Wspólnota Mieszkaniowa

Jak uniknąć podstawowych błędów związanych z naprawami typowych kominów znajdujących się ponad pokryciem dachowym i wykonanych z tradycyjnych materiałów budowlanych? Czym powinni się kierować zarządcy, aby podejmować właściwe decyzje dotyczące takich remontów?

Zawarte w tym artykule spostrzeżenia i wytyczne dotyczą typowych kominów znajdujących się ponad pokryciem dachowym i wykonanych z tradycyjnych materiałów budowlanych, tj. z cegły pełnej lub cegły silikatowej. Praktycznie okres eksploatacji tych kominów waha się w przedziale od 20 do 30 lat i później powinny być poddawane remontom związanych z ich normalnym zużyciem.

Trochę teorii

Aby uniknąć podstawowych błędów z ich naprawami, najpierw trochę teorii i przypomnienia podstawowych praw fizyki. Wykonywane tradycyjnie kominy murowane wyprowadzały ponad pokrycie dachowe gazy spalinowe z kuchni węglowych, piecyków gazowych oraz zużyte powietrze z pomieszczeń mieszkalnych. Ze względu na postępującą modernizację budynków mieszkalnych, przewody spalinowe z kuchni węglowych są już rzadkością i coraz mniej jest przewodów odprowadzających gazy spalinowe z piecyków gazowych. Obecnie podstawową funkcją istniejących przewodów kominowych jest odprowadzanie zużytego powietrza z pomieszczeń mieszkalnych (kuchnie, łazienki) przewodami wentylacji grawitacyjnej. Przeprowadzane obecnie remonty kominów w 90 proc. dotyczą kominów z wyprowadzonymi ponad pokrycie dachowe przewodami wentylacji grawitacyjnej. Najistotniejsze w eksploatacji kominów są zjawiska fizyczne powodujące powstawanie uszkodzeń i ich destrukcję.

Przewody wentylacji grawitacyjnej wyprowadzające z pomieszczeń mieszkalnych zużyte powietrze do atmosfery posiadają wilgotność względną około 60–65 proc. Przechodząc przez ostatni wychłodzony odcinek komina (ponad dachem), gazy te mają tendencję wykraplania się na ściankach wewnętrznych komina i zawilgocenia jego górnej części. Nasilenie tego zjawiska uzależnione jest od wilgotności odprowadzanego zużytego powietrza  oraz od ilości dni z ujemnymi temperaturami zewnętrznymi. Zawilgocenie ścian komina i występowanie silnych mrozów powoduje destrukcję mrozową cegieł, z których komin jest wykonany. Uniknięcia tego zjawiska nie da się całkowicie wyeliminować. Należy tylko ograniczyć jego rozmiary. Destrukcja mrozowa kominów jest w naszym klimacie zjawiskiem normalnym i dotyczy zarówno powierzchni zewnętrznych komina, jak i jego części wewnętrznych. Popularne dawniej odgruzowywanie zasypanych kanałów kominowych było związane z usuwaniem pokruszonych fragmentów cegieł powstałych w wyniku korozji mrozowej i siarkowej. Ograniczenie destrukcji mrozowej części zewnętrznej kominów wiąże się jednak z koniecznością umożliwienia odparowania wody z cegieł do atmosfery. Niezachowanie tego warunku skutkuje przyspieszoną destrukcją komina ponad dachem.

 

Narzucanie przez przyszłego wykonawcę sposobu napraw i zakresu prac, bez uwzględnienia tych praw fizyki, skutkuje przyjmowaniem błędnych rozwiązań. Trudno wymagać od zarządców, by kwestionowali takie sugestie i zdecydowanie oponowali przeciwko naprawianiu ścian bocznych kominów z zastosowaniem klejów do wykonywania dociepleń elewacji i zastosowania siatki zbrojeniowej. Wilgoć zatrzymana pod tą warstwą powoduje przyspieszoną destrukcję cegieł.

Autor: mgr inż. Wojciech Tajchert

inspektor nadzoru, firma APART

Całość tekstu w numerze 11/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.

 

Głównym kryterium obecnie organizowanych przetargów i konkursów ofert na dostawę wind nadal pozostaje cena. Jednak poza ceną istnieją także inne aspekty wpływające na konkurencyjność oferty danego wykonawcy, a przede wszystkim żywotność i trwałość podzespołów.

Rozwój techniki powoduje, że windy XXI wieku wyposażane są w wiele podzespołów przyczyniających się do zwiększenia bezpieczeństwa, energooszczędności i wydłużenia żywotności urządzeń. Niestety, zauważalny jest także nieco odmienny trend, wynikający z walki cenowej, struktury polskiego rynku branży dźwigowej i punktacji kryteriów stosowanych w przetargach. Coraz częściej dźwigi wykonywane są z elementów, które nie gwarantują długiego okresu użytkowania (20–30 lat, w zależności od natężenia ruchu). Zauważalny jest także wzrost liczby zapytań o wymianę dźwigu od klientów posiadających windy zaledwie kilkuletnie, wśród których przeważają dźwigi bez maszynowni.

 

PRODUKCJA CZY DOSTAWA

Przedstawialiśmy już na łamach Wspólnoty Mieszkaniowej różnicę pomiędzy producentem a dostawcą dźwigu. W kontekście dokonania rzetelnej oceny oferenta, grupa, do której należy potencjalny wykonawca też ma swoje znaczenie. Producent wind działający długofalowo i dbający o swoją reputację na rynku, przedkłada jakość produktu nad cenę. Dostawcy zaś sięgają po gorsze jakościowo, a tańsze rozwiązania. Ich celem jest osiągnięcie krótkoterminowego sukcesu, czyli pozyskania kontraktu na wymianę lub modernizację dźwigu. Problem pojawia się po 5–6 latach (nie bez powodu średni okres gwarancji wynosi 48 miesięcy), gdy większość z zastosowanych podzespołów należy wymienić. Gdy klient zwraca się do dostawcy to zdarza się, że producent, od którego pochodziła winda dawno już zaprzestał produkcji. Okazuje się więc, że klient zmuszony jest w praktyce do wymiany kompletnego dźwigu.

Warto także zauważyć, że wiele firm prezentuje się jako producenci, niekoniecznie nimi będąc. Przedsiębiorstwo produkujące zaledwie jeden z wielu kluczowych podzespołów nie ma prawa nazywać siebie producentem. Jest to świadome wprowadzanie klienta w błąd. Podczas negocjacji nie bójmy się zatem zapytać o pochodzenie wszystkich stosowanych podzespołów, poparte odpowiednimi dokumentami, certyfikatami i instrukcjami obsługi w języku polskim. Dodatkowo nie zaszkodzi dowiedzieć się, jak wygląda proces projektowania, produkcji i kontroli jakości dźwigu – od podpisania umowy z klientem po zakończenie montażu i odbiór dźwigu przez Urząd Dozoru Technicznego.

 

ZAWARTOŚĆ OFERTY

Oferta powinna być przedstawiona w sposób jak najbardziej szczegółowy, gdyż jako klient i właściciel dźwigu mamy prawo wiedzieć, za co płacimy. Mając to na uwadze, wymagajmy od oferentów podania cen jednostkowych za poszczególne podzespoły wraz z wcześniej wspomnianym miejscem produkcji. W pełni przejrzysta oferta powinna zawierać szczegółowo opisane parametry techniczne dźwigu, termin realizacji robót z podziałem na dostawę materiałów i wyłączenie dźwigu z eksploatacji na czas prowadzonych prac montażowych, warunki płatności, wzór karty gwarancyjnej, podział kosztów w zależności od rodzaju (materiał, transport, prace budowlane i malarskie, elektroinstalacyjne, projektowe, montażowe, opłaty Urzędu Dozoru Technicznego) oraz kosztorys ofertowy z cenami jednostkowymi ofertowanych podzespołów.

 

PARAMETRY TECHNICZNE

Specyfikacja istotnych warunków zamówienia powinna w sposób jednoznaczny określać oczekiwane parametry techniczne oraz poziom jakości dźwigu po wymianie i rodzaj podzespołów w nim zastosowanych. W celu zapewnienia najdłuższego okresu eksploatacji bez konieczności wymiany głównych podzespołów (takich jak: zespół napędowy, falownik, sterownik, drzwi wraz z napędami, kabina, liny nośne), wykonawca powinien spełnić następujące warunki:

·         Zespół napędowy powinien być bezreduktorowy, wyposażony w magnesy trwałe oparte na zwiększonej zawartości neodymu, z zapasem mocy i przeznaczony do pracy trwałej min. 240 włączeń na godzinę;

·         Aparatura sterowa powinna być wyposażona w niekodowany sterownik z polskim menu, umożliwiając konserwację dźwigu dowolnej osobie posiadającej uprawnienia Urzędu Dozoru Technicznego;

·         Falownik powinien spełniać założenia SIL3 przy pracy ciągłej, zgodnie z normą PN-EN 61508-1, oraz dodatku A3 do normy PN-EN 81-1+A3:2010 i być wyposażony w kondensatory dedykowane o dużej pojemności;

·         Kabina oraz drzwi kabinowe i szybowe powinny być w jak największym stopniu dostosowane dla osób niepełnosprawnych i posiadać wymiary maksymalnie wykorzystujące przestrzeń w istniejącym szybie dźwigowym;

·         Kabina oraz drzwi kabinowe i szybowe powinny być wykonane z blachy o grubości minimum 1,5 milimetra, odpornej na akty wandalizmu i zużycie eksploatacyjne;

·         Drzwi kabinowe powinny być wyposażone w funkcję Stand-by zmniejszającą zużycie energii podczas postoju dźwigu;

·         Drzwi szybowe powinny być malowane farbą proszkową wypalaną w piecu, która zapewnia zwiększoną twardość, ochronę antykorozyjną i odporność na ścieranie;

·         Rolki napędów drzwi i suwaki powinny być wykonane z materiałów o podwyższonej wytrzymałości na ścieranie;

·         Przyciski w panelu dyspozycji oraz kasetach wezwań powinny być certyfikowane zgodnie z normą PN-EN 81-71+A1:2007 (Przepisy bezpieczeństwa dotyczące budowy i instalowania dźwigów – Szczególne zastosowania dźwigów towarowych i osobowych – Część 71: Dźwigi odporne na wandalizm);

·         Wszystkie podzespoły powinny być dostępne na wolnym rynku, z możliwością kupienia w dowolnej branżowej firmie handlowej.

 

OKRES GWARANCJI

Nic tak nie mówi o jakości stosowanych podzespołów, jak okres gwarancji proponowany przez potencjalnego wykonawcę. Niekorzystną różnicę w jednostkowej cenie sprzedaży dźwigu polscy producenci rekompensują znacznie wydłużonym okresem gwarancji (aż do 72 miesięcy) w porównaniu do zagranicznej konkurencji i importerów (36 miesięcy). Biorąc to pod uwagę, można stwierdzić, że okres 5 lat powinien stanowić minimum, z jakim wykonawca musi się liczyć, składając ofertę. Taki zapis w SIWZ spowoduje, że już w początkowej fazie konkursu ofert nierzetelni przedsiębiorcy nie podejmą się dokonania wizji lokalnej, co zaoszczędzi czas klienta i pozwoli skupić się na dokładnej analizie tych oferentów, którzy nie boją się odpowiedzialności.

Nie zapominajmy także o warunkach gwarancji, które powinny być dokładnie i jednoznacznie opisane w karcie gwarancyjnej. Wymagajmy od oferentów przedstawienia tych warunków już na początku procesu przetargowego, zapoznajmy się z nimi i wybierzmy zapisy nam odpowiadające. Następnie stwórzmy swoją własną kartę gwarancyjną i dajmy do akceptacji wykonawcy przed podpisaniem umowy. W ten sposób zapewnimy sobie gwarancję na poziomie, który nam odpowiada i wykluczymy firmy stosujące sztywne zasady współpracy.

 

USŁUGA KONSERWACJI

Kolejnym czynnikiem mającym wpływ na żywotność dźwigu jest jakość konserwacji. Serwis urządzeń kojarzony jest na ogół z uruchomieniem dźwigu po awarii lub usunięciem usterek. Niewiele osób wie, że konserwacja dźwigu to zespół czynności zapobiegawczych (czyszczenie, smarowanie, kasowanie luzów, regulacje, badania okresowe), które należy wykonywać, aby dźwig pracował bezawaryjnie i możliwie długotrwale, bez konieczności wymiany głównych podzespołów. Wybierając serwisanta, należy zatem brać pod uwagę wyposażenie firmy w sprzęt specjalistyczny, posiadaną kadrę z uprawnieniami Urzędu Dozoru Technicznego, zakres świadczonych usług i ich jakość oraz organizację firmy. Umowa na usługę konserwacji powinna być krótka i jednoznaczna. Jednym z zapisów godnych polecenia jest zobowiązanie wykonawcy do umożliwienia klientowi sprawdzenia stanu technicznego dźwigów, wraz ze sporządzeniem stosownego protokołu, na każde wezwanie.

Warto zaznaczyć, że niektóre firmy w ramach usługi konserwacji wykonują bezpłatnie większość napraw drobnych, na przykład wymianę oświetlenia w kabinie, wymianę wkładek bezpiecznikowych, naprawę klocków hamulcowych, regulację zamków bezpieczeństwa czy wymianę środków smarujących.

 

Przy organizacji przetargów warto zastanowić się, czy głównym kryterium oceny ofert ma być cena windy, czy może powinniśmy skupić się na pozostałych czynnikach, takich jak okres gwarancji, parametry techniczne, struktura przedsiębiorstwa, rzetelność oferty i usługa konserwacji. W sytuacji braku odpowiednich środków i konieczności działania w ramach ograniczonego budżetu warto zadać droższym oferentom pytanie o możliwość rozłożenia płatności na nisko oprocentowane raty. Pamiętajmy, że dźwigi powinny działać nie przez kilka, a co najmniej przez 20 lat. Podstawowe pytanie zatem brzmi: czy warto zaoszczędzić kilka tysięcy złotych przy zakupie urządzenia kosztem jego jakości i czasu użytkowania? Ta pozorna oszczędność może nas kiedyś sporo kosztować.

TOMASZ KATNER            

sekretarz generalny SPBD,

www.spbd.org.pl

Powierzchnia mieszkania europejskiego średnio wynosi  ok. 102 m². W naszym kraju – wg danych Eurostatu – średnie mieszkanie ma 84,9 m². A jak ta statystyka wygląda w innych krajach unijnych? Oto kilka danych. Przeciętne mieszkanie na Cyprze zajmuje 156,4 m². Cypryjczycy szczycą się największym metrażem w Unii Europejskiej. Zaraz za nimi są Luksemburczycy ze średnimi mieszkaniami 144,1 m². Średnie mieszkanie w Danii jest o ponad 47 m² większe niż w Polsce, a w Belgii o ponad 43 m². Holendrzy mieszkają średnio na powierzchni 120 m², Niemcy – 106,8 m², a Francuzi – 101,2 m².

Średni metraż zbliżony do polskiego mają mieszkania w: Grecji (94 m²), Słowacji (93,6 m²), Czechach (84,6 m²), Irlandii (84,2 m²), Bułgarii (76,6 m²) i na Węgrzech (83,2 m²). Litwini i Estończycy mieszkają przeciętnie na ok. 69 m²; Rumuni na 46,2 m².

 

Źródło: http://pieniadze.gazeta.pl/

 

Oprac. Paulina Sobczyk

Tekst w numerze 10/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.

 

 

Proces zarządzania nieruchomością rozpoczyna się już na etapie jej budowy. Przyszły zarządca proponuje i podpowiada deweloperowi rozwiązania, które wynikają z posiadanej przez niego praktycznej wiedzy – mówi „Wspólnocie Mieszkaniowej” dr inż. Dariusz Cichoń, prezes Stowarzyszenia Zarządców i Administratorów Nieruchomości w Krakowie. W jakim kierunku zmierza dziś zawód zarządcy?

 

Wzrasta zamożność mieszkańców dużych miast, zmieniają się ich oczekiwania względem firm zarządzających nieruchomościami. Ten proces stawia przed zarządcami nowe wyzwania?

Bardziej prawdziwe jest stwierdzenie, że wzrasta migracja do dużych miast. Oczywiście rynek mieszkaniowy, jak i komercyjny, produkuje coraz bardziej zaawansowane budynki, w nowych technologiach. Zarządcy muszą więc podnosić swoją wiedzę, w tym o obsłudze takich budynków. To rzeczywiście nowe wyzwania. W naukach o zarządzaniu jest takie stwierdzenie, że jedynym pewnym zjawiskiem na rynku jest zmiana.

  

Te zmiany często wymuszają na firmach zarządzających nieruchomościami większe angażowanie się w sprawy kontrahentów, niż wynika z treści zawartej umowy. Przykładami bonusowej obsługi jest np. udział w postępowaniach dotyczących regulacji stanu prawnego nieruchomości lub uczestnictwo w realizacji inwestycji nadbudowy części wspólnej budynku. Jak bardzo trzeba oczekiwaniom lokatorów ulegać?

Rynek zarządzania nieruchomościami dojrzewa i powoli się stabilizuje. Wspomniane przez pana usługi coraz częściej stają się standardem. Dziś proces zarządzania nowo powstałą nieruchomością rozpoczyna się na etapie jej budowy. Przyszły zarządca proponuje i podpowiada deweloperowi rozwiązania, które wynikają z posiadanej przez niego wiedzy praktycznej. Pozwala to na lepsze dostosowanie budynku do potrzeb przyszłych użytkowników.

 

Ale mieszkańcy nowych osiedli coraz częściej oczekują od zarządców świadczenia tzw. usług niekoniecznych, np. organizacji opieki nad dziećmi, nad zwierzętami, pomocy w sytuacjach awaryjnych typu zacięty zamek w drzwiach. Czy wymaga to od zarządców wypracowania i skatalogowania nowych standardów zawodowych?

Zacięty zamek w drzwiach, drobne naprawy czy nawet remont mieszkania – jak najbardziej. Opieka na dziećmi czy nad zwierzętami – raczej nie, może ewentualnie w budynkach turystycznych lub obiektach apartamentowych na wynajem. Katalog dodatkowych usług zarządzania nieruchomościami w ostatnich latach znacznie się poszerzył. Zarządcy widzą w tym dodatkowe korzyści. Mieszkańcy potrzebują różnych usług, ale najczęściej nie mają pojęcia, jak się za nie zabrać. Zarządca, świadcząc takie usługi lub polecając specjalistę, ręczy swoją renomą, że zostaną one wykonane dobrze. Działa tu efekt skali. Przykładowo, właściciel mieszkania potrzebuje pomalować je raz na kilka lat, więc taką usługę zleca rzadko. Zarządca realizuje takie zlecenia dla wielu mieszkań, a więc stale współpracuje z różnymi usługobiorcami. Na bieżąco zbiera opinie i sprawdza ich rzetelność. Ceny usług, w których pośredniczy zarządca, są zwykle bardziej konkurencyjne. Ja osobiście zarządzając nieruchomościami, stale współpracuję z kilkoma firmami budowlanymi, dając im pracę na kilka miesięcy w roku. Proszę więc zauważyć, że jeżeli któraś z tych firm źle wykona zlecenie, to więcej nie zostanie przeze mnie wynajęta. A jeśli są jakiekolwiek poprawki do wykonania – a zawsze są – to siła mojej perswazji jest znacznie większa, niż w przypadku właściciela mieszkania, który z daną firmą budowlaną współpracowałby jednorazowo. Mimo że zarządcy oferują już takie usługi dodatkowe, to jeszcze niewielu mieszkańców z tego korzysta, a szkoda. Przecież wszyscy znają zarządcę. Zatrudniani lub polecani przez niego fachowcy są sprawdzeni. Łatwiej wyegzekwować od nich gwarancję. Również bezpieczeństwo jest większe. Przecież często wpuszczamy do mieszkania osoby z ogłoszenia, nie wiemy kim są.

 

Z dr inż. Dariuszem Cichoniem rozmawiał Sławomir Bukowski

Całość  rozmowy w numerze 10/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.

 

 

Zarządcy nieruchomości utworzyli własną Grupę Zakupową  Energii Elektrycznej. Wszyscy zainteresowani mogą skorzystać z uzyskanej przez Grupę Zakupową ceny energii elektrycznej i w ten sposób zagwarantować sobie korzystne warunki cenowe.

Grupę Zakupową Energii Elektrycznej utworzyło 76 firm zarządzających nieruchomościami. Zarządzający otrzymali bardzo korzystne warunki cenowe na sprzedaż energii elektrycznej dla spółdzielni mieszkaniowych, TBS-ów, wspólnot mieszkaniowych oraz innych zainteresowanych podmiotów. Do zorganizowanego przetargu zostało złożonych kilka ofert na sprzedaż energii elektrycznej dla członków Grupy Zakupowej. Najkorzystniejsza oferta zawiera następujące ceny energii elektrycznej:

 

 

 

Grupa taryfowa

Cena zł netto/

1 MWh

(2016 rok)

Cena zł netto/

1 MWh

(2017 rok)

Cena zł netto/

1 MWh

(2016-2017 rok)

Opłata handlowa zł/1 PPE/m-c

 

Wszystkie grupy – płaska stawka

216,30

220,40

218,35

2

 

 

 

Zarządcy nieruchomości zainteresowani tak korzystnymi stawkami powinni podpisać umowy z nowym, wybranym przez Grupę Zakupową sprzedawcą z wyprzedzeniem, już teraz. W ten sposób  zagwarantują sobie powyższe ceny na kolejne okresy. Będzie to możliwe nawet wtedy, gdy obecnie trwające umowy na sprzedaż energii obowiązują do końca trwania tak zwanych gwarancji cen, kończących się w dowolnej dacie od 1 stycznia 2016 do 31 grudnia 2016 roku.  Zakup energii od nowego sprzedawcy, w związku z wcześniej podpisaną umową, płynnie wejdzie w życie po zakończeniu obecnej umowy, bez ryzyka naliczenia kar za wcześniejsze rozwiązanie umowy oraz bez ryzyka pozostania bez sprzedawcy energii. Z tak korzystnych cen energii elektrycznej można skorzystać, przystępując do utworzonej Grupy Zakupowej Zarządców Nieruchomości. Przystąpienie do otwartej Grupy Zakupowej nie wiąże się z jakąkolwiek odpłatnością. Prosimy o szybkie dokonanie analizy możliwych korzyści finansowych (różnica pomiędzy dotychczasową ceną na otrzymywanych fakturach a ceną zaoferowaną dla członków naszej Grupy Zakupowej).  

 

W przypadku dodatkowych pytań, a także przesłania Deklaracji przystąpienia do Grupy Zakupowej, prosimy o kontakt mailowy: grupaTen adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

 

 

   PPE – Punkt Poboru Energii (licznik)

 

 

 

Czy ustanowienie służebności przesyłu i wpisanie tego prawa do  księgi wieczystej stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną? Czy to oznacza, że zarząd spółdzielni powinien taką czynność wykonać bez zgody wszystkich współwłaścicieli?

 

W całej Polsce toczyły się postępowania w sprawach z wniosków spółdzielni mieszkaniowych przy uczestnictwie najczęściej zakładów energetyki cieplnej o wpisy służebności przesyłu do księgi wieczystej. Wielokrotnie sądy rejonowe oddalały wnioski spółdzielni o taki wpis.  Argumentowały przy tym, że to zarządy spółdzielni podjęły uchwałę o ustanowieniu na rzecz zakładów służebności przesyłu i służebność tę ustanawiają na podstawie umowy z nimi. A obciążona nią jest nieruchomość zabudowana wieloma budynkami wielomieszkaniowymi, w której udział spółdzielni stanowi tylko część, a reszta udziału stanowi sumę udziałów właścicieli  lokali mieszkalnych, wyodrębnionych z nieruchomości. Tak więc nieruchomość gruntowa oraz części wspólne budynków stanowią współwłasność spółdzielni oraz właścicieli wyodrębnionych lokali. W ocenie sądów przesądzało to o nieważności stanowiącej podstawę wpisu w księdze wieczystej umowy o ustanowienie współwłasności. Ich zdaniem ustanowienie służebności stanowi bowiem czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, co oznacza, że zarząd spółdzielni nie mógł takiej czynności dokonać bez zgody wszystkich współwłaścicieli. Dlaczego? Uznawały, że art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r. (tekst jedn.: DzU z 2013 r. poz. 1222; dalej: usm), przyznający spółdzielni z mocy prawa zarząd nieruchomością wspólną, nie określa zakresu tego zarządu, zatem zastosowanie znajduje art. 199 kc, nakazujący uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Jak jest naprawdę?

 

Dwa przeciwstawne stanowiska

Oczywiście w jednym sądy miały rację, a mianowicie w uznaniu, że obciążenie nieruchomości służebnością przesyłu stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością. Jednak co do uprawnienia spółdzielni mieszkaniowej do dokonywania tego rodzaju czynności uchwałą zarządu na podstawie art. 27 ust. 2 usm w sytuacji, w której nie jest ona jedynym właścicielem nieruchomości – już zgodzić się nie można.

Dla porządku należy zaznaczyć, że w tej kwestii w orzecznictwie zarysowały się dwa przeciwstawne stanowiska.

Pierwsze zakłada, że skoro art. 27 ust. 2 usm, określający przymusowy zarząd spółdzielni, nie reguluje zakresu tego zarządu, natomiast wyłącza możliwość zastosowania ustawy o własności lokali, to nie ma podstaw do preferowania własności spółdzielczej poprzez przyznanie spółdzielni prawa do samodzielnego dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Natomiast wykładnia zgodna z konstytucją zakłada potrzebę ochrony interesów właścicieli wyodrębnionych lokali. Powinna ona być zapewniona poprzez wyrażenie przez nich zgody na dokonanie przez spółdzielnię czynności tego rodzaju. Zastosowanie zatem znajdują kodeksowe przepisy dotyczące współwłasności, w tym art. 199 kc. Stanowisko to przeważa w orzecznictwie sądów administracyjnych, w szczególności zostało wyrażone w uchwale składu siedmiu sędziów NSA z 13 listopada 2012 r., II OPS 2/12 (ONSAiWSA z 2013 r. nr 2, poz. 23). Taki pogląd wyrażany jest niekiedy również w orzecznictwie sądów powszechnych.

Drugie stanowisko przyjmuje, że zarząd nieruchomością wspólną wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową wykonywany jest tak, jak zarząd nieruchomością stanowiącą wyłączną własność spółdzielni i obejmuje zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i przekraczające ten zakres. Stanowisko to akcentuje konieczność stworzenia efektywnego mechanizmu zarządzania w celu ochrony interesu wspólnego zarówno członków spółdzielni niebędących właścicielami lokali, jak i członków spółdzielni, którym przysługuje prawo odrębnej własności lokali, ale także właścicieli wyodrębnionych lokali niebędących członkami spółdzielni. To stanowisko jest ugruntowane w orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. uchwały z 26 listopada 2008 r., III CZP 100/08, OSNC z 2009 r. nr 10, poz. 140)

 

W ocenie Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy rozstrzygnął ten spór i przychylił się do drugiego stanowiska. Zrobił to m.in. w postanowieniu z 27 lutego 2015 r., sygn. akt V CSK 271/14 oraz w postanowieniu Sądu Najwyższego z 29 kwietnia 2015 r., sygn. akt V CSK 273/14. Przypomniał, że kwestia ochrony praw właścicieli wyodrębnionych lokali stanowiła dwukrotnie przedmiot rozważań Trybunału Konstytucyjnego, który w wyrokach z 28 października 2010 r., SK 19/2009 (OTK ZU 2010/8A, poz. 83) oraz z 5 lutego 2015 r., K 60/13, uznał, że art. 27 ust. 2 usm jest zgodny z konstytucją. W uzasadnieniu drugiego z tych wyroków, powołując się na dotychczasowe orzecznictwo, wskazał wyraźnie, że prawo własności, choć stanowi najpełniejsze z praw majątkowych, może podlegać ograniczeniom.

Trybunał Konstytucyjny uznał, że przepis art. 27 ust. 2 usm nie jest niejasny i możliwe jest ustalenie jego treści eliminujące niejednolitość stosowania prawa. Uregulowano w nim kompleksowo zakres zarządu nieruchomością wspólną. Przepis ten wyłączył reżim zarządzania przewidziany w ustawie o własności lokali, nie ma w nim także odesłania do stosowania przepisów kodeksu cywilnego. Co prawda Trybunał Konstytucyjny przyznał, że ochrona praw podmiotów mających prawo odrębnej własności lokali lub spółdzielczej własności lokali w spółdzielni mieszkaniowej, niebędących członkami spółdzielni, wymaga dodatkowych regulacji wzmacniających ich gwarancyjny charakter. Nie oznacza to jednak, że zakres zarządu sprawowanego przez spółdzielnię został uregulowany w taki sposób, że dotyczy tylko czynności zwykłego zarządu.

 Tym samym obecnie nie powinno już być problemów z postępowaniami z wniosków spółdzielni mieszkaniowych o wpisy służebności przesyłu do księgi wieczystej.

 

Autor: Dorota Bąbiak-Kowalska

Artykuł opublikowany w numerze 10/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.

 

 

Narzekamy na wysokie opłaty za wodę i ścieki, z niepokojem oczekujemy kolejnych podwyżek.  Warto aby wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie pilnowały, co wodociągi wliczają w koszty, by uzasadnić podwyżki. Przedstawiony poniżej przykład pokazuje, że interwencje mogą być skuteczne.

Taka sytuacja miała miejsce w Myślenicach i funkcjonującym tam Miejskim Zakładzie Wodociągów i Kanalizacji sp. z o.o. To właśnie na wniosek mieszkańców prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatura UOKiK w Krakowie, wszczął postępowanie antymonopolowe. Urząd podejrzewał miejskie wodociągi o nadużywanie pozycji dominującej na lokalnym rynku zbiorowego zaopatrzenia w wodę i zbiorowego odprowadzania ścieków. Zdaniem prezesa UOKiK, naruszenie polegało na narzucaniu odbiorcom nieuczciwych cen i stawek opłat taryfowych za usługę zbiorowego zaopatrzenia w wodę i zbiorowego odprowadzania ścieków wprowadzonych na podstawie art. 24 ust. 8 ustawy z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków  na okres od 26 kwietnia 2014 r. do 25 kwietnia 2015 r.

Nieuczciwość w kształtowaniu cen wynikała z faktu, że wodociągi dla ustalania niezbędnych przychodów koniecznych do obliczania taryfowych cen i stawek opłat, uwzględniły ponoszone kosztów reprezentacji i reklamy spółki. Tymczasem koszty te nie stanowią podstawy do ustalania niezbędnych przychodów, uwzględnianych przy kształtowaniu cen, zgodnie z art. 20 ust. 4 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu oraz § 6 rozporządzenia ministra budownictwa z 28 czerwca 2006 r. w sprawie określania taryf, wzoru wniosku o zatwierdzenie taryf oraz warunków rozliczeń za zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków.

 

Pozycja dominująca

Aby działania przedsiębiorcy zakwalifikować jako jedną z praktyk ograniczających konkurencję, należy dowieść, że posiada on pozycję dominującą na rynku właściwym. Domniemywa się, że przedsiębiorca posiada pozycję dominującą, jeżeli jego udział w rynku przekracza 40 proc. W opisywanej sprawie MZWiK działała w warunkach monopolu naturalnego, gdyż jest dysponentem jedynej występującej na tym obszarze sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Odbiorcy wody i dostawcy ścieków z terenu miejsko-wiejskiej gminy Myślenice, poza usługami zbiorowego zaopatrzenia w wodę i zbiorowego odprowadzania ścieków świadczonymi przez Spółkę, nie posiadali alternatywnego źródła zaopatrzenia. Wynika to z uwarunkowań zarówno o charakterze prawnym, jak i technologicznym oraz organizacyjnym. Świadczenie usług wodociągowych i kanalizacyjnych wymaga dysponowania odpowiednią infrastrukturą techniczną, co stwarza istotną barierę kosztową dla podjęcia działalności w tej dziedzinie.

Aby nowe źródło zaopatrzenia w wodę mogło być uznane za alternatywne w stosunku do już posiadanych, musi spełniać wymóg natychmiastowej dostępności bez ponoszenia nakładów inwestycyjnych. Uprawdopodobnienie stosowania przez przedsiębiorcę posiadającego pozycję dominującą nieuczciwych praktyk na rynku, wymaga wykazania kumulatywnego spełnienia dwóch przesłanek: narzucania cen oraz ich nieuczciwego charakteru.

 

Autor: Dorota Bąbiak-Kowalska

Całość tekstu w numerze 10/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.

 

 

Zarządcy nieruchomości na co dzień korzystają z elektronicznych przelewów środków pieniężnych. Taka forma rozliczeń wymaga szczególnej ostrożności, bo bank nie ma obowiązku weryfikowania, czy wskazany w przelewie beneficjent jest w istocie posiadaczem podanego rachunku bankowego.

 Polecenie przelewu stanowi bez wątpienia najpopularniejszą formę bezgotówkowych rozliczeń. Bank realizuje przelew zgodnie z podanym numerem rachunku, ale  nie sprawdza (bo nie ma takiego prawnego obowiązku), czy zgadza się on z pozostałymi danymi odbiorcy przelewu. Pomyłka w numerze cyfr, na który składa się rachunek, a także niezgodność nazwy posiadacza rachunku z numerem konta, na który dokonujemy przelewu obciąża bowiem ten podmiot, który składa polecenie przelewu. Zatem wspólnota mieszkaniowa, decydując się na dokonywanie rozliczeń za pomocą rachunku bankowego, powinna każdorazowo zweryfikować, czy wskazane przez nią dane posiadacza rachunku w rzeczywistości należą do niego.

 

Unikatowy identyfikator

Wymogi nakładane na wszystkich dostawców usług płatniczych w zakresie realizacji zleceń płatniczych, w tym zleceń realizowanych przez banki, wynikają z postanowień ustawy o usługach płatniczych z 19 sierpnia 2011 r. [dalej: u.u.p.] implementującą  Dyrektywę 2007/64/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 13 listopada 2007 r. w sprawie usług płatniczych w ramach rynku wewnętrznego, zmieniającą dyrektywy  97/7/WE, 2002/65/WE,  2005/60/WE, 2006/48/WE i uchylającą dyrektywę 97/5/WE [dalej: „Dyrektywa”].

Zgodnie z treścią u.u.p. unikatowy identyfikator został zdefiniowany jako kombinacja liter, liczb lub symboli określona przez dostawcę dla użytkownika. Jest dostarczana przez jednego użytkownika w celu jednoznacznego zidentyfikowania drugiego użytkownika biorącego udział w danej transakcji płatniczej lub jego rachunku płatniczego. Przyjęta przez ustawodawcę konstrukcja zakłada jednak, że to na użytkowniku, a nie na dostawcy spoczywa obowiązek znajomości unikatowego identyfikatora swojego kontrahenta (por. uzasadnienie do u.u.p. druk nr 4217 Sejmu RP VI kadencji).

Przy realizacji transakcji płatniczych z wykorzystaniem rachunku bankowego unikatowym identyfikatorem jest numer rachunku bankowego, chyba że strony uzgodnią w umowie ramowej inny unikatowy identyfikator (art. 143 ust. 3 u.u.p.). Oczywiście unikatowym identyfikatorem nie jest tytuł przelewu, który nie może ponadto stanowić podstawy do odmowy lub wstrzymania wykonania transakcji płatniczej. Jednak  u.u.p. nakłada na bank liczne obowiązki informacyjne, w szczególności obowiązek przekazania użytkownikowi informacji niezbędnych  do prawidłowego wykonania zlecenia płatniczego, albo informacji, że wystarczające jest podanie unikatowego identyfikatora (art. 23 ust. 1 pkt 1 u.u.p.).

 

Autor: Karolina Brzezińska

Całość tekstu w numerze 10/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.

 

Prezydent Warszawy stara się przekonać rząd do zmiany rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ma to  zahamować nieuzasadniony wzrost opłat za użytkowanie wieczyste.

Każdy użytkownik wieczysty co roku uiszcza opłatę w wysokości 1 proc. wartości gruntu. Niejednokrotnie zdarza się, że wysokość opłaty  jest zdecydowanie za wysoka. W związku z tym z inicjatywy władz stolicy podjęto próbę przekonania rządu do wprowadzenia nowych zasad obliczania stawki rocznej za użytkowanie wieczyste.

 

Wysokość stawki

Aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste dokonywana jest przez właściciela gruntu, czyli przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Zmiana wysokości opłaty następuje w związku ze zmianą wysokości wartości nieruchomości stwierdzonej przez rzeczoznawcę. Taka wycena i wiążąca się z nią podwyżka opłat jest źródłem wielu konfliktów na linii właściciel– użytkownik wieczysty.  Prezydent m. st. Warszawy przygotowała projekt zmiany rozporządzenia dotyczącego wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wycenowy problem najbardziej doskwiera mieszkańcom aglomeracji. Właśnie tam stawki gruntowe są najwyższe i potrafią rosnąć w zastraszającym tempie. Okresem pełnym nerwowości dla użytkowników wieczystych są ostatnie miesiące roku kalendarzowego. Jest to czas, kiedy gminy rozsyłają zawiadomienia o zmianie stawki. Wzrost  kwoty opłaty z kilkudziesięciu złotych do ponad tysiąca złotych rocznie nie jest rzadkością. Bardzo często tak drastyczna zmiana wysokości opłaty spowodowana jest wrzuceniem przez rzeczoznawców wszystkich działek (zabudowanych budynkami mieszkalnymi i niezabudowanych) do jednego worka. Traktowanie jedną miarą działek na sprzedaż oraz działek już zabudowanych budynkami wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych wpływa negatywnie na wycenę tych ostatnich. Przyznają to również sami urzędnicy w ratuszu, że nieruchomość gruntową  pod budynkiem wycenia się tak, jakby była niezabudowana. Działania takie prowadzą do zniekształcenia oszacowanej wartości nieruchomości, a to z kolei budzi poczucie niesprawiedliwości wśród użytkowników wieczystych.

 

Postulowane zmiany

Projekt przygotowany przez Hannę Gronkiewicz- Waltz został zaakceptowany oraz pozytywnie zaopiniowany przez zespół ds. regulacji stanów prawnych nieruchomości. Zespół składa się z urzędników oraz przedstawicieli największych warszawskich wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych i został powołany w 2013 r. Jego zadaniem jest wspieranie i koordynowanie inicjatyw spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. W uzasadnieniu do projektu rozporządzenia stwierdzono, że skokowy wzrost wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oddziałuje negatywnie na funkcjonowanie gospodarstw domowych i postrzegany jest jako problem społeczny. Proponowane rozwiązania zostały przygotowane na podstawie doświadczeń samorządów, samorządowych kolegiów odwoławczych  (SKO) i sądów oraz samych rzeczoznawców majątkowych. Proponuje się, aby szacowana wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej i  wykorzystywanej na cele mieszkaniowe była obniżana o 50 proc., po spełnieniu przez użytkowników wieczystych następujących warunków:

1)         sposób wykorzystywania nieruchomości jest zgodny z celem, na który ta nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste,

2)        budynki znajdujące się na gruncie zostały oddane do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego,

3)       użytkownik wieczysty lub wszyscy współużytkownicy wieczyści nieruchomości złożyli oświadczenie, że w ciągu 10 lat nie dokonają rozbiórki budynków mieszkalnych stanowiących przedmiot ich własności, z wyłączeniem sytuacji, gdy władze budowlane wydadzą nakaz rozbiórki.

Wspólnoty oraz spółdzielnie mieszkaniowe wskazują na potrzebę zmiany sformułowania zapisanego pkt. 3  wyżej wymienionego warunku. Chodzi o zamianę słowa: „wszyscy” na słowo „większość”. Zmiana wydaje się mało istotna, lecz od niej zależy, czy przepis ten będzie powszechnie wykorzystywany, czy stanie się martwą literą prawa.  Obecna wersja zapisu uzależnia decyzję o przyznaniu 50 proc. obniżki opłaty rocznej od zgody wszystkich współużytkowników. Jest to warunek, którego spełnienie będzie bardzo trudne. To może  spowodować powrót do obecnego systemu naliczania opłat (100 proc. wartości wyceny).Uważa się, że korzystniejszym rozwiązaniem dla gmin będzie obniżenie wartości, aniżeli oczekiwanie na rozstrzygnięcie odwołań przez SKO. Jeżeli użytkownik wieczysty oczekuje na rozstrzygnięcie swojego odwołania przez SKO, to do kasy miasta trafia kwota opłaty w dotychczasowej wysokości. Biorąc pod uwagę liczbę odwołań i czas oczekiwania na rozstrzygnięcia, w niektórych przypadkach może sięgać nawet dwóch lat, to w  takiej sytuacji najwięcej traci miasto. Pod koniec ubiegłego roku do warszawskiego SKO trafiło prawie 20 tys. odwołań. Bardzo często na etapie SKO ścieżka odwoławcza się nie kończy, bo ponad 2 tys. użytkowników wniosło do sądów sprzeciw wobec orzeczeń kolegiów odwoławczych.

 

Korzyści po nowelizacji

Wdrożenie postulowanych zmian w podejściu do kształtowania wycen i w konsekwencji ustalania wysokości opłat za użytkowanie wieczyste sprawi, że zmniejszy się liczba sporów pomiędzy Skarbem Państwa i jednostkami samorządu terytorialnego a użytkownikami wieczystymi w związku z aktualizacją opłat. Ponadto sama procedura aktualizacji będzie przebiegała szybciej i sprawniej. Autorzy zmian podkreślają, że występują w imieniu użytkowników wieczystych, aby chronić ich interesy i umożliwić im dalsze wykorzystywanie nieruchomości na cele mieszkaniowe za rozsądne pieniądze. W przedstawionych propozycjach podkreśla się, że możliwość uzyskania bonifikaty będzie dotyczyć tylko i wyłącznie nieruchomości mieszkalnych. W przypadku garaży oraz lokali użytkowych decyzja o obniżeniu wartości wyceny  zależy od celu wskazanego w umowie o ustanowienie użytkowania wieczystego. Wskazanie funkcji użytkowej  innej niż mieszkaniowa wyklucza możliwość uzyskania bonifikaty. Jeżeli nowa wersja rozporządzenia zostanie zaakceptowana w najbliższym czasie, to istnieje nadzieja, że nowe zasady wycen zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2016 r. Nowe przepisy będą miały zastosowanie do wycen dokonanych po wejściu aktu w życie.  

 

Autor: Paulina Sobczyk

Tekst w numerze 10/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.

 

Zakup towarów i usług jest działaniem niełatwym i wiąże się z poważną odpowiedzialnością. Decydują bowiem – tak naprawdę – nieliczni, a konsekwencje ponoszą wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej. Należy traktować sprawy wydatków zbiorowych w taki sposób, w jaki podchodzimy do wydatków własnych, oczywiście jedynie w pozytywnym tego słowa znaczeniu.

Podjęcie decyzji o nabyciu konkretnego towaru lub usługi jest często związane z poważnymi rozterkami i dylematami, zwłaszcza jeśli działamy w warunkach znacznej podaży i dużej ilości ofert. Jeśli okaże się, że popełniliśmy błąd, odczuwamy zazwyczaj duży dyskomfort i rozczarowanie. Ale kolektywne wydawanie środków mniej boli – relatywnie mniej bolesne są też konsekwencje złych, czy też nawet nie dość dobrych wyborów. To dość typowe z psychologicznego punktu widzenia. Porażki są łatwiejsze do zaakceptowania w grupie niż indywidualnie. Niemniej jednak warto zadbać o szczególną staranność i racjonalną ocenę dostępnej alternatywy w zakresie rynkowych ofert na zakupy dóbr i usług dla wspólnoty.

 

Wynagrodzenie za wykonane usługi

Jest kilka sposobów rozliczania wynagrodzenia za wykonane usługi. Wycenie może podlegać całość usługi – jeśli jest ona możliwa do precyzyjnego zdefiniowania i wyspecyfikowania. Wycenie mogą podlegać poszczególne części usługi według konkretnego miernika i algorytmu. Dzieje się tak, jeśli całość usługi jest trudna do zdefiniowania i wyspecyfikowania i istnieje prawdopodobieństwo, że konieczne będzie zwiększenie lub zmniejszenie zakresu prac. A taka konieczność ujawni się nie wcześniej, niż w trakcie postępu robót. Wycenie może podlegać również wynagrodzenie według czasu pracy i stawki godzinowej poszczególnych pracowników, według specyfiki wykonywanych przez tych pracowników czynności.

 Wycenie może też podlegać stawka ryczałtowa odniesiona do charakterystycznego parametru obszaru, gdzie będzie świadczona usługa – np. stawka za 1 m² odniesiona do łącznej powierzchni użytkowej lokali we wspólnocie mieszkaniowej.

Przydatność i celowość poszczególnych metod wyceny wartości usług uzależniona jest głównie od natury usługi, jaka ma być wykonana.  Przykładowo, w usługach ochrony i dozoru istotna jest stawka roboczogodziny pracownika, ze względu na fakt, że istotą usługi jest obecność pracownika ochrony i jego gotowość do interwencji, a nie koszty wykonywanych poszczególnych czynności, których ilość, nawiasem mówiąc, jest trudna do przewidzenia.

W usługach realizacji remontów i przebudowy istotna jest wartość robót doprowadzenia obiektu do określonego stanu pożądanego przez nabywcę usługi, z uwzględnieniem typu i jakości wbudowanych materiałów i urządzeń oraz zastosowanej technologii wykonania robót. Przy takiej usłudze bardzo wrażliwym obszarem, wymagającym szczególnej weryfikacji przez zamawiającego, jest odbiór robót zanikowych. Są to takie roboty, co do których kontrola ich wykonania jest możliwa jedynie na pewnym etapie częściowego zaawansowania prac, bo  przedmiot  kontroli będzie fizycznie niedostępny. Należy pamiętać o konieczności potwierdzania wykonania robót dodatkowych, które ujawnić  się mogą na pewnych etapach realizacji głównego zamierzenia.

Tu zamawiający musi wykazać dużą czujność, bowiem doświadczenie uczy, że te obszary kusić mogą wykonawcę do pewnych manipulacji. Najczęściej możemy się spotkać z niewykonywaniem części robót zanikowych, skalkulowanych i uwzględnionych w cenie usługi oraz wykazywania i rozliczania robót dodatkowych, które nie były w rzeczywistości konieczne i jako takie nie zostały wykonane. Niestety – niektórzy wykonawcy takim pokusom ulegają, zwłaszcza wobec zamawiających, którzy nie dość skrupulatnie i nie dość profesjonalnie kontrolują przebieg prac. Wiąże się z tymi zagadnieniami kwestia ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego, co wprawdzie nie zawsze jest wymagalne z prawnego punktu widzenia, a zawsze generuje dodatkowy koszt zamierzenia po stronie zamawiającego.

 

Autor: Piotr Marek Ochman

Całość tekstu w numerze 10/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.

 

 

Zapisz sie do newslettera