prawnym.

Według orzecznictwa za czynności zwykłego zarządu należy rozumieć: "załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia" – brak doprecyzowania o jakie czynności chodzi powoduje dużą dowolność w interpretacji.

 

 

 

 

UWL wzorem KC posługuje się pojęciem „zarządu zwykłego” nigdzie nie precyzując co należy przezeń rozumieć. Celowym byłoby jego zdefiniowanie stosownie do wskazówek orzecznictwa.

6.

 

Wielkopolscy Zarządcy Nieruchomości

 

Polska Federacja

Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych

 

Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami

 

 

 

 

Stowarzyszenie Zarządców i Administratorów

Nieruchomości w Krakowie

 

Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami

    

Uprawnienia właścicieli względem zarządu lub zarządcy.

 

 

Rozwinięcie pojęcia kontroli zarządu, o której mowa w art. 29 ust. 3 poprzez ujęcie w nim wglądu do dokumentacji wspólnoty.

 

 

Umożliwienie zbierania głosów w trybie indywidualnym pod wnioskiem o odwołanie zarządu bezpośrednio przez samych właścicieli; aktualnie zawsze głosy w trybie indywidualnym zbiera zarząd.

 

 

 

 

 

 

Propozycja wskazania w ustawie możliwości głosowania drogą elektroniczną.

 

 

 

Z orzecznictwa wynika, iż prawo kontroli zarządu wspólnoty obejmuje również prawo wglądu do całości dokumentacji wspólnoty. Jest ona objęta współwłasnością i każdy właściciel może domagać się jej przedstawienia przez zarząd.

 

W orzecznictwie, także w odniesieniu do zbierania głosów w trybie indywidualnym, przyjęte zostało, iż decydującym dla przyjęcia uchwały jest wyrażenie woli przez większość właścicieli (liczoną wg udziałów), natomiast kwestie proceduralne w takim wypadku są nieistotne i nie mają wpływu na ważność uchwały.

 

Możliwość głosowania drogą mejlową wynika z przepisów KC o składaniu oświadczeń woli i jej dopuszczalność nie budzi w praktyce wątpliwości.

W celu wyjaśnienia tej kwestii na stronie internetowej MIR zamieszczona zostanie informacja nt. jak głosować nad uchwałą wspólnoty drogą elektroniczną

 

7.

 

 

 

 

Wielkopolscy Zarządcy Nieruchomości

 

 

Polskie Stowarzyszenie Zarządców Nieruchomości

 

 

 

Tryb podejmowania uchwał.

 

 

Zmiana większości głosów wymaganej do podjęcia uchwały z większości udziałów w ramach całej wspólnoty, na rzecz zwykłej większości obecnych na zebraniu.

 

 

 

 

 

W chwili obecnej większość wymagana do podjęcia uchwały w znaczący sposób utrudnia jej podjęcie. Przy minimalnym zainteresowaniu właścicieli sprawami wspólnoty, co wyraża się m.in. znikomym udziałem w zebraniach wspólnoty, zarząd zmuszony jest zbierać głosy w trybie indywidualnym tj. udając się bezpośrednio do właścicieli lokali bądź zostawiając im do wypełnienia karty do głosowania. Tym samym uchwały, które wspólnota obowiązana jest podjąć tj. dotyczące sprawozdania zarządu za rok miniony, przyjęcia planu gospodarczego na rok bieżący oraz ustalenia wielkości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu oraz koniecznych prac konserwacyjnych bądź remontowych zapadają z wielomiesięcznym opóźnieniem.

Argumentem przeciw zmianie jest ryzyko, że mniejszość będzie decydowała o większości.

8.

 

 

 

 

Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami

 

 

 

 

 

 

Organizacja zebrań wspólnoty

 

 

Zmiana terminu przewidzianego na organizację rocznych zebrań podsumowujących działalność wspólnoty w roku minionym z końca marca na koniec czerwca. Jak argumentują pomysłodawcy podmioty zajmujące się zawodowo obsługą wielu wspólnot mieszkaniowych miewają trudności
w organizacji kilkunastu lub kilkudziesięciu zebrań w I kwartale.

 

 

 

 

Obowiązek przeprowadzenia rocznego (walnego) zebrania członków do końca czerwca istnieje
w spółdzielniach mieszkaniowych. Wydaje się jednak, że ze względu na specyfikę wspólnot – są to zazwyczaj nieruchomości jedno bądź   kilkubudynkowe, zarządcy winni dokonać rozliczenia roku poprzedniego szybciej
i sprawniej aniżeli w dużych zasobach spółdzielczych.

 

 

9.

 

 

 

Polska Federacja

Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych

 

Wielkopolscy Zarządcy Nieruchomości

 

Eugenia Śleszyńska

 

 

Prowadzenie spraw finansowych

 

 

Proponuje się jednoznaczne określenie zasad prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów, jak również wprowadzenie obowiązku prowadzenia księgowości na zasadach określonych w ustawie o rachunkowości.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Należy zauważyć, iż nowelizacja UWL z 16.03.2000 r. zdjęła z zarządu wspólnoty obowiązek prowadzenia ksiąg rachunkowych, wprowadzając w zamian obowiązek prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów. Zasady jej prowadzenia określają sami właściciele lokali w drodze uchwały; żadne przepisy tej kwestii nie regulują. Zakres ewidencji powinien jednak zapewnić co najmniej ustalenie wielkości przychodów wspólnoty, wielkości kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz stan rozrachunków (należności i zobowiązań) wspólnoty.

 

10.

 

 

 

 

Polska Federacja

Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych

 

 

 

Gromadzenie środków na funduszu remontowym

 

 

Propozycja ujęcia w ustawie możliwości powołania przez właścicieli lokali funduszu celowego, np. remontowego, bądź remontowo-inwestycyjnego, z jednoczesnym określeniem, iż środki te stanowią własność wspólnoty. Ma to znaczenie w przypadku sprzedaży lokalu, gdy niektórzy właściciele lokali zwracają się do zarządu o zwrot niewykorzystanych wpłat na fundusz remontowy, uznając, iż środki te stanowią ich własność.

 

 

 

 

 

 

 

 

Aktualnie żaden z przepisów ustawy nie odnosi się do kwestii powołania funduszu celowego, tym niemniej niemal każda wspólnota taki fundusz (o różnym charakterze) posiada i nie budzi to w praktyce, zarówno ze strony właścicieli, zarządców oraz judykatury, żadnych wątpliwości.

Przy kwalifikacji prawnej środków pieniężnych zgromadzonych na funduszu remontowym trzeba odwołać się do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/07, mającej moc zasady prawnej, w której przyjęto, że wspólnota mieszkaniowa ma ustawowo przyznaną zdolność prawną, wobec czego może posiadać własny majątek, odrębny od majątków właścicieli lokali, w skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Przepisy UWL pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Tak wyznaczony zakres zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej pozwala zaliczyć środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym do własnego majątku wspólnoty, odrębnego od majątków właścicieli lokali.

 

 

Autor: Dominik Krzysztofowicz

Całość tekstu w numerze 12/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej

 

 

 

Autorzy projektów postanowień regulaminu porządku domowego często proponują wprowadzenie do niego zapisów, które kolidują z przepisami ustawowymi. Jakie są dozwolone i niedozwolone postanowienia takich regulaminów w świetle orzecznictwa sądowego?

Zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomością wspólną i reprezentowanie interesów właścicieli lokali w zakresie spraw związanych z tą nieruchomością. W ramach tych zadań wspólnota może ustalić zasady korzystania z nieruchomości wspólnej w formie regulaminu.

 Podstawę prawną uchwalenia przez wspólnotę takiego regulaminu (np. pod nazwą „Regulamin porządku domowego”) daje art. 13 ust. 1 uwl. Przepis ten stanowi między innymi, że właściciel jest obowiązany przestrzegać porządku domowego i współdziałać wraz z innymi właścicielami w ochronie wspólnego dobra. Pomysłodawcy albo autorzy takich wspólnotowych regulacji dążą zazwyczaj do tego, aby stworzyć podstawy prawne do zapewnienia czystości i porządku na nieruchomości wspólnej, ograniczenia hałasu czy innych uciążliwości związanych z korzystaniem z nieruchomości. Taki dokument w zamyśle projektodawców jest postrzegany zazwyczaj jako panaceum na wszelkie problemy pojawiające się we wspólnocie, z którymi nie można poradzić sobie w inny sposób. Doświadczenie życiowe wskazuje, że życie w jednej nieruchomości z kilkudziesięcioma sąsiadami nie zawsze jest łatwe i przyjemne.

Co może normować regulamin?

Jakie postanowienia może zawierać regulamin porządku domowego wspólnoty? Aby odpowiedzieć na to pytanie, trzeba w pierwszej kolejności poznać uprawnienia właściciela wyodrębnionego lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, w tym w szczególności w odniesieniu do nieruchomości wspólnej. Jak stanowi art. 12 ust. 1 uwl, właściciel lokalu ma bowiem prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. To korzystanie z nieruchomości wspólnej nie może jednak kolidować z korzystaniem z nieruchomości wspólnej przez innych właścicieli. Właściciel może zatem w sposób wyłączny korzystać ze swojego lokalu, ale nie może w taki sam sposób (czyli wyłączny) korzystać z nieruchomości wspólnej. To ograniczenie do współkorzystania z nieruchomości wspólnej w sposób niekolidujący z uprawnieniami innych właścicieli, a przy tym zgodnie z przeznaczeniem tej nieruchomości, jest często precyzowane w postanowieniach stosownych uchwał wspólnoty lub regulaminach (tak np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 8 września 2010 r. o sygn. akt ACa 76/10).

Regulamin może zatem odnosić się do współkorzystania przez właścicieli z nieruchomości wspólnej. Powstaje wobec tego pytanie, czy wyłącznie tę materię może normować regulamin porządku domowego wspólnoty, czy też może nakładać on jakieś uprawnienia i obowiązki na właściciela lokalu dotyczące sposobu korzystania z jego lokalu wyodrębnionego? W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że wspólnota nie ma prawa ingerowania w wykonywanie prawa własności przez jej członków, a zatem nie ma prawa do podejmowania uchwał, które wkraczałyby w prawa odrębnej własności lokali i uprawnienia właścicieli wynikające z przepisów kodeksu cywilnego. Należy przypomnieć, że stosunki między właścicielami regulują bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa rzeczowego, tj. art. 140 kc, a także art. 222 § 2 kc i art. 144 kc. Choć ustawa o własności lokali jest ustawą szczególną (lex specialis), to nie zawiera ona przepisów, które inaczej normowałyby tę sferę (tak. np. Sąd Najwyższy w wyroku z 3 kwietnia 2009 r., o sygn. akt II CSK 601/08). Wobec tego właściciele lokali mogą w formie uchwały podejmować decyzje dotyczące wyłącznie zarządu nieruchomością wspólną, a jedynym wyjątkiem od tego stwierdzenia jest zawarty w art. 22 ust. 4 uwl wymóg wyrażenia w formie uchwały zgody na połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu.

Autor: Krzysztof Brudkowski

 Całość tekstu w numerze 12/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej

 

Wśród członków wspólnoty mieszkaniowej wiele wątpliwości i problemów budzi próba skonstruowania skutecznego i chociażby intuicyjnie sprawiedliwego – sposobu rozliczania należności z tytułu dostarczania wody i odprowadzania ścieków oraz ustalenie, co należy do obowiązków każdej ze stron.

Zapewnienie dostaw wody i odprowadzania ścieków stanowi jeden z zasadniczych elementów, niezbędny do sprawnego funkcjonowania lokali mieszkalnych. Tematykę dostarczania wody i odprowadzania ścieków reguluje w głównej mierze ustawa z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (dalej: ustawa). Nie można zapominać o aktach wykonawczych do tej ustawy, jak również o regulaminach dostarczania wody i odprowadzania ścieków, uchwalanych przez rady gmin. To właśnie te przepisy – stosowane łącznie – regulują zarówno zawieranie, jak i wykonywanie umów na dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków. Ustawodawca dostrzegł w tym zakresie pewną specyfikę budynków wielolokalowych, co zaowocowało wprowadzeniem do przepisów ustawy kilku szczególnych regulacji, które tworzą łącznie pewne ramy zawierania i wykonywania tego typu umów.

 

Podstawy prawne

Zgodnie z treścią art. 6 ust. 1 ustawy dostarczanie wody lub odprowadzanie ścieków odbywa się na podstawie pisemnej umowy o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków, zawartej między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług. Zasadą jest, że umowa taka zawierana jest między właścicielem/posiadaczem danej nieruchomości a przedsiębiorstwem wod.-kan. Ujmując sprawę w dużym uproszczeniu, właściciel nieruchomości składa wniosek o zawarcie z nim umowy na dostarczanie wody (lub odprowadzanie ścieków), które to usługi świadczone są za pomocą wybudowanego przez niego przyłącza wodociągowego/kanalizacyjnego. Z kolei przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne montuje na takim przyłączu wodomierz główny, za pomocą którego dokonuje odczytów ilości pobranej wody.

Na podstawie tych odczytów (co do zasady, ponieważ ustawa przewiduje również pod pewnymi warunkami dopuszczalność stosowania innych metod rozliczania zużycia wody) przedsiębiorstwo wystawia fakturę odbiorcy usług. Jak widać, system ten – przynajmniej co do zasady – jest klasyczny i dość przejrzysty: dwa podmioty i jedna umowa.

Co jednak w przypadku, kiedy na obszarze jednej nieruchomości, przyłączonej do sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej jednym przyłączem, zamieszkuje kilka czy nawet kilkadziesiąt podmiotów, z których każdy chce ponosić koszty jedynie własnego zużycia wody? W jaki sposób dokonywać rozliczeń za pobrane świadczenia, jak zagwarantować, aby każdy z podmiotów mógł swobodnie korzystać z usług, a jednocześnie – zapewnić przedsiębiorstwu wodociągowemu skuteczne środki do egzekwowania należności?

 

 

Przyczyny niezgodności wskazań wodomierza głównego i wodomierzy lokalowych (uchybów)

Przyczyn rozbieżności wskazań wodomierza głównego i wodomierzy lokalowych może być wiele, od nieszczelności instalacji wewnętrznej budynku począwszy, na celowych kradzieżach wody kończąc.  Wymienione przyczyny niezgodności są szczególne, natomiast różnice te występują niemal zawsze, także we wspólnotach, gdzie instalacja jest w stanie idealnym i nikt wody nie podkrada.

Jedna z przyczyn ma charakter systemowy. Została przewidziana w rozporządzeniu ministra gospodarki z  23 października 2007 r. w sprawie wymagań, którym powinny odpowiadać wodomierze  oraz szczegółowego zakresu sprawdzeń wykonywanych podczas prawnej kontroli metrologicznej tych przyrządów  pomiarowych (DzU z 2007 r. nr 209, poz. 1513), oraz w dyrektywie Parlamentu Europejskiego i Rady MID (Dyrektywa 2004/22/WE Parlamentu Europejskiego i Rady  z 31 marca 2004 r. w sprawie przyrządów pomiarowych (DzU L 135 z 30 kwietnia 2004 r. z późn. zm.). W myśl obowiązujących przepisów, błędy graniczne dopuszczalne wodomierzy  w użytkowaniu są równe dwukrotnej wartości błędów granicznych dopuszczalnych, co w praktyce przekłada się na błędy w granicach +/- 10 proc.

 Odchylenia wskazań wodomierzy do 10 proc. są zatem uznawane za zjawisko zupełnie normalne i mieszczące się w normie. Drugą standardową przyczyną są różne zazwyczaj klasy metrologiczne (a więc różne dokładności wskazań i różny próg reagowania na minimalny przepływ) wodomierza głównego i wodomierzy lokalowych.

 

 

Autor: Aleksandra Misiun,

radca prawny w Kancelaria Radców Prawnych

Zygmunt Jerzmanowski i Wspólnicy sp. k.

 Całość tekstu w numerze 12/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej

 

Czy określona czynność podjęta przez jednego tylko członka wieloosobowego zarządu wspólnoty mieszkaniowej może zostać konwalidowana, jeśli później potwierdzi ją drugi członek zarządu? Czy w każdym przypadku konwalidacja jest dopuszczalna i skuteczna? To nie jest oczywiste, a doktryna i orzecznictwo nie są w tej sprawie jednolite.

 

Zarząd pełni kluczową dla wspólnoty mieszkaniowej rolę, reprezentując ja na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (uwl). Z wyjątkiem spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (katalog w art. 22 ust. 3 uwl), a które wymagają uchwały wspólnoty, to właśnie zarząd podejmuje wszystkie ważkie decyzje. Często są to kwestie bardzo istotne, np. wybór wykonawcy prac remontowych czy budowlanych, wybór administratora, rozliczenia z wykonawcami, dysponowanie rachunkami bankowymi wspólnoty, zawieranie umów z kontrahentami, reprezentowanie wspólnoty wobec organów administracji państwowej i samorządowej, np. nadzoru budowlalnego czy w sprawach sądowych.

 

Sąd dopuszcza konwalidację

Ostatnio konwalidację decyzji przez drugiego członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej dopuścił Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 28 sierpnia 2015 r., sygn. akt I ACa 1562/14. W sprawie tej wspólnota mająca zarząd dwuosobowy przyjęła uchwałą plan gospodarczy przewidujący remont dachu zgodnie z zaleceniami konserwatora zabytków. Po dokonanej okresowej kontroli przewodów kominiarskich wykazano w protokole, iż z uwagi na stwierdzenie uszkodzeń kominów należy wykonać ich remont w trybie pilnym. Kominy stanowiły zagrożenie dla przechodniów, przeciekały i groziły w każdej chwili zawaleniem oraz uszkodzeniem dachu.

W konsekwencji jeden z członków zarządu dwuosobowego we wspólnocie zawarł samodzielnie w imieniu wspólnoty umowę z firmą budowlaną, która złożyła najlepszą ofertę. W trakcie remontu zakres prac został poszerzony przez drugiego członka zarządu, który zażądał wykonania robót nieobjętych pierwotnym zleceniem. Wykonawca przeprowadził remont w terminie, sporządził kosztorys powykonawczy zatwierdzony przez inspektora nadzoru i wystawił wspólnocie fakturę, której zapłata została dokonana przez pierwszego członka zarządu, upoważnionego do jednoosobowego zlecania przelewów w imieniu wspólnoty.

Jednak na najbliższym zebraniu wspólnoty, wobec wątpliwości co do zakresu i konieczności wykonania remontu dachu, właściciele odmówili zatwierdzenia działań zarządu w tym zakresie. Odwołali dotychczasowy zarząd i wybrali nowy w innym składzie. Nowy zarząd wezwał wykonawcę do zwrotu wspólnocie pieniędzy za przeprowadzone prace remontowe. W związku z odmową, wspólnota złożyła pozew wobec wykonawcy, a także wobec tego członka odwołanego zarządu, który jednoosobowo zawarł umowę. Sąd Okręgowy oddalił pozew, a Sąd Apelacyjny wyrok ten podtrzymał, stwierdzając, iż bierność drugiego członka zarządu wobec kwestii remontu kominów i wykonywania związanych z nim prac nie może być utożsamiana ze zgodą (uprzednią), choćby dorozumianą, na zawarcie przedmiotowej umowy.

 

Autor: Piotr Wajs

 Całość tekstu w numerze 12/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej

 

Zapisz sie do newslettera