Wspólnota Mieszkaniowa

Prawie 150 zarządców nieruchomości z całej Polski 24 listopada 2015 r. wypełniło salę Centrum Konferencyjnego Nimbus w Warszawie. Po raz siódmy pod egidą miesięcznika „Wspólnota Mieszkaniowa” odbyły się ważne i inspirujące debaty.

Ogólnopolski Kongres Zarządców Nieruchomości jak co roku był okazją do wymiany doświadczeń uczestników zawodowo związanych z zarządzaniem nieruchomościami.

O naszym prawie
Panel „Prawo” wzbudził duże zainteresowanie audytorium. W kolejnych numerach „Wspólnoty Mieszkaniowej” na pewno powrócimy do tematów poruszanych przez uczestników.
Właściciele lokali położonych na parterze nie chcą płacić za windę, inni – za utrzymanie placu zabaw, bo nie mają dzieci, nieposiadający samochodów – za miejsca parkingowe i garażowe. O tym, jak rozwiązać problemy współwłaścicieli, którzy nie korzystają z części wspólnej nieruchomości, aby nie czuli się poszkodowani, mówił Piotr Brogowski z Orion Instruments Polska Sp. z o.o. Przedstawił warunki, w których zawrzeć można umowę o czasowym podziale nieruchomości do korzystania (quoad usum), kryteria i konsekwencje z niej wynikające.
Mateusz Górski, specjalista ds. obsługi prawnej nieruchomości, przedstawił zmiany w ustawie o minimalnym wynagrodzeniu i ich konsekwencje dla finansów wspólnot. Pokazał, na co zarządcy powinni zwrócić szczególną uwagę podczas negocjowania stawek np. za sprzątanie, ochronę czy techniczne utrzymanie nieruchomości. Z kolei Piotr Szczepański odpowiedział na pytanie, jak powinien zachować się zarządca, gdy właściciel w sytuacji awaryjnej na własny koszt wykonał remont w części nieruchomości wspólnej, a teraz domaga się zwrotu kosztów. Doświadczenie prelegenta wskazuje, że dla wspólnoty korzystniejsze będzie w tej sytuacji ugodowe rozwiązanie konfliktu.

O finansach i bezpieczeństwie cyfrowym
Maciej Kałużniak reprezentujący Krajowy Rejestr Długów BIG SA mówił o przeterminowaniu, przedawnieniu i wygaśnięciu zadłużenia, oraz o tym, kiedy zgłoszenie dłużnika do rejestru będzie najskuteczniejsze. Kolejne wystąpienie dotyczyło tego, jak wspólnota może się przygotować do aplikacji o dotację RPO. O promesie kredytowej – jednej z szans wspólnoty na dofinansowanie np. termomodernizacji budynku opowiedział Paweł Ołubek reprezentujący Getin Noble Bank SA.
Adwokat Jan Jakub Jańczak wyjaśnił, dlaczego od tego roku odsetki mogą sprawić kłopot. Omówił też istotne zmiany w nomenklaturze, które od 2016 roku mogą wprowadzać zamęt w rozliczeniach. W kolejnej prezentacji Paweł Ołubek poruszył temat rewolucji w bankowości internetowej. Przestrzegł też, że praca na przestarzałym oprogramowaniu komputerowym może grozić poważnymi konsekwencjami, np. związanymi z atakami hakerskimi.

O nowościach technicznych
W panelu „Technika i Technologie, czyli sposoby na oszczędzanie” zaprezentowali się partnerzy kongresu, dzięki którym mogliśmy zrealizować nasz bogaty program. Otworzył go Michał Wróblewski z Handen Sp. z o.o. Mówił o szansach na oszczędności dla wspólnot związanych z otwarciem rynku gazu. Z kolei nowoczesne i ciche maszyny akumulatorowe do pielęgnacji zieleni zaprezentował Paweł Przywózki z Husqvarna Poland Sp. z o.o. Andrzej Zych z BMETERS Polska sp. z o.o. – proponował uczestnikom skorzystanie z innowacyjnych technologii zdalnego opomiarowania korzystania z wody i ciepła. O sposobach zarządzania eksploatacją dźwigów w oparciu o doświadczenia spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych opowiedział natomiast przedstawiciel firmy Winda Warszawa sp. z o.o. Rafał Roksela.

O zarządzaniu
Krystian Dobosz z kancelarii Lex Artist przedstawił obowiązki wspólnoty i zarządców związane z administrowaniem danymi osobowymi. Omówił pięć filarów bezpiecznego przetwarzania danych: legalność, zgłoszenie zbiorów do GIODO, świadomość, zabezpieczenia techniczne, organizacyjne i prawo do informacji.
Prezentacja Piotra Zabrzyjewskiego dotyczyła z kolei tego, jak można obronić się przed niechcianą inwestycją w sąsiedztwie. Była to próba odpowiedzi na pytanie, jakie mamy możliwości działania w sytuacji, gdy inwestycja planowana jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jakie kiedy teren jest nieobjęty planem miejscowym?

Debatowaliśmy o komforcie życia
Kongres zakończyła debata „Jak poprawić komfort życia mieszkańców? – wyzwania dla zarządców i zarządów”, którą poprowadził Zdzisław Majewski, redaktor naczelny „Wspólnoty Mieszkaniowej”.
Małgorzata Góra z Zespołu ds. Podwórek przy Gdańskim Zarządzie Nieruchomości Komunalnych opowiedziała o wspieranym przez prezydenta Gdańska programie „Wspólne Podwórko”. W tegorocznej edycji metamorfozę przejdzie aż 47 sąsiedzkich przestrzeni zgłoszonych przez wspólnoty mieszkaniowe. Program cieszy się coraz większym zainteresowaniem właścicieli lokali, którzy chcą inwestować nie tylko w wygląd otoczenia, lecz także w utrzymywanie relacji sąsiedzkich.
Paweł Kaczmarek z Miejskiego Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej w Poznaniu mówił m.in. o współpracy wspólnot z fundacjami i firmami komercyjnymi, dzięki którym miasto może pochwalić się pokaźną liczbą ciekawych murali na ścianach budynków. Donata Kałużna z Fundacji Green Cross Poland zachęcała z kolei do wzięcia udziału w programie „Nasz ogród społeczny”. Wspiera on mieszkańców we wspólnym tworzeniu ogrodów, warzywników i zielonych rabat.
Przedstawione tematy były żywo komentowane, nie tylko na forum, ale także w rozmowach kuluarowych. Serdecznie dziękujemy wszystkim za udział i do zobaczenia na naszym kongresie w 2017 roku!

Autor: Natalia Wodzyńska

Zdalny odczyt to wygoda dla zarządcy i lokatora. BMETERS posiada w swojej ofercie całą gamę produktów, dzięki którym odczyt zużycia mediów jest prosty, szybki i bezbłędny.

 

System radiowy BMETERS wykorzystuje najnowsze technologie umożliwiając odczytanie danych z wodomierzy, ciepłomierzy i podzielników kosztów ogrzewania bez konieczności wchodzenia do mieszkań. Zarządca zyskuje dokładny bilans ciepła lub wody we wszystkich lokalach, bez ryzyka pomyłki popełnionej przy ręcznym wpisywaniu informacji. Bonus to komunikaty dotyczące działania instalacji:, np. o próbach zakłócenia prawidłowej pracy urządzeń, wyciekach wody czy brak przyrostu wskazań w okresie miesięcznym.

 

Odczytów można dokonywać na dowolnym urządzeniu przenośnym tj. komputer, tablet, czy smartfon. Programy są intuicyjne i pozwalają na szybką konfigurację urządzeń. Użytkownik może dowolnie ustawiać parametry pracy wodomierzy, ciepłomierzy i podzielników, kasować alarmy, a także ustawić kolejność kolumn, filtrować informacje (np. szukając odczytu wodomierza z konkretnego lokalu) oraz dokonać eksportu danych do programów rozliczeniowych.

 

Wszystkie programy współpracują ze sobą, są dopracowane, niezawodne i łatwe w obsłudze.  Dzięki temu system opomiarowania i rozliczeń BMETERS zapewnia wygodę, samodzielność i kontrolę nad zarządzaną nieruchomością.

 

Zarówno zarządca jak i mieszkańcy mają także możliwość korzystania z portalu internetowego Hydrolink Online, który przechowuje dane ze wszystkich urządzeń oraz umożliwia ich stacjonarny odczyt bez konieczności wychodzenia z biura. Bieżąca rejestracja zużycia wody i ciepła zapewnia dostęp do danych codziennie z dowolnego miejsca.

 

System opomiarowania mediów to ekonomiczna inwestycja na długie lata. Gwarantujemy bezpłatne wsparcie techniczne przez cały okres użytkowania, darmową aktualizację oprogramowania i wieloletnią gwarancję na urządzenia.

 

Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą:

 

Wodomierze, ciepłomierze i podzielniki kosztów ogrzewania w wersji przystosowanej do odczytu radiowego

 

Portal Hydrolink Online

Stacjonarny odczyt bez konieczności wychodzenia z biura

 

 

Kontakt do biura handlowego:

Region – Północ

Krzysztof Więckowski – Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

 

Region – Południe

Ernest Hudziak – Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

 

Głównym kryterium obecnie organizowanych przetargów i konkursów ofert na dostawę wind nadal pozostaje cena. Jednak poza ceną istnieją także inne aspekty wpływające na konkurencyjność oferty danego wykonawcy, a przede wszystkim żywotność i trwałość podzespołów.

Rozwój techniki powoduje, że windy XXI wieku wyposażane są w wiele podzespołów przyczyniających się do zwiększenia bezpieczeństwa, energooszczędności i wydłużenia żywotności urządzeń. Niestety, zauważalny jest także nieco odmienny trend, wynikający z walki cenowej, struktury polskiego rynku branży dźwigowej i punktacji kryteriów stosowanych w przetargach. Coraz częściej dźwigi wykonywane są z elementów, które nie gwarantują długiego okresu użytkowania (20–30 lat, w zależności od natężenia ruchu). Zauważalny jest także wzrost liczby zapytań o wymianę dźwigu od klientów posiadających windy zaledwie kilkuletnie, wśród których przeważają dźwigi bez maszynowni.

PRODUKCJA CZY DOSTAWA

Przedstawialiśmy już na łamach Wspólnoty Mieszkaniowej różnicę pomiędzy producentem a dostawcą dźwigu. W kontekście dokonania rzetelnej oceny oferenta, grupa, do której należy potencjalny wykonawca też ma swoje znaczenie. Producent wind działający długofalowo i dbający o swoją reputację na rynku, przedkłada jakość produktu nad cenę. Dostawcy zaś sięgają po gorsze jakościowo, a tańsze rozwiązania. Ich celem jest osiągnięcie krótkoterminowego sukcesu, czyli pozyskania kontraktu na wymianę lub modernizację dźwigu. Problem pojawia się po 5–6 latach (nie bez powodu średni okres gwarancji wynosi 48 miesięcy), gdy większość z zastosowanych podzespołów należy wymienić. Gdy klient zwraca się do dostawcy to zdarza się, że producent, od którego pochodziła winda dawno już zaprzestał produkcji. Okazuje się więc, że klient zmuszony jest w praktyce do wymiany kompletnego dźwigu.

Warto także zauważyć, że wiele firm prezentuje się jako producenci, niekoniecznie nimi będąc. Przedsiębiorstwo produkujące zaledwie jeden z wielu kluczowych podzespołów nie ma prawa nazywać siebie producentem. Jest to świadome wprowadzanie klienta w błąd. Podczas negocjacji nie bójmy się zatem zapytać o pochodzenie wszystkich stosowanych podzespołów, poparte odpowiednimi dokumentami, certyfikatami i instrukcjami obsługi w języku polskim. Dodatkowo nie zaszkodzi dowiedzieć się, jak wygląda proces projektowania, produkcji i kontroli jakości dźwigu – od podpisania umowy z klientem po zakończenie montażu i odbiór dźwigu przez Urząd Dozoru Technicznego.

ZAWARTOŚĆ OFERTY

Oferta powinna być przedstawiona w sposób jak najbardziej szczegółowy, gdyż jako klient i właściciel dźwigu mamy prawo wiedzieć, za co płacimy. Mając to na uwadze, wymagajmy od oferentów podania cen jednostkowych za poszczególne podzespoły wraz z wcześniej wspomnianym miejscem produkcji. W pełni przejrzysta oferta powinna zawierać szczegółowo opisane parametry techniczne dźwigu, termin realizacji robót z podziałem na dostawę materiałów i wyłączenie dźwigu z eksploatacji na czas prowadzonych prac montażowych, warunki płatności, wzór karty gwarancyjnej, podział kosztów w zależności od rodzaju (materiał, transport, prace budowlane i malarskie, elektroinstalacyjne, projektowe, montażowe, opłaty Urzędu Dozoru Technicznego) oraz kosztorys ofertowy z cenami jednostkowymi ofertowanych podzespołów.

Wyimek.

Przejrzysta oferta powinna zawierać szczegółowe parametry techniczne dźwigu, termin realizacji robót z podziałem na dostawę materiałów i wyłączenie dźwigu na czas prowadzonych prac montażowych, warunki płatności, wzór karty gwarancyjnej, podział kosztów w zależności od rodzaju oraz kosztorys ofertowy z cenami jednostkowymi ofertowanych podzespołów.

PARAMETRY TECHNICZNE

Specyfikacja istotnych warunków zamówienia powinna w sposób jednoznaczny określać oczekiwane parametry techniczne oraz poziom jakości dźwigu po wymianie i rodzaj podzespołów w nim zastosowanych. W celu zapewnienia najdłuższego okresu eksploatacji bez konieczności wymiany głównych podzespołów (takich jak: zespół napędowy, falownik, sterownik, drzwi wraz z napędami, kabina, liny nośne), wykonawca powinien spełnić następujące warunki:

· Zespół napędowy powinien być bezreduktorowy, wyposażony w magnesy trwałe oparte na zwiększonej zawartości neodymu, z zapasem mocy i przeznaczony do pracy trwałej min. 240 włączeń na godzinę;

· Aparatura sterowa powinna być wyposażona w niekodowany sterownik z polskim menu, umożliwiając konserwację dźwigu dowolnej osobie posiadającej uprawnienia Urzędu Dozoru Technicznego;

· Falownik powinien spełniać założenia SIL3 przy pracy ciągłej, zgodnie z normą PN-EN 61508-1, oraz dodatku A3 do normy PN-EN 81-1+A3:2010 i być wyposażony w kondensatory dedykowane o dużej pojemności;

· Kabina oraz drzwi kabinowe i szybowe powinny być w jak największym stopniu dostosowane dla osób niepełnosprawnych i posiadać wymiary maksymalnie wykorzystujące przestrzeń w istniejącym szybie dźwigowym;

· Kabina oraz drzwi kabinowe i szybowe powinny być wykonane z blachy o grubości minimum 1,5 milimetra, odpornej na akty wandalizmu i zużycie eksploatacyjne;

· Drzwi kabinowe powinny być wyposażone w funkcję Stand-by zmniejszającą zużycie energii podczas postoju dźwigu;

· Drzwi szybowe powinny być malowane farbą proszkową wypalaną w piecu, która zapewnia zwiększoną twardość, ochronę antykorozyjną i odporność na ścieranie;

· Rolki napędów drzwi i suwaki powinny być wykonane z materiałów o podwyższonej wytrzymałości na ścieranie;

· Przyciski w panelu dyspozycji oraz kasetach wezwań powinny być certyfikowane zgodnie z normą PN-EN 81-71+A1:2007 (Przepisy bezpieczeństwa dotyczące budowy i instalowania dźwigów – Szczególne zastosowania dźwigów towarowych i osobowych – Część 71: Dźwigi odporne na wandalizm);

· Wszystkie podzespoły powinny być dostępne na wolnym rynku, z możliwością kupienia w dowolnej branżowej firmie handlowej.

OKRES GWARANCJI

Nic tak nie mówi o jakości stosowanych podzespołów, jak okres gwarancji proponowany przez potencjalnego wykonawcę. Niekorzystną różnicę w jednostkowej cenie sprzedaży dźwigu polscy producenci rekompensują znacznie wydłużonym okresem gwarancji (aż do 72 miesięcy) w porównaniu do zagranicznej konkurencji i importerów (36 miesięcy). Biorąc to pod uwagę, można stwierdzić, że okres 5 lat powinien stanowić minimum, z jakim wykonawca musi się liczyć, składając ofertę. Taki zapis w SIWZ spowoduje, że już w początkowej fazie konkursu ofert nierzetelni przedsiębiorcy nie podejmą się dokonania wizji lokalnej, co zaoszczędzi czas klienta i pozwoli skupić się na dokładnej analizie tych oferentów, którzy nie boją się odpowiedzialności.

Nie zapominajmy także o warunkach gwarancji, które powinny być dokładnie i jednoznacznie opisane w karcie gwarancyjnej. Wymagajmy od oferentów przedstawienia tych warunków już na początku procesu przetargowego, zapoznajmy się z nimi i wybierzmy zapisy nam odpowiadające. Następnie stwórzmy swoją własną kartę gwarancyjną i dajmy do akceptacji wykonawcy przed podpisaniem umowy. W ten sposób zapewnimy sobie gwarancję na poziomie, który nam odpowiada i wykluczymy firmy stosujące sztywne zasady współpracy.

USŁUGA KONSERWACJI

Kolejnym czynnikiem mającym wpływ na żywotność dźwigu jest jakość konserwacji. Serwis urządzeń kojarzony jest na ogół z uruchomieniem dźwigu po awarii lub usunięciem usterek. Niewiele osób wie, że konserwacja dźwigu to zespół czynności zapobiegawczych (czyszczenie, smarowanie, kasowanie luzów, regulacje, badania okresowe), które należy wykonywać, aby dźwig pracował bezawaryjnie i możliwie długotrwale, bez konieczności wymiany głównych podzespołów. Wybierając serwisanta, należy zatem brać pod uwagę wyposażenie firmy w sprzęt specjalistyczny, posiadaną kadrę z uprawnieniami Urzędu Dozoru Technicznego, zakres świadczonych usług i ich jakość oraz organizację firmy. Umowa na usługę konserwacji powinna być krótka i jednoznaczna. Jednym z zapisów godnych polecenia jest zobowiązanie wykonawcy do umożliwienia klientowi sprawdzenia stanu technicznego dźwigów, wraz ze sporządzeniem stosownego protokołu, na każde wezwanie.

Warto zaznaczyć, że niektóre firmy w ramach usługi konserwacji wykonują bezpłatnie większość napraw drobnych, na przykład wymianę oświetlenia w kabinie, wymianę wkładek bezpiecznikowych, naprawę klocków hamulcowych, regulację zamków bezpieczeństwa czy wymianę środków smarujących.

Wyimek.

Wybierając serwisanta, bierz pod uwagę wyposażenie firmy w sprzęt specjalistyczny, kadrę z uprawnieniami Urzędu Dozoru Technicznego, zakres świadczonych usług i ich jakość. Ważne jest zobowiązanie w umowie wykonawcy do umożliwienia klientowi sprawdzenia stanu technicznego dźwigów, wraz ze sporządzeniem stosownego protokołu, na każde wezwanie.

Przy organizacji przetargów warto zastanowić się, czy głównym kryterium oceny ofert ma być cena windy, czy może powinniśmy skupić się na pozostałych czynnikach, takich jak okres gwarancji, parametry techniczne, struktura przedsiębiorstwa, rzetelność oferty i usługa konserwacji. W sytuacji braku odpowiednich środków i konieczności działania w ramach ograniczonego budżetu warto zadać droższym oferentom pytanie o możliwość rozłożenia płatności na nisko oprocentowane raty. Pamiętajmy, że dźwigi powinny działać nie przez kilka, a co najmniej przez 20 lat. Podstawowe pytanie zatem brzmi: czy warto zaoszczędzić kilka tysięcy złotych przy zakupie urządzenia kosztem jego jakości i czasu użytkowania? Ta pozorna oszczędność może nas kiedyś sporo kosztować.

TOMASZ KATNER

sekretarz generalny SPBD,

www.spbd.org.pl

Rozmowa z Arkadiuszem Borkiem, prezesem Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami, prezesem Instytutu Gospodarki Nieruchomościami

 

Mijają blisko dwa lata od deregulacji zawodu zarządcy nieruchomości. Rynkiem to w szczególny sposób nie zachwiało, ale odnoszę wrażenie postępującej marginalizacji organizacji zrzeszających zarządców nieruchomości. Czy ich istnienie ma dziś jeszcze sens?

Muszę podzielić spostrzeżenia wielu osób, że sama formuła stowarzyszeń i federacji już się wyczerpała. Te organizacje nie mają racji bytu po przeprowadzonej deregulacji, lecz wielu zarządców nieruchomości potrzebowało sporo czasu, aby to zrozumieć… Kiedy obowiązywały ministerialne licencje dla zarządów, podobnie jak dziś nie było wymogu przynależności do organizacji zawodowych – tak naprawdę żadne przepisy do tego nie obligowały, przynależność była fakultatywna. Według naszych archiwalnych danych tylko ok. 15 proc. zarządców przynależało do stowarzyszeń, zaledwie 23 proc. sukcesywnie podnosiło swoje kwalifikacje zawodowe, otrzymując stosowne zaświadczenia. Tamten schemat rynku też nie do końca dobrze funkcjonował, ministerstwo nie umiało sobie poradzić z ustawowym wymogiem  szkoleń w wymiarze 24 godzin rocznie. Kiedy deregulacja zawodu stała się faktem, wielkim błędem było to, że federacje nie potrafiły się porozumieć i wznieść ponad podziały. Byłem wówczas jednym z inicjatorów ratowania sytuacji, pomysłodawcą powołania konfederacji z przechodnim stanowiskiem prezydenta, wprowadzenia wspólnego systemu wydawania licencji albo certyfikatów, wdrożenia centralnego rejestru zarządców nieruchomości. Podpisano stosowne porozumienie, ale idea upadła, bo jedna federacja nie wyraziła woli dalszej wspólnej współpracy. Szkoda, że ta szansa została zaprzepaszczona przez garstkę ludzi, którzy nie umieli wypracować kompromisu. Widząc, że wielomiesięczne rozmowy pomiędzy skłóconymi i skonfliktowanymi działaczami oraz federacjami do niczego nie prowadzą, postanowiliśmy pójść inną drogą. W listopadzie 2013 r. na spotkaniu założycielskim przedsiębiorców działających w branży zarządzania nieruchomościami, na które przyjechało 120 przedstawicieli spółdzielni mieszkaniowych, TBS-ów i prywatnych firm, podpisany został statut i powołana do życia Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami, która jest w tej chwili największą polską izbą gospodarczą skupiającą zarządców nieruchomości.

 

Stowarzyszenia i federacje działają nadal, niezależnie od was...

...i doskonale wiemy, że mają wielki problem z odnalezieniem się w nowych realiach. Owszem, przed deregulacją były istotnymi ogniwami organizacyjnymi całego systemu: stowarzyszenia organizowały praktyki i szkolenia podnoszące kwalifikacje zawodowe, a federacje wydawały dzienniki praktyk zawodowych. Stowarzyszenia pobierały składki członkowskie, opłaty za szkolenia i część z nich odprowadzały do federacji, do których same przynależały. Jednak z chwilą deregulacji zniesiony został wymóg praktyk zawodowych oraz podnoszenia kwalifikacji. Nieliczne stowarzyszenia, które miały odłożone na czarną godzinę jakieś pieniądze, jeszcze jakoś funkcjonują, ale pieniędzy na kontach mają coraz mniej. Podobnie rzecz się ma z federacjami, one również zaczęły mieć problemy finansowe. Nie wspomnę już o fakcie, że lawinowo ubywa członków w istniejących jeszcze stowarzyszeniach. To równia pochyła, na końcu której jest otchłań. Podkreślam, doprowadziła do tego garstka skonfliktowanych ludzi, która nie potrafiła wznieść się ponad podziały.

 

Może szansą dla stowarzyszeń byłaby konsolidacja?

Teoretyczna szansa na zbliżenie jest, ale według mnie musiałoby się to odbyć na zupełnie nowych zasadach. To jednak tylko teoria. Uważam, że wiele rzeczy już bezpowrotnie w stowarzyszeniach przeminęło, przeszło do historii. To przedsiębiorcy skutecznie zainicjowali konsolidację rynku, działają intuicyjnie, pragmatycznie. To właśnie dzięki nim powstała Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami. Proszę pamiętać, że kto chce na wolnym rynku świadczyć usługi związane z zarządzaniem nieruchomościami, musi być przedsiębiorcą, musi zarejestrować działalność gospodarczą. Nadmienię, że przedsiębiorca jest również pracodawcą zatrudniającym wykwalifikowany personel, w tym zarządców nieruchomości. Stowarzyszenia i federacje nie zrzeszają przedsiębiorców.

 

Co izba oferuje swoim członkom?

Staramy się, aby nasza rola była służebna wobec członków i nie polegała tylko na wyciąganiu od nich pieniędzy. Zresztą składki są symboliczne i pokrywają zaledwie 18 proc. naszych kosztów. Izba gospodarcza posiada zupełnie inny potencjał niż stowarzyszenia i federacje, dzięki temu ma inne płaszczyzny finansowania bieżącej i przyszłej działalności statutowej. Uruchomiliśmy działania pomocowe dla zarządców nieruchomości, np. w zakresie pozyskiwania środków unijnych, wykonujemy analizy, ekspertyzy, opinie, audyty dotacyjne i energetyczne, a w zakresie tzw. białych certyfikatów pomagamy odzyskiwać dużą część nakładów wcześniej poniesionych na działania energooszczędne, gdyż ustawodawca stworzył taką możliwość. Opiniujemy projekty aktów prawnych, staramy się inicjować dobre rozwiązania na rynku zarządzania nieruchomościami. Bardzo duże grono zarządców nieruchomości korzysta z naszych porad prawnych i 24-godzinnej ochrony prawnej. Taka opieka umożliwia uzyskanie odpowiedzi na pytania ze wszystkich dziedzin prawa, również w soboty i niedziele przez 365 dni w roku i kosztuje zaledwie 10 zł netto miesięcznie. Wdrażamy sukcesywnie dla zarządców nieruchomości oraz członków ich rodzin 24-godzinną opiekę medyczną na terenie całego kraju. Jako izba powołaliśmy otwartą grupę zakupową energii elektrycznej złożoną z przeszło 70 przedsiębiorców i dzięki temu uzyskaliśmy niezwykle ciekawą cenę energii czynnej dla części wspólnych budynków w wysokości 216,30 zł/MWh na 2016 rok i 218 zł/MWh na 2017 r. z gwarancją ceny. To nasz wielki sukces. Grupa zakupowa jest otwarta i każdy zarządca może do niej przystąpić. Nie prowadzimy działalności gospodarczej, wszystkie czynności i działania mieszczą się w ramach naszej działalności statutowej. Tak więc widać, że izba ma zdecydowanie więcej możliwości działania niż stowarzyszenia czy federacje. Jak już wspomniałem, izbę założyło 120 firm, ale dziś, po zaledwie 18 miesiącach, należy do niej ponad 400 przedsiębiorców i kolejni do nas przystępują. Już po pół roku funkcjonowania musieliśmy zacząć powoływać i rejestrować delegatury w poszczególnych województwach. W strukturach izby funkcjonuje również Rada Programowa, Sąd Arbitrażowy, Sąd Koleżeński oraz Rzecznik Praw Przedsiębiorców.

 

Wydajecie też własne licencje...

Takie były oczekiwania naszych członków i spotkały się one ze zrozumieniem i aprobatą również na poziomie rządu. Pierwszych 150 licencji dla zarządców nieruchomości naszej izby wręczał osobiście wiceminister infrastruktury Paweł Orłowski w obecności dyrektorów departamentów oraz przedstawicieli rządu i parlamentu. Licencje są wydawane bezterminowo i są bezpłatne. Mają charakter druku ścisłego zarachowania z zastrzeżonym hologramem i zaświadczają o wiarygodności zawodowej. Wydaliśmy już przeszło 3 tysiące licencji, ich posiadacze umieszczeni są w naszym Centralnym Rejestrze Zarządców Nieruchomości. Oczywiście chcemy, aby osoby te stale podnosiły swoje kwalifikacje, stąd proponujemy szkolenia w wymiarze 16 godzin rocznie. Szkolenia mają jednak charakter fakultatywny, nie obligatoryjny.

 

Co daje wasza licencja?

Wiarygodność i zaświadczenie kompetencji przy wykonywaniu tego trudnego zawodu.           Z zaskoczeniem, ale przyznaję że miłym, obserwujemy, że rynek i klienci nadal oczekują potwierdzenia wiarygodności osoby, której powierzają zarządzanie swoim mieniem. Każdego tygodnia izba dostaje kilkanaście zapytań od wspólnot mieszkaniowych czy podmiotów prywatnych chcących powierzyć zarządzanie nieruchomościami. Dostajemy też zapytania, czy dana osoba przynależy do naszej izby.

 

Czy nowe osoby, dopiero planujące świadczenie usług zarządzania nieruchomościami, mogą się stać członkami izby gospodarczej?

Tak, wiąże się to jednak z koniecznością odbycia praktyki zawodowej w wymiarze 100 godzin – albo u nas, w izbie, albo w delegaturze wojewódzkiej. Kandydat musi mieć minimum średnie wykształcenie. Praktyka kończy się egzaminem weryfikacyjnym. Po pozytywnej weryfikacji nowy zarządca nieruchomości otrzymuje licencję i zostaje wpisany do Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości. Nieco łatwiejsze jest uzyskanie licencji dla osób, które ukończyły studia związane z gospodarką nieruchomości. Jeśli problematyka podejmowana na tych studiach pokrywa się z naszymi wymaganiami, wystarczy złożyć u nas stosowne dokumenty i poczekać na ich weryfikację.

 

Jak rząd zapatruje się na wasze próby porządkowania rynku zarządców nieruchomości?

Bardzo pozytywnie. Na grudniowym nadzwyczajnym walnym zgromadzeniu członków izby planujemy nawet zmienić statut, aby umożliwić resortowi infrastruktury delegowanie własnego przedstawiciela do zarządu Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami. Analogicznie chcemy, aby do zarządu weszła osoba oddelegowana przez Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, a do delegatur wojewódzkich – przedstawiciele wojewódzkich funduszy ochrony środowiska i urzędów marszałkowskich. Instytucje te są dysponentami środków unijnych, a w obecnej perspektywie są do wykorzystania pieniądze na działania energooszczędne i rewitalizacyjne, warto tę okazję wykorzystać dla dobra mieszkańców budynków wielorodzinnych, którymi zarządzają członkowie naszej izby.

 

Reasumując: izba gospodarcza rośnie w siłę, a stowarzyszenia zarządców nieruchomości walczą ze spadkiem liczby członków. Czy czeka nas fala likwidacji stowarzyszeń, którą przetrwają tylko najsilniejsze?

Pięć stowarzyszeń już przystąpiło do naszej izby, uznały schemat organizacyjny naszego działania, a my wspomagamy je w różnych obszarach, jeśli trzeba także ekonomicznym.      Kto próbuje działać samodzielnie, musi przygotować się na problemy i niebyt. Powiem brutalnie: gdy liczba członków maleje, ale na koncie stowarzyszenia są jeszcze jakieś środki, niech lepiej rozpocznie ono procedurę likwidacji, gdyż trwa ona nawet rok i wiąże się z wydatkowaniem do 5 tys. zł.

 

A może jednak warto jeszcze usiąść w szerszym gronie i porozmawiać o współpracy?

Skoro przez przeszło dwa lata  stowarzyszenia i federacje dyskutowały i nic nie ustaliły, to podejrzewam, że na kolejne rozmowy jest już niestety za późno. Czas rozmów i dyskusji już bezpowrotnie przeminął.

Rozmawiał: Sławomir Bukowski

Od 1 stycznia 2016 r. będzie obowiązek odprowadzania składek do ZUS od umów- zleceń do wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę. Co w praktyce oznacza ta zmiana dla wspólnot mieszkaniowych?

 

Takie zasady  wprowadza ustawa z 23 października 2014 r. o zmianie ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych (DzU z 2014 r., poz. 1831). Zatrudnianie osób na podstawie umów-zleceń należy obecnie do najczęstszych zjawisk występujących na polskim rynku pracy. Ze względu na swoją specyfikę, najwięcej osób zatrudnionych na takiej podstawie pracuje w branżach budowlanej i ochroniarskiej, istotnych z punktu widzenia zarządców wspólnot mieszkaniowych.

 

 

Dotychczasowa regulacja

 

Obecnie zleceniobiorcy podlegają obowiązkowo ubezpieczeniom emerytalnemu, rentowym i wypadkowemu oraz obowiązkowemu ubezpieczeniu zdrowotnemu – od dnia oznaczonego w umowie jako dzień rozpoczęcia wykonywania zlecenia – do dnia rozwiązania lub wygaśnięcia tej umowy. Podstawę wymiaru składek na ich ubezpieczenie stanowi przychód z tytułu umowy-zlecenia, jeżeli w umowie odpłatność za jej wykonywanie określono kwotowo, w kwotowej stawce godzinowej lub akordowej albo prowizyjnie.

 

Zgodnie z art. 9 ust. 2 ustawy z 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych [dalej: „u.s.u.s.”], osoba pracująca na podstawie kilku umów-zleceń, jest obowiązkowo objęta ubezpieczeniami emerytalno-rentowymi z tego tytułu, który powstał najwcześniej i to bez względu na wysokość osiąganego wynagrodzenia. Wykonujący zlecenie może dobrowolnie, na swój wniosek, być objęty ubezpieczeniami emerytalnym i rentowymi także z pozostałych – wszystkich lub wybranych tytułów albo zmienić tytuł ubezpieczeń.

 

W praktyce w przypadku wykonywania przez zleceniobiorcę równolegle kilku umów-zleceń u tego samego podmiotu, zleceniodawcy jako płatnicy składek ubezpieczają go jedynie z tytułu wykonywania umowy zawartej na najniższą kwotę. Natomiast jeśli zleceniobiorca wykonuje kilka umów-zleceń u różnych zleceniodawców, to przedkłada oświadczenie o swoim statusie wraz z informacją dotyczącą tego, z której umowy ma podlegać obowiązkowemu ubezpieczeniu społecznemu. W konsekwencji z pozostałych umów odprowadzane są wyłącznie składki na ubezpieczenie zdrowotne.

 

Nowe przepisy mają wyeliminować nadużycia ze strony zleceniodawców, polegające na odprowadzaniu składek od umowy, ale tylko od tych z ustalonym najniższym wynagrodzeniem. Takie praktyki powodują, że coraz częściej zleceniobiorcy nie mają realnej szansy na wypracowanie sobie chociażby minimalnego świadczenia emerytalnego.

 

 

Decyduje minimalne wynagrodzenie

 

 

Istota zmian polega na tym, że:

 

– podobnie jak dotychczas, od 1 stycznia 2016 r. osoba spełniająca warunki do objęcia obowiązkowo ubezpieczeniami emerytalnym i rentowymi z kilku tytułów będzie obowiązkowo ubezpieczona z tego tytułu, który powstał najwcześniej,

 

– na swój wniosek ma ona również prawo zostać objęta ubezpieczeniami również z pozostałych tytułów, a także wybrać wszystkie tytuły, tylko niektóre lub je zmienić, – odmiennie niż dotychczas, jeśli podstawa wymiaru składek wynikająca z pierwszej umowy-zlecenia, agencyjnej albo innej umowy o świadczenie usług będzie niższa od minimalnego wynagrodzenia (w 2016 roku płaca minimalna miałaby wynieść 1850 zł brutto), osoba wykonująca pracę podlega obowiązkowo ubezpieczeniom również z innych tytułów.

 

 

 

 

Komplikacje z kilkoma umowami

 

 

Każda osoba objęta obowiązkowo ubezpieczeniami emerytalnym i rentowymi podlega zgłoszeniu do ubezpieczeń społecznych w terminie 7 dni od daty powstania obowiązku ubezpieczenia. Natomiast obowiązek zgłoszenia jej do ubezpieczeń społecznych należy do płatnika składek, a więc np. wspólnoty mieszkaniowej.

 

Jeśli zleceniobiorca zawarł kilka umów z jednym podmiotem, rozliczenia będą stosunkowo proste. W sytuacji gdy zleceniodawca płacił dotychczas składkę tylko od umowy przewidującej najniższe wynagrodzenie (i nie przekracza ona kwoty minimalnego wynagrodzenia), po zmianach będzie musiał zapłacić składkę od kilku umów, które łącznie mają wartość płacy minimalnej. Natomiast na gruncie nowej ustawy znacznie trudniejsze wydaje się rozliczanie zleceniobiorcy, który posiada kilka umów-zleceń, ale u różnych zleceniodawców.

 

Od 1 stycznia 2016 r. będzie obowiązywać zasada, że jeżeli do płacenia składek na ubezpieczenie emerytalne i rentowe jest zobowiązany więcej niż jeden płatnik składek, to składka jest opłacana przez każdego z nich, chyba że ubezpieczony przedłoży płatnikowi dokumenty, z których będzie wynikać brak konieczności opłacania składek (art. 34 ust. 6 u.s.u.s.).

 

Nie jest jednak jasne, jaki dokument będzie stanowił wystarczającą podstawę do uznania przez płatnika, że nie musi on odprowadzać składek społecznych za osobę z tytułu wykonywanego przez nią zlecenia. Przedłożenie kopii umowy zawartej z innym zleceniodawcą, nawet jeśli opiewa ona na kwotę wyższą niż płaca minimalna nie oznacza bowiem, że ten zleceniodawca rzeczywiście odprowadza składki na ubezpieczenie społeczne. Ponadto, samo oświadczenie zleceniobiorcy również nie wydaje się być dostatecznie uwiarygodniającym dokumentem potwierdzającym, że składka jest w istocie odprowadzana.

 

Specyfiką umów-zleceń jest ich zmienność, a więc fakt wykonywania umowy-zlecenia w danym miesiącu u innego podmiotu nie oznacza, że w kolejnym praca również będzie wykonywana. Oczywiście mogą zaistnieć także sytuacje niezależne od woli zleceniobiorcy. Przykładowo, gdy inny zleceniodawca, dotychczas terminowo uiszczający składki, utraci płynność finansową i spóźni się z zapłatą wynagrodzenia albo w ogóle go w danym miesiącu nie zapłaci, co w konsekwencji wpłynie również na nieuiszczenie wymaganej składki na ubezpieczenie społeczne.

 

Z punktu widzenia wspólnoty mieszkaniowej najbezpieczniejszym dokumentem potwierdzającym brak konieczności odprowadzania składek do ZUS-u jest bez wątpienia informacja RMUA. Jest to miesięczny raport zawierający informacje o składkach odprowadzanych z wynagrodzenia podatnika na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne. Płatnik składek ma bowiem obowiązek przekazać ubezpieczonemu informacje o danych przekazanych za niego do ZUS. Informację taką przekazuje co do zasady raz w roku, za rok ubiegły. Jednak na żądanie ubezpieczonego informacja może być przekazywana raz w miesiącu.

 

Niniejsza informacja może być przekazana także w innej formie niż na formularzu ZUS RMUA (np. wydruk bądź elektroniczny dokument z programu wykorzystywanego w obsłudze kadrowo-płacowej, o ile będzie spełniał wyżej wymienione warunki). Najważniejsze by zakres danych był zgodny z wymogami określonymi w ustawie o systemie ubezpieczeń społecznych (informacja dostępna na stronie http://zus.pl). Problem polega jednak na tym, że informacja wynikająca z RMUA nie dotyczy okresu przyszłego, tylko miesiąca upływającego, w którym zleceniobiorca już wykonał daną pracę zgodnie z umową.

 

W konsekwencji wspólnota może przyjąć oświadczenie od zleceniobiorcy i postępować zgodnie z jego treścią. Czyli odprowadzać tylko składkę zdrowotną, albo odprowadzać wszystkie obowiązkowe składki z jednoczesnym wystąpieniem do ZUS-u z zapytaniem, czy postąpiła w sposób prawidłowy. Przepisy przewidują bowiem możliwość kontroli prawidłowości składek wskazanych przez płatnika, który będzie mógł zwrócić się do ZUS o zbadanie, czy wykazał je w sposób właściwy. Jeśli okaże się, że nie, po stronie wspólnoty wystąpi konieczność złożenia odpowiednich korekt. Niemniej jednak za powstanie ewentualnego zadłużenia wobec ZUS-u z tytułu nieopłacenia składki w sposób właściwy odpowiada płatnik, nawet jeśli opiera się on na informacji uzyskanej od ubezpieczonego.

 

 

 

Autor: Karolina Brzezińska

 

aplikant adwokacki

 

„Drzewiecki, Tomaszek i Wspólnicy” Sp.k.

 

W uchwałach, a także innych dokumentach wspólnot mieszkaniowych mogą zdarzać się różnego rodzaju omyłki pisarskie. Sprawa może wydawać się błaha. Jednak takie błędy mogą stać się  podstawą do kwestionowania prawomocności uchwały. Jakie są zatem możliwości sprostowania  tego rodzaju pomyłek?

Uchwały właścicieli lokali, będące wielostronną czynnością prawną, muszą być oceniane na gruncie przepisów kodeksu cywilnego. W szczególności nie mogą one naruszać przepisów bezwzględnie obowiązujących, dlatego ich skuteczność bada się również przez ten pryzmat.

Brak procedury

Zauważmy, że ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (uwl), jak również zapisy kodeksu cywilnego (kc) i kodeksu postępowania cywilnego (kpc) dotyczące współwłasności nie ustanawiają żadnej procedury postępowania w przypadku uchwały wspólnoty zawierającej błędy pisarskie czy rachunkowe. Również w orzecznictwie dotyczącym wspólnot mieszkaniowych wskazówki w tej kwestii są skąpe.

Przykładowo, Sąd Apelacyjny w Poznaniu, który w wyroku z 22 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 1157/12 stwierdził, że zawarte w uchwale wspólnoty sformułowanie, że ustalono wynagrodzenie „dla zarządcy” jest w istocie pomyłką pisarską, gdyż wspólnota ta nie miała zarządcy, a w uchwale chodziło o wynagrodzenie administratora, o czym stanowił kolejny paragraf dokumentu. Błąd taki nie dyskwalifikował zatem uchwały i nie stanowił podstawy do jej unieważnienia.

Z kolei Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 28 października 2013 r., sygn. akt I ACa 768/13, skonstatował, że podanie błędnej daty w zawiadomieniu o zebraniu właścicieli lokali nie mogło w świetle złożonego projektu uchwały i samej uchwały zapisanej przez notariusza, uzasadniać jej uchylenia. Analogicznie orzekł Sąd Okręgowy w Gliwicach w wyroku z 27 maja 2014 r., sygn. akt I C 356/13 w sprawie omyłki pisarskiej dotyczącej daty rocznego zebrania wspólnoty w sporządzonym z niego protokole.

Autor: Piotr Brogowski

Całość tekstu w numerze 11/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.

 

 

Ostatnia zmiana ustawy o własności lokali ma istotny związek z zasadami dziedziczenia nieruchomości lokalowych. Znajomość tych zasad i ich potencjalnych konsekwencji  jest dla zarządcy niezwykle przydatna.

W dniu 29 sierpnia br. weszła w życie ustawa z 12 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o własności lokali (DzU z 2015 r., poz. 1168, dalej: znowelizowana ustawa). Art. 1 ust. 1 noweli stwierdza, że ilekroć w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (uwl) jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych. Ta zmiana ma istotne  konsekwencje dla praktyki zarządzania nieruchomościami.

 

Obowiązki zarządcy

Zauważmy, że art. 1 ust. 2 znowelizowanej ustawy stanowi, że na potrzeby stosowania uwl przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

Przypomnijmy, że zarząd lub zarządca wspólnoty ma szereg obowiązków prawnych, m.in.:

– zobowiązany jest zawiadomić na piśmie o zebraniu wspólnoty wszystkich współwłaścicieli lokali (art. 32 ust. 1 uwl),

– każdy współwłaściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie (art. 23 ust. 3 uwl),

 – powinien zagwarantować każdemu współwłaścicielowi lokalu prawo kontroli zarządu i pełnego wglądu w dokumentację wspólnoty (art. 27 uwl).

– windykowanie należności wspólnoty z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów mediów lokalowych musi prowadzić w odniesieniu do poszczególnych współwłaścicieli lokali i proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości lokalowej (art. 12 ust. 2 zd. 2, art. 13 ust. 1 i art. 14 ust. 2 uwl).

Ustawa uwzględnia konieczność posiadania przez organ zarządzający wspólnotą odpowiednich informacji, dlatego zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 uwl:

 – jest obowiązany prowadzić i aktualizować spis współwłaścicieli oraz właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 29 ust. 1b uwl),

– może żądać od współwłaścicieli i właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających prawo własności (art. 29 ust. 1e).

 

Kłopot ze spadkobiercami

Jak ma postępować wspólnota w przypadku śmierci właściciela/współwłaściciela lokalu? Czy jego spadkobiercy powinni być traktowani jak właściciele, a więc np. należy dopuścić ich do głosowania uchwał ze wszystkimi tego konsekwencjami?

Zapis w księdze wieczystej zarządca może samodzielnie sprawdzić (znając numer księgi) w elektronicznej bazie Ministerstwa Sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl). Jednak ten zapis może przez całe miesiące, a nawet lata wskazywać, że właścicielem lokalu nadal jest zmarły. Nie ma bowiem formalnego następcy prawnego osoby zmarłej, bo nikt nie przeprowadził postępowania spadkowego i nie ujawnił swoich praw do spadku albo postępowanie spadkowe jest w toku. To sprawia, że wspólnoty borykają się z problemem lokali, które mają nieuregulowaną sytuację prawną.

Co prawda niekiedy sądy orzekały, że spadkobierca lokalu może oddać ważny głos na uchwałę wspólnoty mieszkaniowej tylko wówczas, jeśli legitymuje się prawomocnym postanowieniem sądu o stwierdzeniu nabycia spadku (np. wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku, sygn. akt IC 123/11, potwierdzony przez wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku, sygn. akt V ACa 4/12).

Jednak w wyroku z 14 września 2012 r., sygn. akt V ACa 708/12, Sąd Apelacyjny w Gdańsku orzekł jednoznacznie – z czym należy się w pełni zgodzić – że prawo do oddania głosu na uchwałę wspólnoty ma spadkobierca, nawet jeśli nie posiada on postanowienia sądu o nabyciu spadku. Sąd stwierdził, że zdarzeniem prawnym, które pociąga za sobą przejście praw i obowiązków zmarłego na jego spadkobierców, jest śmierć spadkodawcy (art. 924 kodeksu cywilnego – dalej kc). Spadek przechodzi w drodze dziedziczenia z mocy samego prawa bezpośrednio na spadkobiercę (art. 925 kc). Sądowe stwierdzenie nabycia spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia  nie czyni spadkobiercami osób w nim wymienionych, a jedynie to dokumentuje.

Autor: Piotr Brogowski

Całość tekstu w numerze 11/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.

 

Dodatkowe grunty związane funkcjonalnie z nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych przysparzają zarządcom obok dodatkowych, często nieokreślonych w umowie o zarządzanie zajęć, sporo innych problemów.

 

Nieruchomość o statusie wspólnoty mieszkaniowej winna być uregulowana w takich granicach prawnych, aby pozwalała na funkcjonowanie wspólnoty w obszarze niewychodzącym poza nieruchomość wspólną. Niestety, częste są sytuacje, w których wspólnota – można  by rzec – jest niesamodzielna. Oznacza to, że nie zaspokaja potrzeb swoich członków – właścicieli lokali we własnych granicach. Typowe i częste są takie niedostatki, które polegają na braku: bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, miejsca na altanę śmietnikową,  miejsc parkingowych lub na plac zabaw dla dzieci. A w skrajnych przypadkach zdarza się brak miejsca na cokolwiek.

 

Wyspa na środku oceanów

 

 Wcale nierzadkie są przykłady objęcia księgą wieczystą nieruchomości gruntowej we wspólnocie mieszkaniowej jedynie obrysu przyziemia budynku, bez uregulowanych w jakikolwiek sposób praw do gruntu przyległego. Wówczas sytuacja właścicieli lokali jest dość ekstremalna. Ilekroć właściciel lokalu wystawi nogę poza obrys budynku wspólnoty, tylekroć znajdzie się na cudzym gruncie. Wspólnoty mieszkaniowe są więc oblane z każdej strony cudzymi gruntami, na podobieństwo wysp na środku oceanów. Jakie są przyczyny takiej sytuacji? Komu zabrakło wyobraźni i daru przewidywania przyszłych problemów?

 

Po pierwsze,  budynki, które obecnie są budynkami  wspólnot mieszkaniowych, w dużej części nie były projektowane z myślą, że w przyszłości będą wypełniać funkcje budynków wspólnotowych. Do początku lat 90. ubiegłego stulecia po prostu tak projektowano osiedla mieszkaniowe. Nikt wówczas nie zastanawiał się, jak będzie funkcjonował jeden budynek w warunkach wspólnoty mieszkaniowej. Zatem wydzielanie nieruchomości – gruntu i budynku – dla potrzeb sprzedaży lokali mogło mieć miejsce w granicach zdeterminowanych układem osiedla. Nawet tam, gdzie projekty podziałów przygotowywano w przemyślany sposób, rzadko kiedy udawało się utworzyć nieruchomość wspólnoty mieszkaniowej, która byłaby w pełni samodzielna.

 

Po drugie, często też nie analizowano należycie celu takich podziałów. Priorytetem było umożliwienie sprzedaży lokali z formalnoprawnego punktu widzenia, a nie prawidłowe i w pełni samodzielne funkcjonowanie przyszłej nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej.

 

Po trzecie, nabywcy lokali w tak zaprojektowanych nieruchomościach wspólnot mieszkaniowych nie byli specjalnie zainteresowani, jak będzie funkcjonowała przyszła wspólnota mieszkaniowa i jakie pojawią się trudności. Zatem traktowali nabycie udziału w nieruchomości sąsiedniej jako wymóg czysto formalny i nie zastanawiali się na przyszłymi konsekwencjami  prawnymi i faktycznymi. 

 

Autor: Piotr Marek Ochman

Całość tekstu w numerze 11/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.

 

 

Podczas prac ociepleniowych na elewacjach wymagane są odpowiednie parametry dotyczące temperatury powietrza i podłoża oraz wilgotności otoczenia. Wykonawca  wspólnie z inwestorem musi zdecydować, czy kontynuować prace, czy zakończyć je lub zaczekać do czasu, aż powrócą sprzyjające warunki pogodowe.

 

Sezon budowlany umownie trwa w Polsce od kwietnia do końca października. W tym okresie prowadzi się zdecydowaną większość prac budowlanych na elewacjach, np. związanych z wykonywaniem ocieplenia budynku. W praktyce takie prace realizuje się z różnym natężeniem przez okres całego roku, uzależniając ich rozpoczęcie lub kontynuację od aktualnie panujących warunków pogodowych. Jest to podyktowane przede wszystkim względami ekonomicznymi (koszty przestoju rusztowań, kary zapisane w umowach) lub organizacyjnymi, wynikającymi z konieczności dotrzymania zaplanowanego harmonogramu robót. Zdarza się, że wcześniejsze niż zazwyczaj opady śniegu lub niskie temperatury wymuszają nagłe przerwanie prac ociepleniowych. Wykonawca robót staje wówczas przed dylematem, co w takiej sytuacji zrobić?

 

W przypadku wykonywania prac ociepleniowych mamy do czynienia z cyklem robót, w czasie których etapowo wykonuje się poszczególne etapy montażu systemu ociepleń. Technologia prac ociepleniowych polega bowiem na instalacji do zewnętrznych ścian budynku warstwowego układu składającego się z systemowych produktów do izolacji cieplnej, warstwy zbrojonej siatką, specjalnego gruntu oraz tynku cienkowarstwowego (opcjonalnie z warstwą farby). Każda z tych warstw pełni w układzie określoną funkcję użytkową i ma wpływ na jakość i trwałość całości prac ociepleniowych. Zarówno podczas prac, jak i w okresie przerw technologicznych pomiędzy wykonywaniem kolejnych warstw wymagane są odpowiednie warunki zewnętrzne – dotyczy to przede wszystkim temperatury powietrza i podłoża oraz wilgotności otoczenia. Wykonawca musi zatem, najlepiej wspólnie z inwestorem lub zarządcą nieruchomości, zdecydować, czy kontynuować prace za wszelką cenę, czy też zakończyć je na pewnym etapie i pozostawić do czasu, gdy powrócą warunki sprzyjające dalszym pracom elewacyjnym.

 

Autor:  Sebastian Czernik

 

Stowarzyszenie na Rzecz Systemów Ociepleń (SSO)

Całość tekstu w numerze 11/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.

 

 

Zapisz sie do newslettera