Wspólnota Mieszkaniowa

Zatrudnienie przez wspólnoty mieszkaniowe specjalistycznej firmy świadczącej usługi z zakresu ochrony osób i mienia dla ochrony nieruchomości wspólnej wymaga  dogłębnego rozważenia. Usystematyzowanie i opisanie istniejących zagrożeń  będzie znacznym ułatwieniem w rozmowach z firmą.

Firmy świadczące usługi  z zakresu ochrony osób i mienia działają na zasadach określonych
w przepisach ustawy z 22 sierpnia 1997 r. o ochronie osób i mienia. Tego typu działalność jest reglamentowana. Wymaga koncesji i pozostaje pod ścisłym nadzorem administracji rządowej. Minister właściwy do spraw wewnętrznych określa szczegółowe zasady prowadzenia takiej działalności,  udziela koncesji  i kontroluje prowadzoną działalność. Świadczenie usług wymaga umowy pisemnej i polisy ubezpieczenia OC, którego minimalne sumy gwarancyjne są uzależnione od obrotu firmy i wynoszą od 20 000  do 50 000 euro.

 

Tylko dla nieruchomości wspólnej

Jak należałoby spojrzeć na kwestię ewentualnego zatrudnienia firmy świadczącej usługi ochrony przez wspólnotę mieszkaniową? Oczywiście, rzecz idzie o ewentualną ochronę nieruchomości wspólnej, bowiem w sprawach lokali decydują indywidualnie ich właściciele. Zasadniczą kwestią wartą rozważenia jest próba zidentyfikowania zagrożeń realnych, które miały miejsce w obszarze nieruchomości wspólnej oraz zagrożeń potencjalnych, których można się spodziewać w zależności od lokalizacji budynku wspólnoty, charakteru otoczenia, układu nieruchomości, jej słabych punktów i ogólnie wszystkiego, co może sprzyjać lub nie sprzyjać ewentualnym niepożądanym incydentom.

 

Autor: Piotr M. Ochman

 Całość tekstu w numerze 12/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej

Mamy już możliwość zakupu prądu i gazu od tego samego sprzedawcy. To oferta Dual fuel, w ramach której przedsiębiorstwa energetyczne równolegle sprzedają energię elektryczną i gaz. W Polsce największe grupy energetyczne wprowadzają lub już wprowadziły ofertę sprzedaży gazu. Kupując dwa produkty u jednego sprzedawcy, wspólnoty i spółdzielnie mogą liczyć na większy rabat oraz uproszczoną formę rozliczeń czy kontaktu ze sprzedawcą w ramach jednej firmy.

 

 

Gaz ziemny obok węgla i ropy naftowej jest jednym z najistotniejszych dla energetyki paliw kopalnych. Wykorzystywany jest na szeroką skalę w gospodarkach krajowych, przemyśle oraz gospodarstwach domowych. Używany jest również w znacznej mierze do produkcji energii elektrycznej. Eksploatacja gazu jest na tle pozostałych paliw najmniej uciążliwa dla środowiska naturalnego, stąd też szacuje się, że jako jedyne paliwo tego rodzaju zwiększy swój udział w bilansie światowym do 2035 roku.

 

 

Przełamywanie monopolu

 

Obecnie w Polsce mamy 6,6 mln gospodarstw domowych korzystających z gazu (na podstawie danych Urzędu Regulacji Energetyki). Pomimo wolno postępującej liberalizacji rynku gazu udział przedsiębiorstw obrotu spoza GK PGNiG w krajowym rynku gazu ziemnego powoli wzrasta. W 2012 roku wynosił 4,78 proc., natomiast w 2014 roku 6,00 proc. Rozwój konkurencyjności bliźniaczego rynku sektora energii elektrycznej pozwala jednak sądzić, że proces uwolnienia rynku gazu będzie stale postępować. Dowodem są aktualnie nowo pojawiające się oferty sprzedażowe, działania związane z planowaną rozbudową połączeń transgranicznych oraz oddanie do użytku gazoportu w Świnoujściu.

 

Polski rynek gazu to przykład rynku monopolistycznego, gdzie działalność poszukiwawczo-wydobywczą w 100 proc. kontroluje jedna grupa kapitałowa – PGNiG. Blisko 70 proc. gazu zużywanego w Polsce pochodzi z importu, przede wszystkim z Rosji, ale również z Niemiec i Czech. Około 30 proc. tego surowca wydobywa się w Polsce. W związku z wysoką barierą wejścia w segmenty przesyłowe i dystrybucyjne główne działania konkurencyjne skupiają się wokół segmentu sprzedaży, co jest jednak procesem w bardzo wczesnym stadium rozwoju. Ceny surowca podlegają taryfikacji i kontroli URE – organu regulacyjnego, co znacząco wpływa na pełne uwolnienie mechanizmów rynkowych wpływających na wzrost konkurencyjności.

 

Wypadkową liberalizacji rynku energii w Polsce jest tzw. oferta dual fuel, umożliwiająca odbiorcy zakup prądu i gazu od tego samego sprzedawcy. Dual fuel to oferta, w ramach której przedsiębiorstwa energetyczne równolegle sprzedają energię elektryczną i gaz. W Polsce największe grupy energetyczne wprowadzają lub już wprowadziły ofertę sprzedaży gazu. Według styczniowego raportu prezesa Urzędu Regulacji Energetyki liczba zmian sprzedawcy gazu systematycznie rośnie. Jednym z czynników przewagi rynkowej jest możliwość wyboru oferty dual fuel. Blisko połowa odbiorców podpisujących umowę gazową decyduje się równocześnie także na zakup energii elektrycznej. Z perspektywy klienta dual fuel to realna oszczędność pieniędzy i czasu. Kupując dwa produkty u jednego sprzedawcy, może liczyć na większy rabat oraz uproszczoną formę rozliczeń czy kontaktu ze sprzedawcą w ramach jednej firmy. Założeniem TAURONU jest wytworzenie synergii poprzez wykorzystanie zasobów i procesów stosowanych do masowej sprzedaży energii elektrycznej. Takie działanie wpływa na obniżenie kosztów stałych sprzedaży i pozwoli na uzyskanie atrakcyjnej ceny gazu. Konkurencja w branży energii elektrycznej jest coraz większa, zaś sprzedawcy gazu również nie pozostają w tyle i wprowadzają do oferty energię elektryczną. Podążając za rynkiem europejskim, największe spółki obrotu energią zwrócą się w najbliższym czasie w stronę dual fuel. W związku z tym dla TAURON Sprzedaż sp. z o.o. wprowadzenie do oferty produktu gazowego stało się koniecznością w celu utrzymania możliwości skutecznego konkurowania na rynku energii.

 

 

Oszczędność pieniędzy i czasu

 

Rozpoczęcie masowej sprzedaży gazu nastąpiło w sierpniu 2015. Zgodnie z przyjętą strategią sprzedaży, pierwsza oferta jest skierowana do klientów kupujących gaz do celów grzewczych. W pierwszej kolejności oferta została zaprezentowana klientom TAURON Sprzedaż, kupującym energię elektryczną, którzy korzystają również z paliwa gazowego.

 

Produkt sprzedawany jest w opcji kontraktu dwu- lub trzyletniego z zabezpieczeniem ceny na okres działania cennika. Cena produktu składa się z części zmiennej i części stałej. Oszczędności dla klientów używających gaz do ogrzewania wynoszą kilkaset złotych w skali roku.

 

Oferta gazowa w TAURONIE to nie tylko atrakcyjna, niska cena gazu. To także podwójne zabezpieczenie budżetu dzięki mechanizmowi „Bezpieczny Wybór”. Dzięki niemu atrakcyjność ceny, którą klient uzyskuje zawierając umowę, zostaje utrzymana przez cały czas obowiązywania cennika, który dla klienta jest bardzo korzystny.

 

Autor: Leszek Torc

 

Całość tekstu w numerze 12/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej

 

 

 

 

 

 

 

Tabela ceny i stawki sprzedaży paliwa gazowego

 

Grupa
taryfowa
Sprzedawcy
WA
Grupa taryfowa
OSD
Stawka zmienna brutto
w gr za 1 kWh
Opłata abonamentowa brutto w zł za miesiąc
W-1.1
W-1.2
12,749 gr
12,749 gr
3,27 zł
4,53 zł
W-2.1
W-2.2
12,749 gr
12,749 gr
6,14 zł
7,34 zł
W-3.6
W-3.9
12,749 gr
12,749 gr
7,34 zł
9,54 zł
W-4 12,749 gr 20,42 zł
Prezentowane w powyższej tabeli ceny i stawki dotyczą jedynie sprzedaży paliwa gazowego i zawierają podatek od towarów i usług (VAT). Aby otrzymać całkowity koszt zakupu, należy do podanych cen i stawek dodać stawki dystrybucyjne.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Fundusz Termomodernizacji i Remontów wspiera finansowo inwestorów realizujących przedsięwzięcia termomodernizacyjne oraz remontowe. Ponadto z jego środków wypłacane są rekompensaty dla właścicieli budynków mieszkalnych, w których znajdowały się lokale kwaterunkowe. Pomoc ta jest udzielana w formie: premii termomodernizacyjnej, premii remontowej oraz premii kompensacyjnej.

 

 Obsługą Funduszu Termomodernizacji i Remontów zajmuje się Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), który podejmuje decyzje o przyznaniu premii i dokonuje jej przekazania (po spełnieniu warunków do jej wypłaty).Podstawą prawną Funduszu jest ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz. U. z 2014 poz. 712.)

 

Premia termomodernizacyjna

Premia termomodernizacyjna przysługuje właścicielom lub zarządcom budynków mieszkalnych, budynków zbiorowego zamieszkania, lokalnych sieci ciepłowniczych, lokalnych źródeł ciepła oraz budynków użyteczności publicznej wykorzystywanych przez jednostki samorządu terytorialnego do wykonywania przez nie zadań publicznych, stanowiących ich własność. Przysługuje inwestorowi z tytułu realizacji przedsięwzięcia termomodernizacyjnego. Z premii nie mogą korzystać jedynie jednostki budżetowe i samorządowe zakłady budżetowe. Premia termomodernizacyjna stanowi spłatę części kredytu zaciągniętego przez inwestora na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, a zatem nie mogą z niej skorzystać inwestorzy realizujący przedsięwzięcie termomodernizacyjne wyłącznie z własnych środków.

Audyt energetyczny określa zakres i parametry techniczno-ekonomiczne przedsięwzięcia termomodernizacyjnego oraz wskazuje optymalne rozwiązania.  Przedmiotowe opracowanie jest podstawą do uzyskania premii termomodernizacyjnej.

Premia termomodernizacyjna przyznawana jest w wysokości 20% kwoty kredytu. Nie może jednak wynosić więcej niż 16% kosztów poniesionych na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego i dwukrotność przewidywanych rocznych oszczędności kosztów energii, ustalonych na podstawie audytu energetycznego.

Warunkiem ubiegania się o premię termomodernizacyjną jest złożenie w banku kredytującym wniosku o premię termomodernizacyjną (wraz z audytem energetycznym) i wniosku kredytowego.

Bank kredytujący po zawarciu z inwestorem umowy kredytowej przesyła do BGK komplet dokumentów wymaganych do przyznania premii termomodernizacyjnej.

BGK podejmuje decyzję o przyznaniu premii termomodernizacyjnej po pozytywnej weryfikacji audytu energetycznego. Gdy premia zostanie przyznana, inwestor rozpoczyna realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, a bank kredytujący uruchamia kredyt zgodnie z warunkami określonymi w umowie kredytu.

Wypłata premii termomodernizacyjnej następuje po zrealizowaniu przez inwestora przedsięwzięcia termomodernizacyjnego zgodnie z projektem budowlanym uwzględniającym założenia pozytywnie zweryfikowanego audytu energetycznego w terminie określonym w umowie kredytu. Bank kredytujący zalicza przekazaną przez BGK premię termomodernizacyjną na spłatę części kredytu wykorzystanego przez inwestora.

 

Premia remontowa

Premia remontowa przysługuje właścicielom lub zarządcom budynków wielorodzinnych, których

użytkowanie rozpoczęto przed dniem 14 sierpnia 1961 roku. Mogą z niej korzystać wyłącznie osoby fizyczne, wspólnoty mieszkaniowe z większościowym udziałem osób fizycznych, spółdzielnie mieszkaniowe i towarzystwa budownictwa społecznego. Powyższym podmiotom premia remontowa przysługuje z tytułu realizacji przedsięwzięcia remontowego. Stanowi ona spłatę części kredytu zaciągniętego przez inwestora na realizację przedsięwzięcia remontowego, a zatem nie mogą po nią sięgać inwestorzy realizujący przedsięwzięcie remontowe wyłącznie z własnych środków.

Audyt remontowy określa zakres i parametry techniczno-ekonomiczne przedsięwzięcia remontowego. Przedmiotowe opracowane jest podstawą do uzyskania premii remontowej.

Premia remontowa przyznawana jest w wysokości 20% kwoty kredytu. Nie może jednak wynosić więcej niż 15% kosztów przedsięwzięcia remontowego.

Warunkiem ubiegania się o premię remontową jest złożenie w banku kredytującym wniosku o premię remontową (wraz z audytem remontowym) i wniosku kredytowego.

Bank kredytujący po zawarciu z inwestorem umowy kredytowej przesyła do BGK komplet dokumentów wymaganych do przyznania premii remontowej.

BGK podejmuje decyzję o przyznaniu premii remontowej po pozytywnej weryfikacji audytu remontowego. Inwestor rozpoczyna realizację przedsięwzięcia remontowego, a bank kredytujący uruchamia kredyt zgodnie z warunkami określonymi w umowie kredytu po przyznaniu premii remontowej.

Wypłata premii remontowej następuje po zrealizowaniu przez inwestora przedsięwzięcia remontowego zgodnie z projektem budowlanym, uwzględniającym założenia pozytywnie zweryfikowanego audytu remontowego w terminie określonym w umowie kredytu. Bank kredytujący zalicza przekazaną przez BGK premię remontową na spłatę części kredytu wykorzystanego przez inwestora.

 

Premia kompensacyjna

Premia kompensacyjna przysługuje właścicielom budynków mieszkalnych oraz właścicielom części budynków mieszkalnych, w których – między 12 listopada 1994 roku a 25 kwietnia 2005 roku – znajdowały się lokale kwaterunkowe. Ma na celu rekompensatę poniesionych przez nich strat z tytułu występujących w ww. okresie ograniczeń w zakresie możliwości ustalania wysokości czynszów za najem lokali kwaterunkowych.

Z premii kompensacyjnej może skorzystać wyłącznie osoba fizyczna, która jest właścicielem budynku mieszkalnego z co najmniej jednym lokalem kwaterunkowym albo właścicielem części budynku mieszkalnego. Ponadto osoba ta musiała być właścicielem tego budynku mieszkalnego albo tej części budynku także 25 kwietnia 2005 roku albo nabyć ten budynek czy też tę część budynku w drodze spadkobrania od osoby będącej w tym dniu właścicielem. W przypadku współwłasności budynku mieszkalnego albo części budynku mieszkalnego do wniosku o premię kompensacyjną muszą przystąpić łącznie wszystkie uprawnione osoby fizyczne.

Premię kompensacyjną mogą otrzymać inwestorzy, którzy realizują przedsięwzięcie remontowe lub remont budynku mieszkalnego. Przysługuje inwestorom korzystającym ze środków własnych lub kredytu z premią remontową.

Wysokość premii kompensacyjnej uzależniona jest od powierzchni lokali kwaterunkowych, okresu ich kwaterunku oraz miejscowości, w której budynek się znajduje.

Warunkiem ubiegania się o premię kompensacyjną jest złożenie wniosku o premię kompensacyjną. W przypadku finansowania przedsięwzięcia lub remontu ze środków własnych wniosek o premię kompensacyjną należy złożyć w BGK. W przypadku finansowania przedsięwzięcia z kredytu z premią remontową wniosek o premię kompensacyjną składa się wraz z wnioskiem o premię remontową w banku kredytującym.

Do wniosku o premię kompensacyjną inwestor dołącza wymagane załączniki tj.:

·         dokumenty lub kopie dokumentów potwierdzające, zawarte we wniosku inwestora, informacje o lokalach kwaterunkowych, ich powierzchni użytkowej i okresach, w jakich wynajem tych lokali podlegał ograniczeniom,

·         dokumenty lub kopie dokumentów potwierdzające, że jest uprawniony do ubiegania się o przyznanie premii kompensacyjnej,

·         oświadczenie o nie rozpoczęciu przedsięwzięcia lub remontu wskazanego we wniosku o przyznanie premii kompensacyjnej – składane wyłącznie w przypadku finansowana przedsięwzięcia lub remontu ze środków własnych.

 

Więcej informacji o Funduszu Termomodernizacji i Remontów oraz premii udzielanych z jego środków można uzyskać na stronie internetowej BGK: www.bgk.pl oraz pod adresem email: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..

 

 

Lista banków kredytujących współpracujących z BGK w zakresie udzielania kredytów z premią:

1. Bank BPH S.A.

2. Bank Millennium S.A.

3. Bank Ochrony Środowiska S.A.

4. Bank Pekao S.A.

5. Bank Pocztowy S.A.

6. Bank Polskiej Spółdzielczości S.A.

7. Bank Zachodni WBK S.A.

8. ING Bank Śląski S.A.

9. Krakowski Bank Spółdzielczy

10. PKO BP S.A.

11. Spółdzielcza Grupa Bankowa - Bank S.A.

12. Getin Noble Bank S.A.

 

 

 

Liczba wniosków o premie (wszystkie rodzaje), które wpłynęły do BGK w latach 1999 – III kwartał 2015

Rury  spustowe  deszczówki  interesują  nas  tylko  wtedy,  kiedy  przestają  odbierać  wodę  z  dachu  lub  zamarzną  w  okresie  zimowym.  Jak zadbać o rury spustowe,  aby  ustrzec się kłopotów, szczególnie zimą? 

Nie będę  przytaczał  norm i  wytycznych  montażu,  bo te  prawdy  są oczywiste  i  każdego  wykonawcę  obowiązują .  Swoje  uwagi  i  spostrzeżenia  zdobyte  w  mojej wieloletniej  praktyce  przekazuję  Państwu z  nadzieją,  że przydadzą  się  do  podejmowania  właściwych  decyzji  i  niepopełnienia nawet drobnych błędów.  

 

Wyczystki i  rewizje

 

Niepokojącym  zjawiskiem w  ostatnim  okresie  jest  rezygnowanie przez inwestorów  i  administratorów  budynków,  posiadających  zewnętrzne  rury  spustowe  deszczówki,  z  montowania  tradycyjnych  wyczystek  żeliwnych.  Latami  spełniły  one  swoją  rolę  i  praktycznie  w  naszym  klimacie    niezastąpione.  Montowane  obecnie  w  dolnych  odcinkach  rur  spustowych  deszczówek  plastikowe  elementy, które   typowymi  okienkami  rewizyjnymi  kanalizacyjnymi  (z zakręcaną  pokrywą),  lub  pseudowyczystek  plastikowych  z  kratkami  wyłapującymi  zanieczyszczenia  jest  nieporozumieniem.  Zastosowanie  okienek  rewizyjnych  kanalizacyjnych  oprócz  możliwości  zajrzenia  do rury  spustowej nic  nie  załatwia,  a zastosowanie  pseudowyczystek  z  kratkami  plastikowymi  może  przysporzyć  nam  tylko  więcej  kłopotów. Rola  wyczystek  to  chronienie  przyłączy  kanalizacyjnych  deszczówek  przed zanieczyszczeniami  stałymi  i ewentualnym  zapchaniem  przykanalika.  Zamontowanie  zamiast  tradycyjnej  wyczystki  tylko  okienka  wziernego  nie  załatwia  wyłapywania  zanieczyszczeń.  Oczywiście okienko  to  ułatwia  lokalizacje  miejsca  zapchania  przykanalika  i  miejsca  kopania  do  wykonania  naprawy.  Ale  chyba  nie o  to  chodzi. 

 

Zalecenia dla administratorów

·         Jeśli  rury  spustowe  deszczówki  odbiegają  od wymienionych  w  tym  artykule  zaleceń,  nie należy się tym zbytnio przejmować, jednak trzeba  pamiętać o  częstszej kontroli  pokrycia  dachowego  i  nie  dopuszczać  do  dostawani  się  do  rur spustowych  deszczówki elementów  stałych.

 ·        Czyszczenie  w  okresie  jesiennym  dachu,  rynien  i  wyczystek  z  liści –  to  uniknięcie  kłopotów  z  blokowaniem  odpływów  i  ich  zamarzaniem .

       ·         Dostosowanie  rur  spustowych do  stanu  optymalnego  należy  zaplanować  tak, aby powiązać  te  zmiany z  wykonywaniem  remontu  elewacji  lub  pokrycia  dachowego.

 

Autor: mgr. inż. Wojciech Tajchert

Całość tekstu w numerze 12/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej

 

 

 

 

 

 

 

Czy zarząd  wspólnoty jest zobowiązany do zweryfikowania stanu prawnego lokali pod kątem współwłasności ułamkowej w związku z nowelizacją ustawy o własności lokali? Kto ma ponosić koszty żmudnych i czasochłonnych prac weryfikacyjnych?

 

Zarządzamy ponad 1000 lokali wspólnot mieszkaniowych. Po przeanalizowaniu ostatniej nowelizacji ustawy o  własności lokali mamy szereg istotnych pytań. Czy zarząd  wspólnoty jest zobowiązany do zweryfikowania stanu prawnego lokali pod kątem współwłasności ułamkowej w związku z nowelizacją ustawy o własności lokali ? – pyta w liście do redakcji zarządca Michał Cz. Czytelnik podkreśla, że w umowach o zarządzanie mamy do czynienia jedynie z weryfikacją okazjonalną stanu prawnego nieruchomości, zaś po nowelizacji pojawiają się setki przypadków. Wymaga to od zarządcy znacznych sił i środków, bo postępowania te są żmudne i czasochłonne. Kto ma ponieść koszty tych prac? Zaznaczam, kontynuuje Michał Cz., że umowy o zarządzanie generalnie przewidują weryfikowanie stanu własności, ale umowa o zarządzanie nie była konstruowana pod ryzyko  tak radykalnej zmiany ustawy. Czy listy/karty do głosowania na najbliższe zebrania powinny być przygotowane w ten sposób, że prawo do głosowania współwłaścicieli lokalu jest podzielone na współwłaścicieli?

 

Obowiązek aktualizacji

 

W świetle powyższego zarząd/zarządca musi dysponować aktualnymi informacjami na temat stosunków własnościowych każdego lokalu we wspólnocie, gdyż tylko wtedy będzie w stanie wywiązać się z ww. obowiązków, a w szczególności – wyliczyć udział każdego współwłaściciela lokalu w NW. Bez tego niemożliwe jest chociażby przeliczenie liczby i wagi głosów oddanych na każdą uchwałę, a w konsekwencji ustalenie, czy została ona przyjęta, czy też nie. Wiedza na temat udziałów poszczególnych współwłaścicieli w ich nieruchomości lokalowej oraz NW jest również niezbędna do windykacji ewentualnych zaległości płatniczych z tytułu opłat za media lokalowe i/lub kosztów zarządu nieruchomości wspólnej, co również należy do obowiązków zarządu/zarządcy.

 

Warto też pamiętać, że ustawodawca przewidział konieczność uzyskania przez zarząd/zarządcę takich informacji, bowiem zgodnie z brzmieniem art. 29 ust. 1e uwl może on żądać od właścicieli lokali (a zatem i współwłaścicieli) okazania dokumentów potwierdzających prawo własności (współwłasności) lokali.

 

 

Przygotowanie kart do głosowania

 

Skoro ustawodawca w noweli wprowadził zasadę głosowania przez współwłaścicieli lokali ich udziałem cząstkowym (udziałem w udziale) w NW, to zarząd/zarządca musi się do tego dostosować i przygotować odpowiednie warunki techniczne i proceduralne związane z rejestrowaniem głosów, tak oddawanych na zebraniu, jak i w drodze ich indywidualnego zbierania.

 

Natomiast w przypadku wprowadzenia głosowania w trybie jeden właściciel – jeden głos, zgodnie z art. 23 ust. 2 lub 2a uwl, należy pamiętać, że zastosowanie będzie miał art. 23 ust. 2b tekstu ujednoliconego uwl, zgodnie z którym jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, to współwłaściciele w celu oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika, a czynności tej dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.

 

 

Koszty weryfikacji

 

W ogromnej większości umów o zarządzanie/administrowanie strony zapewne nie zawarły klauzuli o podwyżce wynagrodzenia wraz ze zwiększeniem obciążeń świadczeniodawcy wynikającej ze zmiany stanu prawnego, którego w dodatku nie można było w momencie zawierania umowy w żaden sposób przewidzieć. Tak więc zarządcom pozostaje zwrócenie się do wspólnot, na rzecz których świadczą usługi, z propozycją renegocjacji umów, w związku z istotną zmianą warunków prawnych ich realizacji.

 

 

Autor: Piotr Brogowski

 

Całość tekstu w numerze 12/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej

 

 

 

 

 

FINANSE

Czy kredyt może być EKO? – Agnieszka Bentkowska, Customer Journey Senior Specialist, ING Bank Śląski

Kary umowne, odszkodowania, klauzule waloryzacyjne, odstąpienia od umowy i inne sankcje w kontraktach zawieranych przez wspólnoty mieszkaniowe – Jan Jakub Jańczak, adwokat, ekspert ds. prawnych w zarządzaniu nieruchomościami

Sprytny sposób na czynszowych dłużników – Łukasz Rączkowski, Dyrektor ds. Relacji z Klientami, BIG InfoMonitor, Grupa BIK

Skuteczność umów ubezpieczeniowych i efektywność likwidacji szkód jako element kształtujący konkurencyjność zarządcy nieruchomości Paweł Janczak, Prezes Zarządu Polskiej Kancelarii Brokerskiej Sp. z o.o.

Ryzyka, ograniczenia i nowe szanse związane z kredytowaniem inwestycji wspólnot mieszkaniowych – Paweł Ołubek, ekspert ds. finansowania wspólnot mieszkaniowych

TECHNIKA I TECHNOLOGIE, CZYLI SPOSOBY NA OSZCZĘDZANIE

Nowoczesne technologie w pielęgnacji terenów zieleni – Husqvarna – Paweł Przywózki, Husqvarna Poland Sp. z o.o.

Innowacyjna niskociśnieniowa technologia czyszczenia i zabezpieczenia fasad – Jarosław Stachurski, Prezes Gevel Sp. z o.o.

Technologie Remmers – proste i bardzo skuteczne naprawy budynków – Jacek Zamiar, Project Manager Remmers Polska Sp. z o.o.

Wpływ modernizacji i wymiany dźwigu na późniejsze koszty ekspoatacji – mgr inż. Rafał Roksela, Winda-Warszawa Sp. z o.o.

Przeglądy przeciwpożarowe budynków – najważniejsze uchybienia w opinii kontrolerów Państwowej Straży Pożarnej – kpt. mgr inż. Wojciech Wiśniewski

PRAWO

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność – problemy praktyczne dla zarządców – Paulina Sobczyk, redaktor miesięcznika „Wspólnota Mieszkaniowa"

Między umową o dzieło a umową-zlecenie – gdy wybór formy determinuje skutki prawne – Mateusz Górski, specjalista ds. obsługi prawnej nieruchomości

Nowe instytucje postępowania administracyjnego dla zarządców nieruchomości – radca prawny Dorota Bąbiak-Kowalska, zastępca redaktora naczelnego „Wspólnoty”

Nowe regulacje w podatku VAT, zapowiedź nowych zasad rozliczeń w 2018 r. – Marcin Szymankiewicz, doradca podatkowy

ZARZĄDZANIE

Zarząd, zarządca, administrator i gmina we wspólnocie mieszkaniowej – współpraca, pozycja prawna, uprawnienia i odpowiedzialność – Piotr Brogowski, Orion Instruments Polska Sp. z o.o.

Prawie 150 zarządców nieruchomości z całej Polski 24 listopada 2015 r. wypełniło salę Centrum Konferencyjnego Nimbus w Warszawie. Po raz siódmy pod egidą miesięcznika „Wspólnota Mieszkaniowa” odbyły się ważne i inspirujące debaty.

Ogólnopolski Kongres Zarządców Nieruchomości jak co roku był okazją do wymiany doświadczeń uczestników zawodowo związanych z zarządzaniem nieruchomościami.

O naszym prawie
Panel „Prawo” wzbudził duże zainteresowanie audytorium. W kolejnych numerach „Wspólnoty Mieszkaniowej” na pewno powrócimy do tematów poruszanych przez uczestników.
Właściciele lokali położonych na parterze nie chcą płacić za windę, inni – za utrzymanie placu zabaw, bo nie mają dzieci, nieposiadający samochodów – za miejsca parkingowe i garażowe. O tym, jak rozwiązać problemy współwłaścicieli, którzy nie korzystają z części wspólnej nieruchomości, aby nie czuli się poszkodowani, mówił Piotr Brogowski z Orion Instruments Polska Sp. z o.o. Przedstawił warunki, w których zawrzeć można umowę o czasowym podziale nieruchomości do korzystania (quoad usum), kryteria i konsekwencje z niej wynikające.
Mateusz Górski, specjalista ds. obsługi prawnej nieruchomości, przedstawił zmiany w ustawie o minimalnym wynagrodzeniu i ich konsekwencje dla finansów wspólnot. Pokazał, na co zarządcy powinni zwrócić szczególną uwagę podczas negocjowania stawek np. za sprzątanie, ochronę czy techniczne utrzymanie nieruchomości. Z kolei Piotr Szczepański odpowiedział na pytanie, jak powinien zachować się zarządca, gdy właściciel w sytuacji awaryjnej na własny koszt wykonał remont w części nieruchomości wspólnej, a teraz domaga się zwrotu kosztów. Doświadczenie prelegenta wskazuje, że dla wspólnoty korzystniejsze będzie w tej sytuacji ugodowe rozwiązanie konfliktu.

O finansach i bezpieczeństwie cyfrowym
Maciej Kałużniak reprezentujący Krajowy Rejestr Długów BIG SA mówił o przeterminowaniu, przedawnieniu i wygaśnięciu zadłużenia, oraz o tym, kiedy zgłoszenie dłużnika do rejestru będzie najskuteczniejsze. Kolejne wystąpienie dotyczyło tego, jak wspólnota może się przygotować do aplikacji o dotację RPO. O promesie kredytowej – jednej z szans wspólnoty na dofinansowanie np. termomodernizacji budynku opowiedział Paweł Ołubek reprezentujący Getin Noble Bank SA.
Adwokat Jan Jakub Jańczak wyjaśnił, dlaczego od tego roku odsetki mogą sprawić kłopot. Omówił też istotne zmiany w nomenklaturze, które od 2016 roku mogą wprowadzać zamęt w rozliczeniach. W kolejnej prezentacji Paweł Ołubek poruszył temat rewolucji w bankowości internetowej. Przestrzegł też, że praca na przestarzałym oprogramowaniu komputerowym może grozić poważnymi konsekwencjami, np. związanymi z atakami hakerskimi.

O nowościach technicznych
W panelu „Technika i Technologie, czyli sposoby na oszczędzanie” zaprezentowali się partnerzy kongresu, dzięki którym mogliśmy zrealizować nasz bogaty program. Otworzył go Michał Wróblewski z Handen Sp. z o.o. Mówił o szansach na oszczędności dla wspólnot związanych z otwarciem rynku gazu. Z kolei nowoczesne i ciche maszyny akumulatorowe do pielęgnacji zieleni zaprezentował Paweł Przywózki z Husqvarna Poland Sp. z o.o. Andrzej Zych z BMETERS Polska sp. z o.o. – proponował uczestnikom skorzystanie z innowacyjnych technologii zdalnego opomiarowania korzystania z wody i ciepła. O sposobach zarządzania eksploatacją dźwigów w oparciu o doświadczenia spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych opowiedział natomiast przedstawiciel firmy Winda Warszawa sp. z o.o. Rafał Roksela.

O zarządzaniu
Krystian Dobosz z kancelarii Lex Artist przedstawił obowiązki wspólnoty i zarządców związane z administrowaniem danymi osobowymi. Omówił pięć filarów bezpiecznego przetwarzania danych: legalność, zgłoszenie zbiorów do GIODO, świadomość, zabezpieczenia techniczne, organizacyjne i prawo do informacji.
Prezentacja Piotra Zabrzyjewskiego dotyczyła z kolei tego, jak można obronić się przed niechcianą inwestycją w sąsiedztwie. Była to próba odpowiedzi na pytanie, jakie mamy możliwości działania w sytuacji, gdy inwestycja planowana jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jakie kiedy teren jest nieobjęty planem miejscowym?

Debatowaliśmy o komforcie życia
Kongres zakończyła debata „Jak poprawić komfort życia mieszkańców? – wyzwania dla zarządców i zarządów”, którą poprowadził Zdzisław Majewski, redaktor naczelny „Wspólnoty Mieszkaniowej”.
Małgorzata Góra z Zespołu ds. Podwórek przy Gdańskim Zarządzie Nieruchomości Komunalnych opowiedziała o wspieranym przez prezydenta Gdańska programie „Wspólne Podwórko”. W tegorocznej edycji metamorfozę przejdzie aż 47 sąsiedzkich przestrzeni zgłoszonych przez wspólnoty mieszkaniowe. Program cieszy się coraz większym zainteresowaniem właścicieli lokali, którzy chcą inwestować nie tylko w wygląd otoczenia, lecz także w utrzymywanie relacji sąsiedzkich.
Paweł Kaczmarek z Miejskiego Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej w Poznaniu mówił m.in. o współpracy wspólnot z fundacjami i firmami komercyjnymi, dzięki którym miasto może pochwalić się pokaźną liczbą ciekawych murali na ścianach budynków. Donata Kałużna z Fundacji Green Cross Poland zachęcała z kolei do wzięcia udziału w programie „Nasz ogród społeczny”. Wspiera on mieszkańców we wspólnym tworzeniu ogrodów, warzywników i zielonych rabat.
Przedstawione tematy były żywo komentowane, nie tylko na forum, ale także w rozmowach kuluarowych. Serdecznie dziękujemy wszystkim za udział i do zobaczenia na naszym kongresie w 2017 roku!

Autor: Natalia Wodzyńska

Zdalny odczyt to wygoda dla zarządcy i lokatora. BMETERS posiada w swojej ofercie całą gamę produktów, dzięki którym odczyt zużycia mediów jest prosty, szybki i bezbłędny.

 

System radiowy BMETERS wykorzystuje najnowsze technologie umożliwiając odczytanie danych z wodomierzy, ciepłomierzy i podzielników kosztów ogrzewania bez konieczności wchodzenia do mieszkań. Zarządca zyskuje dokładny bilans ciepła lub wody we wszystkich lokalach, bez ryzyka pomyłki popełnionej przy ręcznym wpisywaniu informacji. Bonus to komunikaty dotyczące działania instalacji:, np. o próbach zakłócenia prawidłowej pracy urządzeń, wyciekach wody czy brak przyrostu wskazań w okresie miesięcznym.

 

Odczytów można dokonywać na dowolnym urządzeniu przenośnym tj. komputer, tablet, czy smartfon. Programy są intuicyjne i pozwalają na szybką konfigurację urządzeń. Użytkownik może dowolnie ustawiać parametry pracy wodomierzy, ciepłomierzy i podzielników, kasować alarmy, a także ustawić kolejność kolumn, filtrować informacje (np. szukając odczytu wodomierza z konkretnego lokalu) oraz dokonać eksportu danych do programów rozliczeniowych.

 

Wszystkie programy współpracują ze sobą, są dopracowane, niezawodne i łatwe w obsłudze.  Dzięki temu system opomiarowania i rozliczeń BMETERS zapewnia wygodę, samodzielność i kontrolę nad zarządzaną nieruchomością.

 

Zarówno zarządca jak i mieszkańcy mają także możliwość korzystania z portalu internetowego Hydrolink Online, który przechowuje dane ze wszystkich urządzeń oraz umożliwia ich stacjonarny odczyt bez konieczności wychodzenia z biura. Bieżąca rejestracja zużycia wody i ciepła zapewnia dostęp do danych codziennie z dowolnego miejsca.

 

System opomiarowania mediów to ekonomiczna inwestycja na długie lata. Gwarantujemy bezpłatne wsparcie techniczne przez cały okres użytkowania, darmową aktualizację oprogramowania i wieloletnią gwarancję na urządzenia.

 

Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą:

 

Wodomierze, ciepłomierze i podzielniki kosztów ogrzewania w wersji przystosowanej do odczytu radiowego

 

Portal Hydrolink Online

Stacjonarny odczyt bez konieczności wychodzenia z biura

 

 

Kontakt do biura handlowego:

Region – Północ

Krzysztof Więckowski – Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

 

Region – Południe

Ernest Hudziak – Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

 

Głównym kryterium obecnie organizowanych przetargów i konkursów ofert na dostawę wind nadal pozostaje cena. Jednak poza ceną istnieją także inne aspekty wpływające na konkurencyjność oferty danego wykonawcy, a przede wszystkim żywotność i trwałość podzespołów.

Rozwój techniki powoduje, że windy XXI wieku wyposażane są w wiele podzespołów przyczyniających się do zwiększenia bezpieczeństwa, energooszczędności i wydłużenia żywotności urządzeń. Niestety, zauważalny jest także nieco odmienny trend, wynikający z walki cenowej, struktury polskiego rynku branży dźwigowej i punktacji kryteriów stosowanych w przetargach. Coraz częściej dźwigi wykonywane są z elementów, które nie gwarantują długiego okresu użytkowania (20–30 lat, w zależności od natężenia ruchu). Zauważalny jest także wzrost liczby zapytań o wymianę dźwigu od klientów posiadających windy zaledwie kilkuletnie, wśród których przeważają dźwigi bez maszynowni.

PRODUKCJA CZY DOSTAWA

Przedstawialiśmy już na łamach Wspólnoty Mieszkaniowej różnicę pomiędzy producentem a dostawcą dźwigu. W kontekście dokonania rzetelnej oceny oferenta, grupa, do której należy potencjalny wykonawca też ma swoje znaczenie. Producent wind działający długofalowo i dbający o swoją reputację na rynku, przedkłada jakość produktu nad cenę. Dostawcy zaś sięgają po gorsze jakościowo, a tańsze rozwiązania. Ich celem jest osiągnięcie krótkoterminowego sukcesu, czyli pozyskania kontraktu na wymianę lub modernizację dźwigu. Problem pojawia się po 5–6 latach (nie bez powodu średni okres gwarancji wynosi 48 miesięcy), gdy większość z zastosowanych podzespołów należy wymienić. Gdy klient zwraca się do dostawcy to zdarza się, że producent, od którego pochodziła winda dawno już zaprzestał produkcji. Okazuje się więc, że klient zmuszony jest w praktyce do wymiany kompletnego dźwigu.

Warto także zauważyć, że wiele firm prezentuje się jako producenci, niekoniecznie nimi będąc. Przedsiębiorstwo produkujące zaledwie jeden z wielu kluczowych podzespołów nie ma prawa nazywać siebie producentem. Jest to świadome wprowadzanie klienta w błąd. Podczas negocjacji nie bójmy się zatem zapytać o pochodzenie wszystkich stosowanych podzespołów, poparte odpowiednimi dokumentami, certyfikatami i instrukcjami obsługi w języku polskim. Dodatkowo nie zaszkodzi dowiedzieć się, jak wygląda proces projektowania, produkcji i kontroli jakości dźwigu – od podpisania umowy z klientem po zakończenie montażu i odbiór dźwigu przez Urząd Dozoru Technicznego.

ZAWARTOŚĆ OFERTY

Oferta powinna być przedstawiona w sposób jak najbardziej szczegółowy, gdyż jako klient i właściciel dźwigu mamy prawo wiedzieć, za co płacimy. Mając to na uwadze, wymagajmy od oferentów podania cen jednostkowych za poszczególne podzespoły wraz z wcześniej wspomnianym miejscem produkcji. W pełni przejrzysta oferta powinna zawierać szczegółowo opisane parametry techniczne dźwigu, termin realizacji robót z podziałem na dostawę materiałów i wyłączenie dźwigu z eksploatacji na czas prowadzonych prac montażowych, warunki płatności, wzór karty gwarancyjnej, podział kosztów w zależności od rodzaju (materiał, transport, prace budowlane i malarskie, elektroinstalacyjne, projektowe, montażowe, opłaty Urzędu Dozoru Technicznego) oraz kosztorys ofertowy z cenami jednostkowymi ofertowanych podzespołów.

Wyimek.

Przejrzysta oferta powinna zawierać szczegółowe parametry techniczne dźwigu, termin realizacji robót z podziałem na dostawę materiałów i wyłączenie dźwigu na czas prowadzonych prac montażowych, warunki płatności, wzór karty gwarancyjnej, podział kosztów w zależności od rodzaju oraz kosztorys ofertowy z cenami jednostkowymi ofertowanych podzespołów.

PARAMETRY TECHNICZNE

Specyfikacja istotnych warunków zamówienia powinna w sposób jednoznaczny określać oczekiwane parametry techniczne oraz poziom jakości dźwigu po wymianie i rodzaj podzespołów w nim zastosowanych. W celu zapewnienia najdłuższego okresu eksploatacji bez konieczności wymiany głównych podzespołów (takich jak: zespół napędowy, falownik, sterownik, drzwi wraz z napędami, kabina, liny nośne), wykonawca powinien spełnić następujące warunki:

· Zespół napędowy powinien być bezreduktorowy, wyposażony w magnesy trwałe oparte na zwiększonej zawartości neodymu, z zapasem mocy i przeznaczony do pracy trwałej min. 240 włączeń na godzinę;

· Aparatura sterowa powinna być wyposażona w niekodowany sterownik z polskim menu, umożliwiając konserwację dźwigu dowolnej osobie posiadającej uprawnienia Urzędu Dozoru Technicznego;

· Falownik powinien spełniać założenia SIL3 przy pracy ciągłej, zgodnie z normą PN-EN 61508-1, oraz dodatku A3 do normy PN-EN 81-1+A3:2010 i być wyposażony w kondensatory dedykowane o dużej pojemności;

· Kabina oraz drzwi kabinowe i szybowe powinny być w jak największym stopniu dostosowane dla osób niepełnosprawnych i posiadać wymiary maksymalnie wykorzystujące przestrzeń w istniejącym szybie dźwigowym;

· Kabina oraz drzwi kabinowe i szybowe powinny być wykonane z blachy o grubości minimum 1,5 milimetra, odpornej na akty wandalizmu i zużycie eksploatacyjne;

· Drzwi kabinowe powinny być wyposażone w funkcję Stand-by zmniejszającą zużycie energii podczas postoju dźwigu;

· Drzwi szybowe powinny być malowane farbą proszkową wypalaną w piecu, która zapewnia zwiększoną twardość, ochronę antykorozyjną i odporność na ścieranie;

· Rolki napędów drzwi i suwaki powinny być wykonane z materiałów o podwyższonej wytrzymałości na ścieranie;

· Przyciski w panelu dyspozycji oraz kasetach wezwań powinny być certyfikowane zgodnie z normą PN-EN 81-71+A1:2007 (Przepisy bezpieczeństwa dotyczące budowy i instalowania dźwigów – Szczególne zastosowania dźwigów towarowych i osobowych – Część 71: Dźwigi odporne na wandalizm);

· Wszystkie podzespoły powinny być dostępne na wolnym rynku, z możliwością kupienia w dowolnej branżowej firmie handlowej.

OKRES GWARANCJI

Nic tak nie mówi o jakości stosowanych podzespołów, jak okres gwarancji proponowany przez potencjalnego wykonawcę. Niekorzystną różnicę w jednostkowej cenie sprzedaży dźwigu polscy producenci rekompensują znacznie wydłużonym okresem gwarancji (aż do 72 miesięcy) w porównaniu do zagranicznej konkurencji i importerów (36 miesięcy). Biorąc to pod uwagę, można stwierdzić, że okres 5 lat powinien stanowić minimum, z jakim wykonawca musi się liczyć, składając ofertę. Taki zapis w SIWZ spowoduje, że już w początkowej fazie konkursu ofert nierzetelni przedsiębiorcy nie podejmą się dokonania wizji lokalnej, co zaoszczędzi czas klienta i pozwoli skupić się na dokładnej analizie tych oferentów, którzy nie boją się odpowiedzialności.

Nie zapominajmy także o warunkach gwarancji, które powinny być dokładnie i jednoznacznie opisane w karcie gwarancyjnej. Wymagajmy od oferentów przedstawienia tych warunków już na początku procesu przetargowego, zapoznajmy się z nimi i wybierzmy zapisy nam odpowiadające. Następnie stwórzmy swoją własną kartę gwarancyjną i dajmy do akceptacji wykonawcy przed podpisaniem umowy. W ten sposób zapewnimy sobie gwarancję na poziomie, który nam odpowiada i wykluczymy firmy stosujące sztywne zasady współpracy.

USŁUGA KONSERWACJI

Kolejnym czynnikiem mającym wpływ na żywotność dźwigu jest jakość konserwacji. Serwis urządzeń kojarzony jest na ogół z uruchomieniem dźwigu po awarii lub usunięciem usterek. Niewiele osób wie, że konserwacja dźwigu to zespół czynności zapobiegawczych (czyszczenie, smarowanie, kasowanie luzów, regulacje, badania okresowe), które należy wykonywać, aby dźwig pracował bezawaryjnie i możliwie długotrwale, bez konieczności wymiany głównych podzespołów. Wybierając serwisanta, należy zatem brać pod uwagę wyposażenie firmy w sprzęt specjalistyczny, posiadaną kadrę z uprawnieniami Urzędu Dozoru Technicznego, zakres świadczonych usług i ich jakość oraz organizację firmy. Umowa na usługę konserwacji powinna być krótka i jednoznaczna. Jednym z zapisów godnych polecenia jest zobowiązanie wykonawcy do umożliwienia klientowi sprawdzenia stanu technicznego dźwigów, wraz ze sporządzeniem stosownego protokołu, na każde wezwanie.

Warto zaznaczyć, że niektóre firmy w ramach usługi konserwacji wykonują bezpłatnie większość napraw drobnych, na przykład wymianę oświetlenia w kabinie, wymianę wkładek bezpiecznikowych, naprawę klocków hamulcowych, regulację zamków bezpieczeństwa czy wymianę środków smarujących.

Wyimek.

Wybierając serwisanta, bierz pod uwagę wyposażenie firmy w sprzęt specjalistyczny, kadrę z uprawnieniami Urzędu Dozoru Technicznego, zakres świadczonych usług i ich jakość. Ważne jest zobowiązanie w umowie wykonawcy do umożliwienia klientowi sprawdzenia stanu technicznego dźwigów, wraz ze sporządzeniem stosownego protokołu, na każde wezwanie.

Przy organizacji przetargów warto zastanowić się, czy głównym kryterium oceny ofert ma być cena windy, czy może powinniśmy skupić się na pozostałych czynnikach, takich jak okres gwarancji, parametry techniczne, struktura przedsiębiorstwa, rzetelność oferty i usługa konserwacji. W sytuacji braku odpowiednich środków i konieczności działania w ramach ograniczonego budżetu warto zadać droższym oferentom pytanie o możliwość rozłożenia płatności na nisko oprocentowane raty. Pamiętajmy, że dźwigi powinny działać nie przez kilka, a co najmniej przez 20 lat. Podstawowe pytanie zatem brzmi: czy warto zaoszczędzić kilka tysięcy złotych przy zakupie urządzenia kosztem jego jakości i czasu użytkowania? Ta pozorna oszczędność może nas kiedyś sporo kosztować.

TOMASZ KATNER

sekretarz generalny SPBD,

www.spbd.org.pl

Zapisz sie do newslettera